BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang
Pulau Bali merupakan salah satu alternatif tempat wisata yang dikenal sampai kepenjuru dunia. Perkembangan pariwisata di pulau Bali sangat mengembirakan, ditunjukan dengan banyaknya wisatawan lokal dan mancanegara yang berkunjung baik untuk menghabiskan waktu libur maupun untuk keperluan bisnis. Kebutuhan properti khususnya hotel sebagai tempat berteduh sementara semakin meningkat seiring dengan banyaknya wisatawan yang datang. Memandang hal ini, bisnis properti merupakan prospek bisnis yang sangat menjanjikan untuk dikembangkan di pulau Bali. Dapat dilihat dari banyaknya hotel di Bali, dari yang kelas standar sampai dengan kelas bintang lima. Salah satu contohnya adalah hotel puri ayu.
Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar yang tepatnya berlokasi di jalan PB. Sudirman No. 14, yang didirikan diatas tanah seluas 3.684 m2. Hotel ini menawarkan kenyamanan dan kualitas yang tinggi dan akomodasi sangat cocok untuk wisatawan domestik dan internasional, terutama untuk keperluan bisnis dan liburan. Hotel ini terletak strategis di "kawasan segitiga emas", hanya memerlukan 3 hingga 10 menit berjalan kaki ke pusat bisnis, komersial dan kantor-kantor pemerintah daerah, dan hanya 25 menit berkendara ke Bandara Internasional Ngurah Rai.
Pembangunan Hotel Puri Ayu menelan biaya sebesar Rp 10.374.656.759,- (Sepuluh Milyar Tiga Ratus Tujuh Puluh Sembilan ) yang kesemuanya dibangunnya oleh CV. Ayu yang dalam hal ini sebagai investor tunggal. Dengan dibangunnya hotel ini, berarti sudah memberikan jawaban bagi wisatawan untuk bisa tinggal dan berwisata dengan nyaman di daerah ini. Selain nantinya secara tidak langsung akan menambah devisa negara dalam sektor pariwisata, juga secara langsung dengan terbukanya lapangan perkerjaan baru akan membuat kesejahteraan penduduk sekitar bertambah.
Selain Hotel Puri Ayu, CV Ayu juga bermaksud mengembangkan usahanya dengan membangun hotel-hotel lain. Namun untuk penggembangan tersebut diperlukan pembiayaan yang besar dengan dana yang terbatas. Untuk itulah diperlukan dana tambahan, salah satunya dari penjaminan nilai aset CV Ayu yang dimiliki. Untuk mengetahui besarnya nilai aset CV Ayu, perlu dilakukan penilaian atas aset properti tersebut (dalam hal ini Hotel Puri Ayu).
Dalam penulisaan Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui berapa nilai pasar Hotel Puri Ayu yang akan dijadikan penjaminan nilai aset pada pihak lain.
Hotel adalah salah satu properti komersial yang mendatangkan penghasilan, karena sebagai hotel
mewah umumnya tidak adanya hotel yang sejenis sebagai perbandingan pasar dan tidak adanya transaksi jual-beli atas properti yang sejenis, untuk itu dalam proposal dalam ini, pendekatan appraisal yang dipakai adalah pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.
1.2 Permasalahan
Dari latar belakang diatas, maka dalam penilaian properti khususnya pada Hotel Puri Ayu akan menimbulkan berbagai permasalahan diantaranya adalah berapa nilai pasar Hotel Puri Ayu.
Rincian permasalahan untuk menyelesaikan permasalahan di atas adalah :
a. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
b. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) c. Berapa rekonsiliasi nilai pasar dari Hotel Puri Ayu
dari Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
1.3 Maksud dan Tujuan
Adapun yang menjadi maksud dan tujuan dari penulisan tugas akhir ini adalah :
a. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
b. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
c. Menentukan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Puri Ayu dari metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)
1.4 Lingkup Bahasan
Dalam penulisan tugas akhir ini metode penilaian yang digunakan diantaranya adalah :
1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
2. Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)
1.5 Sistematika Penulisan
Secara garis besar, tugas akhir ini disusun dalam lima bab dengan sistematika sebagai berikut :
Bab I – Pendahuluan
Pada bab ini akan diuraikan tentang latar belakang masalah yang berisi pokok pikiran yang melatar belakangi pokok masalah dalam bab ini. Bab II – Tinjauan Pustaka
Pada bab ini akan diuraikan landasan teori yang akan digunakan dalam penelitian ini.
Bab III – Metodologi Penelitian
Metodologi ini akan menguraikan dan menjelaskan urutan pelaksanaan penyelesaian tugas akhir secara rinci. Mulai dari pengumpulan data, literatur dan pedoman penilaian properti, sampai dengan kesimpulan akhir dari analisa nilai pasar hotel ini yaitu untuk mendapatkan nilai pasar hotel.
Bab IV – Analisa Nilai Pasar
Pada bab ini berisi tentang gambaran umum dari properti yang akan dinilai dan properti pembanding serta metode-metode yang digunakan dalam melakukan analisa nilai pasar yaitu metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan.
Bab V – Kesimpulan dan Saran
Pada bab ini berisi tentang kesimpulan dari hasil analisa nilai pasar, dan saran untuk penelitian selanjutnya.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Penilaian dan Definisi – Definisi
Penilaian adalah proses perkerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan, dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. (Supriyanto. B., 2002)
Ada beberapa definisi dikenal dalam dunia penilaian sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia 2007 adalah :
1. Penilai adalah seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktek penilaian sesuai dengan bidang dan keahlian yang dimiliki baik penilai internal maupun penilai eksternal.
2. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. 3. Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. 4. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan
jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
5. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari
suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.
6. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. 7. Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa
nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.
8. Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. 9. Penyusutan adalah suatu pengurangan nilai
yang dialami oleh suatu properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan atau kemunduran fungsionil dan kemunduran ekonomi.
10. Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat nilai, penilaian atau perhitungan manfaat ekonomi akan dinyatakan.
11. Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh obyek penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan. 12. Pendekatan Biaya adalah pendekatan
penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai obyek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru, pada tanggal penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.
13. Biaya Penggantian Baru adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.
14. Metode Survei Kuantitas adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan rincian kuantitas satuan pekerjaan dan harga satuan pekerjaan.
15. Metode Unit Terpasang adalah metode perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan harga satuan unit terpasang. 16. Metode Meter Persegi adalah metode
perhitungan estimasi biaya pembangunan berdasarkan satuan mata uang per unit luas atau volume.
17. Tingkat kapitalisasi adalah jumlah pembagi yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan menjadi nilai.
2.2 Prinsip Dasar Penilaian
Dalam melakukan suatu penilaian properti dilakukan beberapa prinsip dasar penilaian antara lain (Supriyanto, 2002) :
1. Principle of Highest and Best Use (Prinsip Penggunaan Terbaik dan tertinggi) adalah prinsip penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai tersebut.
2. Principle of Supply and Demand (Prinsip Persediaan dan Permintaan) adalah properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan berkurang sementara permintaan bertambah.
3. Principle of Sabtitution (Prinsip Pengganti) adalah pembeli tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, bahkan cenderung ingin membeli properti yang lebih murah.
4. Principle of Anticipation (Prinsip Keuntungan yang Diharapkan) adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut. Suatu properti akan mempunyai nilai secara proporsional sesuai dengan harapan keuntungan dari properti tersebut.
5. Principle of Change (Prinsip Adanya Perubahan) adalah properti selalu berubah-ubah. Nilai akan dipengaruhi oleh banyak variable, antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol permintaan terhadap properti, perubahan arus transportasi, adanya pusat perbelanjaan baru dan perubahan politik negara.
6. Principle of Conformity (Prinsip Kesesuaian) adalah properti yang terletak pada lingkungan yang cocok, baik social maupun ekonomi, akan mempunyai nilai maksimum. Properti yang terletak didaerah yang kurang cocok, nilainya akan menjadi minimal.
