TINJ
II.1. Pengertian Rumah Susu
Menurut Undang
bangunan gedung berti
dalam bagian-bagian y
maupun vertikal dan mer
digunakan secara terpis
bagian-bersama,
benda-Rumah susun adal
dimiliki secara terpisah.
penghuni rumah susun m
benda yang terdapat dal
bersama, benda bersam
bersama dari rumah sus
satu kesatuan fungsional
Sumber: http
Masing-masing m
dan fungsinya harus dini
BAB II
INJAUAN OBYEK STUDI
usun
ndang – Undang nomer 16 tahun 1985, rumah
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan,
an yang distrukturkan secara fungsional dalam
erupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
pisah, terutama untuk tempat hunian, yang dileng
-bersama dan tanah-bersama.
adalah bangunan bertingkat untuk hunian yang s
ah. Sebagai bangunan hunian yang dapat dimiliki
un mempunyai batasan-batasan dalam memanfaa
dalam rumah susun. Dalam rumah susun dikenal
ama, dan tanah bersama. Ketiga hal tersebut
usun yang tidak dapat dimiliki secara individu, kar
nal dari bangunan rumah susun yang tidak dapat
Gambar II.1. Rumah Susun
ttp://hukumproperti.com/, diakses tanggal 28 Maret 20
ng memiliki batas-batas, ukuran dan luas yang jel
dinikmati bersama dan tidak dapat dimiliki secara per
ah susun adalah
ungan, yang terbagi
arah horizontal
ng dapat dimiliki dan
dilengkapi dengan
ang satuannya dapat
ki secara terpisah,
faatkan ruang dan
enal adanya bagian
t merupakan hak
karena merupakan
apat dipisahkan.
2010
jelas, karena sifat
Pembangunan r
tingkat keperluan dan k
rendah. “Masyarakat ber
pendapatan di atas Rp
rusun hanya dapat diba
atas tanah negara ata
undangan yang berlaku.
Pembangunan ru
dan pemerataan, serta
tujuan memenuhi kebutuhan
masyarakat yang berpengha
pemanfaatannya.
Kepemilikan satuan
yang memenuhi syarat
bagian-bersama, benda
satu-kesatuan yang tidak
Kepemilikan satuan
dan angsuran (kredit pe
rusun yang ditempati su
yang telah disepakati oleh
perbankan), maka penghuni
Susun (PPRS) dan diber
dalam Pasal 19 ayat 1
Rumah Susun yang ketent
1988.
Di Barat, seperti
tetapi di Belanda biasa
sama, baik untuk ruma
menengah, maupun baw
susun digunakan oleh
perlengkapan rumah yan
¹ http://pip2bdiy.org/document tanggal 31 Agustus 2010.
unan rumah susun (rusun) seharusnya dibangun
dan kemampuan masyarakat terutama bagi yang
berpenghasilan rendah adalah masyarakat yan
Rp.1.000.000,00 sampai dengan Rp.2.500.000,
bangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan,
atau hak pengelolaan sesuai dengan peratur
u.
usun berlandaskan pada azas kesejahteraan u
ta keserasian dan keseimbangan dalam perikeh
ebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, teruta
berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian
atuan rusun dapat dimiliki oleh perseorangan atau
at sebagai pemegang hak atas tanah yang mel
enda-bersama, dan tanah-bersama, yang semuany
dak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan
atuan rusun dapat dimiliki dengan cara membay
t pemilikan rumah atau KPR). Dalam pengelolaa
sudah melunasi angsuran sesuai dengan perjanj
oleh kedua belah pihak (penghuni dan pengemba
enghuni rusun wajib membentuk Persatuan Pe
erikan kedudukan sebagai badan hukum, sebagai
at 1 dan ayat 2 Undang – Undang No. 16 Tahun
etentuannya diatur dalam Peraturan Pemerintah
eperti Amerika Serikat rumah susun ini biasa disebut
asa di sebut flat. Mereka umumnya menggunak
mah susun yang dihuni oleh lapisan masyara
bawah. Akan tetapi, ada kecenderungan di indones
eh penghuni lapisan masyarakat bawah dengan
ang sederhana.
ent/Permen%20PU%2005-2007_RUSUN.pdf, data
ngun sesuai dengan
ang berpenghasilan
yang mempunyai
500.000,00 per bulan.”¹
bangunan, hak pakai
turan
perundang-n umum, keadilaperundang-n
ehidupan, dengan
erutama golongan
tian hukum dalam
atau badan hukum
meliputi, hak atas
uanya merupakan
tan.
