BAB II PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH
D. Pemberian Hak Atas Tanah Negara Menurut Permeneg
Namun proses perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan pada Yaspendhar ternyata tidaklah sederhana seperti yang diatur dalam Kepmen Agraria/ Kepala BPN No.16 Tahun 1997 di atas. Karena perubahan hak tersebut didaftarkan bersamaan dengan penggabungan atas 3 bidang tanah dimana letaknya berbatasan namun jenis haknya berbeda.
Pada dasarnya Penggabungan Sertipikat tersebut dapat dilakukan atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dimana dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan yang kesemuanya yang atas nama pemilik yang sama, dapat digabungkan menjadi satu satuan bidang baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama.93
Walaupun 3 bidang tanah tersebut pemiliknya sama, namun jenis hak atas tanah yang dimohonkan tersebut berbeda, dan dalam hal ini belum ada ketentuan peraturan pelaksananya. Namun demikian karena ketiga bidang tanah tersebut masing-masing setelah habis jangka waktu Hak Guna Bangunan menjadi tanah Negara, dan Hak Milik yang telah dilepaskan haknya menjadi tanah Negara, demikian juga tanah yang belum terdaftar tersebut juga masih berstatus tanah Negara, maka secara lebih rinci Tata cara permohonan perubahan hak tersebut diatur mekanismenya melalui Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN Nomor 9/1999. tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
93 Pasal 50 PP No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah j.o. Pasal 135 angka (3) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN No.3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.4/1997.
Pengelolaan. Pasal 1 angka (8) Peraturan Menteri tersebut menyatakan bahwa “Pemberian hak atas tanah adalah adalah penetapan pemerintah yang memberikan suatu hak atas tanah Negara, perpanjangan jangka waktu hak, pembaharuan hak, perubahan hak, termasuk pemberian hak diatas hak pengelolaan.”94
Peraturan Menteri tersebut menyatakan bahwa pemberian hak secara umum untuk perubahan hak atas tanah Hak Milik dapat diberikan salah satunya kepada Badan Hukum Indonesia.95
Yaspendhar sebagai Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Akta Pendirian Yayasan Nomor: 30, tanggal 30 Mei 1967 yang disyahkan dihadapan Notaris Panusunan Batubara, Sarjana Hukum, Notaris di Medan.96 Sesuai dengan persyaratan untuk menegaskan status Yaspendhar sebagai Badan Hukum maka Akta Pendirian Yaspendhar tersebut didaftarkan pada Panitera Kepala Pengadilan Negeri Kelas I A di Medan tanggal 3 Mei 1984 dengan Nomor; 63/Yay/84.
Proses dan tahapan yang dilalui dalam permohonan hak tersebut dapat digambarkan pada skema berikut :
94Lihat juga Pasal 37 angka (a) UUPA j.o Pasal 22 ayat (1) PP No.40/1996. 95Pasal 93 Permeneg Agraria/Kepala BPN No.9/1999
PROSES PERUBAHAN HAK MILIK DISERTAI DENGAN PENGABUNGAN PADA TANAH YASPENDHAR
Permohonan Hak
Sertifikat Hak Milik No. 38/Jati Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 102/Jati Tanah Negara
Kepmeneg Agraria/KBPN PMNA No. 9/1999 PMNA No. 9/1999
No. 16/1997
Permohonan Hak Milik, tidak dikabulkan,permohonan hak milik atau atau hak pakai selama digunakan, tidak ditanggapi, permohonan hak milik atau hak pakai selamanya, pemohon
diwajibkan melengkapi surat bukti perolehan hak atas tanah Negara seluas 3.900 m2
Kepala Kantor Pertanahan : Memeriksa dan meneliti data fisik dan data yuridis, lalu mencatat formulir isian dan memberikan tanda berkas permohonan, kemudia memberitahukan biaya yang harus dikeluarkan oleh pemohon sebesar Rp. 703.450,-
Pemohon melunasi biaya pelayanan pendaftaran tanah
Kepala Kantor Pertanahan meneliti kelengkapan dan kebenaran berkas permohonan dan memeriksa kelayakan permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan. diterbitkan SK Kanwil BPN Prop. Sumut No. 34-550.2- 22-2001, yang diantaranya:
a. Menegaskan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan tersebut menjadi tanah Negara serta mendaftar dan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
b. Selanjutnya memberikan dan mendaftarnya menjadi Hak Guna Bangunan serta mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.