7. Principle of Competition (Prinsip Persaingan) adalah semua bentuk usaha bertujuan untuk mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali usaha dibidang properti. Bila permintaan besar, keuntungan akan besar. Besarnya keuntungan menarik minat developer lain untuk membangun properti yang sama, sehingga terjadi persaingan. Nilai properti dipengaruhi oleh tingkat persaingan.
8. Principle of Increasing and Decreasing Return (Prinsip Penambahan dan Pengurangan Pendapatan) adalah pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan perubahan penambahan dalam pendapatan.
9. Principle of Consistent Use (Prinsip Penggunaan yang Tepat) adalah tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan awalnya. Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang tepat.
2.3 Metode Penilaian
Dalam penilaian suatu properti ada tiga metode yang digunakan yaitu :
1. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
2. Metode Pendekatani Biaya (Cost Approach) 3. Metode Pendekatan Pendapatan (Income
Approach)
Pemilihan penggunaan metode diatas tergantung dari jenis properti yang dinilai. Metode perbandingan data pasar tidak bisa digunakan untuk mengetahui nilai pasar hotel karena tidak ada properti pembanding yang bisa digunakan. Dalam penulisan tugas akhir ini pembahasan dibatasi berdasarkan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach). 2.3.1 Metode Pendekatan Biaya (Cost
Approach)
Dalam menggunakan metode pendekatan biaya, nilai properti diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong. Nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan metode pendekatan biaya. Nilai pasar bangunan diperoleh dengan mengurangi biaya penggantian baru bangunan dengan penyusutan bangunan pada saat penilaian.
Secara umum perhitungan dengan Metode Pendekatan Biaya dapat ditulis sebagai berikut :
Ada 3 (tiga) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Pendekatan Biaya (Cost
Approach), yaitu :
NILAI PROPERTI (Tanah dan Bangunan) = NILAI TANAH + (BIAYA PENGGANTIAN BARU/REPRODUKSI BARU - PENYUSUTAN
1. Menilai Tanah seolah-olah tanah dalam keadaan kosong. Dalam penilaian tanah ini diguanakan Metode Perbandingan Data Pasar.
2. Menilai Bangunan. Tahap-tahap Menilai Banggunan, adalah :
a. Menghitung Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru Bangunan.
b. Menghitung besarnya penyusutan. c. Menentukan nilai pasar bangunan (Biaya
produksi Baru – Penyusutan)
3. Menentukan Nilai Properti. Menentukan Nilai Properti dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai tanah dengan biaya penggantian baru setelah dikuranggi dengan penyusutan.
Untuk menghitung besarnya penyusutan yang terjadi pada bangunan, ada bermacam-macam penyusutan diataranya adalah :
1. Penyusutan kerena Kerusakan Fisik
Kerusakan pada struktur bangunan, dalam menentukan besarnya penyusutan fisik suatu bangunan ada bebebrapa istilah yang dipakai, yaitu :
a. Umur Manfaat Bangunan
Umur manfaat bangunan untuk tetap dapat digunakan seperti fungsinya. Umur manfaat bangunan tergantung pada kwalitas bahan yang digunakan dan kwalitas perkerja. b. Umur Efektif Bangunan
Umur bangunan berdasarkan kondisi bangunan tersubut saat penilaian.
2. Penyusuta karena kemunduran fungsional Penyusutan karena peranancangan kurang baik, ketidakseimbangan yang berkaitan dengan ukuran, bentuk, model dan lain-lain. 3. Penyusutan karena kemunduran ekonomis
Penyusutan karena faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.
Sedangkan untuk menghitung Biaya penggantian baru ada 4 (empat) metode yang dikenal yaitu :
1. Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method).
Perhitungan dengan metode ini biaya membangun atau instalasi seluruh komponen dari bangunan tersebut dijumlahkan, misalnya biaya langsung (persiapan lahan dan semua tahap pembangunan termasuk perlengkapannya) dan biaya tak langsung(ijin bangunan, survey tanah, biaya overhed dan keuntungan kontraktor/pemborong). Dalam perhitungan Metode Survey Kuantitas ini diperlukan spesifikasi lengkap dari bangunan dan gambar-gambar yang perlu untuk perhitungan.
2. Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method)
Dasar dari metode ini adalah unit biaya yang membentuk bangunan termasuk biaya langsung dan biaya tidak langsung. Satuan unit biaya tetap dihitung berdasarkan Metode Survey Kuantitas. Beberapa unit biaya seperti lantai dan langit-langit biaya dihitung per meter persegi termasuk perlengkapannya. Perkerjaan listrik, unit biaya dihitung per titik termasuk saklar dan stop kontak. Untuk mendapatkan Biaya Pengganti Baru dari suatu bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan biaya Biaya Pengganti Baru komponen bangunan yaitu volume komponen-komponen bangunan dikalikan biaya unit terpasang.
3. Metode Meter persegi (Square Meter Method)
Untuk Biaya Pengganti Baru bangunan dilakukan dengan cara membandingkan Biaya Pengganti Baru bangunan per meter persegi dengan Biaya Pengganti Baru bangunan yang sebanding dan sejenis.
4. Metode Indeks Biaya (Index Method)
Metode ini digunakan untuk menyesuaikan Biaya Pengganti Baru bangunan pada saat dibangun. Menghitung Indeks Biaya dilakukan dengan membandingkan Indeks Biaya saat ini dengan indeks biaya saat dibangun.
Rumus umum
2.3.2 Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusaha properti tersebut. Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Seperti yang dijelaskan oleh Supriyanto (2002), metode ini digunakan untuk menilai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan karena sewa.
2.3.2.1 Prosedur Penerapan Pendekatan Pendapatan
Prosedur Penerapan Pendekatan Pendapatan menurut Hidayati & Harjanto (2003), yaitu :
a. Mengestimasi pendapatan kotor potensial.
Biaya Pengganti Baru Sekarang =
𝑰𝒏𝒅𝒆𝒌𝒔 𝑩𝒊𝒂𝒚𝒂 𝒔𝒂𝒂𝒕 𝒊𝒏𝒊
b. Melakukan pengurangan pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan.
c. Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi dengan tingkat kekosongannya untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor efektif. d. Menentukan biaya-biaya operasional.
e. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
f. Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai. g. Menentukan prosedur Pengkapitalisasian yang
sesuai untuk diterapkan.
h. Melakukan Pengkapitalisasian pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi nilai properti dengan formulasi umum sebagai berikut :
Formula Kapitalisasi
Keterangan :
Value = Nilai Properti
NOI =Pendapatan Bersih Tahunan Cap Rate = Tingkat Kapitalisasi 2.3.3 Discounted Cash Flow
Selain dengan kapitalisasi pendapatan, metode lain yang dapat digunakan dalam analisa pendekatan pendapatan adalah dengan discounted cash flow. Dalam metode discounted cash flow nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan ( mengalikan dengan discount factor tertentu) rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.
Rumus
Keterangan : V = Value
PBT = Pendapatan bersih tahunan I = Discount rate
Rumusan pendekatan pendapatan dila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula pendekatan pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai berikut :
Rumus
Keterangan :
V = Nilai pasar properti (Value) Vt = Pendapatan bersih tahunan I = Tingkat diskonto (discount rate) 2.3.4 Perbandingan Data Pasar
Perbandingan data pasar adalah proses dimana suatu estimasi nilai pasar yang diperoleh dari analisis terhadap pasar atas properti yang serupa dan kemudian membandingkan properti-properti itu dengan properti yang akan dinilai. Nilai pasar diestimasikan dengan membandingkan properti yang serupa terhadap properti yang dinilai baru saja terjual, ditawarkan untuk dijual atau yang kontraknya telah ditandatangani. Analisis perbandingan memusatkan analisisnya pada kesamaan dan perbedaan diantara properti yang diteliti serta transaksinya yang berpengaruh terhadap nilai (Prawoto, 2003).
