ANALISIS FINANSIAL PADA PROYEK
ROYAL GARDEN RESIDENCE NUSA DUA
TUGAS AKHIR
Oleh: Candra Santosa
1119151001
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA
i PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya : Nama : Candra Santosa
NIM : 1119151001
Judul TA : Analisis Finansial Pada Proyek Royal Garden Residence Nusa Dua Dengan ini saya nyatakan bahwa dalam Laporan Tugas Akhir/Skripsi saya ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh kesarjanaan di suatu perguruan tinggi, dan sepanjang pengetahuan saya, juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebutkan dalam daftar pustaka.
Denpasar, Januari 2016
iii ABSTRAK
Dewasa ini, pembangunan proyek konstruksi gedung maupun perumahan semakin gencar di Bali. Pembangunan konstruksi di Bali lebih sering ditemui di Kabupaten Badung. Diantara semua proyek tersebut, perumahan merupakan salah satu investasi yang kini kian banyak diminati investor. Pembangunan perumahan menunjukan perkembangan yang cukup besar, karena hal tersebut merupakan salah satu solusi untuk memenuhi tingginya tingkat kebutuhan perumahan sebagai akibat dari meningkatnya jumlah penduduk terutama di perkotaan. PT Bali Mirah Konstruksi selaku pengembang Royal Garden Residence yang dibangun di atas lahan seluas 5,4 hektar akan menjadi salah satu investasi yang sangat menarik. Berdasarkan konsep inilah perlu dilakukan analisis finansial, apakah pembangunan Royal Garden Residence layak atau tidak ditinjau dari aspek finansial.
Untuk menganalisis aspek finansial dari pembangunan Royal Garden Residence dipergunakan analisis penilaian investasi seperti, Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR).
Setelah dilakukan analisis finansial, untuk discount rate 10 % per tahun diperoleh nilai NPV Rp.187.821.705.968,-, BCR sebesar 1,379 dan nilai IRR tidak ditemukan. Untuk discount rate 12 % per tahun diperoleh nilai NPV Rp. 181.621.900.167,-, BCR sebesar 1,37 dan nilai IRR tidak ditemukan. Untuk discount rate 15 % per tahun diperoleh nilai NPV Rp.172.601.377.611,-, BCR sebesar 1,356 dan nilai IRR tidak ditemukan.
Jadi setelah dilihat beberapa penilaian investasi diatas yaitu NPV, BCR, IRR dapat disimpulkan bahwa Pembangunan Proyek Royal Garden Residence layak untuk direalisasikan.
iv UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penyusun panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan rahmat-Nya lah penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir yang berjudul, ”Analisis Finansial Pada Proyek Royal Garden Residence Nusa Dua”. Tersusunnya Tugas Akhir ini tentunya tidak terlepas dari bantuan banyak pihak dalam memberikan bimbingan, pengarahan, petunjuk, bantuan, informasi dan berbagai bantuan lainnya.
Untuk itu melalui kesempatan ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada Bapak Ir. Anak Agung Wiranata, MT selaku Dosen Pembimbing I; Ibu Ida Ayu Rai Widhiawati, ST, MT selaku Dosen Pembimbing II, Orang tua, serta semua pihak yang telah membantu penyelesaian Tugas Akhir ini.
Penyusun menyadari keterbatasan kemampuan yang dimiliki dalam penulisan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, diharapkan saran serta koreksi untuk kesempurnaan Tugas Akhir ini.
