A. Latar Belakang
Tanah dalam wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia merupakan salah satu sumber daya alam yang mempunyai nilai batiniah yang mendalam bagi rakyat Indonesia. Di atas tanahlah manusia atau suatu bangsa berpijak, bertempat tinggal, serta melakukan aktivitas untuk mempertahankan kelangsungan hidupnya. Tanah juga memiliki fungsi yang sangat strategis dalam memenuhi kebutuhan negara dan rakyat yang makin beragam dan meningkat, baik pada tingkat nasional maupun dalam hubungannya dengan dunia internasional.
Peran tanah yang sangat penting tersebut menimbulkan suatu hubungan antara manusia dan tanah. Selain kegunaannya sebagai tempat bagi manusia untuk menjalankan kehidupan, tanah juga merupakan salah satu sumber daya alam yang memiliki nilai ekonomis dan nilai sosial yang sangat tinggi.
Namun, di sisi lain ruang darat atau tanah merupakan sumber daya alam yang ketersediaannya tidak tak terbatas. Hal inilah yang membedakan tanah dengan sumber daya alam lainnya yang sifatnya dapat tergantikan seperti minyak bumi, ikan dan sebagainya. Ketersediaan tanah tidak dapat dikreasi atau diproduksi oleh manusia.
Oleh karena itu, mengingat pentingnya arti tanah bagi umat manusia, maka kebijakan pembangunan pertanahan merupakan bagian yang tidak boleh
terpisahkan dari kebijakan pembangunan nasional. Sehubungan dengan hal tersebut, maka diperlukan suatu pengaturan secara khusus terhadap pemanfaatan ruang darat atau tanah agar dapat memberikan efek positif, baik bagi kepentingan umum maupun bagi kepentingan pribadi.
Kebijakan di bidang pertanahan sudah ada sejak zaman penjajahan kolonial Belanda. Dan setelah Indonesia merdeka, yaitu pada tanggal 24 September 1960 mulai berlaku Univikasi Hukum Tanah Nasional dengan dibentuknya Undang-Undang yang mengatur mengenai tanah berdasarkan kepribadian bangsa Indonesia, yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang sumber utamanya adalah hukum adat yang tidak tertulis. Hal ini memiliki arti bahwa Hukum Tanah Nasional menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga-lembaga hukum, dan sistem hukum adat.
Konsepsi Hukum Tanah Nasional oleh Prof. Boedi Harsono disebut komunalistik religius, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual dengan hak-hak atas tanah yang sifatnya pribadi, seperti dengan Hak Milik, yang sekaligus mengandung fungsi sosial sebagai unsur kebersamaan sebagaimana dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 1 ayat (1) UUPA yang mengatur tanah Hak Bangsa Indonesia, dihubungkan dengan ketentuan Pasal 4, Pasal 6, dan Pasal 16 ayat (1) UUPA yang mengatur hak- hak atas tanah.
Hukum tanah di Indonesia, di mana tanah memiliki fungsi sosial, sesungguhnya merupakan antitesa hukum tanah Barat. Implikasinya, tanah
tidak dapat dimiliki secara bebas oleh individu tanpa intervensi negara. Karena apabila individu diberi kebebasan dalam pemilikan dan penguasaan tanah tanpa ada intervensi negara, akan terjadi praktik akumulasi tanah tanpa batas yang berkembang menjadi monopoli penguasaan tanah pada segelintir orang serta ketidakmerataan penguasaan dan pemanfaatan tanah.
Adanya unsur sosial dalam konsep hukum pertanahan tersebut bertujuan supaya tidak terjadi akumulasi dan monopoli tanah oleh segelintir orang atau kelompok, yang caranya antara lain adalah dengan dimasukannya unsur kemasyarakatan atau kebersamaan dalam penggunaan tanah. Kebebasan individu dikurangi dan dimasukkan unsur kebersamaan ke dalam hak individu.
Jadi, inti dari konsep tanah mempunyai fungsi sosial adalah bahwa di dalam hak individu juga terdapat hak kebersamaan.
