M O H A M M A D E R V I E R I D I A N T O
PERJANJIAN PEMAKAIAN TEMPAT BERJUALAN DI PASAR DAERAH
(St u d i Kasu s di Pasar Kep u t r a n Ut a r a Su r a b a ya )
■ >
P E R J A N J I A N P E M A K A I A N TEMPAT B E R J U A L A N DI P ASAR DAE R A H
(Studi Kasus di Pasar Keputran U tara Surabaya)
SKRIPSI
D I A J U K A N U NTUK M E LENGKAPI TUGAS
DAN MEMENUHI S Y A R A T - S Y A R A T UNTUK
MENCAPAI G E L A R S A R J A N A HUKUM
OLEH
M O H A M M A D ERVI E R I D I A N T O
0387 1 2 6 1 4
F A K U L T A S H U K U M U N I V E R S I T A S AIRL A N G G A
S U R A B A Y A
L.EMBAR P E N G E S A H A N
M a h a s i s w a tersebut telah m e m p e r t a n g g u n g j a w a b k a n
s k r i p s i n y a melalui ujian yang d i adakan pada hari Sabtu,
tanggal 24 Ouli 1993.
P a n i t i a Penguji: Tanda tangan
KATA PENGA N T A R
Puji syukur saya ucapkan kepada A l l a h S.W.T.
karena hanya dengan p e r t o l o n g a n N y a l a h saya dapat
m e n y e l e s a i k a n skripsi ini, yang saya ajukan untuk
me l e n g k a p i gelar sa r j a n a hukum.
W a laupun mengalami berbagai hambatan, akhirnya
skripsi ini dapat saya selesaikan, oleh karena itu tak
lupa saya m e n g u c a p k a n terima kasih kepada :
1. Ibu Moerdiati Soebagyo, S.H., M.S., yang penuh
kesabaran m emberikan bimbingan dan pengarahan kepada
s aya dalam penyusunan skripsi ini, serta berkenan
menguj i n y a .
2. Bapak M.'Isnaeni, S.H., M.S., dan Bapak D j a sadin S a r a —-
gih, S . H . , L L . M . yang berkenan menguji saya.
3. Bapak Muchsin, Kepala Urusan Umum Pasar Keputran Utara
KMS serta pegawai - p e q a w a i P e rusahaan Daerah P asar di
Pasar Keputran Utara S u r abaya yang telah m e m b a n t u saya
d alam pengumpulan data dan kesediannya d i w a w a n c a r a i .
4. Bapak A n t h o n y Kastanya, Audit Intern P e rusahaan Daerah
P asar KMS yang telah m e mberikan ijin kepada saya untuk
melakukan penelitian di Pasar Keputran Utar* Surabaya.
5. Bapak Kasian, P e d a g a n g di P asar Keputran Utara
Ayah, Ibu dan adikku, yang telah member! dorongan
dengan penuh kasih sehingga saya berhasil
meny e l e s a i k a n skripsi ini.
R e k a n - r e k a n k u yang tidak bo s a n - b o s a n n y a telah
me m b e r i k a n s e mangat dan m e mbantu saya dalam
meny e l e s a i k a n skripsi ini.
Semua pihak yang tidak dapat saya sebutkan satu
p e r s a t u .
Surabaya, 20 Juli 1993
Pemakaian tempat berjualan di Pasar Daerah Keputran Utara Surabaya adalah
perjanjian pemakaian tempat bejualan yang berbentuk kios dan los di pasar yang dikelola
oleh Perusahaan Daerah Pasar Kotamadya Dati II Surabaya, sehingga perjanjian tersebut
mengikat pemegang hak pakai tempat berjualan dan pihak pengelola yaitu Perusahaan
Daerah Pasar Kotamadya Dati II Surabaya. Dalam praktek sering terjadi masalah-masalah
antara pemegang hak pakai tempat berjualan dengan Perusahaan Daerah Pasar Kotamadya
Dati II Surabaya, karena pemegang hak pakai melanggar ketentuan dalam perjanjian. Dalam
pasal 6 perjanjian pemakaian tempat berjualan menyatakan bahawa pemegang hak pakai
(pihak kedua) dilarang memindahkan hak pakai tempat berjualannya kepada pihak ketiga
tanpa persetujuan Perusahaan Daerah Pasar. Hal tersebut berarti hak memakai tempat
berjualan adalah hak pakai. Permasalahan yang ditemui dalam praktek tersebut adalah bila
terjadi kerusakan dan atau cacat pada tempat berjualan yang dipakai, siapa yang bertanggung
jawab memperbaikinya. Selain itu bila pemegang hak pakai memindahkan hak pakainya
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari Perusahaan Daerah Pasar, tindakan apa
yang dilakukan Perusahaan Daerah Pasar. Pengalihan hak pakai tanpa persetujuan
Perusahaan Daerah Pasar kepada pihak ketiga biasanya dilakukan dengan perjanjian di bawah
tangan.
Dalam lembaga pemakaian tempat berjualan di Pasar Daerah muncul dalam praktek
perdagangan, di mana unsure persaingan selalu muncul di antara pedagang. Dalam hal itulah
semboyan "dengan pengorbanan sekeci1-kecilnya, mendapatkan hasil yang
sebesar--besarnya" akan selalu nampak. Semua itu demi kepraktisan, efisiensi waktu, tenaga, fikiran,
DAFTAR ISI
Hal aman
KATA P E N G A N T A R ... . . . ... iii
DAFT A R I S I ... ... v
BAB I P E N D AHULUAN 1. Pendahuluan : Latar Belakang dan Rumu- s a n n y a . . ... ...1
2. P enjBlasan J u d u l ... .5
3. Alasan Pemi l i h a n J u d u l ... ... ..7
4. Tainan P e n u l i s a n ... ... 9
5. Metodol-ogi...10
6. P e r t snggung j awaban Si.stemat.ika... . . .12
BAB II T A N G G U N G JAWAB REPARASI TEMP A T BERJUALAN 1. Isi P e rjanjian Pemakaian Tempat Berjualan antara Pemegang Hak Pakai Tempat Bei*— jualan dengan Penge l o l a P a s a r ... ...15
2. Prosedur Mendapat Surat Izin Tempat Berjualan » ... ... ... 32
3. Timbu l n y a Cacat dan atau Kerusakan pa da Tempat B e r j u a l a n ... . . . .34
2. P e n y e l e s a i a n S e nqketa Antara Pemegang Hak
Pakai Tempat Berjualan dengan Perusahaan
Pasar Daerah K M S ... ... 44
BAB IV PENUTUP
1. Kesimpulan . . ... 53
2. S a r a n ... ... 54
DAF T A R B A C A A N ... ... ... 55
L A M P I R A N - L A M P I R A N
BAB I
P E N D A H U L U A N
1. Permasalahan; Latar Belakana dan Rum u s a n n v a
Indonesia sebagai negara berkembang sedang mem-
bangun di seg a l a bidang. Baik di bidang ekonomi, budaya,
politik, sosial j, pertahanan dan keamanan nasional . Sampai.
dengan Pel i t a V (1990-1995) ini, telah banyak kemajuan
yang telah kita capai baik kemajuan fisik maupu'n non
f isi k .
Dalam bidang ekonomi ada 3 pelaku ekonomi di
Indonesia y aitu koperasi, BUliN dan swasta.^ Peranan
pe m e r i n t a h dalam pembangunan sekarang ini c ukup penting,
terutama dengan d i d i r i k a n n y a perusahaan oleh pemerintah
seperti F'LN, PDAM, dan P e rusahaan Daerah Pasar. Indonesia
yang mempunyai penduduk sangat banyak yaitu menduduki
urutan ke~5 dari 10 negara di dunia yang memiliki jumlah
penduduk terbesar. Jumlah penduduk yang besar ini menim-
bulkan beberapa masalah, satu di antar a n y a adal a h masalah
pengangguran, p erusahaan yang didirikan pemerintah seper—
i h a j e l i s P e r m u s y a w a r a t a n Rakyat Republik Indo
ti PL N dan PDAM c ukup banyak m e n yerap tenaga kerja. Ini
berarti pihak pe m e r i n t a h b e r usaha m e n a n g g u l a n g i p e n g a n g —
guran yang berarti pula mening k a t k a n taraf kehidupan
m a s y a r a k a t di bidang perekonomian.
