TAP GHl CONG THIfliNC
PHAP LUAT VE HOAT DONG MUA BAN NHA d CHUNG Clf HINH THANH TRONG Tl/ONG LAI:
MOT SO BAT CAP VA GIAI PHAP HOAN THIEN
• CHE VAN TRUNG
TOM TAT:
Bai nghi6n cilu « n h gia thifc trang cSc quy dinh cua phap luat ve mua ban nha d chung cU hinh thanh trong Mong lai, tir id de xua't hudng giai quye't phii hop vdi xu hudng chung, dung hda Idi ich cua ca nhan, td chiJc va Nha niTdc.
Tir khda: Mua ban nha d chung ciT, thiTOng nhan kinh doanh, bat dong san, quy dinh phap luat.
1. D j t van 46
Nhu cau cd nha d 1^ mot trong nhifng nhu cau bifc thie't cua moi ngudi dan. Tnfdc nhiJng ap life dSt ra ve sif thu hep dien tich da't sii'dung va kha nang tdi chinh cua moi ngUdi dan, cd the tha'y, hi^n nay nha d chung cif di/dc xem la xu hirdng Ufa chon to'i ifu vii pho bi^'n dac biel lii tai cac thiinh phd' Idn nhu" Ha Noi, Thanh pho Ho Chi Minh.... Vdi nhu cau von dau tif kha Idn doi vdi cac dif an xay dUng chung cif thifdng mai ciing nhu* kha nang lai chinh cua khach hang, viec li/a chgn viec giao ke't hdp dong mua ban chung cir hinh thanh trong tddng lai Ird nen ngay cang phd bien va dap diJng du'dc mong muon, nhu cau cija chu the kinh doanh va ciia khach hang. Khang dmh sir dieu chinh cua phap luat ddi vdi quan he
mua ban nha d chung cuhinh thiinh Irong tiTdng lai 111 can thiet. Tuy nhien, thirc tien thirc hien cac quy dmh cua phap lual cho tha'y, phap luat diiu chmh quan he mua ban nha 6 chung cif dii'boc 16 nhieu bat cap Idn. nhif: ( i ) „ e , , 8 - ^ ^ i ^ ^ - ^ , ^ phap luat.rong dieu chinh quan he mua ban nha d Chung cif da khong cdn phii h«p, i,,, ^ , „ thiva khong phan anh diing ,h,c,i8„ pha, , , ; . „ va tam quan trong ciia hoat done nav .r„„ - k i n h t ^ p h . p l u ^ v l h d p d . a , ^ ! ^ - ' ^ - ; nhieu han che dan den thuc tegay kh. jt, '°
c . c c h a t h d t ™ g v i e c t h . c h i e : c C ; ^ : ; ; ^ vu va ho,t dpng g.Si , „ , , - , ,^^„^ ^ J •-f'' quan co tham qu>cntrenthUcte'-, (,i) q„j|, " "
ban nha d chung cir hien nay bi diJu chi if "'"'' luc bdi cac van ban qu\ pham phap luat nil "^""^
46 So 14 - Thang 6/2020
iUAT
Kinh doanh bat dong san, Luat Nha d 2014, Luat x a y du-ng 2014, Luat Dat dai 2013, Luat Bao vg quyen Idi ngu'di tieu dung. . Ben canh do, do tac d6ng cua nhffng yeu to' chu quan va khach quan cua xu the hoi nhSp quo'c te* ve mpi mat, sff thay doi trong chinh sach quan ly, siJ dung da't dai, chinh sach ve nha d tac dgng lam eho cac quan he xa hoi li6n quan de'n boat ddng mua ban nha d ehung eff co sff thay d^l va phat sinh mdi, nha't thi6't can phai co nhffng quy dinh eu the cua phap luat kip thdi dieu chinh. Dieu nay dan de'n kha nang cd sff chong cheo, mau thuin trong cac quy dinh eua phap luat la khd tranh khdi can phai dffdc khac phuc kip thdi trong bo'i canh hoi nhap hien nay.
2. Quan di^'ni v^ boat dong mua ban chung cii hinh thanh trong tiftfng lai va ndi dung phap lu^t khi dieu chinh ve ho^t dong mua ban nha
& chung eff hinh thanh trong tvtdng lai.
Difa tr^n nhifng kie'n thiJe va tinh thin cua Phap luat Viet Nam ve nha 6, ve boat dong kinh doanh ba't dpng san, tac gia xay dffng khai niem ve nh^ d chung eff hinh thanh trong tffdng lai nhff sau: "Nhd d chung cuh'inh thanh trong tUdng lai Id nhd chung cU dang trong qud trinh xdy dUng, chua dUdc nghiem thu tai thdi diem giao ket hdp dong bdn cdn ho chung cU cua chu dau tU".
