Pengadaan Perumahan Skala Menengah di Denpasar : Studi Berdasarkan Strategi Pengembang.

(1)

TESIS

PENGADAAN PERUMAHAN SKALA MENENGAH

DI DENPASAR:

Studi Berdasarkan Strategi Pengembang

DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA

PROGRAM PASCASARJANA

UNIVERSITAS UDAYANA

(2)

TESIS

DI DENPASAR:

DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA NIM 1291861010

PROGRAM MAGISTER

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

PROGRAM PASCASARJANA

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

(3)

Lembar Persetujuan Pembimbing

TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016

Mengetahui Pembimbing I,

I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD NIP 19740911 200012 1 001

Pembimbing II,

Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D. NIP. 19570528 198503 1 001

Ketua Program Studi Arsitektur Program Pascasarjana

Universitas Udayana,

Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD NIP. 19691018 199412 2 001

Direktur

Program Pascasarjana Universitas Udayana,

(4)

TESIS

DI DENPASAR:

DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA

PROGRAM PASCASARJANA

UNIVERSITAS UDAYANA

(5)

TESIS

DI DENPASAR:

DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA NIM 1291861010

PROGRAM MAGISTER

–

PERENCANAAN DAN

MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

(6)

DI DENPASAR:

Tesis untuk Memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Arsitektur-Perencanaan dan Manajemen Pembangunan Desa dan Kota

(PMPDK), Program Pascasarjana Universitas Udayana

DEWA NGAKAN MADE JULIASTIKA NIM 1291861010

PROGRAM MAGISTER

–

PERENCANAAN DAN

MANAJEMEN PEMBANGUNAN DESA DAN KOTA (PMPDK)

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

(7)

Lembar Persetujuan Pembimbing

TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 11 OKTOBER 2016

Mengetahui Pembimbing I,

I Nym Widya Paramadhyaksa, ST.,MT.,PhD NIP 19740911 200012 1 001

Pembimbing II,

Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D. NIP. 19570528 198503 1 001

Ketua Program Studi Arsitektur Program Pascasarjana

Universitas Udayana,

Gusti Ayu Made Suartika, ST.,MEngSc.,PhD NIP. 19691018 199412 2 001

Direktur

Program Pascasarjana Universitas Udayana,

(8)

Tesis Ini Telah Diuji dan Dinilai oleh Panitia Penguji pada

Program Pascasarjana Universitas Udayana pada Tanggal 31 Agustus 2016

Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana No. : ... Tanggal : ...

Panitia Penguji Usulan Penelitian Tesis adalah :

Ketua : I Nyoman Widya Paramadhyaksa, S.T., M.T., Ph.D. Anggota :

1. Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D.

(9)

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT

Saya yang bertandatangan di bawah ini:

Nama : Dewa Ngakan Made Juliastika

Nim : 1291861010

Program Studi : Magister Arsitektur

Judul Tesis : Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar:

Studi Kasus Berdasarkan Strategi Pengembang

Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas plagiat. Apabila

dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya

bersedia menerima sanksi sesuai dengan Peraturan Mendiknas RI No. 17 Tahun

2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.

Denpasar, 11 Oktober 2016 Yang membuat pernyataan,

(10)

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas rahmat-Nya, tesis ini dapat diselesaikan sesuai dengan rencana. Tesis ini mengetengahkan judul “Pengadaan Perumahan Skala Menengah Di Denpasar: Studi Berdasarkan Strategi Pengembang”.

Pada kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PD (K.EMD), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister di Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana yang dijabat oleh Ibu Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, S.p.S(K), atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister di Program Pascasarjana Universitas Udayana.

Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Ibu Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D selaku Ketua Program Magister Arsitektur. Terima kasih pula sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Bapak I Nyoman Widya Paramadhyaksa, ST., MT., Ph.Dselaku pembimbing I dan Bapak Ir. Ciptadi Trimarianto. Ph.D, yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan, saran, semangat, serta motivasi yang besar kepada penulis.

