BAB III PELAKSANAAN KEWAJIBAN BAGI PT. ABADI JAYA
A. Dasar Pelaksanaan, Pengelolaan dan Penyerahan Fasilitas Umum dan
Tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial di perumahan sangat dibutuhkan untuk kesejahteraan dan kenyamanan masyarakat di perumahan.
Penyediaan fasilitas tersebut melibatkan pengembang dan pihak Pemerintah. Agar pelaksanaan kebijakan tersebut dapat berjalan dengan baik, pemerintah mengeluarkan peraturan dan standar-standar yang mengatur pengadaan fasilitas sosial dan fasilitas umum dalam suatu lingkungan perumahan yaitu, Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Sarana, Prasarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah.
Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan sarana, Prasarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman, di Kota Medan pelaksanaan penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial perumahan di Kota Medan mengacu pada beberapa asas yaitu:
1. Asas keterbukaan
Masyarakat mengetahui prasarana, sarana, dan utilitas yang telah diserahkan dan atau kemudahan bagi masyarakat untuk mengakses informasi terkait dengan penyerahan sarana, prasarana, dan utilitas
2. Asas akuntabilitas
Proses penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas yang dapat dipertanggungjawabkan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
3. Asas kepastian hukum
Menjamin kepastian ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan sesuai dengan standar, rencana tapak yang disetujui oleh Pemerintah Daerah, serta kondisi dan kebutuhan masyarakat
4. Asas keberpihakan
Pemerintah Daerah menjamin ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas bagi kepentingan masyarakat di lingkungan perumahan
5. Asas keberlanjutan.
Pemerintah Daerah menjamin keberadaan prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan fungsi dan peruntukannya.
Pelaksanaan penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial harus sesuai dengan yang telah disyaratkan saat pengajuan izin lokasi, maka dilakukan berbagai proses di dalamnya mulai dari tahap awal pengajuan izin lokasi, proses pembangunan, lalu diserahkan ke Pemerintah Daerah hingga pengelolaan fasiltas umum dan fasilitas sosial. Proses ini merupakan proses yang menyatu dengan proses pembangunan perumahan secara keseluruhan.
Berdasarkan hasil penelitian lapangan di perumahan Griya Permata IV, pelaksanaan kewajiban untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial telah dilakukan sesuai site plan oleh developer PT. Abadi Jaya Bersama. Di perumahan Griya Permata IV fasilitas umum dan fasilitas sosial yang disediakan oleh PT. Abadi Jaya Bersama yaitu: 59
1. Fasilitas Umum
59 Wawancara, Nisya Barus, Kantor Pemasaran PT. Abadi Jaya Bersama Medan, 28 Desember 2020.
a. jaringan listrik 900 watt b. jaringan air
c. jaringan jalan
d. saluran pembuangan air hujan e. jaringan pembuangan air limbah f. lampu penerangan jalan
2. Fasilitas Sosial a. masjid
b. lapangan futsal
c. sarana pendidikan berupa taman kanak-kanak d. pos keamanan
e. food court
Ketersediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial di atas telah sesuai dengan apa yang dijanjikan oleh PT. Abadi Jaya Bersama didalam brosur. Berdasarkan wawancara yang telah dilakukan kepada beberapa konsumen perumahan Griya Permata IV. Beberapa konsumen yang di wawancara tersebut mengatakan bahwa semua fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut telah tersedia.60 Artinya pelaksanaan penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial oleh PT. Abadi Jaya Bersama telah sesuai dan terlaksana dengan baik. Namun walaupun sudah disediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial, masih ada kendala yang sering terjadi di perumahan Griya Permata IV mengenai banjir, “saat musim hujan bagian
60 Wawancara, Beberapa Konsumen Perumahan Griya Permata IV, Perumahan Griya Permata IV, 3 Februari 2021
perumahan yang dekat dengan sungai sering mengalami banjir”61, artinya walaupun saluran pembuangan air hujannya telah dibagun namun tidak bekerja dengan baik sehingga menimbulkan banjir di area perumahan yang dekat dengan sungai.
Setelah tersedianya semua fasilitas umum dan fasilitas sosial developer diminta menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada Pemerintah Daerah.
Developer diminta menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial karena:
“fasilitas umum dan fasilitas sosial dalam perumahan seringkali terabaikan akibat kurangnya pemeliharaan, baik oleh pihak pengembang maupun oleh penghuninya sendiri, akibat biaya yang dikeluarkan, seperti pemeliharaan jalan lingkungan yang tentunya biaya yang tidak sedikit, sehingga perlu adanya campur tangan pemerintah daerah dalam pemeliharaan dan perbaikannya, serta fasilitas umum lainnya yang sering terabaikan karena anggaran yang tidak mencukupi”62.
