ANALISIS KETENTUAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN
A. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Menurut KUH Perdata
4. Jangka waktu sewa
Pasal 1548 KUH Perdata menentukan bahwa :
Sewa-menyewa ialah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Kalimat “selama waktu tertentu” dalam Pasal 1548 menunjukkan bahwa kekuasaan menikmati atas objek sewa-menyewa hanyalah dalam waktu yang telah
125
M. Yahya harahap, Op cit, hal. 223
126
Ibid
127
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1992), Pasal 1550
ditentukan kedua belas pihak pada waktu membuat persetujuan dan akan berakhir setelah lampuanya waktu tersebut.128
Jika pihak-pihak tidak menentukan waktu tertentu, salah satu pihak bebas untuk menghentikan sewa-menyewa dengan memperhatikan tenggang waktu penghentian menurut adat kebiasaan. Dalam sewa-menyewa tanah peringatan penghentian tersebut harus paling sedikit 1 (satu) tahun sebelum pengosongan dan mengosongkan rumah kediaman yang disewa, disesuaikan dengan kebaisaan setempat.129 Pihak yang menyewakan (verhuurder) tidak menyerahkan milik atas benda hanya kemanfaatannya saja, suatu hak yang bersifat pribadi (persoonlijkrecht).
5. Sanksi-Sanksi
Ketentuan dalam Buku III KUH Perdata bersifat aanvullend, dimana pihak-pihak di dalam perikatan sewa-menyewa dapat membuat peraturan lain selain yang tertera di atas. Misalnya dengan menjanjikan bahwa perbuatan sewa-menyewa dilakukan dengan syarat yang sebaliknya dari yang ditentukan dalam Pasal 1550 KUH Perdata. Misalnya dalam perjanjian sewa-menyewa rumah, rumah yang disewakan tersebut tidak terawat akan tetapi pihak yang menyewa tidak keberatan memperbaikinya sehingga menjadi bagus kembali.
Selain itu juga dapat dibuat perjanjian sewa tersebut dengan memperluas perjanjian dari apa yang ditentukan oleh Pasal 1550 KUH Perdata tersebut. Misalnya
128
Basrah, Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Tentang Sewa-Menyewa dan Pembahasan Kasus, (Medan : FH USU, 1978), hal. 1
129
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1992), Pasal 1578
pihak yang menyewa bersedia untuk membayar tagihan yang berkenaan dengan benda yang disewanya. Dalam Pasal 1552 KUH Perdata disebutkan bahwa pihak yang menyewakan harus menyerahkan benda tanpa adanya cacat tersembunyi. ”Cacat yang dimaksud adalah cacat yang menghalangi penyewa menggunakan benda yang disewanya. Jika cacat tersebut mendatangkan kerugian kepada penyewa, pihak yang menyewakan berkewajiban membayar ganti rugi”.130
Jika benda yang disewakan itu musnah selama waktu sewa karena suatu hal yang tidak dapat dihindari (overmacht), maka perikatan sewa-menyewa tersebut batal demi hukum sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1553 KUH Perdata. Hanya saja pihak penyewa tidak berhak atas ganti rugi baik benda tersebut musnah secara keseluruhan maupun sebagian saja.
Apabila benda musnah sebagian, maka penyewa dapat meneruskan sewa atas sebagian benda dengan pengurangan pembayaran sewa ataupun ia dapat meminta pembatalan pembayaran perjanjian sewa-menyewa. Hal ini sesuai dengan sifat perjanjian sewa-menyewa yang timbal balik yang jika salah satu pihak menerima prestasi yang berkurang maka berkuranglah kewajibannya dalam perjanjian tersebut dan sama sekali ia tidak mendapatkan manfaat lagi dari benda pihak yang menyewakan. Dengan demikian demi hukum gugurlah perjanjian tersebut.
