Risk mitigation Risk m onitorin g Risk Ide ntifi catio n
PENI
LAIA
N RI
SI
Ko
PE
NG
EN
DA
LIA
N R
ISIKo
perseroan pada tahun 2014 melakukan identifikasi atas risiko yang dihadapi perseroan dan entitas Anak secara mandiri sesuai dengan bisnis usaha masing-masing serta diklasifikasikan berdasarkan tahapan proyek yaitu tahap pengembangan dan tahap pengoperasian, dan berdasarkan aspek keuangan. Identifikasi dan penilaian risiko tersebut dilakukan perseroan yang dimulai dari risiko yang memiliki tingkat probabilitas rendah hingga tinggi dan memiliki tingkat dampak yang rendah hingga tinggi terhadap bisnis masing- masing.
Berikut rincian dari masing- masing risiko beserta mitigasi yang dilakukan oleh perseroan dan entitas Anak:
Risiko Inkonsistensi Pelaksanaan Kebijakan/Peraturan Tingginya kemungkinan inkonsistensi Kebijakan/peraturan serta dampaknya menempatkan risiko ini di posisi teratas. Dalam risiko ini terjadi ketidakseimbangan hak dan kewajiban antara pemerintah dengan Badan Usaha, sehingga berdampak pada kelangsungan bisnis perseroan.
Dalam hal ini perseroan secara intens melakukan updating dan koordinasi dengan para pihak pemilik kebijakan guna mengetahui kebijakan yang akan diterapkan.
Risiko Jadwal dan Kenaikan biaya Pengadaan Tanah setiap proyek pembangunan jalan tol memiliki risiko tersebut, yang saat ini terjadi pada ruas Depok-Antasari. Ketidaksesuaian jadwal pengadaan tanah yang cenderung mundur dari jadwal yang telah direncanakan memiliki probabilitas dan dampak yang tinggi terhadap keberlangsungan kelancaran pembangunan jalan tol tersebut. meskipun sudah tersedia fasilitas dana bergulir BLU-BpjT dan fasilitas dana Land Capping, risiko tersebut terkait dengan adanya pengenaan nilai tambah tanpa batas waktu untuk dana bergulir BLU-BpjT. hal ini memiliki pengaruh terhadap pencapaian rencana pengembangan bisnis perseroan.
Risiko tersebut di mitigasi oleh perseroan dengan selalu berkoordinasi secara intens dengan instansi terkait seperti TpT dan p2T, serta melakukan negosiasi harga dengan para pemilik tanah untuk mendapatkan kesepakatan.
Risiko Keterlambatan Konstruksi dan Pembangunan Proyek Risiko ini hampir pasti terjadi pada setiap pembangunan proyek baik jalan tol atau infrastruktur lainnya. pada proyek jalan tol risiko ini berhubungan secara langsung dengan risiko inkonsistensi kebijakan/peraturan dan kemunduran jadwal pengadaan tanah yang sedang dialami oleh pT CW (ruas Depok-Antasari). hal ini menimbulkan kendala dalam pencapaian target program pembangunan infrastruktur. Keterlambatan konstruksi dan pembangunan proyek juga dialami oleh Cmnpro sebagai badan usaha yang bergerak di bidang pengembangan kawasan diantaranya disebabkan oleh berbagai kendala seperti keterlambatan perijinan,
In 2014, the Company identified the risks faced by the Company and Subsidiaries business independently in accordance with their respective businesses, as well as classified by stage of the project is under development and operation phase, and based on the financial aspect. Identification and assessment of the risk that the Company carried out starting from the risks that have a low level to a high probability and have a low level to a high impact on businesses, respectively.
Here are the details of each risk and its mitigation undertaken by the Company and Subsidiaries:
inconsistency Policy/regulation implementation risk The high possibility of inconsistencies Policy/regulation and its impact, put this risk in the top position. In this risk, there is an imbalance between the rights and obligations of the government and Business Enterprises, so it will impact on the Company’s business continuity.
