BAB II
DASAR TEORI
2.1. Definisi
Menurut Permen PU 24/PRT/M/2008 pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta sarana dan prasarananya agar bangunan gedung selalu layak fungsi. Sedangkan perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau sarana dan prasarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi.
Menurut Sjafei Amri (2006), perbaikan ringan (repairing) adalah suatu usaha untuk mengembalikan kinerja bangunan atau komponennya kepada keadaan awalnya, sedangkan perbaikan dengan perkuatan (strengthening) adalah suatu usaha untuk meningkatkan kemampuan bangunan atau komponennya untuk melampaui kemampuan awalnya. Sehingga maksud dari pekerjaan pemeliharaan adalah untuk mempertahankan kualitas suatu bahan atau komponen pada suatu bangunan, sedangkan perbaikan & perkuatan dimaksudkan untuk mencegah meluasnya penurunan mutu serta mengembalikannya pada kondisi semula.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, komponen adalah bagian dari keseluruhan; unsure. Sedangkan elemen adalah bagian (yang penting, yang dibutuhkan) dari keseluruhan yang lebih besar; unsur. Jadi dalam satu komponen terdapat beberapa elemen-elemen.
2.2. Latar Belakang Pemeliharaan Bangunan
Bangunan direncanakan dapat melakukan unjuk kerja selama masa layan tertentu. Namun selama masa layan bangunan dapat mengalami berbagai kerusakan hingga berpengaruh terhadap life time-nya. Kerusakan yang dimaksud adalah tidak berfungsinya komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur dari komponen tersebut, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih kebakaran, gempa bumi atau sebab lain yang sejenis.
Keragaman penyebab kerusakan diatas tentu berpengaruh terhadap keragaman panjang service life time-nya serta besarnya biaya perawatan yang harus dikeluarkan. Untuk itu perlu dilakukan secara berkala pemeriksaan/pemeliharaan komponen bangunan guna mendeteksi kerusakan secara dini yang terjadi.
Pemeliharaan bangunan merupakan salah satu aspek yang menjadi masukan (input) bagi pemanfaatan bangunan dan pelestarian bangunan. Pemeliharaan bangunan pada dasarnya bertujuan mempertahankan kualitas bahan atau komponen konstruksi pada suatu bangunan dan mencegah meluasnya penurunan kualitas bahan (deterioration) serta mengembalikannya pada kondisi semula. (Hestin & Rully, 2010)
Pemeliharaan dan perawatan harus direncanakan, dijalankan secara teratur dengan berbagai pertimbangan, kontrol, dan penggunaan catatan/rekaman untuk mencapai kinerja sebagaimana dinyatakan dalam perencanaan pemanfaatan gedung. Karena itu, pemeliharaan dan perawatan sebaiknya dipertimbangkan sejak proses awal konstruksi untuk menjamin kualitas bangunan.
2.3. Tujuan Pemeliharaan
Tujuan dari pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan adalah untuk mengupayakan tercapainya atau memperpanjang umur pakai rencana bahan, konstruksi bangunan atau meningkatkan fungsi serta kekuatan bangunan.
Tujuan utama pemeliharaan adalah sebagai berikut:
Memperpanjang usia bangunan.
Menjaga fungsi bangunan agar sesuai dengan rencana.
Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan mendapat keuntungan investasi yang maksimum.
Untuk menjamin kesiapan operasional peralatan, seperti dalam menghadapi keadaan darurat atau bencana.
Untuk menjamin keselamatan manusia yang mempergunakan fasilitas bangunan tersebut.
Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan pengguna akibat kerusakan bangunan.
2.4. Konsep Dasar Pemeliharaan dan Perbaikan
Menurut Sjafei Amri (2006) konsep dasar kegiatan ini adalah sebagai berikut:
1) Bahan atau konstruksi akan mengalami penurunan kualitasnya, sesuai dengan lamanya waktu yang dicapai oleh bahan atau konstruksi tersebut. 2) Pemeliharaan harus dilakukan secara terencana sesuai dengan spesifikasi
bahan yang dipakai, dan disesuaikan dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi selama masa pakainya.
3) Pengabaian terhadap rencana pemeliharaan akan memperluas dan memperparah tingkat kerusakan bahan atau komponen konstruksinya. 4) Pemeliharaan mutu bahan dan mutu pelaksanaan pekerjaan yang tinggi,
secara relatif mengurangi atau memliki umur pakai lebih panjang, sehingga mengurangi interval jadual pemeliharaan.
5) Pekerjaan perbaikan baru dapat dilakukan setelah diketahui secara tepat tentang penyebab kerusakannya dan penyebab tersebut telah ditanggulangi.
