PENGADAAN/PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA MARTUBUNG DILAKSANAKAN MENURUT KETENTUAN
A. Pengadaan Rumah Susun Sederhana Sewa Martubung
Berawal dari adanya perumahan yang kurang layak tinggal serta kekumuhan yang merajalela di sekitar wilayah perkotaan, maka proyek pembangunan rumah susun diprioritaskan untuk rakyat dengan ekonomi kecil. Oleh karena itu, biaya sewa serta fasilitas yang dipenuhipun mungkin dibuat sesederhana mungkin. Meski demikian, tidak menutup kemungkinan suatu rusun dibangun untuk kalangan menengah ke atas, tentunya juga diimbangi dengan fasilitas-fasilitas yang representatif.
Menurut Zulfi Syarief, Kepala Dinas Penataan Ruang dan Pemukiman Propinsi Sumatera Utara, terdapat beberapa hal yang menjadi latar belakang pembangunan rumah susun di Propinsi Sumatera Utara yaitu:
a. Pesatnya tuntutan tempat tinggal di perkotaan akibat pertumbuhan penduduk perkotaan berdasarkan sensus penduduk 2000, relatif tinggi yaitu 4,2% per tahun (1990-2000) atau secara nasional bertambah 800.000 (delapan ratus ribu) rumah tangga baru yang membutuhkan rumah, sedangkan di Propinsi Sumatera Utara kurang lebih 30.000 (tiga puluh ribu) rumah tangga.
b. Permintaan rumah existing (backlog) pada tahun 2000 secara nasional adalah sebesar 4.338.864 unit rumah, sedangkan di Propinsi Sumatera Utara kurang lebih 450.000 (empat ratus lima puluh ribu) unit rumah.
c. Tingkat kepadatan penduduk di kota metro dan besar yang semakin meningkat (Mebidang, Pematang Siantar, Tanjung Balai, Sibolga, Padang Sidempuan dll). d. Semakin terbatasnya serta meningkatnya nilai lahan di perkotaan.
e. Terdapat potensi pasar penghunian di kawasan pusat kota, kawasan transportasi, kawasan industri dan kawasan perguruan tinggi.
f. Kemampuan ekonomi masyarakat perkotaan secara umum masih relatif rendah (berdasarkan hasil studi pasar perumahan/homi project kurang lebih 65% masyarakat perkotaan/kota berpenghasilan kurang dari Rp. 1,3 juta per bulan. g. Pembangunan sektor perumahan dan permukiman akan berdampak positif
terhadap sektor ekonomi riil (± 200 jenis UKM akan bergerak).
Pengadaan rumah susun di Indonesia untuk pertama kali dilakukan oleh Pemerintah diperuntukkan bagi masyarakat golongan ekonomi lemah, seperti yang diamanatkan di dalam Pasal 3 UU No. 16 tahun 1985, yang menyatakan bahwa:
Pembangunan rumah susun bertujuan untuk:
(1) a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya;
b. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi dan seimbang.
(2)Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat, dengan tetap mengutamakan ketentuan ayat (1) huruf a.
Dana pembangunan rumah susun sederhana sewa Martubung ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja Negara, oleh karena itu pengadaan pembangunan rumah susun sederhana sewa ini tunduk kepada Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Akan tetapi Keppres ini telah beberapa kali mengalami perubahan, yaitu melalui : a. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 61 Tahun 2004 tentang
Perubahan Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
b. Peraturan Presiden Nomor 32 Tahun 2005 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
c. Peraturan Presiden Nomor 70 Tahun 2005 tentang Perubahan Ketiga Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
d. Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
e. Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2006 tentang Perubahan Kelima Atas Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
f. Peraturan Presiden Nomor 85 Tahun 2006 tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.46
Dalam Pasal 1 angka 1 disebutkan bahwa pengadaan barang/jasa pemerintah adalah kegiatan pengadaan barang/jasa yang dibiayai dengan APBN/APBD, baik yang dilaksanakan secara swakelola maupun penyedia barang/jasa. Dalam penjelasan umum Keppres No. 80 Tahun 2003, dikatakan bahwa yang dimaksud dengan dilaksanakan secara swakelola adalah:
a. Dilaksanakan sendiri secara langsung oleh instansi penanggung jawab anggaran;
b. Institusi pemerintah penerima kuasa dari penanggung jawab anggaran, misalnya: perguruan tinggi negara atau lembaga penelitian/ilmiah pemerintah;
c. Kelompok masyarakat penerima hibah dari penanggung jawab anggaran.