In this regard, the Company intensely update and coordinate with the policy owner party, in order to determine the policy to be applied.
schedule and Cost of Land acquisition
Each highway construction projects have this risks, which currently occurs in the Depok-Antasari section. Incompatibility land acquisition schedule which tends to delayed from the planned schedule, have a high probability and impact on the sustainability of the toll road construction. Although already available revolving fund facilities and amenities by BlU-Indonesian Toll road Authority and land Capping funds, the risks is associated with the imposition of value-added indefinitely for a revolving fund BlU-Indonesian Toll road Authority. This condition influences the achievement of the Company’s business development plan.
These risks are mitigated by the Company through intense coordination with the related institutions, such as the TPT and P2T, and negotiating prices with landowners to seal a deal.
Construction and Project development delay risk
This risk is almost certainly occur in any construction project, either toll roads or other infrastructure. on the toll road project, this risk is directly related to the risk of inconsistent policies/ regulations and a setback schedule of land acquisition, which is being experienced by PT CW (Depok-Antasari section). This condition has led to a hindrance in achieving infrastructure development program targets.
Construction and development projects delay are also experienced by CMNPro, as a business entity which engaged in the area development, are caused by various hindrances such as delayed permission, labor shortages, climate and weather,
idENtifiKasi daN Mitigasi risiKO
kekurangan tenaga kerja, iklim dan cuaca, bencana alam, dan inkonsistensi kebijakan pemerintah, khususnya dalam hal rencana tata ruang.
perseroan berkoordinasi dengan instansi yang berwenang, sehingga proses pengadaan tanah dapat berjalan lancar sesuai dengan prosedur yang berlaku.
Risiko Nilai dan Persaingan Pasar
Bagi Cmnpro risiko nilai dan persaingan pasar merupakan risiko dengan potensi dan berdampak tinggi karena adanya perubahan yang merugikan tidak hanya pada harga pasar, tetapi terdapat beberapa kendala lainnya seperti penurunan permintaan, tingkat suku bunga dan kurs nilai tukar. Untuk memitigasi hal tersebut perseroan dan entitas anak saling berkoordinasi dalam melakukan pengembangan masing-masing bisnisnya seperti Cmnpro sebagai pengembang kawasan bekerjasama dengan perseroan dan/atau entitas anak lainnya sebagai pembuat/pemilik jalan akses untuk meningkatkan nilai jual dan juga sebagai simbiosis mutualisme bagi masing-masing.
Begitu pula dengan entitas anak di bidang konstruksi yaitu pT Girder Indonesia (GI), persaingan pasar menjadi faktor risiko utama, dimana peluang bagi perusahaan baru untuk masuk dan berkembang pada bidang konstruksi terbuka lebar, hal tersebut dikarenakan bidang usaha konstruksi mempunyai pasar yang luas, namun dengan entry barrier yang rendah. Untuk mengatasi risiko utama tersebut, GI terus berupaya meningkatkan spesialisasi/keahliannya di bidang hightech precast concrete.
Risiko Trafik
pada bidang bisnis utama perseroan yaitu pengusahaan jalan tol, maka trafik menjadi salah satu faktor utama bagi penentu kelancaran bisnis perseroan. Risiko trafik ini berbeda bagi setiap jalan tol perseroan sesuai dengan tahapan pambangunan dan pengoperasian masing-masing. Untuk jalan tol ruas Cawang-Tanjung priok-Ancol Timur-jembatan Tiga/pluit yang telah beroperasi selama 22 tahun permasalahan utama adalah simpul-simpul kemacetan dan kendaran angkutan barang dengan beban melebihi ketentuan (overload). sedangkan permasalahan pada ruas jalan tol simpang susun Waru-Bandara juanda adalah masih rendahnya volume trafik yang sebabkan belum terkoneksinya jaringan jalan tol/arteri maupun jalan akses yang di rencanakan semula. Adapun pada ruas Depok-Antasari potensi tidak tercapainya volume trafik yang sudah direncanakan masih cukup tinggi karena pembangunan jalan akses masih belum dimulai, mesikipun pembangunan jalan tol sudah dimulai.