Di kota-kota besar sekarang ini banyak didirikan
p u s a t-pusat perniagaan yang cukup besar dan indah berben
tuk plasa yang dibangun oleh pihak swas t a seperti Tunju-
ngan Plasa dan S u r a b a y a Plasa. Namun hal t e rsebut tidak
m e m p e n g a r u h i p entingnya pusat-pusat perniagaan yang
berbentuk pasar. P u s a t - p u s a t perniagaan yang berbentuk
pasar biasanya d i bangun dan d i kelola oleh pemerintah,
seperti Pasar Keputran Utara, Pasar Kembang dan Pasar
Genteng Baru yang s e muanya berada di Surabaya. Pasar
Keputran Utara, Pasar Genteng Baru dan Pasar Kembang
d iur u s dan d i k e l o l a oleh Per u s a h a a n Dae r a h Pasar K o t a m a
dya Daer a h Tingkat II Surabaya. Di seluruh w i l a y a h S u r a
baya sampai tahun 1993 ada 88 (delapan puluh delapan)
pasar yang diur u s dan d i kelola oleh P erusahaan Daerah
P asar Kotamadya Dati II S u r abaya hal tersebut diatur
dalam lampiran 1 Keputusan Direksi Per u s a h a a n Daerah
Pasar Kota m a d y a Dae r a h Tingkat II S u r abaya No. 127 tahun
1991.
Pedagang atau pengusaha yang berjualan di pusat
p erniagaan yang d i k e l o l a pihak swasta diikat dengan per—
berjualan di pusat perniagaan yang d i kelola P erusahaan
D ae r a h Pasar Kotamadya Dati II S u rabaya diikat perjanjian
pemakaian tempat berjualan. Dengan perjanjian pemakaian
tempat berjualan maka pedagang atau pengusaha m e ndapat
k euntungan antara lain tidak perlu kehilangan w aktu untuk
menentuk.an lokasi yang strategist tidak perlu membeli
tanah dan hanya membangun sebagian bila ingin mendirikan
k i o s .
Tanah yang digunakan untuk pusat perniagaan yang
d i k e l o l a Pe r u s a h a a n Daerah P asar adalah tanah yang dikua-
sai langsung oleh negara. Sedangkan pedagang atau p e n g u
saha yang berjualan di pasar tersebut hanya mempunyai hak
pakai tempat berjualan yang d i p e r o l e h dari P erusahaan
Daerah Pasar. Pema k a i a n tempat berjualan tersebut memang
berasal dari hak pakai tempat berjualan sesuai yang *
dia t u r dalam pasal 10 huruf e Peraturan Daerah Kotamadya
Dati II S u r a b a y a No. 4 tahun 1985 m enyatakan bahwa pemin-
dahan hak pakai tempat berjualan d.i Pasar Daer a h harus
m e n dapat izin terlebih dahulu dari Kepala Daer a h atau
pejabat yang ditunjuk dan atau direksi sesuai dengan
k e w e n a n g a n . Hak pakai diatur d a l a m pasal 41 sampai dengan
pasal 43 Unda n g - U n d a n g No. 5 tahun 1960, kemudian dalam
pasal 49 ayat 2 serta pasal 50 ayat 2 dan pasal 52 U n
Bila pedagang atau pengusaha ingin berjualan di
pasar yang d i k e l o l a P e rusahaan Dae r a h Pasar, maka peda
gang atau pengusaha tersebut harus m e ndapat ijin dari
Direksi P erusahaan Daerah Pasar. Selain itu harus menye
tujui perjanjian pemakaian tempat berjualan yang telah
dis e d i a k a n t e rlebih dahulu oleh P erusahaan Dae r a h Pasar
y a i t u dengan m e m b u b u h k a n tandatangan pada perjanjian
tersebut. Per j a n j i a n pemakaian tempat berjualan tersebut
merupakan kesepakatan kedua belah pihak. Kesepakatan ini
mengandung pengertian para pihak saling m enyatakan kehen-
dak n y a untuk menutup perjanjian dan pernyataan kehendak
di antara para pihak terdapat k e e o cokan.^
Adanya perjanjian pemakaian tempat berjualan di
Pasar Daerah yang d i k elola oleh P e rusahaan Dae r a h Pasar
me n i mbulkan hak-hak dan" kewajiban-kewaj i b a n , tetapi
se r i n g k a l i terjadi p e r s e l i s i h a n - p e r s e l i s i h a n dalam melak-
sanakan hak dan kewajiban m a s i n g - m a s i n g . Dalam perjanjian
pemakaian tempat berjualan di Pasar Daer a h yang dikelola
Perusahaan D a e r a h Pasar timbul m a s a l a h antara lain bila
terdapat cacat dan atau kerusakan pada tempat berjualan
yang berbentuk kios dan los. Tempat berjualan yang be r
bentuk kios ialah tempat berjualan di dalam bangunan
2
pasar yang berbentuk t e rtutup dibatasi o l e h dinding.
Sedang tempat berjualan yanq berbentuk los ialah tempat
berjualan di dalam bangunan pasar yang berbentuk terbuka.
Selain itu dalam praktek sering pemegang hak pakai tempat
berjualan m e m i ndahkan hak pakainya kepada pihak ketiga
tanpa persetujuan t e r tulis dari Pe r u s a h a a n Dae r a h Pasar
Kotamadya Dae r a h Tingkat II Surabaya, padahal perbuatan
tersebut dilarang dalam perjanjian yang mer e k a sepakati.
B e r d a sarkan latar belakang permasalahan di atas.
maka permasalahan yang timbul dapat saya rumuskan sebagai
berikut:
a. apabila timbul kerusakan dan atau cacat pada tempat
berjualan yang berbentuk los dan kios, siapa yang ber
tanggung j awab un tuk mem per bai.ki.ny a?
b. apabila pemegang hak pakai tempat berjualan m e mindah
kan hak p a kainya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan
P e rusahaan Daerah P a s a r , bagaimana penyele s a i a n n y a
dengan pertimbangan kepentingan kedua pihak?
2. Penielasan Judul
Skripsi ini saya beri judul "Perjanjian Pemakaian
Tempat Berj u a l a n di Pasar D a e rah"(Studi Kasus di Pasar
Keputran Utara Surabaya). Agar tidak terjadi kesalahpaha--
man mengenai pengertian judul maka perlu dijelaskan
F e n g e r t i a n perjanjian yang saya maksudkan dalam
skripsi ini ada l a h seperti.' yang d i k e m ukakan oleh Subekti
y aitu "suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada
sese a r a n g lain atau di mana dua- orang itu saling berjanji
untuk m e l a k s a n a k a n se s u a t u hal."^ Dari peristiwa ini,
timbullah suatu hubungan hukum antara dua orang tersebut
yang dinam a k a n perikatan. P erjanjian itu menerbitkan
suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam
bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkata-
an yang m engandung janji-janji atau kesanggupan yang
diuca p k a n atau ditulis.
Secara keseluruhan yang saya maksudkan dalam
skripsi ini perjanjian pamakaian tempat berjualan di
Pasar Dae r a h (Studi Kasus di Pasar Keputran U tara S u r a
baya) adalah perjanjian pemakaian tempat bejualan yang
berbentuk kios dan los di pasar yang d i k e l o l a oleh Peru--
sahaan Daerah Pasar K o t a m a dya'Dati II Surabaya, s e hingga
perjanjian tersebut mengikat. pemegang hak pakai tempat
berjualan dan pihak pengelola yaitu P erusahaan Daerah
Pasar Kotam a d y a Dati. II Surabaya. Dalam praktek sering-
terjadi m a s a l a h - m a s a l a h antara pemegang hak pakai tempat
berjualan dengan P erusahaan Daerah Pasar Kotamadya Dati
II Surabaya, karena pemegang hak pakai melan g g a r keten-
tuan d alam perjanjian. Dalam pasal 6 perjanjian pemakaian
tempat berjualan men y a t a k a n bahawa pemegang hak pakai
(pihak kedua) d i larang m e m i n d a h k a n hak pakai tempat
b e r j u a l a n n y a kepada pihak ketiga tanpa persetujuan
P e r u s a h a a n Daerah Pasar. Hal tersebut berarti hak memakai
tempat berjualan ada l a h hak pakai. Permas a l a h a n yang
lahan yang saya temui dalam prak.tek tersebut adalah bila
terjadi kerusakan dan a t a u c acat pada tempat berjualan
yang dipakai, s iapa yang bertanggung jawab memperbaiki*-
nya. Selain itu bila pemegang hak pakai m e m i ndahkan hak
pakainya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis
dari P erusahaan Daerah Pasar, tindakan apa yang dilakukan
Per u s a h a a n Daerah Pasar. P engalihan hak pakai tanpa per
set'ujuan Pe r u s a h a a n Dae r a h Pasar kepada pihak ketiga
b i a sanya dila k u k a n dengan perjanjian di bawah tangan.
Hal-hal t e r s ebutlah yang membuat saya tertarik men u l i s n y a
dalam skripsi ini. M a s a 1a h - m a s a l a h tersebut akan dibahas
m e n u r u t hukum perdata dan hukum agraria karena hak pakai
merupakan bidang hukum agraria, baik m e n u r u t undang-
undang mau p u n peraturan lainnya.