Sesuai dengan Pasal 3 Keppres No. 80 Tahun 2003 bahwa pengadaan barang/jasa wajib menerapkan prinsip-prinsip sebagai berikut:
a. Efisien, yaitu pengadaan barang/jasa harus diusahakan dengan menggunakan dana dan daya yang terbatas untuk mencapai sasaran yang ditetapkan dalam waktu sesingkat-singkatnya dan dapat dipertanggungjawabkan;
b. Efektif, yaitu pengadaan barang/jasa harus sesuai dengan kebutuhan yang telah ditetapkan dan dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya sesuai dengan sasaran yang ditetapkan;
c. Terbuka dan bersaing, yaitu pengadaan barang/jasa harus terbuka bagi penyedia
46
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 85 Tahun 2006 Tentang Perubahan Keenam Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, (Jakarta, CV. Eko Jaya, 2006).
barang/jasa yang memenuhi persyaratan dan dilakukan melalui persaingan yang sehat di antara penyedia barang/jasa yang setara dan memenuhi syarat/kriteria tertentu berdasarkan ketentuan dan prosedur yang jelas dan transparan;
d. Transparan, yaitu semua ketentuan dan informasi mengenai pengadaan barang/jasa, termasuk syarat teknis administrasi pengadaan, tata cara evaluasi, hasil evaluasi, penetapan calon penyedia barang/jasa, sifatnya terbuka bagi peserta penyedia barang/jasa yang berminat serta bagi masyarakat luas pada umumnya;
e. Adil/tidak diskriminatif, yaitu memberikan perlakuan yang sama bagi semua calon penyedia barang/jasa dan tidak mengarah untuk memberi keuntungan kepada pihak tertentu, dengan cara dan atau alasan apapun;
f. Akuntabel, yaitu harus mencapai sasaran baik fisik, keuangan maupun manfaat bagi kelancaran pelaksanaan tugas umum pemerintahan dan pelayanan masyarakat sesuai dengan prinsip-prinsip serta ketentuan yang berlaku dalam pengadaan barang/jasa.
Ruang lingkup berlakunya Keputusan Presiden ini adalah untuk :
a. Pengadaan barang/jasa yang pembiayaannya sebagian atau seluruhnya dibebankan pada APBN/APBD;
b. Pengadaan barang / jasa yang sebagian atau seluruhnya dibiayai dari pinjaman/hibah luar negeri (PHLN) yang sesuai atau tidak bertentangan dengan pedoman dan ketentuan pengadaan barang / jasa dari pemberi pinjaman/hibah yang bersangkutan;
BUMD, yang pembiayaannya sebagian atau seluruhnya dibebankan kepada APBN/APBD.
Departemen / Kementerian / Lembaga / TNI/Polri / Pemerintah Daerah / BI / BHMN / BUMN / BUMD wajib menyediakan biaya administrasi proyek untuk mendukung pelaksanaan pengadaan barang/jasa yang dibiayai dari APBN/APBD sebagaimana ditentukan dalam Pasal 8 Keppres No. 80 Tahun 2003, yaitu :
a. Honorarium pengguna barang/jasa, panitia/pejabat pengadaan, bendaharawan, dan staf proyek;
b. Pengumuman pengadaan barang/jasa;
c. Penggandaan dokumen pengadaan barang/jasa dan/atau dokumen prakualifikasi; d. Administraai lainnya yang diperlukan untuk mendukung pelaksanaan pengadaan
barang/jasa.
Dalam pengadaan barang/jasa, terdapat pengguna barang/jasa yaitu kepala kantor / satuan kerja / pemimpin proyek / pemimpin bagian proyek / pengguna anggaran Daerah / pejabat yang disamakan sebagai pemilik pekerjaan yang bertanggung jawab atas pelaksanaan pengadaan barang/jasa dalam lingkungan unit kerja / proyek tertentu.47 Bertindak sebagai pengguna barang/jasa dalam pengadaan rumah susun sederhana sewa ini adalah Kementerian Perumahan Rakyat (Menpera).