Denpasar, Januari 2016
v
2.5 Jenis Perumahan yang Ditawarkan Pengembang ... 9
2.6 Syarat-syarat Perumahan... 10
2.7 Studi Utilitas ... 11
2.8 Investasi ... 11
2.8.1 Pengertian Investasi ... 12
2.8.2 Tujuan Investasi ... 12
2.9 Aliran Kas Proyek ... 13
2.9.1 Cash Flow ... 13
2.9.2 Jadwal Penerimaan ... 13
2.9.3 Kas Awal ... 14
2.9.4 Finansial ... 14
2.9.5 Kas Akhir ... 14
2.10 Bunga ... 15
2.11 Nilai Waktu Dari Uang ... 15
2.12 Kriteria Penilaian Investasi ... 16
2.12.1 NetPresent Value (NPV) ... 16
2.12.2 Benefit Cost Ratio (BCR) ... 18
2.12.3 Internal Rate of Return(IRR) ... 18
vi BAB III METODE PENELITIAN
3.1 Pemilihan Objek Studi ... 21
3.2 Studi Literatur... 21
3.3 Metode Pengumpulan Data ... 21
3.4 Metode Analisis Data... 22
3.5 Kerangka Penelitian ... 23
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum ... 24
4.2 Pengumpulan Data ... 27
4.3 Penggolahan dan Analisis Data ... 28
4.3.1 Aspek Finansial ... 28
4.3.1.1 Pemasukan Proyek ... 28
4.3.1.2 Biaya-Biaya Pembangunan Proyek ... 29
4.3.1.1 Aliran Cash (Cash Flow) ... 33
4.4 Analisis Kelayakan Investasi ... 33
4.4.1 Net Present Value (NPV) ... 33
4.4.2 Internal Rate of Return (IRR) ... 37
4.4.3 Benefit Cost Ratio (BCR) ... 38
4.5 Analisis Sensitivitas ... 39
4.5.1 Ananlisis Sensitivitas pada biaya bertambah 25% dan pendapatan tetap ... 39
4.5.2 Analisis Sensitivitas pada pendapatan berkurang 20% dan biaya tetap ... 41
4.5.3 Analisis Sensitivitas pada biaya bertambah 11% dan pendapatan berkurang 11% ... 44
BAB V PENUTUP 5.1 Simpulan ... 47
5.2 Saran ... 47
vii DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Tipe rumah, LT, LB, harga unit, dan jumlah unit Royal Garden
Residence ... 25
Tabel 4.2 Spesifikasi unit rumah ... 25
Tabel 4.3 Pemasukan Proyek ... 29
Tabel 4.4 Biaya pembebasan lahan ... 30
Tabel 4.5 Biaya perijinan ... 30
Tabel 4.6 Biaya penataan lahan ... 30
Tabel 4.7 Rencana anggaran setiap tipe rumah ... 31
Tabel 4.8 Biaya umum & overhead ... 31
Tabel 4.9 Besarnya penghasilan kena pajak... 31
Tabel 4.10 Tabel pengembalian pinjaman ... 32
Tabel 4.11 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10% per tahun .... 34
Tabel 4.12 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 12% per tahun .... 35
Tabel 4.13 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 15% per tahun .... 36
Tabel 4.14 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 10%,12%,15%. .. 37
Tabel 4.15 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 12% per tahun dengan asumsi biaya bertambah 25% ... 40
Tabel 4. 16 Proyeksi present value pada tingkat suku bunga 10%,12%,15% per tahun dengan asumsi biaya bertambah 25% ... 41
Tabel 4.17 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 12% per tahun dengan asumsi pendapatan berkurang 20% ... 42
Tabel 4.18 Proyeksi present value pada tingkat suku bunga 10%,12%,15% per tahun dengan asumsi pendapatan berkurang 20%. ... 43
Tabel 4.19 Proyeksi present value dengan tingkat suku bunga 12% per tahun dengan asumsi biaya bertambah 11% dan pendapatan berkurang 11% ... 44
viii DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian ... 23
Gambar 4.1 Lokasi Perumahan Royal Garden Residence ... 24
Gambar 4.2 Contoh unit yang siap dipasarkan ... 26
1 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dewasa ini, pembangunan infrastruktur atau pembangunan proyek konstruksi gedung maupun perumahan semakin gencar di Bali. Hal ini terjadi karena Bali merupakan salah satu tujuan wisata yang sudah terkenal di mancanegara. Pembangunan konstruksi di Bali lebih sering ditemui di Kabupaten Badung. Proyek konstruksi yang belakangan sering dibangun antara lain hotel, perumahan elite, condotel, villa, mall dan sebagainya. Diantara semua proyek tersebut, perumahan merupakan salah satu investasi yang kini kian banyak diminati investor. Untuk membangun perumahan diperlukan biaya yang tidak sedikit, sehingga terkadang memerlukan pinjaman dana dari bank untuk membantu pembiayaan selama masa pembangunan proyek perumahan tersebut.
