VIII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN, KEGIATAN USAHA,
5. Pelaksanaan Pekerjaan
Hampir seluruh proyek konstruksi dikerjakan oleh Perseroan sebagai kontraktor utama, dimana hal ini memungkinkan Perseroan melakukan pengawasan dan pengendalian waktu dan kualitas pekerjaan. Perseroan juga melakukan KSO dengan kontraktor asing untuk beberapa proyek berskala mega. Tabel berikut ini menyajikan perkembangan perolehan nilai kontrak Perseroan berdasarkan pelaksanaan pekerjaan untuk tahun 2012, 2013, 2014, 2015 dan 2016:
(dalam jutaan Rupiah)
2012 2013 2014 2015 2016
Kontraktor utama 296.520 1.885.980 858.544 3.740.317 1.523.200
Subkontraktor 6.875 132 4.466 146.305
-Subtotal 303.395 1.886.112 863.009 3.886.622 1.523.200
KSO*) 425.565 - - 725.674
-*) nilai kontrak KSO Perseroan tergabung dengan nilai kontrak sebagai kontraktor utama atau subkontraktor dan nilai kontrak KSO dihitung berdasarkan persentase bagi hasil Perseroan dengan mitra kontraktor lain.
Tabel berikut ini menyajikan perkembangan pendapatan Perseroan berdasarkan pelaksanaan pekerjaan untuk tahun 2012, 2013, 2014, 2015 dan 2016:
(dalam jutaan Rupiah)
2012 2013 2014 2015 2016 Kontraktor utama 552.929 621.420 938.170 1.449.046 3.014.616 Subkontraktor 42.776 46.128 106.707 3.662 103.279 KSO - 18.379 2.297 43.343 8.120 Total 595.705 685.927 1.047.174 1.496.051 3.126.015 Kontraktor utama
Sebagai kontraktor utama, Perseroan melakukan kesepakatan dengan pemilik proyek yang selanjutnya dituangkan dalam satu ikatan kontrak. Tugas utama dari kontraktor utama dalam proyek adalah bertanggung jawab terhadap kelancaran seluruh proses pelaksanaan pekerjaan sehingga dapat selesai sesuai jadwal yang telah disepakati. Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan, seluruh proyek yang telah selesai dapat diserahterimakan oleh Perseroan kepada pemilik proyek secara tepat biaya, tepat mutu dan tepat waktu sebagaimana tercantum dalam kontrak kerja konstruksi.
Perseroan merupakan salah satu dari sedikit kontraktor swasta nasional yang telah memperoleh Sertifikat Badan Usaha Jasa Pelaksana Konstruksi dengan kualifikasi Besar 2 (“B2”) untuk jasa pelaksanaan konstruksi bangunan multi atau banyak hunian, bangunan hotel, restoran dan bangunan serupa, pemasangan pendingin udara, pemanas dan ventilasi, dan tenaga listrik gedung dan pabrik yang merupakan kualifikasi tertinggi bagi perusahaan kontraktor di Indonesia. Perseroan wajib untuk selalu memenuhi persyaratan terkait modal, pengalaman dan tenaga ahli untuk mempertahankan kualifikasi ini. Dengan kualifikasi ini, Perseroan dianggap mampu untuk mengerjakan proyek-proyek dengan kriteria risiko tinggi, berteknologi tinggi dan berbiaya besar, diatas Rp1 miliar sampai dengan tidak terbatas, sebagai kontraktor utama. Perseroan juga dapat membentuk KSO dengan kontraktor lain untuk meningkatkan kapasitasnya dalam mengerjakan proyek benilai besar.
Subkontraktor
Perseroan juga telah beberapa kali ditunjuk sebagai subkontraktor khususnya dalam proyek pembangunan jembatan dan jalan tol. Keahlian Perseroan dalam bekisting (formwork) merupakan alasan utama Perseroan ditunjuk dalam proyek-proyek tersebut. Sebagai contoh, Perseroan turut berpartisipasi dalam pembangunan Jembatan Siak Sri Indrapura di Riau sebagai subkontraktor pada tahun 2002. Jembatan ini berdiri di atas Sungai Siak selebar 150m, dimana merupakan jalur lalu lintas kapal menuju ke Selat Malaka sehingga pembangunan jembatan tidak boleh mengganggu jalur transportasi kapal. Dengan mempertimbangkan kondisi dan batasan yang ada, Perseroan sebagai pihak yang bertanggung jawab atas desain dan pekerjaan formwork, menggunakan sistem bekisting form traveler dari Aluma. Sistim tersebut memungkinan aktivitas pelayaran di Sungai Siak tetap berlangsung normal selama proses pembangunan. Perseroan berkeyakinan keterlibatannya dalam proyek-proyek tersebut memberikan nilai tambah bagi portofolio proyek Perseroan guna memenuhi prakualifikasi proyek-proyek terkait infrastruktur, seperti rumah susun untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“MBR”).