3. Alasan Pemilihan Judul
" Perjanjian Pemakaian Tompat Berjualan di Pasar
menjadi judul skripsi ini, karena m e n u r u t pengamatan saya
m asih belum banyak yang m e m b a h a s n y a padahal pemakaian
tempat berjualan di pasar yang d i k e l o l a P e m e r i n t a h K o t a
m adya Dati II S u r a b a y a sudah lama ada. Selain itu karena
dalam praktek sering terjadi pemegang hak pakai tempat
berjualan m e m i ndahkan hak pakainya kepada pihak ketiga
tanpa p e r s etujuan Per u s a h a a n Dae r a h P asar padahal perbua-
tan tersebut dilarang dalam perjanjian pemakaian tempat
berjualan yang sudah d itetapkan para pihak.
Alasan lain karena belum banyak buku bacaan atau
literatur yang khusus menqenai hal ini, kecuali mengenai
hak pakai tanah pertanian.
Dalam lembaga pemakaian t&mpat berjualan di Pasar
Daerah muncul d alam praktek perdagangan, di mana unsur
persaingan selalu muncul di antara pedagang. Dalam hal
itulah semboyan "dengan pengorbanan s e k e c i 1 - k e c i l n y a ,
m e n d apatkan hasil yang sebesar--besarnya" akan selalu
nampak. Sernua itu demi keprak t i s a n , efisiensi waktu,
tenaga, fikiran, biaya dan keuntungan. Dalam perjanjian
pemakaian tempat berjualan P asar Daerah ini hukum harus
mengikuti dan m e n g a r a h k a n , agar pemegang hak pakai tempat
berjualan dan P erusahaan Daerah Pasar tidak melan g g a r
4. Tu-iuan Penulisan
Penulisan skripsi. ini pertam a - t a m a saya maksudkan
untuk m elengkapi salah satu persyaratan d alam mencapai
gelar Sarjana Hukum pada F a kultas H ukum U n i v ersitas
A i r l a n g g a S u r a b a y a .
Di samping itu dengan penulisan skripsi ini, saya
bermaksud me m b e r i k a n g a m baran tentang perjanjian pemakai
an tempat berjualan di Pasar Daerah, s e h ingga berguna
bagi calon pemegang hak pakai tempat berjualan,, maupun
bagi mereka yang belum mengetahui secara m e n d a l a m hal
tersebut tetapi ingin mengetahui lebih lanjut. Juga saya
bermaksud m e n a m b a h dan m e m p e r d a l a m pengetahuan saya
me n genai hukum perjanjian, khususnya inengenai perjanjian
pemakaian tempat berjualan di Pasar Daer a h yang dikelola
Pe r u s a h a a n Daer a h Pasar.
A k h irnya dengan penulisan skripsi ini saya ingin
m e n a m b a h p e r b e n daharaan tulisan mengenai hak pakai, kh u
susnya. hak pakai tempat berjualan di Pasar Daerah yang
d i kelola P e r u s a h a a n Daer a h Pasar, s e hingga saya harapkan
sedikit men y u m b a n g pikiran dalam k e i kutsertaan men i n g k a t -
kan perkembangan ilmu hukum pada um u m n y a dan hukum perda-
5. Met o d o l o a i
a. P e ndekatan masalah.
Untuk m e m b a h a s ma s a l a h dalam skripsi ini saya
m e n g g u n a k a n p endekatan seca r a yu r i d i s sosiologis, yaitu
m e n e l a a h permasalahan yang timbul dari perjanjian p e m a
kaian tempat berjualan di P asar Daerah, yang terjadi
dalam praktek s e h a r i - h a r i dan m e n g a i t k a n dengan peratur-
an-per a t u r a n p e r u n d a n g - u n d a n g a n yang berlaku yaitu keten
tuan d alam B W yang mengatur perjanjian dan Undang-
Undang No. 5 tahun 1960 yang m e n g a t u r tentang hak pakai,
serta p e r a t u r a n - p e r a t u r a n yang berkaitan dengan masalah
pemakaian tempat berjualan di P a s a r Daerah.
b . S u m b e r .d a t a .
Secara keseluruhan data dalam skripsi ini diambil
melalui :
(1) data primer: yaitu data yang ditemukan d alam kehidu-
pan sehari-hari dan disertai wawan c a r a dengan pegawa
P erusahaan D a e r a h Pasar yang bekerja di Pasar K e p u
tran Utara S u r a b a y a dan pemakai tempat berjualan di
Pasar Keputran U tara Surabaya;
(2) data skunder: yaitu data yang d i p e r o l e h dari data
kepustakaan melalui studi literatur, seperti buku—
buku serta p e r a t u r a n - p e r a t u r a n yang berkaitan dengan
c. P r o s e d u r pengumpulan dan pengolahan data.
Untuk mengu m p u l k a n data skripsi ini saya m e n g g u n a
kan teknik langsung berupa wawancara dengan para pihak
yang terkait dengan ma s a l a h dalam skripsi ini, terutama
pegawai Per u s a h a a n Daerah Pasar yang bekerja di Pasar
Keputran Utara S u r a b a y a dan pemegang hak pakai tempat
berjualan di P asar Keputran U tara Surabaya. Selain itu
melalui penelitian k e p u s t a k a a n ,, yakni dengan membaca
literatur yang berkaitan dengan m a s a l a h serta peraturan
perundangan. Sedang prosedur pengolahan data dilakukan
dengan cara data yang terkumpul disusun sec a r a s istematis
melalui penilaian s e h ingga akan d idapatkan data yang
d apat d i p e r t a n g g u n g j a w a b k a n . Kemudian data dian a l i s a
dengan m enekankan pada pembahasan penyelesaian atas m a s a
lah yang timbul d alam praktek dari perjanjian pemakaian
tempat berjualan di P asar Daerah dengan m e n d a s a r k a n pada
peraturan yang berlaku serta kepentingan kedua pihak
secara s i s t e m a t i s sehingga merupakan data kongkrit dan
dapat digunakan untuk m e n j a w a b p e r m a s a 1ahan dalam skripsi
i n i .
d. A n a lisis data,,
Pen g a n a l i s a a n data d alam skripsi ini m e n g g u n a k a n
analisa secara d e skriptif analisis. Artinya menguraikan
berjualan di Pasar Daerah yang terjadi d alam praktek yang
d i g a bungkap dengan teori. dan perundang - u n d a n g a n yang
berlaku, baru kemudian dila k u k a n a n a l i s i s y aitu mengurai-
kan data yang terkumpul dan terns dilanjutkan mengkaji
kembali teori-teori yang ada, baik dari buku-buku pela-
jaran, peraturan perundan g - u n d a n g a n maupun literatur lain
yang berkaitan dengan pokok bahasan. Dari sini saya men-
coba untuk mengambil kesimpulan berdasarkan teori dan
praktek yang dih a r a p k a n dapat m e mbantu m emecahkan p e r m a
salahan skripsi ini.
6. P e r t angguna i awaban S i s t ematika
Secara keseluruhan materi dari skripsi ini„ saya
bagi menjadi empat bab pembahasan. S i s t e m a t i k a penulisan
skripsi ini, saya susun sebagai berikut.*:
akan diuraikan secara garis besar dari keseluruhan materi
yang akan dibahas dalam skripsi ini. Pada bab ini akan
dijelaskan secara ringkas mengenai latar belakang p e r m a
salahan, penjelasan judul, metodologi dan s i s t ematika
atau susunan dari isi skripsi ini secara keseluruhan. Bab
ini disusun, ditujukan kepada pembaca untuk memudahkan
m engetahui sekilas dari pembahasan skripsi tanpa harus
membaca isi secara keseluruhan.
Bab II mengenai tanggung j awab reparasi tempat
yang dipakai berjualan. Pada bab ini akan diuraikan isi
perjanjian pemakaian tempat berjualan yang banyak diten-
tukan oleh Pe r u s a h a a n Daerah Pasar. Dalam bab ini akan
diuraikan seca r a garis besar isi perjanjian pemakaian
tempat berjualan seperti o b y e k , subyek perjanjian, dan
prosedur untuk m e n d a p a t surat izin tempat berjualan.
Selain itu di b a h a s pula timbul cacat dan atau kerusakan
pada .tempat berjualan berbentuk kios dan los, karena
tempat berbentuk kios dalam praktek sebagian dibangun
sendiri oleh pemegang hak pakai tempat berjualan. Sedang
P erusahaan Daer a h Pasar hanya m e n y ediakan tempat b e r j u a
lan dalam bentuk los di d alam bangunan pasar. Hal-hal
tersebut saya letakkan dalam bab II karena m a s a l a h r e p a
rasi penting sebelum menyetujui perjanjian yang dibuat
oleh P erusahaan Daerah Pasar yang bersifat baku.
