INOVASI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR MELALUI PEMANFAATAN NILAI DI INDONESIA

INOVASI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR MELALUI PEMANFAATAN NILAI DI INDONESIA MAY 2021.



INOVASI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR MELALUI PEMANFAATAN NILAI DI INDONESIA MAY 2021.

 Lisensi Creative Commons Atribusi 3.0 Organisasi Antarpemerintah (CC BY 3.0 IGO) © 2021 Asian Development Bank 6 ADB Avenue, Mandaluyong City, 1550 Metro Manila, Philippines Tel +63 2 8632 4444; Fax +63 2 8636 2444 www.adb.org Beberapa hak dilindungi undang-undang. Diterbitkan pada tahun 2021. Pandangan yang diungkapkan dalam publikasi ini adalah milik penulis dan tidak serta-merta mencerminkan pandangan maupun kebijakan Asian Development Bank (ADB) atau Dewan Gubernur atau pemerintah yang mereka wakili. ADB tidak menjamin keakuratan data yang disertakan dalam publikasi ini dan tidak bertanggung jawab atas konsekuensi apa pun dari penggunaannya. Penyebutan perusahaan atau produk usaha tertentu tidak menyiratkan dukungan atau rekomendasi ADB. Dengan menyebut atau merujuk pada wilayah atau daerah geografis tertentu, atau dengan menggunakan istilah “negara” dalam dokumen ini, ADB tidak bermaksud membuat penilaian apa pun mengenai status hukum atau status lainnya atas suatu wilayah atau daerah. Publikasi ini berada dalam Lisensi Creative Commons Atribusi 3.0 Organisasi Antarpemerintah (CC BY 3.0 IGO) https:// creativecommons.org/licenses/by/3.0/igo/. Dengan menggunakan konten publikasi ini, Anda setuju untuk terikat dengan persyaratan lisensi ini. Untuk atribusi, terjemahan, adaptasi, dan izin, silakan baca ketentuan dan syarat penggunaan di https://www.adb.org/terms-use#openaccess. Lisensi CC ini tidak berlaku untuk materi hak cipta non-ADB dalam publikasi ini. Jika materi diatribusikan ke sumber lain, harap menghubungi pemilik hak cipta atau penerbit sumber tersebut untuk izinnya.. ADB tidak dapat dimintai pertanggungjawaban atas klaim apa pun yang timbul sebagai akibat dari penggunaan materi tersebut. Silakan hubungi pubsmarketing@adb.org jika anda memiliki pertanyaan atau komentar sehubungan dengan konten, atau jika anda ingin mendapatkan izin hak cipta untuk tujuan penggunaan anda yang tidak termasuk dalam persyaratan ini, atau untuk izin menggunakan logo ADB. Daftar koreksi untuk publikasi ADB dapat ditemukan di http://www.adb.org/publications/corrigenda. Catatan: Dalam publikasi ini, “$” mengacu pada dolar Amerika Serikat , “Rp” mengacu pada rupiah Indonesia, kecuali dinyatakan lain. ADB mengakui “Hong Kong” sebagai Hong Kong, China. Desain sampul oleh Rhommell Rico. Kredit foto (searah jarum jam dari kiri): Kawasan SCBD Jakarta oleh AsiaTravel/Shutterstock.com; Stasiun MRT Bundaran HI Jakarta oleh Shalstock/Shutterstock.com; Pemandangan Jembatan Ampera di Palembang secara luas di creative/ Shutterstock.com; LRT Jakarta oleh Joko SL/Shutterstock.com..

iii. Daftar Isi Daftar Isi................................................................................................................................................................................. iii Daftar Tabel dan Gambar..................................................................................................................................................... v Kata Pengantar .............................................................................................................................................................. viii Ucapan Terima Kasih ...................................................................................................................................................... ix Daftar Singkatan...................................................................................................................................................................x Nilai Tukar Mata Uang Asing............................................................................................................................................. xv Ringkasan Eksekutif........................................................................................................................................................... xvi. 1. Pendahuluan: Pendekatan Seluruh Pemerintahan Pendanaan dan Pembiayaan Infrastruktur....... 1 1.1. Tantangan Utama.............................................................................................................................................. 1 Tantangan #1: Pentingnya Infrastruktur Perkotaan dan Transportasi............................................ 1 Tantangan #2: Keterbatasan Fiskal........................................................................................................ 2 Tantangan #3: Kelayakan Proyek ........................................................................................................... 3 Tantangan #4: Ego Sektoral dalam Pemerintahan.............................................................................. 4 1.2. Solusi: Virtuous Value Cycle.............................................................................................................................. 4 Penggunaan istilah bersama.................................................................................................................... 4 Siklus Nilai Manfaat.................................................................................................................................. 7 Pengantar Tujuh Prinsip Cipta Nilai dan Cakup Nilai........................................................................ 8 Kerangka Penilaian Kesiapan Cakup Nilai..........................................................................................19 1.3. Hasil ..................................................................................................................................................................20 Keselarasan dengan UN’s SDGs (Tujuan Pembangunan Berkelanjutan PBB)............................20 Peningkatan Kelayakan Proyek dan Kepercayaan Investor .............................................................20 Disiplin dan Stabilitas Fiskal..................................................................................................................21 2. Kerangka Regulasi dan Kelembagaan untuk Pelaksanaan Value Capture di Indonesia................... 24 2.1. Kerangka Regulasi............................................................................................................................................24 Kerangka Regulasi Keuangan Publik ...................................................................................................24 Kerangka Regulasi Perencanaan Infrastruktur Perkotaan dan Transportasi................................28 Kerangka Regulasi Pengelolaan Lahan................................................................................................33 Kerangka Regulasi Pengelolaan Gedung/Bangunan .......................................................................39 Kerangka Regulasi Investasi .................................................................................................................41 2.2. Kerangka Kelembagaan..................................................................................................................................42 2.3. Kendala, Hambatan, dan Tantangan............................................................................................................44 3. Kerangka Value Creation......................................................................................................................... 46 3.1. Teori Ekonomi Cipta Nilai...............................................................................................................................46 3.2. Studi Kasus Cipta Nilai ...................................................................................................................................50 Pengalaman (Best Practice) Internasional terkait Cipta Nilai ........................................................50 Cipta Nilai untuk Pendanaan Infrastruktur.......................................................................................50 3.3. Penilaian Kerangka Cipta Nilai di Indonesia...............................................................................................52 4. Kerangka Value Capture.......................................................................................................................... 54 4.1. Teori Ekonomi Cakup Nilai.............................................................................................................................54 4.2. Pengalaman (Best Practice) Internasional terkait Cakup Nilai.................................................................55.

iv. Daftar Isi. 4.3. Penilaian Kesesuaian Sistem Perpajakan Indonesia dengan Kerangka Cakup Nilai............................56 Pos Anggaran...........................................................................................................................................56 Analisis Kesiapan Cakup Nilai Berbasis Pajak dan Retribusi ..........................................................67 5. Kerangka Value Funding.......................................................................................................................... 72 5.1. Komitmen Sektor Publik dalam Kerangka Pajak Konvensional...............................................................72 5.2. Hipotek atas Pajak...........................................................................................................................................75 5.3. Pembayaran Penggantian Pajak/Payment in Lieu of Taxes (PILOT) ......................................................76 5.4. Konsesi...............................................................................................................................................................79 6. Roadmap Kebijakan Value Creation dan Value Capture....................................................................... 82 6.1. Rencana Aksi Jangka Pendek.........................................................................................................................83 6.2. Rencana Aksi Jangka Menengah...................................................................................................................87 6.3. Penyusunan Pedoman Cakup Nilai Nasional..............................................................................................89 6.4. Meningkatkan Pungutan Pajak......................................................................................................................90.