Sesuai ketentuan Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Sarana, Prasarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah, tujuan penyerahan fasilitas umum dan fasilitas sosial adalah
“untuk menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan dan permukiman”.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 11 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Sarana, Prasarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah, pemerintah daerah meminta pengembang untuk menyerahkan prasana, sarana dan utilitas perumahan dan pemukiman. Jangka waktu penyerahan tersebut paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan
61 Wawancara, Meilani Azizah, Konsumen Perumahan Griya Permata IV, Perumahan Griya Permata IV, 3 Februari 2021
62 Leli Yulita, “Implementasi penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU) Perumahan dan Permukiman di Kota Tasikmalaya”, Jurnal Publik (Jurnal Administrasi dan Kebijakan Publik), 2020, Vol. 1, No. 3, hal 91-92
dan sesuai rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah. Dalam penyerahan fasilitas prasarana, sarana dan utilitas sesuai dengan pasal 1 butir (3) dapat dilakukan secara bertahap apabila rencana dilakukan secara bertahap dan dilakukan sekaligus apabila rencana pembangunan dilakukan tidak bertahap.
Dalam hal penyerahan fasilitas umum dan fasilitas sosial , PT. Abadi Jaya Bersama telah melakukan penyerahan fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada Pemerintah Daerah “ penyerahan dilakukan setelah fasilitas umum dan fasilitas sosial selesai dibangun, fasilitas-fasilitas tersebut diserahkan ke pemerintah daerah setempat untuk selanjutnya dikelola oleh pemerintah setempat yang bekerjasama dengan masyarakat perumahan dalam pengelolaannya”.63
Sesuai dengan ketentuan pasal 22 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Sarana, Prasarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah Setelah fasilitas umum dan fasilitas sosial diserahkan ke Pemerintah Daerah maka pengembang sudah tidak bertanggungjawab lagi terhadap pemeliharaannya. Tanggung jawab sepenuhnya sudah beralih kepada Pemerintah Daerah dan penghuni Perumahan. Pemerintah Daerah dapat bekerja sama dengan pengembang, badan usaha swasta dan atau masyarakat dalam dalam pengelolaan prasarana, sarana dan utilitas. Dalam hal kerjasama tersebut yang menjadi penanggung jawab adalah pihak pengelola/pengembang. Oleh karena itu pengembang diperbolehkan menyediakan fasilitas sosial dan fasilitas umum tersebut tanpa menanggung kerugian yang berarti. Pengembang hanya berkewajiban menyerahkan tanah matang kepada Pemerintah Daerah selanjutnya pemerintah
63 Wawancara, Nisya Barus, Kantor Pemasaran PT. Abadi Jaya Bersama Medan, 28 Desember 2020.
Daerah akan menunjuk Dinas terkait untuk melaksanakan pembangunan fasilitas-fasilitas. Akan tetapi kadang permasalahan muncul manakala tidak ada kesesuaian antara janji pengembang kepada calon penghuni dan juga strategi pemasaran perumahanya. Permasalahan tersebut menyebabkan tidak dilaksanakanya penyerahan fasilitas sosial dan fasilitas umum oleh pengembang kepada pemerintah daerah yang mengakibatkan adanya peluang untuk pengembang atau pihak ketiga untuk menyalahgunakan fasilitas.64
Pengelolaan fasilitas umum dan fasilitas sosial di perumahan Griya Permata IV dilakukan oleh pemerintah daerah setempat dan masyarakat berikut hasil wawancara dengan perwakilan PT. Abadi Jaya bersama:
“karena fasilitas umum dan fasilitas sosial telah dibangun dan kami pihak developer sudah tidak melakukan pengembangan lagi diperumahan tersebut, juga telah diserahkannya fasilitas umum dan fasilitas sosial ke pemerintah daerah, maka pengelolaan terhadap fasilitas umum dan fasilitas sosial perumahan dilakukan oleh pemerintah yang bekerjasama dengan masyarakat, ada ketua yang dipilih dari masyarakat perumahan yang ditunjuk sebagai pengurus terhadap fasilitas-fasilitas tersebut, jadi bukan kewajiban kami lagi apabila terjadi suatu hal seperti kerusakan dan lain-lain dan masyarakat perumahan tidak dapat melakukan komplain kepada pihak developer”.65
B. Faktor-Faktor Penghambat Pelaksanaan Kewajiban PT. Abadi Jaya