ANALISIS KETENTUAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN
KEADAAN DI LUAR KEMAMPUAN (FORCE MAJEUR)
Apabila unit rumah yang diewa seluruhnya atau sebagian daripadanya hancur atau rusak karena bencana alam (force majeur) sehingga rumah tidak dapat ditempati lagi, maka perjanjian ini menjadi batal dengan sendirinya dan uang sewa yang telah dibatalkan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama tidak dapat dikembalikan, dan Pihak Kedua tidak akan mengadakan tuntutan dalam bentuk apapun kepada Pihak Pertama.
PASAL 8 SANKSI-SANKSI
1. Pihak Kedua setuju apabila Pihak Kedua melanggar Pasal 4 dan Pasal 6 maka seketika perjanjian sewa-menyewa ini menjadi batal demi hukum dan Pihak Kedua bersedia memberi penggantian kerugian kepada Pihak Pertama sebesar jaminan sewa.
2. Keterlambatan pembayaran sewa rumah unit hunian, rekening listrik dan air bersih sampai melewati tanggal 20 bulan berjalan dan apabila sampai akhir bulan belum dapat melunasi tanpa alasan akan dilakukan pemutusan aliran listrik dan air.
3. Dalam jangka waktu 1 (satu) bulan sejak penandatanganan Surat Perjanjian Sewa-Menyewa ini, apabila Pihak Kedua tidak atau belum menempati unit hunian yang menjadi hakanya tanpa alasan yang jelas atau pemberitahuan kepada Pihak Pertama, maka Pihak Pertama secara sepihak dapat membatalkan Surat Perjanjian Sewa Menyewa ini dan uang sewa serta jaminan sewa yang telah disetorkan dan diterima Pihak Pertama tidak dapat diambil kembali dan untuk selanjutnya menjadi milik Pihak Pertama.
4. Apabila Pihak Kedua mengundurkan diri, maka uang jaminan sewa akan dikembalikan, dan apabila Pihak Kedua masih mempunyai kewajiban-kewajiban pembayaran yang belum terselsaikan maka uang jaminan sewa dapat diperhitungkan sebagai pelunasan dan sisanya dapat diambil kembali.
5. Pihak Kedua harus segera meninggalkan satuan rumah susun sewa tersebut dengan barang-barang miliknya dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah Surat Perjanjian Sewa-Menyewa ini berakhir dan menyerahkan seluruh fasilitas yang dipergunakan selama dalam masa sewa dengan jumlah dan kondisi sesuai dengan
keadaan semula kepada Pihak Pertama (sesuai dengan Berita Acara Serah Terima Satuan Rumah Susun Sewa Martubung).
6. Apabila Pihak Kedua melanggar Pasal 6 perjanjian ini, maka perjanjian sewa-menyewa ini menjadi batal demi hukum dan semua kerugian yang timbul akibat pembatalan sewa-menyewa ini sepenuhnya menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua.
PASAL 9 DOMISILI
Apabila dalam perjanjian ini terjadi perselisihan dan tidak dapat diselesaikan dengan musyawarah, kedua belah pihak setuju memilih domisli / kedudukan hukum yang tetap kantor kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan.
PASAL 10 PERSELISIHAN
1. Apabila dalam pelaksanaan perjanjian ini terjadi perselisihan, kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikan secara musyawarah dan mufakat dan apabila tidak tercapai musyawarah dan mufakat akan diselesaikan melalui jalur hukum yang berlaku di Indonesia.
2. Kedua belah pihak sepakat mengesampingkan seluruh hak berdasarkan Pasal 1556 KUH Perdata, Pasal 1266 KUH Perdata dan Pasal 1267 KUH Perdata dalam rangka pembatalan secara sepihak oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Susun Sederhana Sewa ini.
PENUTUP
1. Perjanjian Sewa Menyewa ini dianggap sah apabila telah ditandatangani oleh kedua belah pihak.
2. Segala sesuatu yang belum diatur atau tidak diatur dalam perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah oleh KEDUA BELAH PIHAK.
Demikianlah Surat Perjanjian Sewa Menyewa ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) diantaranya bermaterai cukup dan masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.
b. Analisis Terhadap Perjanjian Sewa-Menyewa Rusunawa Martubung 1. Biaya Sewa
Besarnya biaya sewa rumah sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) per bulan yang harus dibayar dimuka saat penyewa akan masuk dan untuk bulan berikutnya dibayarkan selambat-lambatnya tanggal 20 (dua puluh) bulan berjalan. Keterlambatan pembayaran dikenakan denda sesuai dengan ketentuan pada perjanjian yang disepakati bersama. Dalam Pasal 3 disebutkan bahwa Besarnya biaya sewa dapat ditinjau kembali pada saat akan melakukan perpanjangan sewa. Ketentuan tarif sewa dapat ditinjau kembali pada saat akan melakukan perpanjangan sewa. Besarnya tarif sewa ditinjau kembali pada setiap 6 (enam) bulan. Hal ini berindikasi bahwa pihak pengembang dapat saja menaikkan harga sewa sewaktu-waktu tanpa adanya persetujuan dengan penyewa. Dalam hal ini penyewa berada dalam posisi yang lemah dimana semua ketentuan di rusunawa tersebut termasuk harga sewanya ditetapkan oleh pihak pengembang secara sepihak. Menurut Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, kenaikan harga sewa ini tidak dapat dielakkan oleh akrena biaya operasional yang harus ditanggung oleh pihak Perum Perumnas cenderung meningkat sehingga mengakibatkan dinaikkannya biaya sewa rumah tersebut. Namun demikian kenaikan harga sewa juga diikuti dengan perbaikan-perbaikan fasilitas di rusunawa tersebut.