Pembangunan perumahan menunjukan perkembangan yang cukup besar, dimana hal tersebut merupakan salah satu solusi untuk memenuhi tingginya tingkat kebutuhan perumahan sebagai akibat dari meningkatnya jumlah penduduk terutama di perkotaan. Rumah berfungsi sebagai tempat berlindung untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan, selain itu rumah juga dapat menjadi tempat berteduh dari cuaca yang tidak menentu. Saat ini banyak rumah yang memiliki fungsi hanya sebagai tempat peristirahatan saat liburan, banyak perumahan didirikan di dekat tujuan wisata, ini bertujuan untuk menarik minat para wisatawan agar dapat menikmati daerah wisata yang menjadi tujuan mereka secara lebih dekat.
2 didesain secara khusus dengan memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan.
Laju pertumbuhan penduduk di Bali terus meningkat setiap tahunnya seiring akan kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal, maka PT Bali Mirah Konstruksi selaku developer membangun sebuah kawasan residence yang diberi nama Royal Garden Residence. Royal Garden Residence didirikan diatas tanah seluas 5,4 hektar yang berlokasi tepatnya di Jl. Taman giri Nusa Dua dengan jumlah 285 unit. Residence ini memiliki 8 tipe rumah yaitu Lotus, Cempaka, Anggrek, Anggrek Deluxe, Ardenia, Jasmine, Jasmine Deluxe, Tulip. Royal Garden Residence juga menawarkan beberapa fasilitas berupa children day care centre, swimming pool, fitness centre, food court, minimart dan jogging track.
Ciri khas Bali yang sangat kental mendorong pengembang dan investor ekspansif membangun perumahan di daerah ini, selain itu Bali menempati urutan teratas di Indonesia dari segi tingkat pengembalian investasi karena jumlah pengunjung wisatawan terbesar, baik domestik dan mancanegara. Sebagian besar perumahan ini banyak berkembang di kawasan Nusa Dua karena kawasan ini strategis, dekat dengan pantai, bandara, pusat perbelanjaan dan restoran ternama. Royal Garden Residence akan menjadi salah satu perumahan di wilayah Nusa Dua dan sekitarnya dengan desain arsitektur yang inovatif dan elegan.
Investasi proyek Royal Garden Residence ini memerlukan analisis kelayakan dari beberapa aspek antara lain aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial dan budaya. Agar terhindar dari kesalahan pengambilan keputusan dalam melakukan investasi, maka analisis dari aspek finansial mesti dilakukan oleh pengembang. Aspek finansial ini harus memperhatikan konsep nilai waktu dari uang atau sering juga disebut timevalue of money. Beberapa faktor yang mempengaruhi timevalue of money ini antara lain cash flow, bunga/interest (i), present value (PV), danfuture value (FV).
3 1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang, maka rumusan masalahnya adalah bagaimanakah investasi Royal Garden Residence ditinjau dari aspek finansial dari segi pengembang?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui investasi pembangunan Royal Garden Residence ditinjau dari aspek finansial.
1.4 Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dalam penelitian ini adalah mendapatkan penjelasan mengenai analisis finansial pada suatu proyek dan pentingnya analisis finansial dalam pengembangan ilmu teknik sipil di bidang manajemen konstruksi. Hasil penelitian ini dapat dipakai sebagai salah satu acuan dalam melakukan studi kelayakan berupa analisis finansial pada proyek lainnya.
