2.4.1 Penyusunan Biaya Proyek
Biaya adalah pengeluaran untuk pelaksanaan proyek, operasi, serta pemeliharaan instalasi hasil proyek (Soeharto, Iman. 1999)[37]. Salah satu tahap terpenting dalam menyusun biaya proyek atau cost budgeting adalah proses estimasi biaya. Dysert, Larry R.[38] mengungkapkan bahwa estimasi biaya merupakan sebuah prediksi terhadap biaya yang akan dibutuhkan dari sebuah proyek berdasarkan data dan lingkup proyek yang diberikan yang akan dilaksanakan pada sebuah lokasi dan waktu yang telah ditetapkan. Dalam sebuah estimasi biaya terdapat identifikasi dan pertimbangan dalam memperkirakan beberapa alternatif biaya untuk memulai dan menyelesaikan proyek. Jumlah biaya yang akan dikeluarkan dan risiko harus dapat dipertimbangkan, misalnya seperti membuat keputusan untuk membeli suatu barang atau hanya dengan menyewanya saja untuk keperluan proyek. Biaya yang disusun akan memperhitungkan
keseluruhan sumber daya yang dibutuhkan dalam sebuah proyek, termasuk tenaga kerja, material, peralatan, jasa, dan fasilitas serta beberapa kategori spesial seperti faktor inflasi atau biaya contingency. Estimasi biaya merupakan penilaian kuantitatif yang mendekati untuk kebutuhan sumber daya dalam proyek. Dilihat dari kelengkapan datanya dan terhadap tahapan proyek, maka estimasi biaya dapat dibedakan menjadi 3 yaitu :
a. Preliminary Estimate
Merupakan estimasi biaya pada tahap perencanaan. Pada tahap ini, desain proyek belum ada, hanya ada dalam bentuk gagasan, Estimasi biaya diberikan untuk keperluan studi kelayakan. Estimasi dihitung secara kasar berdasarkan informasi harga dari proyek sejenis per satuan kapasitas produksi atau per satuan fungsinya atau per satuan luasnya.
b. Semi Detail Estimate
Estimasi ini ada pada tahap conceptual engineering. Estimasi ini ada pada tahap conceptual engineering. Estimasi biaya sudah dapat dihitung secara detail karena basic design proyek sudah ada. Hasil estimasi biaya pada tahap ini dapat dipergunakan sebagai dasar pertimbangan untuk menyiapkan dana yang diperlukan bagi proyek tersebut, oleh karena itu sering juga disebut sebagai budget estimate bagi owner
c. Definitive Estimate
Estimasi ini ada pada tahap detailed engineering, dimana semua informasi yang diperlukan untuk pelaksanaan sudah lengkap. Estimasi biaya sudah dapat dihitung secara detail karena construction drawing sudah ada. Beberapa hal dipertimbangkan dalam estimasi ini antara lain metode konstruksi, kondisi lokasi proyek, preliminary work yang akan dilakukan, penggunaan sumber daya tenaga, alat dan material serta subkontraktor sesuai spesifikasi yang ada serta waktu pelaksanaan proyek.
Secara detail, proses penyusunan anggaran biaya proyek sebelum tahap pelaksanaan dapat digambarkan seperti ini :
Gambar 2.4. Proses Penyusunan Anggaran Biaya Sumber : Eddy Subiyanto, Kuliah Metode Konstruksi 2010 & Hasil Olahan
Dalam PMBOK disebutkan estimasi biaya adalah prediksi berdasarkan informasi yang diketahui pada waktu tertentu. Trade-off biaya dan risiko harus dipertimbangkan, seperti membuat atau membeli, membeli atau menyewa, dan alokasi sumber daya untuk mendapatkan biaya yang proyek optimal.
Estimasi biaya harus direvisi selama masa perencanaan proyek, sepanjang terdapat tambahan informasi-informasi. Akurasi dari estimasi biaya proyek akan membaik sepanjang kemajuan pada siklus proyek. Maka, proses penyusunan estimasi biaya merupakan proses iterative dari fase ke fase.
