PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI
SKRIPSI
Disusun untuk melengkapi salah satu syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Yogyakarta Diajukan oleh:
Nama : FARIEL AMRI
NIM : 20120610236 Fakultas : Hukum Jurusan : Ilmu Hukum
Bagian : Hukum Administrasi Negara
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA YOGYAKARTA
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI
SKRIPSI
Disusun untuk melengkapi salah satu syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
Diajukan oleh:
Nama : FARIEL AMRI
NIM : 20120610236 Fakultas : Hukum Jurusan : Ilmu Hukum
Bagian : Hukum Administrasi Negara FAKULTAS HUKUM
PERNYATAAN KEASLIAN PENULISAN SKRIPSI
Bismillahirrohmanirrohim
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : Fariel Amri
NIM : 20120610236
Judul Skripsi : PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK
PERUMAHAN DI KABUPATEN PATI
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan skripsi saya adalah benar-benar hasil karya sendiri, kecuali jika disebutkan sumbernya dan belum pernah diajukan pada instansi manapun, serta bukan hasil jiplakan. Saya bertanggung jawab atas keabsahan dan kebenaran isinya sesuai dengan skripsi ilmiah yang harus dijunjung tinggi. Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya tanpa adanya tekanan dan paksaan dari pihak manapun serta bersedia mendapat sanksi akademik jika ternyata di kemudian hari pernyataan ini tidak benar.
Yogyakarta, 9 Agustus 2016
Yang Menyatakan
MOTTO
Hidup itu seperti mengendarai sebuah sepeda. Untuk menjaga keseimbangan, kamu
harus tetap bergerak. (Albert Einstein)
Lebih baik bertempur dan kalah daripada tidak pernah bertempur sama sekali. (Arthur
Hugh Clough)
Pendidikan merupakan senjata paling ampuh yang bisa kamu gunakan untuk merubah
dunia" (Nelson Mandela)
HALAMAN PERSEMBAHAN
Atas Kuasa Allah SWT dan dengan rasa syukur, sebuah karya sederhana ini di dedikasikan sepenuh hati untuk:
Ibunda tercinta Maesaroh yang memberikan kasih sayang dan tanpa hentinya mendoakan untuk kelancaran skripsi ini.
Ayahanda tersayang Amin, SH selalu memberikan semangat dan motivasi untuk menyelesaikan skripsi ini.
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah puji syukur yang tidak akan ada habisnya penulis panjatkan
kepada Allah SWT yang telah melimpahkan Rahmat dan Karunia-Nya sepanjang
kehidupan, atas Petunjuk-Nya pula penulis dapat menyelesaikan karya tulis (skripsi)
ini dalam meraih gelar sarjana S-1 dalam bagian Hukum Administrasi Negara,
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
Skripsi ini tidak akan dapat tersusun tanpa adanya bantuan dari berbagai pihak
yang telah banyak membantu secara tulus dan ikhlas sejak awal penulisan memasuki
dunia akademik, kemudian pada pemilihan konsentrasi bagian Hukum Administrasi
Negara hingga akhirnya pada penyelesaian penulisan skripsi ini. Kesempatan
berharga ini kiranya adalah waktu yang tepat bagi penulis untuk mengucapkan
3. Bapak Sunarno SH.,M.Hum selaku Dosen Pembimbing Skripsi 1 yang sudah
meluangkan waktunya untuk memberikan saran dan ilmu untuk membantu
penulisan skripsi ini.
4. Bapak Beni Hidayat SH.,M.Hum selaku Dosen Pembimbing Skripsi 2 yang
sudah meluangkan waktunya untuk meberikan saran dan ilmu untuk
membantu penulisan skripsi ini.
5. Bapak Bagus Sarnawa, SH.,M.Hum selaku Ketua Tim Penguji Skripsi HAN
yang telah secara teliti melakukan pengujian memberikan masukan untuk
6. Bapak Marjianto, SH selaku Kasi HT PT Badan Pertanahan Nasional
Kabupaten Pati.
7. Bapak Waidi selaku pihak pengembang dari PT Griya Sentosa Penjawi.
8. Bapak Maman Dekanat Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Yogyakarta yang telah banyak membantu memberikan informasi seputaran
skripsi ini.
9. Segenap jajaran Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Yogyakarta yang telah memberikan ilmu pengetahuan melalui proses belajar
mengajar yang menyenangkan dan segenap jajaran karyawan TU Fakultas
Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta dan karyawan laboratorium
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Yogyakarta yang telah banyak
membantu atas informasi dan dispensasi khususnya bagi mahasiswa.
10.Ibundan tercinta yang selalu tak henti-hentinya mendoakan.
11.Ayahanda tersayang yang selalu mensupport dan membimbing skripsi ini.
12.Kakakku yang selalu mendukung skripsi ini.
13.Keluarga tersayang yang ada di Pati, terima kasih atas doanya selama ini.
14.Sahabat-sahabatku Aditya Luqman, Kharisma Restu, Dera Putra, Galoh Aria
yang memberikan semangat untuk segera menyelesaikan skripsi ini, karena
supaya mimpi mimpi kita akan segera terwujud suatu hari nanti..
15.Sahabat-sahabat selama di Yogyakarta, Dini, Hesti, Tiara, Kiwil, Fajar, Dini,
Septi, Narita, Shobikha, Ragil, Yerry, Alkhis, Udin, Bebe, Husyin, Hadziqi,
New, Jeho, Wahyu, Derry, Roy, Nando, Vina, Doni, mungkin tanpa kalian
selama di Yogyakarta gak asyik.
16.Teman-teman Fakultas Hukum UMY 2012, dan semua teman-teman UMY
angkatan 2012 yang ku kenal terimakasih sudah membantu dan memberikan
supportnya.