Daftar Isi. Daftar Tabel dan Gambar Tabel 1: Prinsip Tematik dan Prinsip Khusus dari Virtuous Value Cycle (Siklus Nilai Manfaat) .............................. xviii 2: Ringkasan Evaluasi Kesiapan Indonesia untuk Menerapkan Empat Mekanisme Value Funding............... xxii 1.1: Prinsip Tematik dan Prinsip Khusus dari Virtuous Value Cycle (Siklus Nilai Manfaat) ................................... 9 1.2: Tingkatan Penerapan Cipta Nilai & Cakup Nilai ................................................................................................18 1.3: Faktor Pendorong (Enablers) Penerapan Cipta Nilai & Cakup Nilai.................................................................19 2.1: Ringkasan Undang-Undang 26/2007 tentang Rencana Tata Ruang .............................................................34 2.2: Kerangka Kelembagaan Nasional ..........................................................................................................................43 2.3: Kerangka Kelembagaan Daerah..............................................................................................................................44 2.4: Identifikasi Hambatan, Kendala, dan Tantangan ...............................................................................................45 3.1: Faktor Pendorong (Enablers) yang Dapat Diambil dari Pengalaman Internasional.......................................47 3.2: Pendanaan Publik vs Modal Swasta .......................................................................................................................50 3.3: Sumber Pendanaan Infrastruktur ...........................................................................................................................50 3.4: Penilaian Kerangka Value Creation Indonesia.......................................................................................................52 4.1: Sumber Value Capture Berdasarkan Pemangku Kepentingan (Stakeholders) ................................................55 4.2: Contoh Mekanisme Value Capture untuk Pemerintah dan Sektor Swasta .....................................................56 4.3: Mekanisme Value Capture untuk Pemerintah ......................................................................................................57 4.4: Mekanisme Value Capture untuk Sektor Swasta .................................................................................................58 4.5: PDRB Relatif terhadap Pendapatan Pajak DKI Jakarta, Makassar, dan Palembang 2013-2017...............63 4.6: Penerimaan Pajak Kendaraan dan Properti di Jakarta (Juta Rupiah) ..............................................................64 4.7: Penerimaan Pajak Kendaraan dan Jumlah Kendaraan yang Terdaftar ............................................................65 4.8: Pajak Parkir dan Properti di Makassar....................................................................................................................67 4.9: Analisis Kesiapan Value Capture Berbasis Pajak ..................................................................................................67 4.10: Analisis Kesiapan Value Capture Berbasis Retribusi ...........................................................................................68 4.11: Perbandingan Pungutan Pajak dan Retribusi di Indonesia terhadap Pengalaman Lain (Best Practice).....70 5.1: Analisis Kesiapan Komitmen Sektor Publik .........................................................................................................73 5.2: Analisis Kesiapan Hipotekisasi................................................................................................................................76 5.3: Analisis Kesiapan PILOT..........................................................................................................................................78 5.4: Analisis Kesiapan Konsesi........................................................................................................................................80 6.1: Ringkasan Potensi Aksi Jangka Pendek untuk Meningkatkan Kapasitas Value Capture ........................85 Tabel di Lampiran A1.1: Peraturan Perundang-undangan Keuangan Pemerintah Pusat ....................................................................93 A1.2: Peraturan Perundang-undangan Keuangan Pemerintah Daerah .................................................................94 A1.3: Mekanisme Pengalihan Seluruh Jenis Hak Pengelolaan Lahan ....................................................................95 A1.4: Daftar Dokumen Rencana Pembangunan.........................................................................................................96 A1.5: Fasilitas Investasi ...................................................................................................................................................97 A2.1: Faktor Makro Pada Studi Kasus Perkotaan .......................................................................................................97 A2.2: Pemanfaatan Lahan (Land Use) dan Nilai Lahan (Land Value) di Sekitar Stasiun MRT ..........................97 A3.1: Status Dokumen Perencanaan.......................................................................................................................... 103 A3.2: Identifikasi Faktor Lainnya ................................................................................................................................ 103. v.

vi. Daftar Isi. A3.3: Mekanisme Value Capture saat Ini ................................................................................................................... 103 A4.1: Penerima Manfaat Proyek Crossrail ................................................................................................................. 107 A4.2: Proporsi Penerima Manfaat .............................................................................................................................. 109 A4.3: Skema Pajak Properti yang Diimplementasikan oleh HYIC Berisi Aliran Pendapatan Utama.............. 114 A4.4: Analisis Kesiapan Value Capture Berbasis Pajak ........................................................................................... 117 A4.5: Analisis Kesiapan Value Capture Berbasis Retribusi ..................................................................................... 117 A5: Status dari Hukum yang Relevan ..................................................................................................................... 118 A6.1: Analisa Kesiapan Value Capture Berdasarkan Biaya ..................................................................................... 119 A6.2: Analisa Kesiapan Value Capture Berdasarkan Biaya ..................................................................................... 120 A7.1: Perbandingan Skema Utilisasi Pembangunan ............................................................................................... 124 A7.2: Perbandingan antara HGB dan Pemanfaatan BMN/D................................................................................ 125 A7.3: Fasilitas Pajak yang Relevan Berdasarkan Klasifikasi Kawasan (Pengembangan) Industri.................... 129. Gambar 1: Tantangan, Solusi, dan Hasil yang Diharapkan.................................................................................................. xvii 2: Siklus Nilai Manfaat: Hubungan Selaras antara Cipta Nilai, Cakup Nilai, dan Pendanaan Nilai.............. xvii 3: Rencana Jangka Pendek......................................................................................................................................... xxii 4: Rencana Jangka Menengah.................................................................................................................................. xxiv 1.1: Diagram Skematik Bab 1............................................................................................................................................ 1 1.2: Penurunan Pendanaan Pemerintah Indonesia 2018-2019................................................................................. 2 1.3: Rasio Pajak Terhadap PDB Indonesia dibandingkan negara-negara Asia Tenggara ...................................... 3 1.4: Hubungan antara Cipta Nilai, dan Pendanaan Nilai............................................................................................. 7 1.5: Dampak Ekonomi Investasi Infrastruktur: Studi Kasus Jepang (1956-2010)................................................. 8 1.6: Peluang Value Creation..............................................................................................................................................14 1.7: Mekanisme Value Capture........................................................................................................................................16 1.8: Fokus Area UN SDGs yang Relevan dengan Cipta Nilai....................................................................................21 2.1: Sumber Penerimaan Pajak dan Aliran Dana melalui Belanja Pemerintah.......................................................29 2.2: Sumber Pendapatan Nonpajak dan Aliran Dana melalui Belanja Pemerintah...............................................30 2.3: Ilustrasi Hirarki Rezim Rencana Tata Ruang di Indonesia..................................................................................32 2.4: Alur Perencanaan Tata Ruang Dan Perkotaan.....................................................................................................34 3.1: Dampak Produktivitas Ekonomi pada Investasi Infrastruktur...........................................................................46 4.1: Pos Anggaran Makassar – Tahun Anggaran 2018...............................................................................................61 4.2: Pos Anggaran Jakarta – Tahun Anggaran 2018...................................................................................................62 4.3: Perbandingan Rasio Pajak terhadap PDB Indonesia dan Negara-negara Asia Tenggara.............................63 4.4: PDRB Relatif terhadap Pendapatan Pajak di DKI Jakarta, Makassar, dan Palembang Tahun 2013-2017.....63 4.5: Nilai PDRB Relatif terhadap Pendapatan Pajak Jakarta (2012-2018)...........................................................64 4.6: Penerimaan Pajak Kendaraan dan Properti Terhadap Total Pendapatan Pajak DKI Jakarta (2012-2018)...65 4.7: Penerimaan Pajak Kendaraan Relatif terhadap Jumlah Kendaraan Terdaftar...............................................65 4.8: PDRB Relatif terhadap Penerimaan Pajak di Palembang...................................................................................65 4.9: PDRB Relatif terhadap Penerimaan Pajak di Makassar......................................................................................66 4.10:Penerimaan Pajak Kendaraan dan Properti terhadap Total Pendapatan Pajak Makassar (2014-2018)..66 4.11:Peningkatan Nilai Lahan Berbasis Harga Pasar antara 2014-2017 pada Koridor MRT Jakarta.................71.

Daftar Isi. 5.1: Komitmen Sektor Publik...........................................................................................................................................73 5.2: Hipotekisasi ...............................................................................................................................................................75 5.3: Pembayaran Penggantian Pajak/Payment in Lieu of Taxes..................................................................................77 6.1: Rencana Aksi Jangka Pendek ..................................................................................................................................83 6.2: Rencana Aksi Jangka Menengah ............................................................................................................................87 6.3: Usulan Proses Business Case untuk Mencapai Kesepakatan pada Value Capture Terbaik antara Pemerintah dan Penerima Manfaat..............................................................................................................................................91 Lampiran Gambar A2.1: Rencana Induk Transportasi Jakarta.....................................................................................................................98 A2.2: Populasi di Kawasan Metropolitan Jakarta..........................................................................................................99 A2.3: Potensi Konflik Kepentingan pada Pengelolaan Wilayah TOD pada Seluruh Stasiun MRT................... 101 A2.4: Rencana Induk Transportasi Palembang ......................................................................................................... 102 A2.5: Rencana Induk Transportasi Makassar.............................................................................................................. 102 A4.1: Kisah Sukses Marina Bay...................................................................................................................................... 104 A4.2: Studi Kasus Crossrail di Inggris ......................................................................................................................... 108 A4.3: Hong Kong, China MTR Rail + Property Model ............................................................................................... 110 A4.4: Pendapatan MTR Hong Kong dan EBIT Margin per Segmen Pendapatan ................................................ 111 A4.5: Pembangunan Bersama Rel Plus Properti – Pendekatan Seluruh Pemerintahan...................................... 113 A4.6: Skema Payment in Lieu of Taxes (PILOT) Pembaharuan Hudson Yards................................................... 115 A4.7: Pendekatan Kelembagaan Pembangunan Hudson Yards.............................................................................. 116 A7: Ilustrasi Prosedur Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT)...................................................................... 127 Lampiran 1. Tinjauan Kerangka Regulasi yang Relevan di Indonesia....................................................................................93 2. Statistik dan Profil Perkotaan..................................................................................................................................97 3. Tinjauan Rencana Tata Ruang dan Ekonomi Indonesia.................................................................................. 103 4. Studi Kasus Internasional..................................................................................................................................... 104 5. Detail Pembaharuan dan Status Regulasi.......................................................................................................... 118 6. Kesiapan Value capture di Indonesia................................................................................................................ 119 7. Analisis Mitigasi Hukum PILOT.......................................................................................................................... 123 Glosarium........................................................................................................................................................ 130 Referensi dan Sumber.................................................................................................................................... 137. vii.

