S K R I P S I. Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk. Memperoleh Gelar Sarjana Hukum OLEH: MIFTAHUL HUDAYAH

TINJAUAN HUKUM MENGENAI KEWAJIBAN DEVELOPER UNTUK MENYEDIAKAN FASILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL

BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 14 TAHUN 2016 TENTANG

PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

(Studi Pada PT. Abadi Jaya Bersama Medan)

S K R I P S I

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

OLEH:

MIFTAHUL HUDAYAH NIM : 170200338

DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2021

HALAMAN PENGESAHAN

TINJAUAN HUKUM MENGENAI KEWAJIBAN DEVELOPER

UNTUK

MENYEDIAKAN FASILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN

2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 14 TAHUN 2016 TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN

(Studi Pada PT. Abadi Jaya Bersama Medan)

SKRIPSI

Disusun dan Diajukan ^untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh ^Gelar Sarjana ^Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh:

MIFTAHUL HUDAYAH

NIM: 170200338

DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN .

Disetujui Oleh:

Ketuyepartemen _{Hukurrda o f.Dr. S} iddinnsHMH*

3. Dod: Haitnho s4.1|s

(Prof. Dr. Rosnidyr Sembiring, s.H., M.Hum.)

NIP.

196602021991032002 47% ful ^km

^,

^{H,m4%

Dosen Pembiyhbing/l1,

Dosen Pembimbingll, G

ww

(Prof.Dr. Ok Saidio, S.H., M.Hum) (Dr. Dedi Harianto, S.H,M.Hum)

NIP. 196202131990031002 NIP. 196908201995121001

FAKULTAS HUKUM

NIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2021

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT

Saya yang bertanda tangan dibawah ini:

Nama : Miftahul Hudayah NIM : 170200338

Departemen : Hukum Keperdataan

Judul Skripsi : Tinjauan Hukum Mengenai Kewajiban Developer Untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (Studi Pada PT. Abadi Jaya Bersama Medan)

Dengan ini menyatakan :

1. Bahwa isi Skripsi yang saya tulis tersebut diatas adalah benar tidak merupakan ciptaan dari skripsi atau karya ilmiah orang lain.

2. Apabila terbukti dikemudian hari skripsi tersebut adalah ciptaan, maka segala akibat hukum yang timbul menjadi tanggung jawab saya.

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya tanpa ada paksaan atau tekanan dari pihak manapun

Medan, 2021

(Miftahul Hudayah) NIM. 170200338

KATA PENGANTAR

Pertama sekali penulis mengucapkan puji syukur kepada Allah SWT atas berkat dan rahmat-Nya serta pertolongannya-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “Tinjauan Hukum Mengenai Kewajiban Developer Untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Berdasarkan

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (Studi Pada PT. Abadi Jaya Bersama Medan)”. Skripsi ini ditulis untuk melengkapi persyaratan memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Skripsi ini menjabarkan mengenai kewajiban developer untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pada skripsi ini penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan dalam pemaparannya sehingga masih jauh dari kata sempurna. Oleh karena itu kritik dan saran yang membangun tentu sangat diharapkan demi perbaikan kepada penulis di kemudian hari.

Pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih yang sebesar- besarnya kepada para pihak yang turut memberikan semangat dan motivasi sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini, kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

2. Bapak Prof. Dr. Saidin, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

3. Ibu Puspa Melati Hasibuan, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

4. Bapak Dr. Jelly Leviza, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

5. Ibu Prof. Dr. Rosnidar Sembiring, S.H., M.Hum., selaku Ketua Departemen Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

6. Bapak Syamsul Rizal, S.H., M.Hum., selaku Wakil Ketua Departemen Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;

7. Bapak Prof. Dr. Ok Saidin, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing I yang telah meluangkan waktunya dan memberikan arahan bimbingan serta mengajarkan banyak hal kepada penulis hingga skripsi ini dapat diselesaikan;

8. Bapak Dr. Dedi Harianto, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan waktunya dan memberikan arahan bimbingan serta mengajarkan banyak hal kepada penulis hingga skripsi ini dapat diselesaikan;

9. Seluruh Dosen dan Pegawai Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang selama ini telah banyak membimbing dan membantu penulis;

10. Sahabat-sahabat seperjuangan yang selalu ada dalam suka dan duka menjalani perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (Maghfirah Izzatul Jannah, Yolanda Mawar Saron, Deswita Rahmadani

Lubis, Sausan Raihanah Siregar, Metriadewi NS), sahabat sekelas sekaligus sedepartemen Faradisa Rahmadani, dan sepupu sekaligus sahabat Nadia Elwahna;

11. Sahabat-sahabat sahabat sejak SMA Enam Serangkai Grup (Luthfiah Akhwani, Farah Annisa, Ananda Zahra Aulia, Nadifah Salsabila, Vanadistira Indah Pratiwi);

12. Sahabat sejak SMP yang selalu ada sampai sekarang yaitu Aulia Zahara;

13. Serta semua para pihak yang telah membantu dengan memberikan motivasi, dorongan, dan semangat sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang tidak dapat penulis sebut satu-persatu.

Penulis juga berterimakasih terkhusus kepada kedua orangtua penulis yang selalu mendukung dan menyemangati penulis dalam menjalani perkuliahan dan menyelesaikan skripsi ini, yaitu Ayah tercinta Rahmadhanil Yuhanan, Mama tercinta Mardiani Sinaga dan Ibu tercinta Iswarni Nasution, serta saudara kandung yang penulis sayangi yaitu Kakak Mawaddah Zikriana, dan Adik Muhammad Thoriq Fajri.

Penulis berharap skripsi ini dapat menjadi bahan yang berguna bagi pembaca dan memberikan tambahan ilmu pengetahuan khususnya mengenai kewajiban developer untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial berdasarkan

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Dan semoga ilmu yang penulis dapat selama menuntut ilmu di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

menjadi ilmu yang berkah dan bermanfaat. Atas segala perhatiannya penulis ucapkan terima kasih.