Perumahan dan permukiman yang berkaitan penyediaan tanah merupakan kebutuhan mendasar manusia. Hal itu berperan penting dan sangat strategis bagi terwujudnya norma keluarga sejahtera dan mandiri menuju pembangunan manusia Indonesia seutuhnya. Di samping itu, rumah sebagai tempat bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya sebagai makhluk hidup sekaligus sebagai makhluk sosial (zoon politicon).
Sistem penyediaan tanah untuk perumahan ditangani secara nasional.
Karena, tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat bertambah sehingga harus digunakan dan dimanfaatkan sebesar-besar bagi kesejahteraan masyarakat. Sebab itu, proses penyediaan tanah harus dikelola dan
dikendalikan oleh pemerintah secara lestari, optimal dan seimbang dengan penataan lingkungan hidup.
Masalah permukiman di perkotaan pada umumnya dihadapkan pada persoalan mengenai kemampuan daya beli dan proses yang sangat rumit untuk memperoleh sebidang tanah. Selain harga tanah yang sangat mahal, ketersediaan tanah untuk kebutuhan rumah tinggal sangat minim. Terutama di Daerah Khusus Ibukota Jakarta, lahan perumahan sebagai kawasan siap bangun belum memperoleh jaminan dan kepastian hukum mengenai status dan pertumbuhannya. Adakalanya, sebidang tanah yang dahulu terbuka yang berfungsi sebagai daerah resapan air kemudian mengalami perubahan penggunaan tanah menjadi kawasan pemukiman, pertokoan, perkantoran, industri dan sebagainya.
Maka pemerintah terus berusaha guna mencukupi kebutuhan perumahan dan memberikan dukungan terutama pada masyarakat ekonomi lemah untuk memperoleh rumah dengan harga yang terjangkau.
Kebikjaksanaan pembangunan perumahan lebih ditekankan pada pembangunan Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS) dimana konstruksi bangunannya sederhana tetapi kuat memenuhi persyaratan teknis bangunan dan kesehatan.
Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan untuk tempat tinggal, disamping pembangunan oleh perorangan anggota masyarakat juga diserahkan pada Perum Perumnas dengan fasilitas KPR-BTN dan pihak swasta dilaksanakan oleh Pengembang Perumahan (Developer). Pembangunan
perumahan yang dilaksanakan terdiri dari berbagai jenis mulai dari tipe perumahan sangat sederhana maupun rumah dengan tipe sederhana.
Disamping itu ada pula pihak-pihak (Badan Hukum) yang menyediakan Kapling Siap Bangun (KSB) bagi masyarakat yang membutuhkan tanah untuk membangun rumah.
Sistem pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilaksanakan oleh Badan Hukum status tanahnya tidak boleh dipunyai dengan Hak Milik, oleh karena itu hak atas tanah yang diberikan adalah Hak Guna Bangunan.
Hak Guna Bangunan tersebut merupakan Hak Guna Bangunan induk yang kemudian dipecah-pecah menjadi Hak Guna Bangunan kecil-kecil kemudian dipasarkan dan dibeli oleh masyarakat.
Kredit Pemilikan Rumah yang ditawarkan pihak perusahaan pengembang atau developer dengan didukung pendanaannya oleh pihak bank, merupakan salah satu solusi bagi calon konsumen perumahan agar dapat segera memiliki rumah. Proses pembelian rumah dengan cara Kredit Pemilikan Rumah ini adalah :
1. Perjanjian pendahuluan antara konsumen dengan perusahaan pengembang dimana dalam perjanjian tersebut telah disepakati tentang pembayaran pertama sebagai uang muka, lokasi, dan tipe rumah yang dibeli, harga tanah dan bangunan, jangka waktu pembangunan rumah dan waktu penyerahan rumah.
2. Pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah oleh perusahaan pengembang untuk dan atas nama konsumen kepada pihak bank yang
menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah. Jangka waktu Kredit Pemilikan Rumah tersebut antara 5 (lima) tahun sampai dengan 15 (lima belas) tahun, hal ini akan disesuaikan dengan kemampuan konsumen dalam membayar angsuran tiap bulannya.