viii. Kata Pengantar Sebagaimana dicatat dalam laporan Asian Development Bank (ADB) bertajuk Meeting Asia’a Infrastructure Needs, kawasan Asia-Pasifik perlu investasi infrastruktur sekitar $1.7 triliun setiap tahun hingga 2030 jika ingin mempertahankan pertumbuhan ekonomi yang kuat, memberantas kemiskinan, dan mengantisipasi perubahan iklim. Namun, tantangan utamanya adalah kesenjangan investasi infrastruktur — yaitu perbedaan antara kebutuhan investasi dan tingkat investasi saat ini. Untuk menutup kesenjangan ini, diperlukan penyediaan sumber daya keuangan melalui reformasi keuangan publik, melalui pembiayaan sektor swasta, dan eksplorasi sumber-sumber pembiayaan yang inovatif. Contoh penting dari sumber pembiayaan inovatif adalah land value capture (LVC), atau lebih dikenal sebagai pembiayaan cakup nilai. Ide dasarnya adalah bahwa eksternalitas positif yang dihasilkan oleh investasi infrastruktur harus dimonetisasi dan hasilnya kemudian digunakan untuk mendanai proyek infrastruktur tersebut. Untuk membantu negara-negara berkembang anggota ADB melaksanakan opsi ini, pada 2019 ADB menerbitkan laporan berjudul Sustaining Transit Investment in Asia’s Cities. Laporan tersebut merupakan materi awal terkait potensi LVC dalam mendanai investasi di sektor infrastruktur berupa wilayah transit di perkotaan, berdasarkan pengalaman global. Laporan tersebut secara khusus menjelaskan cara agar kota-kota besar di Asia Tenggara, seperti Bangkok, Jakarta, dan Manila dapat mereplikasi pengalaman positif terkait LVC menggunakan peningkatan nilai tanah yang melekat pada investasi angkutan massal publik. Laporan ini, Innovative Infrastructure Financing through Value Capture in Indonesia, merupakan bentuk kemajuan yang diperoleh ADB dalam pengetahuan mengenai lingkup pembiayaan infrastruktur berdasarkan cakup nilai. Tujuan laporan ini adalah untuk mendukung Pemerintah Indonesia dalam upayanya membangun kerangka kerja nasional terkait cakup nilai. Laporan ini menjabarkan analisis mendalam tentang kebijakan yang sudah ada dan kerangka peraturan di Indonesia, dalam hal pengaruhnya untuk mendukung konsep inovatif ini serta menemukan peraturan dan kerangka perpajakan baru yang memiliki komponen substansial, namun belum memadai untuk mencapai kesuksesan saat diimplementasikan. Oleh karena itu, dijabarkan juga peta rencana aksi jangka pendek dan menengah agar dapat mewujudkan potensi cakup nilai sepenuhnya. Pembiayaan infrastruktur berdasarkan cakup nilai memberikan jalur baru yang di masa datang dapat memunculkan suatu siklus nilai manfaat dari penciptaan nilai dan pendanaan nilai untuk menjamin pembayaran kembali dan menginvestasikan modal lagi, sehingga memungkinkan pembangunan infrastruktur yang lebih lanjut. Adanya pandemi COVID-19 yang membatasi ketersediaan dana publik — sumber utama pendanaan untuk infrastruktur — membuat langkah mengeksploitasi seluruh potensi seperti pembiayaan lewat cakup nilai makin mendesak dilakukan. Kota-kota yang maju, seperti Jakarta, Makassar, dan Palembang di Indonesia, mendapatkan banyak manfaat dari penerapan konsep ini, terutama di masa yang penuh ketidakpastian seperti saat ini. Kami berharap laporan ini dapat menjadi alat kebijakan yang penting untuk mendukung Pemerintah Indonesia dalam penyusunan kerangka kerja cakup nilai di tingkat nasional. Laporan ini merupakan hasil konsultasi ekstensif dengan para pemangku kepentingan di pemerintahan yang memberikan masukan dan wawasan berharga. ADB akan terus memberikan bantuan teknis untuk meningkatkan kemampuan ekonomi anggotanya dengan membantu mengidentifikasi mekanisme pembiayaan baru dan efektif agar dapat mewujudkan kota yang lebih layak huni — sesuai salah satu prioritas utama dalam Strategi Operasional ADB 2030.. Bambang Susantono Vice-President for Knowledge Management and Sustainable Development Asian Development Bank.

ix. Ucapan Terima Kasih Laporan ini disusun atas permintaan Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian (CMEA) untuk mendukung Pemerintah Indonesia dalam membangun kerangka land value capture (LVC) yang memastikan maksimalisasi nilai sosial, ekonomi, dan lingkungan dari investasi infrastruktur. Laporan ini dibiayai oleh Asian Development Bank (ADB) di bawah Knowledge and Support Technical Assistance 9441: Asia Infrastructure Insights. Pekerjaan awal dilakukan oleh Economic Research and Regional Cooperation Department (ERCD) di bawah pengawasan Rana Hasan, Direktur Divisi Analisis Ekonomi dan Dukungan Operasional di ERCD dan Said Zaidansyah, Deputy Country Director Indonesia Resident Mission (IRM), di koordinasi erat dengan Winfried Wicklein, Country Director IRM. Kathleen Farrin, Ekonom, dan Matthias Helble, Ekonom Senior, adalah orang-orang utama untuk laporan ini. Orlee Velarde dari ERCD memberikan dukungan teknis dan memimpin pembuatan laporan bersama dengan Cahyadi Indrananto dari IRM. Dian Genta mengedit naskah secara ekstensif untuk memastikan koherensi dan konsistensi. Rhommell Rico mendesain sampul dan Rino Hidayah mengeset publikasi. PT PricewaterhouseCoopers Indonesia Advisory (PwC) memimpin penyusunan laporan, yang meliputi penelitian intensif, konsultasi, dan dokumentasi. Kontributor dari PwC adalah Julian Smith, Euan Low, Faris Saffan, Rudi Setiaji, Gene Maxcell, Jardin Bahar, Regina Wong, Dika Fiisabillillah, Eloisa Fe Lusotan, dan Maria Veronica. Para kontributor PwC mempersembahkan laporan ini untuk mengenang Dika Fiisabillillah. Ucapan terima kasih khusus disampaikan kepada pejabat dari CMEA, yaitu Wahyu Utomo, Deputi Menteri Pengembangan Wilayah dan Tata Ruang; Bastary Pandji Indra, mantan Asisten Deputi Menteri Percepatan dan Pendayagunaan Pembangunan; Suroto, Asisten Deputi Menteri Percepatan dan Pendayagunaan Pembangunan; Yudi Adhi Purnama, Kepala Divisi Pemanfaatan Pembangunan; Rury Fuadhilah, Kasubbag Analisis Kebijakan Pemanfaatan Pembangunan; dan Fachri Firdaus, Analis Ekonomi. Mereka memberikan umpan balik dan masukan selama proses penyusunan laporan dan bersama-sama dengan ADB, juga memfasilitasi perencanaan lokakarya di dalam negeri. Partisipasi aktif perwakilan dari kantor-kantor pemerintah dari berbagai daerah selama lokakarya dan pertemuan diskusi dalam negeri sangat dihargai.. Yasuyuki Sawada Chief Economist and Director General Asian Development Bank.

x. Daftar Singkatan Singkatan Definisi ADB Asian Development Bank APBD Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (Regional Revenue and Expenditure Budget) APBN Anggaran Pendapatan Belanja Negara (State Revenue and Expenditure Budget) ATR/BPN Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land Agency) BAPPENAS Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Ministry of National Development Planning/ National Development Planning Agency) BBNKB Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor BLUD Badan Layanan Umum Daerah BPHTB bea perolehan hak atas tanah dan bangunan BPKAD Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah CAPEX capital expenditure CMEA Menteri Koordinator CMMI Menteri Koordinator Bidang Maritim dan Investasi (Coordinating Ministry of Maritime and Investment) DAK Dana Investasi Infrastruktur (Infrastructure Investment Fund) DAU Dana Alokasi Umum (General Allocation Funds) DBH Dana Bagi Hasil (Profit-Sharing Funds) DISHUB Dinas Perhubungan (Transportation Agency) DMCs Developing Member Countries ECBA economic cost–benefit analysis FAR floor area ratio (also “KLB”) FSR floor space ratio GDP gross domestic product GFA gross floor area GRDP gross regional domestic product INLIS Integrated Land Information Service IPO Initial Public Offering KKB koefisien ketinggian bangunan (building height ratio) KKOP kawasan keselamatan operasi penerbangan (aviation operations safety zone) KLB koefisien lantai bangunan (floor area ratio, also “FAR”) KLHS kajian lingkungan hidup strategis (strategic environmental assessment) KSK Kawasan Strategis Kabupaten/Kota (City/Regency Strategic Areas) KSN Kawasan Strategis Nasional (National Strategic Areas) KSP Kawasan Strategis Provinsi (Provincial Strategic Areas) LVC land value capture MDB Multilateral Development Banks MoHA Ministry of Home Affairs MRT Mass Rapid Transit (Jakarta) MTR Mass Transit Railway (Hong Kong, China).

