BAB IV KENDALA YANG DIHADAPI DALAM PELAKSANAAN
B. Hambatan Dalam Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Menjad
4. Terbatasnya Sumber Daya Manusia yang dimiliki BPN
Disamping dibutuhkannya perangkat peraturan yang memadai, Bahwa untuk melaksanakan tugas BPN dalam rangka tercapainya Pendaftaran tanah dirasakan kekurangan dalam sumber daya manusia dan personil yang juga terbatas. BPN sebagai tiang utama dalam rangka tercapainya pendaftaran tanah di Negara ini membutuhkan tenaga yang terampil, seperti ahli pengukuran dan pemetaan serta pembukuan. Dimana tenaga terampil dan seperti ahli pemetaan dan pengukuran masih sangat terbatas sehingga tidak mampu melayani masyarakat yang semakin tinggi kebutuhanya akan tanah yang sejalan dengan arus pembangunan yang melaju pesat.157 Sehingga kesalahan-kesalahan ukur seperti yang dialami Yaspendhar pada pengukuran sebelumnya tidak terjadi lagi, atau setidaknya mampu menimalisir kesalahan-kesalahan yang dilakukan pihak BPN.
BPN dalam hal ini perlu memberikan pendidikan dan pelatihan yang terpadu sehingga menghasilkan tenaga ahli yang berdedikasi tinggi, jujur, disiplin dan mau bekerja keras. Sehingga diharapkan mampu melaksanakan tugas-tugas pokoknyanya dengan baik serta dapat mensosialisasikan apa dan bagaimana serta tujuan dari pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Serta memberi informasi dan terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
157Hasil wawancara dengan Abd. Rahim Lubis, Kepala Seksi Penetapan Hak Tanah Perorangan Kanwil BPN Sumut, Medan, tanggal 4 Agustus 2011.
Kurangnya Sumber Daya manusia dan peralatan teknis yang masih terbatas juga merupakan faktor kendala dalam hal pendaftaran tanah. Dengan diselenggarakannya pelatihan dan pendidikan untuk meningkatan SDM yang ada dan tentunya harus diiringi dengan fasilitas dan biaya yang memadai karena tanpa biaya dan fasilitas yang disediakan pemerintah akan sulit untuk melaksanakan perjalanan dan pengukuran dalam rangka meningkatkan kinerja BPN. Sesuai dengan fungsi nya yaitu:
1. Merumuskan kebijaksanaan dan perencanaan penguasaan dan penggunaan tanah.
2. Merumuskan Kebijaksanaan dan perencanaan pengaturaan pemilikan tanah dengan prinsip-prinsip bahwa tanah mempunyai fungsi social sebagaimana diatur dalam UUPA.
3. Melaksanakan pengukuran dan pemetaan serta pendaftaran tanah dalam upaya memberikan kepastian hukum dibidang pertanahan.
4. Melakukan penelitian dan pengembangan dibidang pertanahan serta pendidikan dan latihan tenaga yang diperlukan dibidang administrasi Pertanahan.158
5. Tingginya Uang Pemasukan pada Negara dan Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah
Dalam proses permohonan hak oleh pihak Yaspendhar pada waktu itu meskipun telah ada tarif Pendaftaran tanah untuk kegiatan Pendaftaran Tanah sesuai dengan PMNA/ KBPN No. 4/1996 tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak atas Tanah Negara (kemudian dirubah melalui PP No. 46 Tahun 2002, dan yang terakhir PP No.13 Tahun 2010 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada BPN). Namun dalam
158 M. Yamin Lubis,Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003). h. 31.
implementasinya Peraturan yang ada tidak bekerja sebagaimana seharusnya, karena pada kenyataannya banyak biaya-biaya tak resmi yang harus dikeluarkan oleh yayasan.159 Padahal sebenarnya atas permohonan yang bersangkutan dapat dibebaskan sebagian atau seluruhnya biaya jika pemohon dapat membuktikan tidak mampu membayar biaya tersebut.160
Yayasan selaku penerima hak diwajibkan membayar lunas uang pemasukan kepada Negara melalui Bendahara Khusus/penerimaan Kantor Pertanahan Kota Medan sebanyak Rp. 324.872.550,- (tiga ratus dua puluh empat delapan ratus tujuh puluh dua ribu lima ratus lima puluh rupiah). Untuk Biaya tersebut pemohon mengajukan Surat permohonan No;506/G/Y/2001, tanggal 24 September 2001, kepada Menteri Keuangan melalui Kanwil BPN Propinsi Sumut untuk diberikan keringanan pembayaran uang pemasukan kepada Negara. Permohonan tersebut kemudian diteruskan dalam hal mana permohonan tersebut tidak mendapat tanggapan dari instansi terkait.
