KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF TERKAIT DANA INVESTASI REAL ESTATE
A. Kontrak Investasi Kolektif terkait Pengelolaan Dana Investasi Real Estate
Di Indonesia, sesuai peraturan yang berlaku, terdapat 2 bentuk hukum reksa dana,yakni reksa dana berbentuk perseroan terbatas (PT Reksa Dana) dan reksa dana berbentuk KIK (Reksa Dana KIK). PT Reksa Dana akan menerbitkan saham yang dapat dibeli oleh investor.99
Dengan memiiki saham PT Reksa Dana, investor mempunyai kepentingan atas PT tersebut, sementara itu. Reksa dana KIK tidak menerbitkan saham, tetapi menerbitkan unit penyertaan. Dengan memiliki unit penyertaan reksa dana KIK, investor juga kepemilikan atas kekayaaan bersih reksa dana KIK.100
Kontrak investasi merupakan peristiwa hukum, dengan objek yang disepakati berupa investasi dibidang efek. Bahwa sesuai asas konsensual, perjanjian sudah dilahirkan sejak terjadinya kesepakatan, sudah sah dalam arti mengikat sejak tercapainya kesepakatan, sekalipun dalam beberapa hal undang-undang mensyaratkan harus dibuat secara tertulis.101
99 Eko Priyo Pratomo,”Reksa Dana Solusi Perencaan Investasi di Era Modern”,(jakarta : Gramedia Pustaka Utama,2001),hlm.46.
100 Ibid.
101Yunus Edward Manik, “Permasalahan Yuridis Akan Status Hak Kepemilikan Pemegang Unit Penyertaan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset Apabila Dikaitkan Dengan Kepailitan”, Buletin Hukum Perbankan dan Kesentralan 20 Volume 3 Nomor 3, Desember 2005, hlm 25.
Selain perbedaan dari bentuk hukum, dari sifat operasionalnya,reksa dana juga dibedakan antara reksa dana terbuka dan reksa dana tertutup. Perbedaan utama antara reksa dana terbuka dan reksa dana tertutup adalah hal mekanisme transaksi jual-beli saham/ unit penyertaan oleh investor sebagai berikut:102
a. Pada reksa dana terbuka jual-beli saham/unit penyertaan reksa dana dilakukan antara reksa dana dan investor tanpa melalui bursa.
b. Pada reksa dana tertutup jual-beli saham setelah penawaran umum perdana (pasar sekunder) dilakukan melalui bursa antara investor dengan investor lainnya.
Reksa dana berbentuk perseroan dapat beroperasi secara terbuka maupun tertutup,sementara reksa dana berbentuk KIK hanya dapat beroperasi secara terbuka. Reksa dana berbentuk perseroan (PT Reksa Dana) adalah suatu perusahaan (perseroan terbatas) yang dari sisi bentuk hukum tidaklah berbeda dari perusahaan lainnya. Perbedaan terletak pada jenis usaha. Jika PT Telekomunikasi Indonesia, misalnya, bergerak dalam bidang telekomunikasi, maka PT Reksa Dana bergerak dalam pengelolaan portofolio investasi.103
KIK adalah kontrak yang dibuat antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang juga mengikat pemegang unit penyertaan sebagai investor.
Melalui kontrak ini, Manajerm Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio kolektif dan Bank Kustodian di beri wewenang untuk melaksanakan penitipan dan administrasi investasi kolektif.104
102 Eko Priyo Pratomo,op.cit.
103 Ibid.,hlm.47.
104Ibid.hlm.48.
Dana yang terkumpul dari banyak investor yang akan dikelola dan diinvestasikan oleh Manejer Investasi ke dalam suatu portofolio investasi kemudian menjadi kekayaan reksa dana dan menjadi milik investor secara kolektif.105
Jika dalam PT Reksa Dana direksi perusahaan membuat 2 kontrak masing-masing dengan Manejer Investasi dan Bank Kustodian untuk pengelolaan investasi, dalam reksa dana berbentuk KIK hanya ada satu kontrak yang disebut sebagai KIK.106
Fungsi KIK mirip Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga dalam suatu perusahaan. KIK mengatur tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak (Manejer Investasi dan Bank Kostudian), tujuan, dan jenis investasi yang akan dilakukan, tata cara transaksi, biaya-biaya, hak pemegang unit penyertaan sebagai investor dan aturan serta ketentuan lainnya yang menyangkut pengelolaan reksa dana KIK tersebut. 107
Dari sisi proses pembentukan, reksa dana KIK lebih sederhana dibandingkan dengan PT Reksa Dana. Itulah sebabnya seluruh reksa dana yang ada di Indonesia adalah reksa dana KIK dan hanya ada satu PT Reksa Dana yang pernah diterbitkan, namun kemudian dilikuidasi. Dalam proses pembentukan reksa dana KIK Manejer Investasi akan mengambil inisiatif untuk menerbitkan reksa dana melalui proses pernyataan pendaftraan kepada Bapepam agar dapat menjual unit penyertaan kepada investor publik, tanpa perlu membentuk suatu perseroan.