Khai niem nay mot mat, ke thffa noi dung khai niem nha ehung eff theo phap luSt hien hanh dffdi gdc dp mo ta chi tiet dae diem phap ly ed ban eua nha ehung eff, mat khac xac dinb thdi diem lam ed sd, tieu chi eho chung cif hinh thanh trong tffdng lai ma phap luat hien tai chffa giai quye't dffdc. Tff dac diem cua nha d chung eff hinh thanh trong tffdng lai, ta ed the khai niem ve boat dpng mua ban nha chung eff hinh thanh trong tffdng lai nhff sau: "Hoat dong mua bdn nhd chung cu hinh thdnh trong tiidng lai la hoat dong thifdng mai theo dd, ben bdn (chu dau tu) giao ket hdp dong mua bdn cdn ho chung cU chua dUdc nghiem thu vdi khdch hdng (ben mua) d thdi diem hien tai, viec giao chung cu se dUdc thuc hien d tuang lai, ngUdi mua cd nghia vu thdnh todn tien mua chung cU iheo thoa thuan trong hdp dong mua bdn".
Phap luat ve boat ddng mua ban nha d chung eff hinh hanh trong tffdng lai la tong hdp cac quy pham phap luat do cd quan nha nffdc cd tham quyen ban hanh nhSm dilu chinh eae moi quan he xa hoi xay ra ed lien quan den boat dgng nay.
Tiiy vao nhdm quan he xa hoi pha sinh cd lien quan, ed the nhdm eae quy dinh cua phap luat khi dieu ehinh ve hdp ddng mua an nha d chung eff hinh thanh trong tu:dng lai thanh nhffng noi dung sau: (i) nhdm quy pham phap luat quy dinh ve dieu kien chii the trong quan he phap luat mua ban nha d chung eff; (ii) nhdm quy pham phap luat quy dinh ve dieu kien md ban chung eff hinh thanh trong tffdng lai (do'i tffdng hdp dong); (iii) nhdm quy pham phap luat dieu chinh ve quyen va nghia vu eua ben ban va ben mua trong hdp ddng (thffc hien hdp dong); (iv) Nhdm quy pham phiip luat ve quan ly nha nffdc do'i vdi boat dpng mua, ban nha d chung eff.
3. Danh gia thffc trang phap lu^t boat dOng mua ban nha d chung eff hinh thanh trong tffdng lai
Thd nha't, quy dinh ve dieu kien thffe hiSn mua ban ehung eff hinh thanh trong tffdng lai. Hoat dgng mua ban chung eff la mdt ndi dung trong boat ddng kinh doanh ba't dgng san, vi vay, dieu kien nha dau tff thffe hien mua ban nha chung eff la mdt trong nhiTng ngi dung quy dinh ve dieu kien kinh doanh ba't dpng san. Theo do, Luat Kmh doanh bS't ddng san quy dinh dieu kien cua to ehffc, ca nhan kinh doanh bat ddng san dffdc quy dinh nhff sau: "To ehffc, ca nhan kinh doanh ba't dpng san phai thanh lap doanh nghiep hoac hdp tac xa (sau day gpi chung la doanh nghiep) va cd vd'n phap dinh khdng dffdc thap hdn 20 ty dong, quy dinh nay khdng bat bupe dd'i vdi trffdng hdp td chffe. hd gia dinh, ea nhan ban, chuyen nhffdng, cho thue, eho thue mua ba't ddng san quy md nhd, khdng thffdng xuyen thi khdng phai thanh lap doanh nghiep nhffng phai ke khai nop thue'theo quy dmh cua phap luat"';
Hffdng dan chi tiet Luat Kmh doanh bat ddng san, Nghi djnh so 76/2015/ND-CP quy dinh nhff sau: "To' chffe, ca nhan kinh doanh bat dpng san phai thanh lap doanh nghiep theo quy dinh cua
So 1 4 - T h d n g 6/2020 47
TAP CHi CONG THlAlNG
phap luat ve doanh nghiep hoac hdp tac xa theo quy dinh cua phap luat ve hdp tac xa (sau day gpi ehung la doanh nghiep) va phai cd vd'n phap dinb khdng dffpe thap hdn 20 ty dong. Doanh nghiep kinh doanh ba't ddng san thupc dien cd von phap dinh quy dinh tren phai chiu trach nhiem ve tinh trung thffc, chinh xac cua sd' vd'n phap dinh. mffc vd'n phap dmh nay dffpe xac dinh can eff vao so' vd'n dieu 16 cua doanh nghiep, hdp tae xa theo quy dinh cua phap luat ve doanh nghiep, phap luat ve hdp tac xa. Doanh nghiep, hdp tac xa khdng phai lam thu tuc dang ky xac nhan ve mffc vd'n phap dinh"-.