Kerja Sama Operasi (“KSO”)
Perseroan merupakan mitra pilihan bagi kontraktor asing, khususnya dari negara Korea Selatan. Sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2011 tentang Pedoman Persyaratan Pemberian Izin Perwakilan Badan Usaha Jasa Konstruksi Asing, badan usaha jasa konstruksi asing wajib membentuk ikatan kerja sama operasi dengan badan usaha jasa konstruksi untuk setiap pekerjaan
Melalui KSO, Perseroan dapat meningkatkan kemampuannya sebagai kontraktor. Sebagai contoh, KSO pertama Perseroan dibentuk dengan Ssangyong Engineering & Construction pada proyek perluasan Plaza Indonesia. Proyek perluasan ini mengaplikasikan metode konstruksi top-down yang memungkinkan proses pengerjaan konstruksi bertingkat ke atas dan menurun hingga bawah tanah secara bersamaan. Inovasi ini diaplikasikan pertama kali pada proyek perluasan Plaza Indonesia, yang kemudian menjadi salah satu keahlian sistem bangun dari Perseroan. KSO juga telah membukakan akses bagi Perseroan untuk terlibat dalam proyek berskala internasional. Sebagai contoh, pada tahun 2009, Perseroan terlibat dalam proyek pembangunan City of Lights Al Reem C-13 Zone 2, Abu Dhabi, UAE melalui KSO dengan SK Engineering & Construction. Pada tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan telah membuat KSO dengan Lotte Engineering & Construction untuk pengerjaan proyek Kota Kasablanka Phase 3. 6. Produk
Perseroan dikenal sebagai kontraktor gedung bertingkat tinggi dengan spesialisasi pada pekerjaan struktur. Hal ini tidak terlepas dari rekam jejak Perseroan yang telah berhasil menyelesaikan pembangunan berbagai gedung bertingkat tinggi. Sejak tahun 2012, Perseroan telah berhasil mendapatkan kontrak pengerjaan proyek dengan total luas area bruto (Gross Floor Area/GFA) 3.520.723 m2, dan telah menyelesaikan pembangunan lebih dari 26 gedung bertingkat dengan total GFA lebih dari 2.500.000 m2. Jenis bangunan bertingkat yang telah dikerjakan meliputi antara lain apartemen, rusun, hotel, pusat perbelanjaan, sekolah dan tempat ibadah untuk segmen atas, menengah dan bawah.
Kegiatan usaha konstruksi telah dimulai sejak tahun 1995 oleh pendiri Perseroan dengan melaksanakan pengerjaan Mall & Condominium Taman Anggrek, Jakarta dengan luasan bruto (GFA) 305.700 m2 dalam waktu 22 bulan. Proyek pertama Perseroan adalah pekerjaan struktur bangunan Hotel Mulia pada tahun 1996 dengan luasan bruto 77.000 m2 yang diselesaikan dalam waktu 6 bulan. Kedua proyek ini diyakini menjadikan Perseroan sebagai salah satu kontraktor swasta di Indonesia yang pantas diperhitungkan. Pada tanggal Prospektus ini diterbitkan, dari seluruh kontrak yang masih berjalan, komposisi segmen atas, menengah dan bawah masing-masing sebesar 53,75%, 31,07% dan 15,18%.