Medan, 10 Februari 2021 Penulis,

(Miftahul Hudayah) NIM. 170200338

DAFTAR ISI

HALAMAN PENGESAHAN ... i

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR ISI ... vii

ABSTRAK ... x

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Rumusan Masalah ... 9

C. Tujuan Penelitian ... 9

D. Manfaat Penelitian ... 10

E. Keaslian Penulisan ... 11

F. Tinjauan Pustaka ... 14

G. Metode Penelitian ... 19

H. Sistematika Penulisan ... 24

BAB II PENGATURAN TENTANG PENYEDIAAN FASILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL OLEH DEVELOPER BERDASAKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 14 TAHUN 2016 TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PEMUKIMAN ... 27

A. Perumahan dan kawasan perumukiman ... 27

1. Pengertian Perumahan dan Kawasan Perumkiman ... 28

2. Jenis-Jenis Rumah ... 30

3. Syarat-Syarat Pembangunan Perumahan ... 32

B. Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan ... 35

1. Pengertian Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 35

2. Macam-macam Failitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 37

3. Tujuan Penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 43

C. Pengaturan Penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial oleh Developer Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman ... 45

1. Standar Penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan ... 46

2. Perencanaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan ... 50

3. Pembangunan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan ... 52

BAB III PELAKSANAAN KEWAJIBAN BAGI PT. ABADI JAYA BERSAMA UNTUK MENYEDIAKAN FASILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL BERDASAKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 14 TAHUN 2016 TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PEMUKIMAN ... 55

A. Dasar Pelaksanaan, Pengelolaan dan Penyerahan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 55

B. Faktor-faktor Penghambat Pelaksanaan Kewajiban PT Abadi Jaya Bersama Untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 60

C. Akibat Hukum Jika PT Abadi Jaya Bersama Tidak Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 66

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA KONSUMEN APABILA PT. ABADI JAYA BERSAMA TIDAK MEMENUHI KEWAJIBANNYA UNTUK MENYEDIAKAN FASILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL ... 70

A. Perlindungan Hukum Terhadap Hak-Hak Konsumen dalam Bidang Perumahan ... 70

1. Pengertian Konsumen dan Developer ... 70

2. Hak-Hak Konsumen dalam Bidang Perumahan ... 72

3. Bentuk Pelanggaran Hak-Hak Konsumen yang Dilakukan oleh Developer ... 76

B. Wanprestasi Developer Apabila Tidak Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 82

1. Bentuk Wanprestasi Developer Dalam Penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 83

2. Akibat Hukum Apabila Developer Wanprestasi dalam Hal Penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 87

3. Upaya Hukum yang Dapat Dilakukan Konsumen Jika Developer Wanprestasi ... 89

C. Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Apabila PT Abadi Jaya Bersama Tidak Memenuhi Kewajibannya untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 94

1. Perlindungan Hukum Preventif ... 95

2. Perlindungan Hukum Represif ... 98

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 101

A. Kesimpulan ... 101

B. Saran ... 103

DAFTAR PUSTAKA ... 1105 LAMPIRAN

ABSTRAK Miftahul Hudayah^*

Ok Saidin^**

Dedi Harianto^***

Untuk Membangun suatu perumahan, developer wajib menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial perumahan tersebut sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Rumusan masalah dari penelitian ini adalah: 1. Bagaimana pengaturan tentang penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial oleh developer berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman;2.Bagaimana PT Abadi Jaya Bersama Medan melaksanakan kewajibannya untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial berdasakan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman;3. Bagaimana perlindungan hukum kepada konsumen apabila PT Abadi Jaya Bersama Medan tidak memenuhi kewajibannya untuk menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial.

Metode penelitaian yang digunakan dalam skripsi ini berjenis penelitian yuridis normatif dan sifat dari penelitian ini adalah deskriptif analitis. Sumber data pada penelitian ini didapatkan melalui data primer dan data sekunder. Teknik pengumpulan data dengan cara studi kepustakaan atau library research dan field research dengan melakukan wawancara kepada informan PT. Abadi Jaya Bersama Medan dan Konsumen perumahan PT. Abadi Jaya Bersama Medan. Seluruh data yang berhasil dikumpulkan, lalu diinventarisasi, diklasifikasi, dan dianalisis dengan menggunakan analisis kualitatif dan penarikan kesimpulan dari penelitian ini dilakukan dengan menggunakan logika berpikir secara deduktif.

Kesimpulan dari penelitian ini yaitu developer PT. Abadi Jaya Bersama Medan dalam melakukan pembangunan perumahan Griya Permata IV sudah memenuhi kewajibannya untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai dengan yang dijanjikan di dalam brosur dan di dalam site plane, yaitu fasilitas umum berupa jaringan listrik 900 watt, jaringan air, jaringan jalan, saluran pembuangan air hujan, jaringan pembuangan air limbah, lampu penerangan jalan, dan fasilitas Sosial berupa masjid, lapangan futsal, sarana pendidikan berupa taman kanak-kanak, pos keamanan, dan food court, juga telah menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut kepada Pemerintah daerah untuk selanjutnya dikelola oleh Pemerintah Daerah yang bekerjasama dengan konsumen perumahan.

Kata Kunci: Fasilitas Umum, Fasilitas Sosial, Developer

* Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

** Dosen Pembimbing I

*** Dosen Pembimbing II

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar bagi manusia untuk berlindung dari cuaca, menyimpan barang berharga, juga tempat dimana keluarga hidup dan berinteraksi sosial dengan lingkungan sekitarnya. Lebih dari 50 % (limapuluh persen) waktu manusia dihabiskan di dalam rumah.¹ Tak hanya sebatas untuk memenuhi kebutuhan dasar selain pangan dan sandang, rumah juga telah menjadi gaya hidup (life style) dan juga merupakan sebuah aset bagi pemiliknya.

Kebutuhan atas rumah adalah hak setiap warga negara karena dijamin oleh Undang- Undang Dasar 1945 Amandemen terakhir, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 28 Ayat (1) yang menyebutkan bahwa, “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.

Ada lima cara pandang terhadap rumah yaitu:² 1. Rumah sebagai komoditas ekonomi

Mengarahkan cara pandang kepada fakta bahwa semua perumahan dibiayai, dihasilkan dan didstribusikan oleh pasar priat.

2. Rumah sebagai home

Cara pandang bahwa rumah merupakan tempat yang dihuni bersama oleh orang- orang yang tinggal didalamnya, menciptakan kehidupan dan keluarga.

Karenanya ruang-ruang hunian ini harus dilindungi dan mendapatkan pengakuan hukum, dimana hukum dan kebijakan harus memberi manfaat kepada penghuni rumah.

3. Rumah sebagai suatu hak manusia

1 Dwira N. Aulia, Samsul Bahri, dan Wahyuni Zahrah, Bahan Ajar Perumahan dan Pemukiman, (Medan: USU Press, 2008), hal 1

2 Dwira Nirfalini Aulia, Pembangunan perumahan Formal, (Medan: USU Press, 2017), hal 73-74.

Cara pandang bahwa kesetaraan, kemanan, dan keterjangkauan rumah sangatlah penting, dimana rumah memungkinkan manusia untuk sehat, mendapatkan keuntungan dari kesempatan pendidikan, dan menjadi produktif. Karena rumah merupakan dasar dari pengembangan manusia maka semua manusia berhak mendapatkan rumah yang dilindungi oleh hukum.