Quy dinh nay hien nay da the hien nhffng bat cap khdng cbi d gdc dd tinh than phap luat ma cdn tao nen nhieu rui ro phap ly cho chu the, dac biet la ben mua can bp ehung eff dffdc the hien nhff sau:
(i) Quy dinh nay da pha v3 nhffng quan diem chung nha't ve vd'n phap dinh theo phap luat Viet Nam theo dd, vd'n phap dinh la mffc vd'n td'i thieu phai ed de thanh ISp cdng ty do phap luat quy dinh dd'i vdi mot so' nganh nghe^. Ra soat eae quy dinb ciia phap luat lien quan de'n nganh nghe kinh doanh yeu eau vd'n phap dinh. chiing ta cd the de dang nhan tha'y, viec quy dinb mffc vd'n phap dinh ludn phai cd cd sd dffa tren nguyen tdc dam bao thffc hien nghia vu eiia chu the kinh doanh, bao ve quyen va Idi ieh cua ngi/di tieu duiing va dam bao on dinh thi tri/dng tai ehinh. Vi vay, thffdng nhan kinh doanh eae nganh nghe phai ed vd'n phap dmh budc phai chffng mmh vd'n bang nhieu each, thdng qua td cbffc tin diing hoac k> quy...
Tuy nhien dd'i vdi thffdng nhan kinh doanh ba't ddng san lai quy dinh vd'n phap dinh khdng can chffng minh ma chi can khai bao dffa tren vd'n dieu le it nha't 20 ty ddng. Dieu nay khien cho quy dinb vd'n phap dinh cua Luat Kinh doanh bat ddng san khdng cd y nghia tren thffc te', vi eae chu the cd quyen khai bao mffe vd'n ao ma khdng bi kiem soat.
(li) Hoat ddng kinh doanh bat ddng san cd ndi dung rat rdng bao gdm boat ddng xay dffng dff an nha de dn, eho thue. dieh vu tff va'n . Viec quy dinh chung \d'n phap dinh cho nganh nghe nay
ndi ehung la khdng hdp ly- T . c g.a cno rang, phap luat cin thie't quy dinh ve vdn pf^-p -inh cho mdt so' ndi duna kinh doanh. it nhat la doi vdi hoat ddng mua an chung eff bdi nhffng dff an Chung eff cd vdn dau tif kha Idn, nang Iffc quan ly, lanh dao, sff dung lao dpng va dae biet la mffc do anh hffdng quyen Idi cua ngffdi mua la ra^ Idn.
Viec xac dmh mffc vdn phap dinh khdng co dinh ma linh boat dffa tren dien tich mat bSng, sd' tang, vi tri va quy md, mffc dp dau tff (binh dan hay cao cap).. Va tat nhien, mffc vdn nay phai dffdc chffng minh va duy tri mdt mffc theo ty le nhS't dinh trong sud't qua trinh thi/c hien dff an.
Thd hai, lien quan de'n phap luat ve xay dffng, dang ky hdp ddng mHu va hinh thffc hdp ddng mua ban nha chung eff. Phap luat Viet Nam the hien nhffng tinh than chung nhff sau-*:
1) Thffdng nhan hoat dgng thffdng mai cd quyen Iffa chpn, soan thao va phat hanh hdp ddng mau theo nhu cau va dieu kien kinh doanh ciia minh;
2) Dd'i vdi nhffng hang hoa, dich vu thie't ye'u, phap luat se ban hanh hdp ddng mlu nham dinh hffdng va bao ve quyen Ipi ngffdi lieu dung.
3) Trong mot sd trffdng hdp do phap luat quy dinh, thffdng nhan phai hoan tat mot sd eae thu tuc ve quan ly nha nffde nhif dang ky ve hpp ddng miu trffdc trffdc khi thffc hien giao ke't hdp ddng vdi kbaeh hang.