2.4 Penelitian Terdahulu
Analisa Nilai Pasar Hotel Imelda Di Magetan (2006), menggunakan metode penilaian untuk menetapkan harga pasar bangunan properti dengan metode kapitalisasi pendapatan, metode kalkulasi biaya dan menghindari metode perbandingan data pasar karena tidak bisa digunakan untuk mengetahui nilai pasar hotel karena tidak ada properti pembanding yang bisa digunakan dan tidak adanya transaksi-transaksi atas properti yang sejenis.
Penilaian Properti Di Surabaya Pada Perumahan Pakuwon Indah Graha Famili Dan Citra Raya Studi Kasus Pada Era Tjandra II (2004), Dalam kawasan yang sama, harga tanah dapat bervariasi disebabkan karakteristik tanah tersebut yaitu faktor internal luas tanah, frontage, lebar jalan, dan arah hadap dan faktor eksternal kondisi ekonomi, politik dan sosial. Penelitian ini bertujuan mencari indikasi nilai pasar properti di perumahan Pakuwon Indah, Graha Famili, dan CitraRaya dengan model regresi untuk mengurangi subyektifitas penilai berdasarkan faktor internal.
Analisa Pasar Hotel Elmi Surabaya (2004), untuk mengetahui nilai pasar Hotel Elmi, digunakan 2 metode pendekatan yaitu dengan metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan. Metode Pendekatan biaya dicari dengan menganggap tanah tempat Hotel Elmi berdiri sebagai tanah kosong dan dicari nilai pasar tanah dengan menggunakan metode perbandingan data pasar. Sedangkan untuk bangunan, inventaris hotel dan sarana pelengkap dicari dengan mengurangi biaya reproduksi baru dengan penyusutan.
Value = 𝑵𝑶𝑰
𝑪𝒂𝒑 𝑹𝒂𝒕𝒆
V=(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇11 +(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇22 +(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇33 +(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇44 +(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇55 +………(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇𝑛−1𝑛−1 +(1+𝑖)𝑃𝐵𝑇𝑛𝑛
Analisa Nilai Pasar Hotel Quality Makasar (2007), menggunakan metode penilaian untuk menetapkan harga pasar bangunan properti dengan metode kapitalisasi pendapatan, metode kalkulasi biaya, metode discounted cash flow dan menghindari metode perbandingan data pasar karena tidak bisa digunakan untuk mengetahui nilai pasar hotel karena tidak ada properti pembanding yang bisa digunakan dan tidak adanya transaksi-transaksi atas properti yang sejenis.
Laporan Penilaian Properti Perumahan yang berlokasi di Jl.Tambaksawah no. 06 dan 10 Waru, Sidoarjo Jawa Timur (2004), menggunakan metode penilaian untuk menetapkan harga pasar bangunan properti dengan metode perbandingan data pasar. Dengan metode ini penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan beberapa data jual-beli (data penawaran/data transaksi) properti yang sejenis/sebanding dan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
BAB III
METODOLOGI
PENELITIAN
Metodologi ini akan menguraikan dan menjelaskan urutan pelaksanaan penyelesaian tugas akhir secara rinci. Mulai dari pengumpulan data, literatur dan pedoman penilaian properti, sampai dengan kesimpulan akhir dari analisa nilai pasar hotel ini
yaitu untuk mendapatkan nilai pasar hotel. Berikut ini adalah langkah-langkah penyelesaian yang akan dilakukan penulis :
3.1 Rancangan Penelitian
Penelitian ini adalah penelitian pada penilaian atas properti komersial yang akan dipakai dalam penilaian aset untuk penjaminan, yang bertujuan untuk mendapatkan dana yang akan dipakai untuk pengembangan kawasan lain. Obyek penelitian yang diambil adalah Hotel Puri Ayu yang terletak pusat kota Denpasar. Metode penilaian yang dipilih berdasarkan data-data dan obyek penelitian adalah metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan. Hasil dari penelitian ini nantinya berupa nilai pasar dari Hotel Puri Ayu. Tujuan penelitian untuk memberikan pengetahuan tentang bagaimana cara menghitung nilai dari suatu properti, khususnya hotel.
3.2 Data Penelitian
Untuk melakukan penelitian ini dibutuhkan data-data diantaranya : nilai tanah, peta lokasi, gambar
properti, aliran arus kas, biaya pembangunan baru dan lain sebagainya.
3.2.1 Pengumpulan Data dan Sumber Data Jenis data yang diperlukan adalah sebagai berikut :
1. Metode Pendekatan Biaya
1) Harga jual tanah, data pembanding disekitar lokasi didapatkan dari informasi warga dan kelurahan.
2) Badan pertanahan Denpasar.
3) Data kondisi bangunan dan data – data umum Hotel Puri Ayu.
4) Data harga bangunan untuk menetapkan biaya pengganti.
2. Metode Pendekatan Pendapatan
1) Pendapatan bersih per tahun didapat dari hasil sewa kamar, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry dikurangi biaya operasional.
2) Biaya operasional perusahaan didapat dari management hotel meliputi : beban variable, beban tetap dan beban cadangan.
3.2.2 Pengolahan Data
Mengolah data yang sudah dikumpulkan dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya dan Metode pendekatan Pendapatan.
3.3 Langkah Penelitian
Langkah – langkah yang akan dilakukan pada analisa metode ini :
1) Studi Kepustakaan pengumpulan data teoritis yang akan diperlukan sebagai pertimbangan dalam menyusun tugas akhir ini.
2) Mengumpulkan data berupa peta lokasi, gambar properti (hotel), harga jual tanah yang ada dilokasi tersebut, aliran arus kas dari properti yang dinilai, dan data biaya pembangunan baru. 3) Mekakukan Analisa data dengan menggunakan
Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach). 4) Melakukan analisa data dengan Metode
Pendekatan pendapatan (Income Approach). 5) Mendapatkan hasil perhitungan berupa nilai
pasar properti. 6) Kesimpulan dan saran. 3.4 Analisa Data
3.4.1 Nilai Pasar Dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach).
a. Menghitung biaya penggantian baru dengan cara :
Metode Survey Kwantitas (Quantity Survey Method). Biaya penggantian baru diperoleh dengan menjumlahkan biaya
membangun atau instalasi seluruh komponen bangunan baru, baik biaya langsung maupun biaya tidak langsung.
b. Menghitung biaya penyusutan.
Ada beberapa macam penyusutan yang dipergunakan untuk menghitung besarnya penyusutan yang terjadi pada bangunan, yaitu :
a. Penyusutan karena kerusakan fisik : rusak, lapuk, retak atau kerusakan pada strukturnya.
b. Penyusutan karena Kemunduran Fungsional.
Penyusutan ini dikarenakan perencanaan kurang baik, yang berkaitan dengan ukuran, bentuk dan lain – lain.
c. Penyusutan karena Kemunduran Ekonomis Penyusutan karena faktor luar yang mempengaruhi seperti perubahan sosial, peraturan pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi.
c. Menghitung nilai tanah dengan Metode Perbandingan Data Pasar.
3.4.2 Nilai Pasar Dengan Metode Pendekatan Pendapatan
Dalam melakukan analisa pendekatan pendapatan, ada 2 metode yang akan digunakan yaitu kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow. 1. Kapitalisasi Pendapatan
Langkah-langkah yang dilakukan sebagai berikut :
a. Menghitung pendapatan kotor tahunan, termasuk pendapatan dari sumber lainnya.
b. Menghitung biaya Operasional c. Pendapatan Bersih
d. Menentukan tingkat kapitalisasi e. Proses Kapitalisasi.