Untuk memitigasi risiko ini, perseroan telah melakukan beberapa langkah yaitu dengan melakukan operasi penertiban KAB bagi ruas Cawang-Tanjung priok-Ancol Timur-jembatan Tiga/pluit serta untuk ruas lainnya seperti Depok-Antasari dan simpang susun Waru-Bandara juanda, perseroan bekerjasama dengan pihak-pihak terkait untuk
natural disasters, and the inconsistency of government policy, particularly in terms of spatial layout plan.
The Company coordinating with authorized institutions, so that the land acquisition process can run smoothly in accordance with the applicable procedures.
Value and Market Competition risk
for CMNPro, rate risk and market competition is a potential risk and have a high-impact caused by the adverse change, not only at the market price, but there are some other constraints such as the decline in demand, interest rates, and the exchange rate. To mitigate this, the Company and Subsidiaries coordinate with each other in developing their respective businesses, such as, CMNPro as a property developer in cooperation with the Company and/or other subsidiaries as the maker/owner of the road access to increase the sale value and also as a symbiotic mutualism for each.
Similarly with subsidiaries in construction, namely, PT girder Indonesia (gI), the market competition becomes a major risk factor, where opportunities for new companies to enter and expand in the construction field is wide open, it is because the construction business fields have broad market but with a low entry barrier. To cope with the main risk, gI continues to increase specialization/expertise in the field of high-tech precast concrete.
traffic risk
At the Company’s main business as toll road concession, the traffic became one of the main factors for deciding the smoothness of the Company’s business. The traffic risk is different for each of the Company in accordance with the toll road construction and operation phases, respectively. for toll road Cawang-Tanjung Priok-Ancol Timur-Jembatan Tiga/Pluit which has been operating for 22 years, the main problems are the vertices of congestion and overload vehicles. Meanwhile, the problems in the toll roads on Waru Interchange-Juanda Airport section is the low volume of traffic, which is caused by highway/arterial and access roads in the original plan, not yet connected. While at the Depok-Antasari section, the potential failure to achieve the planned traffic volume is still quite high due to the construction of access roads are still not started, despite the toll road construction has already begun.
To mitigate this risk, the Company has conducted several actions by performing the operation of KAB Control, for Cawang-Tanjung Priok-Ancol Timur-Jembatan Tiga/Pluit section, as well as for Depok-Antasari and Waru Interchange-Juanda Airport section, the Company cooperating with related parties to develop the area around the toll roads to increase the traffic around them.
pengembangan kawasan pada sekitar ruas jalan tol agar mampu meningkatkan trafik pada ruas-ruas tersebut.
Risiko Keterlambatan Tarif
Kebijakan mengenai jadwal dan perhitungan kenaikan berkala tarif tol sudah ditentukan oleh pemerintah sebagaimana tercantum di dalam Undang-Undang dan peraturan pemerintah. namun demikian, aspek non teknis seringkali menyertai realisasi pelaksanaannya, dan khusus untuk jalan tol ruas Cawang-Tanjung priok-Ancol Timur-jembatan Tiga/ pluit yang beroperasi secara terpadu dengan ruas Cawang-Tomang, kedua operator harus mampu secara bersama-sama memenuhi spm. perlu diperhatikan kondisi apabila salah satu operator belum mampu memenuhi spm, karena risiko tersebut juga berlaku bagi ruas lainnya yang saat ini sedang dalam masa konstruksi. Untuk memitigasi risiko tersebut perseroan terus meningkatkan pemenuhan spm seiring dilakukannya pemeriksaan oleh BpjT.
Risiko Pencabutan Konsesi
perjanjian pengusahaan jalan Tol mempunyai legal standing yang sangat kuat, sehingga kemungkinan adanya pencabutan konsesi sangat rendah probabilitasnya. namun demikian apabila terjadi pencabutan konsesi maka dampaknya akan sangat fatal bagi BUjT dan bagi pemegang saham, khususnya adalah lost of opportunity, dan tentunya berdampak kepada Kreditur atau pemegang Obligasi.