4. Rumah menyediakan tatanan sosial

Dimana pun lokasi rumah, jenis rumah, dan siapa yang tinggal didalamnya, pola perumahan menciptakan tatanan sosial, karena dimanapun kita hidup menjadi bagian dari suatu kehidupan. Karenanya hukum dan kebijakan perumahan harus menghormati dan mengupayakan komunitas yang baik.

5. Rumah sebagai salah satu fungsi sistem tata guna lahan

Perumahan adalah satu dari banyak guna lahan yang penting untuk kota yang sehat, perumahan uga mempunyai aspek positif dan negatifnya. Karena itu hukum dan kebijakan harus direncanakan berkaitan dengan pembiayaan, penyediaan, perancangan dan pengelolaan dihubungkan dengan guna lahan lainnya sebagai suatu wilayah geografi.

Negara Indonesia merupakan salah satu Negara dengan pertumbuhan penduduk yang cukup pesat. Oleh sebab itu kebutuhan terhadap rumah juga meningkat pesat, terutama pada masyarakat perkotaan, yang populasi penduduknya sangat besar, namun terkendala oleh keterbatasan lahan untuk membangun rumah.

Untuk memenuhi kendala tersebut, kegiatan pembangunan perumahan dilakukan baik oleh pemerintah maupun pihak swasta yaitu developer, yang berusaha membangun perumahan dengan bekerjasama dengan lembaga-lembaga perbankan yang akan menjadi partnernya untuk tercapainya proyek pembangunan perumahan.

Perumahan adalah “Kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai upaya pemenuhan rumah yang layak huni”. Sesuai dengan ketentuan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman dalam Pasal 1 angka 2 menyatakan bahwa “Suatu perumahan haruslah dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan fasilitas umum”. Fasilitas umum antara lain yaitu: jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, terminal angkutan umum, tempat pembuangan

sampah, dan lain-lain. Selain fasilitas umum adapula fasilitas sosial yang meliputi:

pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, peribadatan, olahraga dan lapangan terbuka, pemakaman umum, dan lain-lain. Fasilitas sosial termasuk sebagai suatu sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan social, budaya dan ekonomi.³

Kebutuhan akan perumahan bisa didapat dengan cara membangun sendiri atas biaya sendiri atau mendapatkannya melalui membeli perumahan yang telah dibangun oleh developer. Developer merupakan :

“Perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat sebagai penghuninya”.⁴

Pembelian perumahan yang dibangun oleh developer dapat dibeli dengan secara tunai maupun dengan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dari Bank. Untuk pembelian tunai prosedur yang harus ditempuh oleh konsumen cukup singkat, yaitu dengan cara:

“Membayar sejumlah uang sesuai dengan harga rumah tersebut, lalu developer dan konsumen menandatangani akta jual beli di saksikan PPAT, terjadilah balik nama ke atas nama konsumen tersebut, kemudian segala surat menyurat mengenai kepemilikan rumah diberikan kepada konsumen, maka selesailah transaksi jual beli dengan menggunakan cara tunai tersebut”.⁵

Pembelian perumahan secara KPR dapat dilakukan oleh masyarakat berpenghasilan rendah yang memiliki kemampuan minimum dalam melakukan

3 Yuan Okta Prestina, “Tanggung Jawab Pengembang yang Mengalih Fungsikan Fasilitas Umum ditinjau dari Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 3Tahun 2007 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya”. Jurnal Ilmiah Mahasiswa Universitas Surabaya, Vol. 2, No. 1, 2013, hal 2-3.

4 F.X. Djumaildji, Perjanjian Pemborongan, (Jakarta: PT. Rineka Cipta, 1995), hal 57

5 Antari Innaka, Sa’ida Rusdiana, dan Sularto. “Penerapan Asas Itikad Baik Tahap Prakontraktual pada Perjanjian Jual Beli Perumahan”. Jurnal Berkala Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada, Vol. 24, No. 3, 2012, hal 506-507

pembiayaan dan pembangunan rumah. Hal ini disebabkan oleh tingginya harga lahan, tingginya standar rumah dan sulitnya memperoleh perizinan mendirikan bangunan. Kredit pemilikan rumah merupakan “Salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan oleh bank kepada para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk memenuhi kebutuhan dalam pembangunan rumah atau renovasi rumah”.⁶ Fasilitas kredit melalui KPR ini menjadi salah satu pilihan yang banyak diminati masyarakat saat ini untuk mendapatkan sebuah rumah.

Developer melakukan berbagai macam cara dalam memasarkan perumahan

yang dibangunnya. Salah satu cara yang digunakan adalah membuat iklan atau brosur yang berisi informasi produk perumahan dan kelebihan dari perumahan yang ditawarkannya. Masyarakat yang melihat iklan atau brosur perumahan yang ditawarkan oleh developer, dan tertarik untuk membeli rumah yang ditawarkan tersebut, dapat langsung menghubungi pihak developer atau datang langsung ke kantor pemasaran mereka.

Jika terjadi kesepakatan antara calon pembeli dan developer, maka terjadilah perjanjian jual beli. Dalam perjanjian tersebut ada hak dan kewajiban yang dibebankan baik kepada penjual maupun pembeli. Kewajiban yang dibebankan kepada penjual berdasarkan ketentuan Pasal 1474 KUH Perdata yaitu:

1. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan.

2. Menanggung kenikmatan atas barang tersebut dan menanggung terhadap kerusakan-kerusakan tersembunyi, jika ternyata bahwa penjual telah mengetahui adanya cacat itu, ia diwajibkan pula untuk mengganti seluruh kerugian yang ditimbulkan oleh cacat tersebut;

3. Memenuhi segala apa yang menjadi kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang dijanjikan, seperti janji-janji, jaminan-jaminan, dan sebagainya.⁷

6 Hardjono, Mudah Memiliki Rumah Rumah Idaman Lewat KPR, (Jakarta: PT. Pusaka Grahatama, 2008), hal 25

7 Janus Sidabolok, Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2010), hal 102

Kewajiban ini menjadi kewajiban bagi developer perumahan dan harus dipenuhi. Apabila developer tidak memenuhi kewajiban tersebut maka dapat dikatakan bahwa developer melakukan perbuatan melawan hukum. kewajiban yang harus dipenuhi oleh developer adalah menyediakan rumah sebagaimana ketentuan pada Pasal 134 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang menyebutkan bahwa “Pengembang perumahan dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan”. Artinya apabila developer tidak membangun sarana, prasarana, dan utilitas umum maka developer tersebut dianggap melakukan perbuatan melawan hukum.