Dd'i vdi hoat dong mua ban chung eff hinh thanh trong tffdng lai. phap luat Viet Nam quy dinh day la giao dieh bat bupc phai cd hdp ddng mlu, Theo dd. mlu hdp ddng mua ban nha, cdng trinh xay dffng co sa'n, hinh thanh trong tffdng lai theo mau sd 01 quy dinh tai phu luc kem theo Nghi dinh so' 76/20!5/ND-CP. Ben canh dd phap luat cdn quy dinh boat dong mua ban nha ehung eff(kdcdehungcffcd san va Chung cuhinh thanh trong tifdng lai) budc phai dSng ky hdp ddng mlu vdi Cd quan quan !> chuyen nganh la Sd Cdno
Thffdng'. ^ Tdc gia ddng y vdi quan di^m ciia phap iu~,
ve nhffng quy djnh nay. tu\ "hien. phap lugj"?- dieu chinh ve hdp ddng mau trong mua ba v, ' eff da bdc 16 mot so' bat cap sau ^
48 So 14-Thdng 6/2020
IUAT
Thii nhat, hdp ddng mlu trong mua bdn ehung eff hinh thanh trong tffdng lai hien nay khdng dffdc quy dinh rieng ma tich hdp tai ndi dung hdp ddng mau ve hdp ddng mua ban nha, cdng trinh xay dffng cd san, hinh thanh trong tffdng lai theo Mlu so' 01, quy dinh tai phu luc ban hanh kem theo Nghi dinh sd 76/2015/ND-CP. Trong khi dd, Dieu 7 Luat Kinh doanh ba't dgng san quy dinh each ap dung npi dung hdp ddng mlu ehi la de tham khao trong ky ke't hdp ddng, ehi can dam bao cd day du ndi dung theo dieu 18 Lu3t Kinh doanh ba't ddng san va cho phep thoa thuSn khdng trai vdi quy dinh cua phap luat*"'. Mac du vay, ndi dung dieu khoan cua hdp ddng M3u sd'Ol lai tinh bat budc phai cd trong hdp ddng, vi du nhff: tie'n dd dau tff, sff dung lien dau tff, trach nhiem do bi pham, hieu Iffc cua hdp ddng, va'n de giai quye't tranh cha'p, Didu nay da tao nen mot sff khdng thd'ng nha't, gay khd khan cho qua trinh thffe hien phap luat.
Vi phap luat bau nhff da khdng tach bach dffdc dau la quy dinh bat budc phai cd trong hdp ddng, dau la sff tuy nghi cua chu the kbi soan thao, thffdng thao hdp ddng dd'i vdi nhiJng giao dich cd hdp ddng mau the nay. Nhin vao npi dung cua hdp ddng Mausd'Oi, cd kha nhieu dieu khoan ca biet danh rieng cho trffdng hdp mua ba't ddng san hinh thanh trong tffdng lai. Tac gia cho rang.
nhffng npi dung nay cd trong hdp ddng nen la didu khoan bat huge chff khdng phai mang gia tri tham khao nhff da neu tai Khoan 1 Dieu 7 Nghi dinhsd76/2015/ND-CP^
Thii hai, lien quan de'n hinh thffe hdp ddng, Luat Kinh doanh bat dgng san quy dinh: "Hdp ddng kinh doanh bat ddng san phai dffdc lap thanh vfln ban, vi6c cdng chffng do ede bdn thoa thuan, trff hdp ddng mua ban, thue mua nha.
cdng trinh xay dffng, hdp ddng chuyen nhffdng quyen sff dung da't ma cac ben la hd gia dinh, ca nhan quy dinh tai Khoan 2 Dieu 10 cua luat nay thi phai cdng chffng hoac chffng thffc"^; Tuy nhien, cung quy dinh ve hinh thffc giao dich mua ban nha d thffdng mai thi Luat Nha 6 2014 lai cd quy dinh khdc hdn: trffdng hdp mua bdn, tang cho, ddi gdp vd'n, thd cha'p nha d, chuyen nhffdng hdp ddng mua an nha d thffdng mai thi phai thffc
hien cdng chffng chffng thffe"^. Nhff vay, da cd xung dot phdp luat, ciing dieu chinh quan he, da cd hai quy dinh tai hai van ban quy pham phdp luat khac nhau. Thffc te, eae ehu the kinh doanh nha d thu'dng mai van dung theo Luat Kinh doanh ba^t dpng san, theo dd, eae hdp ddng ban chung eff khdng can edng ehffng, ed sd eua viec ap dung tren xua't phdt tff quy dinh tai pham vi dieu chinh ctia Luat Nha d theo dd, Luat Nha d quy dinh nhff sau:
"Luat nay quy dinh ve sd hiJu, phdt trien, quan ly, sff dung nha d; giao dich ve nha 6; quan ly nha nffdc ve nha d tai Viet Nam. Dd'i vdi giao dieh mua bdn, eho thue, eho thue mua nha d thffdng mai cua ede doanh nghiep, hdp tac xa kinh doanh ba't ddng san thi thffc hien theo quy dinh eua phap luat ve kinh doanh bat ddng san"'°.
Tdc gia cho rdng, ehu the ed ehffc nang kinh doanh nha d chung eff khi giao ke't hdp ddng khdng can phai cdng chffng Id mot quy dinh hdp ly. Day la loai hdp ddng di/dc dang ky va cd sff ddng y eua cd quan nha nffdc cd tham quyen trffdc khi phdt hanh de'n ngffdi tieu diing, quy dmh nay ddn gian hda thu tue hanh ehinh eho ehu dau tff. Tuy nhien, can phai thay doi cdch dieu chinh eua Luat Nha d de cd sff thd'ng nha't, tranh gay hoang mang, khd ap dung cho cac chii the.