Bab III mengenai penyelesaian s e n gketa apabila
salah satu pihak wanprestasi. Dalam bab ini d i b a h a s m e
ngenai pemegang hak pakai -tempat berjualan yang memindah-
kan hak pakaianya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan
tertulis dari P erusahaan Dae r a h Pasar, padahal d alam
perjanjian hal tersebut dilarang. Obyek dari perjanjian
pemakaian tempat berjualan meru p a k a n barang tak berqerak,
tetapi m asih saja memberi peluang kepada pemegang hak
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan dari Perusahaan
Daerah Pasar. Serta akan d i b a h a s penyelesaian sengketa
antara P erusahaan Daerah Pasar dengan pemegang hak pakai
tempat berjualan. Bab III ini tidak mungkin di b a h a s ter—
lebih dahulu dari bab II, karena wanprestasi bisa terjadi
bila sudah ada perjanjian antara pemegang hak pakai te m
pat berjualan dan P erusahaan Daerah Pasar sebagai penge-
lola pasar.
Sedang bab IV sebagai bab penutup berisi kesimpul-
an dari semua dan segala sesuatu yang telah dibahas dalam
bab I, bab II dan bab III. Selain kesimpulan d i s a mpaikan
pula saran yang mungkin d apat d i m a n f a a t k a n oleh P e r u s a h a
an Daer a h Pasar Kotamadya Daerah Tingkat II S u r a b a y a dan
pemegang hak pakai tempat berjualan maupun pihak yang
be r k e p entingan dengan masalah yang saya bahas dalam
BAB II
T A N G G U N G J AWAB REPARASI TEMP A T BERJU A L A N
1. Isi P erjanjian Pemak a i a n Temoat Berjualan antara
P e megang Hak Pakai Tempat Berjualan denaan Penoelola
Pasar
P en g e r t i a n perjanjian m e n u r u t Subekti adalah suatu
p e r i s t i w a di mana seorang berjanji kepada seorang lain
atau di mana du a orang itu saling berjanji untuk melak-
sanakan sesuatu hal. Hubungan yang terjadi tersebut me-
nimbulkan perikatan, yang dapat d i k e mukakan baik secara
lisan maupun tertulis. Perikatan merupakan suatu hubungan
hukum antara dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu
berhak m e n untut sesuatu dari pihak yang lain, dan pihak
yang lain berkewajiban memenuhi tuntutan itu.
D alam perjanjian pemakaian tempat berjualan di
Pasar Daerah, hak pemakaian tempat berjualan ada l a h hak
pakai hal ini dapat d i l i h a t d alam pasal 6 perjanjian
pemakaian tempat berjualan m e nyatakan bahwa pemegang hak
pakai (pihak kedua) dilarang m e m i ndahkan hak pakai tempat
b e r j u a l a n n y a kepada pihak ketiga tanpa persetujuan
t e rtulis dari Pe r u s a h a a n Daer a h Pasar sebagai pengelola
pasar. Pe n g e r t i a n hak pakai terdapat pada pasal 41 ayat 1
U n d a n g - U n d a n g No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
sing-k atnya Unda n g - U n d a n g Posing-kosing-k Agraria (selanjutnya disingsing-kat
U U P A ) :
Hak pakai adalah hak untuk m e n g gunakan d a n /atau memu- ngut has.il dari. tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan d alam k e p u t u s an pembe r i a n n y a oleh pejabat yang berwenang memberi- kannya atau d a l a m p erjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan k e t e n t uan-ketentuan U n d a n g - U n d a n g ini.
Dengan d e m ikian hak pakai merupakan hak tata tanah
baik meru p a k a n tanah pertanahan maupun tanah bangunan
yang dapat diberikan oleh p emerintah dan juga pemilik
t a n a h .^
Hak pakai tidak seperti hak milik , hak guna usaha
dan hak guna bangunan yang dapat digunakan atau dijadikan
jaminan untuk hipotik dan c r e d i e t v e r b a n d . Pemakai tempat
berjualan hanya berhak untuk memakai tempat berjualan
yang didirikan di atas tanah negara yang d i kelola P e r u s a
haan Daer a h Pasar, dan bukannya memiliki tempat berjualan
tersebut- Hak pakai tempat berjualan t e r sebut d i p e r o l e h
dari Direksi P erusahaan Daerah Pasar.
Di dalam pasal 9 Peraturan Dae r a h Kotamadya Daerah
T i n g k a t II Surabaya No. 4 tahun 1985 m enyatakan ada 4
(empat) jenis tempat berjualan di P asar Daerah terdiri
dari : a) Kios, b) Los, c) Pelataran di d alam pasar, dan
d) Pelataran di luar pasar. Agar lebih jelas saya akan
m e n e r angkan satu persatu jenis tempat berjualan tersebut,
tempat berjualan berbentuk kios adalah tempat berjualan
di d a l a m bangunan pasar yang berbentuk tertutup dibatasi
o l e h dinding. Seda n g tempat berjualan las i&lah tempat
berjualan di dalam bangunan pasar yang berbentuk terbuka.
Tempat berjualan di pelataran di d alam pasar adalah
tempat berjualan di halaman pasar yang terletak di dalam
pagar pasar yang berbentuk terbuka. Tempat berjualan di
pelataran di luar pasar adalah tempat berjualan di hala
man pasar yang terletak di luar pagar pasar sampai berja-
rak 100 (seratus) meter dari pagar pasar, dengan memper-
ti.mbangk.an bahwa tempat di d alam pasar sudah tidak mampu
lagi mem u a t para pedagang yang ada serta m e n e m p a t i n y a
tidak me n g g a n g g u ketertiban umum. Dalam praktek tempat
berjualan di pelataran di luar P asar Keputran (Jtara
S u r a b a y a tidak ditarik pungutan oleh P e rusahaan Daerah
Pasar„5' S e h ingga banyak pedagang yang berjualan di
pelataran di luar pasar yang m e n y ebabkan kemacetan di
jalan umum terutama di malam hari.
Hak pakai berasal dari hak p e n g e l o l a a n „ sedang
pengertian hak pengelolaan terdapat dalam pasal 1
Pera-5
turan Menteri Dalam Negeri (s e 1 a n j utnya d i s i n g k a t PMDN)
jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat pejabat yang berwenang, sesuai dengan peraturan peruridangan yang berlaku.
2. hak p e n g elolaan yang berasal dari pengkonversian hak penguasaan berdasarkan F'MA Mo. 9 tahun 1965 •tentang "Pelaksanaan konversi hak penguasaan atas
tanah Nega r a dan ketentuan tentang kebijaksanaan selanjutnya" yang memberi w e wenang s e b a g a i m a n a tersebut dalam ayat 1 di atas yang telah didaf- tarkan di Kantor Sub Di r e k t o r a ± A g r a r i a setempat serta sudah ada sertifikatnya.®
Pada hak pengelolaan sifatnya tanah itu harus merupakan
tanah yang dikuasai oleh negara. Bila hak pengelolaan
W e w enang pemberian hak atas tanah dan pembukan t a n a h „ dengan peraturan ini d i 1i m p a h k ankepada para Gubernur- /B u p a t i / W a l i k o t a Kepala Daerah dan Kepala Kecamatan
dalam kedudukan dan fungsinya sebagai Wakil Pemerin-
t a h .
Hak atas tanah adalah hak milik., hak guna usaha, hak guna
b a u n g a n , hak pakai dan hak pengelolaan. Jadi menurut
pasal 1 PMDN No. 6 tahun, 1972 W a l i k o t a sebagai Kepala
Daer a h Tingkat II S u r a b a y a mempunyai wewenang pemberian
hak atas tanah. Kemudian oleh W a l ikota S u r abaya khusus
untuk hak pengelolaan pasar tertentu di wilayah Kotamadya
Dae r a h Tingkat II S u r abaya d i serahkan kepada Perusahaan
Dae r a h Pasar Kotamadya Daerah Tingkat II Surabaya., hal
t e r sebut dapat d alam pasal 4 ayat 2 Peraturan Daerah
Kota m a d y a Dae r a h Tingkat II S u r a b a y a No. 10 tahun 1982
yang berbunyi sebagai berikut "Perusahaan Daerah tersebut
pada ayat (1) pasal ini menge l o l a atau menguasai sebayak
63 (enam puluh tiga) U n i t - u n i t Pasar s e b a g a i m a n a tersebut
dalam L a m piran Pasar Daerah ini." Mengenai banyaknya pa
sar yang d i k elola P e rusahaan Daerah Pasar Kotamadya
S u r abaya (selanjutnya d i s i n g k a t KMS) menjadi 88 (delapan
puluh delapan) m e n u r u t Keputusan Direksi P erusahaan
Daerah P asar KMS Mo,. 127 tahun 1991. Jadi hak pakai
tempat berjualan di Pasar Daerah diberikan oleh P e r u s a
haan Daerah P asar KMS.
