TESIS
PENGATURAN BATAS WAKTU HAK SEWA ATAS
TANAH HAK MILIK BAGI WARGA NEGARA ASING
DI INDONESIA
IDA DEWA GEDE AGUNG LESMANA NIM. 1592461001
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
TESIS
PENGATURAN BATAS WAKTU HAK SEWA ATAS
TANAH HAK MILIK BAGI WARGA NEGARA ASING
DI INDONESIA
IDA DEWA GEDE AGUNG LESMANA NIM. 1592461001
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
PENGATURAN BATAS WAKTU HAK SEWA ATAS
TANAH HAK MILIK BAGI WARGA NEGARA ASING
DI INDONESIA
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana
IDA DEWA GEDE AGUNG LESMANA NIM. 1592461001
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
LEMBAR PENGESAHAN
NASKAH TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 17 AGUSTUS 2017
Pembimbing I Pembimbing II
Prof. Dr. Ida Bagus Wyasa Putra, SH.,M.Hum Dr. I Nyoman Suyatna, SH.,MH NIP. 19620731 198803 1 003 NIP. 19590923 198601 1 001
Mengetahui,
Ketua Program Studi Magister (S2) Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Udayana
Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum. NIP.19640402 198911 2 001
Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana
Prof. Dr. I Made Arya Utama,SH.,M.Hum. NIP. 19650221 199003 1 005
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : Ida Dewa Gede Agung Lesmana NIM : 1592461001
Program Studi : Kenotariatan
Judul Tesis : Pengaturan Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah Hak Milik bagi Warga Negara Asing di Indonesia.
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila di kemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 12 Juni 2017 Yang membuat pernyataan,
UCAPAN TERIMAKASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa/Ida Sang Hyang Widhi Wasa, dengan selesainya tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah ”Pengaturan Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah Hak Milik bagi Warga Negara Asing di Indonesia.” Tesis ini disusun untuk memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat meraih gelar Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Udayana.
Banyak kendala yang dihadapi oleh penulis dalam rangka penyusunan tesis ini, hanya berkat bantuan berbagai pihak, maka tesis ini selesai pada waktunya. Dalam kesempatan ini penulis dengan tulus menyampaikan terima kasih kepada Prof. Dr. Ida Bagus Wyasa Putra, SH.,M.Hum., sebagai Pembimbing I dan Dr. I Nyoman Suyatna, SH.,MH, sebagai Pembimbing II, yang telah memberikan bimbingan dan ide kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini.
Ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Rektor Universitas Udayana, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana, kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH., atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti perkuliahan Program Magister Kenotariatan di Fakultas Hukum Universitas Udayana. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum., atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana, kepada panitia penguji tesis, yang telah memberikan masukan dan saran kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini.
Selanjutnya penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu dosen pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana
atas ilmu yang telah diberikan, rekan-rekan mahasiswa serta Bapak dan Ibu staf berserta karyawan Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah banyak membantu kelancaran proses administrasi.
Terimakasih juga penulis sampaikan kepada orang tua tercinta, keluarga, istri dan anak-anak yang tersayang, serta orang-orang terdekat dan teman-teman lainnya yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, atas dukungan dan sarannya untuk menyelesaikan tesis ini. Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang berkepentingan.
Denpasar 12 Juni 2017 Penulis
ABSTRAK
Batas waktu hak sewa tanah untuk didirikan bangunan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) maupun Pasal 1548 KUHPerdata tidak diatur secara jelas berapa lama jangka waktu hak sewa. Untuk itu tergantung pada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk didirikan bangunan. Ketidakjelasan pengaturan batas waktu sewa tanah ini sering dimanfaatkan oleh Warga Negara Asing untuk menyewa tanah dengan waktu yang sangat panjang dan diperpanjang hingga berkali-kali.
Kondisi tersebut melatarbelakangi penelitian ini dalam rangka mengetahui (1) Apakah akibat hukum kekaburan batas waktu hak sewa dalam pengaturan hak sewa atas tanah bagi Warga Negara Asing?; dan (2) Bagaimanakah pengaturan batas waktu hak sewa atas tanah Hak Milik bagi Warga Negara Asing di Indonesia?
