ANALISIS KETENTUAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN
B. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan
Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 1963 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan. Jika dalam Hukum Perdata Barat sebagaimana tercantum dalam Bab VII Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang mengatur hubungan
140
menyewa hanya berlaku terhadap golongan tertentu saja, maka peraturan sewa-menyewa ini berlaku untuk setiap warga negara Indonesia.
Dalam Peraturan Pemerintah ini yang dimaksud dengan:
1. Perumahan ialah bangunan atau bagiannya termasuk halaman dan jalan keluar masuk yang dianggap perlu yang dipergunakan oleh seseorang, perusahaan, atau badan-badan lain untuk tempat tinggal dan atau keperluan lain;
2. Hak sewa adalah setiap hak yang timbul dengan nama atau dalam bentuk apa pun yang bertujuan untuk memperoleh hak mempergunakan suatu perumahan dengan membayar harga sewa;
3. Harga sewa ialah suatu penggantian dalam bentuk apa pun yang dibayarkan atas penggunaan suatu perumahan. 141
Dalam hubungan sewa-menyewa menurut Peraturan Pemerintah ini pada umumnya berlaku hukum tentang sewa-menyewa sebagaimana yang diatur dalam KUH Perdata, kecuali jika ditentukan lain dalam peraturan ini. Menurut Pasal 4 ayat (2) PP No. 55 Tahun 1981 ini, hubungan sewa-menyewa perumahan ditimbulkan oleh :
a. Adanya persetujuan antara pemilik dan penyewa;
b. Adanya Surat Izin Perumahan (SIP) mengenai penggunaan perumahan yang masih dikuasai oleh Kepada Daerah.
Penyewa dapat menyewakan sebagian dari rumahnya kepada pihak ketiga hanya hanya dengan izin pemilik rumah dan selama masih dalam waktu sewa,
141
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 1963 Tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1981 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3208, Pasal 1 huruf b
sebagaimana diatur dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981. Demikian pula dengan persetujuan penyewa pihak yang menyewakan diperkenankan membangun perumahan baru di atas pekarangan perumahan yang disewakan, akan tetapi jika yang menyewakan itu bukan pemilik pekarangan, maka diperlukan izin dari pemilik pekarangan tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981.
Harga sewa ditetapkan oleh Kepala KUP, yang dalam penetapan harga sewanya memperhatikan ketentuan Pasal 3 dan Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981. Dalam menetapkan harga sewa terhadap rumah-rumah yang digunakan oleh perwakilan badan atau perusahaan asing apabila melebihi 4% (empat persen) Kepala Kantor Urusan Perumahan melalui bupati/walikota dengan sepengetahuan Gubernur, terlebih dahulu harus memintakan persetujuan Menteri Sosial. Permintaan persetujuan tersebut diajukan secara tertulis dengan tembusan kepada pihak-pihak yang bersangkutan. Kepala Kantor Urusan Perumahan dapat menetapkan harga sewa atas permintaan pemilik atau penghuni yang sah dan beritikad baik.
Pasal 7 PP No. 55 Tahun 1981 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan yang menyebutkan bahwa “Kepala Daerah tingkat I mengadakan penetapan harga sewa tertinggi setahun sebanyak-banyaknya 40% (empat puluh persen) dari harga bangunan”. Ketentuan ini berpedoman pada daftar lampiran PP tersebut yaitu sebagai berikut :
A. Persentasi Perbandingan Harga Sewa-Menyewa Perumahan dengan Luas dan Umur Bangunan yang Sama
Golongan menurut konstruksi perlengkapan dan letak bangunan Rumah Tinggal
Toko Gudang Bengkel Pabrik/ bioskop
Kantor Sekolah Hotel/ Losmen 1 2 3 4 5 6 7 8 I. 100% 135% 100% 130% 150% 120% 110% 130% I-A 95% 125% 95% 120% 140% 115% 105% 120% II 95% 125% 95% 120% 140% 115% 105% 120% II-A 90% 115% 90% 110% 130% 110% 100% 110% III 50% 70% 50% 65% 70% 60% 55% 65% III-A 45% 60% 45% 55% 65% 55% 50% 55% IV 45% 60% 45% 55% 65% 55% 50% 55% IV-A 40% 50% 40% 50% 55% 50% 45% 50% V 20% 27% 20% 26% 24% 24% 22% 26%
Golongan I : Bangunan permanen yang mempunyai aliran listrik dab saluran air minum
Golongan II : Bangunan permanen tanpa aliran listrik dan saluran air minum Golongan III : Bangunan semipermanen yang mempunyai aliran listrik dan saluran air minum
Golongan IV : Bangunan semipermanen tanpa aliran listrik dan saluran air
minum
Golongan V : Bangunan nonpermanen (darurat) dengan perlengkapan seadanya.