Penulisan dan penyusunan tesis ini tidak lepas dari bantuan, bimbingan maupun saran dari para penguji tesis. Untuk itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak Prof. Dr. Ir. Putu Rumawan Salain, M.Si., Ibu Gusti Ayu Made Suartika, ST., MengSc., Ph.D., Bapak Prof. Ir. Ngakan Putu Sueca M.T., Ph.D., sebagai dosen penguji yang turut memberikan masukan dan koreksi terhadap penyusunan tesis, sehingga tesis ini dapat terselesaikan walapun jauh dari kata sempurna.

(11)

saudara Desak Ayu Sueka Martyani, Ngakan Nyoman Sutraptawan dan juga Desak Made Sukma Widiyani yang senantisa memberi dorongan, semangat, fasilitas, serta doa yang tulus untuk kelancaran tesis ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih untuk semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian tesis ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu.

Akhir kata penulis ucapkan, semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada penulis sekeluarga beserta kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini.

Denpasar, 11 Oktober 2016 Penulis

(12)

ABSTRAK

DI DENPASAR:

Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan permintaan perumahan. Tingginya kebutuhan rumah di Denpasar menyebabkan banyak pihak developer jeli dan cermat melihat kondisi ini sebagai peluang untuk mengembangkan perumahan dengan berbagai tipe. Tingginya harga lahan di Denpasar secara tidak langsung mempengaruhi strategi pengadaan perumahan yang dilakukan oleh pengembang. Penelitian ini dilakukan bertujuan meneliti bagaimana konsep pengadaan perumahan skala menengah oleh pengembang pada tahap pra konstruksi, konstruksi, pasca konstruksi, serta meneliti mengenai karakteristik pengadaan perumahan skala menengah oleh developer di Denpasar.

Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Lokasi penelitian ini terletak di kota Denpasar. Penentuan kasus penelitian menggunakan teknik purposive sampling. Dengan memilih kasus perumahan yang memiliki jumlah kavling 40 kavling atau lebih, sehingga diperoleh 7 studi kasus perumahan yaitu Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja, KD Mansion, Griya Pererepan, Graha Adi Village, Pesona Tunjung Sari Graha Adi.

Hasil dari penelitian ini adalah 5 topik makro dalam suatu pengembangan perumahan di Denpasar yang terdiri dari, aspek pemilihan site, tahap perencanaan bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purnajual. Kemudian didialogkan kembali sehingga menemukan beberapa aspek antara lain: pengembangan disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar, kelengkapan fasilitas perumahan, aspek perijinan, dan juga pola interaksi dengan lingkungan sekitar. Hasil dari dialog antar isu di lapangan kemudia didialogkan dengan pemahaman umum secara etik sehingga diperoleh beberapa tahapan yang berperan penting dalam pengadaan perumahan antara lain: tahap pra konstruksi, dimana pengembang melakukan proses pemilihan lahan, yang dikaitkan dengan teori komunitas berpagar sehingga pada tahap ini pengembang mengembangkan perumahan dengan one gate system tidak sempurna karena masih adanya interaksi antara penghuni perumahan dengan lingkungan sekitar. Tahap konstruksi dilakukan pembuatan fasum dan fasos, pembuatan fasilitas pura dan bale banjar, pengerjaan konstruksi bangunan. Tahap pasca konstruksi atau tahap pengelolaan perumahan dan keterkaitan dengan dinas setempat.

(13)

ABSTRACT

MEDIUM-SCALE HOUSING PROVISION IN DENPASAR:

Study Based on Developer Strategy

The house is a basic need for every human being as a place for shelter or stay with family. According to the legislation states that the government guarantee the right of every citizen to own a home. Housing and settlements will always grow in line with population growth. Population growth in the Denpasar city very quickly is one of the factors increase housing demand. The high demand for homes in Denpasar caused many developers attentive and alert look at this condition as an opportunity to develop housing with various types. The high price of land in Denpasar indirectly affect housing provision strategy that undertaken by the developer. This study was conducted aimed at exploring the concept of medium-scale housing provision by developers on the pre-construction, construction, post-construction, as well as examining the characteristics of the procurement of medium-scale housing by developers in Denpasar.