bayar tunai (cash)
pengelolaannya, setelah
janjian akad kredit
mbang atau pihak
Penghuni Rumah
ebagaimana tertuang
ahun 1985 Tentang
ah RI No. 4 Tahun
sebut apartement,
enggunakan istilah yang
arakat kelas atas,
ndonesia istilah rumah
dengan sarana dan
Sedangkan rumah
lantai) yang digunakan u
perlengkapan rumah cu
Bangsa Belanda ketika
perumahan yang dibangun
akhir-akhir ini istilah
Sedangkan rumah sus
masyarakat atas, dengan s
Di Indonesia tam
untuk masyarakat kela
kesenjangan gaya hidu
pemerintah memperken
golongan masyarakat
(perumahan umum nasi
diperkenalkan dengan is
II.2. Jenis Rumah Susun
Jenis rumah susun antar
1. Berdasarkan ketinggi
a. Low Rise Flat
Ketinggian bangunan s
b. Medium Rise Flat
Ketinggian bangunan en
c. High Rise Flat
Ketinggian bangunan s
2. Berdasarkan pencapai
a. Elevated Flat
Pencapaian melal
b. Walk-up Flat
Pencapaian melal
3. Berdasarkan sistem pen
a. Simplex
- Satu unit huni
dari beberapa
ah susun yang biasanya tidak berlantai banyak
an untuk penghuni lapisan masyarakat menengah
cukup sering disebut flat, barangkali istilah ini ter
ka menjajah Indonesia. Seperti di daerah Sek
bangun pada awal kemerdekaan RI ini disebut fl
flat jarang digunakan lagi melainkan disebu
usun berlantai banyak diperuntukkan bagi peng
gan sarana yang mewah dan modern sering disebu
mpaknya tempat tinggal bersusun memiliki istilah
as atas, menengah, dan bawah. Gejala ini
idup antara lapisan masyarakat cukup tinggi.
enalkan dengan istilah yang berbeda-beda. Per
at yang menengah diperkenalkan dengan ist
nasional) atau perumahan, sedangkan untuk mas
dengan istilah rumah susun.
tara lain:
nggian bangunan
angunan sampai dengan enam lantai.
lat
angunan enam sampai dengan sembilan lantai.
angunan sampai dengan 40 lantai.
apaian vertikal
elalui elevator atau lift dengan ketinggian lebih dar
elalui tangga dengan ketinggian tidak lebih dari em
m penyusunan lantai
hunian dilayani oleh satu lantai, dalam satu lantai
apa unit hunian
ak (sering kali dua
enengah kualitas sarana
ni terpengaruh oleh
ekip, Yogyakarta,
flat. Akan tetapi,
ebut perumahan.
penghuni lapisan
ebut apartement.
tilah yang berbeda
ini terjadi karena
nggi. Sebab kedua,
Perumahan untuk
istilah Perumnas
asyarakat bawah
h dari empat lantai.
empat lantai.
- Merupakan bent
Sumber: Joseph Housin
b. Duplex
- Kebutuhan sa
- Dapat menge
koridor
- Membutuhkan
lantai satu dan l
- Dalam setiap
Sumber: Joseph Housin
c. Triplex
- Kebutuhan sa
- Kegiatan dal
terpisah
bentuk yang paling sederhana dan paling ekonom
Gambar II.2. Simplex
ph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Save sing and Residential Development 2nd Edition, p.73. 1
n satu hunian dilayani dalam dua lantai
engeliminasi kebutuhan koridor, tidak setiap lantai
kan tangga di dalam setiap unit hunian, untuk m
dan lantai dua unit hunian
p unit area privat terpisah dengan publik area
Gambar II.3. Duplex
ph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Save sing and Residential Development 2nd Edition, p.73. 1
n satu unit hunian dilayani dalam tiga lantai
dalam setiap unit hunian dapat dilanjutkan dal nomis
ver Standards for . 1995.
antai membutuhkan
menghubungkan
ver Standards for . 1995.
Sumber: Joseph Housin
4. Berdasarkan bentuk
a. Bentuk Massa Sl
Massa bangunan
menggunakan lebi
b. Bentuk Massa To
Massa bangunan
perantara.
c. Bentuk Massa Va
Penggabungan anta
5. Berdasarkan pola huni
a. Sistem Sewa
Rumah sus
sederhana sewa
menengah bawah,
sendiri. Pengguna
Sistem sew
baik itu perkampungan
berkembang di pus
mengenai
sewa-Tahun 1963 dan P
Pembangunan
merupakan salah
golongan berpenghas
Gambar II.4. Triplex
ph De Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik. Time Save sing and Residential Development 2nd Edition, p.73. 1
k massa
Slab
bangunan memanjang dengan bentuk sirkulasi berupa k
an lebih dari satu sistem sirkulasi vertikal.