2.5. Tipe Pemeliharaan
Pemeliharaan dibagi menjadi dua, yaitu: 1. Pemeliharaan terencana
Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, kontrol dan pengunaan laporan-laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya. Pemeliharaan ini dibagi menjadi dua kategori:
a. Pemeliharaan Pencegahan (preventive maintenance)
Pemeliharaan yang dilaksakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan
b. Pemeliharaan korektif (corrective maintenance)
Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinya yang diperlukan
2. Pemeliharaan tidak terencana
Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang tidak ditentukan sebelumnya. Pemeliharaan dilakukan apabila diperlukan untuk mencegah akibat yang lebih besar. Kegiatan perawatan selanjutnya dapat dibagi ke dalam tiga tingkatan, yaitu :
1. Servicing
Servicing merupakan pelayanan keberhasilan yang dilakukan secara teratur dengan interval waktu tertentu. Biasanya disebut sebagai pemeliharaan harian.
2. Rectification
Rectification merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awal usia gedung yang diakibatkan oleh kesalahan disain, ketidak sesuaian komponen, kerusakan pada saat instalasi, dan kesalahan pemasangan.
3. Replacement
Replacement merupakan kegiatan penggantian bagian yang berharga dari bangunan yang tidak dapat dihindari karena kondisi layanan material yang menurun pada tingkat yang berbeda.
Menurut Sirmas Munthe, Denny W. Utama, Idayani Pane (2009) setiap mesin / peralatan yang digunakan dalam proses produksi akan mengalami kerusakan sejalan dengan semakin menurunnya kemampuan mesin dan peralatan. Tetapi usia penggunaan mesin / peralatan tersebut dapat diperpanjang dengan melakukan perbaikan secara berkala melalui aktivitas pemeliharaan (maintenance) yang tepat. Bentuk-bentuk pemeliharaan itu sendiri dibedakan sebagaimana berikut :
1. Preventive Maintenance, merupakan perawatan terhadap mesin yang dilakukan secara benar agar mesin dapat dipertahankan dan berfungsi sesuai yang diharapkan.
2. Predictive Maintenance, merupakan perawatan dengan cara
menentukan kehandalan masing-masing komponen dan melakukan penggantian sesuai dengan jadwal kehandalan komponen.
3. Total Productive Maintenance, adalah membangun sistem
pemeliharaan yang menyeluruh untuk mendapatkan manfaat yang paling efisien dengan mengikutsertakan semua orang yang berkaitan dengan mesin/peralatan mulai dari manajer sampai kebawah dengan dasar kegiatan kelompok kecil yang mandiri dengan sasaran total efektifitas, total perawatan dan total partisipasi seluruh karyawan. 4. Perawatan Mandiri, merupakan kegiatan yang dirancang untuk
melibatkan operator dalam merawat mesinnya sendiri disamping kegiatan yang dilaksanakan oleh departemen perawatan. Kegiatan tersebut antara lain :
Pengecekan harian
Pembersihan
Pelumasan
Pengencangan mur / baut
Reperasi sederhana
Pekerjaan perawatan menurut Permen PU No. 16/PRT/M/2010 meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.
A.Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula,
B.Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya.
C.Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
2.6. Maintenance Planning
Proses membuat perencanaan pemeliharaan didasarkan pada kondisi dari bangunan tersebut, apabila terdapat bangunan yang spesifik maka program pemeliharaan disesuaikan dengan karakteristik dari bangunan itu sendiri. Kelengkapan setiap komponen bangunan beserta fasilitasnya sudah seharusnya dijaga dengan baik agar setiap saat sepanjang bangunan tersebut difungsikan dapat bekerja sesuai dengan persyaratan operasionalnya. Periode pemeliharaan dari setiap bagian bangunan berbeda satu dengan yang lain bergantung pada siklus hidupnya.
Untuk memudahkan keperluan perencanaan, kegiatan pemeliharaan dapat dilakukan dengan mengelompokan elemen-elemen bangunan sebelumnya :
1. Elemen-elemen yang didesain secara tepat masa layannya sesuai rencana dari bangunan tanpa memerlukan perhatian dan pemeliharaan khusus. 2. Elemen-elemen yang kekuatan atau masa layannya dapat diperpanjang
dengan penggantian sebagian kecil elemen-elemennya pada jangka waktu tertentu. Contoh: Elemen seperti genteng.
3. Elemen-elemen yang dipakai oleh manusia dan peralatan mesin. Contoh: Elemen lantai, dimana usia layannnya tergantung pada kepadatan dan jenis lalu lintas diatasnya.