Bagi pembeli yang sudah memenuhi persyaratan dalam perjanjian pemesanan rumah dapat menandatangani akad perjanjian kredit pemilikan rumah dari Bank, setelah ditandatangani maka pembeli sebagai pemilik rumah dan tanah sekaligus sebagai debitur baru dari Bank, dengan jaminan kredit rumah dan tanah tersebut. Dalam ketentuan perjanjian kredit pemilikan rumah tersebut ditegaskan bahwa selama jangka waktu kredit pihak pembeli atau debitur dilarang menjual atau mengalihkan hak atas rumah dan tanah tersebut pada pihak lain tanpa ada persetujuan secara tertulis dari Bank, selama jangka waktu kredit pemilikan rumah dari Bank belum berakhir atau dilunasi oleh debitur.
Selama belum dilunasinya kredit kepemilikan rumah tersebut maka status hak atas tanah pada umumnya berstatus Hak Guna Bangunan dan kemudian dirubah statusnya menjadi Hak Milik. Pemberian Hak Guna Bangunan untuk perumahan RSS dan RS dirasakan sangat memberatkan karena pada umumnya yang memiliki RSS dan RS sebagian besar adalah masyarakat golongan ekonomi lemah yang berpenghasilan rendah seperti Pegawai Negeri Sipil, Buruh, Pedagang Kecil dan kelompok masyarakat berpenghasilan rendah lainnya. Mereka memperoleh rumah RSS dan RS tersebut melalui fasilitas kredit dari Bank Tabungan Negara yang jangka
waktu pelunasannya antara lima belas (15) tahun sampai dengan dua puluh (20) tahun sehingga setelah kredit perumahan itu lunas masih dihadapkan lagi dengan masalah perpanjangan Hak Guna Bangunannya. Selain dari itu bagi Pegawai Negeri Sipil juga sangat menyulitkan karena setelah jangka waktu lima belas (15) tahun sampai dua puluh (20) tahun mereka kadang telah memasuki masa pensiun. Sehingga untuk mengurus perpanjangan Hak Guna Bangunan mereka kesulitan karena tidak mampu membiayai perpanjangannya.
Pasal 35 Undang Undang Pokok Agraria menyebutkan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat di perpanjang sampai dengan jangka waktu 20 tahun, atas permintaan pemegang haknya dengan melihat keperluan dan keadaan bangunannya. Hak Guna Bangunan merupakan hak atas tanah yang berjangka waktu tertentu, dengan berakhirnya jangka waktu yang di berikan maka Hak Guna Bangunan menjadi hapus.
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk, sedangkan Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hak Guna Bangunan sebagaimana tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan
tersebut tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.
Hak Guna Bangunan dapat di jadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Demikian ketentuan Pasal 39 UUPA jo pasal 33 ayat (1) PP. Nomor 40 Tahun 1996 hal ini sesuai dengan Pasal 4 ayat (1) Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yang kemudian lazim disebut (UUHT), bahwa hak atas tanah yang dapat di bebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan wajib di daftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal yang sedang dibebani Hak Tanggungan dapat dilakukan peningkatan hak menjadi Hak Milik, hal ini diatur melalui Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN) Nomor 5 tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. Perubahan tersebut dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak dengan persetujuan secara tertulis dari pemegang Hak Tanggungan disertai Sertipikat Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan dimana objek Hak Tanggungan itu berada. Permohonan yang diajukan berfungsi sebagai pelepasan hak atas tanah kepada Negara dan sekaligus sebagai permohonan Hak Milik.
Hak Guna Bangunan atas tanah untuk rumah tinggal yang diubah menjadi Hak Milik yang dibebani Hak Tanggungan, berakibat pada hapusnya Hak Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan tersebut. Dalam konteks ini peraturan perundang-undangan telah memberikan pengamanan kepada kreditor dalam menyalurkan kredit kepada debitor, yakni dengan memberikan jaminan umum menurut Pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata yang menentukan bahwa semua harta kekayaan (kebendaan) debitor baik bergerak maupun tidak bergerak, yang sudah ada maupun yang akan ada menjadi jaminan atas seluruh perikatannya dengan kreditor.