Thii ba, phdp luat ve dd'i tffdng ctia hdp ddng mua ban nha d chung eff. Nha d ehung eff vdi tff cdch la nha d theo Luat Nha d, la bat ddng san theo Luat Kinh doanh ba't ddng san, viee mua ban can hd chung eff phai tuan thu ede dieu kien ve nha d dffdc phep giao dieh va dieu kien bat dpng san dffdc dffa vao kinh doanh. Ddi tu'dng cua hpp ddng mua ban nay la nha chung eff binh thanh trong tffdng lai, dieu kien de dffdc md ban ham chffa dieu kien ve ddi tffdng hdp ddng nhff sau:
(i) Phap luat hien hanh quy dinh dieu kien ba't dpng san trffdc khi md an phai dam bao cac dieu kien sau: "Trffdng hdp la nha chung eff, tda nha hdn hdp ed mue dich de d hinh thanh trong tffdng lai thi phai ed bien ban nghiem thu da hoan thanh xong phan mong eua tda nha dd; trffdc khi ban, cho thue mua nhd d hinh thanh trong tffdng lai.
chu dau tff phai cd van ban thdng bdo cho cdquan
So 14-Thdng 6/2020 49
TAP CHJ CQNG THlflfNG
quan ly nha d cap tinh ve viec nha d dii dieu kien dffpe ban, cho thud mua"."
(ii) B6n canh dd, "chu dau t\i dff an bat ddng san trffde khi bdn, cho thue mua nha d binh thanh trong tffdng lai phai du'dc ngan bang thffdng mai cd du ndng lu'c thffc hien bao lanb nghTa vu tai chinh eua chu dau tff dd'i vdi khdch hang khi chu dau tff khdng ban giao nha d theo diing tie'n do da cam ke't vdi khach hang'"'-. Trong thdi han 15 ngay ke tff ngay nhan dffdc thdng bao, cd quan quan ly nha d cd'p tinh cd traeh nhiem tra Idi bang van ban cho chu dau tff ve nha d du dieu kien d\i0c ban, cho thue mua; trffdng hdp khdng du dieu kien phai neu rd ly do.
(iii) Dieu kien mua bdn can hd chung eff dffdc quy dinh tai Dieu 118 Luat Nha d 2014, quy dinh giao dich ve nha d hinh thanh trong tffdng lai khdng bat bupe phai ed Gia'y chffng nhln.
Thffc te cho tha'y, viee md bdn can ho chung eff khi ehffa du dieu kien thffdng xuy6n xay ra bdi chu dau tff can ngudn vd'n. ngifdi mua cung thffc sff can mot giao dich nham xdc lap ban dau chu quyen dd'i vdi mdt can hd trong tu'dng lai de yen tSm. Didu nay ddn de'n kha nang hdp ddng cd the bi vd hidu vi dd'i tffdng hang hda ehffa dffdc phep giao dich. Ve phia chu dau tff, phai ed nghia vu hoan tra tien da nhan eho ngffdi mua. Tuy nhien.
thiet hai Idn van thupc ve ngifdi mua khdng chi vd vEit eha't va tinh than trong giao dich mua an chung cu", so'tien phai tra cho ehu diu tff ban dau nham thie't lap hdp ddng kha Idn dd'i vdi ngffdi mua, cd thd bp phai vay cac td ehffc tin dung va tra lai de cd kha nang thie't lap hdp ddng. Vi vay, phap luat ve yeu eau bdi thifdng thiet hai theo sff ehffng minh cua ngffdi mua cd tinh den sff bien dpng gia tri cua luat can thie't quy dinh ve quyen buy hdp ddng cho ngffdi mua tai Luat Kinh doanh ba't ddng san nham nang cao y thffc trach biem ve phia chii dau tff.
Thif tu, lien quan de'n nghia vu thanh toan.
Dd'i vdi chung eff binh thanh trong tffdng lai. \iee quy dinh vd thdi han va ban mffc thanh toan la can thie't nham bao ve quyen Idi ciia ngffdi mua trong giao djch nhffng vIn dam bao ngudn vd'n dau tff cho boat ddng xay dffng cdng trinh chung
eff theo tie'n dd. Luat Kinh doanh bat ddng san quy dmh nhif sau: "Viec thanh toan trong mua ban, thue mua ba't dong san hinh thanh trong tffdng lai dffdc thffc hien nhidu lan, lan dau khdng qua 30% gid tri hpp ddng''. Ben canh quy dinh tren. Luat Kinh doanh bat dpng san cdn quy dinh cam dd'i vdi hanh vi "Huy dgng. chiem dung vdn trdi phep; sff dung vdn huy dgng cua td ehffc.