Daftar Singkatan. NJKB Nilai Jual Kendaraan Bermotor (Statutory-based Vehicle Value) NJKB Nilai Jual Kendaraan Bermotor (Statutory-based Vehicle Value) NJOP Nilai Jual Objek Pajak (sales value of a taxable object) OPEX operational expenditure OPPP Office of Public Private Partnership PAD Pendapatan Asli Daerah (locally generated revenue) PBB Pajak Bumi dan Bangunan (Land and Building Tax) PBG Policy-Based Guarantee PBBKB Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor (Vehicle Fuel Tax) PERDA Peraturan Daerah (Local Regulation) PILOT Payment in Lieu of Taxes. Daftar Singkatan Legal Terminologi UU 39/2008 UU 2/2018. UU 17/2003 UU 1/2004 UU 15/2004 UU 20/2019 UU 9/2018 UU 33/2004 UU 23/2014. UU 28/2009 UU 5/1960 UU 2/2012 UU 20/2011 UU 36/2008 UU 42/2009 UU 25/2007 1. Definisi1 UU No. 39 Tahun 2008 tentang Kementerian Negara UU No. 2 Tahun 2018 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2014 tentang Majelis Permusyawaratan Rakyat, Dewan Perwakilan Rakyat, Dewan Perwakilan Daerah, dan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah UU No. 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara UU No. 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara UU No. 15 Tahun 2004 tentang Pemeriksaan Pengelolaan dan Tanggung Jawab Keuangan Negara UU No. 20 Tahun 2019 tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun Anggaran 2020 UU No. 9 Tahun 2018 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak UU No. 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah dan Pemerintahan Daerah UU No. 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah yang diamendemen oleh UU No. 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua atas UU No. 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun UU No. 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan UU No. 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah. UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal. Rincian undang-undang dan peraturan ini diberikan dan dijelaskan di Lampiran 5.. xi.

xii. Daftar Singkatan Legal. Terminologi UU 26/2007 UU 32/2009 UU 1/2011 UU 4/1996 PP 24/1997 PP 4/1988 PP 24/1997 PP 71/2010 PP 63/2019 PP 10/2011 PP 39/2007 PP 40/1996 PP 12/2019 PP 71/2008. PP 27/2014 PP 15/2010 PP 30/2011 PP 142/2015 PP 72/2019 Perpres 11/2015 Perpres 71/2012. Perpres 38/2015 Perpres 9/2016 Permen LHK 69/2017 Permendagri 20/2019 Permendagri 33/2019 PMK 156/2018 PMK 86/2019. Definisi1 UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang UU No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2010 tentang Standar Akuntansi Pemerintahan Peraturan Pemerintah No. 63 Tahun 2019 tentang Investasi Pemerintah Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 2011 tentang Tata Cara Pengadaan Pinjaman Luar Negeri dan Penerimaan Hibah Peraturan Pemerintah No. 39 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Uang Negara/Daerah Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2019 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang Peraturan Pemerintah No. 30 Tahun 2011 tentang Pinjaman Daerah Peraturan Pemerintah No. 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri Peraturan Pemerintah No. 72 Tahun 2019 tentang Perangkat Daerah Peraturan Presiden No. 11 Tahun 2015 tentang Kementerian Dalam Negeri Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah diamendemen oleh Peraturan Presiden No. 148 Tahun 2015, Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015, Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014, dan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014. Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Peraturan Presiden No. 9 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Kebijakan Satu Peta Peraturan Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan No. 69 Tahun 2017 tentang Tata Cara Penyelenggaraan Kajian Lingkungan Hidup Strategis Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 20 Tahun 2019 tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah 2020 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2019 tentang Pedoman Penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah Peraturan Menteri Keuangan No. 156/PMK.010/2018 Tahun 2018 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 146/PMK.010/2017 tentang Tarif Cukai Hasil Tembakau Peraturan Menteri Keuangan No. 86/PMK.010/2019 Tahun 2019 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 35/PMK.010/2017 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.

Daftar Singkatan Legal. Terminologi PMK 111/ PMK.07/2012 PMK 73/2018. Permen ATR 17/2019 Permen ATR 16/2017 Permen ATR 1/2018 Permen ATR 16/2018 Permenhub 75/2015 Permen PU 06/2017 Permen PUPR 5/2016 Permen PPN 4/2015 Perda Provinsi DKI 6/2010 Perda Provinsi DKI 1/2015 Perda Provinsi DKI 17/2010 Perda Provinsi DKI 12/2011 Perda Provinsi DKI 11/2010 Perda Provinsi DKI 11/2011 Perda Provinsi DKI 15/2010 Perda Provinsi DKI 16/2010. Definisi1 Peraturan Menteri Keuangan No. 111/PMK.07/2012 diamendemen oleh Peraturan Menteri Keuangan No. 180/PMK.07/2015 tentang Tata Cara Penerbitan dan Pertanggungjawaban Obligasi Daerah Peraturan Menteri Keuangan No. 73/PMK.08/2018 Tahun 2018 tentang Fasilitas untuk Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 17 Tahun 2019 tentang Izin Lokasi Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 16 Tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, dan Kota Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten Kota Peraturan Menteri Perhubungan No. 75 Tahun 2015 tentang Penyelenggaraan Analisis Dampak Lalu Lintas Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 06/PRT/M/2017 tentang Perubahan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 5/PRT/M/2016 Tahun 2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung yang diamendemen oleh Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 06/PRT/M/2017 Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas No. 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 6 Tahun 2010 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 1 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2012 tentang Retribusi Daerah Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 17 Tahun 2010 tentang Pajak Air Tanah Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 12 Tahun 2011 tentang Pajak Reklame; Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 11 Tahun 2010 tentang Pajak Hotel Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 11 Tahun 2011 tentang Pajak Restoran Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 15 Tahun 2010 tentang Pajak Penerangan Jalan Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 16 Tahun 2010 tentang Pajak Parkir. xiii.

xiv. Daftar Singkatan Legal. Terminologi Definisi1 Perda Provinsi Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 3 Tahun 2015 tentang Pajak Hiburan DKI 3/2015 Perda Provinsi Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 2 Tahun 2015 tentang Pajak Kendaraan Bermotor DKI 2/2015 Perda Provinsi Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 10 Tahun 2010 tentang Pajak Bahan Bakar DKI 10/2010 Kendaraan Bermotor Perda Provinsi Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan DKI 16/2011 Perdesaan dan Perkotaan Pergub Provinsi Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 67 Tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Kawasan DKI 67/2019 Berorientasi Transit Perda Kota Peraturan Daerah Kota Makassar No. 2 Tahun 2018 tentang Pajak Daerah Makassar 2/2018 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Makassar No. 3 Tahun 2005 tentang Retribusi Penggunaan Tanah dan Makassar 3/2005 atau Bangunan yang Dikuasai Pemerintah Daerah untuk Pemasangan Reklame Perda Kota Peraturan Daerah Kota Makassar No. 1 Tahun 2018 tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah Makassar 1/2018 Kota Makassar No. 5 Tahun 2012 tentang Retribusi Perizinan Perda Kota Peraturan Daerah Kota Makassar No. 15 Tahun 2002 tentang Retribusi Pengujian Kendaraan Makassar Bermotor dalam Wilayah Kota Makassar 15/2002 Perwali Kota Peraturan Walikota Makassar No. 5 Tahun 2015 tentang Besaran Nilai Perolehan Air Tanah Makassar 5/2015 Perwali Kota Peraturan Walikota Makassar No. 13 Tahun 2002 tentang Pajak Parkir Makassar 13/2002 Perwali Kota Peraturan Walikota Makassar No. 51 Tahun 2018 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Makassar 51/2018 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 2 Tahun 2018 tentang Pajak Daerah Palembang 2/2018 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 14 Tahun 2010 tentang Pajak Reklame Palembang 14/2010 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 11 Tahun 2010 tentang Pajak Hotel Palembang 11/2010 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 12 Tahun 2010 tentang Pajak Restoran Palembang 12/2010 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 15 Tahun 2010 tentang Pajak Penerangan Jalan Palembang 15/2010.