Tower
ngunan memusat dengan bentuk sirkulasi beberapa
Varian
abungan antara bentuk slab dan tower.
a hunian perumahan
ah susun dengan sistem sewa biasa disebut dengan
a (Rusunawa), rumah susun yang disewakan
bawah, yang bekerja di perkotaan, namun belum
engguna menyewa dari pengelolanya.
sewa berkembang di daerah pemukiman di sek
pungan maupun di daerah lainnya. Biasanya rum
di pusat kota yang berdekatan dengan tempat k
-menyewa rumah diatur dalam Peraturan Pe
ahun 1963 dan Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981.
bangunan rumah susun sederhana dengan sistem
alah satu alternatif penyediaan perumahan bagi
penghasilan rendah.
ver Standards for . 1995.
upa koridor, biasanya
apa hall atau ruang
dengan rumah susun
an untuk kalangan
m memiliki rumah
ekitar pusat kota,
umah-rumah sewa
t kerja. Peraturan
Pemerintah No.17
tem sewa adalah
b. Sistem Pemilikan
Rumah
Rusunami. Rusuna
pemerintah dalam
menengah bawah.
(KPA) bersubsidi
Apabila
Pemilikannya dapat
beli dengan mem
lazimnya diterapk
masyarakat golongan
adalah harga tanah
rumah masih ter
ekonomi yang tinggi
dengan harga yang
mengatur kepem
Susun No. 16 Tahun
II.3. Fungsi dan Kegiatan dalam
Kebanyakan mas
Indonesia menganggap
sebagai tempat bekerja
bengkel, jahit, cukur ata
terbentuk dalam skala ko
tetapi juga tempat berm
kakek-nenek.
Ada dua hal yang menar
Pertama, blok-bl
lingkungan yang swa-se
susun berlantai tujuh, lantai
warung dan bengkel-be
kantor-kantor dan prakte
peramal nasib. Lantai ke
termasuk bagi orang-ora an
ah susun dengan sistem pemilikan biasa di
usunami merupakan istilah khusus di Indonesia, s
dalam menyediakan rumah tipe hunian bertingkat untu
bawah. Rusunami bisa dimiliki melalui kredit pemil
idi dari pemerintah, untuk kalangan masyarakat ter
a penghuni adalah pemilik maka disebut
dapat ditempuh melalui pembelian secara tunai atau
manfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Siste
apkan pada pengedaan rumah di daerah pinggiran k
golongan ekonomi menengah maupun rendah. P
tanah di daerah pinggiran kota belum tinggi,
terjangkau oleh golongan yang dituju. Untuk gol
ang tinggi biasanya disediakan perumahan di daerah
ga yang terjangkau bagi golongan tersebut. Undang
epemilikan rumah susun diatur dalam
Tahun 1985.
dalam Rumah Susun
asyarakat berpenghasilan rendah dan menengah
enganggap rumah tidak sekadar tempat hunian semata-m
rja untuk menambah penghasilan. Baik dalam
atau industri rumah tangga dan kerajinan. Pola
a komunitas. Jalan tidak sekedar dipakai sebagai
bermain dan wahana kontak sosial, mulai dari ana
narik untuk disimak:
blok rumah susun yang baru ternyata kemudian
sembada (self-contained social structure). Pada
lantai dasarnya digunakan sebagai ruang kome
bengkel kecil. Lantai pertama di atasnya diman
ktek profesional, resmi maupun tidak resmi seper
kedua sampai ketujuh barulah tempat tinggal yang
orang yang melakukan kegiatan usaha di lantai das
disebut dengan
a, sebagai program
t untuk masyarakat
milikan apartemen
t tertentu.
but rumah milik.
atau secara sewa
istem pemilikan ini
ran kota, baik bagi
Pertimbangannya
nggi, sehingga harga
k golongan sosial
daerah yang strategis
ndang-undang yang
-undang Rumah
engah di kota-kota di
mata tetapi juga
bentuk warung,
ola mixed-use juga
ebagai sarana sirkulasi
anak-anak sampai
udian menjadi satu
ada suatu rumah
ersial untuk toko,
manfaatkan untuk
eperti dokter, salon,
yang sebenarnya,
pertama. Sedangkan at
disubsidi oleh organisasi
Kedua, ruang-ruang
semacam community m
segenap kebutuhan sehar
II.4. Standar Perencanaan d
“Rumah susun seba yang layak bagi ma standar perencanaan perencanaan rumah susun dapat terjang azas pemanfaatan, dengan tata bangunan
Standar perencanaan ru
1. Kepadatan Bangunan
Dalam menga
yang tepat meliputi l
Bangunan (KDB) dan
- Koefisien Dasar
bangunan dengan
- Koefisien Lantai
bangunan dengan
- Koefisien Bagian
dengan luas bangunan
2. Lokasi
Rumah susun
tata bangunan dan
dengan mempertimbang
3. Tata Letak
Tata letak ru
lingkungan, kawasan
kemanfaatan, kesela
² Kebijakan dan Rencana Str Tahun 2007-2011.
