TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pendaftaran Tanah
2.1.2 Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
Dalam sejarah, pendaftaran tanah di Indonesia pernah dilakukan oleh Menteri Agraria, Menteri Pertanian dan Agraria, Direktorat Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri, dan terakhir oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang dibentuk dengan Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional.
51
49 Kegiatan pendaftaran tanah telah dilakukan oleh Pemerintah dengan sistem yang sudah melembaga sebagaimana yang dilakukan dalam kegiatan pendaftaran tanah selama ini, mulai dari permohonan seorang atau badan, diproses sampai dikeluarkan bukti haknya (sertipikat) dan dipelihara data pendaftarannya dalam buku tanah.52
Menurut ketentuan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa yang mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia adalah pemerintah. Namun dalam pasal ini tidak disebutkan instansi pemerintah mana yang mengadakan pendaftaran tanah tersebut. Begitu pula dalam ketentuan Pasal 1 PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah hanya menyebutkan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Jawatan Pendaftaran Tanah.
Selanjutnya dalam Pasal 19 ayat (3) UUPA menyebutkan bahwa : “pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.” Atas dasar ketentuan Pasal 19 ayat (3) UUPA, penyelenggaraan pendaftaran tanah diprioritaskan didaerah perkotaan disebabkan di daerah ini lalu lintas perekonomian lebih tinggi daripada di daerah pedesaan. Selanjutnya pendaftaran tanah diselenggarakan di daerah pedesaan. Pendaftaran tanah juga tergantung pada anggaran negara, petugas pendaftaran tanah, peralatan yang tersedia, dan kesadaran masyarakat pemegang hak atas tanah. Kemudian dalam penjelasan umum Angka IV UUPA menyatakan bahwa :
52
50 Pendaftaran tanah akan diselenggarakan dengan mengingat pada kepentingan serta keadaan negara dan masyarakat, lalu lintas sosial ekonomi dan kemungkinan-kemungkinannya dalam bidang personel dan peralatannya. Oleh karena itu, akan didahulukan penyelenggaraannya di kota-kota lambat laun meningkat pada kadaster yang meliputi wilayah negara.
Lebih lanjut berdasarkan Peraturan pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dalam Pasal 5 dan Pasal 6 menyatakan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Pejabat-pejabat yang membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah:
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Peran PPAT dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal pembuatan akta pemindahan hak dan akta pemberian Hak Tanggungan atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
2. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)
Peran PPAIW dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal pembuatan Akta Ikrar Wakaf tanah Hak Milik
3. Pejabat dari Kantor Lelang
Peran pejabat dari kantor lelang dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal pembuatan Berita Acara Lelang atas hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
51 4. Panitia Ajudikasi
Peran panitia ajudikasi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal pendaftaran tanah secara sistematik. Semua kegiatan dalam pendaftaran tanah secara sistematik dari awal hingga penandatanganan sertipikat hak atas tanah tanah dilaksanakan oleh panitia ajudikasi.53
Penyelenggaraan pendafataran tanah secara garis besar meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah seperti yang tercantum dalam PP No. 24 Tahun 1997. Kedua hal tersebut sama pentingnya karena kekurang perhatian terhadap salah satu dari keduanya akan mendatangkan hal-hal yang tidak diharapkan dikemudian hari.
Tugas pendaftaran tanah merupakan tugas administrasi hak yang dilakukan oleh negara dalam memberikan kepastian hak atas tanah di Indonesia. Artinya, negara bertugas untuk melakukan administrasi di bidang pertanahan, dan dengan administrasi ini, negara memberikan bukti hak atas telah dilakukannya administrasi tanah tersebut. Negara hanya memberikan jaminan yang kuat atas bukti yang dikeluarkannya berdasarkan bukti formal yang dimohonkan. Bukan memberikan hak atas tanah kepada seseorang tetapi kepada pemohon atas dilakukannya administrasi atas tanah diberikan bukti administrasi berupa sertipikat. Jadi bukti hak disini tidak memberikan jaminan materiil atas tanah seseorang tetapi hanya sebagai jaminan formal saja.54
53
Soerodjo, Irawan, 2003, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Arkola, Surabaya, hal. 125
54
52 Namun dengan adanya pendaftaran dan administrasi tanah yang baik tentunya akan memperoleh sistem penataan geografik yang baik. Sehingga keduanya harus menjadi tujuan dari pendaftaran tanah itu. Untuk menggiatkan peningkatan administrasi pertanahan ini dengan benar dan tuntas khususnya bila dikembangkan juga dalam peningkatan pemanfaatan untuk kepentingan real property masih dipengaruhi beberapa hal seperti:
