SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 173 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.

Mei 2004

7

??

Secara umum tingkat hunian maupun tarif sewa properti komersial mengalami peningkatan, kecuali untuk tingkat hunian apartemen.

??

Sementara itu, tingkat penjualan dan harga jual properti komersial juga menunjukkan peningkatan, kecuali untuk tingkat penjualan perkantoran.

Pusat Perbelanjaan di Jadebotabek

Tingkat hunian pusat pertokoan (ritel) yang disewakan di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) pada Mei 2004 tercatat sebesar 95,81%, atau naik tipis sebesar 0,14% (m-t-m). Kenaikan tingkat hunian tersebut dikarenakan naiknya tingkat hunian pusat pertokoan di Jakarta dan wilayah Debotabek. Sejalan dengan peningkatan tersebut, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jadebotabek juga mengalami peningkatan, yaitu dari Rp 270.400/m

²

/bulan menjadi Rp 271.733/m

²

/bulan (Grafik 1).

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian pusat perbelanjaan meningkat sebesar 0,14%

(m-t-m) menjadi 96,02%. Sementara tarif sewanya juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,04% menjadi Rp 318.950/m

²

/bulan.

- Di wilayah Debotabek, tingkat hunian juga mengalami peningkatan sebesar 0,16% (m-t-m) menjadi 95,29%. Tarif sewa meningkat sebesar 1,82% dari Rp 161.518/m

²

/bulan menjadi Rp 164.459/m

²

/bulan.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000

Mei 2002

Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb Mar A p r Mei Jun Jul A g s Sep Okt Nov Des Jan 2 0 0 4

Feb Mar A p r Mei

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Tingkat hunian dan tarif sewa meningkat tipis

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(2)

Perkantoran di Jakarta

Pada Mei 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) tercatat sebesar 83,75%, atau naik 0,30%

dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Peningkatan tarif sewa perkantoran di Jakarta masih terus berlangsung hingga bulan laporan.

Pada Mei 2004, tarif sewa perkantoran meningkat sebesar 1,78% (m-t-m) hingga mencapai Rp 113.550/m

²

/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 83,49%, atau lebih tinggi jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,23%). Sementara tarif sewa leased- office terus mengalami peningkatan sejak Desember 2003 hingga mencapai Rp114.528/m

²

/bulan pada Mei 2004.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut :

-

Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office turun tipis sebesar 0,01% menjadi 84,05%. Sebaliknya, tingkat hunian O/O leased-office mengalami peningkatan dari 88,38% menjadi 88,76%.

-

Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 82,06%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 81,11% pada bulan sebelumnya.

Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun 0,61% dari 93,15%

menjadi 92,54%.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000

Mei 2002

Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2 0 0 3

Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb Mar A p r Mei

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

(Rp) (%)

Pada Mei 2004, tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta tercatat sebesar 87,39%, atau turun 0,25% dibandingkan pada bulan sebelumnya. Hal ini bersumber dari menurunnya tingkat penjualan di wilayah primer sebesar 0,32% (m-t-m) menjadi 91,12%, sedangkan di wilayah sekunder relatif stabil yaitu sebesar 76,30%. Sementara itu, harga jual kantor di Jakarta

mengalami peningkatan sebesar 0,99% (m-t-m) hingga mencapai Rp 10.738.758/m

²

(Grafik 3). Meningkatnya harga jual perkantoran tersebut

bersumber dari kenaikan harga jual perkantoran di wilayah primer pada saat harga jual di daerah sekunder tetap. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut :

-

Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik sebesar 1,21% dari Rp 11.686.402/m

²

menjadi Rp 11.827.597/m

²

.

-

Di wilayah sekunder, harga jual masih stabil pada level Rp 7.500.000/m

²

. Tingkat hunian

dan tarif sewa perkantoran meningkat

Tingkat penjualan

menurun tipis

sebaliknya harga jual

meningkat tipis

(3)

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000 12.000.000 12.200.000

Mei 2002

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(%) (Rp)

Apartemen di Jakarta

Tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta pada periode laporan turun sebesar 2,24% (m-t-m) hingga tercatat sebesar 75,79%.