atapnya digunakan untuk sekolah dan tempat
asi sosial atau keagamaan yang mereka bentuk s
ruang terbuka antarblok rumah susun dialih fung
market place, berisikan para pedagang kaki lim
ehari-hari dari para penghuni rumah susun.
aan dan Perancangan Rumah Susun
ebagai salah satu solusi pemenuhan kebutuhan masyarakat berpenghasilan menengah-bawah. M anaan rumah susun sebagai dasar pembangunanny ah susun ini diperlukan agar harga jual atau s angkau oleh kelompok sasaran yang dituju, tanpa m
an, keselamatan, keseimbangan, keserasian ru a bangunan dan lingkungan kota.”²
umah susun di kawasan perkotaan adalah sebagai
angunan
engatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan
uti luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan,
an Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
ar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antar
bangunan dengan luas lahan atau persil, tidak melebihi dari 0,4
Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antar
bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5
an Bersama (KB) adalah perbandingan bagian ber
angunan, tidak kurang dari 0,2
un dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata
dan lingkungan, terjangkau layanan transportas
bangkan keserasian dengan lingkungan sekitarny
umah susun harus mempertimbangkan keterpaduan
asan dan ruang, serta dengan memperhatikan
elamatan, keseimbangan dan keserasian.
Strategis Pembangunan Rumah Susun di Kawas
pat bermain, yang
sendiri.
fungsikan menjadi
lima yang menjual
ebutuhan perumahan ah. Memerlukan bangunannya. Standar sewa rumah u, tanpa mengurangi umah susun
ebagai berikut:
ukan perbandingan
n, Koefisien Dasar
antara luas dasar
ntara luas lantai
bersama dengan
tata ruang, rencana
tasi umum, serta
rnya.
paduan bangunan,
tikan faktor-faktor
4. Jarak Antar Bangunan d
Jarak antar banguna
terhadap bahaya keba
kenyamanan, serta k
5. Jenis Fungsi Rumah
Jenis fungsi
dimungkinkan dalam
kombinasi fungsi huni
6. Luasan Satuan Rumah
Luas satuan
ruang tidur atau ruan
7. Kelengkapan Rumah
Rumah susun
menunjang kesejah
menjalankan kegiatan
8. Transportasi Vertikal
- Rusun bertingk
menggunakan tang
- Rusun bertingkat
lift sebagai transpo
Agar dapat menu
rumah susun juga me
memenuhi standar pela
dan kenyamanan, yang ber
potensi sumber daya da
sosial yang terjadi pad
operasi dan pemeliharaa
Menurut Peraturan
Pedoman Teknis Pemba
kriteria perencanaan pem
berikut:
1. Rusuna bertingkat ti
setempat pada wujud
nan dan Ketinggian
r bangunan dan ketinggian ditentukan berdasark
kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara
ta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.
ah Susun
ungsi peruntukkan rumah susun adalah untu
m satu rumah susun atau kawasan rumah susun
unian dan fungsi usaha.
mah Susun
tuan rumah susun minimum 21 m2, dengan fungsi
uang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi
ah Susun
sun harus dilengkapi prasarana, sarana dan
ejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghu
atan sehari-hari.
al
ngkat rendah dengan jumlah lantai maksim
an tangga sebagai transportasi vertikal.
kat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai
ansportasi vertikal.
enurunkan harga sewa dan jual rumah susun,
enerapkan teknologi bahan bangunan dan k
pelayanan minimal dari aspek keamanan konstru
ang berbasis potensi sumber daya dan kearifan lokal
dan kearifan lokal ini diharapkan dapat mengurang
pada saat persiapan, pelaksanaan pembangunan
aan rumah susun.
uran Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M
bangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat T
pembangunan rumah susun sederhana (Rusuna)
at tinggi yang direncanakan harus mempertimbang
ujud arsitektur bangunan tersebut.
arkan persyaratan
udara secara alami,
untuk hunian dan
un memiliki jenis
si utama sebagai
andi dan dapur.
dan utilitas yang
penghuni dalam
simum 6 lantai,
antai, menggunakan
un, pembangunan
dan konstruksi yang
truksi, kesehatan,
okal. Pemanfaatan
rangi beban biaya
bangunan, serta biaya
T/M/2007 Tentang
t Tinggi, beberapa
una) adalah sebagai
2. Massa bangunan sebai
bentuk denah yang m
3. Jika terpaksa denah
bila dianggap perlu.
4. Lantai dasar dipergun
Usaha, Ruang Pengel
Mekanikal-Elektrikal,
penampungan sampah
5. Lantai satu dan lantai
Huniannya terdiri atas
(satu) KM/WC, dan
maksimum 36 m².
6. Luas sirkulasi, utilitas
lantai bangunan.
7. Denah unit rusuna
mungkin tidak menggun
dan pencahayaan.