4. Elemen-elemen yang mudah kuno karena adanya teknologi baru atau perubahan mode. Elemen seperti ini dimanfaatkan semaksimal mungkin selama masih berfungsi dengan baik.
5. Elemen-elemen yang banyak bersentuhan langsung dengan cuaca yang menyebabkan kerusakan atau perubahan bentuk dari semula. Dalam hal ini kegiatan pemeliharaan dan pembersihan yang teratur sangat diperlukan. Contoh: Pemeliharaan dengan pelapis pada genting dan dinding luar.
6. Elemen-elemen yang memerlukan lapisan pelindung. Untuk elemen pengguna lapisan pelindung memerlukan perhatian khusus. Walaupun lapisan ini mungkin memiliki nilai eksentrik (sifat baik dari suatu benda sebagai alat atau sarana untuk sesuatu hal lannya), tetapi tujuan utama dari pemeliharaan adalah untuk memperpanjang usia layan elemen yang dipelihara tersebut. Pastinya kegiatan ini memerlukan proporsi pengeluaran yang sangat besar.
Jika hal ini dilakukan secara teliti maka akan memudahkan pengelola bangunan dalam menyusun jadwal pemeliharaan dan perawatan secara periodik. Keteraturan dalam menyusun jadwal pemeliharaan atau perawatan secara preventive maintenance akan mencegah terjadinya kerusakan yang berdampak pada pemborosan biaya operasional, dan diharapkan umur bangunan tersebut dapat bertahan lebih lama.
2.7. Sistem Manajemen Pengoperasian, Pemeliharaan & Perawatan Sistem pengelolaan pemeliharaan dapat diterapkan dalam empat tahapan: a. Tahap inisiasi, yang meliputi dua kegiatan yaitu proses melakukan
identifikasi atas seluruh sistem bangunan dan peralatan/perlengkapan bangunan gedung yang terpasang dengan menggunakan kodefikasi dan penomoran. Proses selanjutnya adalah pengumpulan dan penyusunan data-data, seperti gambar-gambar, standar prosedur pengoperasian dan manual-manual pemeliharaan/perawatan lainnya.
b. Tahap perencanaan dan penjadwalan, baik untuk pekerjaan yang termasuk dalam ‘preventive maintenance’ maupun yang termasuk dalam ‘corrective maintenance’.
c. Tahap pelaksanaan pekerjaan, dengan memperhatikan rencana kerja yang telah dibuat, kondisi yang ada, dan hal-hal yang tak terduga serta yang terkait dengan perijinan.
d. Tahap penyelesaian pekerjaan, yang ditandai dengan persetujuan hasil kerja dan kemudian disimpan dalam laporan (‘data base history record’). Pendataan diperlukan untuk keperluan perhitungan, informasi tentang kondisi komponen atau peralatan utilitas, yang biasanya disusun sebagai berikut:
a. Data Bangunan
Untuk lingkup pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal dibutuhkan data yang lebih banyak dan lebih rinci, seperti:
- Jadwal penggunaan komponen mekanikal dan elektrikal di dalam
ruangan/gedung.
- Sistem peralatan dan perlengkapan bangunan serta utilitas gedung,
seperti: lift, pengkondisian udara, tata suara, pompa air, penginderaan dini, pencegahan dan penanggulangan kebakaran, daya listrik cadangan, dll.
- Spesifikasi perlengkapan dan peralatan bangunan yang meliputi
merek, tipe, kapasitas, dan tahun pembuatan.
- Riwayat dari setiap peralatan dan perlengkapan bangunan, termasuk
riwayat perbaikan.
- Jumlah dari seluruh peralatan dan perlengkapan bangunan yang
terpasang.
- Kondisi peralatan dan perlengkapan bangunan. - Dan lain-lain.
b. Data material
Setelah data komponen mekanikal dan elektrikal selesai dibuat, maka diperlukan pula data bahan dan suku cadang yang digunakan pada peralatan
dan perlengkapan bangunan, yang pada jadwal tertentu perlu diganti atau diperbaiki karena adanya kerusakan, yang meliputi:
- Daftar material peralatan dan perlengkapan komponen mekanikal dan
eletrikal
- Spesifikasi komponen-komponen mekanikal dan eletrikal
- Usia pakai material dari setiap peralatan dan perlengkapan komponen
mekanikal dan eletrikal
- Dan lain-lain.
c. Data Prosedur dan Metode Data yang diperlukan mencakup:
- Uraian pekerjaan, baik berupa pekerjaan inspeksi berkala atau servis
(pembersihan, penggantian, penambahan, atau perbaikan).