Sebaliknya, tarif sewa apartemen di Jakarta meningkat sebesar 5,53% (m-t-m) dari Rp 97.046/m

²

/bulan menjadi Rp 102.410/m

²

/bulan dari (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen juga mengalami peningkatan sebesar 3,89%

dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp 98.578/m

²

/bulan.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Mei 2002

Feb Mar Apr Mei 60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0

(Rp) (%)

Pada Mei 2004, tingkat penjualan apartemen jual tercatat sebesar 89,77%, atau naik tipis dibandingkan bulan sebelumnya (89,69%). Tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) di Jakarta cenderung tidak mengalami perubahan yang berarti, walaupun masih mencatat pertumbuhan.

Sementara itu, harga jual apartemen terus menunjukkan peningkatan. Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp 7.419.223/m

²

, atau lebih tinggi dibandingkan Rp 7.313.765/m

²

pada April 2004 (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual tersebut meningkat tajam sebesar 7,81% dibandingkan Rp 6.881.752/m

²

pada Mei 2003. Pada bulan laporan apartemen jual mendapat tambahan pasokan sebesar 2.000 unit sehubungan dengan beroperasinya Apartemen Laguna Indah yang berlokasi di Jakarta Utara.

Tingkat hunian apartemen sewa menurun sebaliknya tarif

sewa meningkat tajam

Tingkat penjualan dan

harga jual apartemen

meningkat

(4)

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

Mei 2002

Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2003

Feb Mar Apr M e i Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0 97,5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Hotel di Jabotabek

Di wilayah Jabotabek, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 pada Mei 2004 tercatat sebesar 55,94%, atau naik tajam sebesar 8,14% (m-t-m) (Grafik 6). Secara bulanan, peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 11,89%, diikuti oleh hotel bintang 3 dan 4 masing- masing sebesar 9,01% dan 3,97%.

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000

Mei 2 0 0 2

Jun Jul Ags Sep O k t Nov Des Jan 2003

Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2 0 0 4

Feb Mar A p r Mei

30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

(Rp) (%)

Pada Mei 2004, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5

mengalami peningkatan sebesar 0,82% (m-t-m), atau tercatat sebesar Rp 393.264/malam. Secara bulanan, peningkatan tersebut terutama bersumber

dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 4 dari Rp 338.793/malam menjadi Rp 342.575/malam diikuti oleh hotel bintang 3 dari Rp 232.938/malam menjadi Rp 234.247/malam. Sementara tarif sewa kamar hotel bintang 5 turun tipis dari Rp 635.462/malam menjadi Rp 630.195/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 14,36%.

Tingkat hunian

dan tarif kamar

hotel mengalami

peningkatan

(5)

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebalumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor-sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan servise charge (gross rent). Tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan mengalami peningkatan sebesar 2,51% (m-t-m) dari Rp 20.114/m

²

menjadi Rp 20.618/m

^2.

. Sedangkan secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan tajam sebesar 14,62% dibandingkan Rp 24.149/m

²

pada Mei 2003.

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri relatif stabil sebesar 84,11%.

Sementara tarif sewanya meningkat dari Rp 19.257/m

²

menjadi Rp 19.798/m

^2.

-

Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%. Sedangkan tarif sewanya naik dari Rp 21.510/m

²

menjadi Rp 21.952/m

²

.

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Mei 2002

Feb Mar A p r Mei Jun Jul A g s Sep Okt N o v Des Jan 2004

Feb Mar Apr Mei

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0 90,0

(%) (Rp)

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan tipis dibandingkan bulan lalu, yaitu dari sebesar 66,38% menjadi 66,69%.

Sementara harga jualnya juga mengalami peningkatan (3,08%; m-t-m) dari Rp 477.545/m

²

menjadi Rp 492.260/m

²

(Grafik 8).

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri relatif stabil yaitu masing-masing sebesar 69,63% dan Rp 1.100.000/m

²

.

- Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri meningkat tipis sebesar 0,56%

(m-t-m) menjadi 66,08%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami peningkatan sebesar 4,10% menjadi Rp 419.093/m

²

.

Secara tahunan, harga jual lahan industri di wilayah Jakarta dan Botabek mengalami penurunan masing-masing sebesar 8,33% dan 2,29%.

Tarif sewa

dan harga jual

meningkat

(6)

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Mei 2002

Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2003

Feb Mar Apr Mei 60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)