Daftar Singkatan Legal. Terminologi Definisi1 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 17 Tahun 2010 tentang Pajak Parkir Palembang 17/2010 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 13 Tahun 2010 tentang Pajak Parkir Palembang 13/2010 Pergub Provinsi Peraturan Gubernur Provinsi Sumatera Selatan No. 33 Tahun 2018 tentang Penghitungan Sumatera Selatan Dasar Pengenaan Pajak Kendaraan Bermotor dan Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor Tahun 33/2018 2018 Perda Kota Peraturan Daerah Kota Palembang No. 18 Tahun 2010 tentang Pajak Sarang Burung Walet Palembang 18/2010 Perwali Kota Peraturan Walikota Palembang No. 2 Tahun 2011 tentang Pajak Air Tanah Palembang 2/2011 Perwali Kota Peraturan Walikota Palembang No. 3 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perkotaan Palembang 3/2011 Perda Provinsi Peraturan Daerah Provinsi Sumatera Selatan No. 13 Tahun 2010 tentang Pajak Bahan Bakar Sumatera Selatan Kendaraan Bermotor 13/2010 POJK 52/2017 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 52/POJK.04/2017 Tahun 2017 tentang Dana Investasi Infrastruktur Berbentuk Kontrak Investasi POJK 37/ Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 37/POJK.04/2014 tentang Reksa Dana POJK.04/2014 Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Penyertaan Terbatas Peraturan DJP Peraturan Direktorat Jenderal Pajak No. PER.31/PJ/2014 Tahun 2014 tentang Pengenaan 31/2014 Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perkebunan Peraturan DJP Peraturan Direktorat Jenderal Pajak No. PER.42/PJ/2015 Tahun 2015 tentang Pengenaan 42/2015 Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perhutanan Peraturan DJP Peraturan Direktorat Jenderal Pajak No. PER.47/PJ/2015 Tahun 2015 tentang Pengenaan 47/2015 Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan untuk Pertambangan Mineral dan Batu Bara. Nilai Tukar Nilai tukar yang digunakan pada seluruh dokumen ini adalah Rp14.070 per 1 dolar AS (pada September 2019).. xv.

xvi. Inovasi Pembiayaan Infrastruktur melalui Pemanfaatan Nilai di Indonesia. Ringkasan Eksekutif Berdasarkan laporan ini, kami menemukan bahwa value capture memiliki potensi besar di Indonesia, untuk: • Membangun koridor ekonomi yang menciptakan lapangan pekerjaan, inklusi sosial, dan stabilitas fiskal Pengembangan infrastruktur transportasi dapat diposisikan sebagai bagian dari penciptaan koridor ekonomi dan bukan hanya sebagai proyek infrastruktur yang berdiri sendiri sehingga akan menghasilkan peremajaan kota yang transformasional. • Virtuous value cycle bisa menutup kesenjangan pembiayaan infrastruktur. Virtuous value cycle dapat dipakai sebagai pendekatan berbasis kinerja pemerintah lintas sektor dan kerangka kebijakan yang progresif untuk menciptakan nilai (value creation), mencakup nilai (value capture) dan memberikan keyakinan bahwa bagian dari peningkatan ekonomi akan dialokasikan untuk mendanai pembayaran kembali investasi awal infrastruktur (value funding). • Value capture dapat ditawarkan di indonesia. Kajian terhadap kerangka kerja peraturan perpajakan dan penganggaran yang ada memiliki beberapa komponen yang penting, namun belum lengkap, untuk menyusun kerangka kerja kebijakan value capture. Kajian ini menyediakan peta jalan rencana aksi jangka pendek dan menengah untuk mendapatkan manfaat langsung dan untuk mencapai potensi penuh dari kerangka kerja peraturan tersebut.. Pengantar Investasi infrastruktur perkotaan dan transportasi umumnya mampu mendorong produktivitas ekonomi. Namun demikian, Pemerintah Indonesia dihadapkan pada persoalan terbatasnya pendanaan untuk pembiayaan modal investasi infrastruktur. Oleh karena itu, pemerintah berupaya mencari potensi anggaran alternatif dari sumber-sumber pertumbuhan ekonomi. yang didorong oleh meningkatnya produktivitas ekonomi. Infrastruktur perkotaan dan transportasi adalah komponen utama dalam mencapai Tujuan Pembangunan Berkelanjutan PBB (UN’s Sustainable Development Goals/ SDGs), khususnya Tujuan 11 Menciptakan Kota dan Komunitas yang Berkelanjutan. Untuk tujuan ini, laporan ini menguraikan opsiopsi yang tersedia bagi Pemerintah Indonesia untuk mempersiapkan kerangka kerja value capture (VC) tingkat nasional. Laporan ini bertujuan untuk menganalisis kerangka kerja kebijakan dan peraturan Indonesia yang diperlukan untuk mendukung VC sebagai salah satu sarana dalam proses perencanaan yang bersifat proaktif untuk meningkatkan produktivitas ekonomi. Laporan ini memperkirakan bahwa potensi manfaat ekonomi yang muncul akan dapat berkontribusi dalam membiayai modal investasi, atau dengan kata lain mengurangi keterbatasan anggaran pemerintah. Gambar 1 menguraikan tantangan, solusi, dan hasil yang diharapkan. TANTANGAN: Pengembangan infrastruktur perkotaan dan transportasi sangatlah penting. Namun, terdapat empat tantangan utama yang menghambat investasi di sektor ini: • Urbanisasi di Indonesia menghasilkan kota-kota dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan tingkat output ekonomi yang tinggi, sekaligus menyebabkan kemacetan lalu lintas yang parah. Pembangunan infrastruktur transportasi umum memungkinkan terciptanya koridor ekonomi dan pertumbuhan aktivitas ekonomi. Namun demikian, biaya pengembangan infrastruktur transportasi umum terlalu mahal jika hanya mengandalkan sumber pendanaan dari penjualan tiket ke penumpang. • Terbatasnya kemampuan fiskal pemerintah mengakibatkan keterbatasan kemampuan.

Ringkasan Eksekutif. Gambar 1 Tantangan, Solusi, dan Hasil yang Diharapkan. Tantangan. Solusi. Hasil. 1. Kebutuhan infrastruktur transportasi dan perkotaan 2. Keterbatasan fiskal 3. Kelayakan proyek ego sektoral pemerintahan. Siklus nilai manfaat 1. Cipta nilai (value creation) 2. Cakup nilai (value capture) 3. Pendanaan nilai (value funding). 1. Penyediaan jasa yang sejalan dengan UN SDG 2. Peningkatan kelayakan proyek dan peningkatan kepercayaan investor 3. Disiplin dan stabilitas fiskal. Sumber: Penulis.. pemerintah mendanai infrastruktur. Oleh karena itu, diperlukan upaya untuk memonetisasi peningkatan output nilai ekonomi agar dapat mendanai rencana pembangunan pemerintah mendatang. Berdasarkan analisis yang dilakukan, diketahui bahwa Pemerintah Indonesia memiliki rasio perpajakan yang relatif rendah dibandingkan dengan negara-negara tetangga dan belum berhasil meningkatkan rasio tersebut. Rasio yang rendah tidak dapat mendukung target pembangunan investasi infrastruktur yang telah ditetapkan. Alternatif sumber pendapatan lainnya diperlukan untuk meningkatkan pendanaan proyek infrastruktur, sehingga akan tercipta kesempatan mengakses pembiayaan lain yang lebih besar. • Penilaian kelayakan proyek transportasi secara keseluruhan biasanya hanya berfokus pada pendapatan tarif (farebox), pendapatan non-. tarif (non-farebox), penghematan waktu, dan penghematan biaya operasi kendaraan. Namun, hal itu mengabaikan motivasi dasar untuk berinvestasi dalam infrastruktur transportasi, memungkinkan terciptanya koridor ekonomi dan pertumbuhan aktivitas ekonomi. • Kelemahan dalam perencanaan ekonomi, tata ruang, dan program pengadaan proyek infrastruktur sering kali menyebabkan biaya proyek yang membengkak dan terlambatnya penyelesaian proyek. SOLUSI: memperkenalkan virtuous value cycle. Virtuous value cycle menyediakan kerangka berbasis kebijakan dan tata kelola pemerintahan lintas sektoral yang progresif untuk menciptakan nilai (value creation), mencakup nilai (value capture), dan memberikan kepastian bahwa hasil pertumbuhan ekonomi akan. Gambar 2 Virtuous Value Cycle (Siklus Nilai Manfaat): Hubungan Selaras antara Value Creation, Value Capture, dan Value Funding Pendanaan Nilai: menggunakan cakup nilai untuk memberikan kepastian imbal hasil bagi pemodal, baik dari pemerintah maupun swasta.. Cipta Nilai: dari pembiayaan investasi infrastruktur yang dapat mendorong peningkatan produktivitas ekonomi.. $ Siklus Nilai Manfaat. $. $. Cakup Nilai: menggunakan mekanisme yang dapat mendorong peningkatan produktivitas ekonomi Sumber: Penulis.. xvii.

