VIII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN, KEGIATAN USAHA,
9. Penetapan Harga dan Biaya
Perseroan menetapkan harga atau nilai Rupiah dari suatu proyek menggunakan pendekatan berdasarkan biaya yaitu menghitung jumlah seluruh biaya sesuai spesifikasi pekerjaan dari pemilik proyek, termasuk material yang terbuang (waste). Biaya tersebut selanjutnya ditambah dengan target marjin tertentu, untuk mendapatkan harga akhir. Perseroan juga mempertimbangkan kondisi pasar dan persaingan pada
saat menetapkan harga. Pendekatan ini digunakan untuk seluruh proyek Perseroan. Untuk proyek dari pihak pemerintah, terdapat batas tertinggi penawaran atau pagu yang telah ditentukan oleh pemilik proyek. Pagu tersebut akan diumumkan di awal tender sehingga Perseroan dapat menetapkan harga proyek dengan mengacu pada pagu tersebut.
Komponen biaya pekerjaan secara garis besar dapat dibagi 4 (empat) yaitu pekerjaan persiapan, struktur, arsitektur dan MEP yang komposisinya berbeda tergantung spesifikasi bangunan. Untuk gedung bertingkat segmen menengah ke atas, biaya masing-masing pekerjaan umumnya memiliki komposisi pekerjaan persiapan sekitar 15%, pekerjaan struktur sekitar 20%, pekerjaan arsitektur sekitar 40%, dan pekerjaan MEP sekitar 25%. Sedangkan untuk gedung bertingkat segmen menengah ke bawah, komposisi biaya untuk masing-masing pekerjaan adalah 10%, 30%, 30%, dan 30%. Perbedaan komposisi biaya terutama terdapat pada pekerjaan struktur karena bangunan segmen menengah ke bawah membutuhkan finishing struktur yang lebih baik untuk mengkompensasi anggaran finishing pada segmen menengah ke bawah yang lebih kecil dibanding bangunan segmen menengah ke atas.
Penetapan harga akhir akan bergantung pada hasil negosiasi dengan pemilik proyek. Hal-hal yang dinegosiasikan meliputi harga penawaran, besaran uang muka dan termin pembayaran. Pemilihan subkontraktor dan/atau pasokan bahan baku secara langsung oleh pemilik proyek dapat turut mempengaruhi nilai akhir proyek. Pengaturan seperti ini sering dan banyak digunakan pada pembangunan gedung bertingkat spesifikasi khusus. Semakin banyak subkontraktor yang ditunjuk oleh pemilik proyek atau bahan baku yang dipasok oleh pemilik proyek, maka hal ini dapat mempengaruhi nilai dan profitabilitas dari satu proyek. Nilai proyek dari hasil negosiasi akan mengikat selama periode pelaksanaan, kecuali terdapat penambahan atau pengurangan pekerjaan yang diminta dari pemilik proyek sehingga nilai proyek bagi Perseroan akan berubah.
10. Peralatan
Sistem Aluma
Untuk pekerjaan struktur pada pembangunan gedung bertingkat, Perseroan menggunakan formwork bersistem Aluma, yaitu bekisting berbentuk meja yang dapat dengan mudah dipindah-pindah menggunakan tower crane yang dikenal dengan flying table form. Bekisting ini terbuat dari bahan aluminum tegangan tinggi (high tensile) yang lebar, panjang dan tingginya dapat disesuaikan dengan kebutuhan pekerjaan struktur.
Dengan penggunaan sistem ini, pekerjaan struktur, yaitu pembuatan bekisting pelat lantai beton dapat dilakukan lebih cepat dibandingkan metode konvensional karena bekisting sebagai struktur pendukung beton segar telah terpasang dalam bentuk modul meja sehingga dapat menghemat waktu bongkar pasang struktur pendukung. Pada metode konvensional, struktur pendukung dipasang dan dibongkar satu per satu dimana proses ini tentunya membutuhkan waktu lebih lama dan melibatkan jumlah tenaga kerja yang lebih banyak. Satu siklus pekerjaan pembuatan pelat lantai beton termasuk pemasangan bekisting dapat diselesaikan dalam waktu kira-kira 5-7 hari dengan sistem Aluma dibandingkan 10 hari dengan metode konvensional.
