BAB III DESKRIPSI PROYEK, KWITANG OFFICE PARK

(1)

Laporan Kerja Praktik Kwitang Office Park

BAB III

DESKRIPSI PROYEK, KWITANG OFFICE PARK

3.1 Uraian Singkat Proyek 3.1.1. Data Umum Proyek :

3.1.1.1. Nama Proyek : Kwitang Office Park (10 lantai)

3.1.1.2. Lokasi : Jl.Prapatan No. 14 – 16 Kecamatan Senen, Jakarta Pusat.

3.1.1.3. Pemilik/Owner : PT. Ritma Panca Gemilang

3.1.1.4. Arsitek : Wiratman & Associates (Konsep awal), PT. Deha Dete (Development Design).

3.1.1.5. Penanggung Jawab Arsitektur : Ir. Danang Triatmoko, IAI. (PT. Deha Dete) 3.1.1.6. Perencana Struktur : PT. Perkasa Carista Estetika

3.1.1.7. Perencana M & E : PT. Metakom Inti Perkasa 3.1.1.8. Quantity Surveyor : PT. Korra Antarbuana

Gambar 3.1 : Lokasi Proyek Kwitang Office Park Sumber : Google Maps

3.1.2. Fungsi Bangunan :

Pemilik adalah instansi swasta yang ingin mengembangkan suatu usaha sehingga membutuhkan ruang kantor. Selain direncanakan untuk dipergunakan sendiri oleh pemilik, ruangan lain akan disewakan (komersil), baik untuk resto, rekreasi ataupun untuk perkantoran lainnya.

(2)

3.2 Term Of Reference (TOR) :

Secara singkat TOR, Owner ingin memiliki bangunan kantor sendiri untuk menampung aktifitas usahanya. Selain itu Kwitang Office Park juga akan dijadikan asset dan dari segi bisnis juga sebagai bangunan komersil (disewakan) untuk perkantoran lain dan area public (resto). Dan owner juga menginkan adanya lantai penthouse, dimana terdapat kolam renang dan taman yang dipergunakan untuk pribadi.

3.3 SPK (Surat Perjanjian Kerja) dan Time Schedule :

SPK perencanaan yang terkait dengan aktivitas KP adalah SPK tahap ke 2, seperti yang terlampir dalam laporan ini dengan durasi pelaksanaan selama 60 hari kerja. Adapun lingkup pekerjaan dalam SPK ini dan yang berhubungan dengan penulis selama KP adalah pengolaan detail fasade bangunan.

Berdasarkan isi SPK, pasal 1.2 tentang dasar kerja mengacu pada “hubungan kerja antara arsitek dan pengguna jasa” yang dikeluarkan oleh Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) tahun 2005.

3.4 Alur Perencanaan / Tahapan Pelayanan Proyek

Seperti yang tersebut dalam SPK, pedoman pelaksanaan kerja KwOP, mengacu pada Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2005 Tentang Jasa Konstruksi dinyatakan bahwa, “Perencana konstruksi dan pengawas konstruksi orang perseorangan harus memiliki sertifikat keahlian”. Dalam hal ini, arsitek berada dibawah naungan “Ikatan Arsitektur Indonesia (IAI)” sebagai organisasi profesi yang mengeluarkan sertifikat keahliaan.

Selanjutnya berdasarkan buku IAI disebutkan, Arsitek sebagai Penyedia Jasa Perencanaan Perancangan1 mengadakan Perjanjian Kerja untuk melakukan Layanan Jasa keahliannya atas penugasan dari pihak Pengguna Jasa, baik atas nama perorangan,

1 _{Perencanaan-Perancangan Arsitektur adalah seperangkat kegiatan yang merupakan proses pemikiran sejak tahap} penjabaran kerangka acuan kerja (KAK / Term of Reference), penyusunan program, konsepsi perencanaan perancangan sampai terbentuknya karya cipta Lingkungan Binaan/ Arsitektur/ Bangunan secara menyeluruh serta rinci dalam wujud uraian tertulis, tergambar maupun dalam wujud model trimatra sesuai kebutuhan, baik untuk proses perijinan maupun proses pelaksanaan konstruksi. (Buku IAI)

(3)

kelompok arsitek atau badan usaha. Penyedia jasa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 huruf b Undang – Undang Jasa Konstruksi, terdiri dari :

a. perencana konstruksi; b. pelaksana konstruksi; c. pengawas konstruksi.