Namun pada kenyataannya masih banyak pihak developer yang tidak menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial, padahal sudah jelas bahwa fasilitas umum dan fasilitas sosial merupakan kewajiban yang harus dipenuhi oleh developer dalam membangun perumahan. Developer juga menyebutkannya dalam iklan atau brosur yang mereka berikan, bahwa ketika membeli rumah di perumahan tersebut akan disertai dengan beragam fasilitas yang akan konsumen dapatkan saat membeli rumah tersebut. Artinya jika fasilitas yang dijanjikan tersebut tidak dipenuhi maka iklan atau brosur tersebut dapat diangap menyesatkan, karena adanya ketidaksesuaian antara apa yang tercantum dalam brosur dengan realita yang diterima konsumen saat sudah menempati rumah tersebut. ⁸

8 Made MintarjaTriasa, I Gusti Ayu Puspawati, dan Ida Bagus Putu Sutama, “Penerbitan Brosur Perumahan Oleh Pengembang yang Merugikan Konsumen Ditinjau dari Hukum

Dalam hal ini, bila konsumen merasa dirugikan akibat adanya informasi yang tidak sesuai antara brosur dengan kenyataan, konsumen dapat melakukan pengaduan, berikut jenis pengaduan konsumen perumahan yaitu:⁹

1. Pengaduan konsumen perumahan akibat telah terjadinya pelanggaran hak-hak individual konsumen perumahan. Misalnya mutu bangunan dibawah standar, ukuran, luas, dan lain sebagainya.

2. Pengaduan konsumen perumahan akibat dari pelanggaran hak-hak kolektif konsumen perumahan, seperti tidak dibagunnya fasilitas umum dan fasilitas sosial, sertifikasi, rumah fiktif, banjir, dan soal kebenaran klaim/informasi dalam iklan, brosur, dan pameran perumahan.

Membeli rumah terutama di perumahan bukan hanya membayar harga rumahnya saja, tetapi juga sudah termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial didalamnya. Karenanya sudah merupakan kewajiban developer untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial, karena fasilitas umum dan fasilitas sosial merupakan hak yang harus didapat konsumen saat membeli rumah tersebut, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Seperti halnya yang dilakukan oleh developer PT. Abadi Jaya Bersama yang membangun perumahan Griya Permata IV, developer Griya Permata IV melakukan promosi lewat papan iklan di pinggir jalan dan mencetak brosur. Dalam papan iklan dan brosur tersebut disebutkan fasilitas umum dan fasilitas sosial apa saja yang akan didapatkan konsumen apabila membeli rumah di perumahan tersebut, yaitu:

fasilitas umum berupa jalan paving blok, lampu penerangan komplek, jaringan listrik 900 watt, dan fasilitas sosial berupa rumah ibadah, arena olah raga, play ground, dan food court. Setelah dilakukan penelitian langsung ke lokasi perumahan Griya Permata IV, benar adanya semua fasilitas umum dan fasilitas sosial yang Perlindungan Konsumen (Studi Pada Yayasan Lembaga perlindungan Konsumen Bali)”, Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 4, No. 1, 2016, hal. 2

9Sudaryatmo, Hukum dan Advokasi Konsumen, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1999), hal.

41.

dijanjikan oleh pihak developer, semua fasilitas yang dijanjikan tersebut telah didirikan sesuai dengan site plan yang mereka buat. Artinya developer Griya Permata IV telah membangun perumahan sesuai kriteria, spesifikasi, persyaratan, sarana, dan utilitas umum sebagaimana yang telah ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan.

Namun masih banyak juga developer yang tidak atau belum membangun perumahan sesuai kriteria, spesifikasi, persyaratan, sarana, prasarana, dan utilitas umum sebagaimana yang telah ditetapkan dalam peraturan perundang- undangan.Berikut beberapa contohnya:

1. Perumahan Vista Land Group yang berlokasi di Kelapa Gading Jakarta Timur dan Alam Sutera Tangerang Selatan dan membangun sebuah kawasan perumahan subsidi rakyat Mutiara Puri Harmoni di Rajeg, Kabupaten Tangerang. Adapun permasalahan dalam prasarana, sarana, dan utilitas umum pada perumahan Mutiara Puri Harmoni sebagai berikut :

a. Air, Kurangnya air bersih yang merupakan kebutuhan primer bagi masyarakat namun faktanya dalam lingkungan perumahan Mutiara Puri Harmoni tidak bersih, berbau, berwarna dan jika musim kemarau air tersebut menjadi kering. Developer memberikan fasilitas berupa pompa air sesuai keterangan brosur untuk setiap unit, namun pompa yang diberikan ukuran kecil sehingga tidak dapat digunakan oleh warga untuk menarik air bawah tanah. Warga harus mengeluarkan pembiayaan membeli pompa besar agar air dapat digunakan.

b. Penerangan Jalan Umum, Kurangnya penerangan jalan. Fungsi dari penerangan jalan umum mulai dari keselamatan pengguna jalan yang bisa terhindar dari kecelakaan akibat jalan yang rusak, kemudian fungsi keamanan yaitu meminimalisir tingkat kejahatan di malam hari, dan perjalanan yang bisa aman dari berbagai hal buruk saat malam hari. Namun faktanya penerangan pada perumahan Mutiara Puri Harmoni belum cukup memadai.

c. Akses Jalan, Pertama, Jalan umum belum terealisasai dengan cepat oleh developer. Kedua, promosi yang dibuat oleh developer menjanjikan akses jalan mudah 10 menit dari Tol Cikupa, 30 menit dari jalan raya Daan mogot dan cuma 30 menit ke bandara Soekarno Hatta. Namun faktarnya jarak dan ukuran waktu tidak sesuai dengan promosi yang dijanjikan oleh developer.¹⁰

10 Muhammad Aziz Nurhakim, “Pemenuhan Atas Sarana dan Utilitas Pada Peruamahan Subsidi Mutiara Puri Harmoni Rajeg Tangerang Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Permukiman”. Jurnal Hukum Adigama, Vol. 1, No. 1, 2018, hal 3-4

2. Sesuai dengan Putusan Nomor 682/K/Pdt/2016, yang memutuskan bahwa tergugat yaitu PT. Wisma Karya Bhakti developer Sutorejo Indah Surabaya,dinyatakan wanprestasi karena tidak membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai dengan perjanjian ikatan jual beli antara penggugat dan tergugat yang tertuang dalam pasal 1 angka (2) yang berisi tergugat akan menyediakan fasilitas pada perumahan sesuai brosur, dari bebrapa fasilitas umum dan fasilitas sosila yang disepakati, berikut beberapa fasilitas yang belum dibangun, yaitu:

a. Kolam renang b. Lapangan Tennis c. Jalur Hijau

d. Taman, taman tersebut bukan hanya tidak dibagun, namun separuh tanahnya juga dialih fungsikan menjadi kavling-kavling perumahan.