Berikut adalah perbandingan siklus pekerjaan pembuatan pelat lantai beton menggunakan sistem Aluma dengan metode konvensional sebagai ilustrasi:
Konvensional Aluma
Hari ke-1 1. Pasang besi Core Wall pada lantai yang telah di cor
2. Persiapan bekisting Core Wall 3. Pasang besi kolom
4. Pasang bekisting kolom
5. Setelah bekisting kolom terpasang dan sudah di cek, kemudian kolom dapat di cor.
1. Pasang besi Core Wall pada lantai yang telah di cor
2. Persiapan bekisting Core Wall 3. Pasang besi kolom
4. Pasang bekisting kolom
5. Setelah bekisting kolom terpasang dan sudah di cek, kemudian kolom dapat di cor.
Hari ke-2 1. Setelah 8 jam atau lebih bekisting kolom dapat dibongkar
2. Lanjutkan pasang besi Core Wall 3. Pasang satu sisi bekisting Core Wall
4. Bongkar scaffolding di dua lantai sebelumnya khususnya area lantai dulu
1. Setelah 8 jam atau lebih bekisting kolom dapat dibongkar
2. Lanjutkan pasang besi Core Wall 3. Pasang bekisting Core Wall
4. Setelah bekisting Core Wall terpasang dan sudah di cek, kemudian Core Wall dapat di cor. 5. Bongkar dan turunkan bekisting lantai Aluma
Table (teramsuk plywood) di dua lantai sebelumnya
Hari ke-3 1. Lanjutkan pasang besi Core Wall 2. Lanjutkan pasang bekisting Core Wall
3. Setelah bekisting Core Wall terpasang dan sudah di cek, kemudian Core Wall dapat di cor. 4. Lanjutkan bongkar scaffolding di dua lantai
sebelumnya khususnya area lantai dulu dan dikumpulkan ke terminal material.
5. Pindahkan scaffolding yang telah di bongkar ke lantai yang akan dikerjakan
1. Setelah 8 jam atau lebih bekisting Core Wall dapat dibongkar
2. Dorong dan pindahkan bekisting Aluma Table ke lantai yang akan dikerjakan menggunakan tower crane (termasuk plywood)
3. Pasang dan setting bekisting Aluma Table (sudah termasuk plywoodnya)
4. Mulai pasang besi untuk lantai Hari ke-4 1. Setelah 8 jam atau lebih bekisting Core Wall
dapat dibongkar
2. Lanjutkan bongkar scaffolding dan plywood kemudian dikumpulkan ke terminal material. 3. Lanjutkan pemindahan material bekisting
(scaffolding dan plywood) yang telah di bongkar ke lantai yang akan dikerjakan
4. Mulai pasang scaffolding area balok terlebih dahulu
1. Lanjutkan pasang dan setting bekisting Aluma Table (sudah termasuk plywoodnya).
2. Lanjutkan pasang besi untuk lantai.
3. Naikkan bekisting bagian dalam core wall ke lantai berikutnya.
Hari ke-5 1. Lanjutkan bongkar scaffolding dan plywood kemudian dikumpulkan ke terminal material. 2. Lanjutkan pemindahan material bekisting
(scaffolding dan plywood) yang telah di bongkar ke lantai yang akan dikerjakan
3. Lanjutkan pasang scaffolding area balok, pasang bekisting dasar balok.
1. Lanjutkan pasang dan setting bekisting Aluma Table (sudah termasuk plywoodnya).
2. Lanjutkan pasang besi untuk lantai.
3. Final cek pemasangan besi dan elevasi lantai kemudian lantai dan balok dapat di cor.
Hari ke-6 1. Lanjutkan bongkar scaffolding dan plywood kemudian dikumpulkan ke terminal material. 2. Lanjutkan pemindahan material bekisting