2. Discounted Cash Flow.
Langkah-langkah yang dilakukan sebagai berikut : a. Mengestimasi kenaikan pendapatan pertahun
b. Mengestimasi kenaikan biaya operasional pertahun
c. Menentukan discount factor
d. Menghitung nilai sekarang/present value dengan cara mengalikan pendapatan bersih dengan
discount factor.
e. Menghitung nilai pasar dengan menjumlahkan
present value dari tahun ke-0 sampai tahun ke-n
3.4.3 Rekonsiliasi Nilai Indikasi
Rekonsiliasi nilai indikasi adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan estimasi nilai akhir. Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini terdiri dari dua, yaitu pertama me-review atau mengkaji ulang data dan teknik penilaian dan yang kedua mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian. Pada tahap rekonsiliasi nilai ini penilai mempertimbangkan semua faktor, kemudian menentukan keputusan nilai akhir dengan melakukan pembobotan untuk nilai indikasi yang dihasilkan dari metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan (dengan perbedaan yang dapat diterima sebesar 10%)
BAB IV
ANALISA NILAI PASAR 4.1 Gambaran Umum
Properti yang dinilai merupakan hotel bintang tiga yang terletak di pusat kota Denpasar. Hotel ini terletaknya sangat strategis yaitu di "kawasan segitiga emas", yang mana hanya memerlukan 3 hingga 10 menit berjalan kaki ke pusat bisnis, komersial dan kantor-kantor pemerintah daerah, dan hanya 25 menit berkendara ke Bandara Internasional Ngurah Rai. 4.1.1 Gambaran Umum Hotel Puri Ayu
Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar yang tepatnya berlokasi di jalan PB Sudirman No. 14, yang didirikan diatas tanah seluas 3.684 m2. Hotel ini menawarkan kenyamanan dan kualitas yang tinggi dan akomodasi sangat cocok untuk wisatawan domestik dan internasional, terutama untuk keperluan bisnis dan liburan. Hotel Puri Ayu memiliki 44 kamar yang terdiri dari 6 suites, 3 president suites dan 35 deluxe, selain itu Hotel Puri Ayu dilengkapi dengan fasilitas tambahan seperti ruang pertemuan, restoran, apotek, jasa binatu, penyewaan mobil, foto copy, mesin faksimili, mini bar dan kolam renang. Jumlah kamar dan daftar harga sewa dapat dilihat pada table 4.1 dibawah ini :
Penyusutan Fisik = Umur Efektif
Tabel 4.1 : Daftar Jumlah Kamar dan Tarif Hotel Puri Ayu N o Tipe Kamar Jumla h Kama r (Buah ) Fasilitas Tarif / Malam 1 Deluxe 35 - AC - IDD Telephone - TV - Peralatan Membuat Kopi & Teh
- Brangkas Pribadi - Bathtub Dengan Shower Air Panas dan Dingin - Koneksi Internet - Sarapan Pagi Rp. 544.500,00 2 Suite 6 - AC - IDD Telephone - TV - Peralatan Membuat Kopi & Teh - Brangkas Pribadi - Bathtub Dengan Shower Air Panas dan Dingin - Koneksi Internet - Sarapan Pagi - Ruang Tamu Rp. 653.400,00 3 Presiden t Suite 3 - AC - IDD Telephone - TV - Peralatan Membuat Kopi & Teh - Brangkas Pribadi - Bathtub Dengan Shower Air Panas dan Dingin - Koneksi Internet - Sarapan Pagi - Ruang Tamu - PC Rp. 762.300,00
Daftar harga sewa ruang pertemuan dapat dilihat pada table 4.2 dibawah ini :
Tabel 4.2 : Daftar Harga Sewa Ruang Pertemuan
N o Tipe Ruang Pertemuan Ukuran Ruangan (m) Tarif/Jam 1 Puri Agung Pemecutan 12 x 15 Rp. 400.000,00 2 Puri Gerenceng 11 x 6,25 Rp. 300.000,00 3 Puri Gelogor 11 x 6,25 Rp. 300.000,00
4.1.2 Gambaran Umum Properti Pembanding Properti pembanding dalam tugas akhir ini digunakan untuk mengestimasi nilai tanah, sebagai bagian dari estimasi nilai berdasarkan metode pendekatan biaya.
1. Pembanding I
Tanah kosong seluas 2.300 m2 yang teletak di jalan Niti Mandala Renon yang bersebelahan dengan restaurant Bumbu Desa. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Waktu transaksi jual beli pada tanggal 22 Oktober 2010, dengan harga jual sebesar Rp.550.000.000,00 per 100 m2, jadi harga keseluruhan tanah adalah Rp.550.000.000,00 x 2.300 m2 = Rp.12.650.000.000,00.
2. Pembanding II
Tanah seluas 400 m2 yang terletak di jalan Drupadi 10 no. 11. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 225 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu transaksi jual beli 20 November 2009, dengan harga jual Rp. 1.450.000.000,00. 3. Pembanding III
Tanah seluas 225 m2 yang terletak di jalan Tukad Badung Renon. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 200 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu terjadi transaksi jual beli 3 juni 2010, dengan harga jual Rp. 1.500.000.000,00.
4.2 Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Biaya
Analisa nilai pasar Hotel Puri Ayu ini menggunakan metode pendekatan biaya yaitu dengan
menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan dan inventaris hotel. Nilai pasar tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar dengan menganggap tanah tempat bangunan hotel ini berdiri sebagai tanah kosong. Sedangkan nilai pasar bangunan dan inventaris hotelnya dihitung dengan cara mengurangi biaya pengganti baru bangunan dan inventaris hotel dengan penyusutan bangunan pada saat hotel dinilai.
Biaya membangun baru yang akan dihitung adalah biaya membangun baru Hotel Puri Ayu dan biaya membangun baru properti pembanding. Biaya membangun properti pembanding digunakan untuk mengestimasi nilai tanah properti pembanding yang akan digunakan untuk mengestimasi nilai tanah hotel. 4.2.1 Biaya Membangun Baru
Tabel.4.3:Rekapitulasi Perhitungan Biaya Membangun Baru Hotel Puri Ayu
NO. JENIS PERKERJAAN JUMLAH HARGA (Rp) I Pekerjaan Persiapan 271,364,250.00 II
Pekerjaan Tanah &
Pasir 73,768,431.80 III Pekerjaan Plesteran & Pasangan 3,378,336,805.88 IV Pekerjaan Beton 11,345,246,203.29 V Pekerjaan Plafond 299,434,572.15 VI Pekerjaan Tegel 791,563,036.61
VII Pekerjaan Atap 339,263,161.20
VIII
Pekerjaan Pintu &
Jendela 522,262,099.64 IX Perkerjaan Penggantung & Pengunci 53,392,000.00 X Pekerjaan Pengecatan 733,062,830.40 XI Pekerjaan Saniter 253,480,000.00 XII Pekerjaan Pondasi Tiang Pancang 555,917,200.00
XIII Pekerjaan Pemipaan 15,000,000.00
XIV Pekerjaan Style Bali 6,534,000.00
Total 18,638,624,590.97 Keuntungan Pemborong 10% 1,863,862,459.10 Grand Total 20,502,487,050.07 Pph 10 % 2,050,248,705.01 Total Keseluruhan 22,552,735,755.08 Dibulatkan 22,552,000,000.00
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.2.1.2 Biaya Pengganti Baru Inventaris Hotel
Tabel 4.4 : Rekapitulasi Daftar Inventaris Hotel Puri Ayu
No. Keterangan Nilai
Perolehan (Rp) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Kendaraan
Peralatan Kantor Dan Hotel Perlengkapan Kamar
Perlengkapan Ruang Pertemuan Laundry
System TV
Pengadaan Air Bersih Perlengkapan Restauran Perlengkapan Mini Bar
350,000,000.00 264,722,000.00 1,269,180,000.00 161,775,000.00 23,550,000.00 10,000,000.00 195,400,000.00 448,350,000.00 36,937,000.00 TOTAL 2,888,884,000.00
Sumber : Manajemen Hotel Puru Ayu
4.2.1.3 Biaya Membangun Properti Pembanding Untuk menghitung biaya membangun baru bangunan ini menggunakan perhitungan per m2 dari luas bangunan dikalikan dengan biaya membangun rumah mewah per m2. Biaya membangun rumah mewah per m2 = Rp 1.500.000,00 – Rp 3.000.000,00. (sumber : http// sundaisme blogsport.com/2010/10/ berapa-biaya-bangun-rumah-per-meter.html).