Gambar 2.5. Input, Tools & Techniques, dan Output Estimasi Biaya Sumber: PMBOK 2008
Gambar 2.6 Aliran data Dalam Proses Penyusunan Estimasi Biaya Sumber: PMBOK 2008
Dalam tahap melakukan manajemen proyek jenis apapun, hal mendasar yang harus dimiliki adalah kumpulan pekerjaan dan tujuan yang ingin dicapai agar sukses dalam menjalankan proyek tersebut. Elemen utama ketika memasuki tahap manapun dalam manajemen proyek adalah cost budgeting. Untuk membuat perencanaan cost budgeting yang efektif, biaya total dari keseluruhan proyek harus ditetapkan. Untuk mencapai ini, setiap bagian dari proyek harus dianalisa dan diberikan estimasi biaya masing-masing. Penjumlahan total dari biaya
taksiran, baik itu biaya kegiatan maupun dalam paket pekerjaan, dikombinasikan untuk menghasilkan sebuah parameter yang berfungsi sebagai petunjuk kerja untuk budgeting. Biaya inilah yang nantinya akan dibagikan berdasarkan kebutuhan dari proyek tersebut. Hal ini akan memastikan bahwa target budget akan terpenuhi dengan akurat.
A guide to the project management body of knowledge (PMBOK GUIDE) fourth edition, 2008[39], menyatakan cost budgeting adalah proses pengumpulan atau penjumlah untuk perkiraan biaya pada suatu jenis kegiatan atau paket pekerjaan untuk mendapatkan harga dasar yang sesungguhnya. Masukan, alat dan teknik hingga hasil dari proses cost budgeting seperti di bawah ini:
Gambar 2.7. Proses Cost Budgeting Sumber : PMBOK 2008
2.4.2 Hal yang Membedakan Biaya dalam Proyek Green Building
Dalam sebuah proyek konstruksi, tidak jarang terjadi proses perubahan kontrak (Contract Change Order /CCO). Change order adalah usulan perubahan secara tertulis antara pemilik dan kontraktor untuk mengubah beberapa kondisi dari dokumen kontrak awal seperti menambah, mengurangi pekerjaan, adanya perubahan ini dapat menubah spesifikasi biaya kontrak dan jadwal pembayaran, jadwal proyek. Contract Change Order bisa didefinisikan sebagai modifikasi dari original contract , atau dapat pula didefinisikan sebagai sebuah perjanjian yang ditandatangani oleh kontraktor, arsitek dan pemiliki setelah kontrak awal dibuat, kemudian dimodifikasi beberapa lingkup pekerjaannya yang menyesuaikan
terhadap biaya dan waktu. (Schaufalberg & Holm, 2002)[40]. Menurut Fisk (2006), Contract Change Order merupakan surat kesepakatan antara pemilik dan kontraktor untuk mengaskan adanya revisi rencana dan jumlah kompensasi biaya kepada kontraktor yang terjadi pada saat proses konstruiksi berlangsung, setelah penandatanganan kontrak kerja antara pemilik dan kontraktor.
Dari semua pendapat yang didefinisikan tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa change order merupakan persetujuan tertulis yang ditandatangani oleh pemilik, kontraktor dan juga perencana untuk memodifikasi atau memberikan perubahan pada pekerjaan yang telah diatur dalam dokumen kontrak dimana perubahan tersebut dapat dipertimbangkan sehingga mengakibatkan adanya penyesuaian terhadap biaya dan waktu pekerjaan. Menurut Fisk (2006), tujuan dari adanya change order adalah[41]:
Untuk mengubah rencana kontrak dengan adanya metode khusus dalam pembayaran
Untuk mengubah spesifikasi pekerjaan, termasuk perubahan pembayaran dan waktu dari kontrak sebelumnya
Untuk persetujuan tambahan pekerjaan baru, dalam hal ini termasuk pembayaran dan perubahan dalam kontrak.
Untuk tujuan administrasi, dalam menetapkan metode pembayaran kerja ekstra maupun penambahannya.
Untuk mengikuti penyesuaian terhadap harga satuan kontrak bila ada perubahan spesifikasi
Untuk pengajuan pengurangan biaya insentif proposal ada perubahan proposal value engineering.
Untuk menyesuaikan jadwal proyek akbat adanya perubahan
Untuk menghindari perselisihan antara pihak kontraktor dan pemilik.
Perubahan dalam suatu proses konstruksi baiknya dilakukan pada saat tahap perencanaan ataupun pada saat studi kelayakan. Hal ini dilakukan agar perubahan (efek) yang dihasilkan terhadap biaya menjadi lebih kecil. Hal ini dapat digambarkan melalui gambar dibawah ini:
Gambar 2.8. Hubungan antara biaya dengan proses konstruksi Sumber : Construction Project Cost Management
Konsep Bangunan hijau adalah bangunan dimana di dalam perencanaan, pembangunan, pengoperasian serta dalam pemeliharaannya memperhatikan aspek–aspek dalam melindungi, menghemat, mengurangi pengunaan sumber daya alam, menjaga mutu baik bangunan maupun mutu dari kualitas udara di dalam ruangan, dan memperhatikan kesehatan penghuninya yang semuanya berdasarkan kaidah pembangunan berkelanjutan. Suatu bangunan dapat disebut sudah menerapkan konsep bangunan hijau apabila berhasil melalui suatu proses evaluasi yang berupa sistem rating untuk mendapatkan sertifikasi bangunan hijau. Untuk menerapkan segala konsep tersebut, tentunya dibutuhkan biaya yang besarnya berbeda-beda tergantung dari aspek yang ingin dipenuhi. Masing-masing aspek memiliki sub kategori masing-masing, dan sub kategori tersebut juga memiliki tolak ukur yang dalam penerapannya memungkinkan akan terjadinya penambahan biaya.