Apabila terjadi wanprestasi maka seluruh harta benda debitor dijual lelang dan dibagi-bagi menurut besar kecilnya piutang masing-masing kreditor. Namun perlindungan yang berasal dari jaminan umum tersebut dirasakan belum memberikan rasa aman bagi kreditor, sehingga dalam praktik penyaluran kredit, bank memandang perlu untuk meminta jaminan khusus terutama yang bersifat kebendaan.
Hak Guna Bangunan atas tanah untuk rumah tinggal yang ditingkatkan menjadi Hak Milik sebagai jaminan utang, maka untuk menjamin kepentingan Bank/kreditor yang semula dijamin dengan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan tersebut, sebelum perubahan hak di daftar pemegang hak atas tanah dapat memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) kepada Bank atau kreditor dan setelah perubahan hak dilakukan, pemegang hak atas tanah dapat membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), sesuai ketentuan yang berlaku dengan hadir sendiri atau melalui SKMHT (Pasal 2 dan 3 PMNA/KBPN Nomor 5 Tahun 1998) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di mana obyek Hak Tanggungan tersebut berada atas beban biaya sepenuhnya menjadi tanggungan debitor.
Pengaturan Hukum Perdata mengenai Hak Atas Tanah yang dijaminkan dengan hutang diatur berdasar ketentuan Crediet Verband dan hipotik. Tetapi pengaturan itu hanya bagi tanah-tanah yang telah memiliki kepastian hukum berdasarkan bukti otentik berupa Sertipikat Hak Atas Tanah. Sedangkan tanah yang masih berstatus girik atau tanah adat belum memperoleh kekuatan hukum untuk dijadikan jaminan hutang.
Ketentuan status perolehan tanah yang didasarkan pada Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) memang belum memberikan jaminan terhadap hak pakai atas tanah.
Namun dengan berlakunya Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
Tanah, kedudukan hak pakai atas tanah telah memperoleh kesempatan yang sama untuk mendapatkan kredit perbankan.
Hak Tanggungan dapat berfungsi sebagai pengamanan kredit perbankan termasuk di dalamnya kredit konstruksi untuk pembangunan perumahan dengan tanah dan rumah yang akan dibangun dan kredit pemilikan rumah untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Untuk menerima tanah sebagai jaminan kredit, pertama-tama yang harus dilihat adalah jenis hak atas tanah tersebut. Pentingnya mengetahui jenis hak atas tanah yang akan dijaminkan tersebut, agar dapat dinilai dengan benar serta dapat mengantisipasi risiko-risiko yang mungkin timbul atau yang akan timbul di kemudian hari, apabila terjadi wanprestasi atau kemacetan atas kredit yang telah diberikan.
Sehubungan dengan kenyataan yang ada saat ini bahwa tanah-tanah dan benda-benda yang ada di atasnya merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan, maka apabila Bank menerima tanah sebagai jaminan kredit, maka benda-benda yang berada di atas tanah tersebut harus diminta pula sebagai jaminan atas kredit tersebut. Dalam hal hubungan utang piutang, khususnya pemberian kredit, bukan hanya kepentingan kreditor yang memerlukan kepastian hukum dan perlindungan. Kepentingan debitor bahkan kepentingan pihak yang mungkin bisa dirugikan oleh akibat yang timbul dari wanprestasi atau kelalaian salah satu pihak juga memerlukan perlindungan hukum secara seimbang.
Sistem pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilaksanakan
oleh karena itu hak atas tanah yang diberikan adalah Hak Guna Bangunan.
Hak Guna Bangunan tersebut merupakan Hak Guna Bangunan induk yang kemudian dipecah-pecah menjadi Hak Guna Bangunan kecil-kecil kemudian dipasarkan dan dibeli oleh masyarakat. Status hak atas tanah yang dibeli masyarakat masih pada umumnya berstatus Hak Guna Bangunan dan kemudian di ubah statusnya menjadi Hak Milik.
Dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional mengambil langkah-langkah kebijakan yang strategis dan memungkinkan untuk melakukan pelaksanaan perubahan hak melalui proses pelepasan hak. Namun kebijakan ini masih kurang mengenai atau menyentuh masyarakat golongan ekonomi lemah apalagi bagi tanah-tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Karena dengan dilepaskannya hak atas tanah menjadi tanah Negara.
Sehubungan dengan hal itu biasanya pihak kreditor/Bank berkeberatan akan dirubahnya suatu Hak Guna Bangunan/Hak Pakai menjadi Hak Milik tanpa kepastian mengenai jaminan akan menjadi hambatan dalam proses perubahan hak. Untuk memberikan kemudahan khususnya bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah maka pemerintah mengeluarkan suatu kebijakan berupa Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (KMNA/Ka BPN) Nomor 9 tahun 1997 jis Nomor 15 Tahun 1997 dan Nomor 1 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Sangat Sederhana dan Rumah Sederhana sebagai prosedur operasional bagi perubahan Hak untuk RS dan RSS dan KMNA/Ka BPN Nomor 5 Tahun 1998 tentang Pemberian hak Milik Atas Tanah Rumah Tinggal yang merupakan
kebijakan menyeluruh terhadap rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600 m² atau kurang yang masih berstatus HGB atau Hak Pakai.
Dengan dikeluarkannya peraturan tersebut diharapkan dapat meningkatkan pemilikan tanah yang tidak berjangka waktu dan lebih penuh, juga merupakan kebijakan pertanahan mengenai jenis hak atas tanah yang diperuntukan bagi tanah perumahan yang sudah teratur serta dalam rangka memberi kemudahan bagi para pemegang hak atas tanahnya, namun dalam kenyataannya kebijakan tersebut belum menyentuh masyarakat ekonomi lemah karena banyaknya kendala-kendala yang terjadi dalam pelaksanaan kebijakan tersebut.
Dengan berlakunya Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1997 jis Nomor 15 Tahun 1997 dan Nomor 1 Tahun 1998 serta KMNA/Ka BPN Nomor 5 Tahun 1998, permohonan perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dapat dilakukan dengan mengingat persyaratannya yang ringan yaitu pemohon mendaftarkan ke Kantor Pertanahan disertai dengan sertipikat Hak Guna Bangunan yang akan ditingkatkan menjadi Hak Milik, Akta Jual Beli atau surat perolehan tanah beserta tanah yang bersangkutan, serta surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan. Setelah dikeluarkannya keputusan tersebut, pemilik perumahan sebagian telah melaksanakan permohonan perubahan hak tersebut. Berdasarkan latar belakang tersebut di atas penulis ingin meneliti dalam bentuk tesis yang berjudul “Akibat Hukum Perubahan Hak Atas Tanah Terhadap Hak Tanggungan”
B. Permasalahan
Berdasarkan latar belakang masalah tersebut di atas, maka permasalahan yang dapat dikemukakan dalam tulisan ini adalah :
1. Bagaimana proses perubahan hak atas tanah dari hak guna bangunan menjadi hak milik?
2. Bagaimana akibat hukum perubahan Hak Guna Bagunan menjadi Hak Milik terhadap hak tanggungan?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan yang akan dicapai oleh penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui dan meneliti mengenai proses perubahan hak atas tanah
dari hak guna bangunan menjadi hak milik.
2. Untuk mengetahui dan meneliti mengenai akibat hukum perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik terhadap hak tanggungan.