Hak pakai yang diberikan kepada para pedagang yang
c ukup diberi surat izin tempat berjualan yang dikeluarkan
oleh P erusahaan Daer a h F'asar.
Dalam pasal 41 ayat 2 UUPA berbunyi sebagai
beri-k u t s
Hak pakai dapat diberikan :
a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama t anahnya diperg u n a k a n untuk keperluan yang ter— t e n t u ;
b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
Pada <jjjasar Daerah hak pakai tempat berjualan berlaku
untuk 2 (dua) tahun dan dapat diperb a h a r u i lagi. Pemegang
hak pakai tempat berjualan dikenai pun g u t a n - p u n g n t a n yang
di t e n t u k a n oleh P erusahaan Daerah Pasar KMS. Selain itu
pemberian hak pakai tidak boleh disertai s y a r a t - s y a r a t
yang m engandung u n s u r - u n s u r pemerasan sesuai dalam pasal
41 ayat 2 UUPA. Ketentuan ini merupakan jaminan perlin-
dun g a n bagi pemegang hak pakai tempat berjualan terutama
terhadap pihak ekonomi lemah.
Dalam pasal 3 ayat 1 PMDN No. 1 tahun 1977 menya-
takan bahwa seti a p penyerahan penggunaan tanah yang m e r u
pakan bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak
ketiga wajib dilakukan dengan perjanjian tertulis. Pasal
tersebut memang d i patuhi oleh P e r u s a h a a n Dae r a h Pasar
KMS, karena setiap penyerahan surat izin tempat berjualan
kepada orang atau badan hukum disertai perjanjian antara
Per u s a h a a n Daerah Pasar .KMS dengan orang atau badan hukum
sudnya para pihak d a l a m hal ini Per u s a h a a n Dae r a h Pasar
KMS sebagai pengelola, dan pemegang hak pakai tempat
berjualan d apat menetukan hal-hal yang be 1 urn ada pengatu-
rannya d alam BW dan IJUPA„ ataupun m e n y impangi aturan-
aturan y a n g telah d i tetapkan di d a lamnya asal tidak dila-
rang oleh u n d ang-undang serta tidak bertentangan dengan
ketertiban umum dan kesusilaan. Hal ini merupakan pencer-
minan dari asas kebebasan berkontrak dari hukum p e r j a n j i
an . Memang pemegang hak pakai tempat berjualan haras
m e n e r i m a k e t e n t u a n - ketentuan yang telah ditetapkan oleh
Pe r u s a h a a n Daer a h Pasar KMS dalam perjanjian. Tetapi hal
itu bukan merup a k a n paksaan menurut arti u n d ang-undang
karena calon pemegancj hak pakai tempat berjualan dapat
m e n o l a k p erjanjian tersebut s e h i n g g a tidak tercapai kata
sepakat.
Dalam praktek perjanjian pemakaian tempat b e r j u a l
an di Pasar Daerah dibuat oleh Pe r u s a h a a n Pasar Daerah
KMS dalam bentuk tertulis, dan dipers i a p k a n terlebih
d a h u l u ' s e c a r a masal atau kolektif, s e h ingga calon pemakai
tempat. berjualan tinggal m enyetujui dengan m e n a n d a t a n g a n -
ni perjanjian tersebut. P erjanjian yang s.ifatnya standar
atau baku tersebut selain sesuai dengan PMDN No. 1 tahun
1977 Juga d i m a k s u d k a n oleh P e rusahaan P asar Daerah KMS
untuk mengh e m a t w aktu s e h ingga tidak perlu meneliti dan
pakai tempat berjualan, yang mungkin dapat berbeda bagi
7
tiap pemegang hak pakai tempat b e r j u l a n / Walaupun begitu
perjanjian yang s i fatnya tel ah standar atau baku bukan
merupakan penerobosan asas k o n s e n sualitas menurt pasal
1320 BW dan asas kebebasan berkontrak menurut pasal
1338 ayat 1 BW. Asas ko n s e n s u a l i t a s menurut pasal 1320 BW
mengandung arti “will" (kemauan) para pihak untuk saling
m e n g i k a t k a n diri, kemauan itu memb a n g k i t k a n "vertrouwen" Q atau kepercayaan bahwa perjanjian itu akan dipenuhi.
Asas konsensual ini merupakan nilai etis yang bersumber
pada moral, bahwa kita harus memenuhi janji kita. Asas
ini berkaitan erat dengan asas kebebasan berkontrak,
y aitu kebebasan menentukan apa dan dengan siapa p e r j a n j i
an -diadakan,.
Dalam pasal 1338 ayat 3 BW d itentukan bahwa para
pihak dalam pelaksanaan -perjanjian harus beritikad baik.
Itikad baik sangat penting dalam pelaksanaan perjanjian,
karena d a l a m suatu p erjanjian tidak mungkin mencakup
semua kehendak para pihak dan k e adaan-keadaan yang timbul
di k e m u d i a n hari- P engertian itikad baik adalah tolok ukur
7
W a w a n c a r a dengan P erusahaan Daerah Pasar KMS, l o c ■ cit.
suatu perbuatan dipe r b o l e h k a n atau tidak untuk m e ’aksana-
kan atau tidak hak-hak dan k e w a j i b a n - k o w a j i b a n antara
satu dengan pihak yang lain tenta.^q prestasi tertentu
t
yang mereka sepakati dalarr. keadaan yang w ajar dan patut.
W ajar dan patut u\ sini maksu d n y a disetujui oleh P e r u s a
haan D a e r a h K'-nsar KMS dan pemegang hak pakai tempat
berjualan serta sesuai dengan hukum s e tempat yang b e r l a
ku. D alam hal ini pemegang hak pakai tempat berjualan dan
P e r u s a h a a n Pasar Daerah KMS sebagai. pengelala harus
beritikad baik dalam pelaksanaan perjanjian yang telah
mere k a buat. Bila ada pihak melakukan perbuatan dengan
itikad tidak baik s e h i n g g a merugikan pihak yang lain,
maka pihak lain tersebut dapat m e n untut ganti rugi atau
me m i n t a pembatalan perjanjian pemakaian tempat berjualan
kepada hakim.
D alam perjanjian pemakaian tempat berjualan di
Pasar Dae r a h yang s i f atnya baku atau standar yang dibuat
oleh P erusahaan Pasar Dae r a h KMS, berisi. antara lain:
a. subyek perjanjian pemakaian tempat berjualan,
b. obyek perjanjian pemakaian tempat berjualan,
c. hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian p e m a k a i —
an tempat berjualan,
d. cara pembayaran dalam perjanjian pemakaian tempat
a. Subyek perjanjian pemakaian tempat berjualan.
P ada perjanjian pemakaian tempat berjualan di
P asar Dae r a h d apat d i k l a s i f i k a s i k a n menjadi 2 (dua)
yai t u :
(1) Pihak P e n g e l o l a Pasar Dae r a h y aitu pihak yang menge
lola dan m e n g u r u s tanah serta bangunan pasar,
(2) Pihak P e m egang Hak Pakai tempat berjualan yaitu orang
atau badan hukum yang berhak berjualan di tempat yang
d itentukan di dalam atau luar bangunan pasar,
Dalam perjanjian pemakaian tempat berjualan ini,
Pihak P e n g e l o l a Pasar Daer a h adalah P erusahaan Pasar
Daer a h Kotamadya Daerah T i n g k a t II S u r a b a y a yang dalam
perjanjian disebut pihak pertama. Per u s a h a a n P asar Daerah
KMS dibentuk untuk peningkatan pelayanan P e m e r i n t a h D a e
rah kepada m a s y a r a k a t khususnya d a l a m pengusahaan tempat
berjualan yang memenuhi persyaratan beserta p r a s a r a n a n y a .
Per u s a h a a n P asar Daerah KMS adalah badan hukum yang ber—
tindak untuk dan atas nama P e m e r i n t a h Kotamadya Daerah
Tingkat II Surabaya. Sedangkan pemegang hak pakai tempat
berjualan dia t u r pada pasal 42 UUPA yang m e nyatakan bahwa
yang dapat mempunyai hak pakai adalah:
(a) w a r g a n e a a r a Indonesia;
T e n tunya ini sudah jelas karena w a r g a n e g a r a Indo
n esia tidak ada p e m b a t a s a n n y a d a l a m mempunyai hak atas
tanah dan hal ini sesuai dengan prinsip n a s i o n a l i t a s yang
(b) orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
Walaupun ketentuan ini merupakan penyimpangan
terhadap konsekwensi prinsip n a s i o n a l i t a s (yang otelarang
orang asing mempunyai hak atas tanah). Jadi dengan demi~
kian orang asing yang tinggal di Indonesia juga dapat
m e m p e r o l e h hak pakai tempat berjualan di Pasar Daerah.