Kombinasi segmen tersebut diharapkan dapat mengurangi eksposur Perseroan terhadap segmen tertentu. Perseroan juga akan dapat memanfaatkan peluang pertumbuhan dari masing-masing segmen. Ke depannya, Perseroan berkeyakinan bahwa aspek ekonomis dari gedung bertingkat tinggi akan terus bertambah dikarenakan lahan yang semakin mahal dan langka, khususnya di kota-kota besar, sehingga hal ini diyakini akan memacu permintaan terhadap bangunan bertingkat. Lebih lanjut, harga lahan yang semakin mahal akan turut mendorong revitalisasi gedung-gedung perkantoran di sepanjang jalur Sudirman – Thamrin, dimana didorong oleh adanya pembangunan MRT Jakarta, dan adanya tambahan KLB/Luas Bangunan yang boleh dibangun di sepanjang jalur yang dilewati MRT akan mendorong revitalisasi gedung-gedung perkantoran di kawasan tersebut.
Tabel berikut ini menyajikan perkembangan nilai kontrak Perseroan berdasarkan segmen untuk tahun 2012, 2013, 2014, 2015 dan 2016:
(dalam jutaan Rupiah)
2012 2013 2014 2015 2016 Bangungan tinggi - Segmen atas - 462.164 433.398 1.975.092 951.830 - Segmen menengah 264.207 336.102 377.023 999.010 518.568 - Segmen bawah 14.333 1.000.068 52.589 840.458 47.302 Lain-lain 24.855 87.778 - 72.062 5.500 Jumlah 303.395 1.886.112 863.009 3.886.622 1.523.200
Tabel berikut ini menyajikan perkembangan pendapatan Perseroan berdasarkan segmen untuk tahun 2012, 2013, 2014, 2015 dan 2016:
(dalam jutaan Rupiah) 2012 2013 2014 2015 2016 Rp % Rp % Rp % Rp % Rp % Bangunan tinggi - Segmen atas 169.615 28,47 115.094 16,78 36.966 3,53 313.255 20,94 1.718.872 54,99 - Segmen menengah 152.401 25,58 151.215 22,05 509.116 48,62 483.513 32,32 1.039.526 33,25 - Segmen bawah 220.303 36,98 336.107 49,00 383.031 36,58 633.728 42,36 355.612 11,38 Lain-lain 53.386 8,96 83.510 12,17 118.062 11,27 65.555 4,38 12.006 0,38 Pendapatan 595.705 100,00 685.927 100,00 1.047.174 100,00 1.496.051 100,00 3.126.015 100,00 7. Pelanggan
Perseroan melayani pelanggan dari pihak swasta maupun pemerintah untuk pembangunan gedung bertingkat. Pelanggan berulang memberikan kontribusi terhadap nilai kontrak yang diperoleh Perseroan masing-masing sekitar 48% pada tahun 2012, 98% pada tahun 2013, 56% pada tahun 2014, 61% pada tahun 2015, dan 43% pada tahun 2016. Kemampuan Perseroan dalam memberikan pelayanan yang memuaskan, ketepatan waktu pengerjaan dan hasil pengerjaan yang berkualitas merupakan faktor-faktor pendorong berulangnya pemesanan.
Tabel di bawah ini menyajikan nilai kontrak proyek pembangunan gedung bertingkat tinggi yang diperoleh Perseroan dari masing-masing segmen pelanggan untuk tahun 2012, 2013, 2014, 2015 dan 2016:
(dalam jutaan Rupiah)
2012 2013 2014 2015 2016
Swasta 289.062 1.722.825 810.421 3.742.251 1.475.898
Pemerintah 14.333 163.287 52.589 144.371 47.302
Jumlah 303.395 1.886.112 863.009 3.886.622 1.523.200
Tabel di bawah ini menyajikan perkembangan pendapatan Perseroan dari proyek pembangunan gedung bertingkat tinggi dari masing-masing segmen pelanggan untuk tahun 2012, 2013, 2014, 2015 dan 2016:
(dalam jutaan Rupiah)
2012 2013 2014 2015 2016
Swasta 595.705 632.837 870.055 1.358.186 3.066.707
Pemerintah - 53.090 177.119 137.865 59.308
Jumlah 595.705 685.927 1.047.174 1.496.051 3.126.015
Pelanggan dari pihak swasta