Benda yang disewa tidak boleh dirubah wujudnya maupun keadaannya, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1554 KUH Perdata. Akan tetapi jika perbaikan perubahan tersebut terpaksa dilakukan (dringende reparatie) sebelum sewa-menyewa berakhir, penyewa harus merelakan walaupun karena perubahan itu ia
130
mendapat kesukaran dan kehilangan sebagian dari benda yang disewanya. Jika perbaikan tersebut berjalan lebih dari 40 (empat puluh) hari, maka penyewa berhak atas pengurangan uang sewa sebanding dengan pengurangan kemanfaatan yang didapatnya dari benda yang disewanya. Bahkan penyewa dapat memutuskan perjanjian sewa-menyewa tersebut jika ia tidak lagi dapat menikmati benda yang disewanya itu. Memutuskan perjanjian sewa-menyewa ini hanya dapat dilakukan jika keadaan rumah yang disewa tidak layak lagi untuk ditempati.131
Pihak yang menyewakan tidak bertanggungjawab terhadap pengurangan kemanfaatan yang diperoleh penyewa, jika hal ini ditimbulkan oleh pihak ketiga walaupun menurut Pasal 1550 ayat (3) pihak yang menyewakan berkewajiban memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa-menyewa sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1556 KUH Perdata. Apabila pengurangan kemanfaatan tersebut dikarenakan gangguan oleh pihak ketiga yang terjadi setelah penyerahan benda yang disewakan, maka pihak penyewa tidak bertanggungjawab atas hal tersebut. Misalnya anak tetangga penyewa tersebut melempar kaca jendela rumah yang disewa. Dalam hal ini pihak yang menyewakan tidak berkewajiban menindak anak tersebut sehingga pihak penyewa tidak lagi diganggu, akan tetapi penyewalah yang berkewajiban menindak anak yang memecahkan kaca jendelanya itu sesuai dengan ketentuan Pasal 1365
131
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1992), Pasal 1555 KUH Perdata
KUH Perdata.132 Demikian juga pihak yang menyewakan dapat menuntut ganti rugi jika perbuatan anak tersebut telah mengakibatkan rusaknya kaca jendela rumah yang disewakannya itu. ”Tidak dapat dituntutnya pihak yang menyewakan untuk memberikan kenikmatan atas benda yang disewakan selama berlangsungnya disebut “trouble de fait” (gangguan atas “dasar kenyataan”). 133
Akan tetapi sebaliknya apabila si penyewa diganggu kenikmatannya disebabkan suatu tuntutan hukum yang berhubungan dengan hak milik atas benda yang disewanya maka penyewa berhak menuntut pengurangan harga sewa asalkan gangguan itu telah diberitahukan sebelumnya secara sah kepada pemilik benda tersebut.134 Misalnya atas rumah yang disewakan tersebut terjadi penuntutan di pengadilan mengenai hak kepemilikannya oleh pihak lain, maka penyewa dapat meminta pengurangan harga sewa rumah apabila telah ada pemberitahuan dari pengadilan kepada pemilik rumah akan gugatan tersebut. Jika kemudian si penyewa digugat untuk mengosongkan rumah tersebut oleh pihak yang menggugat tersebut, maka penyewa dapat memberitahukan hal tersebut kepada pihak yang menyewakan dan berhak dibebaskan dari uang sewa. Hal ini disebut dengan trouble de droit (gangguan atas dasar hak).135
6. Wanprestasi
132
Pasal 1365 KUH Perdata menyebutkan bahwa “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu mengganti kerugian tersebut.
133
Basrah, Op cit, hal. 16, lihat juga M. Yahya Harahap, Op cit, hal. 227
134
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1992), Pasal 1557
135
Menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, “Wanprestasi adalah suatu istilah yang menunjuk pada ketiadalaksanaan prestasi oleh debitor”.136 Bentuk wanprestasi ini dapat terwujud dalam beberapa bentuk, yaitu:
a. Debitor sama sekali tidak melaksanakan kewajibannya;
b. Debitor tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana mestinya/ melaksanakan kewajibannya tetapi tidak sebagaimana mestinya;
c. Debitor tidak melaksanakan kewajibannya pada waktunya; d. Debitor melaksanakan sesuatu yang tidak diperbolehkan.
Wanprestasi tersebut dapat terjadi karena kesengajaan debitor untuk tidak mau melaksanakannya maupun karena kelalaian debitor untuk tidak melaksanakannya.