- Metode kerja, yang mengacu pada petunjuk manual yang dikeluarkan
oleh pabrik pembuat peralatan dan perlengkapan komponen mekanikal dan eletrikal.
d. Data Sumber Daya Manusia
Data sumber daya manusia yang terdiri dari tenaga terampil dan tenaga ahli diperlukan untuk optimasi pekerjaan. Perhitungan kebutuhan tenaga kerja pada umumnya disusun berdasarkan lingkup pekerjaan, sebagai berikut:
- Jumlah tenaga kerja.
- Biaya tenaga kerja, yang terdiri dari gaji pokok, tunjangan, asuransi,
pajak, bantuan kesehatan, seragam, dll. e. Data Peralatan Bantu Kerja (‘Tools’)
Data biasanya disusun berdasarkan:
- Jenis alat kerja. - Jumlah alat kerja.
- Biaya penyusutan alat kerja.
f. Data Waktu
Hal yang perlu diperhatikan dalam pemeliharaan/perawatan bangunan:
- Waktu pelaksanaan, yang ditentukan berdasarkan aktivitas bangunan,
umur pemakaian komponen mekanikal dan eletrikal, suku cadang, dan ‘fixtures’.
- Durasi waktu pekerjaan, yang ditentukan berdasarkan jumlah/ volume
dan tingkat kesulitan.
Dari data tersebut di atas akan dihasilkan program kerja yang meliputi:
- Penetapan prosedur pelaksanaan - Penentuan jadwal pelaksanaan
- Penetapan anggaran biaya pelaksanaan (Jimmy S. Juwana, 2004).
2.8. Lingkup Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
Menurut Peraturan Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tata cara dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi:
a. Prosedur dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung; b. Program kerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung;
c. Perlengkapan dan peralatan untuk pekerjaan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung; dan
d. Standar dan kinerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung. Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung.
Agar kegiatan perawatan dapat terselenggara dengan lancar maka tinjauan terhadap komponen bangunan yang akan dirawat dibagi berdasarkan lingkupnya. Permen PU 24/PRT/M/2008 menjelaskan lingkup pemeliharaan bangunan secara struktural, arsitektural, mekanikal, elektrikal, tata ruang luar, tata graha. Berikut lingkup-lingkup pemeliharaan bangunan gedung diantaranya mekanikal dan elektrikal:
2.8.1.Mekanikal
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis
dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah. 3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
transportasi dalam gedung, baik berupa lif, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi vertikal lainnya.
2.8.1.1. Pengkondisian Udara (AC) 1) Pemeriksaan
a. Periksa apakah ada suara bising terdengar. b. Periksa apakah saringan udara tertutup debu.
c. Periksa apakah temperaturnya tidak bisa mencapai derajat yang diinginkan.
d. Periksa apakah terjadi pengembunan.
e. Periksa apakah ada kebocoran pada jalur shaft. 2) Pemeliharaan/Perbaikan
a. Ganti komponen bushing pada unit.
b. Bersihkan debu pada saringan udara secara berkala.
c. Tambah gas bila temperatur tidak dingin atau tekanan pada alat manometer sudah rendah.
2.8.1.2. Saluran Jaringan Air Bersih 1) Pemeriksaan
a. Periksa apakah ada tangki atau pipa yang bocor atau pecah. b. Periksa apakah tekanan air konstan dan cukup kuat.
c. Bila menggunakan pompa air, periksa apakah mesin tetap hidup walaupun tidak ada penggunaan air.
d. Periksa pelampung tangki air, apakah berfungsi atau tidak. 2) Pemeliharaan/Perbaikan
a. Ganti pipa atau tangki yang bocor, perbaiki sambungan yang bocor, atau ganti pipa utama dengan ukuran yang besar dari pipa sekunder.
b. Bila mesin tetap hidup walaupun air tidak digunakan, maka tabung air pada mesin diisi bila kosong, atau saringan pada ujung pipa pemasukan paling bawah harus dibersihkan bila tersumbat.
c. Atur posisi pompa agar dapat memenuhi kemampuan hisap dan dorong dari mesin. Untuk itu dapat dibantu dengan mesin pompa tambahan untuk mengangkat, atau menurunkan mesin pompa agar mendeteksi sumber air.
d. Perbaiki atau ganti pelampung pada tangki air bila telah macet (berkarat/aus).