Dari biaya membangun rumah mewah tersebut diambil nilai tengahnya yaitu:
(Rp.1.500.000,00–Rp.3.000.000,00)/2+ (Rp.1.500.000,00)
= Rp. 750.000,00 + Rp.1.500.000,00 =Rp. 2.250.000,00
4.2.2 Depresiasi
Depresiasi adalah penurunan nilai suatu properti atau aset karena waktu dan pemakaian. Depresiasi pada suatu properti biasanya disebabkan karena kerusakan fisik akibat pemakaian dari properti tersebut. Perhitungan depresiasi disini ditujukan untuk mencari berapa besar depresiasi yang terjadi pada bangunan dan inventaris hotel yaitu : Hotel Puri Ayu, properti pembanding II dan properti pembanding III. Properti pembanding I tidak diperhitungkan depresiasinya karena berupa tanah kosong.
4.2.3 Nilai Bangunan
Nilai bangunan merupakan biaya penggantian baru bangunan dikurangi dengan penyusutan bangunan. Dalam perhitungan nilai bangunan ini properti pembanding I tidak diperhitungkan karena merupakan tanah kosong.
Tabel 4.5 : Estimasi Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel Nilai Pasar Bangunan (Rp) Nilai Pasar Inventaris Hotel (Rp) Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel (Rp) (1) (2) (3=(1)+(2)) 20.871.876.000 1.819.996.920 22.691.872.920
Sumber : Hasil Perhitungan Dan Analisa 4.2.4 Nilai Tanah
Metode yang digunakan untuk menilai tanah ini adalah metode perbandingan data pasar, yaitu dengan cara menganalisa dan membandingkan data penjualan dari properti pembanding dengan melakukan penyusuaian-penyusuaian atas faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian.
Tabel 4.6 : Estimasi Nilai Tanah per m2 Properti Pembanding Properti Pembandin g Nilai Tanah (Rp) Luas Tanah (m2) Nilai Tanah per m2 (RP) I 12.650.000. 000 2.300 5.500.000 II 1.045.000.0 00 400 2.612.500 III 1.140.000.0 00 225 5.067.000
Sumber : Hasil Perhitungan Dan Analisa 4.2.4.4 Estimasi Nilai Tanah per m2
Setelah mendapatkan nilai tanah per m2 dari masing-masing data properti pembanding, maka data tersebut diberi penyesuaian dan pembobotan agar dapat mendekati obyek yang dinilai. Perhitungan nilai pasar tanah dengan menggunakan metode perbandingan data pasar dapat dilihat pada table 4.7. Dari tabel tersebut terlihat bahwa estimasi nilai pasar tanah m2 Hotel Puri Ayu sebesar Rp. 4.074.919,00 (Empat Juta Tujuh Puluh Empat Ribu Sembilan Ratus Sembilan Belas Ribu Rupiah)
Tabel 4.7 : Estimasi Nilai Pasar Tanah Per m2 Hotel Puri Ayu
Data Properti Pembandi ng I Pembandi ng II Pembandi ng III Luas Tanah 3.684 m2 2.300 m2 400 m2 225 m2 Lokasi Jalan Jl. PB Sudirma n No. 14 Niti Mandala Renon Drupadi 10 no. 11 Tukad Badung Renon Bentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Topografi Lebih tinggi Sama dengan Sama dengan Sama dengan dari permuka an jalan permukaa n jalan permukaa n jalan permukaa n jalan Harga Jual Tanah per m2 (Rp) 5.500.000 2.612.500 5.067.000 Penyesuai an -Waktu -Lokasi -Topografi -Bentuk Tanah 2,5% 0% 1,73% 0% 30% 20% 3,6% 0% 10% 5% 1,87% 0% Total Penyesuai an 104,23% 153,6% 116,87% Nilai Indikasi (Rp) 5.732.650 4.012.800 5.921.802 Pembobot an 60% 10% 30% Nilai (Rp) 3.434.190 401.280 1.776.540 Nilai Pasar Tanah per m2 (Rp) 5.612.010
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Tabel 4.8 : Estimasi Nilai Pasar Tanah
Luas Tanah
(m2)
Nilai Pasat Tanah /m2
(Rp)
Nilai Pasar Tanah (Rp)
(1) (2) (3 = (1) x (2))
3.684 5.612.010 20.674.644.840
Sumber : Hasil Perhitungan Dan Analisa
4.2.5 Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Biaya
Dari nilai pasar tanah serta nilai pasar bangunan hotel, maka dapat diperoleh estimasi nilai pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode pendekatan biaya dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan hotel. Estimasi nilai Pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode pendekatan biaya adalah sebesar Rp. 43.366.517.760,00
Nilai Pasar Tanah (Rp)
Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel
(Rp)
Nilai Pasar Properti (Rp)
(1) (2) (3=(1)+(2))
20.674.644.840 22.691.872.920 43.366.517.760
P en d ap at an K am ar P er B u la n P en d ap at an P en d ap at an P en d ap at an (Rp ) P e r Bu la n (Rp ) P e r Bu la n (Rp ) P e r Bu la n (Rp ) D 2009 77% 440, 228, 250. 00 35% 41, 164, 200. 00 17% 11, 663, 190. 00 493, 055, 640. 00 J 2010 74% 423, 076, 500. 00 43% 50, 573, 160. 00 24% 16, 465, 680. 00 490, 115, 340. 00 F 2010 64% 365, 904, 000. 00 28% 32, 931, 360. 00 17% 11, 663, 190. 00 410, 498, 550. 00 M 2010 58% 331, 600, 500. 00 27% 31, 755, 240. 00 17% 11, 663, 190. 00 375, 018, 930. 00 A 2010 76% 434, 511, 000. 00 25% 29, 403, 000. 00 15% 10, 291, 050. 00 474, 205, 050. 00 M 2010 58% 331, 600, 500. 00 25% 29, 403, 000. 00 16% 10, 977, 120. 00 371, 980, 620. 00 J 2010 66% 377, 338, 500. 00 31% 36, 459, 720. 00 25% 17, 151, 750. 00 430, 949, 970. 00 J 2010 54% 308, 731, 500. 00 29% 34, 107, 480. 00 15% 10, 291, 050. 00 353, 130, 030. 00 A 2010 70% 400, 207, 500. 00 39% 45, 868, 680. 00 22% 15, 093, 540. 00 461, 169, 720. 00 S 2010 78% 445, 945, 500. 00 27% 31, 755, 240. 00 13% 8, 918, 910. 00 486, 619, 650. 00 O 2010 55% 314, 448, 750. 00 21% 24, 698, 520. 00 19% 13, 035, 330. 00 352, 182, 600. 00 N 2010 42% 240, 124, 500. 00 27% 31, 755, 240. 00 15% 10, 291, 050. 00 282, 170, 790. 00 P P T 4, 981, 096, 890. 00 4 4 1 T T T P re s 3 762, 30 D e luxe 35 544, 50 S u it e 6 653, 40 T ip e K J u m la h T a ri f (R B ul Ta h S um be r : H as il P er hi tunga n T a b el 4. 11 : P er h it u n g an P en d ap at an K ot o r D ar i S ew a K am ar H ot el P u ri A yu
4.3 Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Pendapatan
Metode pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu properti yang menghasilkan pendapatan kerena sewa. Perhitungan dengan metode ini dilakukan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
4.3.1 Pendapatan Kotor
Sumber pemasukan dari Hotel Puri Ayu adalah dari sewa kamar, sewa ruang pertemuan, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, sewa telepon, SPA dan salon, sewa mobil dan lain-lain.