Sejalan dengan permasalahan penelitian ini, maka jenis penelitian hukum yang digunakan bersifat penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konsep dan pendekatan kasus. Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan melalui studi kepustakaan. Teknik analisis bahan hukum yang digunakan merupakan analisis yuridis. Objek atau sasaran yang merupakan data penelitian ini pada dasarnya berkisar pada kajian ilmu hukum, yang bertitik berat pada substansi atau regulasi hukum yang mengatur batas waktu hak sewa atas tanah bagi Warga Negara Asing di Indonesia.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa (1) Akibat hukum kekaburan batas waktu hak sewa dalam pengaturan hak sewa atas tanah bagi warga negara asing adalah pengakhiran perjanjian hanya berdasarkan pada klausul batas waktu perjanjian sewa menyewa tanah yang disepakati oleh pemilik tanah dan WNA sebagai penyewa tanah. Jika perjanjian sewa menyewa tersebut diadakan secara tertulis maka sewa-menyewa berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang ditentukan sudah habis tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuan pemberhentian untuk itu. Sebaliknya jika perjanjian sewa menyewa tidak dibuat dengan tertulis maka sewa itu berakhir jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa dia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan tersebut harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang sepatutnya. Jika tidak ada pemberitahuan tersebut, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama; dan (2) Pengaturan batas waktu hak sewa atas tanah bagi warga negara asing di Indonesia akan mengikuti untuk apa tanah itu digunakan atau dipakai. Jika hak sewa tanah itu digunakan sebagai Hak Pakai, maka batas waktu sewanya akan mengikuti batas waktu Hak Pakai. Berdasarkan ketentuan ini, maka formulasi pengaturan batas waktu hak sewa atas tanah bagi WNA yang dapat mengakomodasikan ketentuan-ketentuan pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik dapat diformulasikan 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Setelah perpanjangan ini berakhir maka hak sewa tersebut dapat diperbaharui selama 30 tahun lagi.
ABSTRACT
The time limit of land lease right for the building construction in the Basic Agrarian Law (UUPA) as well as in the article 1548 of the civil code are not clearly regulated how long the period of lease rights. It depends on the agreement between the landowner and the lease holder for the building construction. This unclear regulation of the land lease time limit frequently used by foreigners to lease the land for a very long time and extended to many times.
The above mentioned condition serves as background of this research in frame of disclosing (1) What is the legal effect of the obscurity of the lease rights time limit in the land lease rights regulation for foreigners?; and (2) How the regulation of the land rights lease rights time limit for foreigners in Indonesia?.
In line with the research problems in this research, the type of research is normative legal research with statute approach, conceptual approach and case approach. The technique of legal materials collection is done through the study of literature. The legal materials analysis technique used is the juridical analysis. The object or the goal which was to be the data of this research was basically about legal science review, of which the emphasis was at the legal substance or regulation that regulate the land lease rights time limit for foreigners in Indonesia.
The result of this research indicates that (1) the legal effect of the obscurity of the lease rights time limit in the land lease rights regulation for foreigners is the termination of the agreement only based on the clause of the agreed time limit on the land lease agreement whose agreed by landowners and foreigners as land tenants.
If the lease agreement is held in writing then the lease expires by law (automatically) if the specified time is up without the need for any notice of dismissal for it. On the contrary, if the lease agreement is not made in writing then the lease expires if the leasing party notifies the tenant that he wants to stop the lease, the notification shall be made with due regard to the appropriate period of time. If there is no such notice, then it is deemed that the lease is renewed for the same period; and (2) The regulation of the land lease rights time limit for foreigners in Indonesia will follow for what the land is used or occupied. If the land lease rights is used as a Right to Use, then the time limit will follow the Rights of Use time limit. Under this provision, then the formulation of the time limit regulation of land lease rights for foreigners which can accommodate the provisions of Right to Use on Land Ownership Right can be formulated 30 years and can be extended for next 20 years. After this extension is ended then the lease rights may be renewed for another 30 years.
RINGKASAN
Tesis ini menganalisis pengaturan batas waktu hak sewa atas tanah Hak Milik bagi Warga Negara Asing di Indonesia.
Bab I, menguraikan latar belakang masalah yang dalam hal ini batas waktu sewa menyewa tanah yang bebas ditentukan oleh yang menyewakan dan pihak penyewa tanah. Ada yang 1 tahun, 5 tahun, 10 tahun, 50 tahun dan bahkan di atas 50 tahun. Jadi, dalam hal ini setiap orang bebas menyewakan tanahnya dengan jangka waktu yang dikehendakinya. Hal ini disebabkan batas waktu hak sewa tanah untuk bangunan dalam UUPA tidak diatur secara jelas berapa lama jangka waktu hak sewa. Untuk itu tergantung pada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan. Berdasarkan latar belakang tersebut, maka pada sub ini juga diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis dan metode penelitian.
