PENILAIAN TANAH KOSONG L A P O R A N S S R 1 I G U S T I N G U R A H A G U N G H A R I D H I R A

(1)

L A P O R A N S S R 1

I G U S T I N G U R A H A G U N G H A R I D H I R A

PENILAIAN

TANAH KOSONG

(2)

Pemberi Tugas

Nama Perusahaan : PT. GCMN

Alamat : XXX Wing Xth Floor Kota BNI Jalan Jend. Sudirman Kav.1 Jakarta 10220

Bidang Usaha : Pengelolaan Properti

(3)

Maksud dan Tujuan

Maksud dari penilaian ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar dari properti yang dinilai dengan

mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan

penilaian, yaitu untuk menunjang keperluan

Penjaminan Hutang pada PT Bank ABCD, Tbk.

(4)

Objek Penilaian

Objek penilaian properti ini meliputi sebidang tanah kosong dengan luas 11.087 meter persegi yang

berlokasi di Jalan KH Mas Mansyur RT 016/008, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang,

Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.

(5)

Objek Penilaian

Objek penilaian properti ini meliputi sebidang tanah kosong dengan luas 11.087 meter persegi yang berlokasi di Jalan KH Mas Mansyur RT

016/008, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah

Abang, Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.

PETA LOKASI

Jalan KH. Mas Mansyur Rt 016/008 Kelurahan Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta

U

PT GRIYACERIA NUSA MEKAR

Lokasi

(6)

Gambar Situasi Tanah

Dibuat Oleh Keterangan:

Batas Tanah SHGB No. 576 Luas Tanah: 11.087 m²

Skala Digambar oleh

Diperiksa oleh

Tanpa Skala

PROPERTI BERLOKASI DI

Jalan KH. Mas Mansyur Rt 016/008 Kelurahan Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta

U

PT GRIYACERIA NUSA MEKAR

Jalan Penjernihan

J a la n

K H . M a s

M a n s y u r J a

la n K H

. M a s M a n s y u

r

GSB

GSB 10 m

10 m

6 m GS

B

Tapak Bangunan

(7)

Ruang Lingkup Penilaian

 Mengindentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang dinilai.

 Melakukan inspeksi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai.

 Menganalisa data-data yang didapat dilapangan dan data-data yang diberikan oleh pemberi tugas.

 Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi

yang digunakan dalam perhitungan.

 Menuangkan hasil analisa data pembanding,

perhitungan nilai, serta kesimpulan opini nilai dalam

laporan penilaian ini.

(8)

Definisi Nilai yang Digunakan

Dasar nilai yang dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar Penilaian ini mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia 2013 (SPI 2013) dan

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

(9)

Tanggal Penilaian

 Investigasi lapangan dilakukan pada tanggal 22

November 2013. Penilaian dibuat per tanggal

penilaian 22 November 2013.

(10)

Independensi Penilai

 Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Nilai Pasar Properti, KJPP XXX dan Rekan, bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan,

keuntungan pribadi dan tidak terafiliasi dengan PT.

GCNM.

 Laporan Pendapat Nilai Pasar Properti ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau

merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima

adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang

dihasilkan dari proses analisis penilaian Pendapat Nilai

Pasar Properti ini.

(11)

Asumsi dan Kondisi Pembatas

 Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah dan bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian-perjanjian khusus serta murni dari beban hutang atau hipotek.

 Dalam penilaian ini telah diabaikan beberapa bagian properti, yang menurut hemat kami memiliki nilai sangat minimal dan yang umumnya diklasifikasikan sebagai biaya operasional perusahaan.

 Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian hakekatnya mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset termasuk dalam lingkup penilaian, oleh karenanya, upaya memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijabarkan dalam laporan penilaian.

 Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun inspeksi yang kami lakukan tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi dan/atau struktur bangunan ataupun bagian- bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang mengandung kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain, ataupun rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko umur ekonomis bangunan. Oleh sebab itu kami mengasumsikan bahwa bangunan dan sarana pelengkap yang dinilai terbebas dari hal-hal tersebut diatas dan dengan demikian tidak akan mempengaruhi nilai.

 Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan, serta ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.

 Baik seluruh maupun sebagian dari isi Laporan ini tidak diijinkan untuk dipublikasikan melalui iklan, pemberitaan media, penjualan, atau media lainnya, tanpa seijin dari KJPP XXX dan Rekan.

 Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut dan pendapat mengenai kondisi, penggunaan dan hunian didasarkan hasil pengamatan pada tanggal tersebut.

 Nilai properti dilaporkan dalam satuan mata uang Indonesia (Rupiah).

 Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas kertas khusus berlogo dan atau dengan cap

huruf timbul KJPP XXX dan Rekan, dan ditandatangani oleh rekan yang secara resmi ditunjuk.

(12)

Analisis HBU

Properti yang dinilai berupa tanah kosong.

Peruntukkan yang diijinkan sesuai peta Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) DKI Jakarta yaitu

sebagai Karya Perkantoran dan Karya Perdagangan

(KKt/KPd).

(13)

Pendekatan Data Pasar

Subject

Jalan KH Mas Mansyur, Karet Tengsin Jalan KH.Mas Mansyur (depan citywalk), Karet Tengsin, Jakarta PusatJalan KH.Mas Mansyur (seberang Thamrin City), Tanah abang, Jakarta PusatJalan KH.Mas Mansyur (samping menara batavia), Karet Tengsin, Jakarta PusatJalan HR Rasuna Said (samping Allianz tower), Kuningan, Jakarta SelatanJalan Prof. Dr. Satrio (depan bank OCBC NISP), Kuningan, Jakarta Selatan

Kecamatan Tanah Abang Kecamatan Tanah Abang Kecamatan Tanah Abang Kecamatan Tanah Abang Kecamatan Tanah Abang Kecamatan Tanah Abang

Source Jakarta Pusat Bpk. Charles Gonzales (agent) Bpk. Leonard Saputra (agent) Bpk. Toni (agent) Bpk. Yasser (agent) Ibu Gin gin (agent)

Tel. No. Jakarta Pusat 0852 15026079 0817 6631814 0852 10194809 0858 85204799 0817 0122279

Distance ± 500 m sebelah Selatan dari properti ± 500 m sebelah Utara dari properti ± 500 m sebelah Selatan dari properti ± 1000 m sebelah Tenggara dari properti± 1000 m sebelah Tenggara dari properti

Location

persimpangan Jl.Mas mansyur-

Jl.karet pasar baru timur (persimpangan jalan )

Land area (Sqm) 11,087 38,285 1,300 10,733 15,000 39,000

Building Area (Sqm) - - - - - -

Title SHGB SHM SHM SHM dan SKT SHGB SHGB

Wide Road 23

(rencana diperlebar 46

m) 23 23 23 50 41

Shape Beraturan beraturan beraturan ngantong (lebar muka hanya 20 m) beraturan beraturan

Elevation Sama dng jalan Sama dng jalan Sama dng jalan Sama dng jalan Sama dng jalan Sama dng jalan

Zonning

Kkt/Kpd (KDB 40%, KLB 5, T 40 lantai)

Kkt/Kpd (KDB 60%, KLB 2,4, T 4

lantai) Wkt/Wdg

Kkt/Kpd (KDB 60%, KLB 2,4, T 4 lantai)

Wkt/Wdg(KDB 45%, KLB 4, T 32)

Wkt/Wdg (KDB 45%, KLB 7, T 70 lantai) Others

Total Price

indicated price/sqm 957,125,000,000 51,480,000,000 225,393,000,000 675,000,000,000 1,248,000,000,000

Status (Sold/Offer) offer offer Offer Offer Sold

Discount indication 15% 25% 0% 20% 0%

813,556,250,000 38,610,000,000 225,393,000,000 540,000,000,000 1,248,000,000,000

Tingkat kepercayaan 10% 0% 10% 0% 10%

Indicative discounted price 732,200,625,000 38,610,000,000 202,853,700,000 540,000,000,000 1,123,200,000,000

indicated price of building/SqM - - - - -

Indicative building value - - - - -

indincative land value/m2 19,125,000 29,700,000 18,900,000 36,000,000 28,800,000

Adjustment Analysis of Land Value per Sqm. 100% Rp 100% Rp 100% Rp 100% Rp 100% Rp