ed nhan va tien ffng trffdc cua ben mua, ben thue, ben thue mua ba't ddng san hinh thanh trong tu'dng lai khdng diing muc dich theo cam ke't"'-'. Tinh than cua phap luat kinh doanh bd't dpng san la hpp ly. tuy nhien, can thiet phai lam rd the nao la huy dpng, chiem dung vd'n trdi phep theo Luat Kinh doanh bat dpng san va quy dinh nhffng cd che giam sat tai chinh eua chu dau tff. Thffe te'cho tha'y. khi giao ke't hdp ddng, chu dau tff thffdng thu diing mffc to'i da la 30%, dieu nay khdng ed gi vi pham nhffng dang ndi la trffde khi giao ke't hdp ddng, chu dau til thffdng diing hdp ddng dat cpe, phi giff chd hoac phi ffu tien mua can hd, ta't nhien mffc phi nay khdng it. Cac giao dieh nay the hien sff tu do y chi cua ca hai, eho de'n khi giao ke't hdp ddng, mffc tien ngffdi mua da nop thffc te' eao hdn ra't nhidu so vdi con sd 30% theo quy dinh. Ngffdi mua vln phai chd'p nhan thffc te nay vi ai cung mong mudn cd dffdc quyen ffu tien mua can hp. Dieu nay vd hinh ehung lam cho quy dinh ve han miic thanh todn 30% trd nen khdng cd gia iri neu phap luat vIn thffa nhan tinh hdp phap cua nhflng thoa thuan giff chd hoac ffu tien mua can ho.
4. Mgt so giai phap hoan thien phap lu^t v^
mua ban nha d chung eff hinh thanh trone
tufrfng lai ^ Thiinhd-i. sffa ddi didu 10 Luat Kinh doanh ba't
dgng san ve mffe von phap dinh theo hifdng' (i) Quy dinh mffe vd'n phap dinh khong chunc cho ta't ea eae ndi dung boat dpng ma difa tren tffng hoat ddng, cu the la boat ddng kinh doanh dff an eh eff, mdt sd boat ddng khac nhif moi gidi ih' kh""^
can thie't; (li) Mffe vd'n phap dinh phai duu i,°"^
minh b^ng nhieu each nhff tbdne una i,-
^ •, J ^ • liiv hoac dam bao cua ede to chffe tin duns- in,, v.'
- &• >'U) M ile v d ' n
phap dmh nay se khdng ed dinh ma Idn k ' "ay nhd 50 So 14-Thdng 6/2020
IUAT
tuy thudc vao quy md, dien tich da't sff dung, vd'n dau tff... va phai dffdc duy tri mot ty le phan tram nhat dinh tiiy vao vd'n phdp dinh sud't qud trinh thffc hien dff an va kinh doanh mua ban can ho, ed ed chd' giam sdt chat ehe cua ed quan quan IjJ chuyen nganh 6 dia phffPng.
Thd hai, tic gia de xud't xay difng, ban hanh hdp ddng mau bd sung vao danh mue Hdp ddng m l u Nghi dinh sd 76/2015/ND - CP rieng cho boat ddng mua ban chung eff hinh thanh trong tffdng lai. Bdi day la cdc giao dich trd nen pho bie^n, cd gid tri eao, thiet hai, rui ro cao cho ngffdi tidu diing va cd the anh hffdng de'n thi trffdng tai chinh va ede chinh sach phat trien nha d cua Nha nffdc. Viec xay dffng hdp ddng mau cho boat ddng mua dn ehung eff hinh thanh trong tffdng lai phai tudn thii nhffng nguyen tSc sau: (i) khdng cho phep them dieu khoan tiiy nghi vd nghia vu cua ngffdi mua; (ii) khdng xem hdp ddng mlu mang tinh tham khao ma dd la nhffng dieu khoan It nha't bat bupe phai ed trong hdp ddng, tinh than nay phdi dffdc ghi nhan cu the tai didu khoan ap dung hdp ddng mau, khdng nen quy dinh nhff hien nay;
(iii) ghi nhan cd che bdo ve quyen Ipi ngffdi tieu diing theo phap luat bao ve quyen Idi ngffdi tieu dijng va quyen Iffa ehgn phffdng thffc giai quye't tranh cha'p thudc ve ngffdi tieu dung.
Ddng thdi, sffa ddi, bd sung dieu 7 Nghi dinh sd 76/2015/ND- CP, theo dd quy dinh: npi dung cua hdp ddng mlu la didu kien td'i thieu ba't huge phai ed trong hdp ddng; chu dau tff phai dam bao nhffng quyen Idi td'i thieuu ma hdp ddng mlu va phap luat da quy dinh cho kbaeh hang trong quan he hdp ddng. Vdi quy dinh nay, ta't ca cac hdp ddng mlu dffdc quy djnh khdng cdn mang gid tri tham khao nhff phap luat hien hdnh ma dd la nhffng quy djnh phap luat khung td'i thieu phai ed
trong hdp ddng mua an chung eff hinh thanh trong tffdng lai.