Tugas pokok pengguna barang/jasa dalam pengadaan barang/jasa ditentukan dalam Pasal 9 ayat (3) Keppres No. 80 Tahun 2003 yaitu :
47
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 1 angka 2
a. Menyusun perencanaan pengadaan barang/jasa; b. Mengangkat panitia/pejabat pengadaan barang/jasa;
c. Menetapkan paket-paket pekerjaan disertai ketentuan mengenai peningkatan penggunaan produksi dalam negeri dan peningkatan pemberian kesempatan bagi usaha kecil termasuk koperasi kecil, serta kelompok masyarakat;
d. Menetapkan dan mengesahkan harga perkiraan sendiri (HPS), jadwal, tata cara pelaksanaan dan lokasi pengadaan yang disusun panitia pengadaan; e. Menetapkan dan mengesahkan hasil pengadaan panitia/pejabat pengadaan
sesuai kewenangannya;
f. Menetapkan besaran uang muka yang menjadi hak penyedia barang/jasa sesuai ketentuan yang berlaku;
g. Menyiapkan dan melaksanakan perjanjian/kontrak dengan pihak penyedia barang/jasa;
h. Melaporkan pelaksanaan/penyelesaian pengadaan barang/jasa kepada pimpinan instansinya;
i. Mengendalikan pelaksanaan perjanjian/kontrak;
j. Menyerahkan aset hasil pengadaan barang/jasa dan aset lainnya kepada Menteri / Panglima TNI / Kepala Polri / Pemimpin Lembaga/ Gubernur / Bupati / Walikota / Dewan Gubernur BI / Pemimpin BHMN / Direksi BUMN/BUMD dengan berita acara penyerahan;
k. Menandatangani fakta integritas sebelum pelaksanaan pengadaan barang/jasa dimulai.
Pengguna barang/jasa dilarang mengadakan ikatan perjanjian dengan penyedia barang/jasa apabila belum tersedia anggaran atau tidak cukup tersedia anggaran yang akan mengakibatkan dilampauinya batas anggaran yang tersedia untuk kegiatan/proyek yang dibiayai dari APBN/APBD. Pengguna barang/jasa bertanggung jawab dari segi administrasi, fisik, keuangan, dan fungsional atas pengadaan barang/jasa yang dilaksanakannya.
Pelaksanaan pengadaan barang/jasa pemerintah dilakukan dengan menggunakan penyedia barang/jasa atau dengan cara swakelola. “Penyedia barang/jasa adalah badan usaha atau orang perseorangan yang kegiatan usahanya menyediakan barang/layanan jasa”.48
Persyaratan penyedia barang/jasa dalam pelaksanaan pengadaan adalah: a. Memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan untuk menjalankan
usaha/kegiatan sebagai penyedia barang/jasa;
b. Memiliki keahlian, pengalaman, kemampuan teknis dan manajerial untuk menyediakan barang/jasa;
c. Tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak pailit, kegiatan usahanya tidak sedang dihentikan, dan/atau direksi yang bertindak untuk dan atas nama perusahaan tidak sedang dalam menjalani sanksi pidana;
d. Secara hukum mempunyai kapasitas menandatangani kontrak;
e. Sebagai wajib pajak sudah memenuhi kewajiban perpajakan tahun terakhir;
f. Dalam kurun waktu 4 (empat) tahun terakhir pernah memperoleh pekerjaan menyediakan barang/jasa baik di lingkungan pemerintah maupun swasta termasuk pengadaan sub kontrak, kecuali penyedia barang/jasa yang baru berdiri kurang dari 3 tahun;
g. Memiliki sumber daya manusia, modal, peralatan, dan fasilitas lain yang diperlukan dalam pengadaan barang/jasa;
h. Tidak masuk dalam daftar hitam;
i. Memiliki alamat tetap dan jelas serta dapat dijangkau dengan pos;
j. Khusus untuk penyedia barang/jasa orang perseroangan persyaratannya
48
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 1 angka 3
sama dengan di atas kecuali huruf f. 49
Terpenuhinya persyaratan penyedia barang / jasa dinilai melalui proses prakualifikasi atau pascakualifikasi oleh panitia50/pejabat pengadaan.51 Prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia barang/jasa sebelum memasukkan penawaran (Pasal 14 ayat (1) Keppres No. 80 Tahun 2003). Sedangkan pascakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia barang/jasa setelah memasukkan penawaran (Pasal 14 ayat (2) Keppres No. 80 Tahun 2003). Prakualifikasi wajib dilaksanakan untuk pengadaan jasa konsultan dan pengadaan barang/jasa pemborongan/jasa lainnya yang menggunakan metoda penunjukan langsung untuk pekerjaan kompleks, pelelangan terbatas dan pemilihan langsung.