17.Almamaterku Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
18.Terimakasih untuk semua pihak yang sudah membantu dan memberikan
Semoga amal ibadah dan niat tulus mendapatkan imbalan yang setimpal dari
Allah SWT, Aamiin. Penulis sangat menyadari bahwa dalam menyusun skripsi ini
masih jauh dari sempurna dan terdapat banyak kekurangan, oleh karena itu penulis
berharap banyak adanya masukan, saran dan kritik membangun guna memperbaiki
skripsi ini sebagai upaya memberikan kontribusi dalam perkembangan keilmuan
hukum. Semoga penulisan skripsi ini dapat memenuhi persyaratan yang telah
ditentukan dan dapat bermanfaat bagi pembaca. Aamiin
Yogyakarta, 9 Agustus 2016
DAFTAR ISI
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Rumusan Masalah ... 7
C. Tujuan Penelitian ... 7
D. Manfaat Penelitian ... 8
BAB II TINJAUAN UMUM PENDAFTARAN TANAH... 9
A. Pengertian tentang Tanah ... 9
1. Pengertian Tanah ... 9
2. Hak Atas Tanah ... 10
3. Jenis Hak Atas Tanah ... 11
4. Peralihan Hak Atas Tanah……… 17
6. Fungsi Sosial Tanah………..17
7. Pengaturan Hak Atas Tanah………..19
B. Tinjauan Umum Tentang Pengetian Pendaftran Tanah……..20
1. Pengertian Pendaftaran Tanah... 20
2. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah ... 22
3. Tujuan Pendaftran Tanah ... 28
4. Sistem Pendaftran Tanah ... 30
5. Obyek Pendaftaran Tanah... 34
BAB III METODE PENELITIAN ... 36
A. Jenis Penelitian ... 36
B. Data Penelitian ... 37
C. Teknik Pengumpulan Data ... 38
D. Responden ... 38
E. Narasumber ... 38
F. Teknik Analisis Data ... 39
BAB IV PEMBAHASAN ... 40
A. Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati ... 40
B. Kendala yang di hadapi dalam Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk perumahan Di Kabupaten Pati ... 72
BAB V PENUTUP ... 78
A. Kesimpulan ... 77
B. Saran ... 77
ABSTRAK
Latar belakang ini mengkaji tentang pelaksaan pendaftaran tanah untuk perumahan di Kabupaten Pati. Ada dua permasalahan yang dapat dikaji yaitu Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati dan Kendala yang yang dihadapi dalam Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati.
Penelitian ini merupakan penelitian hukuam normatif-empiris. Data penelitian dilakukan dengan cara wawancara langsung/interview dengan narasumber dan dilengkapi dengan studi dokumen/pustaka. Penelitian ini disajikan berdasarkan analisis deskriptif kualitatif. Bahan hukum yang dipergunakan dalam penelitian ini berasal dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier.
Hasil penelitian ini menunjukan bahwa pelaksaan pendaftaran tanah untuk perumahan di Kabupaten Pati sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku, kendala pertama adalaha lamanya perubahan letter C ke sertifikat dikarenakan untuk mengetahui apakah tanah tersebut sudah ada yang mempunyai hak atau apakah belum, sehingga waktu yang diperlukan lama. Dan kendala yang lain adalah masih kurangnya kesadaran masyarakat untuk mengurus pendaftaran tanah secara sendiri karena menggunakan praktek percaloan untuk membantu mengurus pendaftaran tanah. Pada hal Badan Pertanahan Nasional sudah mengkampenyekan pendaftaran untuk dilakukan dengan sendiri, karena pendaftaran tanah untuk saat ini sudah lebih mudah sehingga warga dapat mengurusnya sendiri tanpa perlu bantuan calo.
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, tempat manusia melakukan aktifitas hidup dan berfungsi untuk melindungi manusia dari
gangguan eksternal. Di Indonesia kebutuhan masyarakat akan rumah semakin
meningkat terutama pada masyarakat perkotaan. Tetapi, memiliki sebuah rumah,
membutuhkan dana yang besar. Hal tersebut disebabkan terbatasnya lahan dan
mahalnya harga tanah. Mengatasi masalah tersebut, kemudian pemerintah
membuat program perumahan yang segment pasarnya lebih diperuntukkan bagi
masyarakat golongan ekonomi menengah ke bawah. Pemerintah juga
menghimbau kepada para pengusaha properti agar membuat perumahan bagi
segment pasar tersebut. Dalam perkembangannya ternyata usaha di bidang
properti sangat menjanjikan. Maka tidaklah heran banyak pengusaha properti
yang kemudian melirik usaha tersebut.
Pengusaha di Kabupaten Pati melihat ini sebagai peluang bisnis yang
menjajikan sehingga banyak developer-developer baru yang bermunculan untuk
mengembangkan perumahan. Tanah perumahan yang dikembangkan developer
umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga
beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada
bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan
atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan pelaksanaannya
yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997. Seluruh pekerjaan pengumpulan data tersebut dilaksanakan
oleh Panitia Ajudikasi.
Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 sebagai landasan utama pembangunan nasional
dalam bidang pertahanan, yang menyatakan bahwa : “Bumi dan air dan kekayaan
yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”. Dengan menyadari bahwa pentingnya
tanah untuk kehidupan manusia, juga meningkatnya akan kebutuhan manusia
berbagai kepeningan anatara lain, tempat tinggal, tempat usaha dibindang
pertanian maupun perekonomian sebagai sumber mata pencaharian mereka, oleh
karena itu diperlukan untuk penataan dan penertiban dibidang pertanahan agar
semua sesuai dengan fungsi tanah dan dapat dimkasimalkan sebesar-besar oleh
masyarakat dan kepentingan umum.
Penjelasan Undang-undang Dasar 1945, telah dijabarkan bahwa Negara
Indonesia merupakan Negara yang berdasarkan atas hukum (Rechstaat) dan tidak
berdasarkan atas kekuasaan belaka (Machstaat). Dari penjelasan tersebut dapat
diartikan bahwa Negara Indonesia merupakan Negara yang demokratis
hak asasi manusia dan menjamin segala warga negara bersamaan kedudukan
didalam hukum dan pemerintahannya dengan tidak ada pengecualiannya.
Untuk mengatur kehidupan masyarakat di Indonesia diperlukan hukum.
Hukum di Indonesia sangatlah penting, karena dengan adanya hukum yang tegas
dan jelas maka dapat mengatur kehidupan masyarakat. Sehingga hukum dapat
menghidarkan pelanggaran yang dapat dilakukan masyarakat dan penegak hukum
itu sendiri. Hukum juga dapat meminimalisir masyarakat yang hendak berbuat
kejahatan. Oleh karena itu diperlukan hukum yang dapat digunakan oleh Negara
Indonesia dalam mengatur tatanan kehidupan masyarakat.
Pendaftaran tanah di adakan untuk menjamin kepastian hukum dan hak yang
mempunyai tanah tersebut. Tanah merupakan hajat hidup semua orang, dimata
hukum setiap cm tanah di mata hukum keagrariaan harus jelas statusnya.
Misalnya, tanah hak milik (HM) jelas bukan tanah negara (TN) dan berbeda
kriterianya dengan tanah-tanah hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha
(HGU), dll. Begitupun siapa saja yang boleh menguasainya/memilikinya serta
peruntukan penggunaanya mempunyai kriteria-kriteria yang berbeda. Tanah hak
milik ataupun tanah hak-hak lainnya wajib didaftrakan di kantor-kantor Badan
Pertanahan Nasional (BPN). Agar menjadi bukti bahwa tanah terebut telah
terdaftar dan bersertifikat tanah, yang sekaligus sebagai bukti
penguasaan/pemilikan pemegannya atas tanah tersebut.