2.8.1.3. Komponen Instalasi Saniter 1) Pemeriksaan
a. Periksa apakah ada bau yang masuk kedalam ruangan yang tercium.
b. Periksa apakah ada pipa penyalur, pipa feksibel yang bocor. c. Periksa apakah ada pipa yang tersumbat.
d. Periksa bak kontrol yang tersumbat. 2) Pemeliharaan/Perbaikan
a. Perbaiki atau ganti pipa-pipa bila tersumbat, pecah atau bocor.
b. Perbaiki/ganti keran, pipa fleksibel yang bocor. c. Bersihkan pipa-pipa yang tersumbat oleh kotoran.
d. Kuras bak kontrol bila tersumbatatau penuh dengan kotoran. 2.8.1.4. Saluran Jaringan Pipa Pembuangan
1) Pemeriksaan
a. Periksa apakah ada bau yang masuk kedalam ruangan yang tercium.
b. Periksa apakah ada pipa penyalur, pipa fleksibel yang bocor atau pecah.
c. Periksa apakah ada pipa yang tersumbat. d. Periksa apakah floor drain tersumbat.
e. Periksa apakah saringan penangkap atap atau tanah tersumbat.
f. Periksa bak kontrol yang tersumbat. 2) Pemeliharaan/Perbaikan
a. Kuras atau ganti saluran leher angsa bila tersumbat atau pecah dan bocor.
b. Perbaiki atau ganti pipa yang bocor.
c. Kuras dan bersihkan pipa-pipa, bak kontrol dan saringan yang tersumbat.
d. Bila pada saluran terdapat endapan dari lemak dari limbah dapur, maka dapat digunakan larutan asam hidroklorik. Cara lain pembersihan dapat juga digunakan pompa dengan meniupkan udara dan mendorong sumbatan.
e. Perbaiki sudut kemiringan pipa bila terlalu kecil. f. Perbaiki hubungan antara pipa horizontal. g. Cara penyambungan pipa:
a) Pipa dapat disambungkan dengan sambungan mekanis untuk pipa galvanis. Panjang drat penghubung harus cukup panjang, dan sebelum disambungkan harus terlebih dahulu dibungkus dengan plester polymer agar tidak terjadi kebocoran.
b) Pipa disambungkan dengan perekat adhesive untuk pipa PVC. Ujung pipa bagian dalam pipa penyambung dan bagian luar pipa yang disambung harus dibersihkan dengan kertas pasir, lalu diberi lem adhesive. Pipa disambungkan dengan memasukkan pipa penyambung
kedalam pipa yang disambung dengan menekan beberapa saat agar pipa tersambung secara sempurna.
h. Bila air tidak dapat mengalir atau tergenang, maka lantai harus dibongkar dan dipasang kembali dengan yang baru dengan memperbaiki kemiringan lantai yang mengarah pada lubang floor drain.
2.8.2.Elektrikal
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.
2.8.2.1. Komponen-Komponen Elektrikal 1) Pemeriksaan
a. Periksa apakah ada kabel yang terkelupas.
b. Periksa apakah ada komponen stop kontak atau saklar susah dihidupkan.
c. Apakah sekring sering turun.
d. Apakah ada bau hangus pada komponen. e. Apakah ada lampu yang berkedip-kedip. 2) Pemeliharaan dan Perbaikan
a. Ganti kabel yang terkelupas.
b. Bersihkan unit saklar atau stop kontak bila ada kotoran atau menjadi sarang semut.
c. Ganti starter neon bila lampu berkedip-kedip.
d. Ganti lampu neon bila ujung-ujung tabung mulai kelihatan hitam.
e. Ganti lampu pijar bila berkedip-kedip.
f. Ganti sekring dengan sekring baru bila putus sesuai dengan kapasitas yang terpasang.
g. Kurangi jumlah pemakaian peralatan listrik bila tombol sekring kerap turun.
2.8.2.2. Pekerjaan Instalasi Penangkal Petir 1) Pemeriksaan
a. Periksa apakah tahan kabel arde masih memenuhi persyaratan.
b. Periksa apakah tidak ada kabel yang putus. 2) Pemeliharaan/Perbaikan
a. Bila hasil penelitian kabel arde tidak memenuhi persyaratan, maka kedalam kabel harus ditambah.
b. Ganti kabel bila putus.