xviii. Inovasi Pembiayaan Infrastruktur melalui Pemanfaatan Nilai di Indonesia. Tabel 1 Prinsip Tematik dan Prinsip Khusus dari Virtuous Value Cycle (Siklus Nilai Manfaat) Prinsip Tematik Tema Dasar. Deskripsi Prinsip Khusus 1 Produktivitas ekonomi yang berasal dari penggunaan lahan dan lahan budi daya menciptakan nilai yang lebih Tanah adalah faktor besar. Pandangan yang strategis dan berkelanjutan produktivitas ekonomi. tentang tata ruang berdasarkan praktik administrasi dan manajemen pertanahan yang baik adalah kunci untuk menciptakan potensi ekonomi suatu lahan. Value creation 2 Pendekatan kinerja pemerintahan lintas sektor memastikan bahwa nilai yang diinginkan dapat Pendekatan yang lebih diwujudkan, dan bahwa nilai apa pun yang dibuat akan konsisten dan terpadu dibagikan. Hal ini akan menciptakan kepercayaan tinggi oleh pemerintah dari masyarakat karena siklus investasi infrastruktur yang untuk menilai dan baik akan meningkatkan kualitas hidup. meningkatkan manfaat 3 Perencanaan induk (master plan) berdasarkan investasi publik. analisis biaya-manfaat ekonomi yang komprehensif dengan menjadikan Tujuan Pembangunan Berkelanjutan (Sustainable Development Goals, SDGs) sebagai kerangka berpikir, akan memaksimalkan manfaat ekonomi, sosial, dan lingkungan dari investasi publik dalam infrastruktur. 4 Investasi dalam menciptakan konektivitas melalui integrasi antara pembangunan perkotaan dan perencanaan transportasi meningkatkan output ekonomi dan menciptakan permintaan yang stabil untuk infrastruktur ekonomi. Value capture 5 Kegiatan publik harus menghasilkan manfaat yang dikembalikan kepada publik. Ketika kegiatan publik Pemerintah mencakup fokus kepada pendanaan bagi penerima kegiatan tersebut sebagian dari nilai (beneficiary funding), maka manfaatnya akan dirasakan ekonomi tambahan yang penerima baik secara langsung dan tidak langsung dari diciptakan oleh investasi, kegiatan publik, termasuk sektor pemerintah dan swasta. kegiatan, dan kebijakan 6 Value capture hanya mungkin terjadi ketika nilai pemerintah. ekonomi telah dihasilkan. Skema value capture sebaiknya tidak diterapkan sesaat setelah infrastruktur selesai dibangun karena hanya akan meningkatkan biaya investasi dan membuat pertumbuhan ekonomi lebih sulit. Swasta pada umumnya membutuhkan periode waktu tertentu untuk mendapatkan nilai tambah ekonomi setelah infrastruktur selesai dibangun. Value funding 7 Value capture membuka kesempatan pembiayaan dengan memberikan investor swasta keyakinan terhadap Keyakinan atas proyek infrastruktur dan memungkinkan daur ulang aset investasi sebagai sarana dan reinvestasi atas modal ke proyek pembangunan untuk mendapatkan infrastruktur lainnya. pembiayaan Sumber: Penulis.. dialokasikan untuk mengganti biaya modal investasi awal yang digunakan dalam proyek infrastruktur. Pendekatan ini menggunakan mekanisme value capture yang hanya diterapkan pada penciptaan nilai tambah dari pertumbuhan ekonomi, sehingga tidak mengganggu basis pajak yang sudah ada atau tingkat ketergantungan pada basis pajak tersebut. Value capture memberikan suatu perspektif yang luas dan berguna untuk memanfaatkan peningkatan produktivitas ekonomi tersebut. Value creation merupakan hasil dari pembangunan infrastruktur. transportasi yang memungkinkan terciptanya koridor ekonomi dan pertumbuhan aktivitas ekonomi. Virtuous value cycle berdasarkan pada empat prinsip tematik dan tujuh prinsip khusus yang dapat digunakan untuk menilai kesiapan kerangka kerja peraturan di Indonesia yang memungkinkan value capture. Pendekatan kinerja pemerintah lintas sektor perlu ditekankan sehingga usaha antara para pemangku kepentingan akan selaras menuju peningkatan manfaat investasi publik dalam infrastruktur untuk memaksimalkan manfaat ekonomi, sosial, dan lingkungan. Berbagai pengalaman internasional menunjukkan bahwa komitmen pemerintah yang berbasis kebijakan serta dukungan untuk program pembangunan infrastruktur dan pemberian layanan publik akan mampu meningkatkan kepercayaan pihak swasta dalam melakukan investasi. Kerangka kerja untuk menilai status cakup nilai (value capture) saat ini telah dikembangkan berdasarkan tujuh prinsip value capture yang digunakan untuk menilai faktor-faktor pendukung (enablers) kesiapan aspek institusional. HASIL: Menerapkan kerangka kebijakan pencakupan nilai akan memberikan beberapa hasil strategis dan nyata: • Pendekatan kinerja pemerintah lintas sektor yang diperlukan oleh value capture sangat selaras dengan perencanaan dan pelaksanaan SDGs, terutama dengan menyediakan sarana untuk menghitung dan berbagi manfaat ekonomi dan komersial berbagai bagian pemerintahan. • Penerapan prinsip-prinsip value capture memberikan pendekatan yang lebih baik untuk merencanakan pengembangan koridor ekonomi yang terhubung dengan infrastruktur transportasi umum dan meningkatkan kepercayaan.

Ringkasan Eksekutif. investor terhadap perhitungan pengembalian investasinya. • Menerapkan kerangka kebijakan value capture akan memberikan landasan perencanaan ekonomi yang lebih kuat untuk menciptakan pertumbuhan ekonomi dan secara paralel mengintegrasikan implementasi mekanisme pencakupan nilai. Pengendalian dan pemantauan yang lebih ketat yang muncul dari pendekatan ini akan memberikan peningkatan kedisiplinan dan stabilitas fiskal. Bagian 2 menguraikan kerangka peraturan dan kelembagaan saat ini. Kerangka regulasi di Indonesia memiliki ketentuan hukum yang jelas untuk implementasi value capture terkait dengan bagaimana anggaran keuangan pemerintah dikumpulkan, dialokasikan dan dibelanjakan di Indonesia. Hal tersebut berlaku untuk pemerintah tingkat nasional dan daerah, termasuk pemerintah provinsi, kota, dan kabupaten. Secara umum, pemerintah daerah memiliki otonomi mengenai pengelolaan anggaran mereka dengan potensi dukungan keuangan dari pemerintah pusat. Sistem perpajakan dan retribusi yang berlaku membatasi pengenalan jenis pajak baru selain dari yang sudah ditetapkan dalam undang-undang. Namun, terdapat indikasi bahwa peruntukan sebagian pajak dan pendapatan pemerintah dalam sektor transportasi dan kesehatan pada sistem regulasi saat ini terbuka untuk eksplorasi lebih lanjut. Penilaian awal atas kerangka peraturan Indonesia tentang keuangan pemerintah, perencanaan untuk infrastruktur perkotaan dan transit, administrasi pertanahan, serta investasi, menunjukkan bahwa walaupun ada pembatasan bagi pemerintah untuk memperkenalkan jenis pajak atau retribusi baru, namun ada peluang untuk menerapkan instrumen value capture terpilih melalui mekanisme pajak dan retribusi yang ada.. Pendapatan fiskal nasional sebagian besar dikelola secara terpusat melalui skema anggaran melting pot, yang juga diterapkan oleh berbagai negara lain di seluruh dunia. Anggaran pemerintah dialokasikan setiap tahun dan didistribusikan kembali ke semua jenis pengeluaran yang diperlukan untuk melaksanakan program dan proyek pemerintah, termasuk belanja infrastruktur, baik melalui belanja langsung (untuk biaya modal dan biaya operasional), belanja tidak langsung (melalui bantuan keuangan dan subsidi untuk infrastruktur), atau pengeluaran keuangan (melalui suntikan ekuitas untuk pembangunan infrastruktur). Hingga laporan ini dibuat, diketahui bahwa proses penganggaran untuk periode lebih dari satu tahun memilki tantangan yang berat untuk dijalankan. Indonesia telah melaksanakan perencanaan ekonomi tingkat daerah dan memiliki peraturan kerangka kerja peraturan yang matang untuk perencanaan proyek perkotaan dan transit berdasarkan perencanaan tata ruang. Namun, perencanaan ekonomi belum dilakukan pada tingkat koridor ekonomi yang akan dihubungkan oleh proyek transit. Selain itu, perencanaan tata ruang belum efisien dalam menciptakan nilai bagi pemerintah. Kerangka kerja peraturan untuk pengelolaan lahan dari perspektif perencanaan tata ruang telah dikembangkan dengan baik. Namun, perencanaan ekonomi, penciptaan nilai, dan pencakupan nilai dalam kerangka kerja tersebut masih lemah. Kerangka regulasi untuk investasi secara luas telah selaras dengan prinsip-prinsip value capture, namun demikian, kehati-hatian tetap diperlukan agar insentif yang diberikan kepada para investor tidak merusak implementasi dari value capture yang telah direncanakan. Implementasi mekanisme value capture di Indonesia memerlukan keterlibatan dan dukungan dari banyak organisasi pemerintah. Meskipun kebijakan desentralisasi telah memberikan kebebasan kepada pemerintah daerah sampai tahap tertentu, namun. xix.