c. Memerintahkan pemohon untuk membayar uang pemasukan kepada kas negara sebesar Rp.324.872.550,-
Pemohon mengajukan permohonan pengurangan biaya pemasukan kepada kas negara pada Menteri Keuangan
Permohonan tidak ditanggapi
Setelah 9 bulan terbitnya SK Kanwil BPN Prop. Sumut No. 34-550.2-22-2001 maka SK tersebut batal dengan sendirinya. sehingga diajukan permohonan ulang, hingga akhirnya tersebitnya SK No. 111-550.2-22-2005
Pemohon membayar biaya yang diwajibkan secara bertahap yaitu PNBP Rp. 324.872.850,- + kurang bayar BPHTB Rp. 13.487.250,- setelah semua kewajiban dipenuhi
Dari skema di atas dapat diuraikan agar lebih jelas lagi bahwa permohonan perubahan hak diajukan secara tertulis97(contoh: lampiran 25) dan memuat:
1. Keterangan mengenai pemohon:
a. Nama, tempat, kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik: a. Dasar penguasaan atau alas haknya berupa sertipikat:
1. Hak milik No.38/Jati;
2. Hak Guna Bangunan Nomor 102 Desa Jati;
3. Surat Pernyataan Yaspendhar No 315/G/Y/2000, tanggal 7 Juni 2000. 4. Surat Keterangan Kepala Kelurahan Jati Kecamatan Medan Maimun
Nomor: 593/001, tanggal 12 Mei 2000 ;
5. Akta Perikatan Untuk Melakukan Jual Beli, Nomor: 73, tanggal 22 Maret 1993, dibuat dihadapan Djaidir, Sarjana Hukum, Notaris di Medan.
6. Akta Pelepasan Hak, Nomor: 72/PH/Maimun/2001.
3. Letak, batas-batas dan luasnya (sesuai hasil pengukuran kadasteral, yang di uraikan dalam Surat Ukur No.1/Jati/1998 tanggal 13 Januari 1998).
4. Jenis tanah non pertanian
5. Rencana penggunaan tanah : dalam hal ini pemohon mempergunakan tanah tersebut untuk tapak bangunan gedung sekolah, sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanahnya.
6. Lain-lain :
a. Keterangan mengenai jumlah bidang tanah, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon; (bahwa pemohon mengajukan permohonan Hak Pakai Selama Digunakan atas tanah seluas 10.616 + 12.97 m2(meter persegi), terletak:
1. Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Haji Misbah 2. Sebelah Timur Berbatasan dengan Jalan Haji Saman Hudi 3. Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Imam Bonjol 4. Sebelah selatan Berbatasan Dengan Gereja HKBP.
b. Keterangan lain yang dianggap perlu dan dilampirkan dalam permohonan tersebut berupa:
1. Akta pendirian Yayasan Nomor: 30, dibuat dihadapan Panusunan Batubara, Notaris di Medan.
2. Akte Penyempurnaan Anggaran Dasar Nomor: 36, Notaris Darmansyah Nasution tanggal 16 Oktober 1989.
3. Akte Susunan Pengurus Terakhir Nomor: 45, Notaris Asmah Syarbaini, Sarjana Hukum tanggal 25 September 1996.
c. Dalam hal ini tanah yang dimohonkan tersebut tidak dibebani hak tanggungan sehingga tidak perlu surat persetujuan dari pemegang hak tanggungan.