Time 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - Location 4.0% 765,000 6.0% 1,782,000 3.0% 567,000 -7.0% (2,520,000) -7.0% (2,016,000) Land area (Sqm) 7.0% 1,338,750 -40.0% (11,880,000) 0.0% - 0.0% - 5.0% 1,440,000 Title 1.0% 191,250 1.0% 297,000 5.0% 945,000 0.0% - 0.0% - Wide Road 0.0% - 0.0% - 0.0% - -5.0% (1,800,000) -7.0% (2,016,000) Shape 0.0% - 0.0% - 5.0% 945,000 0.0% - 0.0% - Elevation 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - Marketability 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - View Danau 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - Zonning 5.0% 956,250 10.0% 2,970,000 5.0% 945,000 3.0% 1,080,000 -7.0% (2,016,000) Others 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - 0.0% - Total 17.0% 3,251,250 -23.0% (6,831,000) 18.0% 3,402,000 -9.0% (3,240,000) -16.0% (4,608,000)

117% 77% 118% 91% 84%

Indication Adjusted Value 22,376,250 22,869,000 22,302,000 32,760,000 24,192,000

Weight of percentage 100% 25% 5,594,063 0% 40- 25% 5,575,50040 25% 8,190,00040 25% 6,048,00040

Indication of land value per Sqm 25,407,563

Rounded to 25,408,000

Total Market Value of land 281,698,496,000

Rounded to 281,698,000,000

bisa nego di atas 40 juta per meter terjual bulan lalu

VALUE ANALYSIS

Data 4 Address

depan jalan raya depan jalan raya depan jalan raya depan jalan raya depan jalan raya

Description Data 1 Data Data 2 Data 3

harga sudah nett 25 juta per meter, bisa nego tipis

harga sudah nett per meter 39 juta, bisa

nego tipis harga sudah nett 21 juta per meter

DATA

(14)

Asumsi-Asumsi Land Residual

1. Tanah diasumsikan dibangun Gedung Perkantoran, sesuai dengan peruntukan tata kota yaitu sebagai Karya Perkantoran dan Karya Perdagangan (KKt/KPd), dengan tinggi 30 lantai, luas bangunan 55.435 m ² .

2. Lama masa konstruksi adalah 2 tahun.

3. Biaya membangun diasumsikan :

- Building Rp. 7.700.000/m ² - Basement Rp. 3.500.000/m ²

- Investasi Mesin dan Peralatan sebesar Rp. 25.000.000.000

4. Jumlah area yang tersewa adalah sebesar 85% dari total luas bangunan.

5. Tarif sewa per meter persegi sebesar Rp 213.967,00 per bulan dan Service Charge per meter persegi adalah sebesar Rp90.000,00 per bulan;

diproyeksikan meningkat rata-rata sebesar 4,02% setiap tahun berikutnya 6. Tingkat hunian kantor diperhitungkan berdasarkan analisa tingkat hunian

untuk pasar perkantoran baru yang ada pada saat ini sebesar 80% dan diproyeksikan meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.

Biaya Operasional diasumsikan

(15)

Asumsi-Asumsi Land Residual

1. Biaya Operasional diasumsikan sebagai persentasi dari Total Pendapatan kecuali untuk Biaya Penggantian Baru (Reserve for Replacement), dengan rincian sebagai berikut:

- Biaya Gaji, Upah dan Tunjangan sebesar 17,52% dari Total Pendapatan.

- Biaya Utilitas sebesar 15,33% dari Total Pendapatan.

- Biaya Premi Asuransi sebesar 1,54% dari Total Pendapatan.

- Biaya PBB sebesar 2,98% dari Total Pendapatan.

- Biaya Administrasi sebesar 1,52% dari Total Pendapatan.

- Biaya Perizinan, Iklan dan Pemasaran sebesar 2,14% dari Total Pendapatan.