Setiap keterlambatan pembayaran sewa akan dikenakan denda sesuai peraturan yang berlaku. Apabila penghuni tidak membayar sewa selama 3 (tiga) bulan maka pihak Perum Perumnas akan mengambil tindakan pemutusan hubungan
kontrak penghunian. Penghuni harus meninggalkan unit hunian beserta seluruh barang-barang yang ada di dalamnya dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari.
Pembayaran uang jaminan ini dilakukan dengan tujuan sebagai jaminan apabila suatu saat penghuni tidak membayar uang sewanya maka pihak Perum Perumnas akan menggunakan uang jaminan tersebut untuk membayar uang sewa yang belum dibayarkan. Selain itu juga uang jaminan ini dimaksudkan agar apabila ada penghuni yang beritikad tidak baik dengan meninggalkan rumah huniannya secara diam-diam, maka uang jaminan tersebut tidak dikembalikan sebagai pembayaran atas kerugian pihak Perum Perumnas.145 Dalam ketentuan ini penghuni membayar uang jaminan sebagai jaminan bagi pihak Perum Perumnas apabila penghuni beritikad buruk.
2. Jangka Waktu Sewa
Berdasarkan perjanjian sewa-menyewa di rusunawa Martubung ini, jangka waktu sewa yang diperjanjikan adalah selama 12 (dua belas bulan) atau satu tahun dan perjanjian ini dapat diperpanjang apabila jangka waktu sewa berakhr. “Penghuni diberi kesempatan menempati unit hunian paling lama 3 (tiga) tahun. Apabila dalam jangka waktu tiga tahun masih berminat dan memenuhi syarat untuk tinggal di rusunawa maka yang bersangkutan harus pindah lokasi/blok di lingkungan rusunawa yang sama”.146 Jika menurut penilaian Perum Perumnas penghuni dinilai lebih memenuhi syarat untuk tinggal di unit hunian yang lebih baik sesuai dengan
145
Wawancara dengan Oerip Sidik Tjipto Oesodo, Manager Bagian Produksi Perum. Perumnas Medan, tanggal 3 Juli 2007
146
kemampuan keuangan maka yang bersangkutan, tidak diperkenankan untuk memperpanjang masa hunian di rusunawan. Penghuni dapat pindah ke rusunawa dengan kondisi dan fasilitas yang lebih baik sesuai dengan kemampuan keuangan, dan kepada penghuni yang pindah diberi jangka waktu 6 (enam) bulan.
Apabila penghuni beserta keluarga akan meninggalkan tempat/bepergian untuk jangka waktu yang lama lebih dari 6 (enam) bulan, maka ia harus melaporkan ke kantor lokasi untuk meminta surat izin meninggalkan tempat. Apabila penghuni pergi tanpa izin dari asisten lokasi maka dianggap “pergi tanpa pemberitahuan” dan kepenghuniannya dibatalkan. Selama yang bersangkutan pergi maka seluruh kewajibannya tetap harus dibayar.
Jika dilihat dari ketentuan di atas, ketentuan ini merugikan pihak penghuni. Pihak penghuni diwajibkan untuk membayar kewajibannya selama ia meninggalkan unit hunian, sedangkan unit huniannya telah dibatalkan. Kewajibannya tersebut seharusnya dapat dibayarkan melalui uang jaminan yang dibayar penghuni kepada Perum Perumnas, dan apabila masih terdapat kekurangan maka penghuni hanya menambah jumlah kekurangannya saja. Dalam ketentuan ini tidak dijelaskan bagaimana uang jaminan yang dibayarkan penghuni tersebut apabila izin penghuniannya dibatalkan.