Kontrak operation dan Maintenance
Kontrak operation dan maintenance (O&m) merupakan kontrak yang sebenarnya dapat dilakukan dalam jangka waktu lama hingga berakhirnya masa konsesi jalan tol. namun demikian, pada saat ini kontrak O&m yang dimiliki oleh pT Citra persada Infrastruktur (CpI) merupakan kontrak per periodik yang memiliki jangka waktu relatif singkat bahkan dilakukan per tahun anggaran, sehingga terjadi ketidakpastian terhadap perolehan pekerjaan. hal tersebut berakibat terhadap pendapatan CpI yang fluktuatif.
sebaiknya kontrak O&m dapat dikemas menjadi kontrak jangka panjang. Upaya untuk mendapatkan kontrak O&m jangka panjang tersebut, CpI telah melakukan hal-hal seperti pembaharuan sertifikasi IsO dan Format kontrak berbasis kinerja (performance-based contract).
Risiko Kredit
perseroan beserta entitas Anak menghadapi risiko kredit pinjaman kepada kreditur baik kepada bank ataupun non-bank yang akan dipergunakan untuk melakukan kegiatan usaha sebagai BUjT serta risiko pembelian barang khususnya oleh entitas Anak yang dilakukan melalui angsuran. Risiko kredit merupakan risiko yang timbul bila debitur (peminjam) tidak dapat membayar pokok dan bunga (yang diperjanjikan) dengan tepat waktu atau gagal bayar (default) oleh perseroan dan entitas Anak kepada kreditur ataupun sebaliknya, terutama kegagalan melakukan pembayaran angsuran oleh perseroan dan entitas Anak.
delayed rates risk
The policies regarding the schedule and periodic calculation of the increase in toll rates have been determined by the government as stated in the Act and regulation. However, the non-technical aspects often accompanies the realization of its implementation, and specifically for toll road on Cawang-Tanjung Priok-Ancol Timur-Jembatan Tiga/Pluit section, which operates in an integrated manner with the Cawang- Tomang section, both operators must be able to jointly meet the SPM. To be concerned, if one of the operator conditions have not been able to meet the SPM, the risk is also applicable to the other sections that are currently in the construction phase. To mitigate these risks, the Company continued to improve SPM compliance, while the examination done by Indonesian Toll road Authority.
Concessions revocation risk
Toll road Concession Agreement has a very strong legal standing, so the possibility of the revocation of the concession has a very low probability. However, in case of revocation of the concession, then the impact will be very fatal for TrC and the Shareholders, in particular, loss of opportunity and of course have an impact on Creditors or Bondholders.
Operation and Maintenance Contract
operation and Maintenance (o&M) Contract is a contract that could be done in the long term until the end of the concession period the toll road. However, at this time, o&M Contracts owned by PT Citra Persada Infrastructure (CPI) is a per periodic contract which has a relatively short period of time even performed during the fiscal year, resulting in uncertainty about the work acquisition. It causes a fluctuating in CPI income.
Preferably, the o&M Contract can be agreed upon a long-term contracts. In an effort to get the long-term o&M Contract, the CPI has conducted acts like ISo certification renewal and the performance-based contract format.
Credit risk
The Company and its Subsidiaries faced risk of loans credit to creditors, either to the bank or non-bank which will be used to conduct business as TrC, as well as the risk of purchasing goods, especially by the Subsidiary which is done through installments. Credit risk is the risk that arises when a debtor (borrower) cannot pay the principal and interest (the agreement) timely, or default by the Company and Subsidiaries to the creditor or vice versa, especially the failure to make installment payments by the Company and the Subsidiary.
perseroan serta entitas anak terus berupaya mengendalikan dan mempertahankan exposure yang minimal terhadap risiko kredit yang dihadapi. perseroan berusaha tidak melakukan pinjaman utang bank berdenominasi dalam mata uang asing, tidak terdapat kebijakan lindung nilai atas pinjaman karena seluruh pinjaman dilakukan dalam mata uang Rupiah.