Jika Mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 ditentukan bahwa setiap pemohon atau penerima penetapan hak dibebani kewajiban sebagai berikut :161
1. Membayar biaya pelayanan pendaftaran tanah yaitu pelayanan pengukuran dan pemetaan bidang tanah, besarnya ditentukan berdasarkan luas bidang tanah dengan rumus tertentu tanpa membedakan keadaan tanah, letak dan jenis tanahnya. Biaya pengukuran sesuai dengan Pasal 4 didasarkan pada rumus :
159
Hasil Wawancara dengan Bapak Syaiful Nahar, Sekretaris II Yaspendhar Medan, Tanggal 2 Juli 2011.
160Pasal 61 ayat (2) PP Nomor 24/1997
Tu = (L x HSBKu) + Rp. 100.000,- 500
2. Membayar biaya pelayanan pemeriksaan tanah oleh panitia pemeriksaan tanah, besarnya ditentukan berdasarkan luas bidang tanah dengan rumus tertentu. Biaya panitia pemeriksaan tanah A sesuai dengan Pasal 7 didasarkan pada rumus : Tpa = (L x HSBKpa) + Rp. 350.000,-
500
3. Uang pemasukan ke kas negara tidak dikenal lagi dalam Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010, sehingga tidak ada lagi kewajiban pemohon atau penerima hak untuk membayarnya.
4. Membayar biaya pendaftaran tanah untuk pertama kali yang besarnya dibedakan antara perorangan dengan badan hukum. Biaya pendaftaran tersebut sebesar Rp. 50.000 (lima puluh ribu rupiah) perbidang untuk perorangan dan Rp. 100.000 (seratus ribu rupiah) perbidang untuk badan hukum, sesuai lampiran Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010.
Pembayaran dilakukan oleh pemohon/penerima hak dengan menyetorkan/ penerima hak dengan menyetorkan kepada bendaharawan khusus di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Pelaksanaan penurunan hak milik atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan pada Yaspendhar Medan diajukan bersamaan dengan penggabungan 3 bidang, tanah yang terdiri dari sertipikat Hak Guna Bangunan No. 102 / Jati (telah berakhir jangka waktunya pada tahun 1996), sertipikat hak milik No. 38/Jati dan sebidang tanah yang telah dikuasai oleh Yaspendhar semenjak tahun 1967 namun masih berstatus tanah negara karena belum didaftar. Prosedur dan tatacara perubahan hak milik menjadi hak guna bangunan diatur dalam Kepmen Agraria/KBPN No. 16/1997. Namun dikarenakan dalam pelaksanaannya perubahan hak tersebut merupakan penggabungan atas 3 bidang tanah maka secara lebih rinci dan dijadikan dasar untuk diberikannya hak bagi Yaspendhar adalah PMNA/KBPN No. 9/1999, karena belum ada aturan yang pasti mengenai penggabungan atas beberapa bidang tanah yang berlainan jenis haknya.
2. Kepastian hukum terkait pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan pada Yaspendhar Medan adalah bahwa dengan telah dimohonkannya perubahan hak tersebut, maka lahirlah Hak Guna Bangunan, Kemudian dikuatkan dengan terbitnya sertipikat HGB No. 301/Jati dengan demikian Yaspendhar mendapatkan kepastian hak atas tanahnya sehingga terjaminnya kepentingan Yaspendhar dalam rangka mempertahankan haknya,
karena dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
3. Kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan pada Yaspendhar Medan adalah faktor terbatasnya anggaran yang dimiliki Yayasan, adanya intervensi undang-undang perpajakan (BPHTB), birokrasi yang panjang pada BPN, terbatasnya Sumber Daya Manusia yang dimiliki BPN, Tingginya uang pemasukan kepada negara yang harus disetor oleh pemohon. Sehingga dalam proses pendaftaran hak oleh Yayasan dijumpai banyak sekali hambatan dalam hal biaya yang sangat tinggi ditambah lagi birokrasi yang berbelit-belit.