Tetapi yang harus dipenuhi orang asing tersebut harus
penduduk Indonesia dan tidak mungkin diberikan kepada
orang asing yang bukan penduduk Indonesia.
(c) badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berked u d u k a n di Indonesia;
Hal ini jelas bahwa badan hukum tersebut berdomi-
sili di Indonesia dan tunduk pada hukum Indonesia yang
dapat m e m p e r o l e h hak pakai tempat berjualan di Pasar
Daerah. Badan hukum tersebut seperti k o p e r a s i „ Perseroan
T e rbatas dan lain sebagainya.
(d) badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indo '
n e s i a .
D alam hal ini meliputi p e r w a k i l a n - p e r w a k i 1 an nega--
ra asing seperti kedutaaan besar dan konsulat. Tetapi
me n u r u t pengamatan di lapangan tidak ada badan hukum
asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia menjadi
pemegang hak pakai tempat berjualan di Pasar Daerah.
Kedutaan besar dan konsulat hanya mempunyai hak pakai
Dengan demikian dapat diambil kesimpulan bahwa
me n u r u t pasal 42 UUF‘A hak pakai tempat berjualan di Pasar
Daer a h dapat diberikan kepada perorangan dan badan hukum.
Dalam perjanjian pemakaian tempat berjualan di Pasar
Daerah, pihak pemegang hak pakai tempat berjualan disebut
pihak kedua.
b. Qbyek perjanjian pemakaian tempat berjualan.
Obyek perjanjian pemakaian tempat berjualan yang
dilak u k a n antara Pe r u s a h a a n P asar Dae r a h KMS dengan p e m e
gang hak pakai tempat berjualan s e b e n a r n y a adalah tanah
neg a r a yang d i k e l o l a oleh P e rusahaan P asar Dae r a h KMS;
tetapi terdapat pengembangan karena di atas tanah t e r s e
but didirikan bangunan pasar yang k a d ang-kadang berting-
kat dua.
D alam prak+ek ternyata yana m e ndapat izin/hak
pakai tempat berjualan adalah tempat berjualan yang ber
bentuk kios dan los. Sedangkan untuk tempat berjualan di
pelataran di dalam tidak punya izin/hak pakai tempat
berjualan, mer e k a hanya dikenakan retribusi, tempat
berjualan dan biaya pemeliharaan dan kebersihan pasar
yang harus d i b a y a r tiap hari. Selain itu yang melakukan
perjanjian hanya pemegang izin tempat berjualan yang
berbentuk los dan kios. Jadi obyek dari perjanjian pema
kaian tempat berjualan adalah ruangan dengan ukuran
yang berbentuk I d s dan kios.
Bangunan pasar pada pasar tertentu dibangun dengan
kredit Pasar Inpres s e h ingga pemegang hak. pakai tempat
dikenakan pembayaran angsuran kredit inpres sampai luas
yang diatur d alam S urat Keputusan Kepala Dae r a h atau
Direksi atas persetujuan Kepala Daerah sesuai dengan
kewenangan. Pasar yang b a n g unannya dibangun dengan kredit
P asar Inpres cont o h n y a ada l a h P asar Keputran Utara, Pasar
Pucang Anom dan P asar Kembang.
c. Hak dan kewajiban para pihak d a l a m perjanjian
pemakaian tempat berjualan.
Pe r j a n j i a n pemakaian tempat berjualan di Pasar
Daer a h dalam praktek dibuat oleh pihak P erusahaan Pasar
Dae r a h KMS secara masal dan bersifat staridar (baku) ,
sedang calon pemegang hak pakai tinggal rnenandatangani
sebagai tanda setuju pada perjanjian itu. Namun demikian,
p erjanjian tersebut tetap harus berdasarkan pada pasal
1320 BW,
Dalam perjanjian pemakaian tempat berjualan di
Pasar Daer a h para pihak mempunyai kewajiban sebagai
b e r i k u t :
(1) Pihak pertama (Perusahaan Pasar Daerah KMS) berke*-
waj i b a n :
- menyerahkan pemakaian tempat berjualan kepada pemegang hak pakai tempat berjualan;
- m e n y ediakan fasilitas berupa aliran listrik pada terlebih dahulu m e ndapat persetujuan tertulis dari pihak pertama;
1. Pihak pertama (P erusahaan Dae r a h P asar KMS) b e r h a k :
- m e nerima uang pembayaran restribusi tempat ber jualan dan pembayaran lainnya yang telah diatur dalam peraturan yang berlaku;
- apabila pihak kedua mela n g g a r ketentuan yang ter— cantum d alam perjanjian, maka pihak pertama berhak sec a r a sepihak m e m b atalkan perjanjian pemakaian tempat berjualan tanpa meng a k i b a t k a n tuntutan apapun dari pihak kedua dan berhak menyerahkan pemakaian tempat berjualan tersebut kepada
pihak l a i n ..12
2. Pihak kedua berhak :
- memakai tempat berjualan yang ditentukan untuk menjual bar'ang tertentu;
- m e m p e r o l e h fasil i t a s taerupa listrik pada tempat b e r j u a l a n n y a ;
-• bila ijin tempat berjualan masa berlakunya
sudah habis maka pihak kedua berhak m e m p erbaha- rui ijin tempat berjualan l a g i - 1 3
d. Cara pembayaran d alam perjanjian pemakaian tempat
berj u a l a n .
Di dalam pemakaian tempat berjualan di Pasar
D aer a h terdapat beberapa jenis pungutan antara lain:
retribusi pasar, restribusi perizinan, restribusi
pembaharuan izin, biaya pemeliharaan kebersihan dan
keaflianan', biaya b'alik nama pemindahan hak, biaya
pemakaian listrik dan air minum, dan p u n g u t a n-pungutan
^2j b i d .
lainnya yang sah.
F'ertama--tama yang harus dipenuhi calon pemegang
hak pakai tempat berjualan adalah m e mbayar retribusi
perizinan untuk m e m p e r o l e h hak pakai tempat berjualan.
J a n g k a waktu Surat Izin tempat berjualan ada l a h 2
(dua) tahun dan dapat d i p e r p a n j a n g . Besarnya retribusi
perizinan diat u r dengan Keputusan Direksi P erusahaan
Daer a h Pasar KMS No. 127 tahun 1971 untuk Pasar Kepu—
tran Utara Surabaya; untuk kios sebesar Rp. 1.500.-/m|2
s e d a n g k a n untuk los sebesar Rp. 1.000 ,--/m^. Setelah
m e n d a p a t S urat Isin tempat berjualan di P asar Daerah
maka orang atau badan hukum berhak untuk berjualan di
pasar yang tercantum d alam S urat Izin tersebut.
Selain itu setiap hari pemegang i'st.in tempat b e r
jualan tersebut dike n a k a n restribusi tempat berjualan dan
biaya pemeliharaan kebersihan dan keamanan pasar yang
b e s a r n y a d i tentukan oleh Direksi P e rusahaan Dae r a h Pasar
KMS. Tanda pembayaran retribusi tempat berjualan dan
biaya pemeliharaan dan keamanan pasar adalah berupa kar—
cis yang diberikan kepada pemakai tempat berjualan t e r
sebut. P e d agang di P asar Keputran Utara Surabaya
kebanyakan berjualan polowijo, sayur-mayur, buah-buahan
dan s e b a g a i n y a tennasuk jenis galongan IV menurut
Keputusan Direksi P e rusahaan Dae r a h P asar KMS No. 127
pedacjang yang berada di lantai I untuk kios m e m b a y a r Rp.
1 6 5 , -/m2/hari , u n t u k ’ las sebesar Rp. 145 9 ~/m.2/hari dan
pedagang di pelataran sebesar Rp. 125,- / m 2 / h a r i • Sedang
di lantai II untuk kios sebesar Rp. 6 0 s--/m2/hari, dan los
sebesar Rp. 50 „-/mi?/har,i .
Biaya pemeliharaan dan kebersihan di Pasar
Keputran (Jtara S u r a b a y a bagi pedagang berjualan polowija,
sayur— mayur, buah-buahan dan seb a g a i n y a (jenis jualan
g o longan IV) untuk kios atau las sebesar Rp. 100
/stand/hari dan pedagang di pelataran sebesar Rp. 125,,-
/pedagang/hari hal ini diatur dalam Keputusan Direksi
Perusahaan Daer a h Pasar No. 127 tahun 1991.
Pada tempat berjualan berbentuk kios dan los
biasanya diberi aliran listrik. Dan penibayarannya juga
d i k e l o l a oleh P erusahaan Daerah Pasar sehingga pemegang
hak pakai wajib m e m b a y a r biaya pemakaian aliran listrik.