8. Struktur utama bangu
rangka perimetral) har
9. Setiap 3 (tiga) lantai
bersama yang dapat
10. Sistem konstruksi rus
kecepatan dan ekono
sistem konvensional.
11. Dinding luar rusuna
dinding pembatas ant
struktur dapat lebih ri
12. Lebar dan tinggi anak
dan kenyamanan, denga
13. Railling/pegangan ra
privasi dan kesela
menimbulkan kesan
14. Penutup lantai tangga
lantai unit hunian mengg
sebaiknya simetri ganda, rasio panjang lebar (L/B
ng mengakibatkan puntiran pada bangunan.
enah terlalu panjang (> 50 m) atau tidak simetris:
gunakan untuk fasos, fasek dan fasum, antara lai
engelola, Ruang Bersama, Ruang Penitipan
al, prasarana dan sarana lainnya, antara
pah/kotoran.
antai berikutnya diperuntukan sebagai hunian yang
atas: 1 (satu) Ruang Duduk/Keluarga, 2 (dua)
dan Ruang Service (Dapur dan Cuci) dengan tot
as, dan ruang-ruang bersama maksimum 30%
una bertingkat tinggi harus fungsional, efisien dengan
enggunakan balok anak, dan memenuhi persyaratan
bangunan termasuk komponen penahan gempa (dindi
harus kokoh, stabil, dan efisien terhadap beban g
ntai bangunan rusuna bertingkat tinggi harus di
dapat berfungsi sebagai fasilitas bersosialisasi antar
rusuna bertingkat tinggi harus lebih baik, dar
onomis (seperti sistem formwork dan sistem prac
onal.
una bertingkat tinggi menggunakan beton prace
antar-unit/sarusun menggunakan beton ringan, s
h ringan dan menghemat biaya pembangunan.
anak tangga harus diperhitungkan untuk memenuhi
dengan lebar tangga minimal 110 cm.
egangan rambat balkon dan selasar harus mempertim
elamatan dengan memperhatikan estetika
an massif atau kaku, dilengkapi dengan balustrade
angga dan selasar menggunakan keramik, seda
enggunakan plester dan acian tanpa keramik ke
(L/B) < 3, hindari
aratan penghawaan
dinding geser atau
hadap beban gempa.
disediakan ruang
ar penghuni.
dari segi kualitas,
pracetak) dibanding
cetak sedangkan
ngan, sehingga beban
enuhi keselamatan
timbangkan faktor
a sehingga tidak
ade dan railing.
edangkan penutup
15. Penutup dinding K
maksimum adalah 1.
16. Penutup meja dapur
maksimum pasangan k
dapur.
17. Elevasi KM/WC dinai
dengan mekanikal-el
menembus pelat lant
18. Material kusen pintu
kusen harus tahan boc
Pemasangan kusen
terkena langsung ai
sealant.
19. Plafond memanfaatk
20. Seluruh instalasi
memperhitungkan es
21. Ruang-ruang mekani
efisien, dengan siste
dibuat dengan sistem
22. Penggunaan lift dir
digunakan sistem pe
23. Ukuran koridor atau
berdasarkan fungsi k
24. Setiap bangunan rus
dengan rasio 1 (satu)
dibangun.
25. Jarak bebas bangunan
minimum 4 m pada
bangunan ditambah
jarak bebas terjauh 12,
Selain peraturan
Teknis Pembangunan R
Umum Nomor 60/PRT/1992
KM/WC menggunakan pasangan keramik
1.80 meter dari level lantai.
dapur dan dinding meja dapur menggunakan
angan keramik dinding meja dapur adalah 0.60 mete
inaikkan terhadap elevasi ruang unit hunian, hal
elektrikal untuk menghindari sparing air bek
antai.
ntu dan jendela menggunakan bahan alumunium
bocor dan diperhitungkan agar tahan terhadap
en mengacu pada sisi dinding luar, khusus unt
ung air hujan harus ditambahkan detail mengenai
tkan struktur pelat lantai tanpa penutup (exposed
utilitas harus melalui shaft, perencanaan
estetika dan kemudahan perawatan.
anikal dan elektrikal harus dirancang secara t
stem yang dibuat seefektif mungkin (misalnya: s
tem positive suction untuk menjamin efektivitas sis
direncanakan untuk lantai 6 keatas, bila di
pemberhentian lift di lantai genap/ganjil.
au selasar sebagai akses horizontal antarruang di
i koridor, fungsi ruang, dan jumlah pengguna, min
rusuna bertingkat tinggi diwajibkan menyediak
atu) lot parkir kendaraan untuk setiap 5 (lima) uni
bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bangunan
pada lantai dasar, dan pada setiap penambahan
bah 0,5 m dari jarak bebas lantai di bawahnya sa
auh 12,5 m.