2.9. Persayaratan Komponen Mekanikal Elektrikal 2.9.1.Instalasi Air Bersih
Perhitungan perkiraan kebutuhan air dimaksudkan untuk memperoleh gambaran mengenai volume tangki penyimpanan air bersih yang perlu disediakan dalam suatu bangunan dan kapasitas pompa yang diperlukan. Menurut Jimmy S. Juwana (2005) kebutuhan air bersih untuk kantor per hari adalah 90 liter/org/hr, sebagaimana tertera pada tabel berikut:
Tabel 2.1 Kebutuhan Air Bersih (Air Dingin) per Hari Fungsi Bangunan Unit Kebutuhan (liter)
Apartemen Orang 135-225 Bioskop Kursi 15 Hotel Orang 185-225
Restoran Kursi 70 Rumah sakit Tempat
tidur 280-470 Sekolah -tanpa asrama -dengan asrama Murid Murid 45-90 135-225
Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Jimmy S. Juwana, 2005
2.9.2.Peralatan Sanitair
Setiap hunian, harus dilengkapi sekurang-kurangnya dengan kloset dan bak cuci tangan untuk karyawannya. Alat plambing yang dipasang untuk hunian usaha, harus memenuhi persyaratan SNI 03-6481-2000 tentang sistem plambing. Sebagaimana tertera pada tabel berikut:
Tabel 2.2 Jumlah Kebutuhan Peralatan Untuk Plambing
Sumber : SNI 03-6481-2000
2.9.3. Fire Protection
Rancangan sistem pencegahan dan penanggulangan kebakaran harus mengikuti persyaratan. Menurut Jimmy S. Juwana (2005), pemasangan detektor panas (heat detector) harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. Dipasang pada posisi 15 mm hingga 100 mm dibawah permukaan langit-langit.
b. Pada satu kelompok sistem ini tidak boleh dipasang lebih dari 40 buah.
c. Untuk setiap luas lantai 46 m2 dengan tinggi langit-langit 3,00 meter.
d. Jarak antar detektor tidak lebih dari 7,00 meter untuk ruang aktif, dan tidak lebih dari 10,00 meter untuk ruang sirkulasi.
e. Jarak detektor dengan dinding minimum 30 cm.
f. Pada ketinggian berbeda, dipasang satu buah detektor untuk 92 m2 luas lantai.
g. Di puncak lekukan atap ruangan tersembunyi, dipasang sebuah detektor untuk setiap jarak memanjang 9,00 meter.
Sedangkan untuk pemasangan detektor asap (smoke detector) menurut Jimmy S. Juwana (2005), harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. Untuk setiap luas lantai 92 m2.
b. Jarak antar detektor maksimum 12,00 meter di dalam ruang aktif dan 18,00 meter untuk ruang sirkulasi.
c. Jarak detektor dengan dinding maksimum 6,00 meter untuk ruang aktif dan 12,00 meter untuk ruang sirkulasi.
d. Setiap kelompok sistem dibatasi maksimum 20 buah detektor untuk melindungi ruang seluas 2.000 meter.
Alat Pemadam Api Ringan (APAR) harus ditempatkan sedemikian rupa sehingga mudah dilihat dan dicapai serta tidak terhalang. Menurut Jimmy S. Juwana (2005) penempatan APAR dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 2.3 Penempatan APAR
Jenis bangunan Berat minimum Luas jangkauan Jarak Maksimum
Industri 2 kg 150 m2 15 m Umum 2 kg 100 m2 20 m Perumahan 2 kg 250 m2 25 m Campuran 2 kg 100 m2 20 m Parkir 2 kg 135 m2 25 m
Springkler disyaratkan untuk dipasang pada bangunan yang tingginya lebih dari 25 meter. Di Indonesia, panduan pemasangan sistem springkler untuk pencegahan bahaya kebakaran bangunan ditentukan berdasarkan Standar Konstruksi Bangunan Indonesia (SKBI): 3.4.53.1987 yang disahkan dengan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum nomor 378/KPTS/1987, sebagaimana tertera pada tabel 2.4
Tabel 2.4 Klasifikasi Bangunan
Klasifikasi Bangunan Tinggi/Jumlah Lantai Penggunaan Springkler A. Tidak Bertingkat Ketinggian sampai dengan 8 meter atau satu lantai Tidak diharuskan B. Bertingkat Rendah Ketinggian sampai dengan 8 meter atau dua lantai Tidak diharuskan C. Bertingkat Rendah Ketinggian sampai dengan 14 meter atau 4 lantai Tidak diharuskan
D. Bertingkat Tinggi Ketinggian sampai dengan 40 meter atau 8 lantai Diharuskan, mulai dari lantai satu E. Bertingkat Tinggi meter atau di atas 8 lantai Ketinggian lebih dari 40 Diharuskan, mulai dari lantai satu
Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Jimmy S. Juwana, 2005
2.9.4.Pompa
Hal –hal yang perlu dipertimbangkan dalam instalasi pompa antara lain sebagai berikut:
a. Lokasi pompa sedekat mungkin dengan sumber yang akan dipompa dengan pipa isap sependek mungkin.
b. Pompa ditempatkan pada tempat yang mana terdapat ruangan yang cukup untuk mengoperasikan, pemeliharaan dan inspeksi.
c. Motor listrik penggerak pompa tidak diletakkan pada tempat yang berdebu.
d. Pondasi harus kuat menahan beban pompa dan dapat menyerap getaran serta memiliki permukaan yang stabil agar pompa tetap dalam level yang tetap.