- Biaya Pemeliharaan sebesar 3,95% dari Total Pendapatan.

- Biaya Cadangan Penggantian Baru (Reserve for Replacement) sebesar Rp1.331.110.693,00.

2. Discount rate sebesar 12,74% dan Terminal Capitalization Rate sebesar 7,70%.

Berdasarkan analisis at

(16)

Tingkat Diskonto

(17)

Discounted Cash Flow

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Luas Bisa Disewakan 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75 47,119.75

Tingkat Hunian 2.00% 80% 82% 84% 86% 88% 88% 88% 88%

Tarif Naik

Sewa 4.02% 213,967 222,577 231,535 240,852 250,545 260,628 271,116 282,027 293,376 305,183 SC 4.02% 90,000 93,622 97,390 101,309 105,386 109,627 114,039 118,628 123,402 128,368

Jumlah Bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

Total Pendapatan

Sewa - - 104,734,543,517 111,673,123,215 119,000,544,608 126,736,867,013 134,903,134,511 140,332,057,777 145,979,457,863 151,854,126,958 SC - - 44,054,109,380 46,972,658,874 50,054,765,433 53,308,866,535 56,743,813,874 59,027,362,084 61,402,807,403 63,873,848,057

-

- 148,788,652,897 158,645,782,089 169,055,310,042 180,045,733,548 191,646,948,386 199,359,419,862 207,382,265,266 215,727,975,015

Biaya Operasional

Gaji, Upah & Tunjangan 17.52% - - 26,062,076,256 27,788,667,953 29,612,018,766 31,537,120,243 33,569,208,981 34,920,138,744 36,325,434,139 37,787,283,008 Utilitas 15.33% - - 22,813,823,715 24,325,221,280 25,921,318,368 27,606,484,404 29,385,303,320 30,567,859,659 31,798,005,757 33,077,656,773 Premi Asuransi 1.54% - - 2,289,788,931 2,441,485,615 2,601,683,462 2,770,821,025 2,949,358,385 3,068,049,774 3,191,517,674 3,319,954,309 PBB 2.98% - - 4,437,281,229 4,731,247,560 5,041,687,920 5,369,452,161 5,715,431,857 5,945,438,677 6,184,701,689 6,433,593,392 Administrasi 1.52% - - 2,268,116,557 2,418,377,464 2,577,059,072 2,744,595,783 2,921,443,324 3,039,011,324 3,161,310,626 3,288,531,635 Perijinan, Iklan & Pemasaran 2.14% - - 3,177,346,657 3,387,843,330 3,610,136,349 3,844,834,256 4,092,575,468 4,257,273,481 4,428,599,456 4,606,820,123 Pemeliharaan 3.95% - - 5,882,112,088 6,271,797,307 6,683,320,693 7,117,808,819 7,576,443,565 7,881,343,306 8,198,513,164 8,528,446,927

Reserve for replacement 1,331,110,693 1,331,110,693 1,331,110,693 1,331,110,693 1,331,110,693 1,331,110,693 1,331,110,693 1,331,110,693 44.98% - - 68,261,656,125 72,695,751,201 77,378,335,323 82,322,227,384 87,540,875,592 91,010,225,656 94,619,193,198 98,373,396,859

Pendapatan Bersih (NOI) - - 80,526,996,772 85,950,030,888 91,676,974,718 97,723,506,164 104,106,072,794 108,349,194,205 112,763,072,068 117,354,578,156

Terminal Value 1,354,356,844,824

Terminal Cap Rate 8.66%

growth 4.07%

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

DR 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74% 12.74%

DF 0.887006493 0.786780519 0.697879429 0.619023585 0.549077939 0.487035697 0.432003826 0.383190198 0.339892194 0.301486583

PV NOI - - 56,198,134,512 53,205,096,231 50,337,804,338 47,594,835,955 44,974,221,732 41,518,349,234 38,327,287,985 35,380,830,788

PV TV 408,320,417,542

Nilai Properti 775,856,978,318

Biaya Membangun Baru 477,719,166,667

Nilai Tanah 298,137,811,652

Pembulatan 298,138,000,000

Tahun

(18)