D. Kegunaan Penelitian
Kegunaan penelitian ini dapat dibedakan menjadi dua yaitu kegunaan secara teoritis dan secara praktis yaitu sebagai berikut :
1. Kegunaan Teoritis
Hasil pemikiran ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan bahan kajian bagi pengembangan ilmu pengetahuan di bidang pelaksanaan perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi hak milik terhadap hak tanggungan yang membebani hak atas tanah
2. Kegunaan Praktis
a. Untuk memberikan wawasan, informasi dan pengetahuan secara langsung ataupun tidak langsung kepada masyarakat mengenai eksekusi Hak Tanggungan.
b. Dengan penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi hukum perdata Indonesia.
c. Untuk memberikan sumbangan pemikiran bagi penegak hukum dalam mengatasi permasalahan-permasalahan yang timbul pada pelaksanaan perubahan status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik terhadap hak tanggungan yang membebani hak atas tanah bersangkutan.
E. Keasliaan Penelitian
Penelitian yang dilakukan oleh penulis dengan judul ”Akibat Hukum Perubahan Hak Atas Tanah Terhadap Hak Tanggungan” merupakan penelitian yang bersifat normatif dimana dalam penelitian ini membahas mengenai masalah peningkatan hak atas tanah dari HGB menjadi hak milik yang dibebani dengan hak tanggungan. Pelaksanaan peningkatan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, pemegang Hak Guna Bangunan dapat melakukan peningkatan status hak atas tanah yang semula Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dengan memenuhi pertimbangan yang dilengkapi dengan syarat-syarat yang telah ditentukan.
Penulis mengambil tema ini dikarenakan sejauh pengamatan tentang penelitian ini belum ada yang meneliti khususnya di Universitas Gadjah
Mada, walaupun sudah terdapat hasil penelitian yang membahas. Penelitian yang dilakukan oleh Redi Allo Padang, dengan judul penelitian “Pelaksanaan Perubahan Hak Guna Bangunan Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik” dalam penelitian ini membahas mengenai perlindungan hukum bagi PT. Bank Rakyat Indonesia, Tbk cabang Makassar Somba Opu sebagai Pemegang Hak Tanggungan Terhadap Perubahan Hak Guna Bangunan Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. Cara tindakan pencegahan dan penyelesaiannya baik itu berupa secara litigasi berupa penyelesaian melalui pengadilan negeri maupun non litigasi berupa memberikan peringatan atau melakukan musyawarah cukup memberikan perlindungan hukum selama ini.
Penelitian kedua yang dilakukan oleh Endang Purwati yaitu meneliti mengenai “Pelaksanaan Peningkatan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Atas Tanah Rumah Sangat Sederhana (Rss) Atau Rumah Sederhana (Rs) Pada Kantor Pertanahan Di Kota Bengkulu”. Dalam penelitian ini membahas mengenai pelaksanaan peningkatan HGB yang sebelumnya telah dimiliki oleh seseorang menjadi hak milik atas tanah pada Kantor Badan Pertanahan Kota Bengkulu dan hambatan- hambatan yang dihadapi dalam pelaksanaan peningkatan HGB menjadi Hak Milik atas tanah, serta untuk mengetahui peranan PPAT dalam pelaksanaan peningkatan HGB menjadi hak milik.
Penelitian ketiga yang dilakukan oleh Awesti Tunggo Ari dengan judul
“Peningkatan hak atas tanah dari hak guna bangunan menjadi hak milik di Kabupaten Sleman Yogyakarta” dalam penelitian ini meneliti mengenai prosedur peningkatan HGB menjadi hak milik atas tanah terutama untuk rumah tinggal di perumahan dan mengidentifikasi hambatan yang dihadapi pemegang HGB dalam peningkatan hak tersebut. Prosedur peningkatan HGB menjadi hak milik secara normatif diatur dalam Kepmeneg Agraria/Ka BPN (Badan Pertanahan Nasional) Nomor 9/1997, Kepmeneg Agraria/Ka BPN Nomorl5/1997, Kepmeneg Agraria/Ka BPN Nomor 2/1998, Kepmeneg Agraria Nomor 5 Tahun 1998 dan Kepmeneg Agraria/Ka BPN Nomor 6/1998.
Data diperoleh dari narasumber dari Kantor Pertanahan Sleman, Badan Pengendalian Pertanahan Daerah (BPPD), Kimpraswil, Bank Tabungan Negara (BTN), dan Pengembang.