Fasilitas-fasilitas tersebut seharusnya sudah dibangun sejak 1990, namun hingga 2013 pihak developer tidak juga membangun fasilitas sesuai yang diperjanjikan, dan malah mengalih fungsikan sebagian lahan yang diperuntukkan untuk taman menjadi kavling-kavling perumahan.

Beberapa developer seperti yang telah disebutkan diatas, masih banyak yang tidak atau belum menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai apa yang mereka sebutkan di dalam iklan atau brosur yang mereka buat, yang mana itu merupakan kewajiban bagi developer dan apabila tidak dipenuhi maka dapat menyebabkan kerugian bagi konsumen perumahan. Jika fasilitas umum dan fasilitas sosial itu tidak dipenuhi, maka developer dianggap melakukan perbuatan melawan hukum, dan konsumen dapat menuntut pemenuhan kewajiban yang tidak dilaksanakan pihak developer.

Berdasarkan latar belakang diatas, dapat dilakukan suatu penelitian yang berudul “Tinjauan Hukum Mengenai Kewajiban Developer untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Berdasakan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman (studi pada PT. Abadi Jaya Bersama Medan)”

B. Rumusan Masalah

1. Bagaimana pengaturan tentang penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial oleh developer berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman?

2. Bagaimana PT Abadi Jaya Bersama Medan melaksanakan kewajibannya untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial berdasakan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman?

3. Bagaimana perlindungan hukum kepada konsumen apabila PT Abadi Jaya Bersama Medan tidak memenuhi kewajibannya untuk menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan dalam penulisan skripsi ini yang berjudul “ Tinjauan Hukum Mengenai Kewajiban Developer untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman (Studi Pada P.T. Abadi Jaya Bersama Medan)”, adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui konsep pengaturan tentang penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial oleh developer berdasakan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah

Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman

2. Untuk mengetahui bagaimana PT Abadi Jaya Bersama Medan melaksanakan kewajibannya untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial berdasakan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman

3. Untuk mengetahui perlindungan hukum kepada konsumen apabila PT Abadi Jaya Bersama Medan tidak memenuhi kewajibannya untuk menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial

D. Manfaat Penulisan

Adapun manfaat yang diharapkan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Secara Teoretis

Manfaat yang bersifat teoritis adalah “mengharapkan bahwa hasil penelitian ini dapat menyumbangkan pemikiran dibidang hukum yang akan mengebangkan disiplin ilmu hukum”. ¹¹ Manfaat teoretis dari penulisan skripsi ini diharapkan dapat menambah literatur bacaan juga dapat memberikan manfaat yang berupa sumbangan pemikiran bagi pengembangan ilmu hukum, khususnya yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial perumahan oleh developer.

11 Ediwarman, Metode Penelitian Hukum, Panduan Penulisan Skripsi, Tesis, dan Disertasi, (Yogyakarta: Genta Publishing, 2016), hal 63

2. Secara Praktis

Manfaat yang bersifat praktis adalah “bahwa hasil penelitian nantinya dapat memberikan jalan keluar yang akurat terhadap permasalahan yang diteliti dan disamping itu hasil penelitian ini dapat mengungkapkan teori-teori yang sudah ada”.¹² Manfaat secara praktis yaitu:

a. Untuk memberikan jawaban atas permasalahan yang diteliti.

b. Untuk lebih mengembangkan penalaran, dengan membentuk pola pikir dinamis sekaligus untuk mengetahui kemampuan dalam menerapkan ilmu yang di peroleh.

c. Hasil penelitian ini kiranya dapat dijadikan sebagai referensi dalam mengambil kebijakan terhadap penyelesaian permasalahan yang dimaksud dan menjadi bahan sumbangan pemikiran bagi Pemerintah baik Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah dalam mengimplementasikan peraturan perundang-undang di bidang perumahan dan kawasan permukiman di Indonesia.

E. Keaslian Penulisan

Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan dan penelusuran melalui uji bersih di perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, juga di Fakultas Hukum Perguran Tinggi lain, penelitian terhadap judul “Tinjauan Hukum Mengenai Kewajiban Developer untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun

12 Ibid, hal 63

2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman (Studi Pada P.T. Abadi Jaya Bersama Medan)”, belum pernah dilakukan. Penelitian yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial telah dilakukan oleh peneliti-peneliti sebelumnya. Namun akan terlihat perbedaannya, yaitu sebagai berikut:

1. Aulia Fathanah (B12114308) Universitas Hasanuddin, pada tahun 2018, dengan judul “Tinjauan Hukum Terhadap Pemenuhan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum di Rumah Susun dalam Penyediaan Perumahan dan Permukiman yang Layak Huni di Kota Makassar”, dengan rumusan masalah:

a. Bagaimana pemenuhan fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum dalam penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum pada rumah susun di Kota Makassar?

b. Bagaimana upaya pemerintah dalam penyelesaian hambatan pemenuhan fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum pada rumah susun di Kota Makassar?

2. Ahmad Tohir Pane (110200180) Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2016, dengan judul “Tanggung Jawab Pengembang Perumahan Terhadap Konsumen Perumahan Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah Yang Dilakukan Antara Pengembang Perumahan Dengan Konsumen Perumahan (Studi Di PT. Berkah Tawakkal)”, dengan rumusan masalah:

a. Bagaimana pelaksanaaan perjanjian jual beli rumah antara pengembang perumahan (developer) dengan konsumen perumahan?

b. Bagaimana tanggung jawab pengembang perumahan (developer) dalam perjanjian jual beli rumah?

c. Bagaimana penyelesaian dalam hal ada pelanggaran (sengketa) dalam perjanjian jual beli rumah?