4.3.1.1 Pendapatan Kotor dari Sewa Kamar Pendapatan kotor dari sewa kamar didapat dari rumusan :
PK = TH x JK x n x H
Dimana : PK = Pendapatan kotor kamar TH = Tingkat hunian (%)
JK = Jumlah kamar yang tersedia n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari) H = Harga sewa kamar per hari (Rp) Dalam rumusan diatas, tingkat hunian yang dimaksud adalah persentase tingkat hunian terhadap tiap-tiap tipe kamar yang disewakan di Hotel Puri Ayu. Daftar tingkat hunian rata-rata per bulan dalam dilihat pada tabel 4.10.
Tabel 4.10 : Tingkat Hunian (TH) Rata-rata Perbulan
Tipe Kamar Deluxe Suite
Presiden Suite Jumlah 35 6 3 Bulan Thn TH TH TH Desember 2009 77% 35% 17% Januari 2010 74% 43% 24% Februari 2010 64% 28% 17% Maret 2010 58% 27% 17% April 2010 76% 25% 15% Mei 2010 58% 25% 16% Juni 2010 66% 31% 25% Juli 2010 54% 29% 15% Agustus 2010 70% 39% 22% September 2010 78% 27% 13% Oktober 2010 55% 21% 19% November 2010 42% 27% 15%
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
4.3.1.2 Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan
Pendapatan kotor dari sewa ruang pertemuan ini didapat dari rumusan :
PKR = Pr x n x H
Dimana : PKR = Pendapatan kotor ruang pertemuan Pr = Persentase (%)
n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari)
H = Harga sewa ruang pertemuan per jam (Rp) Keterangan :
Untuk penyewa ruang pertemuan minimal harus menyewa selama empat jam. Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
Tabel 4.12 : Persentase Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan
Bulan Tahun
%Tipe Ruang Pertemuan Puri
Agung Puri Puri
Pemecutan Gerencer Gelogor
Desember 2009 11% 9% 7%
Januari 2010 7% 5% 3%
Februari 2010 15% 13% 11%
Maret 2010 10% 8% 6%
P en d ap at an R ua ng P er tem u an P en d ap at an P en d ap at an P en d ap at an P e r Bu la n P e r Bu la n (Rp ) P e r Bu la n (Rp ) P e r Bu la n (Rp ) (Rp ) D 2009 11% 5, 280, 000. 00 9% 3, 240, 000. 00 7% 2, 520, 000. 00 11, 040, 000. 00 J 2010 7% 3, 360, 000. 00 5% 1, 800, 000. 00 3% 1, 080, 000. 00 6, 240, 000. 00 F 2010 15% 7, 200, 000. 00 13% 4, 680, 000. 00 11% 3, 960, 000. 00 15, 840, 000. 00 M 2010 10% 4, 800, 000. 00 8% 2, 880, 000. 00 6% 2, 160, 000. 00 9, 840, 000. 00 A 2010 3% 1, 440, 000. 00 4% 1, 440, 000. 00 2% 720, 000. 00 3, 600, 000. 00 M 2010 4% 1, 920, 000. 00 5% 1, 800, 000. 00 5% 1, 800, 000. 00 5, 520, 000. 00 J 2010 11% 5, 280, 000. 00 9% 3, 240, 000. 00 8% 2, 880, 000. 00 11, 400, 000. 00 J 2010 17% 8, 160, 000. 00 15% 5, 400, 000. 00 13% 4, 680, 000. 00 18, 240, 000. 00 A 2010 19% 9, 120, 000. 00 17% 6, 120, 000. 00 14% 5, 040, 000. 00 20, 280, 000. 00 S 2010 17% 8, 160, 000. 00 14% 5, 040, 000. 00 13% 4, 680, 000. 00 17, 880, 000. 00 O 2010 10% 4, 800, 000. 00 8% 2, 880, 000. 00 10% 3, 600, 000. 00 11, 280, 000. 00 N 2010 9% 4, 320, 000. 00 7% 2, 520, 000. 00 8% 2, 880, 000. 00 9, 720, 000. 00 T ip e P u r i A P u r i P ur i P er tem P e m e G er en G e logo Ta r 400, 00 300, 00 300, 00 B u la T % % % 3 ( T 140, 880, 000. 00 P 63 4 M ak an an d an Spa & Sa lo n P e n ye w aan M o b il & M inum a n ( R p) (La D iv a )(R p ) L a in-la in( R p) 1 De se m 2009 222, 750, 000. 00 375, 000. 00 22, 275, 000. 00 2, 000, 000. 00 15, 750, 000. 00 2 J a nua 2010 237, 600, 000. 00 200, 000. 00 15, 840, 000. 00 2, 000, 000. 00 16, 800, 000. 00 3 F e br u 2010 178, 200, 000. 00 400, 000. 00 17, 820, 000. 00 2, 000, 000. 00 12, 600, 000. 00 4 Ma re 2010 163, 350, 000. 00 375, 000. 00 16, 335, 000. 00 2, 000, 000. 00 11, 550, 000. 00 5 A p ril 2010 201, 960, 000. 00 220, 000. 00 20, 196, 000. 00 2, 000, 000. 00 14, 280, 000. 00 6 M e i 2010 136, 620, 000. 00 590, 000. 00 13, 662, 000. 00 2, 000, 000. 00 4, 830, 000. 00 7 J uni 2010 196, 020, 000. 00 890, 000. 00 19, 602, 000. 00 2, 000, 000. 00 13, 860, 000. 00 8 J u li 2010 139, 590, 000. 00 755, 000. 00 13, 959, 000. 00 2, 000, 000. 00 4, 935, 000. 00 9 A gus t 2010 207, 900, 000. 00 550, 000. 00 20, 790, 000. 00 2, 000, 000. 00 14, 700, 000. 00 10 S e pt e 2010 228, 690, 000. 00 705, 000. 00 22, 869, 000. 00 2, 000, 000. 00 16, 170, 000. 00 1 O kt ob 2010 166, 320, 000. 00 240, 000. 00 16, 632, 000. 00 2, 000, 000. 00 5, 880, 000. 00 12 N ove 2010 118, 800, 000. 00 600, 000. 00 11, 880, 000. 00 2, 000, 000. 00 4, 200, 000. 00 2, 575, 115, 000. 00 135, 5 To ta l ( T L 2, 5 ,9 211 24 R e v e n u e T B ul N T L au K amar R ua ng M ak an an d an T e le pho ne Spa & Sa lo n P e n ye w aan M o b il & (R p) P e rt e mu an M inum a n ( R p) (R p) (La D iv a )(R p ) L a in-la in( R p) 1 De se m b 2009 123, 263, 910. 00 1, 104, 000. 00 44, 550, 000. 00 135, 000. 00 6, 682, 500. 00 300, 000. 00 3, 937, 500. 00 2 Ja nua ri 2010 122, 528, 835. 00 624, 000. 00 47, 520, 000. 00 72, 000. 00 4, 752, 000. 00 300, 000. 00 4, 200, 000. 00 3 F e br ua ri 2010 102, 624, 637. 50 1, 584, 000. 00 35, 640, 000. 00 144, 000. 00 5, 346, 000. 00 300, 000. 00 3, 150, 000. 00 4 M ar et 2010 93, 754, 732. 50 984, 000. 00 32, 670, 000. 00 135, 000. 00 4, 900, 500. 00 300, 000. 00 2, 887, 500. 00 5 A p ril 2010 118, 551, 262. 50 360, 000. 00 40, 392, 000. 00 79, 200. 00 6, 058, 800. 00 300, 000. 00 3, 570, 000. 00 6 M e i 2010 92, 995, 155. 00 552, 000. 00 27, 324, 000. 00 212, 400. 00 4, 098, 600. 00 300, 000. 00 1, 207, 500. 00 7 Juni 2010 107, 737, 492. 50 1, 140, 000. 00 39, 204, 000. 00 320, 400. 00 5, 880, 600. 00 300, 000. 00 3, 465, 000. 00 8 Ju li 2010 88, 282, 507. 50 1, 824, 000. 00 27, 918, 000. 00 271, 800. 00 4, 187, 700. 00 300, 000. 00 1, 233, 750. 00 9 A gus tus 2010 115, 292, 430. 00 2, 028, 000. 00 41, 580, 000. 00 198, 000. 00 6, 237, 000. 00 300, 000. 00 3, 675, 000. 00 10 S ep tem 2010 121, 654, 912. 50 1, 788, 000. 00 45, 738, 000. 00 253, 800. 00 6, 860, 700. 00 300, 000. 00 4, 042, 500. 00 11 O kt obe r 2010 88, 045, 650. 00 1, 128, 000. 00 33, 264, 000. 00 86, 400. 00 4, 989, 600. 00 300, 000. 00 1, 470, 000. 00 12 N ove m 2010 70, 542, 697. 50 972, 000. 00 23, 760, 000. 00 216, 000. 00 3, 564, 000. 00 300, 000. 00 1, 050, 000. 00 D e pa rt m e nt a l O pe ra ti o n E x pe ns e s 1, 1 N Bu Ta L To ta l (R 4 2 6 3 1, 33, 8 T D T ab el 4 .1 4 : P en d ap at a n K ot or L ai n n y a S u m b er : M an aj em en H o te l P u ri A y u T ab el 4 .1 3 : P en d ap at a n K ot or D ar i S ew a R u a n g P er te m u an S um be r : H as il P er hi tunga n Mei 2010 4% 5% 5% Juni 2010 11% 9% 8% Juli 2010 17% 15% 13% Agustus 2010 19% 17% 14% September 2010 17% 14% 13% Oktober 2010 10% 8% 10% November 2010 9% 7% 8%
4.3.1.3 Pendapatan Kotor Lainnya
Pendapatan kotor lainnya berupa penjualan makanan dan minuman, telephone, jasa laundry, SPA dan salon, rencar dan lain-lain ini didapat dari Manajemen Hotel Puri Ayu dan Hasil Perhitungan.