xx. Inovasi Pembiayaan Infrastruktur melalui Pemanfaatan Nilai di Indonesia. menyelaraskan arah kebijakan untuk pendekatan yang bersifat lebih kolaboratif masih menjadi tantangan. Analisis dan diskusi dengan para pemangku kepentingan terkait telah menunjukkan bahwa pendekatan kinerja pemerintah lintas sektor dalam implementasi value capture dibatasi oleh kerangka kerja peraturan dan kelembagaan yang dianggap terlalu kaku, spesifik dan sulit untuk diubah. Oleh karena itu, terdapat tantangan dalam pengembangan kapasitas pihak terkait, serta bagaimana menunjukkan manfaat penggabungan mekanisme value capture yang sesuai ke dalam penyusunan studi kelayakan infrastruktur skala besar. Bagian 3 menguraikan kerangka value creation yang direkomendasikan untuk Indonesia. Kerangka penciptaan nilai berdasarkan pada pembangunan infrastruktur ekonomi yang menyediakan layanan kunci bagi pelaku industri dan perdagangan serta masyarakat umum untuk meningkatkan produktivitas ekonomi perlu dikembangkan agar implementasi value creation berjalan efektif. Studi kasus internasional tentang value capture merujuk ke empat faktor pendukung utama, yaitu perencanaan penggunaan lahan dan kerangka kerja peraturan, pendekatan yang mengikutsertakan seluruh tingkat pemerintah, perencanaan ekonomi, dan pendekatan pembangunan terintegrasi. Beberapa masalah termasuk penggunaan lahan Indonesia jangka panjang telah diidentifikasi dengan kerangka kerja perencanaan dan akan membutuhkan perhatian ke depan. Teori ekonomi menyebutkan bahwa value capture merupakan pendekatan yang konsisten untuk menilai dan meningkatkan manfaat investasi publik. Sektor publik berinvestasi untuk membangun infrastruktur ekonomi agar industri, perdagangan, dan masyarakat dapat memanfaatkan layanan infrastruktur dalam meningkatkan ekonomi.. Meski value capture sudah banyak dilakukan, implementasinya dalam kerangka kebijakan masih relatif baru. Tinjauan studi kasus internasional tentang value capture berbasis kebijakan telah mengungkapkan empat faktor pendukung: (1) perencanaan penggunaan lahan dan kerangka kerja peraturan, (2) pendekatan yang mengikutsertakan seluruh tingkatan pemerintahan, (3) perencanaan ekonomi, dan (4) pendekatan pembangunan terintegrasi. Value creation dicapai melalui pembiayaan investasi infrastruktur yang memungkinkan pertumbuhan produktivitas ekonomi. Dalam penilaian penerapan kerangka regulasi di Indonesia saat ini untuk value creation, ditemukan bahwa meskipun terdapat hambatan, namun terdapat titik masuk yang sesuai yakni dengan menggunakan prinsip value creation dalam pengembangan dokumen perencanaan, serta studi kelayakan untuk proyek infrastruktur. Bagian 4 menetapkan kerangka value capture yang direkomendasikan. Implementasi value capture yang efektif memerlukan identifikasi dan kuantifikasi yang jelas tentang efek positif pada produktivitas ekonomi (yaitu pendapatan pajak, produk domestik bruto/PDB, atau PDB per kapita, peningkatan tingkat pengembalian, pekerjaan, dll.) yang diperoleh dari peningkatan ekonomi karena perubahan kebijakan atau investasi proyek infrastruktur. Selain itu, penerima manfaat utama dari keuntungan ekonomi dan komersial ini perlu diidentifikasi. Kerangka value capture kemudian menyediakan berbagai instrumen yang dapat digunakan untuk merangkum bagian dari peningkatan ekonomi. Laporan ini mengidentifikasi dan menjabarkan sejumlah mekanisme value capture (seperti berbagai kategori pajak dan retribusi) serta beberapa hal yang mudah dicapai dan dapat diterapkan oleh pemerintah daerah dan pusat..

Ringkasan Eksekutif. Value capture adalah mekanisme pemerintah menggunakan sebagian dari nilai ekonomi tambahan yang diciptakan oleh kegiatan investasi dan kebijakan pemerintah sendiri sebagai sumber pendanaan selain pendapatan dari model yang umum, seperti “pembayaran oleh pemerintah” dan “pembayaran oleh pengguna”. Fokusnya bukan pada peningkatan tarif perpajakan, melainkan peningkatan produktivitas ekonomi sehingga volume pendapatan fiskal dapat ditingkatkan. Value capture adalah pendekatan terencana aktif untuk meningkatkan pendapatan fiskal dan bukan pendekatan yang pasif seperti yang ada saat ini. Value capture memperkenalkan pendekatan yang lebih komprehensif dan berlapis yang mengidentifikasi penerima manfaat dan menghitung manfaatnya, kemudian menggunakan mekanisme pendekatan “pembayaran oleh pemerintah” dan “pembayaran oleh pengguna” serta “pembayaran oleh penerima manfaat”. Baik pemerintah dan sektor swasta dapat menggunakan mekanisme value capture untuk mendapatkan manfaat ekonomi, sosial, dan lingkungan yang lebih luas dari investasi di infrastruktur. Praktik secara internasional telah menunjukkan bahwa pemerintah biasanya menerapkan mekanisme berbasis pajak dan retribusi, sementara sektor swasta dapat mengambil manfaat dari penerapan mekanisme yang berbasis pada pembangunan. Kerangka regulasi di Indonesia tentang keuangan pemerintah menyajikan seperangkat instrumen berbasis pajak dan retribusi yang berlapis untuk mendapatkan nilai, baik dari individu maupun badan usaha. Pendapatan fiskal nasional menggunakan pendekatan melting-pot yang dikenal secara luas, sebelum sumber daya fiskal dialokasikan dalam anggaran belanja tahunan. Analisis kesiapan mengenai potensi pengenalan instrumen value capture melalui mekanisme yang sudah ada juga dibahas dalam bagian ini.. Aliran dan jumlah dana publik telah dipetakan, mulai dari sumber hingga penganggaran untuk pengeluaran. Analisis yang telah dilakukan mengindikasikan adanya sistem perpajakan yang efektif dan kesempatan untuk menyesuaikan beban perpajakan untuk mendorong perubahan perilaku, seperti perpindahan moda transportasi dari kendaraan pribadi ke angkutan umum. Namun demikian, ada ketergantungan yang signifikan atas pajak penggunaan kendaraan pribadi yang dapat menciptakan ketergantungan pemerintah daerah. Hal ini bertentangan dengan kebijakan yang berupaya mendorong perpindahan ke angkutan umum yang dapat mengurangi pendapatan fiskal daerah. Jakarta mendapat kontribusi dari pajak properti yang relatif jauh lebih besar daripada Makassar. Hal ini menunjukkan bahwa kepadatan bangunan yang lebih besar di kota dapat mendukung tingkat produktivitas ekonomi yang lebih padat. Analisis terperinci mengenai kesiapan penerapan value capture berbasis pajak dan retribusi di Indonesia disajikan di bagian ini, dilengkapi dengan tanggapan bagaimana hal ini dapat diterapkan atau ditingkatkan dari perspektif peraturan, teknis, dan kelembagaan. Selain itu, dijelaskan potensi untuk setiap kategori pajak untuk digunakan sebagai saluran value capture. Analisis pajak dan retribusi Indonesia yang ada dan dipungut di Indonesia telah dilakukan dan dibandingkan dengan praktik internasional sebagai analisis kesenjangan bahwa ada potensi untuk memperkenalkan mekanisme penangkapan nilai yang lebih tepat sasaran. Analisis kesenjangan menunjukkan bahwa target pajak atau retribusi dapat disampaikan untuk memulihkan nilai dari penerima manfaat. Terdapat potensi untuk meningkatkan volume pendapatan pajak properti dengan membuat sistem perpajakan lebih efisien. Khususnya, untuk menyelaraskan nilai properti yang terdaftar dengan nilai pasar yang nyata dan kemudian menjaga agar nilai yang terdaftar tetap mutakhir.. xxi.