Proses kualifikasi secara umum meliputi pengumuman prakualifikasi, pengambilan dokumen prakualifikasi, pemasukan dokumen prakualifikasi, evaluasi dokumen prakualifikasi, penetapan calon peserta pengadaan yang lulus prakualifikasi, dan pengumuman hasil prakualifikasi. Sedangkan proses
49
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 11
50
Indonesia, Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Pasal 1 angka 8 : Panitia Pengadaan adalah tim yang diangkat oleh Pengguna Anggaran/Kuasa Pengguna Anggaran Dewan Gubernur BI/Pimpinan BHMN/Direksi BUMN/Direksi BUMD, untuk melaksanakan pemilihan penyedia barang/jasa.
51
Indonesia, Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2006 tentang Perubahan Keempat Atas Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Pasal 1 angka 9 : Pejabat Pengadan adalah 1 (satu) orang yang diangkat oleh Pengguna Anggaran/Kuasa Pengguna Anggaran/Dewan Gubernur BI/Pimpinan BHMN/Direksi BUMN/Direksi BUMD untuk melaksanakan pengadaan barang/jasa dengan nilai sampai dengan Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah).
pascakualifikasi secara umum meliputi pemasukan dokumen kualifikasi bersamaan dengan dokumen penawaran dan terhadap peserta yang diusulkan untuk menjadi pemenang serta cadangan pemenang dievaluasi dokumen kualifikasinya.52
Dalam pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya, pada prinsipnya dilakukan melalui metoda pelelangan umum, yaitu metoda pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya.53 Apabila pelelangan umum atau pelelangan terbatas dinilai tidak efisien dari segi biaya, maka pemilihan penyedia barang/jasa dapat dilakukan secara pemilihan langsung yaitu pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan dengan membandingkan sebanyak-banyaknya penawaran, sekurangnya 3 (tiga) penawaran dari penyedia barang/jasa yang telah lulus prakualifikasi. Dalam pemilihan secara langsung ini dilakukan negosiasi baik teknis maupun biaya serta harus diumumkan minimal melalui papan pengumuman resmi dan jika memungkinkan melalui internet.
Dalam pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya dapat dipilih salah 1 (satu) dari 3 (tiga) metoda evaluasi penawaran berdasarkan jenis barang/jasa yang akan diadakan, dan metoda evaluasi penawaran tersebut harus dicantumkan dalam dokumen lelang yang meliputi :
52
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 15
53
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 17 ayat (1) dan (2)
a. Sistem gugur, yaitu evaluasi penilaian penawaran dengan cara memeriksa dan membandingkan dokumen penawaran terhadap pemenuhan persyaratan yang telah ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia barang/jasa dengan urutan proses evaluasi dimulai dari penilaian persyaratan administrasi, persyaratan teknis dan kewajaran harga, terhadap penyedia barang/jasa yang tidak lulus penilaian pada setiap tahapan dinyatakan gugur.
b. Sistem nilai, yaitu evaluasi penilaian penawaran dengan cara memberikan nilai angka tertentu pada setiap unsur yang dinilai berdasarkan kriteria dan nilai yang telah ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia barang/jasa, kemudian membandingkan jumlah nilai dari setiap penawaran peserta dengan penawaran peserta lainnya.