2.9.5.Genset
Pada saat terjadinya pemadaman listrik diperlukan daya listrik darurat berupa tenaga Generator Set (Genset). Menurut Jimmy S. Juwana
Kantor : sekitar 40%-50% kebutuhan daya listrik
Apartemen : sekitar 20%-30% kebutuhan daya listrik
Hotel/rumah sakit : sekitar 40%-60% kebutuhan daya listrik 2.9.6. Tata Udara (AC)
Kenyamanan bagi orang di dalam ruangan umumnya sekitar 10o C di bawah suhu rata-rata tubuh manusia (sekitar 26o C). Namun tentunya persyaratan suhu dan kelembaban udara dalam ruangan kadang-kadang ditentukan pula oleh persyaratan yang dibutuhkan oleh peralatan/perlengkapan bangunan yang ada di dalamnya (khusunya peralatan/perlengkapan elektronik). Zona kenyamanan untuk tiap daerah juga berbeda, sehingga persyaratan tata udara perlu dirancang sesuai dengan kondisi setempat.
Biasanya satuan daya AC yang dikenal di pasaran adalah PK. 1/2 PK = 5.000 Btu/hr, 3/4 PK = 7.000 Btu/hr, 1 PK = 9.000 Btu/hr, 1,5 PK = 12.000 Btu/hr, 2 PK = 18.000 Btu/hr dan 2,5 PK = dengan 24.000 Btu/hr.
Menurut Jimmy S. Juwana (2005) untuk perhitungan beban pendingin secara rinci, perlu diketahui ukuran ruangan (panjang, lebar, dan tinggi), suhu (t0) dan kelembaban (RH0) di luar ruangan, suhu (t1) dan kelembaban di dalam ruangan, kulit bangunan, tinggi jendela dan langit-langi, serta tingkat penghunian bangunan (okupansi). Namun secara sederhana untuk menghitung besarnya kapasitas pendinginan AC (dalam satuan Btu/hr atau PK) yang dibutuhkan untuk mengkondisikan suatu ruangan adalah sebagai berikut:
Langkah pertama adalah menghitung luasan ruang yang akan dipasangi AC.
Selanjutnya kalikan dengan standar panas dalam ruangan seluas 1 meter2 , dengan asumsi 1 m2 = 250 Btu/hr.
Misal, ruangan berukuran 3 × 4 meter dengan tinggi 3 meter. Untuk menghitung AC yang dibutuhkan: luas ruangan (3 × 4 x 3) x 250
2.10. Biaya Pemeliharaan
Layaknya sebuah bangunan fasilitas pada umumnya yang digunakan oleh berbagai pihak untuk melaksanakan berbagai aktifitasnya, bangunan kantor juga diperlukan pemeliharaan terhadap semua fasilitasnya. Tujuan utama diadakannya pemeliharaan / perawatan tidak lain adalah agar semua pengguna bangunan tersebut merasa nyaman dan aman selama menjalankan aktifitasnya.
Menurut Yatna Supriyatna (2008) keterbatasan dana yang tersedia menyebabkan para pemilik bangunan/gedung cenderung untuk mengabaikan untuk mengikutsertakan ahli pemeliharaan bangunan dimulai sejak awal perencanaan pembangunannya. Akibatnya, pada saat gedung yang bersangkutan mengalami masalah dalam hal pemeliharaan, maka baru pemilik gedung itu berupaya mencari cara untuk menyelenggarakan pemeliharaannya.
Untuk menjalankan kegiatan pemeliharaan diperlukan biaya yang disebut maintenance cost. Maintenance Cost merupakan biaya perawatan total yang dikeluarkan oleh suatu bangunan, yaitu terdiri dari biaya perawatan selama umur bangunan tersebut dan biaya perawatan rutin. Menurut Reginald Lee (1986). Berikut rumus maintenance cost yang akan digunakan pada perhitungan biaya pemeliharaan ini:
Maintenance cost = PV + CM+ RC Dimana:
PV (Preventive maintenance) = biaya pemeliharaan rutin setiap tahun CM (Corrective maintenance) = biaya perbaikan kecil setiap tahun
RC (Renewal cycle) = biaya pembaharuan komponen setiap tahun
Berikut struktur Biaya Pemeliharaan:
Biaya Pemeliharaan
Corrective mainteance
Preventive maintenance Renewal cycle
Bahan
Alat Tenaga
kerja Alat Bahan
Tenaga kerja Daur pembaharuan Usia komponen
Gambar 2.1: Struktur Biaya Pemeliharaan
Sumber: Olah Data Peneliti, 2013
Untuk biaya pelaksanaan perawatan bangunan gedung yang terdiri dari biaya kegiatan pemeliharaan, perbaikan kecil, dan pembaharuan komponen dibebankan pada anggaran rutin. Besarnya biaya-biaya untuk pekerjaan tersebut dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar. Menurut Dinas Pekerjaan Umum khusus bangunan negara, biaya pemeliharaan yang dikeluarkan adalah: Biaya pemeliharaan per m2 bangunan gedung setiap tahun 2% dari harga satuan per m2 tertinggi yang berlaku.