The research approach used in this study is based on qualitative descriptive research methods with a naturalistic approach. The research location is situated in the Denpasarcity. The determination of the case study is using purposive sampling techniques. By choosing housing case having a number of 40 lots or more. Thus obtained 7 housing case namely Taman Wira Gatsu, Nuansa Seroja, KD Mansion, Griya Pererepan, Graha Adi Village, Pesona Tunjung Sari Adi Graha.

The results of this research are five macro topics in a housing development in Denpasar consisting of, aspects of site selection, stages of building planning, construction, post-construction phase and the post-sale phase. Then discoursed back so founded several aspects, among others: development adapted to the land price momentum, market segments, completion of housing facilities, licensing aspects, and also patterns of interaction with the surrounding environment. The results of this dialogue between the issues in the field later discussed with the general understanding ethically in order to obtain some of the stages that play an important role in the provision of housing, among others: pre-construction phase, which developers make the process of selecting the land, which is associated with the theory of a gated community so at this stage the developer to develop housing with one gate system is not perfect because of the persistence of the interaction between the residents of the housing to the environment. The construction phase is done making of public facilities and social facilities, manufacturing facilities of temples and bale banjar, the construction of the building. Post-construction stage is phase of housing management and linkages with the local agency.

(14)

RINGKASAN

DI DENPASAR:

Rumah merupakan kebutuhan mendasar bagi setiap manusia sebagai tempat untuk bernaung atau tinggal bersama keluarga. Menurut perundang- undangan menyebutkan bahwa, pemerintah menjamin hak setiap warga negara untuk memiliki rumah. Perumahan dan permukiman akan selalu berkembang sejalan dengan pertumbuhan penduduk. Pertambahan penduduk di kota Denpasar yang sangat cepat merupakan salah satu faktor yang melatar belakangi peningkatan permintaan perumahan. Peningkatan jumlah penduduk Kota Denpasar selama beberapa tahun terakhir yaitu dari 833.900 jiwa (tahun 2012) menjadi 863.600 jiwa (tahun 2014). Laju pertumbuhan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014 adalah 2.06%/tahun. Kepadatan penduduk Kota Denpasar pada tahun 2014 telah mencapai 6.759 jiwa per km2 (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2015).

Pertambahan penduduk di Kota Denpasar yang sangat cepat, baik dari kelahiran maupun penduduk pendatang, merupakan salah satu faktor yang melatarbelakangi peningkatan permintaan akan perumahan di Denpasar begitu besar. Hal ini juga yang mengakibatkan terjadinya pengembangan perumahan yang begitu cepat di Denpasar. Maraknya permintaan akan rumah tinggal di Kota Denpasar, menyebabkan banyak pihak swasta khususnya para pengembang melakukan pengembangan properti berupa perumahan dengan berbagai tipe bangunan baik tipe sederhana, menengah maupun tipe mewah.

Berdasarkan observasi awal yang dilakukan di lapangan, permasalahan yang sering terjadi disebabkan oleh pihak pengembang yang kurang memperhatikan tahapan-tahapan yang perlu dilakukan dalam mengembangkan suatu perumahan khususnya dari aspek legalitas dari perumahan yang diselenggarakan. Fenomena lain yang terjadi di lapangan adalah tingginya harga lahan di Bali khususnya di Denpasar, secara tidak langsung mempengaruhi strategi dari pengembang dalam menyediakan perumahan di Denpasar. Salah satu pengaruhnya adalah perumahan yang dikembangkan oleh developer di Kota Denpasar adalah perumahan dengan hunian tipe menengah ke atas. Desain hunian juga ikut terpengaruh dengan kondisi ini. Gaya hunian minimalis yang memang sedang marak saat ini, gaya minimalis ini juga merupakan salah satu strategi developer dalam menekan biaya pembangunan.

(15)

berlaku di Kota Denpasar. Selain itu juga, penelitian ini diharapkan dapat menjadi dasar pertimbangan bagi pihak pemerintah serta instansi-instansi terkait dalam hal kebijakan-kebijakan terkait dengan penyelenggaraan perumahan di Kota Denpasar.