an di atas, terdapat pula peraturan lain mengenai
nan Rumah Susun yang diatur oleh Peraturan Men
/1992 yaitu:
ik dengan tinggi
n keramik. Tinggi
eter dari level meja
an, hal ini berkaitan
bekas dan kotor
m ukuran 3x7 cm,
adap tekanan angin.
untuk kusen yang
engenai penggunaan
ed).
anaan shaft harus
a terintegrasi dan
: sistem plumbing
sistem).
diperlukan dapat
uang dipertimbangkan
inimal 1.2 m.
ediakan area parkir
) unit hunian yang
bangunan gedung lainnya
ahan lantai/tingkat
sampai mencapai
engenai Persyaratan
2) Penghawaan alami
ukuran lubang angin
bersangkutan.
3) Penghawaan buatan
bekerja terus-menerus
yang berlaku.
2) Pencahayaan alami
luasnya diperhitungk
dalam sesuai dengan
3) Pencahayaan buatan
untuk bekerja, seku
ruang kerja seperti jal
Komponen bahan banguna
keamanan, keawetan ba
b) Komponen dan bahan
sekurang-kurangnya
harus mempunyai kea
d) Bahan bangunan pe
mempunyai bentuk dan
anak serta mempuny
2) Beban bergerak atau
shaft, dan oleh tekanan
sekurang-kurangnya
2) Tangga harus memenuh
anak-anak, dengan u
a. Lebar berguna se
b. Lebar bordes sek
c. Lebar injakan ana
d. Railing dengan ke
Pasal 10
i harus menggunakan sistem pertukaran udara
angin sekurang-kurangnya satu persen dari luas lantai
an harus menggunakan sistem pertukaran udara
rus selama ruang dipergunakan dan sesuai dengan
Pasal 11
mi harus menggunakan satu atau lebih lubang
tungkan terhadap komponen cahaya langit, refleksi
dengan ketentuan yang berlaku.
uatan harus memenuhi persyaratan: sekurang-kur
kurang-kurangnya 20 lux untuk ruang-ruang lai
i jalan terusan, tangga, selasar (koridor).
Pasal 15
bangunan dalam memenuhi fungsinya harus da
an bahan dan bangunan dengan persyaratan:
bahan bangunan bukan struktur harus mempuny
angnya 20 tahun, serta untuk komponen dan bahan banguna
keawetan sekurang-kurangnya 50 tahun.
pembentuk pagar dan railing yang terletak pada
bentuk dan kekokohan yang menjamin keamanan teruta
nyai ketinggian railing sekurang-kurangnya 120 c
Pasal 16
atau beban hidup dapat terdiri beban bergerak pada
ekanan air jatuh atau genangan air hujan pada
angnya 200 kg/m², sesuai dengan ketentuan yang berl
Pasal 18
menuhi persyaratan keamanan baik bagi orang d
, dengan ukuran sebagai berikut:
guna sekurang-kurangnya 120 cm
ekurang-kurangnya 120 cm
an anak tangga sekurang-kurangnya 22,5 cm
n ketinggian sekurang-kurangnya 110 cm
udara silang dengan
lantai ruang yang
udara mekanis yang
dengan ketentuan
ubang cahaya yang
si luar dan refleksi
kurangnya 50 lux
g lain yang bukan
dapat menjamin
punyai keawetan
han bangunan struktur
pada lantai harus
terutama bagi
anak-a 120 cm.
pada struktur, pada
pada atap, sebesar
erlaku.
e. Pembuatan railing
tidak boleh lebih dar
3) Tangga harus digunak
dan untuk bangunan
atau eskalator.
2) Pintu dan tangga dar
disediakan sekurang
4) Pintu darurat kebak
sekurang-kurangnya
dilihat, dengan ukuran
sekurang-kurangnya
pada lantai dasar, se
6) Tangga darurat keba
kebutuhannya serta
injakan anak tangga
boleh berbentuk tangga
7) Tangga yang terletak
meter dari bukaan y
ketentuan yang berla
10) Saluran pembuangan
cukup sehingga air
dilengkapi dengan luban
yang lurus, lubang p
setiap 50 m.
5) Saluran sampah har
sekurang-kurangnya
otomatis pada bagian
ruang pengumpul pada
1) Satuan rumah sus
dipertanggungjawabk
ailing yang berbentuk lubang memanjang jarak an
ebih dari 10cm
gunakan pada bangunan rumah susun sampai dengan
an rumah susun lebih dari lima lantai harus dilengk
Pasal 19
darurat kebakaran pada setiap lantai dengan jar
ang-kurangnya dua buah.
ebakaran harus terbuat dari bahan yang tidak m
angnya dalam waktu satu jam, diberi warna terten
uran lebar bukaan sekurang-kurangnya 100 cm
angnya 210 cm, menutup sendiri secara mekanis, m
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
kebakaran diperhitungkan terhadap jumlah
ta mempunyai ukuran sekurang-kurangnya lebar
ngga 17,5 cm, lebar injakan sekurang-kurangnya 22
ngga puntir, sesuai dengan ketentuan yang berlak
etak di luar bangunan harus berjarak
sekurang-aan yang berhubungan dengan tangga kebakaran,
ang berlaku.