Pelanggan Perseroan dari pihak swasta meliputi pengembang real estate dan pemilik properti. Sebagian besar pelanggan swasta Perseroan merupakan pengembang real estate yang telah berulang kali menggunakan jasa Perseroan. Tabel di bawah ini menunjukan proyek-proyek yang telah diselesaikan oleh Perseroan untuk pelanggan berulang dari pihak swasta sejak tahun 1996:
Pelanggan berulang Kegiatan usaha Proyek yang diselesaikan Grup Mulia Pusat perbelanjaan,
perkantoran dan hotel
- Mulia Resort, Bali (Jun 2011 – Sep 2011)
- Wisma Mulia Car Park, Jakarta (May 2005 – May 2006) - Hotel Mulia, Jakarta (Des 1996 – Agust 1997)
- Mal dan kondominium Taman Anggrek, Jakarta (Apr 1995 – Feb 1997)
Grup Synthesis Development
Pengembang properti ritel apartemen, perumahan,
- Bassura City, Jakarta (Mar 2013 – Nov 2015) - Kalibata City Phase 2 (Mei 2010 – Des 2012)
Pelanggan berulang Kegiatan usaha Proyek yang diselesaikan KSO Grup Synthesis
Development – Agung Podomoro
- Condotel Festival Citylink, Bandung pada tahun 2011
Grup Agung Sedayu Pengembang hunian, pusat perbelanjaan, superblok dan kawasan niaga
- Puri Mansion, Jakarta (Mei 2015 – Mei 2017) - Menteng Park, Jakarta (Nov 2013 – Apr 2016)
PT Selaras Mitra Sejati Pengembang apartemen - Grand Cut Mutia Tower A, Bekasi (Mei 2015 – Nov 2017) - Pakubuwono Terrace, Jakarta (Sep 2011 – Mar 2014) PT Dongyang Indonesia Kontraktor - Raw Material Handling Storage, Cilegon, Banten
(Mar 2012 – Jan 2013)
- Water Treatment for Plate Mill (Sep 2011 – Des 2013) Grup Citicon Pengembang properti - Menara Citicon (Mar 2008 – Mar 2009)
- Pasar Banto (Jun 2006 – Jun 2007)
- ITC Kebon Kelapa Bandung (Desember 2001 – Agustus 2002)
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
- - Rusun KS Tubun (Jun 2015 – Des 2016)
- Masjid Agung Jakarta Barat (Sep 2015 – Des 2015) - Rusun Tambora (Okt 2013 – Des 2014)
Pemilihan kontraktor oleh pihak swasta dapat dilakukan melalui tender/lelang dan/atau penunjukan langsung. Selama lebih dari 20 tahun, Perseroan telah membina hubungan baik dengan pemilik proyek swasta. Dalam periode tersebut, Perseroan telah secara konsisten memenuhi ekspektasi pemilik proyek, sehingga Perseroan saat ini memiliki reputasi yang baik di kalangan pengembang swasta. Hubungan ini telah menghasilkan sumber proyek yang berkelanjutan. Perseroan tidak memiliki ketergantungan terhadap pelanggan tertentu.
Pada umumnya, kontrak proyek dengan pihak swasta memiliki syarat dan ketentuan umum yang mengatur antara lain pembayaran dilakukan oleh pemberi kerja berkisar antara 20 hari kalender sampai 30 hari kalender setelah dokumen penagihan diterima secara lengkap dan benar oleh bagian keuangan pemberi kerja.
Pelanggan dari pihak pemerintah
Perseroan telah terlibat dalam proyek yang diprakarsai sektor pemerintah sebagai subkontraktor sejak tahun 2003 dan kontraktor utama sejak tahun 2013 untuk proyek-proyek infrastruktur jembatan dan hunian. Ke depannya, Perseroan memperkirakan kontribusi dari segmen pelanggan ini akan terus meningkat seiring dengan perkembangan pembangunan infrastruktur di Indonesia. Pelanggan Perseroan dari pihak pemerintah saat ini meliputi kontraktor BUMN, dan instansi Pemerintah seperti Kepolisian, Kementerian Perumahan Rakyat Indonesia, dan Pemerintah Propinsi DKI Jakarta.
Pada umumnya, kontrak proyek dengan pihak pemerintah memiliki syarat dan ketentuan umum yang mengatur antara lain pembayaran dilakukan oleh pemberi kerja berkisar antara 7 hari kalender sampai 14 hari kalender setelah dokumen penagihan diterima secara lengkap dan benar oleh bagian keuangan pemberi kerja.