Biaya aliran listrik ini dibayar tiap bulan paling lambat
tanggal 10, bila lebih tanggal 10 pemegang hak pakai
harus m e m b a y a r di Kantor Pusat Perusahaan Daerah Pasar
karena lebih tanggal 10 maka rekening s udah disamp.aikan
di Kantor Pusat. Tanda pembayaran listrik tersebut diberi
rekening pembayaran listrik dari P e rusahaan Dae r a h Pasar.
Pada Pasar Keputran U t a r a , Pasar Kembang dan Pasar
Inpres sehingga pemakai P erusahaan tempat berjualan pada
pasar tersebut dikenakan pentbayaran angsuran kredit
Inpres sesuai d alam pasal 17 Peraturan Pasar Daerah
Kota m a d y a Dae r a h Ti n g k a t II S u r a b a y a No. 4 tahun 1985.
Ansuran Kredit Inpres tersebut merup a k a n angsuran harga
hak pakai tempat berjualan yang diatur dalam Keputusan
Direksi Per u s a h a a n Dae r a h P asar KMS N o . 17 tahun 1986
pemegang hak pakai tempat berjualan di P asar Keputran
Utara lantai I untuk los dike n a k a n a n g suran sebesar Rp.
5 0 s~/m:^/hari dan untuk kios dikenakan angsuran sebesar
Rp. 6 0 ?~/m:^/hari. Sedang di lantai II untuk los dikenakan
angsuran sebesar-Rp. 4 0 ?-/m?/hari dan untuk kios
diken a k a n angsuran sebesar Rp. - / m ^ / h a r i . Angsuran
tersebut d i a ngsur sel a m a 8 tahun sejak 12 Februari 1986
sesuai pasal 2 Keputusan Direksi P erusahaan Daer a h Pasar
KMS N o .17 tahun 1986. Tanda pembayaran angsuran harga hak
pakai di Pasar Keputran Utara berupa karcis yang
di t e m p e l k a n pada kartu kontrol angsuran yang dibawa
pemegang hak pakai tempat berjualan.
2. P r o s e d u r M e n d a p a t S u r a t Izin Temp a t Berjualan
Perjanjian pemakaian tempat berjualan dan Surat
Izin tempat berjualan di P asar Daerah dalam praktek di
P asar Keputran U tara S u r a b a y a hanya diberikan pada
Sedang pedagang yang berjualan di pelataran di dalam
dan di luar pasar tidak diberi Surat Inin tempat
berjualan dan perjanjian pemakaian tempat,, mereka
hanya dikenakan pembayaran restribusi tempat berjualan
dan biaya pemeli h a r a a n dan kebersihan. Surat Izin
tempat berjualan merupakan tanda bukti bahwa pemegang
Surat Izin tersebut mempunyai hak pakai tempat b e r j u a
lan sesuai dalam Surat Izin tersebut.
Untuk m e n d a p a t S urat Izin tempat berjualan di
Pasar Daerah pemohon harus melakukan langkah-langkah
sebagai berikut :
1) pemohon harus mengajukan Surat P ermohonan untuk
m e n dapat ijin tempat berjualan di pasar yang d i k e
lola Per u s a h a a n Dae r a h Pasar. Surat P e rmohonan itu
d i ajukan kepada Direksi P e rusahaan Dae r a h Pasar
Kotamadya Dae r a h Tingkat II S u r a b a y a melalui kepala
unit pasar;
2) m e n y erahkan photo copy kartu tanda penduduk 1 lem-
bar;
3) m e n y e r a h k a n foto ukuran 3 x 4 sebanyak 6 lembar)
4) m e m b a y a r biaya Surat Izin tempat berjualan sesuai
dengan keputusan Direksi Perusahaan Daerah Pasar
K M S ;
lernbar untuk d i t e mpelkan pada perjanjian pemakaian
tempat berj u a l a n ;
6) permohonan S urat Izin tersebut oleh unit P e r u s a
haan Daerah P asar d iteruskan ke Kantor Cabang
dan d iteruskan ke Kantor Fusat;
7) bersedia me n a n d a t a n g a n i dan mematuhi perjanjian
pemakaian tempat berjualan di pasar sesuai dalam
perj anj i a n ;
1 U
8) m e m b a y a r biaya tata usaha sebesar Rp. 5 0 0 , ” . ~
Setelah permohonan untuk m e n dapat Surat Izin
d ise t u j u i oleh Direksi P erusahaan Daer a h Pasar KMS,
maka pemohon dip e r b o l e h k a n berjualan di tempat. yang
telah ditentukan.
3. T i m b u l n v a Cacat dan atau Kerusakan pada Tempat
Berjualan
Dalam lalu lintas perekonomian, khususnya pada
d unia bisnis para pe'lakunya sering d ihadapkan pada
berbagai tantangan clan hambatan d alam mencapai. hasil yang
diharapkan. Dil e m a tersebut antara lain bila pemakai
tempat berjualan melakukan wanprestasi dan hal-hal
lain yang s i f atnya merugikan P erusahaan Daerah Pasar
sebagai pengelola. Dalam praktek dilema tersebut dihi-
langkan atau paling tidak harus diperkecil kemungkinan
terjadinya. Untuk itulah d alam s e t i a p perjanjian timbal-
balik, para pi.hak.nya m e n gatur k 1 ausula-k 1 ausula dalam
p e r j a n j i a n . a g a r tidak terjadi w a n p r estasi ataupun tinda-
kan merugikan dari pemegang hak pakai tempat berjualan.
F’emakai tempat berjualan di dalam bangunan pasar
se b e n a r n y a berbentuk terbuka tetapi pemegang hak pakai
dipe r b o l e h k a n men d i r i k a n kios dengan biaya sendiri dengan
izin dari Pe r u s a h a a n Daerah Pasar. Dalam tempat berjualan
yang berbentuk los dan kios tentu bisa timbul cacat dan
atau kerusakan. Agar lebih jelas akan saya terangkan apa
yang d i maksud cacat dan apa yang d.imaksud kerusakan.
Dalam hal ini cacat adalah segala hal yang m e m b u a t tidak
berfungsi s e b a g a i m a n a m e stinya tempat berjualan dan
untuk m e m p e r b a i k i n y a mem e r l u k a n biaya yang tidak besar.
S edan g k a n kerusakan adalah hal yang membuat tidak ber—
fungs i n y a s e b a g a i m a n a m e stinya tempat berjualan dan untuk
m e m p e r b a i k i n y a d iperlukan biaya yang besar.
Pada perjanjian pemakaian tempat berjualan tidak
d iat u r mengenai m a s a l a h perbaikan tempat berjualan.
Tetapi dalam praktek bila te?rjadi. cacat pada tempat
berjualan yang berbentuk los maupun kios diperbaiki
oleh pemegang izin tempat berjualan, karena menurut
kelanca-ran jualannya; me n u r u t Bapak Kasian sebagai
pemegang-hak pakai tempat berjualan adalah sebagai berikut:
... bila atap bocor atau dinding yang terbuat dari kayu pada tempat berjualan saya yang berbentuk kios ini rusak ringan, saya m e m p e r b a i k i n y a dengan biaya sendiri karena tidak m emerlukan biaya yang b e s a r , selain itu bila tidak d i perbaiki m e n g g a n g g u kelan caran berjualan saya..,.15
Me l i h a t dari pernyataan pemegang hak pakai atau
Surat Izin tempat berjualan di atas dapat diketahui ia
beritikad baik sesuai dengan pasal 1338 ayat 3 BW
bahwa para pihak d alam melaks a n a k a n perjanjian harus
beritikad baik. Selain itu berlaku asas yang terdapat
d alam pasal 1583 BW yang m enyatakan bahwa p e m b etulan-
pembetulan kecil dan sehari-hari dipikul oleh si
penyewa, tetapi dalam perjanjian tempat berjualan yang
mela k u k a n p e m b e t u l a n - p e m b e t u l a n kecil dilak u k a n oleh
pemegang S u r a t Izin tempat berjualan.