Dalam hal hak atas tanah yang dimohon sudah terdaftar, proses selanjutnya Setelah berkas permohonan diterima Kepala Kantor Pertanahan:
1. Memeriksa dan meneliti kelengkapan data fisik dan data yuridis.
Termasuk Dokumen yang menyatakan Yaspendhar telah menguasai tanah yang terletak di jalan Imam Bonjol seluas 3.900 m2 sejak tahun 1997 dan tidak ada silang sengketa dengan pihak manapun mengenai tanah tersebut.98
2. Mencatat dalam formulir isian sesuai contoh (lampiran 26)
3. Memberikan tanda terima berkas permohonan sesuai contoh (lampiran 27)
4. Memberitahukan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan permohonan tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku99(Lampiran 28).
Setiap pemohon atau penerima penetapan hak dibebani kewajiban antara lain: a. Membayar biaya pelayanan pendaftaran tanah yaitu pelayanan pengukuran
dan pemetaan bidang tanah; untuk ini terhadap Yaspendhar telah dipungut biaya sebesar Rp. 703.450,- (tujuh ratus tiga ribu empat ratus lima puluh rupiah)
b. Tanda Terima Uang Panitia A No; 667 sebesar Rp.15.000,- (lima belas ribu rupiah).
Setelah pemohon membayar biaya tersebut, selanjutnya :
(1) Kepala Kantor Pertanahan meneliti kelengkapan dan kebenaran berkas permohonan dan memeriksa kelayakan permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Termasuk mempertimbangkan usulan Kepala Kantor Pertanahan kota Medan
98Surat Pernyataan Yaspendar Nomor: 315/G/2000 tanggal 7 Juni 2000 dan Surat Keterangan Kepala Kelurahan Jati Kecamatan Medan Maimun Nomor: 593/ 001 tanggal 12 Mei 2000.
mengabulkan Permohonan tersebut sesuai suratnya tanggal 5 Juli 2001, No.550.2- 42/07PKM/2001:100
(2) Setelah berkas permohonan telah cukup untuk mengambil keputusan, Kepala Kantor Pertanahan :
a. Menegaskan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan tersebut menjadi tanah Negara serta mendaftar dan mencatatnya dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya.101(lampiran 26)
b. Selanjutnya memberikan dan mendaftarnya menjadi Hak Guna Bangunan atau (lampiran 26)
c. Dalam melaksanakan kegiatan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b, harus mencantumkan keputusan pemberian hak secara umum sebagai dasar pemberian haknya; Sebagaimana dituangkan Dalam Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Sumatera Utara Nomor: 34-550.2-22-2001 Tentang Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Nama Yayasan Pendidikan Harapan Atas Tanah Terletak Di Kota Medan tanggal 22 Agustus 2001, Memutuskan:
1. Menerima Pelepasan Hak yang dilakukan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan, Yang disaksikan oleh Kepala Seksi Hak-Hak Atas Tanah, dan Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah berdasarkan Surat Pernyataan Penglepasan Hak
100Sebagaimana disebutkan dalam konsideran huruf d Keputusan Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi Sumatera Utara Nomor:34-550.2-22-2001
No.72/PH/M.Maimun/2001 Tanggal 3 Maret 2001, sebagaimana dimaksud dalam Sertipikat Hak Milik No.38/Jati, seluas 1.297 m2, terdaftar atas nama TAMPAK SEBAYANG, terletak di Jalan Imam Bonjol/ Jalan Haji Misbah, Kelurahan Jati, Kecamatan Medan Maimun (dahulu Medan Baru), kota Medan, Propinsi Sumatera Utara dan menegaskannya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara Serta sertifikat tersebut tidak berlaku lagi sebagai bukti hak yang sah.
2. Menegaskan berakhirnya Hak Guna Bangunan No.102/Jati, terdaftar atas nama YAYASAN PENDIDIKAN HARAPAN, seluas 5.533 m2, terletak di Jalan Imam Bonjol No.35, kelurahan Medan maimun (dahulu medan baru), Kota Medan, Propinsi Sumatera Utara dan selanjutnya tanah tersebut kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dan Sertipikat Hak Guna Bangunan No.102/Jati tersebut tidak berlaku lagi sebagai tanda bukti yang syah.