Wanprestasi dalam menyewa dapat membatalkan perjanjian sewa-menyewa yang telah disepakati para pihak, jika penyewa tanpa izin pihak yang menyewakan melakukan:
1. menyewakan lagi benda tersebut kepada pihak lain
2. menyerahkan benda yang disewakan kepada pihak lain untuk melanjutkan sewa atas benda tersebut.137
Akan tetapi dalam Pasal 1559 ayat (2) menentukan bahwa jika yang diperjanjikan adalalah rumah maka pihak penyewa atas tanggungjawabnya sendiri dapat menyewakan sebagian dari tempat yang disewanya. Misalnya pada rumah
136
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, II, Op cit, hal. 70, lihat juga R. Subekti , II, Op cit, hal. 43
137
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), diterjemahkan oleh R. Subekti, Cetakan ke-25, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1992), Pasal 1559 ayat (1)
sewa bagi mahasiswa dimana mahasiswa menyewa kamar dari seorang penyewa rumah. Sehubungan dengan hal ini maka hak penyewa kedua (onderhuurder) yaitu mahasiswa beralaskan hak penyewa pertama atau merupakan penyertaan (assesoort,
accessoir) dari perjanjian sewa-menyewa yang utama.138 Jika sewa-menyewa yang pertama batal karena wanpretasi sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 1559 KUH Perdata, maka batal pulalah perjanjian penyertaannya. Penyewa kedua dapat menuntut ganti rugi dari penyewa utama akan tetapi ia tidak dapat meminta ganti kerugian kepada pihak yang menyewakan.
Pihak yang menyewakan hanya mempunyai hubungan hukum dengan penyewa utama. Namun apabila pihak penyewa utama mempunyai hutang pada pihak yang menyewakan, maka hutang tersebut dapat ditagih kepada penyewa kedua, misalnya dari uang sewa yang akan dibayar penyewa kedua kepada penyewa utama tersebut. Hanya saja pihak penyewa tidak dapat menuntut penyewa kedua melebihi jumlah yang harus dibayarkannya kepada penyewa utama.
Kewajiban penyewa ditentukan dalam Pasal 1560 KUH Perdata sebagai berikut:
1. memakai barang yang disewanya dengan baik sesuai dengan tujuan perjanjian sewa-menyewa, atau jika ada perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan;
2. membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Apabila penyewa menggunakan rumah yang disewakan tidak sesuai dengan tujuan awal dari disewanya rumah tersebut sehingga mengakibatkan kerugian pada
138
pihak yang menyewakan maka pihak yang menyewakan dapat memintakan pembatalan sewanya.
Ada kalanya dalam perjanjian sewa-menyewa rumah, perabotan rumah juga ikut disewakan. Dalam perjanjian sewa-menyewa jenis ini maka dalam perjanjiannya dibuat juga pertelaan mengenai barang-barang apa saja yang ikut serta disewakan dan keadaan barang tersebut sehingga pihak penyewa diwajibkan mengembalikan perabotan tersebut sesuai keadaan perabotan itu ketika diterimanya, kecuali perabotan tersebut musnah akibat hal-hal yang tidak dapat dihindari (overmacht), misalnya terjadi kebakaran di rumah yang disewakan tersebut sehingga perabotannya musnah terbakar.
Dalam Pasal 1565 KUH Perdata ditentukan bahwa kebakaran yang dikarenakan overmacht sehingga perabotan rumah yang disewakan tersebut menjadi musnah, mengakibatkan bebasnya pihak penyewa untuk membayar ganti rugi kepada pemilik rumah. Jika pemilik rumah hendak menuntut penyewa maka ia harus membuktikan kesalahan penyewa yang telah mengakibatkan kebakaran.
Tanggung jawab penyewa atas rumah yang disewanya tidak terbatas hanya pada perbuatannya sendiri saja, tetapi juga pada penguin lain di rumah tersebut atau pihak ketiga yang menyewa rumah tersebut (onderhuurder). Sesuai dengan hubungan hukum yang ada hanyalah antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, maka kerusakan dan kerugian yang timbul atas rumah tersebut menjadi tanggung jawab pihak penyewa. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1566 KUH Perdata yang menegaskan bahwa kewajiban penyewa adalah merawat rumah yang disewanya dengan baik.