Golongan I, II, III, dan IV terletak di pinggir jalan besar di bagian-bagian terbaik dalam kota/daerah.
Golongan I-A, II-A, III-A, IV-A, dan V mengenai bangunanya sama dengan golongan masing-masing tersebut di atas dan perbedaannya adalah pada letaknya yaitu tidak di pinggir jalan besar tetapi masih di bagian-bagian yang baik dalam kota/daerah.
Bangunan permanen yaitu yang konstruksinya dari dinding tembok, kerangka beton tulang, lantai tegel teraso atau dapat disamakan dengan itu, atap genteng kodok/sirap, langitan eternit, semua bahannya mempunyai kualitas baik, bengunannya lengkap dengan dapur, kamar mandi dan WC, serta mempunyai perlengkapan listrik dan saluran air minum/sumur.
Bangunan semipermanen yaitu yang konstruksinya dari sebagian tembok sebagian papan atau keseluruhannya dinding papan, kerangka kayu, lantai semen, tegel/biasa, langitan bambu, atap genteng, bangunannya lengkap dengan dapur, kamar mandi dan C dan mempunyai perlengkapan untuk penerangan listrik dan saluran air sumur/sumur, serta pelaksanaan pembangunan yang baik.
Bangunan nonpermanen yaitu yang konstruksinya darurat dengan dinding/kerangka dari bambu, lantai semen/tanah, atap genetng daun dan perlengkapan atas pelaksanaan seadanya.
Dalam Peraturan Pemerintah ini ditentukan bahwa penghentian hubungan sewa-menyewa dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak dan kesepakatan tersebut wajib didaftarkan di KUP setempat. Penghentian hubungan sewa-menyewa tanpa adanya kesepakatan kedua belah pihak hanya dapat dilakukan dengan putusan Pengadilan Negeri.142
Jika dalam waktu sewa-menyewa rumah yang disewakan musnah karena suatu hal yang di luar kemampuan penyewa dan yang menyewakan, maka perjanjian sewa-menyewa di antara mereka batal demi hukum. Apabila rumah yang disewakan tersebut hanya sebagian saja yang musnah, maka penyewa dapat memilih apakah ia meminta pengurangan harga sewa atau memutuskan hubungan sewa-menyewa tersebut. Akan tetapi jika musnahnya rumah tersebut baik seluruhnya maupun sebagian dikarenakan kesalahan/kelalaian penyewa, maka kerugian dibebankan kepada penyewa tersebut.143
Dari segi KUH Perdata perjanjian sewa-menyewa berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981 ini, dikategorikan sebagai perjanjian tidak bernama yaitu “perjanjian-perjanjian yang tidak diatur dalam KUH Perdata tetapi terdapat di
142
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 55 tahun 1981 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 1963 Tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1981 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3208, Pasal 10
143
Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 55 tahun 1981 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 1963 Tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1981 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3208, Pasal 13
dalam masyarakat”.144 Lahirnya perjanjian ini dalam praktek didasarkan pada asas kebebasan berkontrak, mengadakan perjanjian atau partij otonomi.
C. Perjanjian Sewa-Menyewa di Rusunawa Martubung a. Isi Perjanjian Sewa-Menyewa Rusunawa Martubung
PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RUMAH SUSUN SEDEHANA SEWA Nomor Reg. U. Sewa / Cab. Mdn / ……/ SPS / …… / 2007
Pada hari ini, hari ……… tanggal ……… Bulan ………. Tahun Dua Ribu Tujuh ( …. - ….. - 2007) Kami yang bertanda tangan di bawah ini: 1. PERUMNAS CAB. I REGIONAL SUMUT
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PERUM PERUMNAS yang berkedudukan di Medan selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.
2. ...
Tempat / Tgl. Lahir : ... Pekerjaan : ... Alamat : ... No. KTP : ...
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama penyewa, yang selanjutya disebut PIHAK KEDUA.
Kedua belah pihak sepakat dan setuju untuk mengadakan perjanjian Sewa Menyewa Rumah Susun Sederhana Sewa yang berada di lokasi PERUM PERUMNAS Martubung dengan ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