1. The law of “real” property that affect dealing in land.
2. The laws on land reform such as the privatitation of state-owned land, the restitution of former private land, and land consolidation.
3. The laws that govern the conduct of land administration such as the regulation that control the operation of the caastre.
4. The laws on “inibetual” property that affect such matters as the ownership of information and ideas, the protection of data and personal privacy.55
Aturan pendaftaran tanah yang dikemukakan diatas merupakan petunjuk bagaimana seharusnya pendaftaran tanah dilakukan. Idealnya, bila ini dilaksanakan akan memberi dan menciptakan keadilan, kepastian (rechtszekerheid), dan kemanfaatan sebagaimana dikenal dalam tujuan hukum. Bagi tanah dan penggunaannya oleh si pemilik.56
Pendaftaran untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran terhadap sebidang tanah yang semula belum di daftar menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan, pendaftaran tanah menggunakan sebagai dasar objek satuan-satuan bidang tanah yang disebut persil (parcel), yang merupakan bagian-bagian permukaan bumi yang terbatas dan berdimensi dua, dengan ukuran luas yang umumnya dinyatakan dalam meter persegi.
55
Excecutive Summary, 1996, Land Administration Guidelines with Special Reference to Countries in Transition, United Nation, New York and Geneva, p. 13
56
E. Utrecht, 1999, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Penerbitan Universitas, Jakarta, hal. 26-27
53 Adapun data yang dihimpun pada dasarnya meliputi 3 (tiga) bidang kegiatan, antara lain:
a. Kegiatan di bidang fisik mengenai tanahnya, yaitu sebagaimana telah dikemukan bahwa untuk memperoleh data mengenai letaknya, batas-batas, luasnya, bangunan-bangunan dan/atau tanaman-tanaman penting yang ada diatasnya, setelah dipastikan letak tanahnya kegiatan dimulai dengan penetapan batas-batasnya serta pemberian tanda-tanda batas disetiap sudutnya.
b. Kegiatan bidang Yuridis, yaitu bertujuan untuk memperoleh data mengenai haknya, siapa pemegang haknya dan ada atau tidak adanya hak pihak lain yang membebaninya.
c. Kegiatan penerbitan surat tanda bukti haknya. Bentuk kegiatan pendaftaran dan hasilnya, termasuk apa yang merupakan surat tanda bukti hak, tergantung pada sistem pendaftaran yang digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah oleh negara yang bersangkutan.57 Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara, yaitu:
a. Secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum terdaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Hal ini diselenggarakan atas prakarsa pemerintah
57
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia (Hukum Tanah Nasional), Jilid I, Djambatan, Jakarta, (selanjutnya disebut Boedi Harsono II), hal. 72
54 berdasarkan sutau rencana kerja panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Dalam suatu desa, kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, pendaftaran tanah dilaksanakan secara sporadik.
b. Secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.58
Berdasarkan uraian diatas dapat diketahui bahwa pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kejelasan atau keterangan supaya tidak menimbulkan permasalahan dam bidang pertanahan terutama terhadap status tanah tersebut. Hasil dari kegiatan pendaftaran tanah ini yang dikenal dengan istilah kadaster hak yaitu peta dan daftar mengenai bidang tanah yang dapat menguraikan keadaan hukum bidang-bidang tanah tersebut berupa luasnya, lokasinya, subyek haknya, riwayat pemilik tanah, perbuatan hukumnya serta perubahan-perubahan batas akibat perbuatan hukum atas tanah tersebut.