xxii. Inovasi Pembiayaan Infrastruktur melalui Pemanfaatan Nilai di Indonesia. Tabel 2: Ringkasan Evaluasi Kesiapan Indonesia Faktor pendukung. Kesiapan Pajak terhipoteksi. Pemerintah ke pemerintah. PILOT. Konsesi. Pendekatan kinerja pemerintah lintas sektor Master plan ekonomi yang visioner Perencanaan tata ruang jangka panjang dan kerangka regulasi Pengembangan transportasi dan perkotaan terpadu Rezim perpajakan yang berorientasi value capture PILOT = payment in lieu of taxes. Catatan: Proporsi warna yang lebih gelap di dalam lingkaran menunjukkan tingkat kesiapan . Sumber: Penulis.. Penggunaan analisis Sistem Informasi Geografis (SIG) menunjukkan adanya peningkatan yang signifikan nilai tanah berbasis pasar pada saat konstruksi awal MRT Jakarta (2014) hingga praoperasi sistem (2017). Tanah bernilai lebih dari Rp10 juta, atau 800 dolar AS per meter persegi dapat ditemukan di sekitar stasiun MRT tertentu. Peningkatan nilai pajak properti per unit kurang diminati secara politis karena sebagian besar penggunaan lahan dalam radius 700-meter dari stasiun MRT Jakarta adalah perumahan. Selain itu, meningkatkan biaya pajak properti per unit akan mendorong gentrifikasi akibat bertambahnya biaya hidup. Dengan demikian, peningkatan pendapatan dari pajak properti harus dilakukan melalui salah satu atau kedua hasil berikut ini: • meningkatkan pajak properti melalui penilaian nilai properti yang diperbarui, dan/atau • meningkatkan konektivitas sistem transit dan memungkinkan urbanisasi yang lebih padat. untuk meningkatkan total gross floor area (GFA) sehingga meningkatkan volume penerimaan pajak. Bagian 5 menguraikan kerangka value funding yang direkomendasikan. Value funding berarti menggunakan pencakupan nilai berbasis kebijakan untuk memberikan keyakinan pengembalian finansial atas investasi kepada pemodal publik dan swasta. Beberapa persyaratan utama yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut: • landasan hukum yang memberikan mandat kepada salah satu pihak atau beberapa pihak yang tepat untuk mengembangkan dan mengimplementasikan virtuous value cycle dalam koridor ekonomi; Terdapat empat mekanisme value funding berbasis kebijakan yang digunakan secara internasional yang. Gambar 3: Rencana Aksi Jangka Pendek Memilih lembaga kebijakan. Menyiapkan kerangka kebijakan nasional LVC. LVC = land value capture. Sumber: Penulis.. Memilih lembaga pelaksana. Memilih proyek percontohan.

Ringkasan Eksekutif. telah dikenal dan dievaluasi. Semua mekanisme tersebut memiliki potensi untuk disebarkan dan dilaksanakan, tetapi masing-masing mekanisme membutuhkan pengembangan kebijakan dan regulasi lebih lanjut untuk mendukung optimalisasi dalam implementasinya. Ringkasan evaluasi kesiapan Indonesia untuk menerapkan keempat mekanisme ini disajikan di Tabel 2. Bagian 6 menetapkan roadmap untuk kebijakan cipta nilai dan cakup nilai. Untuk mencapai manfaat value capture dalam pembiayaan infrastruktur, diperlukan identifikasi dan penunjukan lembaga kebijakan utama dan lembaga pelaksana utama. Lima lembaga telah dinilai penting untuk mengembangkan kerangka kerja kebijakan cakup nilai yang berhasil, yaitu: • Kementerian Keuangan, untuk mengawasi mekanisme penyaluran kembali dana untuk membayar investasi di muka. • Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian dan Kementerian Koordinator Bidang Maritim dan Investasi, untuk mendorong penciptaan kerangka kerja kebijakan yang menyeluruh serta memandu dan memantau implementasi cakup nilai di kementerian terkait dan agensi. • Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Negara (ATR/BPN), untuk mengelola penggunaan lahan dengan cara yang dapat memaksimalkan cipta nilai dan cakup nilai. • Badan Perencanaa Pembangunan Nasional (Bappenas) untuk mendorong inovasi value capture dalam persiapan investasi infrastruktur. Rencana aksi dalam jangka pendek sebaiknya difokuskan pada pembentukan kerangka kerja kebijakan, pengembangan kapasitas, dan pelaksanaan proyek percontohan. Hal ini dapat dimulai segera dan dijadwalkan untuk sepenuhnya dilaksanakan dalam periode 24 bulan.. Lembaga kebijakan utama perlu dipilih dari kementerian koordinasi yang ada, dan CMEA dianggap paling sesuai dengan peran ini. Lembaga kebijakan utama berkoordinasi dengan pemangku kepentingan utama, harus menyiapkan kerangka hukum untuk: • Panduan nasional mengenai cara monetisasi yang adil dan sah dan menangkap nilai tambah manfaat ekonomi, serta menyalurkan hasilnya untuk membayar kembali pembiayaan infrastruktur. • Mandat lembaga pelaksana utama untuk mengatur dan mengawasi keseluruhan siklus proyek infrastruktur sehubungan dengan value capture, yang dianggap paling sesuai dengan peran Bappenas. • Mengoordinasikan kementerian dan lembaga utama untuk mengadopsi pendekatan pemerintahan yang komprehensif. Setelah kerangka hukum nasional tersedia, lembaga pelaksana utama perlu mengembangkan Pedoman Pelaksanaan land value capture (LVC) nasional, memilih proyek percontohan tertentu, dan menyarankan persiapan dan implementasinya terkait dengan LVC. Rencana aksi dalam jangka menengah (48 bulan) harus fokus pada optimalisasi kerangka kerja pajak dan kepemilikan tanah untuk memperkuat dan memperluas peluang cakup nilai, serta menerapkan program transformasi besar dengan tujuan untuk menciptakan koridor ekonomi. Institusi kebijakan utama perlu mendorong perubahan peraturan dalam kerangka kerja pajak nasional untuk meningkatkan efektivitas pengumpulan pendapatan, seperti pengenalan biaya wajib baru dan penyesuaian formula pajak yang terkait dengan properti/ pengembangan/utilitas, sehingga pengembang didorong untuk menyelaraskan perencanaan mereka dengan pemerintah. Perlu dipertimbangkan memperkenalkan pembiayaan kenaikan pajak untuk membuka pembiayaan lebih lanjut untuk pembangunan infrastruktur.. xxiii.

xxiv. Inovasi Pembiayaan Infrastruktur melalui Pemanfaatan Nilai di Indonesia. Perubahan peraturan dalam kerangka kepemilikan tanah harus bertujuan mengoptimalkan penggunaan aset negara, terutama kepemilikan unit apartemen yang dibangun di atas aset negara (SKBG), dengan memungkinkan pengembangan penggunaan campuran (kombinasi aset infrastruktur dan area perumahan/ komersial). Daerah eksplorasi lainnya termasuk: • Hak untuk menggunakan aset pemerintah pusat/ daerah sebagai jaminan untuk kepentingan pemodal. • Hak untuk membangun stasiun dan pengembangan berorientasi transit di tanah milik pribadi. • Hak udara dan hak bawah tanah yang akan memungkinkan pembangunan infrastruktur di atas atau di bawah properti pribadi.. Membuat seperangkat pedoman LVC nasional merupakan hal yang penting dalam pengembangan kapasitas kelembagaan. Pedoman tersebut perlu dirancang, dan ”metodologi better business case” yang diusulkan Pemerintah Kerajaan Inggris menjadi basis potensial untuk mengembangkan pedoman ini. Peningkatan efisiensi pengumpulan pajak dapat dilihat sebagai risiko utama sekaligus membawa manfaat tercepat bagi pemerintah.. Perubahan peraturan di atas harus tercermin dan diimplementasikan dalam panduan nasional. Lembaga pelaksana utama perlu terus mendukung kementerian terkait dan pemerintah daerah dalam mengimplementasikan program transformasi yang mendorong pertumbuhan ekonomi melalui peningkatan konektivitas infrastruktur.. Gambar 4: Rencana Aksi Jangka Menengah. Perubahan regulasi pada sistem kerangka sistem perpajakkan nasional LVC = land value capture. Sumber: Penulis.. Perubahan regulasi pada sistem pertanahan. Penerapan kerangka regulasi LVC nasional. Penerapan pengembangan proyek koridor ekonomi.