Landasan teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori mengenai perencanaan perumahan, teori komunitas berpagar (Gated Community), teori citra, serta teori pemasaran. Dalam teori perencanaan perumahan disebutkan beberapa aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam merencanakan suatu perumahan yakni, aspek lingkungan, segmen pasar, tingkat kemampuan daya beli

(affordability), penawaran, serta kelembagaan (Suparno dan Marlina, 2006). Teori lainnya adalah teori komunitas berpagar (gated community) yang merupakan kawasan permukiman dengan akses terbatas yang membuat ruang publik menjadi privat (Blakely dan Snyder, 1998). Teori ini terkait dengan konsep pengembang dalam merencanakan suatu kawasan perumahan. Teori lainnya adalah teori citra. Citra adalah jumlah dari keyakinan-keyakinan, gambaran-gambaran, dan kesan-kesan yang dimiliki seseorang pada suatu objek. Sikap dan perilaku seseorang terhadap objek dibentuk oleh citra objek tersebut (Alma, 2004). Dalam penelitian ini juga digunakan teori pemasaran. Pengertian pemasaran menurut Kotler (2005) adalah suatu proses sosial dan manajerial yang didalamnya individu dan kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan menciptakan, menawarkan dan mempertukarkan produk dengan pihak lain. Hal ini terkait dengan strategi pengembang dalam tahapan pemasaran. Keseluruhan teori ini erat kaitannya dengan penelitian yang dilakukan dan digunakan sebagai alat untuk menganalisis isu-isu yang ditemukan di lapangan.

Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini berdasarkan pada metode penelitian kualitatif deskriptif dengan pendekatan naturalistik. Metode penelitian kualitatif deskriptif pada penelitian ini digunakan untuk menggambarkan fakta-fakta yang ada di lapangan terkait dengan pengadaan suatu perumahan oleh pengembang. Fakta-fakta tersebut meliputi konsep pengadaan suatu perumahan skala menengah pada tahap pra konstruksi, konstruksi, hingga tahap purna jual di Denpasar. Kasus penelitian diambil pada setiap kecamatan di Denpasar, dengan mengambil tujuh kompleks perumahan skala menengah yang memiliki jumlah kavling ≥ 40 kavling yang tersebar di setiap kecamatan di Denpasar. Kasus ini dipilih berdasarkan perbandingan jumlah perumahan di Kota Denpasar tahun 2013 pada masing-masing kecamatan. Ketujuh kasus terpilih yakni, Perumahan Taman Wira Gatsu, Perumahan Nuansa Seroja, Perumahan Graha Adi Village, Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi, Pitik Residence, Kertha Dalem Mansion, serta Perumahan Griya Pererepan. Informan ditentukan dengan teknik purposive (bertujuan), yaitu memilih informan yang mempunyai pengetahuan dan pengalaman berkaitan dengan pengembangan perumahan di Denpasar. Pihak-pihak yang dijadikan informan pada penelitian ini adalah pengembang perumahan di Denpasar, konsultan maupun kontraktor, pengelola perumahan, serta penghuni perumahan. Informan ini yang akan member informasi terkait kondisi yang terjadi di lapangan.

(16)

beberapa tahapan dan sekaligus menjadi isu-isu yang ditemukan dalam penelitian

yang dilakukan. Tahapan tersebut yakni, tahap pemilihan site, tahap perencanaan

bangunan, tahap konstruksi, tahap pasca konstruksi, dan tahap purna jual. Pada proses pemilihan site pada kasus yang diteliti terjadi dalam beberapa tahapan

yakni, pemilihan site, pembelian site, dan pematangan site. Pada tahapan

perencanaan bangunan terdiri dari beberapa tahapan yakni, menentukan sasaran konsumen, menentukan tipe hunian, menentukan style bangunan dan estimasi harga jual hunian, menentukan arah orientasi bangunan, menentukan desain bangunan, dan pemasaran atau promosi unit hunian. Tahap Konstruksi terdiri dari beberapa tahapan yakni, penetapan pihak kontraktor, revisi desain, upacara (ritual) pra konstruksi, tahap finishing, serta pemasaran dan promosi. Tahap pasca konstruksi terdiri dari beberapa proses yakni, proses pelunasan, serah terima, renovasi, sosialisasi fasilitas perumahan, proses pengelolaan, menjalin hubungan dengan desa setempat, serta pemasaran dan promosi. Tahapan terakhir adalah tahap purna jual, pada fase ini terdapat beberapa aspek yang perlu diperhatikan yakni, proses pindah tangan, keluhan dan penanganannya, serta penambahan fungsi ekonomis.