Karena itulah kenapa pemerintah mengadakan pendaftaran tanah dan
pendaftaran tanah yang dimaksud. Undang-undang No 5 Tahun 1960 tentang
peraturan dasar pokok-pokok agrarian, melalui Pasal 19 mengamanatkan bahwa
pemerintah mengadakan pendaftaran tanah untuk seluruh wilayah RI dan bahwa
sertifikat hak atas tanah merupakan bukti yang kuat mengenai suatu kepemilikan
tanah.
Pendaftaran tanah dilaksanakan dalam satu rangkaian kegiatan meliputi
pengukuran, perpetaan, pembukuan dan pendaftaran hak-hak atas tanah serta
pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah, serta pemberian
surat tanda bukti hak atas tanah yaitu sertipikat yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat. Selanjutnya oleh Pasal 23, 32, dan 38 UUPA
mengharuskan kepada pemegang hak yang bersangkutan untuk mendaftarkan
tanahnya agar memperoleh kepastian hak.
Oleh karena itu apabila semua bidang tanah telah terdaftar dan dimanfaatkan
oleh pemegang haknya, idealnya secara yuridis-teknis telah ada jaminan
kepastian hukum terhadap semua bidang tanah terdaftar dan dampak positifnya
dapat mencegah terjadinya permasalahan pertanahan khususnya
yang menyangkut penggunaan dan pemanfaatan tanah serta mempertahankan
hak termasuk kebendaan yang melekat padanya1. Sebagai implementasi dari
pasal 19 UUPA, maka oleh pemerintah telah dikeluarkan Peraturan Pemerintah
1
Nomor 10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah, yang disempurnakan dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dan peraturan pelaksananya
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
tahun 1997 tentang Ketentuan Peraturan Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor
24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah di Indonesia dilaksanakan oleh pemerintah dalam hal ini
Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan untuk daerah Kabupaten/Kota
berdasarkan pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dilaksanakan
oleh Kantor Pertanahan, kecuali untuk kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dan peraturan
perundangan-undangan lain sebagian tugas pendaftaran tanah ditugaskan kepada Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal kegiatan yang berkaitan dengan
pembuatan akta peralihan dan pembebanan hak atas tanah.
Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah sangat terkait dengan aspek
teknis, yuridis, dan administrative data bidang tanah. Kekhasan penyelenggaraan
pendaftaran tanah ini sangat terkait dengan pertimbangan untuk memberikan
kepastian dan perlindungan hukum terhadap subyek dan obyek hak atas tanah.
Karena pernah terjadi pembelian perumahan dengan kredit dan menimbulkan
masalah ternyata ukuran tanah yang dibeli dengan perjanjian, surat pengukuran,
dan kondisi lapangan adalah berbeda. Hal tersebut sudah ditanyakan kepada
developer dan Badan Pertanahan Nasional (BPN), tetapi mereka saling melempar
satuan bidang- bidang kepemilikan atas tanah, baik atas bidang tanah yang belum
terdaftar atas sesuatu hak maupun atas bidang tanah yang sudah terdaftar atas
sesuatu hak menurut Undang-Undang Pokok Agraria. Berdasarkan atas Pasal 41
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permeneg Agraria No. 3/1997”), kepala
kantor pertanahan mempunyai tanggung jawab untuk memelihara peta dasar
pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait. Apabila
dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan
gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka kepala kantor
pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut. Lebih lanjut, apabila suatu
bidang tanah yang diukur ulang telah diterbitkan sertifikat, maka selain dilakukan
perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran tanah, juga dilakukan
perubahan pada surat ukurnya.
Pendaftaran atas bidang tanah yang sudah mempunyai sesuatu hak,
diperlukan jika terjadi perubahan data fisik dan data yuridis atas tanah
tersebut.Perubahan data yuridis dapat terjadi karena peralihan hak, sedangkan
perubahan data fisik dapat terjadi karena pemisahan dari satu bidang tanah
menjadi beberapa bidang atau penggabungan dari beberapa bidang menjadi satu
bidang tanah.
Pendaftaran tanah telah menjadi bagian dari kehidupan masyarakat, karena
yang berupa tanah dari setiap orang atau badan hukum yang memilikinya, karena
dengan memahami arti dan fungsi pendaftaran tanah, masyarakat akan
mendaftarkan tanahnya, maka akan diperoleh manfaat baik dari segi hukum
maupun dari sudut ekonomi. Dan pada masa sekarang kebutuhan akan tempat
tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok bagi masyarakat. Sudah banyak
developer yang melirik ini sebagai peluang bisnis mereka. Oleh sebab itu banyak
perumahan-perumahan baru setiap tahunnya yang baru didirikan, dari yang mulai
perumahan murah hingga perumahan yang elit. Tanah perumahan yang
dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu
statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya.
Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik
(SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah
itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut
sertifikat induk.
B. Rumusan Masalah
Adapun hal-hal yang menjadi pokok permasalahan dalam penelitian ini adalah
sebagai berikut :
1. Bagaimanakah pelaksanaan pendaftaran tanah untuk perumahan di Kabupaten
Pati?
2. Kendala-kendala apa saja yang dihadapi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengkaji dan menganalisa bagaimanakah pelaksaan pendaftraan tanah
untuk perumahan.
2. Untuk mengkaji dan menganalisa apa kendala-kedala yang dihapadi dalam
pelaksanaan pendaftran tanah untuk perumhan dan bagaimana
penyelesainnya.
D. Manfaat Penelitian
1. Manfaat Teoritis
Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi refrensi bagi penelitian lainnya
yang berkaitan dengan Pendaftran Tanah Perumahan.
2. Manfaat Praktis
Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat menjadi saran dan masukan
kepada pemerintah maupun masyarakat awam, untuk lebih mengintensifkan
BAB II
dalam peraturanperaturan hukum tertulis sebagai pelaksana Undang-Undang
Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, memungkinkan para pihak-pihak yang
berkepentingan dengan mudah mengetahui hukum yang berlaku dan
wewenang serta kewajiban yang ada atas tanah yang dipunyai. Karena
kebutuhan manusia terhadap tanah dewasa ini makin meningkat. Hal ini
disebabkan semakin bertambahnya jumlah penduduk, sementara disisi lain
luas tanah tidak bertambah.
Tanah dalam pengertian yuridis dapat diartikan sebagai permukaan bumi.
Sedangkan ha katas tanah adalah hak sebagian tertentu permukaan bumi, yang
berbatas, berdimensi, dua dengan dengan ukuran panjang dan lebar. 2 Pasal 1
1
Effendi Perangin. Hukum Agraria Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum. Jakarta: Raja Grafindo. 1994. Hlm 17.