Pasal 25
buangan air limbah mendatar harus mempunyai k
air penggelontoran dapat membawa limbah pada
dengan lubang pemeriksa pada tiap perubahan arah dan
g pemeriksa harus ditempatkan pada jarak seku
Pasal 26
harus mempunyai ukuran sisi atau diameter pena
angnya 50 cm, yang dilengkapi lubang pemasukan dengan
bagian atas alat pembersih kotoran pada dinding bagi
pada lantai dasar yang berpintu.
Pasal 35
susun harus mempunyai ukuran standar
abkan sesuai dengan kebutuhan ruang dan keten
antara sisi-sisinya
dengan lima lantai
engkapi dengan lift
dengan jarak 25 m harus
ang berlaku.
-kurangnya satu
an, sesuai dengan
kemiringan yang
padat dan harus
dan pada saluran
kurang-kurangnya
penampang terkecil
an dengan penutup
bagian dalam dan
tandar yang dapat
rumah susun sekuran
tiga meter.
2) Koridor dapat berfungs
susun, harus mempuny
3) Selasar dapat berfungs
susun, harus mempuny
1) KDB merupakan perban
tanah dengan luas lah
a. Untuk rumah sus
maksimum: 1.736
b. Untuk rumah sus
dan fungsi yang s
2) KLB merupakan per
susun dengan luas lahan
a. Untuk rumah sus
maksimum: 1.736
b. Untuk rumah sus
dan fungsi yang s
4) Penggunaan tanah m
susun atau prasarana
bersama harus mem
a. Luas tanah untuk
luasnya 50%.
b. Luas tanah untuk
luasnya 20%.
c. Luas tanah untu
luasnya 30%.
Jalan setapak terdiri da
tepi jalan dengan persya
a. Badan jalan mempuny
- Ukuran lebar perk - Ukuran lebar bahu j
rang-kurangnya 18 m² dengan lebar muka seku
Pasal 44
fungsi sebagai ruang penghubung antara dua sis
punyai ukuran lebar sekurang-kurangnya 180 cm
fungsi sebagai ruang penghubung untuk satu sis
punyai ukuran lebar sekurang-kurangnya 150 cm
Pasal 48
perbandingan antara luas lantai dasar bangunan pada
lahan ditetapkannya sebagai berikut:
usun hunian dengan jumlah lantai lima dan kepada
736 orang, dengan nilai KDB sebesar 25%.
usun non hunian nilai KDB diperhitungkan terhadap
ang sesuai peraturan daerah setempat.
perbandingan antara jumlah luas seluruh lantai bangun
lahannya ditetapkan sebagi berikut:
usun hunian dengan jumlah lantai lima dan kepada
736 orang, dengan nilai KLB sebesar 1,25.
susun non hunian nilai KLB diperhitungkan terhadap
ang sesuai peraturan daerah setempat.
anah merupakan perbandingan luas tanah untuk bangun
rana lingkungan atau fasilitas lingkungan terhadap
mperhatikan ketentuan sebagai berikut:
tuk bangunan rumah susun terhadap luas tanah be
untuk prasarana lingkungan terhadap luas tanah ber
untuk fasilitas lingkungan terhadap luas tanah ber
Pasal 52
dari badan jalan (perkerasan jalan dan bahu jalan)
yaratan:
punyai ukuran lebar sekurang-kurangnya dua mete
perkerasan jalan sekurang-kurangnya 1,5 m.
bahu jalan sekurang-kurangnya 0,25 m.
kurang-kurangnya
sisi satuan rumah
m.
sisi satuan rumah
m.
nan pada permukaan
epadatan penghuni
rhadap kebutuhan
antai bangunan rumah
epadatan penghuni
terhadap kebutuhan
bangunan rumah
hadap luas tanah
tanah bersama
tanah bersama
ah bersama
seluas-jalan) dan saluran
b. Saluran tepi jalan har
yang lebar penampangn
Jalan kendaraan terdiri
pengaman trotoar dan sal
a. Badan jalan mempuny
- Ukuran lebar perk - Ukuran lebar bahu j
Dirancang berdasark
dari 20 km/jam.
b. Ambang pengaman j
dan sesuai ketentuan
c. Trotoar sekurang-kur
d. Lebar trotoar dibuat s
atau perkerasan jalan.
e. Saluran tepi jalan har
yang berasal dari badan
kebutuhannya.