Bila terjadi kerusakan tempat berjualan yang
berbentuk kios bila yang rusak dinding dan plafon maka
yang b e r t anggung j awab adalah pemegang izin tempat
berjualan sendiri. M e n u r u t Bapak Muchsin Kepala Urusan
Umum P a s a r Keputran Utara ada l a h sebagai berikut:
B ila terjadi kerusakan yang berat yang memerlukan biaya yang banyak seperti lantai rusak berat atau pipa air hujan dari besi yang rusak maka P erusahaan
Daerah Pasar KMS d apat diketahui walaupun tidak diatur
d alam perjanjian tetapi mengambil asas yang terdapat
d alam pasal 1551 ayat 2 BW yaitu bahwa yang menyewakan
harus melakukan p e m b e t u l a n - p e m b e t u l a n pada barang yang
disewakan selama waktu sewa, keculai pembetularv- pembetu-
lan kecil yang menjadi w a jibnya si penyewa, tetapi dalam
hal ini yang melakukan pembetu 1 an--pembetu 1 an yang berat
adal a h P erusahaan Daer a h Pasar KMS.
bisa terkena mu s i b a h seperti kebakaran atau bencana alam
yang m e n y ebabkan tempat berjualan itu musnah siap yang
menanggung risiko? T e r l e b i h dahulu saya terangkan apa
yang d i s e b u t r i <s i k o dalam H u k u m P e r j a n j i a n . R i s .i k o
ialah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan
karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu 17
pihak. ' l e rnyata bila terjadi kebakaran, ataupun
bencana aleun yang m e n i mbulkan inusnahnya tempat berjualan
■‘■^Jawancara dengan P erusahaan Daerah Pasar KMS, l a c . c i t .
Subek t i , op. c i t . , hi. b 9 .
17
yang bertanggung jawab memperbaiki
M e l i h a t dari wawaricara di atas dengan Perusahaan
yang bukan karena kesalahan para pihak maka baik P e r u s a
haan Daerah Pasar KMS maupun pemegang izin tempat b e r j u a
lan tidak b e r t anggung jawab pada kerusakan tersebut.
M a s a l a h risiko ini mengambil asas dari pasal 1553 BW
d isebutkan jika sela m a jangka waktu sewa, barang yang
disewakan musn a h di luar kesalahan salah satu pihak, maka
perjanjian sewa menyewa gugur demi hukum. Asas pasal 1553
BW inipun dit e r a p k a n pada perjanjian tempat berjualan,
bila terjadi tempat berjualan mus n a h di luar kesalahan
para pihak, maka m a s i n g - m a s i n g pihak tidak d apat m e n u n t u t
BAB III
P E N Y E L E S A I A N S E N G K E T A BILA TERJADI WANPRESTASI
1. W a n p restasi oleh P e megana Hak Pakai Tempat Berjualan
W a n p r e s t a s i berasal dari istilah d alam bahasa Be-
landa yaitu "wanprestatie" yang artinya lalai atau ingkar
untuk m e menuhi kewajiban d alam s uatu perikatan.*^
Ma s a l a h w a n p restasi tidak terlepas dari p e r j a n j i
an , s ebab prestasi dalam kata w a n p restasi tersebut m e r u
pakan s e s u a t u hal pokok yang harus dipenuhi dalam p e r j a n
jian. Tetapi d a l a m perjanjian tidak semua kelalaian atau
ingkar untuk berprestasi dapat dikat a k a n w a n p r e s t a s i ,
pengertian w a n p restasi ini dibatasi oleh suatu keadaan
memaksa ( o v e r m a c h t ) .
Jadi seorang dapat dikatakan w a n p restasi bila ia
telah lalai atau ingkar untuk memenuhi kewajiban sebagai-
mana yang telah d i p e r j a n j i k a n , di mana kelalaian ini ti
dak dapat d i s a n d a r k a n pada suatu keadaan m e m a k s a (over—
macht). Keadaan me m a k s a (overmacht) adal a h suatu keadaan
yang dapat atau tidak dapat diket a h u i sebelumnya, yang
me n y ebabkan kesukaran dalam pelaksanaan contract, yang
m e n y e b a b k a n terhal a n g n y a pemenuhan perikatan.19
l&J.C.T.S imorangkir, Rudy T. Erwin dan J.T. Prase—
tyo, Kamus Hukum. Aksara Baru, Jakarta 1987/ h. 186.
Wa n p r e s t a s i d alam perjanjian pemakaian tempat
berjualan yang dilakukan oleh pemegang hak pakai tempat
berjualan d apat berupa e mpat macam:
a) tidak melakukan apa yang dijanjikan;
b) mela k u k a n apa yang dijadikan namun tidak s e b a gaimana
m e s t i n y a ;
c) melakukan apa yang d ijanjikan tetapi terlambat;
d) melakukan sesua'tu yang me n u r u t perjanjian tidak boleh
dilakukannya. ^0
D alam perjanjian w anpretasi ini m e n d a p a t
perha-tian, karena bila salah satu pihak melak u k a n wanprestasi i
maka akan m e n i m b u l k a n kerugian pada pihak lain. Jika s a
lah satu pihak melak u k a n w a n p r e s t a s i maka pihak lain da-
pat menuntut ganti rugi kepada yang melakukan w a n p r e s t a
si .
M e ngenai perjanjian untuk m e n y erahkan barang atau
untuk melak u k a n perbuatan, seseorang d i a n g g a p wanprestasi
jika prestasi yang d ijanjikan lalai dilakukan atau tidak
dilakukan sama sekali setelah batas waktu yang ditetapkan
dalam perjanjian, dan telah diberi peringatan oleh pihak
yang lain. Ketentuan w a n p restasi ini pada perjanjian
tempat berjualan di P asar Dae r a h diatur dalam pasal 16
ayat 2 Peraturan Dae r a h Kotamadya Daerah Tingkat II
S u r a b a y a No. 4 tahun .1985 yang m enyatakan sebagai berikut:
Selain sanksi tersebut pada ayat (1) pasal ini dikenakan juga sanksi tambahan berupa :
a. Tempat berjualan ditutup atau disegel dan hak
pakai tempat berjualan dicabut bilamana terjadi
diberikan kepada pemegang izin tempat berjualan sedangkan
yang s a t u n y a lagi d i simpan untuk arsip. Teguran tersebut
Atas penyerahan pemakaian tempat berjualan dari pihak pertama kepada pihak kedua, pihak kedua berjanji ti
jualan t e r s e b u , pihak kedua (pemegang izin tempat:
berjualan) iilarang untuk memindahkan hak pakai tempat
berjualan kepada pihak ketiga tan pa. persetujuan ter tu 1 is
dari pihak pertama (Perusahaan Daer a h Pasar KMS). Apabila
pemegang hak pakai m e m i ndahkan hak pakainya kepada pihak
ketiga tanpa izin tertulis dari P erusahaan Daerah Pasar
KMS, maka pemegang hak pakai (pihak pertama) telah m e l a k
ukan wanprestasi. P emindahan hak pakai tempat berjualan
kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari Perusahaan
D a e r a h P asar KMS dilakukan dengan perjanjian di bawah
tangan. P erjanjian di bawah tangan sebagai perjanjian
tertulis dapat dika t e g o r i k a n sebagai akta, yaitu akta di
bawah tangan. Akta di bawah tangan ialah akta yang senga-
ja dibuat untuk pembuktian oleh para pihak tanpa bantuan
dari seorang pejabat.* 21 Surat perjanjian yang telah
ditandatangani. ini merupakan suatu alat bukti yang dia-
kui. Seperti yang disebutkan dalam HIR, menurut pasal 164
HIR m i s alnya alat bukti dengan surat P erjanjian di bawah
tangan merupakan akta yang dibuat secara tertulis,, terrna--
suk sebagai bukti dengan surat.
Perjanjian pemakaian tempat berjualan di Pasar
Daerah, selain m e n gatur k e w a j i b a n - k e w a j i b a n , larangan-
larangan serta ketent u a n - k e t e n t u a n lain yang harus d i p e —
21
nuhi oleh pemegang izin/hak pakai tempat berjualan.
A p a b i 1 a k e w a j i b a n - k e w a j i b a n , 1 a r a n g a n - l a r a n g a n ser ta
k e t e n t u a n — ketentuan lain d i l a n g g a r maka pemegang izin
tempat berjualan d i a n g g a p melakukan wanprestasi. Dalam
praktek pemakaian tempat berjualan yang sering melakukan
w a n p restasi adalah pemegang izin tempat berjualan. Selain
memindahkari hak pakai tempat b e r j u a l a n n y a kepada Pihak
ketiga tanpa izin P e rusahaan Dae r a h P asar Dae r a h KMS, ada
pelanggaran lain yang sering dilakukan para pedagang
antara lain s
a. Retr i b u s i tempat berjualan tidak dibayar dalam waktu
•2 (dua) bulan b e r t u r u t - t u r u t .
b. Berj u a l a n di tepi jalan umum.
D alam perjanjian pemakaian tempat berjualan di
Pasar Daerah, peme?gang izin tempat berjualan yang m e l a k u
kan w a n p r e s t a s i dikenakan sanksi atau hukuman oleh P e r u
sahaan Daerah Pasar KMS, berupas
1) sanksi Pidana kurangan s e l a m a - l a m a n y a 6 (enam) bulan
at a u ' d e n d a s e t i n g i - t i n g g i n y a sebesar Rp.
50.000,-2) tempat berjualan di t u t u p atau disegel dan hak pakai
tempat berj u a l a n dicabut.