Risiko Ekuitas
pada saat kebutuhan dana dari sisi ekuitas atas suatu proyek dibutuhkan, pemegang saham mempunyai kriteria commercial viability yang sangat prudent sehingga kepastian kelayakan investasi akan mempengaruhi kelancaran setoran modal dari pemegang saham. sebagai contoh ketentuan top up ekuitas oleh pemegang saham di dalam perjanjian kredit apabila terjadi cost over run cukup membuat pemegang saham sangat berhati-hati dalam mengucurkan ekuitas. mitigasi risiko ini perseroan secara berkala melakukan review terhadap struktur permodalan. sebagai bagian dari review ini, Direksi dan manajemen mempertimbangkan biaya permodalan dan risiko yang berhubungan.
Risiko Perekonomian Makro
Tahun 2014, tingkat pertumbuhan ekonomi Indonesia mengalami peningkatan dengan berbasis kepada konsumsi dan produksi domestik yang besar, maka ketahanan ekonomi Indonesia cukup kuat terhadap gejolak krisis ekonomi dunia. Kemungkinan penurunan perekonomian makro dapat berdampak pada mobilitas orang dan barang serta pertumbuhan investasi perseroan.
Risiko Likuiditas
proyek property memiliki kebutuhan modal besar pada awal-awal pembangunan proyek (padat modal) sekaligus jarang terjadi pembayaran dilakukan secara hard cash, sehingga Cmnpro harus cermat dalam strategi untuk mendapatkan modal kerja agar pembangunan proyek dapat dilaksanakan secara lancar tanpa harus menyediakan modal sendiri (100%), hal ini dapat dimitigasi dengan beberapa hal seperti pembayaran Uang muka (down payment), melakukan kredit modal kerja dan menjalin kerjasama dengan Bank dan lembaga keuangan lainnya.
The Company and Subsidiaries continue to control and sustain minimal exposure to credit risk. The Company tries not to make loans from foreign currency denominated bank, there are no hedging policy on the loan because all the loans made in rupiah.
Equity risk
At the time of the equity funding requirements on a project takes, the Shareholders have a very prudent commercial viability criteria, so that the certainty of the feasibility of the investment will affect the capital injection from Shareholders. for example, the provision of top-up equity by shareholders in the credit agreement in the event of cost over run, enough to make Shareholders be very careful in pouring Equity.
Mitigate this risk, the Company periodically reviews the capital structure. As part of this review, the Board of Directors and management consider the cost of capital and the related risks.
Macro Economic risk
In 2014, Indonesia’s economic growth rate has increased with the consumption-based and large domestic production, the resilience of the Indonesian economy is strong enough to shocks the world economic’s crisis. Possible reduction in the macro economy may have an impact on the mobility of people and goods as well as investment growth of the Company.
Liquidity risk
Property projects have large capital needs at the beginning of the project development (capital intensive), while infrequent payments are made in hard cash, so CMNPro must be careful with the strategy to obtain capital, so that the construction of the project can be carried out smoothly without having to provide their own capital (100 %), this can be mitigated by such things as, down payment, working with capital loans, and establish cooperation with the Bank and other financial institutions.
mitigasi dari risiko-risiko yang dihadapi oleh perseroan dan entitas Anak pada tabel matriks dapat dilihat dibawah ini:
Mitigation of risks faced by the Company and its Subsidiaries in the table matrix can be seen below:
JIUT
DR
PT
PS
PR
DS DT
(Cawang-Tj. priok-pluit) Kebijakan Overload Traffic (macet)Tarif makro Konsesi
Traffic Overload Policy
Macro Rates Concession
mitigasi Mitigation
Cw DR
PT
PS
PR
DS DT
(Antasari-Depok) Kebijakan Tanah Traffic (Akses) Bunga ekonomi makro Konsesi Konstruksi pinjaman Dukungan pemerintahTraffic Land Policy (Access) Macroeconomic Interest Concession Construction Government Support Loan mitigasi Mitigation