Isu-isu yang diperoleh di lapangan kemudian didialogkan dan memperoleh hasil berupa beberapa aspek pengadaan perumahan yakni, pengembangan disesuaikan dengan momentum harga lahan, segmen pasar, kelengkapan fasilitas perumahan, aspek perjinan, serta pola interaksi dengan lingkungan sekitar.

Isu-isu yang ditemukan di lapangan kemudian didialogkan kembali dengan pemahaman umum secara etik terkait pengadaan perumahan. Dialog tersebut memperoleh hasil berupa karakteristik dalam mengadakan suatu perumahan skala menengah di Denpasar. Karakteristik ini dapat dilihat pada masing-masing tahapan pengadaan perumahan yakni pada tahap pra konstruksi, konstruksi, serta pada tahap pasca konstruksi. Pada masing-masing tahapan ini disebutkan mengenai dampak dari budaya dan adat setempat pada proses desain, konstruksi maupun pasca konstruksi. Pada awal perencanaan hingga saat perumahan ini dapat dihuni, pengembang melakukan upacara (ritual) sesuai dengan adat setempat. Hal ini bertujuan agar proses perencanaan perumahan berjalan dengan lancar. Desain master plan maupun unit hunian secara tidak langsung juga dipengaruhi oleh budaya setempat kaitannya dengan fasos dan fasum yang disediakan pada suatu kawasan perumahan, serta fasad bangunan yang harus menampilkan arsitektur lokal yang terkait dengan persyaratan dari dalam mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

(17)

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN SAMPUL DEPAN ... i

HALAMAN SAMPUL DALAM ... ii

PRASYARAT GELAR ... iii

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... iv

HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI ... v

LEMBAR PERNYATAAN ... vi

UCAPAN TERIMA KASIH ... vii

ABSTRAK ... ix

ABSTRACT ... x

RINGKASAN ... xi

DAFTAR ISI ... xiv

DAFTAR GAMBAR ... xix

DAFTAR TABEL ... xxi

DAFTAR DIAGRAM ... xxii

DAFTAR ISTILAH ... xxiii

DAFTAR LAMPIRAN ... xxiv

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Rumusan Masalah ... 5

1.3Tujuan Penelitian ... 5

1.3.1 Tujuan Umum ... 5

1.3.2 Tujuan Khusus ... 5

1.4Manfaat Penelitian ... 6

1.4.1 Manfaat Akademis ... 6

1.4.2 Manfaat Praktis ... 6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA, KONSEP, LANDASAN TEORI, DAN MODEL PENELITIAN 2.1Tinjauan Pustaka ... 7

2.1.1 Perilaku Pengembang Real Estate dalam Menentukan Lokasi Perumahan di Kabupaten Sleman ... 7 2.1.2 Kajian Pola Pengembangan Perumahan Ditinjau dari

(18)

Kasus Perumahan Bale Agung Residence, Jogja Regency dan

Casa Grande Yogyakarta ... 8

2.1.3 Faktor-faktor pemilihan lokasi perumahan di Kabupaten Sleman dan Kabupaten Bantul dari Sudut Pandang Penghuni dan Pengembang Perumahan ... 9

2.2Kerangka Berpikir ... 12

2.3Konsep ... 14

2.2.1 Pengadaan Perumahan ... 14

2.2.2 Perumahan Skala Menengah di Denpasar ... 15

2.2.3 Strategi Pengembang dalam Pengadaan Perumahan ... 16

2.4Landasan Teori ... 17

2.3.1 Perencanaan Perumahan ... 17

2.3.2 Gated Community ... 21

2.3.3 Teori Pemasaran ... 23

2.4 Model Penelitian ... 24

BAB III METODE PENELITIAN 3.1Pendekatan Penelitian ... 26

3.2Lokasi Penelitian ... 27

3.3Jenis dan Sumber Data ... 28

3.3.1 Jenis Data ... 28

3.3.2 Sumber Data ... 29

3.4Instrumen Penelitian ... 30

3.5Teknik Pemilihan Studi Kasus dan Informan ... 32

3.6Teknik Pengumpulan Data ... 35

3.7Teknik Analisis Data ... 39

3.8 Teknik Penyajian Data ... 40

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1Gambaran Umum Kota Denpasar ... 42