Thd ba. lidn quan den quy dinh ve edng chffng hdp ddng mua ban nha d ndi ehung, tae gia de xua't bai bo Khoan 1 Didu 122 LuSt Nha d 2014 quy dinh ve dieu kien phdi cdng ehffng giao dieh ve nha d thffdng mai de thd'ng nha't vdi tinh than cua Luat Kinh doanh bat ddng san 2014. Vdi tff cdch la luat chuyen nganh quy dinb ve giao dich dd'i vdi dd'i tffdng la nha d thi khdng nen dieu chinh nha d thffdng mai trong dieu khoan nay nham tao thuan Idi khi trien khai thffe hien phdp luat tren thffe te.
Thd tu, lien quan de'n ban mffe thanh todn trong hdp ddng mua bdn chung eff hinh thanh trong tffdng lai, tde gia de nghi bo sung: (i) giai thich the'ndo la huy ddng vd'n trai phep; (ii) sffa ddi Khoan 1 Dieu 57 Luat Kmh doanh ba't ddng san nhff sau: "Viec thanh toan trong mua ban, thud mua ba't ddng san hinh thanh trong tffdng lai dffdc thffc hien nhieu lan, lan dau khdng qua 30% gid tri hdp ddng ke ca eae khoan phi ed lien quan de'n giao dieh...". Quy dmh nay vffa thoa man quyen dan sff cd the thoa thuan ifu tien mua can hd, vffa dam bao khdng vffdt qud 30% gid tri hdp ddng.
Tren day la mdt sd' bdt cap va giai phdp phap ly, tae gia hi vgng, nhffng ndi dung va ke't qua nghien cffu dat dffdc trong bai viet se gdp ph^n hoan thien phap luat ve kinh doanh bd't ddng san ndi chung va phap luat ve boat ddng mua ban cSn hd ehung eff ndi rieng; ddng thdi gdp phan thuc day phat trien thi trffdng ba't ddng san, dam bao trat tff qudn ly hanh ehinh trong linh vffc nha d thffdng mai, dam bao quy hoach phat trien do thi, bao ve quyen va Idi ieh hpp phap eua ngffdi tieu diJng va eua cdc chu the kinh doanh •
TAI LlgU TRICH DAN:
'Didu 10 Ludt Kinh Doanh bat dong san -Dieu 3, Dieu 4 Nghi dinh sd 76/2015/ND-CP
'https://luatvietan.vn/nganh-nghe-kinh-doanh-yeu-cau-von-phap-dinh.html
So 14-Thdng 6/2020 51
TAP CHJ CONG THIftfNG
••Phap luat Viet Nam, viec quy dinh khai niem hdp dong theo mau difdc the hien trong hai van . " ^ ^ ^ j ^ ^ j ^ Bp luat Dan sff 2015 (BLDS 2005) va Luat Bao ve quyen Idi ngifdi tieu dung nam 2010 (Lupt H ^ 2010). Dieu 405 BLDS 2015 vd hdp ddng theo mlu nhif sau: "Hdp ddng theo mSu la^hdp dong goin nhifng ^ i khoan do mot ben dua ra theo mSu de ben kia tra l&i irong mpt thdi gian hdp ly; neu ben difdc ae ng i chap nhan thi coi nhif cha'p nhan toan bp noi dung hdp ddng theo mlu ma ben de nghi da difa ra.H.p ° mlu phai difdc cong khai de ben difpc de nghi biet hoac phai biet ve nhffng noi dung cua hdp dong. Trinh t., the thffc cong khai hdp ddng theo mlu thifc hien theo quy dinh ciia phap luat."
Nhif vay. Bo luat Dan su 2015 da quy dinh cu the hdn, rd rang va minh bach hdn ve hdp dong theo mau khi hdp ddng nay phai du'dc cong khai dd ben dd nghi difdc biet hoac phai biet, trinh tiT. the thiJc cong khai hdp dong thuc hien theo quy dinh cua phap luat; tai Luat VQLNTD 2010 quy dinh' "Hdp dong iheo mau la hdp dong do td chffe, ca nhan kinh doanh hang hoa, dich vu soan thao dd giao dich vdi ngu'di tieu diing".
^Quye'tdinh so 02/2012/QD-TTg ngay 13/1/2012 quy dinh ve hang hda, dich vu thiet ye'u phai dang ky hdj) dong mlu; Quyet dinh sd 38/2018/QD - TTg ngay 05/9/2018 cua Thu tifdng Chinh phii su'a ddi, bd sung Quyet dinh sd 02/2012/QD-TTg; LuSt BVQLNTD 2010 ve dSng ky hdp ddng theo mlu.