Bab II, menguraikan tentang tinjauan konseptual. Bab ini terdiri dari 5 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama mengenai Konsep Asing dan Warga Negara Asing. Sub Bab kedua tentang Konsep Sewa dalam Hak Sewa Atas Tanah. Sub Bab Ketiga mengenai Konsep Hak Sewa dalam Hak Sewa Atas Tanah. Sub Bab Keempat membahas mengenai Konsep Batas Waktu dalam Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah. Sub Bab Kelima tentang Konsep Pengaturan dalam Pengaturan Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah.
Bab III merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah yang pertama, mengenai akibat hukum batas waktu hak sewa dalam pengaturan hak sewa atas tanah bagi Warga Negara Asing. Bab ini dibagi menjadi 2 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama mengenai Karateristik Masalah Kekaburan Batas Waktu Hak Sewa dalam Pengaturan Hak Sewa Atas Tanah bagi Warga Negara Asing. Sub Bab kedua mengenai Akibat Hukum Kekaburan Batas Waktu Hak Sewa dalam Pengaturan Hak Sewa Atas Tanah bagi Warga Negara Asing.
Bab IV merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah kedua terkait dengan batas waktu hak sewa atas tanah Hak Milik bagi Warga Negara Asing di Indonesia. Bab ini dibagi menjadi 5 Sub Bab yang terdiri dari Sub Bab pertama tentang Kasus Hak Sewa Atas Tanah bagi Warga Negara Asing. Sub Bab kedua membahas mengenai Kaidah Pengaturan Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan. Sub Bab ketiga membahas mengenai Karakteristik Kebutuhan Pengaturan Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah bagi Warga Negara Asing. Sub Bab keempat tentang Formulasi Kebijakan Pengaturan Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah bagi Warga Negara Asing. Sub Bab kelima mengenai Formulasi Norma Pengaturan Batas Waktu Hak Sewa Atas Tanah bagi Warga Negara Asing. Bab V merupakan bab penutup yaitu menguraikan tentang kesimpulan dan saran dari penulis. Penulis menyimpulkan bahwa (1) akibat hukum kekaburan batas waktu hak sewa dalam pengaturan hak sewa atas tanah bagi warga negara asing adalah pengakhiran perjanjian hanya berdasarkan pada klausul batas waktu perjanjian sewa menyewa tanah yang disepakati oleh pemilik tanah dan WNA
sebagai penyewa tanah. Jika perjanjian sewa menyewa tersebut diadakan secara tertulis maka sewa-menyewa berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang ditentukan sudah habis tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuan pemberhentian untuk itu. Sebaliknya jika perjanjian sewa menyewa tidak dibuat dengan tertulis maka sewa itu tidak berahir pada waktu yang ditentukan, tapi jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa dia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan tersebut harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang sepatutnya. Jika tidak ada pemberitahuan tersebut, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama; dan (2) Pengaturan batas waktu hak sewa atas tanah Hak Milik bagi warga negara asing di Indonesia akan mengikuti untuk apa tanah itu digunakan atau dipakai. Jika hak sewa tanah itu digunakan sebagai Hak Pakai, maka batas waktu sewanya akan mengikuti batas waktu Hak Pakai. Berdasarkan ketentuan ini, maka formulasi pengaturan batas waktu hak sewa atas tanah bagi WNA yang dapat mengakomodasikan ketentuan-ketentuan pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik dapat diformulasikan 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Setelah perpanjangan ini berakhir maka hak sewa tersebut dapat diperbaharui selama 30 tahun lagi. Sementara itu saran yang dapat disampaikan bagi pemerintah disarankan untuk membuat peraturan yang mengatur dengan tegas batas waktu sewa menyewa tanah hak milik, mengingat semakin banyaknya WNA yang menguasai tanah Hak Milik melalui perjanjian sewa menyewa tanah Hak Milik. Bagi para pihak, dalam pembuatan perjanjian sewa menyewa tanah hak milik sepatutnya memperhatikan klausul-klausul di dalam perjanjian, baik mengenai jangka waktu maupun harga sewa, sehingga nilai keadilan, kepastian dan kemanfaatan dapat terwujud.