3. Marizka Yovita Agustia Br. Tarigan (02121001078) Universitas Sriwijaya, pada tahun 2016, dengan judul “Tanggung Jawab Developer dalam Penyediaan Fasilitas Umum dalam Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah (Studi Pada Beberapa Developer di Kota Indralaya)”, dengan rumusan masalah:

a. Apakah fasilitas umum merupakan prestasi yang mengikat bagi developer padahal dalam akta jual beli tertulis objek jual beli itu tanah beserta rumah (tidak disebutkan fasilitas umum)?

b. Apakah brosur dapat dijadikan alat bukti yang sah untuk mengajukan gugatan apabila fasilitas umum tidak dibangun?

4. James Raymond Nicholas Purba (090200468) Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2014, dengan judul “Tanggung Jawab Developer Perumahan Kepada Konsumen Perumahan Terhadap Iklan dan Brosur Perumahan yang Menyesatkan Konsumen Perumahan Dikaitkan dengan Undang-Undang Perlindungan Konsumen (Studi pada CV. Surya Abadi)”, dengan rumusan masalah:

a. Bagaimanakah bentuk perlindungan pembeli perumahan dalam perjanjian jual beli rumah?

b. Bagaimanakah bentuk tanggung jawab developer perumahan kepada pembeli perumahan yang merasa dirugikan dengan adanya iklan dan brosur perumahan yang tidak benar dilihat dari undang-undang No.8 tahun 1999 sebagai upaya perlindungan konsumen?

c. Bagaimanakah bentuk tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh konsumen perumahan yang merasa telah dirugikan akibat dari iklan dan brosur perumahan yang tidak benar?

5. Nurpanca Sitorus (127005071/HK) Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2014, dengan judul “Tindak Pidana dan Pertanggungawaban Pidana Pengembang Perumahan dan Kawasan Permukiman dalam Penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman”, dengan rumusan masalah:

a. Bagaimanakah pengaturan hukum tentang kewajiban pengembang perumahan dalam penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum berdasarkan Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukima?

b. Bagaimana tindak pidana pengembang perumahan dalam penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum dalam pembangunan perumahan dan kawasan perukiman berdasarkan Undang-undang perumahan dan kawasan permukiman?

c. Bagaimanakah pertanggungjawaban pidana pengembang perumahan dalam menyediakan prasarana, sarana dan utilitas umum berdasarkan Undang- undang perumahan dan kawasan permukiman?

F. Tinjauan Pustaka

Kajian pustaka yang diuraikan dalam penelitian skripsi yang berjudul Tinjauan Hukum Mengenai Kewajiban Developer untuk Menyediakan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman (Studi Pada P.T. Abadi Jaya Bersama Medan) ini pada dasarnya dijadikan sebagai acuan untuk mendukung dan memperjelas penelitian ini. Sehubungan dengan masalah yang diteliti, tinjauan kepustakaan yang relevan dengan penelitian ini diuraikan sebagai berikut:

1. Perumahan

Salah satu tujuan dibentuknya Negara Republik Indonesia ialah untuk memajukan kesejahteraan umum. Untuk memajukan kesejahteraan umum dilaksanakan pembangunan nasional, yang hakikatnya yaitu pembangunan manusia Indonesia seutuhnya dan pembangunan seluruh rakyat Indonesia, pembangunan seluruh rakyat Indonesia yang menekankan pada keseimbangan pembangunan kemakmuran lahiriah dan kepuasan batiniah.

Pasal 28 Ayat (1) UUD Negara Republik Indonesia Tahun 1945 menegaskan bahwa:

“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”. Rumah sebagai tempat tinggal mempunyai peran yang strategis dalam pembentukan watak dan kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif, sehingga terpenuhinya tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar bagi setiap manusia, yang akan terus ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau skilus kehidupan manusia.¹³

Perumahan dan Pemukiman menurut Pasal 1 angaka (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, adalah sebagai berikut:

13 Urip Santoso, Hukum Perumahan, (Jakarta: Kencana, 2014), hal 1-2.

“Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat”.

Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 pada Pasal 1 angka 2 yang dimaksud perumahan adalah “Kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni”.

Menurut Pasal 1 angka (1) Undang-Undang nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman, rumah adalah “Bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian sebagai pembinaan keluarga”. Menurut Pasal 1 angka (7) Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang dimaksud rumah adalah “Bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, Sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya”. Sedangkan menurut WHO (World Health Organization), rumah adalah “struktur fisik atau bangunan tempat berlindung, di mana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya, baik untuk kesehatan keluarga dan individu” ¹⁴

Peraturan dasar dalam pelaksanaan pembangunan perumahan adalah : ¹⁵ a. Tuntutan kesesuaian peruntukan lahan, pembangunan perumahan dan

permukiman harus sesuai dengan daerah peruntukannya, pada lokasi yang memang diperuntukan bagi hunian dan permukiman.

b. Konsep pembangunan berwawasan lingkungan, dengan mendudukan objek (lokasi aktivitas) yang memperhatikan daya dukung lingkungan.

c. Konsep pola hunian 1 : 3 : 6, yaitu membangunan fasilitas hunian dengan perbandingan 1 rumah mewah, 3 rumah menengah dan 6 rumah sederhana (RS)

14 Andi Pontjo Wiyono, “Tanggung Jawab Developer Perumahan Terhadap Tempat Penyediaan Pemakaman”, Jurnal The Spirit Of Law, 2015, Vo. 1, No. 1, hal 29

15 I Gd Raka Natha Bayuprima , I N. Sutarja , I W. Yansen, “Pengaruh Ketersediaan Fasilitas Umum Terhadap Harga Jual Perumahan di Kawasan Magapura”. Jurnal Spektran, Vol. 4 No. 2, 2016, hal 10

dan rumah sangat sederhana (RSS). Dengan konsep 1 : 3 : 6 penghunni kawasan RSS akan dapat menikmati fasilitas real estate seperti jalan lingkungan yang lebar dan hijau, taman bermain (playground), fasilitas olahraga (sport centre), area parkir mobil yang luas, tempat jalan kaki (joging track), lapangan tenis (tennis court), dan lain-lain.

2. Developer

Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa Inggris artinya adalah “pembangun/pengembang”. Sementara itu menurut Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian pengembang perumahan, yaitu:

“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya”.

Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yaitu:

“Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi”

Developer dalam membangun perumahan juga memiliki hak dan kewajiban

yang harus dipenuhi, hak-hak developer menurut Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yaitu:

a. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;

b. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik;

c. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen;

d. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;

e. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Kewajiban developer sebagai pelaku usaha menurut ketentuan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen adalah : a. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;

b. Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;

c. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;

d. Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku;

e. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan;

f. Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;

g. Memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang dterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

3. Sarana, prasarana, dan utilitas umum

Dalam perencanaan tata ruang, perumahan dan kawasan permukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan juga merupakan determinan kesehatan masyarakat. Perumahan dan Kawasan Permukiman yang sehat tidak lepas dari ketersediaan sarana, prasarana dan utilitas lingkungan perumahan. Dalam penyediaan perumahan dan permukiman pihak developer memiliki kewajiban selain membangun rumah tersebut juga menyediakan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman yang layak untuk penghuninya.

Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah (Depkimpraswil) mendefenisikan sarana dan prasarana merupakan:

“Bangunan dasar yang sangat diperlukan untuk mendukung kehidupan manusia yang hidup bersama-sama dalam suatu ruang yang berbatas agar manusia dapat bermukim dengan nyaman dan dapat bergerak dengan mudah dalam segala waktu dan cuaca, sehingga dapat hidup dengan sehat dan dapat berinteraksi satu dengan lainnya dalam mempertahankan kehidupannya”. ¹⁶

Menurut Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang, yang dimaksud Sarana adalah:

“Fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelengaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi.

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman”.

Dimaksud dengan utilitas umum menurut Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang yaitu “ sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan”.

G. Metode Penelitian

Metode adalah “Cara kerja ilmiah yang secara teknis dipergunakan sebagai alat atau sarana (a tool) dalam suatu penelitian”¹⁷. Sedangkan penelitian hukum merupakan :

“Suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan pada metode, sistematika, dan pemikiran tertentu, dengan jalan menganalisisnya. Juga dilakukan pemeriksaan yang mendalam terhadap faktor hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan”.¹⁸

Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini dapat dijabarkan sebagai berikut:

1. Jenis dan Sifat Penelitian

11 Suripin, Sistem Drainase Perkotaan yang Berkelanjutan, (Yogyakarta: Andi, 2004), hal 1

17 Nurul Qamar, dkk, Metode Penelitian Hukum (Legal Research Metode). (Makasar: Social Politic Genius, 2017), hal 7

13 Soeryono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1981), hal 43

Dilihat dari jenisnya penelitian ini merupakan penelitian hukum yuridis normatif yaitu “Mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan-putusan pengadilan serta norma-norma hukum yang ada dalam masyarakat, juga melihat singkronisasi suatu aturan dengan aturan lainnya secara hierarki”¹⁹ Penelitian hukum normatif ini didasarkan kepada bahan hukum primer, sekunder, dan tertier.

Adapun dilihat dari sifatnya penelitian ini bersifat deskrptif analitis yaitu

“Mengungkapkan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan teori-teori hukum sebagai objek penelitian. Demikian juga hukum dalam pelaksanaannya di dalam masyarakat yang berkenaan dengan objek penelitian”²⁰.

2. Sumber Data

Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut : a. Data Primer

Data primer adalah “sumber data yang langsung memberikan data pada kepada pengumpul data”.²¹ Untuk mendapatkan data primer dilakukan wawancara dengan informan PT. Abadi Jaya Bersama Medan dan wawancara kepada beberapa konsumen perumahan PT. Abadi Jaya Bersama. Dalam hal ini diharapkan mendapatkan data pendukung yang diperlukan dalam membahas kewajiban developer untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial.

b. Data Sekunder

14 Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 2016), hal 175

15 Ibid

16 Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D, (Bandung: Alfabeta, 2017), hal 193

Data sekunder adalah “data yang diperoleh dengan mengumpulkan data yang mencakup dokumen-dokumen resmi, buku-buku, dan hasil-hasil penelitian terdahulu yang berwujud”²², data sekunder ini meliputi:

1) Bahan hukum primer, yaitu “bahan-bahan hukum yang mengikat”. Adapun bahan hukum primer yang digunakan dalam penelitian ini adalah:

a) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;

b) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;

c) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen;

d) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;

e) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;

f) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

g) Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2011 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;

2) Bahan hukum sekunder, meliputi “literatur-literatur yang terkait dengan permasalahan yang dikaji yang berasal dari buku-buku, jurnal, surat kabar, pendapat ahli hukum dari segi kepustakaan, dan artikel internet”

3) Bahan hukum tertier, yaitu “Bahan hukum penunjang yang memberikan petunjuk maupun terhadap bahan hukum primer dan sekunder. Contohnya:

Kamus, Ensiklopedia, dan seterusnya”.²³ 3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data

22 Soejono Soekanto, Pengantar penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1982), hal 10

17 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, (Depok: Rajawali Pres, 2018), hal 185

Metode pengumpulan data dalam tulisan ini yaitu dengan menggunakan teknik pengumpulan data dengan cara studi kepustakaan (library research) yang dapat diartikan sebagai “suatu penelitian yang datanya berupa teori, konsep, pemikiran, dan ide, yang dilakukan dengan cara mengumpulkan data dari buku-buku literatur, kemudian ditelaah dan diteliti permasalahan yang berkaitan dengan penelitian”.²⁴ Library research ini dilakukan untuk mendapatkan landasan dalam menelaah dan meneliti data-data yang diperoleh dari berbagai sumber yang terpercaya, baik secara langsun maupun tidak langsug.

Selain studi kepustakaan, dalam penelitian ini juga dilakukan penelitian lapangan (field research) yaitu “Penelitian yang objeknya mengenai gejala-gejala atau peristiwa-peristiwa yang terjadi pada kelompok masyarakat. Sehingga penelitian ini juga bisa disebut penelitian kasus atau study kasus (case study)”.²⁵ Penelitian lapangan dalam penelitian ini dilakukan dengan wawancara kepada informan PT. Abadi Jaya Bersama juga wawancara kepada beberapa konsumen perumahan PT. Abadi Jaya Bersama. Jenis wawancara yang digunakan adalah wawancara terstruktur, yaitu “wawancara yang dilakukan dengan berpedoman pada suatu catatan yang telah dipersiapkan sebelumnya”.²⁶

Alat pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan pedoman wawancara, studi dokumen adalah “salah satu metode pengumpulan data kualitatif dengan melihat atau menganalisis dokumen-dokumen

24 Hamidi, Metode Penelitian Kualitatif: Aplikasi Praktis Pembuatan Proposal dan Laporan Penelitian, (Malang: UMM Press, 2004), hal 70

19 Suharsimi Arikunto, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek, (Jakarta: Rineka Cipta, 2013), hal 121

26 Sulistyo Basuki, Metode Penelitian, (Jakarta: Wedatama Widya Sastra, 2006), hal 171

yang dibuat oleh subjek sendiri atau orang lain tentang subjek”²⁷

,

dan pedoman wawancara adalah “Pedoman yang berisi daftar pertanyaan yang disusun secara sistematis yang telah memuat tema-tema dan alur pembicaraan sebagai pedoman untuk mengontrol jalannya wawancara”²⁸ Dengan demikian dapat diperoleh suatu kesimpulan yang lebih terarah dari pokok bahasan.