^Dieu 18. Npi dung hdp ddng mua ban, cho thue, cho ihue mua nha, cdng trinh xay difng
"Hdp ddng mua bdn, cho thue, cho thue mua nha, cong trinh xay dffng phai c6 cac noi dung chinh sau day:
1. Ten, dia chi cua cac ben;
2. Cdc thong tin ve ba't dong san;
3. Gid mua ban, cho thue, cho thue mua;
4. Phu'dng thffc va thdi han thanh toan;
5. Thdi han giao, nhan bat dong san va ho sd ktm theo;
6. Bao hanh;
7. Quydn v& nghTa vu ciia cac ben;
8. Trach nhiem do vi pham hdp ddng;
9. Phat vi pham hdp ddng;
10. Cac trifdng hdp cha'm dfft, buy bo hdp ddng va cac bien phap xff iy.
'Khoan 2 dieu 7 "Hdp ddng mlu trong kinh doanh at dong s^n difdc an hanh kem thoe nghi dmh nay la de cdc ben tham khao trong qua trinh thifdng thao, ky ket hdp ddng".
^'Khoan 2 dieu 17 Luat Kinh doanh bat dong san.
'Khoan 1 Dieu 122 Luat Nha d 2014.
'ODieu 1 Luat Nha a 2014
"•'-Didu 55 Luat Kinh doanh ba't dong san.
"Dieu 57 Luat Kinh doanh ba't dgng san.
'••Khoan 5 dieu 8 Luat Kmh doanh bat ddng san.
TAI LIEU THAM KHAO:
1. Qudc hpi (2014). Luat sd65/2014/QH13: Ludt Nhd d. ban hanh ngay 25/11/2014.
2. Qudc hpi (2014). Luat sd 66/2014/QH13: Ludt Kmh doanh bdt dong sdn, ban hanh ngay 25/1 l/20u 3. Qudc hpi (2010). Luat sd 59/2010/QH12: Ludt Bdo ve quyen lai ngUdi tieu dUng. ban hanh ngay \7;i ,,20] Q 4. Qudc hpi (2005). Luat sd36/2005/QH11. i.«of Thuang mai. ban hanh nga> 14/6/2005.
5. Qudc hpi (2013). Luat sd45/20l3/QH13: Ludt Dd'i dai. ban hanh ngSy 29/11/2013.
6. Lifdng Hai Binh (2011). Nhitng khia canh phdp ly ve quyen sd hdu nha chung cU. Luan vSn Thac y, Khoa Lu"
52 So 14-Thang 6/2020
LUAT
Dai hpc Quo'c gia Hd Ndi.
7. Le Chi Cifdng (2011), Phdp luat vi- hap dong mua bdn nhd d hinh thdnh trong tuang lai, Luan van Thac sTLuat hpc, Dai hoc Luat TP. Ho Chi Minh.
8. Dao Thi Hang (2013), Tie'p can nha chung cu', cdng trinh cong cong va giao thdng ddi vdi ngu'di khuyet tat theo phap luat Viet Nam, Tap chi Ludt hoc, sd 10, Tr,54-62.
9. Biii Quang Hung (2014), Gd rdi tranh chap chung cif, goc nhin phap ly. Tap chi Tdi chinh. sd'll, tr 56-59.
10. Le V3n Hien (2013), "Van de quyen sd hffu ddi vdi nha chung ci/". Tap chi Khoa hoc phdp l\. so' 03, tr.45- 54.
ll.PhamQuangHuy (2014), Ban vd hdp ddng chuyen nbtfdng ba't dong san hinh thanh u-ong tifdng lai. Tap chi Nghien ciiu Lap phdp. so'06 ky 02, tr.24-37.
12. L6 Minh Hung (2014). Sffa ddi cdc quy dmh ve Hdp ddng kinh doanh ba't dong san trong Luat Kinh doanh ba't dong sdn. Tap chi Khoa hoc phdp ly Viet Nam. sd 02, tr. 42-50.
13 Doan Hdng Nhung (2013), Phdp luat ve han che rdi ro cho ngudi tieu dung trong hap dong theo mau, Nxb Tif phap. Ha Noi.
Ngay nhSn bai: 16/5/2020
Ngay phan bi^n danh gia va si^a chffa: 26/5/2020 Ngay chap nhSn dang bai: 6/6/2020
Thong tin tdc gid:
CHE VAN TRUNG
Hpc vien cao hoc TrffoTng Dai hpc Hoa Binh,
Phd Giam dd'c Cdng ty TNHH Mdt thanh vien Dich vu Cdng ich Quan 2, Thanh phd' Ho Chi Minh
LEGAL PROVISIONS ON THE BUYING AND SELLING APARTMENTS WHICH WILL BE BUILT IN THE FUTURE:
SOME SHORTCOMINGS AND SOLUTIONS
• CHE VAN TRUNG Master's student, Hoa Blnh University
Deputy Direct Public Services
of District 2 Single-member Limited Liability Company
ABSTRACT:
This study evaluates the current legal provisions on the buying and selling apartments which will be built in the future, thereby proposing appropriate solutions for harmonizing interests of individuals, organizations and the government.
Keywords: Buying and selling apartments, apartments, businessmen, real estate, legal provisions.
So 14-Thang 6/2020 53