Apabila akan mengakhiri masa kontrak, penyewa bertanggung jawab atas kerusakan-kerusakan di dalam unit hunnian yang diakibatkan oleh penyewa. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1564 KUH Perdata yang menyatakan bahwa ”Penyewa bertanggungjawab untuk segala kerusakan yang diterbitkan pada barang
yang disewa selama waktu sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar salahnya”. Penyewa wajib mengembalikan rumah dalam keadaan baik. Sebelum mengakhiri sewanya, penyewa harus menyelesaikan administrasi penghunian kepada pengelola. Penyewa harus menyelesaikan tagihan-tagihan listrik, air bersih, gas dan sebagainya yang menjadi kewajiban penyewa. Apabila penyewa belum mengembalikan kunci maka yang bersangkutan masih dikenakan kewajiban membayar sewa. Setelah menyelesaikan seluruh adminstrasi penghunian, maka penyewa dapat mengambil uang jaminan setelah dihitung dengan kewajiban-kewajiban lain apabila ada.147
3. Hak dan Kewajiban Para Pihak
Dilihat dari isi perjanjian sewa-menyewa ini, perjanjian ini banyak memberatkan pihak penyewa. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan sanksi yang diberikan kepada penyewa. Pihak penyewa dibebani beberapa sanksi yang harus ditanggungnya apabila melanggar ketentuan-ketentuan rusunawa ataupun melanggar isi perjanjian. Akan tetapi dari isi perjanjian ini dapat dilihat bahwa tanggung jawab pihak pengembang tidak disebutkan secara rinci.
Misalnya bagaimana tanggung jawab pengembang apabila terdapat cacat terhadap bangunan yang disewakan misalnya ada kebocoran-kebocoran, apakah hak penyewa atas cacat bangunan tersebut. Dalam ketentuan Pasal 1552 KUH Perdata ditentukan bahwa pihak yang menyewakan harus menanggung terhadap semua cacat dari barang yang disewakan, yang merintangi pemakaian barang itu walaupun pihak
147
yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuatnya perjanjian sewa. Jika cacat itu mengakibatkan suatu kerugian bagi penyewa, maka kepadanya diwajibkan memberikan ganti rugi. Dalam perjanjian sewa-menyewa ini tidak ada ketentuan ganti rugi apa yang dapat diperoleh penyewa atas cacat bangunan yang disewakan itu. Sebaiknya dalam perjanjian ini hak-hak penyewa juga harus ditegaskan.
Dalam perjanjian sewa-menyewa ini dapat dikatakan penghuni tidak diberikan jaminan apapun. Misalnya bagaimana apabila terjadi kebakaran di unit hunian lain dan akhirnya merembet ke unit huniannya, apakah penghuni memperoleh ganti rugi atau penggantian unit hunian, atau apakah penghuni memperoleh jaminan keselamatan di tempat hunian tersebut. Seharusnya pihak Perum Perumnas juga mengatur jaminan-jaminan apa saja yang dapat diperoleh pihak penghuni jika bertempat tinggal di rusunawa Martubung tersebut.Karena hal ini juga merupakan salah satu hak penyewa, untuk mendapatkan kenikmatan atas barang yang disewanya.
Pihak penghuni harus melaporkan apabila ada penambahan/pengurangan penghuni ke kantor lokasi. Anggota keluarga yang tercatat dapat menggantikan penghunian bila penghuni asli meninggal dunia, dengan mengajukan permohonan ke pihak perum Perumnas. Apabila ditemukan pengganti adalah bukan anggota keluarga dan tidak terdaftar, maka yang bersangkutan harus keluar dan tidak berhak menjadi penghuni rusunawa.
Ketentuan ini merugikan pihak ketiga yang menempati rumah tersebut. Pihak Perum Perumnas tidak dapat secara serta merta mengeluarkan pihak ketiga tersebut,
karena pihak ketiga tersebut hanya mempunyai hubungan hukum dengan penyewa utama. Pihak Perum Perumnas harus menyelesaikan persoalan tersebut kepada pihak penyewa utama terlebih dahulu. Jika penyewa utama tidak berada di unit hunian tersebut pihak Perum Perumnas dapat menghubungi alamat atau kantor dimana ia bekerja. Pihak Perum Perumnas harus membatalkan perjanjian sewa-menyewanya dengan penyewa pertama dahulu, dan dengan batalnya perjanjian sewa-menyewa pertama, maka perjanjian sewa-menyewa kedua juga menjadi batal karena sifatnya yang asesoir, barulah pihak dapat meninggalkan unit huniannya. Jika sewa-menyewa yang pertama batal karena wanpretasi sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 1559 KUH Perdata, maka batal pulalah perjanjian penyertaannya
4. Force Majeur
Dalam Pasal 1553 KUH Perdata dinyatakan bahwa dalam sewa-menyewa resiko mengenai barang yang dipersewakan dipikul oleh pemilik barang, yaitu pihak yang menyewakan. Resiko dalam hal ini diartikan sebagai “Kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi obyek suatu perjanjian”.148
Sesuai dengan ketentuan Pasal 1553 KUH Perdata di atas maka apabila barang yang disewakan menjadi musnak karena terjadi suatu peristiwa yang di luar kesalahan salah satu pihak (force majeur) maka perjanjian gugur demi hukum. Maka ketentuan Pasal 7dari perjanjian sewa-menyewa ini sudah sesuai dengan ketentuan di
148
dalam KUH Perdata yaitu masing-masing pihak tidak dapat menuntut apapun dari piak lainnya karena hal ini berarti kerugian akibat musnahnya barang yang disewakan harus dipikul sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan.
