TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pendaftaran Tanah
2.1.1 Pengertian, Asas, Tujuan, Manfaat Pendaftaran Tanah
Dalam pembangunan jangka panjang kedua peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan meningkat, baik sebagai tempat bermukim, maupun untuk kegiatan usaha. Sehubungan dengan itu akan meningkat pula dukungan berupa jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan, pertama-tama memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas, yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya.
Selain itu dalam menghadapi kasus-kasus konkrit diperlukan juga terselenggaranya pendaftaran tanah, yang memungkinkan bagi para pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang dikuasainya, dan bagi para pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditur, untuk memeroleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan pertanahannya. Sehubungan dengan itu UUPA memerintahkan diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum sebagai yang dimaksud diatas. Pendaftaran tanah tersebut kemudian diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah nomor 10 tahun 1961
40 tentang pendaftaran tanah (untuk selanjutnya cukup disebut PP 10/1961) yang sampai sekarang menjadi dasar kegiatan pendaftaran tanah diseluruh Indonesia.
Didalam Pasal 19 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Selaras dengan penjelasan umum yang telah diuraikan diatas dan difasilitasi dalam UUPA yang merupakan dasar dilaksanakannya pendaftaran tanah.
Sebutan pendaftaran tanah atau land registration menimbulkan kesan bahwa seakan-akan objek utama pendaftaran atau satu-satunya objek pendaftaran adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanah yang merupakan objek pendaftaran yaitu untuk dipastikan letaknya, batas-batasnya, luasnya dalam peta pendaftaran dan disajikan juga dalam “daftar tanah”. Kata “kadaster” yang menunjukkan pada kegiatan fisik tersebut berasal dari istilah latin “Capistratum” yang merupakan daftar yang berisikan data mengenai tanah.41
Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata cadastre (Bahasa Belanda kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa latin “Capistratum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record pada
41
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, (selanjutnya disebut Boedi Harsono I), hal. 74
41 lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian, cadastre merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dan juga sebagai continuous recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.42
Rudolf Hemanes, soerang mantan Kepala Jawatan Pendaftaran Tanah dan Menteri Agraria pada masa itu, telah mencoba merumuskan mengenai apa yang dimaksud dengan Pendaftaran Tanah (cadaster). Menurut beliau yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah pendaftaran atau pembukuan bidang-bidang tanah dalam daftar-daftar, berdasarkan pengukuran dan pemetaan, yang seksama dari bidang-bidang itu43.
Pengertian pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
42
A.P Parlindungan, 1999, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, (selanjutnya disebut A.P Parlindungan I), hal. 18-19
43
Ali Achmad Chomzah, 2004, Hukum Agraria (Pertanahan) Indonesia Jilid 2, Prestasi Pustaka, Jakarta, hal. 1
42 Definisi pendaftaran tanah dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah merupakan penyempurnaan dari ruang lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 19 ayat (2) PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang hanya meliputi : “pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran dan peralihan hak atas tanah serta pemberian tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang kuat.”44
Menurut Douglass J. Willem, pendaftaran tanah merupakan pekerjaan yang berkesinambungan dan konsisten atas hak-hak seseorang sehingga memberikan informasi dan data administrasi atas bagian-bagian tanah yang didaftarkan, sebagaimana disebutkan sebagai berikut:
The register consists of the individual grant, certificates of folios contained whitin it at anygiven time added to these are documents that may be deemed to be embodied in the register upon registration. Together these indicated ib the parcel of land in a particular title, the person entitle to interest there in and the nature and extent of these interests. There are also ancillary register which assist in the orderly administration of the system such as a parcel index, a nominal index losting registered proprietors and a day book in which documents are entered pending final registration.45
Sudikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas yaitu:
1. Asas Specialiteit
artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu, dalam
44
M. Yamin Lubis dan A. Rahim Lubis, 2010, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, hal. 138
45
Douglas J. Whillam, 1992, The Torren System In Australia, Sydney Melbourne Brisbone Perth, p. 18
43 pelaksanaan pendafataran tanah dapat memeberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letak, dan batas-batas tanah.46
2. Asas Openbaarheid (asas keterbukaan)
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subyek hak nya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.