1.5 Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Analisis finansial ditinjau selama masa pembangunan.
2. Penelitian dilakukan pada pengembang PT. Bali Mirah Konstruksi yang telah melaksanakan pekerjaan pembangunan dan sedang melakukan pemasaran Royal Garden Residence.
3. Bunga bank diambil 1,5% per bulan.
4. Tipe rumah yang ditinjau adalah tipe anggrek, tipe anggrek deluxe, tipe ardenia, tipe jasmine, tipe jasmine deluxe, tipe tulip, tipe cempaka, tipe lotus.
5. Proyek berlangsung selama 750 hari kalender. 6. Kondisi ekonomi diasumsikan stabil.
4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek
Ada banyak definisi tentang kegiatan proyek, berikut beberapa definisi tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah sebagai berikut :
1. Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan. (Ervianto, 2002).
2. Menurut Imam Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.
Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (triple constrain). Jadi proyek harus dilaksanakan dengan kurun waktu yang telah ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta mutu yang telah ditentukan. Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor-faktor spesifik yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri umum manajemen proyek, sebagai berikut:
1. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan organisasi yang telibat.
2. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis.
5 4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan, mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab pada berbagai strata organisasi.
5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pelajaran dan dipakai sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek.
6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan tim proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan kegiatan-kegiatan yang harus bergerak di luar kerangka organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi tetap berorientasi pada tercapainya produktifitas.
7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tatacara dan dasar-dasar peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi kendala birokrasi.
2.2 Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek adalah pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi (Soeharto, 1997). Mengkaji suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau usulan investasi dari segala segi secara profesional agar sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah diterima dan dilaksanakan dengan baik agar dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan.
2.3 Definisi Perumahan
Beberapa pengertian perumahan, di antaranya adalah:
6 2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni (UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman).
3. Perumahan merupakan salah satu bentuk sarana hunian yang memiliki kaitan yang sangat erat dengan masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu lokasi sedikit banyak mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di perumahan tersebut (Pedoman Perencanaan Lingkungan Perumahan, 1983). 4. Perumahan ialah bangunan atau bagiannya, termasuk halaman dan jalan keluar
masuk yang dianggap perlu yang dipergunakan oleh seseorang, perusahaan, atau badan-badan lain untuk tempat tinggal dan atau keperluan lain (Peraturan Pemerintah No. 49 Tahun 1963 tentang Hubungan Sewa Menyewa Perumahan).
Dari beberapa pengertian perumahan di atas dapat disimpulkan bahwa pada intinya perumahan adalah kumpulan atau kelompok rumah berikut dengan sarana, prasarana dan utilitasnya yang berfungsi sebagai hunian.
Yudohusodo (1991) dalam Rumah Untuk Seluruh Rakyat membagi perumahan berdasarkan aspek penataan spasialnya yang secara garis besar dapat dibagi menjadi 3 kelompok, yaitu :
a. Perumahan Teratur
Perumahan teratur yaitu perumahan yang direncanakan dengan baik dan teratur, mempunyai prasarana, utilitas, dan fasilitas yang baik. Perumahan teratur merupakan perumahan yang dibangun melalui sektor formal yang melibatkan pihak pemerintah maupun pihak swasta.
b. Perumahan Tidak Teratur
7 c. Perumahan Setengah Teratur
Perumahan setengah teratur yaitu perumahan yang tidak sepenuhnya direncanakan dengan baik.
2.4 Konsep Perumahan
Perumahan di Bali memiliki beberapa nama yang dianggap mampu mewakili tipe konsep perumahan tersebut. Nama-nama yang biasa kita kenal ialah
real estate, regency, dan residence.
2.4.1 Real Estate
Real Estate berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol. Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. Sedangkan Property berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan diatasnya.