4.2Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota Denpasar sebagai Perumahan dan Permukiman ... 43

(19)

4.3.1 Perumahan Taman Wira Gatsu The Town House (Studi

Kasus 1) ... 49

4.3.1.1Kondisi Fisik Perumahan ... 49

4.3.1.2Sarana dan Prasarana di Wilayah Sekitar Perumahan ... 51

4.3.1.3Tahap Pra Konstruksi ... 54

4.3.1.4Tahap Konstruksi ... 56

4.3.1.5Tahap Pasca Konstruksi ... 57

4.3.2 Perumahan Nuansa Seroja (Studi Kasus 2) ... 60

4.3.3 Perumahan Graha Adi Village (Studi Kasus 3) ... 68

4.3.4 Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi (Studi Kasus 4) ... 78

4.3.5 Perumahan Pitik Residence (Studi Kasus 5) ... 86

(20)

4.3.6 Perumahan Kerta Dalem Mansion (Studi Kasus 6) ... 94

4.3.7 Perumahan Griya Pererepan (Studi Kasus 7) ... 103

4.4Isu di Lapangan ... 109

4.4.1 Tahap Pemilihan Site pada Proses Pengadaan Perumahan ... 110

4.4.2 Tahap Perencanaan Bangunan pada Proses Pengadaan Perumahan ... 114

4.4.3 Tahap Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan ... 118

4.4.4 Tahap Pasca Konstruksi pada Proses Pengadaan Perumahan .... 121

4.4.5 Tahap Purna Jual pada Proses Pengadaan Perumahan... 124

4.5Dialog Antar Isu di Lapangan ... 126

4.5.1 Pengembangan Disesuaikan dengan Momentum Harga Lahan . 127 4.5.2 Segmen Pasar ... 128

4.5.3 Kelengkapan Fasilitas Perumahan ... 130

4.5.4 Aspek Perijinan ... 131

4.5.5 Pola Interaksi dengan Lingkungan Sekitar ... 131

4.6Dialog antara Isu di Lapangan dengan Pemahaman Umum secara Etik ... 133

4.6.1 Tahap Pra Konstruksi ... 133

4.6.2 Tahap Konstruksi ... 134

(21)

BAB V SIMPULAN DAN SARAN

5.1Simpulan ... 137

5.2Saran ... 142

DAFTAR PUSTAKA ... 144

(22)

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 3.1 Peta Lokasi Penelitian ... 28

Gambar 3.2 Grafik Jumlah Perumahan Kota Denpasar Tahun 2013 ... 33

Gambar 3.3 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian ... 34

Gambar 4.1 Tujuh Titik Perumahan Lokasi Penelitian (Kasus) ... 48

Gambar 4.2 Peta Kecamatan Denpasar Utara ... 49

Gambar 4.3 Lokasi Perumahan Taman Wira Gatsu (Kasus 1) ... 49

Gambar 4.4 Kondisi Lingkungan Perumahan Taman Wira Gatsu The Town House ... 50

Gambar 4.5 Hunian Tipe 100 ... 51

Gambar 4.7 Fungsi Tambahan yang berkembang ... 51

Gambar 4.8 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Taman Wira Gatsu The Town House ... 53

Gambar 4.9 Peta Kecamatan Denpasar Utara ... 60

Gambar 4.10 Lokasi Perumahan Nuansa Seroja (Kasus 2) ... 60

Gambar 4.11 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ... 61

Gambar 4.12 Kondisi Lingkungan Perumahan Nuansa Seroja ... 62

Gambar 4.13 Sarana dan Prasarana di Sekitar Peumahan Nuansa Seroja ... 63

Gambar 4.14 Peta Kecamatan Denpasar Barat ... 68

Gambar 4.15 Lokasi Perumahan Graha Adi Village (Kasus 3) ... 68

Gambar 4.17 Rumah Tinggal Pengembang Perumahan ... 69

Gambar 4.19 Kondisi Lingkungan Perumahan Graha Adi Village ... 70

Gambar 4.20 Sarana dan Prasarana di Sekita Perumahan Graha Adi Village ... 71

Gambar 4.21 Bentuk Kavling Lahan pada Perumahan Graha Adi Village ... 75

Gambar 4.22 Peta Kecamatan Denpasar Barat ... 79

(23)

