BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA KONSUMEN APABILA
B. Wanprestasi Developer Apabila Tidak Menyediakan Fasilitas Umum dan
1. Bentuk Wanprestasi Developer Dalam Penyediaan Fasilitas Umum
Berdasarkan Pasal 1 angka 2 UU 1/2011, pengertian perumahan adalah
“kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.” Jika melihat pada definisi perumahan tersebut, sudah dapat diketahui bahwa prasarana, sarana dan utilitas umum merupakan syarat yang harus dilengkapi dalam suatu perumahan. Bahkan, ketika perumahan tersebut masih dalam tahap pembangunan, pemasaran perumahan
melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli baru dapat dilakukan setelah adanya kepastian atas ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum89.
Pasal 134 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur bahwa “developer dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan”. Developer dapat dianggap wanprestasi apabila di dalam perjanjian jual beli yang telah di sepakati antara developer dan konsumen disebutkan mengenai apa saja fasilitas umum dan fasilitas sosial yang akan didapat oleh konsumen perumahan, dan developer tidak memenuhi isi perjanjian tersebut.
Bentuk wanprestasi developer dalam penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial adalah sebagai berikut:
a. Tidak menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai perjanjian
Pada kenyataan, sering kali tidak sama seperti yang diperjanjikan. Seringkali developer mengabaikan pembangunan fasilitas umum padahal pada awal perjanjian pembelian rumah developer menjanjikan fasilitas umum dn fasilitas sosial yang akan di bangun di area perumahan tersebut. Hal ini sangat bertentangan dengan tanggungjawab pelaku usaha dalam menjalankan usahanya.
Melanggar Undang – Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman dan melanggar Pasal 19 Undang – Undang No.8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. 90
1) Tidak menyediakan fasilitas olahraga
PT. Wisma Karya Bhakti developer Sutorejo Indah Surabaya, dinyatakan wanprestasi sesuai dengan Putusan Nomor 682/K/Pdt/2016, PT.
Wisma Karya Bhakti tidak membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai dengan perjanjian ikatan jual beli antara penggugat dan tergugat yang tertuang dalam pasal 1 angka (2) yang berisi tergugat akan menyediakan
89 Frans Mitrano, “Tanggung Jawab Pihak Pengembang Perumahan Berdasarkan Perjanjian jual Beli dengan Konsumen di Kota Pekan Baru”, Jurnal Jurnal Hukum Respublica, 2020, Vol. 20, No. 1, hal 38
90 Perlindungan hukum bagi Pembeli Perumahan Atas Tidak Dipenuhinya Fasilita Oleh Developer, Diakses dari http://repository.untag-sby.ac.id/id/eprint/1576, pada tanggal 5 April 2021, 10.00
fasilitas pada perumahan sesuai brosur, dari beberapa fasilitas umum dan fasilitas sosial yang disepakati, berikut beberapa fasilitas yang belum dibangun, yaitu:
a) Kolam renang b) Lapangan Tennis
Fasilitas-fasilitas tersebut seharusnya sudah dibangun sejak 1990, namun hingga 2013 pihak developer tidak juga membangun fasilitas sesuai yang diperjanjikan. Hal ini merupakan wanprestasi yang dilakukan oleh developer karena sudah menjanjikan adanya fasilitas olahraga di perumahan tersebut namun kenyataan fasilitas tersebut tidak pernah dibangun.
2) Tidak menyediakan fasilitas pemakaman
Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Pemukiman di Daerah Pasal 9, Pemakaman termasuk kedalam fasilitas sosial yang ada didalam perumahan.91 Pemakaman sebagai salah satu sarana perumahan dan pemukiman, merupakan suatu kewajiban yang seharusnya diperjanjikan juga oleh pembangun.92 Dalam pasal 134 UU No 1 tahun 2011, dikatakan bahwa “setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Maka apabila sudah diperjanjikan didalam perjanjian bahwa developer akan membangun fasilitas pemakam dan fasilitas pemakaman
tersebut tidak dibangun developer dianggap melakukan wanprestasi.