3. Memerintahkan Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan untuk menarik asli sertipikat tersebut dalam diktum PERTAMA dan KEDUA serta mencoretnya dari buku tanah sertipikat.
4. Memberikan kepada YAYASAN PENDIDIKAN HARAPAN, Badan Hukum Indonesia, berkedudukan di Medan, Hak Guna Bangunan dalam jangka waktu selama 20 (dua puluh) tahun semenjak tanggal pendaftarannya di Kantor Pertanahan Kota Medan, atas sebidang tanah seluas 10.730 m2 ( sepuluh ribu tujuh ratus tiga puluh meter persegi),
terletak di Jalan Imam Bonjol /Jalan haji Misbah/Jalan Samanhudi, Kelurahan Jati, Kecamatan Medan Maimun, kota Medan, Propinsi Sumatera Utara, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Segala akibat, biaya untung dan rugi yang timbul karena pemberian hak ini, maupun dari segala tindakan atas penguasaan tanah yang bersangkutan, menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari penerima hak; 2. Bidang tanah tersebut harus diberi tanda-tanda batas sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta harus dipelihara keberadaannya;
3. Tanah tersebut harus digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan peruntukannya dan sifat serta tujuan dari hak yang diberikan
4. Penerima hak diwajibkan membayar lunas uang pemasukan kepada Negara melalui Bendahara Khusus/penerimaan Kantor Pertanahan Kota Medan dengan perincian sebagai berikut;
a. Untuk tanah seluas 1.297 m2 (seribu dua ratus Sembilan puluh tujuh meter persegi), bekas Hak Milik No. 38/Jati sebesar Rp.0,- (nol rupiah)
b. Untuk tanah seluas 9.433 m2(Sembilan ribu empat ratus tiga puluh tiga meter persegi:
1. Disetor pada Kas Negara sebesar Rp. 129.949.020,- (Seratus dua puluh Sembilan juta Sembilan ratus empat puluh Sembilan juta Sembilan ratus empat Sembilan ribu dua puluh rupiah).
2. Disetor pada kas pemerintah Kota Medan sebesar Rp. 64.974.510,- (enam puluh empat juta Sembilan ratus tujuh puluh empat ribu rupiah).
3. Disetor pada kas pemerintah Propinsi Sumatera Utara sebesar Rp.129.949,020,- (seratus dua puluh Sembilan juta Sembilan ratus empat puluh Sembilan ribu dua puluh rupiah),
5. Penerima hak terutang BPHTB, dan telah dibayar lunas pada Bank Persepsi di kota Medan, sesuai Surat Setoran BPHTB (SSB) tanggal 22 februari 2001, yang telah diperlihatkan aslinya dan menyerahkan fotocopynya pada Kanwil BPN Propinsi Sumut.
6. Untuk memperoleh tanda bukti hak berupa sertipikat, penerima hak harus terlebih dahulu membayar uang pemasukan kepada negara dan mendaftarkan hak atas tanahnya sebagaimana dipersyaratkan pada diktum ke empat pada butir 4 dan 6 tersebut diatas selambat-lambatnya dalam jangka waktu 9 (Sembilan) bulan sejak tanggal keputusan ini dengan memperlihatkan asli surat setoran Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan serta menyerahkan fotocopinya kepada Kantor Pertanahan Kotamadya Medan.
Berdasarkan pada SK Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Sumatera Utara Nomor: 34-550.2-22-2001 tersebut maka Yaspendhar mengajukan permohonan keringanan pembayaran uang pemasukan kepada Negara sebesar 50 % kepada Menteri Keuangan Negara melalui BPN sebagaimana termuat
dalam surat permohonan Yaspendhar Nomor: 506/G/Y/2001 tanggal 24 September 2001.yang dalam hal ini permohonan tersebut tidak mendapat tanggapan dari menteri terkait. Sehingga Yaspendhar kembali mengajukan surat permohonan kedua Nomor 562/A/Y/2002 tanggal 28 September 2002 dan dalam hal ini juga tidak mendapat tanggapan. Sehingga akhirnya SK Kakanwil BPN Propinsi SUMUT Nomor: 34-550.2-22-2001 tersebut daluarsa.