Dengan demikian dan dengan mengkaitkan pengertian perencanaan konstruksi tersebut di atas, dapat diambil kesetaraan sebutan bahwa arsitek adalah penyedia jasa / konsultan. Sehubungan dengan laporan KP ini, dianggap arsitek sebagai konsultan perencana konstruksi. Sehingga alur perencanaan proyek bisa mengacu pada peraturan atau buku pedoman IAI. Berikut adalah beberapa kutipan dari buku IAI :

http://iai.didiharyadi.com (Didi Haryadi IAI, salah satu pendiri PT tempat praktik penulis).

3.4.1. Kewajiban dan Tanggung-jawab konsultan perencana konstruksi

Dalam melakukan tugas profesi, maka arsitek mempunyai kewajiban antara lain sebagai berikut :

(1) Memberikan keahlian dan kemampuannya sesuai dengan standar kinerja keahlian arsitek bersertifikat IAI serta wajib tunduk pada Kode Etik Arsitek dan Kaidah Tata Laku Profesi Arsitek.

(2) Memenuhi syarat-syarat Kerangka Acuan Kerja/ KAK Perencanaan Perancangan yang ditentukan oleh Pengguna Jasa pada setiap tahap pekerjaan, kecuali apabila syarat-syarat tersebut tidak dapat dilaksanakan oleh Arsitek dan mengenai hal tersebut telah diberitahukan kepada Pengguna Jasa sebelum atau pada waktu pelaksanaan pekerjaan.

(3) Mengindahkan dan menguasai peraturan dan perundang-undangan yang berlaku bagi terlaksanannya penyelenggaraan konstruksi.

(4) Melakukan tugas koordinasi pekerjaan perencanaan perancangan dengan ahli atau sekelompok ahli/ konsultan lainnya, baik yang ditunjuk langsung oleh Pengguna Jasa ataupun oleh Arsitek, agar proses perencanaan perancangan dapat memenuhi sasaran mutu, waktu dan biaya.

(4)

(5) Ketidaksempurnaan/ kesalahan pekerjaan dalam bidang perencanaan perancangan menjadi tanggungjawab masing-masing ahli/ konsultan bidang yang bersangkutan.

(6) Melakukan pengawasan berkala atau pemeriksaan konstruksi, agar konstruksi dilaksanakan sesuai dengan gambar-gambar perencanan perancangan, Rencana Kerja dan Syarat-syarat / RKS serta ketentuan-ketentuan lain yang berlaku.

3.4.2. Hak dan Wewenang konsultan perencana konstruksi

Dalam melakukan tugas profesionalnya, maka Arsitek berhak dan berwenang : (1) Mendapatkan Imbalan Jasa atas layanan jasa profesional yang telah

dikerjakan sesuai ketentuan yang berlaku

(2) Mendapatkan Imbalan Jasa tambahan apabila Pengguna Jasa melakukan penambahan penugasan atau melakukan permintaan perubahan perencanaan perancangan atas rancangan yang telah disetujui sebelumnya. (3) Menolak segala bentuk penilaian estetika atas hasil karyanya oleh Pengawas

Terpadu ataupun oleh Pengguna Jasa.

(4) Mengembalikan penugasan yang telah diberikan kepadanya karena alasan-alasan :

 Pertimbangan dalam dirinya

 Akibat hal yang diluar kekuasaan kedua belah pihak (force Majeure)  Akibat kelalaian Pengguna Jasa

Penyelesaian akibat-akibat yang timbul dari pengembalian tugas tersebut diatur dalam Bab Ketentuan Imbalan Jasa.

(5) Mengajukan perubahan perencanaan perancangan dan mengambil tindakan-tindakan yang dianggap perlu untuk memenuhi persyaratan konstruksi dan segera menginformasikan kepada Pengguna Jasa atas perubahan tersebut, termasuk perubahan waktu dan biaya yang diakibatkan atas perubahan tersebut yang akan menjadi beban pihak Pengguna Jasa.