2
ayat (2) jo Pasal 4 ayat (1) UUPA tanah adalah permukaan bumi dan ruang,
maksudnya tanah sama dengan permukaan bumi adalah karunia Tuhan Yang
Maha Esa. Diartikan sama dengan ruang pada saat menggunakannya karena
termasuk juga tubuh bumi dan air dibawahnya dan ruang angkasa diatasnya
sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah dalam batas-batas menurut undangundang ini dan peraturan
lain yang lebih tinggi. Tanah adalah suatu permukaan bumi yang berada diatas
sekali. Makna permukaan bumi sebagai bagian dari tanah yang haknya dapat
di miliki oleh setiap orang atau badan hukum. 3
2. Hak Atas Tanah
a. Pengertian Hak Atas Tanah Menurut UUPA
Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa:
“bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan
alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai
oleh Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak
menguasai dari Negara termaksud dalam UUPA (Pasal 1 ayat 2)
memberi wewenang kepada Negara untuk :
1) Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
3
2) Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan
ruang angkasa.
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam
pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh
orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta
badan-badan hukum (UUPA Pasal 4 ayat 1).
Pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada
diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut
undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.4
f. Hak Memungut Hasil Hutan
a. Hak Milik
1) Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah.
2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
3) Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
4) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat
mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara,
perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social)
5) Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah,
serta karena ketentuan undang-undang
6) Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak
lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran
dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.
b. Hak Guna Usaha
1) Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan
jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu
berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna
Usaha di atas tanah yang sama.
2) Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar
harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik
perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.
3) Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
4) Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan
Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
5) Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah
Negara
6) Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
7) Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya
dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.
8) Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan
c. Hak Guna Bangunan
1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik
orang lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan
perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan baru Hak Guna
Bangunan di atas tanah yang sama.
2) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
3) Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan
Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
4) Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah
5) Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya
dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat.
Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.
6) Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan.
d. Hak Pakai
1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut
hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan
ketentuan-ketentuan Undang-undang.
2) Hak Pakai dapat diberikan :
a) Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipe
rgunakan untuk keperluan yang tertentu.
b) Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa
berupa apapun.
c) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai
syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :
(1) Warga negara Indonesia
(2) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
(3) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
(4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia.
3) Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka
hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin
penjabat yang berwenang.
4) Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain,
e. Hak Sewa
1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah
uang sebagai sewa.
2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :
a) Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu
b) Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan
c) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak
boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur
pemerasan
3) Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :
a) Warga negara Indonesia
b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
c) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
d) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
1) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai
oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2) Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak
dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu
4. Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hah katas tanah terjadi karena :
a. Jual Beli
b. Dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir karena syarat sesuatu
g. Beralih ke warganegara asing (khusus Hak Milik) atau badan hukum
asing (khusus HGU dan HGB)
6. Fungsi Sosial Tanah
Fungsi sosial tanah sebagaimana dimaksud dengan Pasal 6 UUPA
mengandung beberapa prinsip keutamaan antara lain :
a. Mengutamakan sesuatu hal-hal yang penting mengenai hak-hak atas
tanah yang merumuskan secara singkat sifat kebersaam atau
kemasyarakatan hak-hak atas tanah menurut prinsip hukum tanah
nasional. Dalam konsep hukum tanah nasional memiliki sifat
komunilistik religious, yang mengatakan bahwa seluruh bumi, dan
ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalam
wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa,
adalah bumi, air, dan ruang angkasa, bangsa Indonesia dan merupakan
kekayaan nasional.
b. Tanah yang di haki seseorang tidak hanya mempunyai fungsi bagi
yang mempunyai hak itu saja tetapi juga bagi bangsa Indonesia
seluruhnya. Sebagai konsekuensinya dalam mempergunkan tanah
yang bersangkutan tidak hanya kepentingan individu saja yang
dijdikan pedoman, tetapi juga harus diingat dan diperhatikan
c. Fungsi sosial baik hak-hak atas tanah mewajibkan pada yang
mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan
sesuai dengan keadaan artinya keadaan tanah, sifat dan tujuan
pemberian haknya. Hal tersebut dimaksudkan agar tanah dapat
dipelihara dengan baik dan dijaga kualitas kesuburan serta kondisi
tanah sehingga kemanfaatan tanahnya dinikmati tidak hanya oleh
pemilik hak atas tanah saja tetapi juga masyarakat lainnya. Oleh
karena itu kewajiban memelihara tanah itu tidak saja dibebankan
kepada pemiliknya atau pemegang haknya, melainkan juga menjadi
beban bagi setiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai
suatu hubungan hukum dengan tanah.5
7. Pengaturan Penguasaan Atas Tanah
Dalam tiap hukum tanah terdapat pengaturan mengenai berbagai hak penguasaan atas tanah. Dalam UUPA misalnya diatur dan sekaligus tata
jenjang atau hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah
tanah bersama, bersifat abadi dan menjadi induk bagi hak-hak penguasaan
yang lain atas tanah pengaturan ini termuat dalam Pasal 1 ayat (1)-(3)
UUPA
Hak Bangsa Indonesia atas tanah mempunyai sifat komunalistik,
artinya smua tanah yang ada dalam wilayah NKRI merupakan tanah
bersam rakyat Insonesia, yang telah berstu sebagai Bangsa Indonesia Pasal
1 ayat (1) UUPA. Selain itu juga mempunyai sifat religious, artinya
seluruh tanah yang ada didalam wilayah NKRI merupakan karunia Tuhan
Yang Maha Esa Pasal 1 ayat (2) UUPA. Hubungan antara Bangsa
Indonesia dengan tanah bersifat abadi, artinya selama rakyat Indonesia
mesaih bersatu sebagai Bangsa Indonesia dan selam tanah tersebut masih
ada pula, dalam keadaan yang bagaimana tidak ada sesuatu kekuasaan
yang akan dapat memustuskan atau meniadakan hubungan tersebut Pasal 1
ayat (3) UUPA.
B. Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah 1. Pengertian tentang Pendaftran Tanah
Pendaftran tanah dari kata Cadastre (bahasa Belanda Kadaster)
suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukkan kepada
luas, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain alas hak) terhadap suatu
bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin “Capitastrum” yang
tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam artian Cadastre adalah record
(rekaman dari pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang
haknya dan untuk kepentingan perpajakan). Dengan demikian Cadaster
merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari
lahan tersebut juga sebagai continous recording (rekaman yang
berkesinambungan dari pada hak atas tanah).6
Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memberi
pengertian, Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan
oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya. Pendaftaran tanah ini diselenggarakan untuk
menjamin kepastian hukum pendaftaran tanah ini diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat dan pemerintah.7
Dalam memenuhi kebutuhan ini pemerintah melakukan data
pengausaan tanah terutama yang melibatkan para pemilik tanah Pasal 19
ayat (1) UUPA menyatakan, Pemerintah adalah penyelenggara
6
Parlindungan, Pendaftran Tanah di Indonesia, CV Mandar Maju, Bandung 1999 hlm 18
7
Pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia yang bertujuan
untuk menjamin kepastian hukum dan melindungi atas tanah yang ada
diwilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
Untuk menjamin kepastian hukum tersebut, Pasal 19 UUPA
mempertegas lagi dengan menyatakan bahwa penyelenggaraaan tanah itu
dengan mengadakan :
a. Pengukuran, pemetaan, pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti, yang berlakunya sebagai alat
pembuktian yang kuat.8
Ketentuan Pasal 19 UUPA diatas ditujukan kepada Pemerintah
untuk mengatur dan menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Negara Republik Indonesia. Dengan demikian bahwa kegiatan
pendaftaran tanah itu adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh
Pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan
data-data berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut Undang Undang
Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang
telah disempurnakan lagi dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah.