Pengertian Real Estate menurut beberapa ahli :
1. Real Estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya,
termasuk bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994)
2. Real Estate adalah tanah dan seluruh pengembang diatasnya maupun pada
tanah tersebut. Dimana pengembang diatasnya dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan, dengan demikian real estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembang lainnya yang melekat terhadap tanah tersebut, baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut (Tosh,1992)
3. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan
lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach,1994) Pengertian Real Property menurut beberapa ahli :
1. Real Property adalah real estate ditambah dengan hukum-hukum yang
berhubungan , seperti sewa, kepemilikan. (Thomsett and Thomsett,1994)
2. Real Property adalah sejumlah hukum-hukum, wewenang dan hak istimewa
8
3. Real Property adalah tanah hak atau bangunan permanen yang menjadi objek
pemilik dan pembangunan(SK Mentri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/1995)
4. Real Property adalah tanah termasuk barang-barang yang karena alam
tumbuh diatasnya dan arena perbaikan-perbaikan pada tanah itu, termasuk bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada bangunan-bangunan itu (Abdurrachman,1991)
Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun Property memiliki pengertian yang sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Namun, belakangan ini di masyarakat telah terjadi pergeseran arti, Real Estate lebih diartikan sebagai suatu kompleks perumahan yang memiliki lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata Real Estate, maka masyarakat umumnya akan membayangkan suatu kawasan perumahan yang luas dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya grup developer besar seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakri, dan lain-lain.
Sedangkan Property pengertiannya lebih mengarah kepada suatu bangunan atau komplek bangunan, misalnya sebuah rumah sehat sederhana – RSS, atau sebuah rumah mewah dengan halaman seluas ribuan meter dan harga puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4 lantai, atau sebuah gedung perkantoran setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, tradecenter dan apartement atau sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga property lebih diartikan pada suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya.
9
estate. Tipe rumah yang biasanya dibangun di perumahan real estate ini mayoritas
berkisar antara tipe 75 ke atas.
2.4.2 Regency
Sementara itu, tipe perumahan yang serupa dengan real estate ialah
regency. Hanya saja, regency biasanya berada di kawasan kabupaten atau
pinggiran kota, sedangkan real estate berada di tengah kota itu sendiri.
2.4.3 Residence
Konsep selanjutnya ialah konsep perumahan residence yang mengusung kecenderungan tipe rumah dengan bentuk dan ukuran yang sama dan biasanya dibatasi hanya buat beberapa unit saja. Konsep rumah seperti ini kebanyakan memakai tema minimalis dan sederhana buat lebih menunjang kuantitas unit yang diproduksi.
2.5 Jenis Perumahan yang Ditawarkan Pengembang
Dalam menetapkan segmen pasar produk perumahan, pengembang biasanya menawarkan jenis perumahannya. Menurut Suparno Sastra M, Endy Marlina, 2006, jenis perumahan dapat digolongkan :
1. Perumahan Sederhana
10 2. Perumahan Menengah
Jenis perumahan menengah biasanya sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan, seperti: perkerasan jalan, open space berikut tamannya dan fasilitas olah raga. Perumahan menengah biasanya terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai rumah (konsumen) yang menginginkan aksesbilitas yang tinggi dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. Dengan demikian perumahan menengah biasanya terletak di kota‐ kota besar yang strategis letaknya terhadap berbagai fasilitas pendukung lain, seperti pusat perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa. Tingkat harga perolehan tanahnya berkisar Rp. 350.000,00/m2 ke atas. 3. Perumahan Mewah
Jenis perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan bagi masyarakat yang berpenghasilan tinggi dan sarana serta prasarananya sangat lengkap, seperti pusat olah raga, taman, fasilitas bermain, gedung pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi yang representatif. Lokasinya biasanya berada di pusat kota, karena penghuni rumah tersebut menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan lengkap. Tingkat harga perolehan tanahnya sudah di atas Rp. 500.000,00/m2 .