(6) Dalam pengawasan berkala arsitektur, maka Arsitek mempunyai hak dan wewenang untuk :

(5)

Laporan Kerja Praktik Kwitang Office Park  Memerintahkan Pelaksana Konstruksi secara tertulis melalui

Pengawas Terpadu untuk melakukan pekerjaan tersebut dengan persetujuan terlebih dahulu dari Pengguna Jasa, dengan syarat jumlah biaya pekerjaan tambahan tersebut tidak melebihi biaya yang telah dialokasikan untuk pekerjaan tersebut, dan atau tidak melebihi biaya yang dialokasikan untuk pekerjaan tidak terduga, dan atau tidak melebihi 10 % dari biaya konstruksi.

 Menilai pembayaran angsuran tahap pekerjaan konstruksi yang telah diselesaikan dan menjadi hak Pelaksana Konstruksi, sesuai dengan penilaian besarnya bobot prestasi pekerjaan yang telah dilaksanakan sampai dengan waktu tertentu, yang kemudian direkomendasikan kepada Pengguna Jasa untuk melaksanakan pembayaran angsuran pekerjaan pelaksanaan konstruksi.

3.4.3. Layanan pendahuluan.

Layanan Pendahuluan merupakan jasa/pekerjaan yang dilakukan sebagai pendahuluan sebelum dan agar Layanan Utama Jasa Arsitek dapat dilaksanakan dengan baik, meliputi pekerjaan antara lain :

a. Saran Pendahuluan

b. Kelayakan Perencanaan Perancangan c. Kebutuhan Data Primer dan Sekunder

d. Pengajuan untuk mendapatkan Keterangan Rencana e. Kebutuhan Tenaga Ahli lain

f. Kebutuhan Arsitek Lapangan

3.4.4. Tahapan Layanan Utama.

Layanan Utama Jasa Arsitek merupakan Pekerjaan Perencanaan Perancangan Arsitektur dan pengelolaan proses pembangunan / konstruksi yang dilaksanakan dalam tahapan pekerjaan sebagai berikut :

(1) Pekerjaan Perencanaan Perancangan :  Konsepsi Perencanaan Perancangan  Pra-Rancangan / Schematic Design

(6)

Laporan Kerja Praktik Kwitang Office Park  Pengembangan Rancangan

 Pembuatan Dokumen Pelaksanaan  Pelelangan

 Pengawasan Berkala

(2) Pekerjaan Pengawasan Terpadu

Pelaksanaan tahapan-tahapan pekerjaan Perencanaan Perancangan Arsitektur dilaksanakan sebagai berikut :

(1) Setiap tahapan pekerjaan perencanaan perancangan dapat dilaksanakan jika tahap pekerjaan sebelumnya telah mendapat persetujuan Pengguna Jasa. (2) Suatu tugas perencanaan perancangan dapat terdiri dari satu tahap pekerjaan

perencanaan perancangan atau lebih, dan atau menyeluruh.

3.4.4.1. Program Perencanaan Perancangan,

Disusun Arsitek berdasarkan pengolahan data primer maupun sekunder serta informasi lain untuk mencapai batasan tujuan proyek serta kendala persyaratan/ ketentuan pembangunan yang berlaku. Setelah Program Perencanaan Perancangan diperiksa dan mendapat persetujuan Pengguna Jasa, selanjutnya digunakan sebagai dasar atau konsep perencanaan perancangan.

3.4.4.2. Tahap Konsepsi Perencanaan Perancangan,

Konsepsi Perencanaan Perancangan yang merupakan dasar pemikiran dan pertimbangan - pertimbangan semua bidang yang melandasi perwujudan gagasan rancangan yang menampung semua aspek, kebutuhan, tujuan dan kendala proyek. Setelah mendapatkan persetujuan dari Pengguna Jasa konsep perencanaan perencangan ini merupakan dasar perencanaan perancangan tahap selanjutnya.

3.4.4.3. Tahap Pra Rancangan

Arsitek menyusun pola dan gubahan bentuk arsitektur yang diwujudkan dalam gambar-gambar. Sedangkan nilai fungsional dalam bentuk diagram-diagram.

(7)

Aspek kualitatif lainnya serta aspek kuantitatif seperti perkiraan luas lantai, Informasi penggunaan bahan, sistem konstruksi, biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan disajikan dalam bentuk laporan tertulis maupun gambar-gambar.