8
Demikian penting data tersebut, maka data-data itu diperoleh dengan
cara yang seksama dan seteliti mungkin oleh Petugas Pendaftaran Tanah,
baik data yang menyangkut subyek hak atas tanah ataupun data-data yang
menyangkut obyek hak atas tanahnya.
2. Dasar Hukum Pengaturan Pendaftran Tanah
Peraturan Perundang-undangan yang menjadi landasan hukum bagi
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta
sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena
jangka waktunya berakhir. Pasal 19 UUPA merupakan perintah untuk
melakukan pedaftran tanah yang ditujukan kepada pemerintah.
Sedangkan pasal : 23, 32, dan 38 UUPA merupakan perintah umtuk
9
melakukan pendaftaran hak atas tanah yang ditujukan kepada para
pemegang hak yang bersangkutan agar mereka memperoleh kepastian
tentang hak mereka tersebut.10
b. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.11
c. Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah.12 Peraturan Pemerintah ini merupakan peraturan lanjutan dari Pasal : 12, 23, 32, dan 38 UUPA, yang mengatur hal pendaftaran
tanah secara terperinci. Dan disempurnakan lagi dengan
dikeluarkannya PP No. 24 Tahun 1997 serta disusul dengan
diundangkannya beberapa Peraturan Mentri Dalam Negeri sebagai
peraturan pelaksanaannya.13
Menurut ketentuan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, asas pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan
asas-asas sebagai berikut :
a) Asas Sederhana
10
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia. Himpunan Peraturan Hukum-hukum Tanah. Jakarta. Djambatan 1988 hlm 11- 16
11
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftran Tanah
12
Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan PertanahanNasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan PelaksanaanPeraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang PendaftaranTanah
13
Dimaksudkan agar ketentuan–ketentuan pokoknya maupun
prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak
yang berkepentingan, terutama pemegang hak atas tanah.
b) Asas Aman
Dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran
tanah itu sendiri. Jaminan kepastian hukum yang dimaksud agar
suatu sertifikat tanah mempunyai kekuatan pembuktian yang
melekat pada pemegang hak atas tanah.
Sesuai ketentuan Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 yang
menyebutkan, Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik
dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik
dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat
ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Bahwa selama
belum dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang
dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang
benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam
sengketa di Pengadilan sepanjang data tersebut sesuai dengan apa
Suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah
atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah
tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka
pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat
lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5
(lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala
Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertifikat tersebut. Bahwa orang yang tidak dapat
menuntut tanahnya yang sudah bersertifikat atas nama orang atau
badan hukum lain, jika selama 5 (lima) tahun sejak
dikeluarkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan kepada
pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan atau tidak
mengajukan gugatan pengadilan, sedangkan tanah tersebut
diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan itikad
baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain
atau badan hukum yang mendapat persetujuannya.
c) Asas Terjangkau
Keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemempuan
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau
oleh para pihak yang memerlukan.
Peraturan Pemerintah didalamnya diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan pendaftaran tanah termaksud dalam Pasal 19
ayat (1) UUPA, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak
mampu di bebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
d) Asas Mutakhir
Kelengkapan yang di maksudkan memadai dalam
pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya.
Perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan
perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Tugas dari Kantor
Pertanahan selain sebagai sumber informasi/data, juga melakukan
pendaftaran awal yang disebut sebagai Recording of Title dan
dilanjutkan dengan Continuous Recording, artinya pendaftaran
tersebut secara terus menerus berkesinambungan artinya selalu di
mutakhirkan.14
atas tanah di susun sedemikian rupa agar dikemudian hari dapat
memudahkan siapa pun yang ingit melihat data-data tersebut,
apakah itu calon pembeli ataukah pemilik hak atas tanah ataukah
Pemerintah sendiri dalam rangka memperlancar setiap peralihan
hak atas tanah atau dalam rangka pelaksanaan pembangunan oleh
Pemerintah.
Sejalan dengan asas yang terkandung dalam Pendaftaran
Tanah, maka tujuan yang ingin dicapai dari adanya Pendaftaran
Tanah tersebut diatur lebih lanjut pada Pasal 3 PP Nomor 24
tahun 1997, dinyatakan Pendaftaran Tanah bertujuan: 15
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun, dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah
dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan.
2. Untuk menyedikan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3. Untuk menyelenggarakan tertib administrasi.
15
3. Tujuan Pendaftaran Tanah
Pendaftaran yang berisikan sejumlah dokumen yang akan penulis teliti, merupakan sejumlah rangkaian dari proses yang mendahuluinya
sehingga sesuatu bidang tanah terdaftar, dan demikian pula prosedur apa
yang harus dilaksanakan dan demikian pula hal-hal yang menghalangi
pendaftaran tersebut ataupun larangan-larangan bagi para pejabat yang
bertanggung jawab dalam pendaftaran tanah tersebut. Pendaftaran ini
melalui ketentuan yang sangan teliti dan terarah sehingga tidak mungkin
asal saja, lebih-lebih lagi bukan tujuan pendaftaran tersebut untuk sekedar
diterbitkannya sebuah bukti sertifikat tanah saja.
Menurut Pasal 19 UUPA tujuan diadakannya Pendaftaran Tanah
meliputi: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.”
Pendaftaran Tanah tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
a. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak
atas tanah tersebut.
b. Kepastian berkenaan dengan siapakah pemegang hak atas tanah
disebut dengan kepastian mengenai subyek hak atas tanah.
c. Kepastian mengenai letak tanah, batas-batas tanah, panjang dan lebar
tanah. Kepastian berkenaan dengan letak, batas-batas dan panjang
serta lebar tanah ini disebut dengan kepastian mengenai obyek hak
atas tanah.
Oleh karena itulah data-data yang disimpan di Kantor Pertanahan
baik tentang subyek atau pun obyek hak atas tanah disusun sedemikian
rupa telitinya agar di kemudian hari dapat memudahkan siapa pun yang
ingin melihat data-data tersebut, dalam rangka memperlancar peralihan
hak atas tanah atau dalam rangka pelaksanaan pembangunan oleh
Pemerintah Daerah.