4. Metode Analisis Data

Analisis data merupakan bagian yang sangat penting dalam metode ilmiah, karena dengan analisislah data tersebut dapat diberi arti dan makna yang berguna dalam memecahkan masalah penelitian. Menganalisa data merupakan tindakan peneliti untuk mempertemukan kesenjangan antara das sollen dan das sein.²⁹ Seluruh data yang berhasil dikumpulkan, selanjutnya diinventarisasi, diklasifikasi, dan dianalisis dengan menggunakan analisis kualitatif yaitu “Pengumpulan data pada suatu latar alamiah dengan maksud menafsirkan fenomena yang teradi dimana peneliti adalah sebagai instrument kunci, dengan teknik pengumpulan data gabungan dan hasil penelitian menekankan makna dari pada generalisasi”.³⁰

Penarikan kesimpulan dari penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode penarikan kesimpulan secara deduktif yaitu “Metode analisa data yang dimulai dari dalil-dalil umum, postulat, dan paradigm tertentu kemudian

27 Haris Herdiansyah, Metode Penelitian Kualitatif untuk Ilmu-Ilmu Sosial, (Jakarta:

Salemba Humanika, 2010), hal 143

28 Sri Sugiarsi, “Instrumen Penelitian Kualitatif”,

(https://publikasi.aptirmik.or.id/index.php/Instrumen/article/view/71/73, Diakses pada 19 Desember 2020, 2020 )

25 Suharsimi, Op. Cit, hal 35

30 Albi Anggito dan Johan Setiawan, Metodologi Penelitain Kualitatif, (Jawa Barat: CV Jejak, 2018), hal 8

menghubungkan dengan data-data empiris, sebagai pangkal tolak pengambilan kesimpulan”.³¹

H. Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan skripsi ini terdiri dari lima bab yang masing-masing menampakkan titik berat yang berbeda, namun saling berkaitan satu dengan lainnya.

Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah

Bab I berisi pendahuluan yang merupakan garis besar dari keseluruhan pola berpikir dan dituangkan dalam konteks yang jelas serta padat. Skripsi diawali dengan latar belakang masalah yang berisi alasan mengapa memilih judul skripsi ini dan bagaimana pokok permasalahannya. Selanjutnya disebutkan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, keaslian penulisan, tinjauan kepustakaan, metodologi penelitian, dan sistematika penulisan yang menggambarkan secara ringkas mengenai uraian dari bab ke bab. Dengan demikian, dalam bab pertama ini tampak penggambaran isi skripsi secara keseluruhan namun dalam satu kesatuan yang ringkas dan padat guna menjadi pedoman untuk bab kedua, ketiga, bab keempat, dan bab kelima.

Bab II berisi mengenai pengaturan penyediaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Bab ini terdiri dari 3 (tiga) sub bab, yang pertama sub bab tentang perumahan dan kawasan permukiman yang

31Moh. Kasiram, Metodologi Penelitain (refleksi Pengembangan pemahaman dan Penguasaan Metodologi Penelitain), (Malang: UIN Maliki, 2010), hal 130

terdiri atas pengertian perumahan dan kawasan permukiman, jenis-jenis rumah dan syarat membangun perumahan. Berikutnya sub bab mengenai fasilitas umum dan fasilitas sosial yang terdiri atas pengertian fasilitas umum dan fasilitas sosial, macam-macam fasilitas umum dan fasilitas sosial, tujuan fasilitas umum dan fasilitas social. Terakhir sub bab yang memaparkan tentang pengaturan mengenai penyediaan fasilitas umum dan fasilitas social oleh developer yang terdiri atas standar penyediaan, perencanaan, dan pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Bab III membahas mengenai pelaksanaan kewajiban bagi PT. Abadi Jaya Bersama untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas social berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan permukiman dan Peraturan Pemerintah Nomor 14 tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Bab ini terdiri dari 3 (tiga) sub bab. Sub bab pertaman berisi tentang dasar pelaksanaan, pengelolaan dan penyerahan fasilitas umum dan Fasilitas social. Sub bab berikutnya berisi tentang faktor-faktor penghambat pelaksanaan kewajiban PT. Abadi Jaya bersama untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Sub bab terakhir berisi akibat hukum jika PT. Abadi Jaya Bersama menolak menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Bab IV membahas mengenai perlindungan hukum kepada konsumen bilamana PT. Abadi Jaya Bersama tidak memenuhi kewajibannya menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Dalam bab ini terdiri atas 3 (tiga) sub bab. Sub bab pertama berisi tentang perlindungan hukum terhadap hak-hak konsumen dalam bidang perumahan yang terdiri atas pengertian konsumen dan developer, hak-hak

konsumen dalam bidang perumahan, dan bentuk pelanggaran hak-hak konsumen yang dilakukan oleh developer. Sub bab berikutnya berisi mengenai wanprestasi bagi developer jika tidak menyediakan fasilitas umum dan fasilitas social yang terdiri dari bentuk wanprestasi yang dilakukan developer, akibat hukum apabila developer wanprestasi dalam menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial dan

upaya hukum yang dapat dilakukan konsumen jika developer wanprestasi. Sub bab yang terakhir berisi tentang bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen bila PT.

Abadi Jaya Bersama tidak memnuhi kewajibannya untuk menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial yang terdiri atas perlindungan hukum preventif dan represif.

Bab V berisi kesimpulan-kesimpulan dan saran dari hasil penelitian ini.

BAB II

PENGATURAN TENTANG PENYEDIAAN FASILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL OLEH DEVELOPER BERDASARKAN UNDANG-

UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN PERATURAN PEMERINTAH

NOMOR 14 TAHUN 2016 TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN A. Perumahan dan Kawasan Permukiman

Konsiderans Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebutkan bahwa:

“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif.

Pemenuhan kebutuhan dasar manusia menjadi tanggung jawab negara untuk melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia”.

Perumahan dan permukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat manusia Indonesia. Pasal 3 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebutkan bahwa perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untuk:

1. Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman

Memberikan kepastian hukum merupakan jaminan hukum bagi setiap orang untuk bertempat tinggal secara layak, baik yang bersifat milik maupun bukan milik melalui cara sewa dan cara bukan sewa. Jaminan hukum antara lain meliputi kesesuaian peruntukan dalam tata ruang, legalitas tanah, perizinan, dan kondisi kelayakan rumah.