105Ibid.
106Ibid.
107Ibid.
Sebelum melaksanakan proses pernyertaan pendaftaran Manejer Investasi harus terlebih dulu menentukan Bank Kustodian, untuk dapat membuat KIK.108
Berbeda dari PT Reksa Dana yang menerbitkan saham, reksa dana KIK bukanlah sutu perusahaaan sehingga tidak menerbitkan saham, melainkan menerbitkan unit penyertaan sebagai bukti kepemilikan investor yang secara kolektif merupakan pemilik atas kekayaan bersih reksa dana KIK juga berbeda dari PT Reksa Dana yang juga beroperasi secra terbuka maupun tertutup, reksa dana KIK hanya dapat beroperasi secara terbuka.109
Beberapa karakteristik dari reksa dana KIK adalah sebagai berikut:110
a. Menjual Unit Penyertaan secara terus menerus sepanjang ada investor yang membeli,
b. Unit Penyertaan dicatatkan di bursa,
c. Investor dapat menjual kembali Unit Penyertaan yang dilimikinya kepada manejer Investasi yang mengelola
d. Hasil penjualan atau pembelian kembali Unit Penyertaan akan dibebankan kepada kekeyaan reksa dana.
e. Harga jualbeli Unit Penyertaan didasarkan atas Nilai Aktiva Bersih (NAB) per unit yang terhitung oleh Bank Kustodian secara harian.
Reksa Dana akan lebih mengacu pada reksa dana terbuka khususnya KIK karena dalam hal reksa dana tertutup, karakteristiknya serta mekanisme transaksinya sama dengan saham publik lainnya yang diperdagangkan di bursa.111
108 Ibid.
109 Ibid.,hlm.49.
110Ibid.,hlm.50.
Kontrak investasi merupakan peristiwa hukum, dengan objek yang disepakati berupa investasi dibidang efek. Bahwa sesuai asas konsensual, perjanjian sudah dilahirkan sejak terjadinya kesepakatan, sudah sah dalam arti mengikat sejak tercapainya kesepakatan, sekalipun dalam beberapa hal undang-undang mensyaratkan harus dibuat secara tertulis.112 Intrumen investasi yang menggunakan sistem KIK ini diantaranya reksadana dan efek beragun aset.113
DIRE berbentuk KIK adalah wadah berbentuk KIK berdasarkan Undang-Undang Pasar Modal beserta peraturan-peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan BAPEPAM dan LK Nomor IX.M.2 dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016,yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal, dan untuk selanjutnya diinvestasikan pada Aset Real Estate, Aset Yang Berkaitan Dengan Real Estate dan/atau kas dan setara kas.114
DIRE berbentuk KIK dilarang meminjam Dana melalui penerbitan Efek bersifat utang. Namun dapat meminjam dana tanpa Penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estate dengan Total nilai paling banyak 45 % (empat puluh Lima persen) dari total nilai aset Real Estate Yang akan dibeli.115
111Ibid.
112Yunus Edward Manik, “Permasalahan Yuridis Akan Status Hak Kepemilikan Pemegang Unit Penyertaan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset Apabila Dikaitkan Dengan Kepailitan”, Buletin Hukum Perbankan dan Kesentralan 20 Volume 3 Nomor 3, Desember 2005, hlm 25.
113 Taufi Qurrohman, “ Analisis Kebijakan Instrumen Investasi Efek Beragun Aset Syariah (Eba Syariah) Di Indonesia Tahun 2016” SkripsiUniversitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 2016, hlm 29.
114Dire Bowspritdire Bowsprit Commercial And Infrastructure, 2017, hlm 6.
115 Otoritas Jasa Keuangan, Dana Investasi Real Estate (DIRE), op.cit., hlm 9
DIRE adalah sebuah KIK yang bertujuan untuk mengumpulkan modal dari berbagai investor untuk investasi di bidang real estate. DIRE membeli sekumpulan aset real estate berupa tanah dan bangunan diatasnya, lalu memperoleh pendapatan dengan menyewakan aset real estate116.
B. PIHAK – PIHAK YANG TERLIBAT DENGAN KONTRAK
