TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pendaftaran Tanah
2.1.4 Subyek dan Obyek Hak Atas Tanah
Subyek hak atas tanah merupakan orang perseorangan atau badan hukum yang dapat memperoleh sesuatu hak atas tanah, sehingga namanya dapat dicantumkan didalam buku tanah selaku pemegang sertipikat hak atas tanah.63 Subyek hukum (subject an een recht) adalah orang perseorangan atau badan hukum rechts persoon yang mempunyai hak, mempunyai kehendak, dan dapat melakukan perbuatan hukum.64
Lebih lanjut dalam UUPA disebutkan bahwa subyek hukum hak atas tanah merupakan orang atau badan hukum yang dapat mempunyai sesuatu hak atas tanah dan dapat melakukan perbutan hukum untuk mengambil manfaat bagi kepentingan dirinya, keluarganya, bangsa dan kepentingan negara kesatuan Republik Indonesia. Mengenai subyek hak atas tanah lebih lanjut diuraikan sebagai berikut :
62
Urip Santoso, Op.Cit, hal. 41 63
Chandra, S., Op.Cit, hal. 7 64
Soerdjono Dirdjosisworo, 1991, Pengantar Ilmu Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, hal. 126
60 1. Orang Perseorangan Selaku Subyek Hak Atas Tanah
Orang perseorangan selaku subyek hak atas tanah, yaitu setiap orang yang identitasnya terdaftar selaku Warga Negara Indonesia atau warga negara asing, berdomisili didalam atau diluar wilayah Republik Indonesia dan tidak kehilangan hak memperoleh sesuatu hak atas tanah. Tidak semua orang dapat melakukan tindakan hukum dalam ranah hukum pertanahan, karena dibatasi oleh kecakapan para pihak untuk bertindak dalam hukum.
2. Badan Hukum Selaku Subyek Hak Atas Tanah
Badan hukum selaku subyek hak atas tanah antara lain lembaga pemerintahan Indonesia, lembaga perwakilan negara asing, lembaga perwakilan internasional, badan usaha yang didirikan menurut hukum Indonesia berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing melalui penanaman modal asing di Indonesia, badan keagamaan atau badan sosial lainnya.
Perhimpunan orang yang tergabung dalam badan hukum walau tidak berjiwa seperti halnya manusia, namun mempunyai kehendak dan dapat melakukan perbuatan hukum sehingga dipersamakan dengan orang, selanjutnya diakui oleh undang-undang sebagai subyek hukum sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1653 KUHPerdata, yakni badan hukum publik, badan hukum privat, dan badan hukum lainnya.
- badan hukum publik merupakan badan hukum yang didirikan berdasarkan keputusan pejabat pemerintah Indonesia, pejabat negara asing atau pejabat badan internasional yang tujuannya yaitu untuk kepentingan umum,
61 misalnya Lembaga Pemerintahan Indonesia, kedutaan atau konsulat negara asing, badan perwakilan persatuan bangsa-bangsa atau perwakilan internasional lainnya, sesuai asas timbal balik dan perlakuan hukum yang sama.
- Badan hukum privat merupakan badan hukum yang didirikan oleh dua orang atau lebih dengan tujuan yaitu untuk kepentingan perseronya, misalnya perseroan terbatas, yayasan atau koperasi.