c. Sistem penilaian biaya selama umur ekonomis, yaitu evaluasi penilaian penawaran dengan cara memberikan nilai pada unsur-unsur teknis dan harga yang dinilai menurut umur ekonomis barang yang ditawarkan berdasarkan kriteria dan nilai yang ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia barang/jasa, kemudian nilai unsur-unsur tersebut dikonversikan ke dalam satuan mata uang tertentu, dan dibandingkan dengan jumlah nilai dari setiap penawaran peserta dengan penawaran peserta lainnya.54
Prosedur pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya dapat dilihat dari ketentuan Pasal 20 Keppres No. 80 Tahun 2003 sebagai berikut:
1. Prosedur pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya dengan metoda pelelangan umum meliputi:
a. Dengan prakualifikasi :
(1) Pengumuman prakualifikasi;
(2) Pengambilan dokumen prakualifikasi; (3) Pemasukan dokumen prakualifikasi; (4) Evaluasi dokumen prakualifikasi; (5) Penetapan hasil prakualifikasi; (6) Pengumuman hasil prakualifikasi; (7) Masa sanggah prakualifikasi;
(8) Undangan kepada peserta yang lulus prakualifikasi; (9) Pengambilan dokumen lelang umum;
(10) Penjelasan;
(11) Penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya;
54
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 19
(12) Pemasukan penawaran; (13) Pembukaan penawaran; (14) Evaluasi penawaran; (15) Penetapan pemenang; (16) Pengumuman pemenang; (17) Masa sanggah; (18) Penunjukan pemenang; (19) Penandatanganan kontrak; b. Dengan pasca kualifikasi:
(1) Pengumuman pelelangan umum;
(2) pendaftaran untuk mengikuti pelelangan; (3) pengambilan dokumen lelang umum; (4) penjelasan;
(5) penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya;
(6) pemasukan penawaran; (7) pembukaan penawaran;
(8) evaluasi penawaran termasuk evaluasi kualifikasi; (9) penetapan pemenang;
(10) pengumuman pemenang; (11) masa sanggah;
(12) penunjukan pemenang; (13) penandatanganan kontrak.
2. Prosedur pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya dengan metoda pelelangan terbatas meliputi :
a. pemberitahuan dan konfirmasi kepada peserta terpilih; b. pengumuman pelelangan terbatas;
c. pengambilan dokumen prakualifikasi; d. pemasukan dokumen prakualifikasi; e. evaluasi dokumen prakualifikasi; f. penetapan hasil prakualifikasi; g. pemberitahuan hasil prakualifikasi; h. masa sanggah prakualifikasi;
i. undangan kepada peserta yang lulus prakualifikasi; j. penjelasan;
k. penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya; l. pemasukan penawaran;
m. pembukaan penawaran; n. evaluasi penawaran; o. penetapan pemenang;
p. pengumuman pemenang; q. masa sanggah;
r. penunjukan pemenang; s. penandatanganan kontrak.
3. Prosedur pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya dengan metoda pemilihan langsung meliputi :
a. pengumuman pemilihan langsung; b. pengambilan dokumen prakualifikasi; c. pemasukan dokumen prakualifikasi d. evaluasi dokumen prakualifikasi; e. penetapan hasil prakualifikasi; f. pemberitahuan hasil prakualifikasi; g. masa sanggah prakualifikasi;
h. undangan pengambilan dokumen pemilihan langsung; i. penjelasan;
j. penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang dan perubahannya; k. pemasukan penawaran;
l. pembukaan penawaran; m. evaluasi penawaran; n. penetapan pemenang;
o. pemberitahuan penetapan pemenang; p. masa sanggah;
q. penunjukan pemenang; r. penandatanganan kontrak.
4. Tata cara pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan/jasa lainnya dengan metoda penunjukan langsung meliputi :
a. undangan kepada peserta terpilih;
b. pengambilan dokumen prakualifikasi dan dokumen penunjukan langsung; c. pemasukan dokumen prakualifikasi, penilaian kualifikasi, penjelasan, dan
pembuatan berita acara penjelasan; d. pemasukan penawaran;
e. evaluasi penawaran;
f. negosiasi baik teknis maupun biaya;
g. penetapan/penunjukan penyedia barang/jasa; h. penandatanganan kontrak.