Berdasarkan asas ini, setiap orang berhak mengetahui data yuridis tentang subyek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, termasuk mengajukan keberatan sebelum sertipikat diterbitkan, sertipikat pengganti, sertipikat yang hilang atau sertipikat yang rusak.47
Lebih lanjut dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas:
1. Asas sederhana
Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
46
Sudikno Mertokusumo, 1998, Hukum dan Politik Agraria, Karunika-Uniersitas Terbuka, Jakarta, (selanjutnya disebut Sudikno II), hal. 99
47 Ibid
44
2. Asas aman
Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Asas terjangkau
Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memerhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendafataran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
4. Asas mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari. Asas ini menuntut dipeliharanya data pendafataran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan.
5. Asas terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
45 Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu:
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana tercantum dalam Pasal 19 UUPA. Maka memperoleh sertipikat, bukan sekadar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-Undang.48 Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi:
- kepastian status hak yang didaftarkan; - kepastian subyek hak.
- Kepastian obyek hak.
selanjtnya untuk mendapatkan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam pendaftaran tanah, kepada pemegang yang bersangkutan diberikan sertipikat sebagai tanda bukti haknya.49
Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah
48
Boedi Harsono, Op.Cit, hal. 475 49
46 dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Program pemerintah di bidang pertanahan dikenal dengan Catur Tertib Pertanahan, yaitu Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup. Sebagai bahan perbandingan antara tujuan pendaftaran tanah di tanah air dengan Negara-negara lain, dapat dibandingkan di Negara Inggris. Menurut Rawton Simson 50 pendaftaran tanah di Inggris bertujuan yaitu s“ To save person dealing with registered Land From the trauble and expance of going behind the register in order to investigate the histori of their auther’s title and to satisfy themselves of its validyti “ (bertujuan untuk mengamankan seseorang yang berhubungan dengan tanah yang telah terdaftar dari permasaalahan dan peralihan yang terjadi untuk menyelidiki riwayat sesuatu hak atas tanah dan untuk kepuasan kekuatan hukum).
Untuk diketahui bahwa pendaftaran tanah itu bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak-hak atas tanah. Dengan adanya pendaftaran tanah tersebut terdapatlah “Jaminan Tertib Hukum “dan “Kepastian Hak dari Tanah”. Disamping itu pula dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan guna terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah, sehingga pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah dengan mudah
50
Simson,S.R, Land Law and Registration, Cambridge University Press, page.16.
47 dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengena bidang tanah dan rumah susun yang sudah didaftarkan dan perwujudan Tertib Administrasi di Bidang Pertanahan.
Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan dilakukan dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat rechts cadaster. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas rumah susun wajib didaftar.
Adapun pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah, adalah:
1. Manfaat bagi pemegang hak a. Memberikan rasa aman.
b. Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya. c. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
d. Harga tanah menjadi lebih tinggi.
e. Penetapan pajak bumi dan bangunan (PBB) tidak mudah keliru. f. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. 2. Manfaat bagi pemerintah
a. Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar.
48 b. Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program
Catur Tertib Pertanahan.
c. Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dan pembangunan.
3. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor
bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi obyek perbuatan hukum mengenai tanah.51
Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan diatas maka penulis dapat simpulkan bahwa dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah berarti menciptakan terselenggarakannya tertib administrasi di bidang pertanahan, sebab dengan terwujudnya tertib administrasi pertanahan maka dapat memperlancar setiap kegiatan yang menyangkut tanah dalam pembangunan di Indonesia. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah, maka salah satu cara untuk mengatasi setiap keresahan yang menyangkut tanah sebagai sumbernya, seperti pendudukan tanah secara liar, sengketa tanda batas dan lain sebagainya.