B. Saran
1. Untuk mempercepat dan mempermudah pelaksanaan hak milik menjadi hak guna bangunan atas beberapa bidang tanah yang berlainan jenis haknya, pemerintah perlu membuat peraturan tentang penggabungan atas (lebih dari satu) bidang tanah yang berlainan jenis haknya sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pemberian hak bagi pemohon yang akan memohonkan pengabungan bidang- bidang tanah yang berlainan jenis haknya yang dimiliki oleh pemohon. Sehingga mampu memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah 2. Untuk menjamin kepastian hukum terkait penurunan hak milik atas tanah menjadi
Hak Guna Bangunan pada Yaspendhar Medan, disarankan agar pemerintah lebih konsisten dalam menjalankan peraturan dan melaksanakan prosedur yang ada,
sehingga yayasan yang mendaftarkan haknya dapat memperoleh kepastian akan haknya. Sebagaimana yang diatur dalam UUPA, maka hak atas tanah untuk badan hukum yayasan adalah hak guna bangunan atau hak pakai yang hendaknya dapat diberikan dalam jangka waktu yang maksimal, yakni 30 tahun sehingga memberikan kepastian hak yang lebih lama.
3. Untuk mengatasi kendala-kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan penurunan hak milik atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan pada Yaspendhar Medan adalah memberikan keringanan terhadap uang pemasukan kepada Negara yang diwajibkan kepada pemohon, memberikan keringanan biaya tarif pelayanan pendaftaran tanah dan memberikan keringanan dalam hal perpajakan kepada badan hukum yayasan dalam rangka untuk memperoleh hak atas tanah. Meningkatkan kinerja BPN dan memperbaiki sistem administrasi dalam rangka efisiensi dan percepatan proses pendaftaran tanah termasuk menerapkan pelayanan satu pintu, dalam rangka memotong jalur birokrasi yang panjang.
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
Ais, Chatamarrasjid,Badan Hukum Yayasan,PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006. Ali, Achmad, Menguak Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis),
Gunung Agung, Jakarta, 2002.
Ali, H. Zainuddin,Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2009.
Assegaf, Ibrahim et.all,Tafsir Sempit Akuntabilitas dan Sisi Bisnis Yayasan,Jentera, Jakarta, 2003.
Ashsofa, Burhan,Metode Penelitian Hukum,Cet ke II, Rineka Cipta, Jakarta, 1998. Borahima, Anwar,Kedudukan Yayasan di Indonesia, Kencana, Jakarta, 2010.
Chandra, S., Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan di Kantor Pertanahan, Gramedia Widiasarana Indonesia, Jakarta, 2005. Dalimunte, Chadidjah,Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya,
FH-USU Press, Medan, 2000.
Djaidar, Dasar Filosofi Hukum Agraria Indonesia, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2006.
Fajar ND, Mukti., Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris, Yogyakarta : Pustaka Pelajar, 2010.
Gautama, Sudargo,Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria (1960) dan Peraturan- Peraturan Pelaksanaannya (1996), Cetakan Kesepuluh, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997.
Gautama, Sudargo dan Soetiyarto, Ellyda, Komentar Atas Peraturan-peraturan Pelaksana UUPA(1996),PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997.
Hutagalung, Arie Sukanti., Markus Gunawan, Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2008.
Hadikusuma, Hilman,Hukum Waris Adat, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003.
Kalo, Syafruddin,Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pustaka Bangsa Press, Jakarta, 2009.
Kansil, C.S.T., Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 2002.
Kelsen, Hans, Teori Umum Hukum dan Negara, Alih Bahasa Drs. Somardi, BEE Media Indonesia, Jakarta, 2007.
, Pengantar Teori Hukum, Penerjemah Siwi Purwandari, Nusa Media, Bandung, 2008.
, Teori Hukum Murni Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif, Penerjemah Raisul Muttaqien, Nusa Media, Bandung, 2008.
Lubis, M. Yamin, Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2003.
Lubis, Mhd. Yamin., Lubis Rahim, Hukum Pendaftaran Tanah. Mandar Maju, Bandung, 2008.
