국토교통부의 도시재생선도지역 공모지침에 의하면 도시재생선도지 역으로 선정되기 위해서는 인구감소, 산업이탈, 건축물 노후화의 기준을 만족하는 개선이 시급한 쇠퇴 지역이어야 한다. 인구 분야에서는 최근 30년간 인구가 가장 많았던 시기와 비교하여 20퍼센트 이상 인구가 감소 해야 하며1), 산업경제 분야에서는 최근 10년간 총 사업체 수가 가장 많 았던 시기와 비교하여 5퍼센트 이상 총 사업체 수가 감소한 지역이어야 한다. 마지막으로 물리적 환경과 관련하여 전체 건축물 중 준공된 후 20 년 이상 지난, 즉 공모 당시 기준으로 1994년 이전 준공된 건축물이 차 지하는 비율이 50퍼센트 이상인 지역이어야 한다.
자료: 서울특별시 (2015)
1) 2014년 도시재생선도지역 지정 공모에서는 7개년도(1980년, 1985년, 1990년, 1995 년, 2000년, 2005년, 2010년) 자료 중 최대치 대비 2010년 인구가 20% 이상 감소 여부 를 확인하였다.
창신숭인 지역의 경우 봉제 산업이 위축되면서 인구도 함께 큰 폭으 로 감소하였다. 1980년 인구 수 67,531명에서 2010년에는 30,785명으로 54.4%가 감소하여 인구 유출이 심각하며 게다가 젊은 세대가 지역을 떠 나면서 고령화가 빠르게 진행되고 있는 상황이다. 활성화계획 상 창신숭 인 지역의 동 별 인구 분포를 살펴보면 창신 2동의 인구가 전체 4개 행 정동 중 33.3%로 가장 많은 주민들이 살고 있으며 전반적으로 65세 이 상 고령자가 14% 내외로 고령화가 상당히 진행되었음을 알 수 있다.
산업과 관련해서는 2001년 사업체수가 3,951개에서 2011년 3,695개로 6.5%가 감소하여 산업의 이탈이 발생했다. 창신동은 1950년대 이후 피난 민들이 판잣집을 짓고 의류를 생산한 것을 시작으로 1970년대 이후 이농 현상과 평화시장 봉제공장의 이전, 확산에 따른 수요 급등으로 영세 하 청업체들이 창신동으로 더 많이 유입되었다. 이러한 역사 속에서 창신숭 인 지역은 현재 국내 최대 의류시장인 동대문 패션타운의 배후지로 최소 1000여 개의 봉제업체가 자리잡고 있다. 하지만 중국 생산 공장의 저렴 한 인건비와 물류산업 발전에 따른 운송료 절감으로 중국 공장으로의 OEM이 활성화되며 산업 경쟁력이 약화되어 있는 상태이다. 창신숭인 지 역의 봉제 작업 공간은 평균 61.7㎡로 서울특별시내 봉제업체 중 가장 비좁아 열악하며 2013년 폐업률은 12.5%로 2012년 대비 93.1%의 봉제업 체가 이익이 감소했다.(서울특별시, 2018) 구체적으로 지역 내 산업 환경 은 봉제산업을 중심으로 제조시설과 상권이 혼재되어 있는 가운데 창신 2동과 숭인 1동은 제조업, 창신 1동은 도매및소매업의 비중이 가장 높으 며 창신동 3은 산업 특성이 모호한 것으로 나타난다. 이는 창신 2동과 숭인 1동을 중심으로 봉제업체들이 집적되어 있고, 창신 1동에는 창신시 장이 위치해 있는 특성 때문이다. 봉제 공장의 경우, 5~6인 규모의 종합 공장은 창신동 진입부에 분포하며, 경사가 심해지는 동네 안 쪽으로는 아래 지대의 종합 공장에서 일감을 받아 재봉만을 분업화하여 담당하는 가정집들이 있다. 또, 여전히 대다수의 업체가 개인주택 한 켠에서 가내 수공업 형태로 작업하고 현금으로 대금을 결제하며, 봉제업체의 약 20%
정도만이 사업자등록을 한 것으로 추산되어 정확한 현황 파악이 어렵다 는 한계가 있다.(서울특별시, 2018)
구분 창신 1동 창신 2동 창신 3동 숭인 1동
단독주택 254 728 219 537
다세대다가구 129 376 71 176
아파트 14 24 71 11
주택 합계 397 1,128 319 724
과소필지
비율 58.7% 68.3% 48.2% 56.7%
20년 이상
건축물 비율 77.1% 76.6% 86.0% 82.4%
표 4 창신숭인 주택 현황
자료: 서울특별시 (2015)
또, 창신숭인 지역은 전체 건축물 수 2,969개 중 2,216개가 준공 20 년 이상되어 총 74.64%가 노후 건축물에 해당하여 주거 환경이 악화되 어 가는 지역이다. 창신숭인 지역은 구릉지에 입지해 있고, 여전히 비좁 은 골목길에 다가구, 다세대 주택이 밀집되어 있고, 노후되었으며 기반 시설이 열악하다. 도시재생사업 추진 당시 창신숭인 지역의 쇠퇴도를 확 인해보면 쪽방촌, 무허가, 공폐가 등 20년 이상 노후 건축물이 약 70%이 며, 2000년대 노후 건축물이 38.9%에서 2010년 74.6%로 증가하였다. 또, 폭원 4m 미만 도로에 접한 건축물이 40.6%이고, 지형의 54%가 경사도 10도 이상으로 도로사정으로 인한 건축 신축 불가 필지가 다수이다. 한 편, 창신 2동에 단독 주택이 많은 것은 창신 2동에 봉제인들이 밀집되어 있는 것과 연관되는데, 단독 주택의 저층부는 원하청공장, 상부층은 가
내수공업을 하는 형태가 주를 이루고 있다. 창신 3동의 경우 다른 행정 동에 비해 아파트의 비율이 높은데, 이러한 특성이 반영되어 창신 3동의 창신 11구역만 재개발 추진위원회가 구성되기도 하였다.