penandatanganan kontrak dimana kontrak tersebut sekurang-kurangnya memuat : a. para pihak yang menandatangani kontrak meliputi nama, jabatan, dan
alamat;
b. pokok pekerjaan yang diperjanjikan dengan uraian yang jelas mengenai jenis dan jumlah barang/jasa yang diperjanjikan;
c. hak dan kewajiban para pihak yang terikat di dalam perjanjian; d. nilai atau harga kontrak pekerjaan, serta syarat-syarat pembayaran; e. persyaratan dan spesifikasi teknis yang jelas dan terinci;
f. tempat dan jangka waktu penyelesaian penyerahan dengan disertai jadwal waktu penyelesaian/penyerahan yang pasti serta syarat-syarat penyerahannya;
g. jaminan tekni/hasil pekerjaan yang dilaksanakan dan/atau ketentuan mengenai kelaikan;
h. ketentuan mengenai cidera janji dan sanksi dalam hal para pihak tidak memenuhi kewajibannya;
i. ketentuan mengenai pemutusan kontrak secara sepihak; j. ketentuan mengenai keadaan memaksa;
k. ketentuan mengenai kewajiban para pihak dalam hal terjadi kegagalan dalam pelaksanaan pekerjaan;
l. ketentua mengenai perlindungan tenaga kerja;
m. ketentuan mengenai bentuk dan tanggung jawab gangguan lingkungan; n. ketentuan mengenai penyelesaian perselisihan.55
Dalam pengadaan pembangunan rumah susun sederhana sewa Martubung ini, bertindak sebagai pengguna barang/jasa adalah Kementerian Perumahan Rakyat (Menpera), sedangkan penyedia barang/jasa adalah PT. Pembangunan Perumahan dan konsultan perencana dan pengawas adalah PT. Yodya Karya. Penentuan penyedia barang/jasa dan konsultan dilakukan secara lelang untuk umum.
Sifat kontrak pengadaan rusunawa Martubung ini adalah lump sum unit price dan unit price. “Kontrak yang bersifat lump sum unit price (kontrak gabungan lump
sum dan harga satuan) adalah kontrak yang merupakan gabungan lump sum dan
55
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 29 ayat (1)
harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan”.56 Yang dimaksud dengan “kontrak lump sum adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa”.57 Sedangkan kontrak dengan harga satuan (unit price) adalah :
Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara, sedangkan pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.58
Bertindak sebagai pengelola di rumah susun sederhana sewa Martubung ini adalah Perum Perumnas. Perum Perumnas sebagai BUMN telah ada sejak tahun 1974 dan melakukan aktifitasnya dengan Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2004. Regional I sebagai unit usaha mempunyai jangkauan wilayah di Sumatera bagian utara meliputi Propinsi Nanggroe Aceh Darussalam, Sumatera Utara, Sumatera Barat, Riau dan Kepulauan Riau.59
Perum Perumnas pada hakikatnya adalah bersifat pengembang, tetapi perusahaan ini lebih memfokuskan kegiatannya pada pemukiman dan rumah-rumah
56
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 30 ayat (4)
57
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 30 ayat (2)
58
Indonesia, Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, Lembaran Negara Nomor 120 Tahun 2003, Pasal 30 ayat (3)
59
Perum Perumnas, Profil Perusahaan Perum Perumnas Regional I (Medan : Perum Perumnas, 2007), hal. 2
tingkat menengah ke bawah misalnya tipe 70, 45, 36.60 Ada beberapa keuntungan apabila pemukiman dibangun oleh pengembang yang menurut Budi D. Sinulingga yaitu:61
a. Rencana tapak dalam hal ini letak bangunan, intensitas pembangunan, lebar jalan, dapat disesuaikan dengan rencana tata kota dan standar yang ada karena rencana lingkungan pemukiman ini dibuat secara keseluruhan dan diperiksa serta diarahkan lebih dahulu oleh aparat pemerintah kota dan memperoleh persetujuan baru dapat dilaksanakan.
b. Lahan untuk fasilitas umum dan sosial, seperti fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perdagangan dan taman/ruang terbuka dapat sekaligus disediakan oleh para pengembang karena sudah merupakan ketentuan dalam standar perencanaan bahwa untuk luas tertentu lingkungan pemukiman harus memiliki fasilitas umum dan fasilitas sosial.
c. Lingkungan pemukiman ini di samping tertata dengan baik juga memperhatikan estetika lingkungan dan bangunan karena para pengembang menyadari situasi persaingan sehingga mereka akan berupaya menciptakan lingkungan dengan estetika yang baik, sehingga memudahkan untuk pemasarannya.
d. Oleh karena pembangunan lingkungan ini terorganisasi melalui pengembang maka semua bangunan akan mempunyai izin bangunan,