- Badan hukum lainnya yaitu badan hukum diluar badan hukum publik dan badan hukum privat, perkumpulan orang atau badan hukum yang didirikan oleh dua orang atau lebih dengan tujuan yaitu untuk kepentingan umum yang ditetapkan oleh pemerintah Indonesia, misalnya badan-badan keagamaan atas rekomendasi Menteri Agama atau badan-badan sosial atas rekomendasi Menteri Sosial.65
Objek hak atas tanah adalah bidang-bidang tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia yang dapat dipunyai dengan sesuatu pemilikan hak atas tanah oleh orang atau badan hukum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Objek hak merupakan sesuatu yang tidak mempunyai hak dan tidak menjadi pihak dalam hukum, semata-mata hanya diobjekkan atau hanya berguna bagi subyek hak. Dengan demikian, dalam hukum perdata yang menjadi obyek hak itu adalah benda, diantaranya adalah benda tak bergerak, misalnya tanah.66
65
Chandra, S.,Op.Cit, hal. 7-11 66
Abdulhay Marhainis, 1990, Hukum Perdata Material, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, hal. 28
62 Tanah yang dimaksud merupakan daratan di lapisan kulit bumi nusantara yang dapat dipunyai dengan sesuatu pemilikan hak atas tanah oleh orang perseorangan atau badan hukum sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Menurut hukum perdata yang diatur Burgerlijk Wetboek bahwa tanah selaku obyek hak bukan saja dipandang sebagai benda (zaak) tak bergerak berwujud yang dapat dilihat secara nyata melalui panca indra, juga dipandang terpisah sebagai benda tak bergerak dan tak berwujud (onlichamelijk zaak), sehingga ketika terjadi peralihan haknya harus diikuti dengan penyerahan haknya (levering), sebagaimana diatur dalam Pasal 612 KUHPerdata.
Menurut hukum adat yag berlaku di Indonesia, tanah selaku obyek hak merupakan benda tak bergerak berwujud, karena dapat dilihat secara nyata (conkreet denkeen). Sementara itu hak atas tanah hanya dipandang sebagai bagian yang tidak terpisah dengan bendanya sehingga sewaktu terjadi peralihan haknya tidak perlu diiringi penyerahan hak (levering), sebagaimana ketentuan dalam Pasal 612 KUHPerdata.
Dalam UUPA mengatur bahwa hak-hak atas tanah yang didaftarkan hanyalah Hak Milik yang diatur dalam Pasal 23 Undang-undang Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai (untuk selanjutnya cukup disebut UU no. 40 tahun 1996), Hak Guna Usaha (HGU) yang diatur dalam Pasal 32 UU no. 40 tahun 1996, Hak Guna Bangunan (HGB) yang diatur dalam Pasal 38, dan Hak Pakai diatur dalam Pasal 41 UU no. 40 tahun 1996, sedangkan Hak Sewa untuk bangunan tidak wajib didaftar. Menurut Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997, obyek pendaftaran tanah adalah sebagai berikut:
63
1. Hak Milik
Menurut ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA memberi pengertian bahwa “Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 UUPA.”
2. Hak Guna Usaha
Menurut ketentuan Pasal 28 ayat (1) UUPA menentukan bahwa “Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.”
3. Hak Guna Bangunan
Menurut ketentuan yang tercantum dalam Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2) UUPA menentukan bahwa “Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.”
4. Hak Pakai
Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 41 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa “Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang
64 lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini.”
5. Tanah Hak Pengelolaan
Hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak nya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
6. Tanah Wakaf
Wakaf tanah Hak Milik diatur dalam Pasal 49 ayat (3) UUPA, yaitu perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Menurut Pasal 1 ayat (1) PP No. 28 Tahun 1997 tentang Perwakafan Tanah Milik, yang dimaksud dengan wakaf adalah “Perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagain dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam.”
7. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Menurut Pasal 8 ayat (2) dan ayat (3) UU No. 16 Tahun 1985, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah : “Hak milik atas satuan yang bersifat
65 perseorangan dan terpisah, meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.”
8. Hak Tanggungan
Menurut Pasal 1 ayat (1) UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan bahwa : “Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya.”
9. Tanah Negara
Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1 angka 3 PP No. 24 Tahun 1997 : “Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.”
Objek pendaftaran tanah bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak tanah (registration of titles) bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed). Sistem pendaftaran hak tampak dengan adanya Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar.67Sedangkan dalam pendaftaran akta, yang didaftar bukan
67
A.P Parlindungan, 1991, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung, (selanjutnya disebut A.P Parlindungan II), hal. 480
66 haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian. Pendaftaran tanah menurut UUPA dan PP No. 24 Tahun 1997 menganut sistem pendaftaran hak bukan sistem pendaftaran akta.68