3) Fasilitas jalan yang tidak sesuai perjanjian
Fasilitas jalan pada suatu perumahan merupakan salah satu struktur penting dalam suatu sistem jaringan jalan perkotaan. Apabila berfungsi dengan baik jalan dapat berperan sebagai penentu kualitas sebuah kota dan dapat memberikan kenyamanan dan kesejahteraan bagi penghuni dalam suatu komplek perumahan. Jalan pada suatu perumahan yang baik seharusnya dapat memberikan rasa nyaman dan aman bagi pergerakan
91 Mursalim, Perencanaan dan Pembuatan Fasilitas Perumahan, (Jakarta: PT. Citra Adithya Bakti, 2002), hlm 84.
92 Frans Mitrano, Op. Cit, hal 39
pejalan kaki, pengendara sepeda dan pengendara kendaraan bermotor lainnya. Penyediaan prasarana jalan oleh developer pada komplek Perumahan Jeulingke Residence adalah kondisi permukaan jalan sudah dilakukan perkerasan secara rigid pavement, dengan lebar badan jalan 6 m, sesuai dengan perjanjian.93
Apabila pada Perumahan Jeulingke Residence tidak dibangun jalan seluas 6 m sesuai dengan perjanjian maka developer perumahan Jeulingke Residence dianggap melakukan wanprestasi.
4) Tidak menyediakan fasilitas ibadah
Fasilitas ibadah merupakan salah satu fasilitas sosial yang harus ada disebuah perumahan. Sebelum perumahan Graha Palma Jalan Murai Adiwerna Tegal dibangun. Di dalam perjanjian juga di site plan terdapat fasilitas ibadah berupa Masjid yang akan dibangun developer bersamaan dengan membangun perumahan tersebut, tetapi setelah perumahan dibangun masjid yang di janjikan tidak ada atau tidak pernah dibangun.94 Dalam hal ini developer perumahan Graha Palma Jalan Murai Adiwerna Tegal dianggap
telah melakukan wanprestasi karna telah menjanjikan akan ada fasilitas ibadah berupa masjid namun fasilitas tersebut sama sekali tidak dibangun.
b. mengalih fungsikan lahan fasilitas umum dan fasilitas sosial
PT. Citra Persada Permai sebagai developer telah menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai dengan perjanjian. Namun karena fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut tidak diserahkan ke pemerintah daerah, dan sertifikatnya masih berupa sertiikat induk yang belum dibagi-bagi.
Menyebabkan salah satu fasilitas umum yang telah disediakan oleh PT. Citra Persada permai di perumahan Citra Medayu Residence, dialih fungsikan menjadi bangunan tipe 36 kemudian dijual kepada konsumen.95
93 Ahmad Yani AgraSugiarto, dan Taufiq Saidi, “Faktor-Faktor Fasilitas Umum Yang Dapat Memberikan Kepuasan Penghuni Pada Perumahan Jeulingke Residence”, Jurnal Arsip Rekayasa Sipil dan Perencanaan, 2020, Vol. 3, No. 4, hal 233
94 Fajar Cahya Marzuqi, Tanggung Jawab Developer Terhadap Rencana Pengembangan Perumahan yang Tidak Masuk Dalam Site Plane, Skripsi, 2020, hal 50
95 Yuan Okta Prestina, Op. Cit, hal 7-8
Dari kasus developer PT. Citra Persada Permai tersebut dapat dilihat bahwa developer PT. Citra Persada Permai telah melakukan wanprestasi dengan
mengalih fungsikan fasilitas umum yang telah ada dan telah diperjanjikan menjadi unit rumah baru dan menjual unti rumah tersebut.
2. Akibat Hukum Apabila Developer Wanprestasi dalam Hal Penyediaan