2.6 Syarat-syarat Perumahan
Sesuai dengan ”Petunjuk perencanaan kawasan perumahan kota” (Departemen Pekerjaan Umum, 1987), kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan :
1. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam kenyataannya aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.
2. Kompabilitas, yaitu keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi lingkungannya.
11 4. Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang
mewadahinya.
2.7 Studi Utilitas
Studi utilitas disini yaitu mengenai sifat Perumahan atau nilai jual dari Royal Garden Residence. Lokasi pembangunan Royal Garden Residence berlokasi di Jl. Taman Giri Nusa Dua, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. Royal Garden Residence merupakan salah satu perumahan elit di Nusa Dua dan sekitarnya dengan arsitektur tropis modern yang menghasilkan suasana yang nyaman. Lokasi Royal Garden Residence mudah diakses dari lokasi wisata yang ada di Bali selatan, yaitu ±20 menit perjalanan kendaraan dari kawasan Pantai Kuta, ±15 menit perjalanan kendaraan dari Bandara Ngurah Rai, dan ± 5 menit dari Pantai Nusa Dua.
Royal Garden Residence dibangun ditanah seluas 5400 m2, perumahan ini menawarkan 284 unit rumah dengan tipe anggrek dengan luas bangunan 120m2
dan luas tanah 150m2, tipe anggrek deluxe dengan luas bangunan 120m2 dan luas
tanah 155m2, tipe jasmine dengan luas bangunan 105m2 dan luas tanah 55m2, tipe jasmine deluxe dengan luas bangunan 105m2 dan luas tanah 60m2, tipe cempaka
dengan luas bangunan 150m2 dan luas tanah 140m2, tipe tulip dengan luas
bangunan 45 m2 dan luas tanah 100 m2, tipe ardenia dengan luas bangunan 108 m2 dan luas tanah 105 m2, tipe lotus dengan luas bangunan 255m2 dan luas tanah
260m2. Perumahan ini juga dilengkapi dengan fasilitas children day care centre, swimming pool, fitness centre, food court, minimart, jogging track club house, Royal Plaza, dan 24 hours security gate.
2.8 Investasi
12
2.8.1 Pengertian Investasi
Pengertian investasi menurut berbagai sumber yang diperoleh :
1. Investasi adalah mengorbankan aset yang dimiliki sekarang guna mendapatkan aset pada masa mendatang yang tentu saja dengan jumlah yang lebih besar (Sharpe et all, 1993 dalam Definisi dan Pengertian Investasi) 2. Investasi sebagai komitmen menanamkan sejumlah dana pada satu atau lebih
aset selama beberapa periode pada masa mendatang (Jones, 2004 dalam Definisi dan Pengertian Investasi)
3. Investasi adalah komitmen meningkatkan aset saat ini untuk beberapa periode waktu ke masa depan guna mendapatkan penghasilan yang mampu mengkompensasi pengorbanan investor berupa :
a. Keterikatan aset pada waktu tertentu b. Tingkat inflasi
c. Ketidaktentuan penghasilan pada masa mendatang
(Reilly dan Brown, 2000 dalam Definisi dan Pengertian Investasi)
Jadi, kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan.
2.8.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
13
2.9 Aliran Kas Proyek
Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu : jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.9.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto, 1997). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara Cash (tunai) dengan credit (pembayaran berjangka waktu).
2.9.2 Jadwal Penerimaan
14 secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.
2.9.3 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek (bulan pertama).
2.9.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan (Asiyanto, 2005).
2.9.5 Kas Akhir
15
2.10 Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula. 1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
= × 100% ... (2.1)
2. Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
= . .. . .. . . .. . .. . . .. . . .. . .. . . .. . .. . . .. . . .. . .. . . .. . .. . . .. . .. . . (2.2) Keterangan:
i = suku bunga P = pinjaman semula
n = jumlah Periode pinjaman
3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).