Graha Adi ... 80

Gambar 4.25 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Pesona Tunjung Sari Graha Adi... 81

Gambar 4.26 Peta Kecamatan Denpasar Selatan ... 87

Gambar 4.27 Lokasi Perumahan Pitik Residence (Kasus 5) ... 87

Gambar 4.28 Kondisi Lingkungan Perumahan Pitik Residence ... 88

Gambar 4.29 Tambahan Fungsi yang berkembang di Kawasan Perumahan Pitik Residence ... 88

Gambar 4.30 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Pitik Residence ... 89

Gambar 4.32 Lokasi Perumahan Kerta Dalem Mansion (Kasus 6) ... 94

Gambar 4.33 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ... 95

Gambar 4.34 Kondisi Perumahan Kerta Dalem Mansion ... 96

Gambar 4.35 Sarana dan Prasarana di Sekitar Perumahan Kerta Dalem Mansion ... 98

Gambar 4.37 Lokasi Perumahan Griya Pererepan ... 104

Gambar 4.38 Kondisi Lingkungan Perumahan Griya Pererepan ... 105

Gambar 4.39 Fasilitas Umum di Sekitar Lokasi Perumahan Griya Pererepan .. 106

Gambar 4.40 Fasad Bangunan yang menerapkan Elemen Arsitektur Lokal ... 117

(24)

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 2.1 Kajian Pustaka Penelitian yang Sejenis ... 11

Tabel 3.1 Teknik Pengumpulan Data ... 38

Tabel 3.2 Teknik Analisa Data dan Penyajian Data ... 41

Tabel 4.1 Tahap Pemilihan Site pada Proses Penyediaan Perumahan ... 110

Tabel 4.2 Tahap-tahap pada Proses Perencanaan Perumahan ... 115

Tabel 4.3 Tahap-tahap pada Proses Konstruksi ... 119

Tabel 4.4 Tahap-tahap pada Proses Pasca Konstruksi ... 121

(25)

DAFTAR DIAGRAM

Diagram 2.1 Kerangka Berpikir ... 13

Diagram 2.2 Model Penelitian ... 25

Diagram 3.1 Teknik Analisis Data ... 39

Diagram 4.1 Jumlah Perumahan di Kota Denpasar 2013 ... 45

Diagram 4.2 Tipe Rumah di Perumahan Pengembang di Kota Denpasar tahun 2013 ... 45

Diagram 4.3 Grafik Sasaran Penghuni Perumahan Pengembang di Kota Denpasar tahun 2013 ... 46

(26)

DAFTAR ISTILAH

Perumahan : Sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana

Permukiman : Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan

Developer : Orang atau perusahan yang bergerak di bisnis property sebagai pengembang (pembangun dan pemasar property) baik itu berupa perumahan dalam skala besar maupun kecil

Grand tour : Observasi awal dalam suatu penelitian untuk melihat fenomena yang ada di lapangan.

Informan : Orang yang member informasi atau keterangan Legal : Sah

IMB : Ijin Mendirikan Bangunan

Banjar : Lingkungan permukiman, komunitas tradisional

Banjar Dinas : Banjar dinas hanya mengikuti kegiatan atau peraturan dinas di dalam desa adat tersebut, seperti pengurusan KTP, Domisili atau hal dinas lainnya.

Bale Banjar : Bangunan yang merupakan ruang komunal untuk kegiatan sosial budaya di suatu kelompok masyarakat. Fasum : Fasilitas umum

Fasos : Fasilitas sosial

Ngeruak : Upacara yang dilakukan pada saat memulai pembangunan

(27)

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Daftar Pertanyaan Pihak Developer