Sesuai Dengan Surat Kakanwil BPN Propinsi Sumut Nomor: 550-977 tanggal 9 Juli 2004 melalui Kakan Pertanahan Kota Medan, menyatakan bahwa permohonan perpanjangan jangka waktu pembayaran uang pemasukan dan pendaftaran hak atas tanah tersebut tidak dapat diproses lagi karena telah melampaui tenggang waktu sebagaimana ketentuan PMNA/KBPN No.9/1999. Pada Pasal 142 ayat (2) ditegaskan bahwa permohonan perpanjangan jangka waktu pembayaran uang pemasukan kepada Negara diajukan sebelum jangka waktu pembayaran uang pemasukan tersebut berakhir. Dalam hal ini permohonan tersebut dapat diproses ulang kembali sesuai ketentuan yang berlaku.
Kemudian setelah lebih dari satu tahun tepatnya pada tanggal 2 Agustus 2005 Permohonan Hak Guna Bangunan Yaspendhar diproses melalui Surat Kakan Pertanahan Kota Medan Nomor: 550.2-35 kepada Kanwil BPN Sumut, sehingga terbit SK Kakanwil BPN Propinsi SUMUT No. 111-550.2-22-2005 tanggal 8 Desember 2005. Dalam hal ini isi Keputusan tersebut berisikan kewajiban dan perintah yang sama kepada Yaspendhar.
Dalam hal ini terdapat kurang bayar atas BPHTB yang diakibatkan adanya penambahan luasan atas tanah Negara yang terjadi karena kesalahan ukur oleh Panitia A. Setelah itu Yaspendhar melunasi uang pemasukan kepada Negara secara bertahap sebesar Rp. 324.872.550,- dan Kurang bayar terhadap BPHTB sebesar Rp.13.487.250,- Kemudian pada tanggal 5 Juni 2008, barulah Kantor Pertanahan Kotamadya Medan menerbitkan sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor: 301/ Jati/Medan Maimun.
Sesuai dengan Pasal 2 ayat (3) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan ada 6 hak atas tanah yang yang perolehannya merupakan objek BPHTB yaitu Hak Milik, Hak guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan hak Pengelolaan.
Sebagaimana undang-undang pajak lainnya selalu ada pengecualian pengenaaan pajak atas perbuatan atau keadaan yang seharusnya dikenakan pajak dengan tujuan memberikan asas keadilan dan berdasarkan kebiasaan internasional. Pada BPHTB terdapat beberapa perolehan hak atas tanah dan bangunan yang tidak dikenakan pajak,diantaranya disebutkan dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Nomor: 20 tahun 2000 tentang Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik: 2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum;
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang di tetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha dan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
4. Orang pribadi atau badan hukum karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. Orang pribadi atau badan, yang digunakan untuk kepentingan ibadah.102 Pada angka 4 disebutkan tentang konversi hak yaitu perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut UUPA, termasuk pengakuan hak oleh pemerintah. Konversi hak ini pada dasarnya tidak merupakan peralihan hak atas tanah, karena subjek hukum yang memiliki hak atas tanah tersebut sebelum dilakukan konversi adalah sama dengan setelah dilakukannya konversi hak. Karena tidak ada peralihan hak maka tidak ada perolehan hak baru akibat konversi hak, sehingga bukan merupakan objek BPHTB. Begitu juga penurunan hak yang dimohonkan oleh Yaspendhar yang semula melakukan penurunan hak atas tanah hak milik yang merupakan hak terpenuh dan terkuat, sepanjang konversi hak atas tanah dilakukan tanpa mengubah pemegang hak maka konversi hak atas tanah tersebut bukan merupakan objek BPHTB.103
102Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, (Jakarta: PT. Rajagrafindo Persada,2003) h.68-69.