Perubahan dalam pengerjaan proyek Green Building dapat terjadi sesuai dengan ajuan dari kontraktor maupun permintaan owner yang mengininkan bangunan tersebut menjadi sebuah Green Building. Fokusan dalam penelitian ini adalah aspek building environmental management, yang dilihat pengaruh penerapannya dari setiap sub kategori pada sebuah Green Building. Seperti dalam sub kategori advance waste management, penerapannya dalam sebuah Green Building dapat menambah biaya konstruksi akibat pembuatan instalasi pengomposan limbah di area tapak bangunan. Selain itu, seperti dalam aspek GP as a member of design team maka kita harus sudah melibatkan seorang GP mulai
dari tahap perencanaan desain hingga tahap pendaftaran sertifikasi, yang bertujuan untuk mengarahkan konstruksi bangunan agar lebih mudah mendapatkan sertifikasi, yang tentunya membutuhkan biaya tersendiri untuk keterlibatan GP tersebut.
Penerapan aspek – aspek yang harus dipenuhi dalam Green Building apabila dibandingkan dengan suatu bangunan yang non Green Building , dapat saja menambah biaya konstruksi. Dalam penelitian ini, akan dibahas mengenai faktor apa saja dalam aspek Building Environmental Management yang mempengaruhi biaya konstruksi Green Building.
Aspek Building Environmental Management (BEM) yang terdapat pada greenship ini berpengaruh pada biaya proyek yang dihasilkan dengan rincian: a. Basic Waste Facility
Target : Adanya instalasi atau fasilitas untuk memilah dan mengumpulkan sampah sejenis sampah rumah tangga berdasarkan jenis organik dan anorganik.
Metode :
a) Menganalisa gambar tapak yang menunjukkan lokasi fasilitas pemilahan sampah
b) Menganalisa gambar detil fasilitas pemilahan sampah
c) Menganalisa foto fasilitas pemilahan sampah yang memperlihatkan adanya labelisasi jenis sampah organik dan anorganik.
b. GP as a Member of Design Team
Target : Melibatkan seorang GP sejak tahap desain Green Building. Metode :
a) Memastikan daftar nama GP yang terlibat dalam proyek dan spesialisasi keahliannya
b) Memastikan daftar hadir GP selama proyek berlangsung, yang diketahui oleh penanggung jawab proyek bersangkutan
c) Menganalisa daftar hadir rapat koordinasi selama proyek berlangsung c. Pollution of Construction Activity
Target : Mengurangi pengurangan sampah yang dibawa ke TPA dan polusi dari proses konstruksi.
Metode :
a) Mengambil foto area pemilahan sampah konstruksi
b) Memastikan adanya dokumen dari pihak kontraktor utama mengenai catatan pemilahan sampah
c) Memastikan adanya surat pernyataan kerjasama antara pihak kontraktor utama dan pihak ketiga untuk sampah konstruksi yang bisa didaur ulang d) Menganalisa gambar diagram pihak kontraktor utama yang menunjukkan
upaya pengendalian kualitas air yang berasal dari aktivitas konstruksi ke saluran drainase kota.
e) Mengambil foto mengenai pengendalian kualitas air yang berasal dari aktivitas konstruksi.