(scaffolding dan plywood) yang telah di bongkar ke lantai yang akan dikerjakan
3. Lanjutkan pasang scaffolding area balok, pasang bekisting dasar balok.
4. Mulai pasang besi balok
5. Mulai pasang scaffolding area lantai
Hari ke-7 1. Lanjutkan bongkar scaffolding dan plywood kemudian dikumpulkan ke terminal material. 2. Lanjutkan pemindahan material bekisting
(scaffolding dan plywood) yang telah di bongkar ke lantai yang akan dikerjakan
3. Lanjutkan pasang scaffolding area balok, pasang bekisting dasar balok.
4. Lanjutkan pasang besi balok kemudian tutup bekisting samping balok
5. Lanjutkan pasang scaffolding area lantai dan pasang bekisting dasar lantai
Konvensional Aluma Hari ke-8 1. Lanjutkan pemindahan material bekisting
(scaffolding dan plywood) yang telah di bongkar ke lantai yang akan dikerjakan
2. Lanjutkan pasang scaffolding area balok, pasang bekisting dasar balok.
3. Lanjutkan pasang besi balok kemudian tutup bekisting samping balok
4. Lanjutkan pasang scaffolding area lantai dan pasang bekisting dasar lantai
5. Mulai pasang besi lantai
6. Naikkan bekisting bagian dalam core wall ke lantai berikutnya.
Hari ke-9 1. Lanjutkan pasang scaffolding area balok, pasang bekisting dasar balok.
2. Lanjutkan pasang besi balok kemudian tutup bekisting samping balok
3. Lanjutkan pasang scaffolding area lantai dan pasang bekisting dasar lantai
4. Lanjutkan pasang besi lantai Hari ke-10 1. Lanjutkan pasang besi lantai
2. Perkuatan scaffolding
3. Final cek besi dan elevasi lantai 4. Lantai dan balok dapat di cor
Perseroan selalu mengalokasikan 3 set bekisting untuk 3 lantai per menara dengan tujuan memaksimalkan efisiensi dari metode Aluma. Penggunaan bekisting bersistem Aluma ini akan bertambah efisien apabila digunakan dalam pembangunan gedung bertingkat tinggi dengan model berulang seperti rumah susun sederhana.
Penyelesaian pekerjaan struktur yang lebih cepat dan efisien pada akhirnya dapat menghemat biaya konstruksi, yaitu beban upah dan beban sewa peralatan. Beban upah dengan penggunaan bekisting dalam bentuk flying table form lebih rendah dibandingkan metode konvensional karena metode ini mengurangi jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan untuk melakukan bongkar pasang struktur pendukung. Beban sewa peralatan seperti crane dan upah operator peralatan juga akan lebih rendah dikarenakan Perseroan dapat memperpendek periode sewa peralatan seiring dengan penyelesaian pekerjaan struktur yang lebih cepat. Sistem ini telah digunakan sejak tahun 1995 oleh pendiri Perseroan pada pembangunan Mall dan Kondominium Taman Anggrek, Jakarta sampai dengan saat ini. Keberhasilan Perseroan dalam menggunakan sistem ini tidak terlepas dari pengetahuan mendalam mengenai sistem Aluma yang dimiliki oleh Jim Baik, Direktur Perseroan. Beliau telah bekerja pada Aluma System Inc. selama 8 tahun dengan jabatan terakhir sebagai koordinator proyek sebelum bergabung dengan Perseroan. Saat ini, seluruh manajer proyek Perseroan memiliki kemampuan untuk mengoperasikan sistem Aluma di bawah pengawasan Jim Baik. Perseroan selalu bisa mendapatkan penawaran harga terbaik dari Aluma karena Perseroan tidak dikenakan biaya tambahan untuk desain dan pengawasan disamping hubungan baik jangka panjang yang telah terjalin.
Pada tanggal Prospektus ini diterbitkan, bekisting milik Perseroan memiliki kapasitas untuk luasan 200.000m2, yang cukup untuk membangun 45 menara secara bersamaan dengan luas per lantai sebesar 1.500m2. Perseroan berkeyakinan bahwa saat ini belum ada sistem bekisting lain yang dapat menggantikan flying table form.
Lain-lain
Perseroan juga memiliki sistem scaffolding ringlock untuk luasan 80.000m2, tower crane sebanyak 25 unit, mobile crane berkapasitas 55 ton sebanyak 1 unit, mobile mounted concrete pump sebanyak 8