2.11 Nilai Waktu Dari Uang
16 investasi. Pada umumnya masalah finansial suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang (Asiyanto, 2005).
Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:
FV = PV ( 1 + i )n ... (2.3)
Keterangan:
FV = Nilai uang yang akan datang PV = Nilai uang saat ini
i = Bunga (interest)
n = waktu
Dengan demikian ( 1 + i )n adalah faktor pengali, yang disebut compounded factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future value (FV) terhadap present value (PV). Dari rumus di atas dapat diperoleh hubungan, dimana (1 + i)n adalah faktor pembagi, yang disebut discounted factor, yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value (PV) dari future value (FV) yang ada.
2.12 Kriteria Penilaian Investasi
Dalam menilai menguntungkan tidaknya suatu investasi yang akan dipakai untuk mengambil keputusan investasi, ada beberapa kriteria yang digunakan, yaitu : Net Present Value (NPV), Benefit-Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR).
2.12.1 Net Present Value (NPV)
17 diperoleh di masa-masa yang akan datang, padahal nilai uang sekarang adalah tidak sama (lebih tinggi) dari nilai uang dikemudian hari. Oleh karena itu, jumlah estimasi penerimaan itu harus diberi diskon, sehingga dijadikan jumlah-jumlah nilai sekarang (penilaian yang sebanding dengan pengeluarannya).
Urutan-urutan perhitungan dalam metode ini adalah :
1. Menghitung cash flow yang diharapkan dari investasi yang akan dilaksanakan.
2. Mencari nilai sekarang (present value) dari cash flow dengan mengalikan tingkat discount/discounted rate tertentu yang ditetapkan.
3. Kemudian jumlah sekarang/present value dari cash flow selama umur investasi dikurangi dengan nilai investasi awal akan menghasilkan Net Present Value(NPV) .
Net Present Value dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan formula sebagai berikut
18 NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
NPV = 0 artinya investasi tersebut netral atau berada pada break even point (BEP)
Jika rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka direkomendasikan untuk dilaksanakan investasi itu, namun jika ternyata tidak layak, maka rencana tersebut tidak direkomendasikan untuk dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya suatu rencana investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi, seringkali pertimbangan tertentu ikut pula mempengaruhi keputusan yang akan diambil.
2.12.2 Benefit-Cost Ratio (BCR)
Metode menghitung perbandingan antara benefit terhadap cost dalam suatu proyek investasi. Pada proyek-proyek swasta, benefit umumnya berupa pandapatan minus diluar biaya pertama. Misalnya untuk operasi dan produksi sedangkan cost adalah biaya pertama. (Soeharto, 1997) Adapun rumus yang digunakan adalah:
BCR = PWC
PWB ... (2.7)
Keterangan :
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit-cost ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut: BCR ≥ 1, proyek layak dilakukan
BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.12.3 Internal Rate of Return (IRR)
19 Internal rate of return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and error) yaitu dengan mencari NPV pada discount rate/tingkat diskon yang kita sukai. Apabila dengan discount rate yang kita pilih dihasilkan NPV positif (+), maka IRR yang akan dicari adalah di atas discount rate/tingkat diskon tersebut, seterusnya kita cari dengan coba-coba sampai menemukan discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol).
Tetapi internal rate of return dapat dicari dengan menggunakan rumus :
)
iNPV+ = suku bunga positive
NPV- = Net Present Valuedengan hasil negative NPV+ = Net Present Valuedengan hasil positive
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan dengan Minimum Atractive Rate of Return, yaitu apabila :
IRR > MARR
Investasi layak dilaksanakan. IRR < MARR
Investasi tidak layak dilaksanakan.
Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).
2.13 Analisis Sensitivitas
20 berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan dapat saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji. Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif dilapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas antara lain:
- Investasi
- Benefit/pendapatan - Biaya/pengeluaran - Suku bunga ( i )
Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga, keempat dan seterusnya.