Besarnya biaya perawatan disesuaikan dengan tingkat kerusakan yang ditentukan sebagai berikut :
1. Kerusakan ringan
Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.
Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
2. Kerusakan sedang
Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.
Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
3. Kerusakan berat
Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
4. Perawatan Khusus
Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Instansi Teknis setempat.
Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya (2007) terdapat 3 (tiga) jenis klasifikasi bangunan gedung berdasarkan tingkat kompleksitas yang dapat dibedakan menurut fungsi dan kegunaan. Berikut adalah ketiga klasifikasi bangunan gedung tersebut.
Tabel 2.5 Klasifikasi bangunan gedung menurut Departemen Pekerjaan Umum
1. BANGUNAN SEDERHANA
Gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau gedung sd. 2 lantai dengan luas sd. 500 m2
Bangunan rumah dinas tipe C, D, E yang tidak bertingkat
Puskesmas
Gedung pendidikan tingkat dasar tingkat lanjutan sd. 2 lantai 2. BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
Gedung kantor yang belum ada disain propertinya, atau gedung kantor dengan luas di atas dari 500 m2 atau gedung kantor bertingkat di atas 2
lantai
Bangunan rumah tipe A dan B atau rumah dinas tipe C, D dan E yang bertingkat
Gedung rumah sakit kelas A, B, C dan D
Gedung pendidikan tinggi universitas/akademi atau gedung pendidikan dasar/lanjutan bertingkat di atas 2 lantai
3. BANGUNAN KHUSUS
Istana negara dan rumah jabatan presiden dan wakil presiden
Wisma negara
Gedung instalasi nuklir
Gedung laboratorium
Gedung terminal udara/laut/darat
Stasiun kereta api
Stadion olah raga
Rumah tahanan
Gudang benda berbahaya
Gedung bersifat monumental
Gedung pertahanan
Gedung kantor perwakilan negara RI di luar negeri
Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya, 2007
2.11. Daur Pembaharuan Komponen Bangunan
Umur bangunan adalah jangka waktu bangunan dapat tetap memenuhi fungsi dan keandalan bangunan, sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan. Untuk bangunan gedung negara (termasuk bangunan rumah negara) umur bangunan diperhitungkan 50 tahun dan terdapat pembaharuan-pembaharuan besar.
Selain pembaharuan besar terdapat banyak pembaharuan-pembaharuan kecil yang tidak pasti waktunya dan cenderung konstan dari tahun ke tahun. Berikut contoh daur pembaharuan komponen bangunan pada tabel 2.6.
Tabel 2.6 Daur Pembaharuan Komponen Bangunan
Sumber : Reginald Lee, Building Maintenance Building
Bobot terhadap
NO Komponen Sistem Bangunan Biaya Investasi 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 (%) 1 Fondasi 7 2 Struktur 8 3 Lantai 8 4 Konstruksi Atap 4 100 100 5 Penutup Atap 2 6 Tangga 1
7 Pengecatan Dinding Luar 1 100
8 Jendela 6
9 Pintu bagian luar 1 50
10 Pintu bagian dalam 2
11 Dinding pemisah/partisi 4
12 Perlengkapan dari metal 1 50 50
13 Finishing dinding 4 10 14 Finishing lantai 6 10 10 10 10 10 15 Finishing langit-langit 4 10 16 Dekorasi eksterior 0.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 17 Dekorasi interior 1.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 18 Peralatan sanitasi 2 50 50 19 Instalasi pemipaan 4 100 20 Boiler/Pemanas air 1 100 100
21 Instalasi air panas 7 100
22 Instalasi listrik 5 100
23 Peralatan listrik 2 100 100 100
24 Drainage 3
25 Pekerjaan ruang luar 5 25 25
Usia Bangunan (tahun)
Prosentase penggantian (%)