Atas dasar hal tersebut di atas, maka tujuan pendaftaran tanah itu adalah :
a. Penyediaan data-data penggunaan tanah untuk Pemerintah ataupun
untuk masyarakat
b. Jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun
dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun
yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
4. Sistem Pendaftaran Tanah
Dibawah ini terdapat beberapa sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh
beberapa negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah, yaitu sebagai
berikut :
a. Sistem Torens
Suatu sistem yang diciptakan oleh Sir Robert Torrens, putra dari
salah satu pendiri koloni di Australia Selatan. Adapun sistim Torrens
ini lebih terkenal dengan nama“TheReal Property Act”atau“Torrens
Act” yang mulai berlaku di Australia Selatan sejak tanggal 1 Juli
1858. Sistim Torrens ini dipakai sekarang di kepulauan Fiji, Canada,
Negara bagian Iowa Amerika Serikat, Yamaika Trinidad, Brazilia,
Malaysia. Dalam memakai sistim ini, negara-negara tersebut melihat
pengalaman-pengalaman dari negara lain jadi detailnya agak
menyimpang dari sistim asli tetapi pada hakekatnya adalah Sistim
Torrens yang disempurnakan dengan tambahan-tambahan dari
perubahan-perubahan yang disesuaikan dengan hukum materialnya
masing-masing negara tersebut, tetapi tata dasarnya adalah sama
yakni The Real Property Act.
Penerapan sistem ini berawal dari cita suatu ketentuan bahwa
manakala seorang mengklaim sebagai pemilik fee simple baik kaena
undang-undang atau sebab lain harus mengajukan suatu permohonan
agar lahan yang bersagkutan diletakkan atas namanya. Permohonan
inikemudian diteliti oleh Barrister Conveyancer yang terkenal sebagai
examine of title (pemeriksa alas hak), yang berdasarkan PP Nomor 24
tahun 1997.16
Adapun sertifikat tanah menurut Sistim Torrens ini merupakan
alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling lengkap serta tidak
bisa untuk diganggu gugat. Ganti rugi terhadap pemilik sejati adalah
melalui dana asuransi. Untuk merubah buku tanah adalah tidak
mungkin terjadi kecuali jika memperoleh sertifikat tanah dengan cara
pemalsuan dengan tulisan atau diperolehnya dengan cara penipuan.
b. Sistem Positif
16
Sistem Positif dilaksanakan di Jerman dan Swiss. Menurut
Sistim Positif ini, suatu sertifikat tanah yang diberikan itu adalah
berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta
merupakan satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Ciri pokok sistim
ini ialah, bahwa pendaftaran tanah adalah menjamin dengan
sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah adalah tidak
dapat dibantah, kendatipun ia ternyata bukanlah pemilik tanah yang
berhak atas tanah tersebut. Sistem Positif memberikan kepercayaan
yang mutlak kepada buku tanah.
Pejabat-pejabat balik nama tanah dalam sistim ini memainkan
peranan yang sangat aktif. Mereka menyelidiki apakah hak atas tanah
yang dipindahkan itu dapat untuk daftarkan ataukah tidak.
Menyelidiki identitas para pihak, wewenangnya dan apakah
formalitas-formalitas yang disyaratkan untuk itu telah dipenuhi
ataukah tidak. Menurut Sistim Positif ini hubungan hukum antara hak
dari orang yang namanya terdaftar dalam buku tanah dengan pemberi
hak sebelumnya terputus sejak hak tersebut didaftarkan. Dengan
demikian, Sistim Positif ini memberikan suatu jaminan yang mutlak
terhadap buku tanah, kendati pun ternyata bahwa pemegang sertifikat
bukanlah pemilik tanah yang sebenarnya. Oleh karena itu pihak
ketiga yang beritikad baik yang bertindak berdasarkan bukti tersebut
ternyata bahwa segala keterangan yang tercantum dalam setifikat
tanah tersebut adalah tidak benar.
c. Sistem Negatif
Menurut Sistem Negatif ini ialah bahwa segala apa yang
tercantum di dalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat
dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak benar) di muka
sidang Pengadilan. Adapun asas peralihan hak atas tanah menurut
sistim ini adalah asas Memo Plus Yuris yakni melindungi pemegang
hak atas tanah yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang
mengalihkan haknya tanpa diketahui pemegang hak yang sebenarnya.
Ciri pokok sistim Negatif ini ialah bahwa pendaftaran tanah
tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang terdaftar dalam buku
tanah tidak dapat untuk dibantah jika nama yang terdaftar bukanlah
pemilik sebenarnya. Hak dari nama yang terdaftar ditentukan oleh
hak dari pemberi hak sebelumnya perolehan hak tersebut merupakan
mata rantai perbuatan hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Ciri
pokok lainnya dari sistim Negatif ini ialah bahwa Pejabat Balik Nama
Tanah berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan tidak
berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari surat-surat yang
diserahkan kepadanya. Dengan diberlakukannya UUPA junto PP
Nomor 2 Tahun1997 tentang Pendaftaran Tanah, kepada pemerintah
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia. Untuk
mengetahui sistim pendaftaran tanah yang dipakai oleh UUPA, perlu
ditelaah kembali dasar hukum dari pendaftaran tanah.
Dari ketentuan Pasal 19 ayat (2) huruf C UUPA yang merupakan
dasar hukum pokok pendaftaran tanah, dapat kita ketahui bahwa dengan
didaftarkannya hak-hak atas tanah maka akan diberikan sertifikat tanah
sebagai tanda bukti pemegang hak atas tanah dan berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat. Kata “KUAT” dalam pengertian Pasal 19 Ayat (2)
huruf C ini berarti bahwa sertifikat tanah yang diberikan itu adalah
“Tidak Mutlak”, dan membawa akibat hukum bahwa segala apa yang
tercantum di dalamnya adalah dianggap benar sepanjang tidak ada orang
yang dapat membuktikan keadaan sebaliknya yang menyatakan sertifikat
itu adalah tidak benar.dengan kata lain sertifikat tanah menurut Pasal 19
Ayat (2) huruf C UUPA adalah dapat digugurkan.
Jika dihubungkan antara ketentuan Pasal 19 Ayat (2) huruf C UUPA
dengan sistem-sistem dari pendaftaran tanah yang telah tersebut diatas,
maka akibat hukum dari ketentuan Pasal 19 Ayat (2) huruf C UUPA
tersebut sebagaimana yang tersebut dalam Sistem Negatif. Dengan kata
lain sistem pendaftaran tanah yang dianut UUPA adalah sistem negatif
yang bertendensi positif.
Obyek Pendaftran tanah menurut PP Nomor 24 tahun 1997 Pasal 9
meliputi: 17
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
b. Tanah Hak Pengelolaan
c. Tanah Wakaf
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
e. Hak Tanggungan
f. Tanah Negara.