Setelah diperiksa dan mendapat persetujuan dari Pengguna Jasa, Arsitek akan melakukan kegiatan tahap selanjutnya.Sasaran tahap ini adalah :

3.4.4.3.1. Untuk membantu Pengguna Jasa dalam memperoleh pengertian yang tepat atas Program dan Konsep Rancangan yang telah dirumuskan Arsitek.

3.4.4.3.2. Untuk mendapatkan pola dan gubahan bentuk rancangan yang tepat, waktu pembangunan yang paling singkat, serta biaya yang paling ekonomis.

3.4.4.3.3. Untuk memperoleh kesesuaian pengertian yang lebih tepat atas konsepsi perencanaan perancangan serta pengaruhnya terhadap kelayakan lingkungan.

3.4.4.3.4. Untuk menunjukkan keselarasan dan keterpaduan konsep Perencanaan Perancangan terhadap ketentuan Rencana tata-kota dalam rangka perizinan.

3.4.5. Tahap Pengembangan Rancangan dan Gambar Kerja 3.4.5.1. Uraian pekerjaan :

Arsitek bekerja atas dasar Pra-Rancangan yang telah disetujui oleh Pengguna Jasa untuk menentukan :

a. sistem konstruksi/ struktur bangunan dan sistem mekanikal-elektrikal dengan mempertimbangkan kelayakan dan kelaikannya baik terpisah maupun secara terpadu.

b. Bahan bangunan akan dijelaskan secara garis besar dengan mempertimbangkan nilai manfaat, ketersediaan bahan, konstruksi dan nilai ekonomi.

(8)

c. Perkiraan biaya konstruksi akan disusun berdasarkan sistem bangunan, kesemuanya disajikan dalam bentuk gambar-gambar, diagram-diagram sistem dan laporan tertulis.

Setelah diperiksa dan mendapat persetujuan dari Pengguna Jasa, hasil pengembangan rancangan ini dianggap sebagai rancangan akhir dan digunakan oleh Arsitek sebagai dasar untuk memulai tahap selanjutnya.

3.4.5.2. Sasaran / tujuan :

a. Untuk memastikan dan menguraikan ukuran serta wujud karakter bangunan secara menyeluruh, pasti dan terpadu.

b. Untuk mematangkan konsepsi rancangan secara keseluruhan, terutama ditinjau dari keselarasan sistem-sistem yang terkandung didalamnya baik dari segi kelayakan dan fungsi, estetika, waktu dan ekonomi bangunan.

3.4.6. Tahap Penyiapan Dokumen Pelelangan 3.4.6.1. Dokumen Pelaksanaan

Pada tahap ini, Arsitek menterjemahkan konsepsi rancangan yang terkandung didalam pengembangan rancangan ke dalam Gambar kerja dan Tulisan uraian Rencana Kerja dan Syarat-syarat teknis pelaksanaan pekerjaan-(RKS) secara jelas dan terinci lengkap dan teratur.

Sehingga secara tersendiri maupun keseluruhan dapat mendukung proses :

a. Pemilihan pelaksana konstruksi b. Penugasan pelaksana konstruksi c. Pengawasan pelaksanaan konstruksi

d. Perhitungan besaran luas dan volume serta biaya pelaksanaan pembangunan yang jelas.

a. Untuk mendapatkan kejelasan akan teknik pelaksanaan pembangunan, agar supaya konsep rancangan yang tergambar dan

(9)

dimaksud dalam rancangan akhir dapat diwujudkan secara fisik dengan mutu yang baik.

b. Untuk memperoleh kejelasan kuantitatif, agar besaran biaya dan waktu konstruksi dapat dihitung secara seksama dan dapat dipertanggung jawabkan.

c. Untuk mendapat kejelasan dalam bidang administrasi konstruksi dan memenuhi persyaratan legalitas yang terkandung dalam dokumen pelelangan dan dokumen perjanjian/ kontrak kerja konstruksi.