Perhitungan pendapatan kotor lainnya dapat dilihat pada Tabel 4.14. Pendapatan kotor lainnya tersebut sekitar 52% dari pendapatan kotor sewa kamar.
Tabel 4.15 : Total Pendapatan Kotor dari Hotel Puri Ayu
Pendapatan Kotor Total
Pendapatan Kotor 1 Tahun (Rp) Sewa Kamar (Rp) Sewa Ruang Pertemuan (Rp) Lainnya (Rp) (1) (2) (3) (4=1+2+3) 4,981,096,890 140,880,000 2,575,115,000 7,697,091,890
Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
4.3.2 Biaya Operasional
Biaya operasional hotel adalah biaya pemeliharaan atas kebersihan kamar, pengeluaran atas makanan dan minuman, telepon, laundry, gaji, listrik, marketing, dan biaya-biaya lain yang diperlukan untuk operasional gedung, secara umum biaya operasional dikelompokan menjadi biaya tetap dan biaya variable.
S um be r : H as il P er hi tunga n T ab el 4 .1 7 : P er h it u n g an P en ge lu ar an an H ot el P u ri A yu ( D ep a rt em en ta l O p era ti o n E x p en se s) K amar R ua ng M ak an an d an T e le pho ne Spa & Sa lo n P e n ye w aan M o b il & (R p) P e rt e mu an M inum a n ( R p) (R p) (La D iv a )(R p ) L a in-la in( R p) 1 De se m b 2009 123, 263, 910. 00 1, 104, 000. 00 44, 550, 000. 00 135, 000. 00 6, 682, 500. 00 300, 000. 00 3, 937, 500. 00 2 Ja nua ri 2010 122, 528, 835. 00 624, 000. 00 47, 520, 000. 00 72, 000. 00 4, 752, 000. 00 300, 000. 00 4, 200, 000. 00 3 F e br ua ri 2010 102, 624, 637. 50 1, 584, 000. 00 35, 640, 000. 00 144, 000. 00 5, 346, 000. 00 300, 000. 00 3, 150, 000. 00 4 M ar et 2010 93, 754, 732. 50 984, 000. 00 32, 670, 000. 00 135, 000. 00 4, 900, 500. 00 300, 000. 00 2, 887, 500. 00 5 A p ril 2010 118, 551, 262. 50 360, 000. 00 40, 392, 000. 00 79, 200. 00 6, 058, 800. 00 300, 000. 00 3, 570, 000. 00 6 M e i 2010 92, 995, 155. 00 552, 000. 00 27, 324, 000. 00 212, 400. 00 4, 098, 600. 00 300, 000. 00 1, 207, 500. 00 7 Juni 2010 107, 737, 492. 50 1, 140, 000. 00 39, 204, 000. 00 320, 400. 00 5, 880, 600. 00 300, 000. 00 3, 465, 000. 00 8 Ju li 2010 88, 282, 507. 50 1, 824, 000. 00 27, 918, 000. 00 271, 800. 00 4, 187, 700. 00 300, 000. 00 1, 233, 750. 00 9 A gus tus 2010 115, 292, 430. 00 2, 028, 000. 00 41, 580, 000. 00 198, 000. 00 6, 237, 000. 00 300, 000. 00 3, 675, 000. 00 10 S ep tem 2010 121, 654, 912. 50 1, 788, 000. 00 45, 738, 000. 00 253, 800. 00 6, 860, 700. 00 300, 000. 00 4, 042, 500. 00 11 O kt obe r 2010 88, 045, 650. 00 1, 128, 000. 00 33, 264, 000. 00 86, 400. 00 4, 989, 600. 00 300, 000. 00 1, 470, 000. 00 12 N ove m b 2010 70, 542, 697. 50 972, 000. 00 23, 760, 000. 00 216, 000. 00 3, 564, 000. 00 300, 000. 00 1, 050, 000. 00 D e pa rt m e nt a l O pe ra tio n E x pe ns e s 1, 1 N Bu Ta L To ta l (R 4 2 6 3 1, 33, 8 T D Sum be r : H as il P er hi tunga n
a. Departemental Operation Expenses
Untuk pengeluaran hotel di hitung dari persentase pendapatan seperti pada Tabel 4.16
Tabel 4.16 : Persentase Pengeluaran Hotel Puri Ayu No Macam Pendapatan % Pendapatan 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Kamar Makanan & minuman Telepon Rencar Laundry Ruang Pertemuan SPA dan Salon 25% pendapatan kamar 20% pendapatan makanan & minuman 36% pendapatan telepon 25% pendapatan rencar 30% pendapatan laundry 10% pendapatan ruang pertemuan
15% pendapatan SPA dan salon
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
Perhitungan pengeluaranan Hotel Puri Ayu (Departemental Operation Expenses) dapat dilihat pada Tabel 4.17 sebagai berikut:
b. Undistributed Operation Expenses
Tabel 4.18 : Daftar Gaji Karyawan Hotel Puri Ayu
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
No Jabatan Jumlah Gaji/Bulan (Rp) Total/Bulan (Rp)
1 General Manager 1 6,500,000.00 6,500,000.00
2 Manager 3 2,200,000.00 6,600,000.00
3 Staf 32 1,113,000.00 35,616,000.00
3. Fix Charge
Yang termasuk fix charge adalah pajak bumi dan bangunan. Pajak bumi dan bangunan dibayar setahun sekali yaitu sebesar 11% Pendapatan Kotor Total dikurangi Departemental Operation Expenses dan dikurangi Undistributed Operation Expenses seperti perhitungan pada Tabel 4.19
Tabel 4.19 : Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Pendapatan Kotor Total (Rp) Departemental Operation Expenses (Rp) Undistributed Operation Expenses (Rp)
Pajak Bumi dan Bangunan (Rp) (1) (2) (3) (4)=(11% x( 1-2-3)) 7,697,091,89 0 1,802,092,972 584,592,000 584,144,761
4.3.3 Pendapatan Bersih Operasi (Net Operating Income)
Pendapatan bersih adalah pendapatan kotor dikurangi pengeluaran (biaya operasional). Cara yang digunakan dalam menghitung pendapatan bersih adalah seperti berikut:
Tabel 4.20 : Perhitungan NOI
Total Pendapatan (1) Rp. 7.697.091.890,00
Departemental Operation Expenses (2) Rp. 1.802.092.972,00 Undistributed Operation Expenses (3) Rp. 584.592.000,00
Fix Charge (4) Rp. 584.144.761,00
GOI (5) = (1) – (2) Rp. 5.894.998.918,00
GOP (6) = (5) – (3) Rp. 5.310.406.918,00
NOI (7) = (6) – (4) Rp. 4.726.262.157,00
4.3.4 Tingkat Kapitalisasi
Tarif yang digunakan untuk mengkapitalisasi suatu pendapatan adalah tingkat pengembalian tahunan (rate of return) dari properti sebelum investor membeli properti.
Tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat suku bunga sedang pendapatan bersih dari bangunan dan perlengkapannya dikapitalisasikan dengan kombinasi tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian tahunan.
Tingkat pengembalian tahunan dihitung dengan membagi 100% dengan umur ekonomis bangunan dengan estimasi umur ekonomis bangunan.
Contoh : Tingkat pengembalian bangunan dengan estimasi umur ekonomis 40 tahun
= 100%
40
=2.5%
Tabel 4.21 : Perkiraan Umur Ekonomis Bangunan
No. Jenis Bangunan Umur Ekonomis (Th) 1. Perkantoran berlantai banyak 40-50 2. Apartment/Mall/Hotel 35-40
3. Pabrik Kontruksi Berat 30-45
4. Pabrik Ringan/Gudang 25-30
5. Rumah Tinggal Mewah 25-30
6. Rumah Tinggal Sedang 20-25
7. Rumah Tinggal Sederhana 20
8. Rumah Rangka Kayu 10
9. Fasilitas Bangunan 20
10. Sarana Pelengkap Lainnya 10-15
Sumber : Pendidikan Penilaian (P1- P2), MAPPI, Surabaya, 2002
Pada waktu melakukan survey dilapangan diketahui bahwa tingkat suku bunga yang diberlakukan di Bank Indonesia sebesar 9%, sedangkan estimasi umur ekonomis untuk sebuah hotel adalah 40 tahun. Maka perhitungan tingkat kapitalisasi (TK) untuk Hotel Puri Ayu adalah : TK = Tingkat Suku Bunga + Tingkat Pengembalian Tahunan
= 9% + 100%
40
= 11,5 %
4.3.4 Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Pendapatan
Dalam melakukan analisa pendekatan pendapatan, akan digunakan metode kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow.
4.3.4.1 Kapitalisasi Pendapatan
Setelah diketahui pendapatan bersih operasi dan tingkat kapitalisasi, maka perhitungan nilai pasar dengan metode Kapitalisasi pendapatan dapat dilakukan dengan cara membagi pendapatan bersih operasi dengan tingkat kapitalisasi. Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode kapitalisasi pendapatan dapat dilihat pada tabel 4.22
Tabel 4.22 : Analisa Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Kapitalisasi Pendapatan
Tingkat Kapitalisa si (%) Pendapatan Bersih Operasi (Rp) Nilai Pasar Properti (Rp) (1) (2) (3=(2)/(1)) 11.5% 4,726,262,157.00 41,097,931,800
Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan 4.3.4.2 Discounted Cash Flow
Untuk menghitung nilai pasar Hotel Puri Ayu berdasarkan metode discounted cash flow, dilakukan proyeksi sampai tahun ke 10 karena menurut Supriyanto (2002), jangka waktu proyeksi arus kas rata-rata dianggap cukup akurat untuk jangka waktu
T in gka t P er tu m bu ha n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 B 22,552.00 H 10% 7,697.09 8,466.80 9,313.48 10,244.83 11,269.31 12,396.24 13,635.87 14,999.45 16,499.40 18,149.34 19,964.27 D 17% 1,802.09 2,108.45 2,466.89 2,886.26 3,376.92 3,951.00 4,622.66 5,408.52 6,327.97 7,403.72 8,662.35 G 5,895.00 6,358.35 6,846.60 7,358.57 7,892.39 8,445.25 9,013.20 9,590.94 10,171.43 10,745.62 11,301.92 U 15% 584.59 672.28 773.12 889.09 1,022.46 1,175.82 1,352.20 1,555.03 1,788.28 2,056.52 2,365.00 G 5,310.41 5,686.07 6,073.47 6,469.48 6,869.94 7,269.42 7,661.01 8,035.91 8,383.15 8,689.10 8,936.92 F 584.14 625.47 668.08 711.64 755.69 799.64 842.71 883.95 922.15 955.80 983.06 N 4,726.26 5,060.60 5,405.39 5,757.84 6,114.24 6,469.79 6,818.30 7,151.96 7,461.01 7,733.30 7,953.86 T N 69,164.00 D 1.00 0.92 0.84 0.77 0.71 0.65 0.60 0.55 0.50 0.46 0.46 P 22,552.00 4,336.02 4,259.41 4,173.95 4,079.00 3,973.84 3,857.72 3,729.84 3,589.33 3,435.26 31,845.03 N 44,727.40 N 44,727.40 U ra ia n T ah un ke
Pendekatan
Kapitalisasi
Discounted
Biaya
Pendaptan
Cash Flow
Nilai
Pasar (Rp)
Pembobotan
40%
25%
35%
Nilai (Rp)
17,346,607,104
10,274,482,950
15,654,588,982
Jumlah (Rp)
Dibulatkan (RP)
43,275,679,000
Metode
43,366,517,760
41,097,931,800
44,727,397,090
43,275,679,036
S um be r : H as il P er hi tunga n T a b el 4. 23 : A n a li sa N il a i P a sa r P ro p er ti B er d a sa rk a n M et o d e D isc o u n te d C a sh F lo w * P er hi tung a n d a la m j ut a r up ia h10 tahun. Untuk faktor bunga (discount factor) diambil dari suku bunga tabungan Bank Indonesia yaitu sebesar 9%.
4.4 Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Properti Melihat dari properti yang dinilai yaitu bangunan hotel, maka digunakan tiga metode pendekatan yaitu pendekatan biaya, kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow.
Tabel 4.25 : Rekonsiliasi Nilai Akhir
Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 KESIMPULAN
Dalam melakukan penilaian properti untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dipakai dua metode penilaian yaitu metode pendekatan biaya, metode pendekatan pendapatan. Analisa nilai pasar dari ketiga metode tersebut adalah :
1. Metode Pendekatan Biaya
Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat sebesar Rp. 43.366.517.760,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Tiga Ratus Enam Puluh Enam Juta Lima Ratus Tujuh Belas Ribu Tujuh Ratus Enam Puluh Rupiah)
2.Metode Pendekatan Pendapatan a. Metode Kapitalisasi Pendapatan
Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan didapat sebesar Rp. 41.097.931.800,00 (Empat Puluh Satu Milyar Sembilan Puluh Tujuh Juta Sembilan Ratus Tiga Puluh Satu Ribu Delapan Ratus Rupiah ).
.b. Metode Discounted Cash Flow
Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode discounted cash flow didapat sebesar Rp.44.727.397.090,00 (Empat Puluh Empat Milyar Tujuh Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Tiga Ratu Sembilan Puluh Tujuh Ribu Sembilan Puluh Rupiah)
3. Hasil Rekonsiliasi
Setelah diketahui nilai pasar hotel dari ketiga metode tersebut, maka dilakukan pembobotan yaitu 40% untuk metode pendekatan biaya, 25% untuk metode kapitalisasi pendapatan dan 35% untuk
metode discounted cash flow sehingga diperoleh nilai pasar Hotel Puri Ayu yaitu sebesar Rp.43.275.679.000,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Enam Ratus Tujuh Puluh Sembilan Ribu Rupiah).
5.2 SARAN
Dalam penulisan tugas akhir ini banyak kendala yang dihadapi dalam melakukan proses penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan dalam pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan besarnya penyusutan.