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai ada yang diberikan oleh
Negara. Tetapi dimungkinkan juga diberikan oleh pemegang Hak Milik
atas Tanah, tetapi selama belum ada pengaturan mengenai tata cara
pembebanannya dan disediaan formulir akta pemberiannya, untuk
sementara belum aka nada Hak Guna Bangunan dan Hak pakai yang
diberikan oleh pemegang Hak Milik atas tanah. Maka kini yang
merupakan obyek pendaftran tanah baru Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai yang diberikan oleh Negara.
Berbeda dengan obyek-obyek pendaftaran tanah yang lain, dalam
hal tanah Negara pendaftrannya dilakukan dengan cara membukukan
bidang tanah yang bersangkutan dala daftar tanah. Untuk tanah Negara
17
tidak di sediakan buku tanah karenanya juga tidak diterbitkan sertifikat.
Obyek pedaftarkan tanah yang lain didaftarkan dengan membukukan
dalam peta pendaftran dan buku tanah serta menerbitkan sertifikat
sebagai surat tanda bukti haknya.
Peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Pasal 1 menyatakan
bahwa tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara
adalah tanah yang tidak dipunyai dengan susatu hak atas tanah kiranya
yang dimaksud sebagai obyek pendaftran tanah bukan tanah Negara
dalam arti yang luas, melainkan terbatas dimaksdkan dalam golongan
tanah Negara dalam arti sempit.18
18Ibid
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yaitu penelitan yang Penelitian ini adalah penelitian hukum empiris yaitu mengkaji pelaksanaan atau
implementasi ketentuan hukum positif (perundang- undangan) dan kontak secara
faktual pada setiap peristiwa tertentu yang terjadi dalam masyarakat guna
mencapai tujuan yang ditentukan. Penelitian hukum empiris dilakukan melalui
studi lapangan untuk mencari dan menentukan sumber hukum dalam arti
sosiologis sebagai keinginan dan kepentingan yang ada di dalam masyarakat.1
B. Jenis Data
Dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan sekunder :
1. Data Primer yang diperoleh melalui studi lapangan, yaitu dengan cara
wawancara secara terstruktur maupun bebas dengan narasumber yang
berkaitan dengan peran Badan Pertanahan Nasional di Kabupaten Pati.
1
2. Data sekunder merupakan hasil dari bahan penelitian dari studi kepusatakan
yang diambil dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.
a) Bahan hukum primer yaitu bahan hukum dari Peraturan Daerah, Peraturan
Pemerintah yaitu :
1) Undang-undang Dasar 1945
2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
3) Peraturan Daerah Nomor 5 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Pati Tahun 2010-2030
b) Bahan hukum sekunder yaitu yang memberikan penjelasan bahan hukum
primer yang terdiri dari buku-buku, artikel, dari internet dan lain-lain yang
berkaitan dengan permasalahan.
C. Teknik Pengumpulan Data
1. Wawancara yaitu mengajukan pertanyaan kepada narasumber dan responden
baik secara bebas maupun terpimpin
2. Studi pustaka yaitu penelitian yang mengkaji pada pustaka, buku-buku,
Perundang-undangan, bahan buku dan literature pendukung yang berkaitan
D. Lokasi Penelitian
Lokasi penelitian di Kabupaten Pati
E. Narasumber
Narasumber dalam penelitaian ini adalah Kepala Seksi Bagian Hak Tanah
dan Pendaftaran Tanah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Pati Bapak
Marjianto, SH yang berkompeten dalam pelaksaan pendaftaran tanah.
Responden dalam penelitian ini adalah para pengembang atau developer di Kabupaten Pati Bapak Waidi dari PT. Griya Sentosa Penjawi.
F. Teknik Pengambilan Sampel
Teknik pengambilan sampel yang digunakan disini adalah sistem random
sampling yaitu setiap individu mempunyai peluang yang sama untuk dipilih
sebagai sampel, dalam hal ini adalah pengembang property di Kabupaten Pati.2
G. Teknik Analisa Data
Data penelitian diolah dan dianalisa secara kualitatif yaitu menganalisa data
yang diperoleh baik dari studi kepustakaan maupun dari hasil penelitian lapangan
yang kemudian dideskripsikan dengan menggunakan kata-kata sehingga diperoleh
bahasa atau paparan dalam bentuk kalimat yang sistematis dan dapat dimengerti,
dan di Tarik kesimpulan.3
BAB IV
HASIL PENELITIAN
A. Pelaksaan Pendaftaran Tanah untuk Perumahan di Kabupaten Pati 1. Gambaran Umum Penelitian
a. Keadaan Monografi Kabupaten Pati
Kabupaten Pati merupakan satu dari 35 kabupaten/kota di Provinsi Jawa Tengah yang mempunyai letak cukup strategis karena dilewati oleh
jalan nasional yang menghubungkan kota-kota besar di pantai utara Pulau
Jawa seperti Surabaya, Semarang dan Jakarta. Adapun peta orientasi
Kabupaten Pati terhadap Pulau Jawa dan kota-kota besar sebagaimana
terlampir.1
Secara geografis Kabupaten Pati terletak pada posisi 1100 ,15’ - 1110
,15’ BT dan 60 ,25’ - 7 0 ,00’ LS, dengan luas wilayah sebesar 150.368
ha, terdiri dari 59.332 ha lahan sawah dan 91.036 ha lahan bukan sawah.
Adapun batas-batas wilayah administratif Kabupaten Pati adalah sebagai
berikut:
Sebelah utara : wilayah Kabupaten Jepara dan Laut Jawa
Sebelah barat : wilayah Kabupaten Kudus dan Kabupaten Jepara
1
Sebelah selatan : wilayah Kabupaten Grobogan dan Kabupaten. Blora
Sebelah timur : wilayah Kabupaten Rembang dan Laut Jawa.
Gambar 1. Peta Kabupaten Pati
Sumber: http://www.gambar.kab.pati.com/
Kabupaten Pati terletak di pantai utara bagian timur, berbatasan
dengan Kabupaten Kudus dan Kabupaten Jepara dibagian barat, Laut Jawa
di bagian utara, Kabupaten Rembang di bagian timur, dan Kabupaten
Grobogan dan Kabupaten Blora di bagian selatan. Letak astronominya
antara 110 dan 111 bujur timur dan 6 dan 7,00 lintang selatan. Luas
wilayah Kabupaten Pati adalah 150.368 Ha Kabupaten Pati merupakan
salah satu dari 35 daerah kabupaten / kota di Jawa Tengah bagian timur.
Kabupaten Pati terdiri dari 21 kecamatan, 401 desa dan 5 kelurahan,
dimana kecamatan yang memiliki luas wilayah terbesar adalah Kecamatan
Sukolilo (15.874 ha) dan Kecamatan Wedarijaksa memiliki luas wilayah
terkecil (4.085 Ha). Untuk lebih jelasnya, peta kondisi adminstratif
Kabupaten Pati dapat dilihat pada lampiran.