3.4.7. Tahap Pelelangan

3.4.7.1. Uraian pekerjaan :

Pada Tahap Pelelangan Arsitek membantu Pengguna Jasa secara menyeluruh atau secara sebagian dalam :

a. Mempersiapkan Dokumen Pelelangan;

b. Melakukan pra-kualifikasi seleksi Pelaksana Konstruksi; c. Membagikan Dokumen Pelelangan kepada peserta/lelang; d. Memberikan penjelasan teknis dan lingkup pekerjaan; e. Menerima penawaran biaya dari Pelaksana Konstruksi; f. Melakukan penilaian atas penawaran tersebut;

g. Memberikan nasehat dan rekomendasi pemilihan Pelaksanaan Konstruksi kepada Pengguna Jasa

h. Menyusun Perjanjian/ Kontrak Kerja Konstruksi antara Pengguna Jasa dan Pelaksana Konstruksi

Untuk memperoleh penawaran biaya dan waktu konstruksi yang wajar dan memenuhi persyaratan teknis pelaksanaan pekerjaan sehingga Konstruksi dapat dipertanggung jawabkan dan dilaksanakan dengan baik dan benar.

3.4.8. Tahap Pengawasan Berkala 3.4.8.1. Uraian pekerjaan :

(10)

a. Arsitek melakukan peninjauan dan pengawasan secara berkala di lapangan dan mengadakan pertemuan secara teratur dengan Pengguna Jasa dan Pelaksana Pengawasan Terpadu atau MK yang ditunjuk oleh Pengguna Jasa.

b. Dalam hal ini, Arsitek tidak terlibat dalam kegiatan pengawasan harian atau menerus.

c. Penanganan Pekerjaan Pengawasan Berkala dilakukan paling banyak 1 (satu) kali dalam 2 (dua) minggu atau sekurang-kurangnya 1 (satu) kali dalam sebulan.

Apabila lokasi pembangunan berada diluar kota tempat kediaman Arsitek, maka biaya-biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan perjalanan Arsitek ke lokasi pembangunan, wajib diganti oleh Pengguna Jasa sesuai dengan ketentuan yang berlaku atau yang ditetapkan dan disepakati bersama sebelumnya.

a. Untuk membantu Pengguna Jasa dalam merumuskan kebijaksanaan dan memberikan pertimbangan-pertimbangan untuk mendapatkan keputusan tindakan pada waktu pelaksanaan konstruksi, khususnya masalah-masalah yang erat hubungannya dengan rancangan yang dibuat oleh Arsitek.

b. Untuk membantu Pengawas Terpadu atau MK khususnya dalam menanggulangi masalah-masalah konstruksi yang berhubungan dengan rancangan yang dibuat oleh Arsitek.

c. Untuk turut memastikan bahwa pelaksanaan konstruksi dilakukan sesuai dengan ketentuan mutu yang terkandung dalam rancangan yang dibuat oleh Arsitek.

3.5 Ruang Lingkup Pembahasan

Sebagai peserta KP, penulis hanya memaparkan uraian yang terkait dengan aktifitas KP. Hal ini sebagai batasan pembahasan, mengingat begitu banyak serangkaian tahap perencanaan seperti yang tertulis dalam bab II diatas. Kedudukan / peran penulis dalam KP sebagai “Exterior Detail” dalam tahap Development Design (disain pengembangan).

(11)

Secara garis besar adalah meninjau dan mengembangkan konsep awal fasade. Review lay out terhadap bangunan existing (heritage) dan terhadap hasil pengukuran ulang kondisi tapak. Berikut salinan schedule penulis selama KP :

Tabel 3.1 : Salinan Schedule Penulis selama KP

No. Jenis Pekerjaan

%

Okt November 2011 Desember 2011

Januari 2012 Pek. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Review pola grid 100

2 Development Design : a Review Denah 90 b Review Potongan 90 c Review Tampak 90 3 Detail Design : a Parsial Exterior 90 b Detail Parsial Exterior 10

3.6 Permasalahan selama KP :

Selama proses pengembangan desain banyak sekali dijumpai permasalahan, disini penulis hanya memaparkan hal – hal yang terkait dengan aktifitas KP. Secara singkat permasalah itu adalah sbb :

3.6.1. Penyesuaian pola grid.

3.6.2. Pengukuran ulang dilapangan dan dampaknya 3.6.3. Pemberlakuan bangunan heritage

3.6.4. Jarak bebas

3.6.5. Pengolaan fasade depan, samping dan belakang.

3.6.6. Revisi layout, denah basement, lantai 1 sampai dengan lantai 10.

Feedback Feedback