, Pencabutan Hak, Pembebasan, dan Pengadaan Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2011.
Lubis, M. Solly, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Cet ke I. Bandar Maju, Bandung, 1994.
Mantayborbir, S et all, Hukum Pengurusan Piutang Negara Di Indonesia, Pustaka Bangsa, Jakarta, 2003.
Marzuki, Mahmud Peter,Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2005.
Meleong, Lexy J., Metodologi Penelitian Kualitatif, Remaja Rosdakarya, Bandung, 1993.
Mertokusumo, Soedikno, Hukum dan Politik Agraria,Karunika Unversitas-Terbuka, Jakarta, 1988.
Muis, Abdul,Yayasan Sebagai Wadah Kegiatan Masyarakat, Fakultas Hukum USU, Medan, 1991.
Mulyadi, Kartini dan Wijaya, Gunawan, Hak-Hak Atas Tanah-Seri Hukum Harta Kekayaan,Kencana, Jakarta, 2007.
Panggabean, H.P., Kasus Aset Yayasan Dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2002.
Parlindungan, A.P., Tanya Jawab Hukum Agraria dan Pertanahan, Mandar Maju, Bandung, 2003.
, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung, 1993.
,Pendaftaran Tanah di Indonesia. Mandar Maju, Bandung, 1999. ,Konversi Hak-hak Atas Tanah. Mandar Maju, Bandung, 1990.
, Komentar Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan, Sejarah Terbentuknya. Mandar Maju, Bandung, 1996.
,Serba Serbi Hukum Agraria. Alumni, Bandung, 1984. ,Kapita Selecta Hukum Agraria. Alumni, Bandung, 1981.
Rido, R. Ali,Badan Hukum dan Kedudukan Badan Hukum Perseroan, Perkumpulan, Koperasi, Yayasan, Wakaf,Alumni, Bandung, 2001.
Salindeho, John,Masalah Tanah Dalam Pembangunan,Sinar Grafika, Jakarta, 1993. Santoso, Urip,Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah. Kencana, Jakarta, 2005.
,Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Kencana, Jakarta, 2010. Siahaan, Marihot Pahala, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan-Teori dan
Praktek,Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Singarimbun, Masri dkk,Metode Penelitian Survei, LP3ES, Jakarta, 1989.
Siregar, Tampil Anshari,Pendaftaran Tanah-Kepastian Hak, Multi Grafik-FH USU, Medan, 2007.
Soekanto, Soerjono., Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,Edisi I Cet ke VII, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Soekamto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1986.
Soeryatin R.,Hukum Dagang I dan II,Pradnya Paramita, Jakarta, 1976.
Sumardjono, Maria S.W.,Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Buku Kompas, Jakarta, 2001.
Supriadi,Hukum Agraria. Sinar Grafika, Jakarta, 2008.
Suryabrata, Sumadi,Metodologi Penelitian, Raja Grafindo, Jakarta, 1998.
Sutedi, Adrian, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2009.
Syahrin, Alvi,Beberapa Masalah Hukum, Sofmedia, Jakarta, 2009.
Widjaja, Gunawan, Suatu Panduan Komprehensif Yayasan di Indonesia,PT Elex Media Komputindo, Jakarta, 2002.
Yaspendhar, Jurnal 40 tahun Yayasan Pendidikan Harapan, Yaspendhar, Medan, 2007.
B. Peraturan Perundang Undangan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 Tentang Yayasan.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 tentang Yayasan.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada BPN.
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Negara Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak atas Tanah Negara.
Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Negara Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. Peraturan Menteri negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9
Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Keputusan Menteri Agraria Kepala Badan Pertanahan Negara Nomor 16 Tahun 1997 Tentang Perubahan Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan.
C. Makalah dan Jurnal
Yayasan Pendidikan Harapan, Perwujudan Visi dan Misi Yaspendhar Membangun Kebersamaan dan Profesionalisme Religius Dalam Menghadapi Tantangan Era Globalisasi, (Medan:Yaspendhar,2007).
Kumpulan Tulisan Beberapa Pakar Dalam Rangka Menyambut HUT ke 70 Tahun Prof. A.P. Parlindungan (Bandung: Mandar Maju,1998).
D. Internet
Departemen Pendidikan Nasional, http://pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/index.php, diakses pada tanggal 17 Maret 2011.