Kabupaten Pati terletak di sebelah timur ibu kota Provinsi. Jarak
Kabupaten Pati dengan ibukota Provinsi 75 Km, dapat di tempuh dengan
perjalanan darat selama kurang lebih 2 jam. Untuk menghasilkan data
yang lengkap, Cakupan wilayah kajian Buku Putih Sanitasi di Kabupaten
Pati adalah 100% dari wilayah yang ada yaitu 21 Kecamatan dan 406
desa/kelurahan. Kabupaten Pati mempunyai luas wilayah 150.368 Ha
yang terdiri dari 58.448 ha lahan sawah dan 91.920 ha lahan bukan sawah.
Secara lebih rinci dapat dilihat dalam tabel luas tanah menurut
Luas tanah menurut penggunaannya adalah: 2
Kecamatan
Lahan Sawah
Lahan Bukan Sawah
Jumlah/TotalPersentase(%)
010.Sukolilo 7.253 8.621 15.874 10,56
020.Kayen 4.937 4.666 9.603 6,39
030.Tambakromo 2.947 4.300 7.247 4,82
040.Winong 4.202 5.792 9.994 6,65
050.Pucakwangi 5.023 7.260 12.283 8,17
060.Jaken 3.595 3.257 6.852 4,56
070.Batangan 2.082 2.984 5.066 3,37
080.Juwana 1.165 4.428 5.593 3,72
090.Jakenan 3.871 1.433 5.304 3,53
100.Pati 2.558 1.691 4.249 2,83
110.Gabus 4.075 1.476 5.551 3,69
120.Margorejo 2.708 3.473 6.181 4,11
130.Gembong 823 5.907 6.730 4,48
140.Tlogowungu 1.829 7.617 9.446 6,28
150.Wedarijaksa 1.967 2.118 4.085 2,72
170.Margoyoso 1.210 4.787 5.997 3,99
180.Gunungwungkal 1.624 4.556 6.180 4,11
190.Cluwak 1.344 5.587 6.931 4,61
200.Tayu 2.138 2.621 4.759 3,16
210.Dukuhseti 2.063 6.096 8.159 5,43
Jumlah/Total 58.448 91.92 150.368 100,00
c. Visi Kabupaten Pati
Meningkatnya Kesejahteraan Masyarakat dan Pelayanan Publik.
d. Misi Kabupaten Pati
Pencapaian Visi "Meningkatnya Kesejahteraan Masyarakat dan Pelayanan
Publik" ditempuh melalui 7 misi sebagai berikut :
2) Menyelenggarakan tatakelola pemerintahan yang efisien, efektif,
bersih dab demokratis dengan mengutamakan pelayanan public.
3) Meningkatkan kualitas sumberdaya manusia melalui pelayanan
pendidikan dan kesehatan.
4) Menigkatkan pertumbuhan ekonomi daerah berbasis pada potensi
unggulan pertaniaan dan industri.
5) Meningkatkan prasarana dan sarana yang memadai untuk mendukung
pengembangan perekonomian daerah.
6) Meningkatkan pemberdayaan pengusaha dan membuka peluang
investasi.
7) Menciptakan lapangan kerja dan penanggulangan kemiskinan.
e. Kondisi Topologi dan Morfologi
Wilayah Kabupaten Pati terletak pada ketinggian antara 0 - 1.000 m di atas permukaan air laut rata-rata dan terbagi atas 3 relief daratan, yaitu :
1) Lereng Gunung Muria, yang membentang sebelah barat bagian utara
Laut Jawa dan meliputi Wilayah Kecamatan Gembong, Kecamatan
Tlogowungu, Kecamatan Gunungwungkal, dan Kecamatan Cluwak.
2) Dataran rendah membujur di tengah sampai utara Laut Jawa, meliputi
sebagian Kecamatan Dukuhseti, Tayu, Margoyoso, Wedarijaksa,
Juwana, Winong, Gabus, Kayen bagian Utara, Sukolilo bagian Utara,
3) Pegunungan Kapur yang membujur di sebelah selatan meliputi
sebagian kecil wilayah Sukolilo, Kayen, Tambakromo, Winong, dan
Pucakwangi.
f. Keadaan Iklim
Oleh karena letak geografisnya, Kabupaten Pati beriklim tropis yang memiliki dua musim yaitu musim kemarau dan musim penghujan dengan
bulan basah umumnya lebih banyak daripada bulan kering. Sedangkan
rata-rata curah hujan pada tahun 2011 sebanyak + 2.734 mm dengan 132
hari hujan. Suhu udara terendah di Kabupaten Pati adalah 230C dan suhu
tertinggi 390C.
g. Jenis Tanah
Jenis tanah di Kabupaten Pati terbagi menjadi dua bagian yaitu daerah bagian utara dan daerah selatan. Jenis tanah di daerah bagian utara
meliputi tanah red yellow, latosol, alluvial, hidromer, dan regosol.
Sedangkan di bagian selatan terdiri dari tanah alluvial, hidromer, dan
gramosol, Rincian menurut kecamatan sebagai berikut :
1) Batangan, Sukolilo, Gabus dan Jakenan merupakan tanah Aluvial;
3) Juwana dan Margoyoso merupakan tanah Aluvial dan Red Yellow
mediteran;
4) Pati dan Margorejo merupakan tanah Red Yellow mediteran, Latosol,
Aluvial dan Hidromer;
5) Kayen dan Tambakromo merupakan tanah Aluvial dan Hidromer;
6) Pucakwangi dan Winong merupakan tanha Gramosol dan Hidromer;
7) Wedarijaksa merupakan tanah Red Yellow mediteran, Latosol dan
Regosol;
8) Tayu merupakan tanah Aluvial, Red Yellow dan Regosol;
9) Tlogowungu merupakan tanah Latosol dan Red Yellow mediteran
2. Profil Badan Pertanahan Nasional a. Sejarah Kelembagaan Pertanahan
Pada dasarnya adalah sejarah pencarian format penataan pertanahan nasional, yang merentang jauh ke belakang dari zaman pemerintahan
kolonial Belanda, lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria hingga
fungsinya yang diemban sekarang ini.3
Periode 2015 – sekarang
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia berubah menjadi
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional
berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang
3
Kementerian Agraria yang berfungsi Tata Ruang dan Peraturan Presiden
Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional yang
ditetapkan pada 21 Januari 2015.4
Kementerian Agraria dan Tata Ruang mempunyai Fungsi: 5
1) Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan dibidang tata ruang,
infrastruktur keagrariaan/pertanahan, hubungan hukum
keagrariaan/pertanahan, penataan agraria/pertanahan, pengadaan
tanah, pengendalian pemanfaatan ruang dan penguasaan tanah, serta
penanganan masalah agraria/pertanahan, pemanfaatan ruang, dan
tanah;
2) Koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan
administrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan
Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
3) Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung
jawab Kementerian Agraria dan Tata Ruang;
4) Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian
Agraria dan Tata Ruang;
5) Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan
Kementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah; dan
4Ibid