d. Advance Waste Management
Target : Mendorong manajemen kebersihan dan sampah secara terpadu sehingga mengurangi beban TPA
Metode :
a) Menganalisa gambar rencana tapak yang menggambarkan lokasi fasilitas pengomposan
b) Menganalisa gambar detail fasilitas pengomposan c) Mengambil foto fasilitas pengumposan
d) Memastikan adanya surat pernyataan kerjasama pihak pemilik gedung sebagai wakil dari pengelola gedung dengan pihak ketiga yang akan melakukan pengolaan sampah
e. Proper Comissioning
Target : Melaksanakan komisioning pada bangunan yang meliputi item-item tertentu
Metode :
a) Menganalisa salinan jadwal komisioning, termasuk nama penanggung jawab, pelaksana komisioning, dan pengawas
b) Memastikan adanya surat pernyataan yang ditandatangani oleh kontraktor bahwa akan tunduk atas prosedur dan ketentuan komisioning
c) Menganalisa laporan pelaksanaan komisioning berupa check list formulir ditandatangani penanggung jawab, pelaksana komisioning, dan pengawas yang diketahui project manager dan MK bila ada
d) Menganalisa laporan hasil komisioning
e) Menganalisa gambar mekanikal elektrikal yang menunjukkan instalasi alat-alat ukur dan adjustment
f) Menganalisa spesifikasi peralatan ukur dan adjustment g) Mengambil foto peralatan ukur dan adjustment
f. Submission Green Building Implementation Data for Database
Target : Menyerahkan data implementasi Green Building kepada GBCI Metode :
a) Menganalisa perhitungan persentase kenaikan investasi pembangunan gedung Green Building terhadap pembangunan gedung konvensional b) Menganalisa surat pernyataan yang ditandatangani pemilik gedung untuk
menyerahkan data implementasi kepada GBCI, yang berupa konsumsi energi, air, dan sampah selama satu tahun
c) Menggunakan alat pengganti udara pada ruangan, misalnya hexox fan g. Fit-Out Agreement
Target :Mengimplementasikan prinsip Green Building saat fit-out gedung Metode :
a) Memastikan adanya surat pernyataan yang ditandatangani pemilik gedung untuk memasukkan klausul mengenai penggunaan kayu bersertifikat, adanya training oleh manajemen bangunan, dan adanya rencana Indoor Air Quality (IAQ) setelah konstruksi dalam tolak ukur
b) Memastikan adanya salinan surat perjanjian dengan tenant yang menyebutkan klausul yang bersangkutan
h. Occupant Survey
Target : Pemilik gedung setuju untuk mengadakan survey suhu dan kelembaban paling lambat 12 bulan setelah tanggal sertifikasi
Metode :
a) Memastikan adanya surat pernyataan yang ditandatangani oleh pemilik gedung bahwa akan mengadakan survey kenyamanan setiap tahun
Setelah melaksanakan metode yang digunakan pada setiap aspek, didapatkan perbandingan biaya gedung yang menggunakan Green Building dengan gedung konvensional. Hasil didapatkan kemudian di rangkum dengan menggunakan tabel seperti dibawah ini :
Tabel 2.3. Perbedaan Biaya Konstruksi Non-Green dan Green Building
No Aspek Sub variabel Biaya Konstruksi ∆ Cost %
Non Green Building Green Building 1 Prasyarat BEM Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 2 BEM-1 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 3 BEM-2 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 4 BEM-3 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 5 BEM-4 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 6 BEM-5 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 7 BEM-6 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 8 BEM-7 Item pekerjaan 1 Item pekerjaan 2 Sumber : Olahan
Berdasarkan data dari proyek sebelumnya yaitu proyek Green Building di Subang, terdapat perbedaan harga yang signifikan yang dapat dijadikan acuan penelitian.
Tabel 2.4. Data Proyek Green Building di Subang No Kode rating
Teknologi Green Building yang
teraplikasi
Konvensional RAB Tambah %
(prosentase) 1
ASD-3 Fasilitas Jalur
Pedesrtian Rp - Rp. 724.804.338 1.64
2
ASD-4 Parkir sepeda dan
shower Rp- Rp. 17.400.000 0.04
3
EEC-1 Stopsol dan
ceramic glass Rp. 560.022.224 Rp. 902.430.513 0.77 4
EEC-1 AC sistem Water Control
Rp.
1.042.413.080 Rp. 2.088.000.000 2.36 5
EEC-2 Lux dan Motion
Sensor Rp - Rp. 612.304.000 1.38
6 WAC-3 Water Recycling Rp. 288.643.200 Rp. 568.127.313 0.63 7
WAC-6 Sensor dan
Control Irigasi Rp. - Rp. 550.000.000 1.24 8 MRC-2 Penggunaan material daur ulang RP. 2.513.236.138 Rp. 4.526.490.549 4.55 9 MRC-4 Kayu bersertifikat legal dan FSC Rp. 179.152.584 Rp. 338.196.839 0.36 10 IHC-1 CO2 Monitoring Rp. - Rp. 184.800.000 0.42
Biaya Total Material Sumber : Olahan
Dari tabel diatas, terlihat proyek tersebut tidak mengaplikasikan aspek BEM secara langsung, namun aspek BEM-4 yaitu Proper Comissioning sebenarnya diaplikasikan dan biayanya digabung dengan poin nomor 4 (EEC 1), dengan penambahan biaya RAB sebesar Rp 225.000.000,00.