Tempat parkir kendar
persyaratan:
a. Jarak antara tempat
lebih dari 300 m.
b. Tempat parkir pada
diberi ruang pembatan
lalu lintas kendaraan
c. Luas perkerasan tem
kurangnya dengan per
tempat parkir untuk
berlaku.
Prinsip dasar pembangu
1. Keterpaduan
Pembangunan Rusun
pelaku, dan keterpaduan
harus dibuat pada satu atau dua sisi jalan untuk
pangnya sesuai dengan kebutuhan.
Pasal 53
diri dari badan jalan (perkerasan jalan dan bahu
dan saluran air hujan dengan persyaratan:
punyai ukuran lebar sekurang-kurangnya 3,5 m dengan:
perkerasan jalan sekurang-kurangnya 3 m.
bahu jalan sekurang-kurangnya 0,25 m.
arkan kecepatan serendah-rendahnya 10km/jam
an jalan diperhitungkan terhadap konstruksi jalan y
uan yang berlaku.
kurangnya 90 cm yang dibuat pada satu atau kedua
buat sekurang-kurangnya 90 cm pada satu atau kedua s
lan.
harus dibuat pada satu atau dua sisi jalan untuk
badan jalan yang dimensi dan penampangnya
Pasal 54
endaraan harus dapat menampung bagi kendar
pat parkir dengan pintu bangunan rumah susun
pada pertemuan antara pejalan kaki dan jalan ke
batan yang memberikan kondisi aman bagi pejalan
aan
tempat parkir harus sesuai dengan kebutuhan
an perbandingan setiap jumlah lima kepala kelua
uk satu mobil, yang dibangun sesuai dengan
bangunan Rumah Susun meliputi:
usun dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan,
paduan dengan sistem perkotaan.
tuk menampung air
bahu jalan), ambang
dengan:
m dan tidak lebih
an yang diamankan
edua sisi jalan.
edua sisi bau jalan
tuk menampung air
ya sesuai dengan
endaraan dengan
usun terdekat tidak
an kendaraan harus
alan kaki terhadap
tuhan dan
sekurang-eluarga disediakan
dengan ketentuan yang
2. Efisiensi dan Efektivi
Memanfaatkan sumber
intensitas penggunaan
3. Penegakan Hukum
Mewujudkan adanya
menjunjung tinggi nilai
4. Keseimbangan dan K
Mengindahkan kesei
5. Partisipasi
Mendorong kerjasam
masyarakat untuk dapa
pengawasan, operas
6. Kesetaraan
Menjamin adanya kes
bawah untuk dapat
kesejahteraannya.
7. Transparansi dan Ak
Menciptakan keperc
masyarakat melalu
mempertanggung-jaw
kepentingan.
II.5. Beberapa Contoh Rum
Beberapa contoh rumah
1. Rumah Susun Seder
Rusunawa yang
Kaliyasa dan Jalan
Nusantara Cilacap.
Perancangan
komunitas atau kam
nelayan yang ada. K
sungai, adanya kegiat
sesudah melaut mer
tidak bisa ditinggalkan tivitas
mber daya yang tersedia secara optimal, melal
penggunaan lahan dan sumber daya lainnya.
nya kepastian hukum dalam bermukim bagi sem
nilai-nilai kearifan yang hidup ditengah masyarakat.
dan Keberkelanjutan
eimbangan ekosistem dan kelestarian sumber day
asama dan kemitraan Pemerintah dengan badan
dapat berpartisipasi dalam proses perencanaan,
asi dan pemeliharaan, serta pengelolaan rumah s
kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghas
dapat menghuni rumah susun yang layak bagi
Akuntabilitas
epercayaan timbal-balik antara pemerintah, bad
alui penyediaan informasi yang memadai,
jawabkan kinerja pembangunan kepada selur
mah Susun
ah susun yang ada di Indonesia antara lain:
ederhana Sewa untuk Nelayan di Kaliyasa Cilacap
a yang menempati lahan seluas 1,3 Ha berlokasi di
n Arteri Cilacap, berseberangan dengan Pelabuhan
angan Rusunawa nelayan ini mempertimbang
ampung nelayan yang telah tumbuh-kembang
da. Keberadaan fasilitas bersama yang diorientasik
egiatan rutin yang dilakukan secara bersama-sam
erupakan elemen-elemen pembentuk karakter
nggalkan dalam perancangan.
elalui peningkatan
emua pihak, serta
akat.
daya yang ada.
badan usaha dan
anaan, pembangunan,
ah susun.
penghasilan
menengah-bagi peningkatan
badan usaha dan
adai, serta dapat
eluruh pemangku
i di pinggir Sungai
abuhan Perikanan
bangkan kekhasan
bang di permukiman
entasikan ke laut atau
ama sebelum dan
Gamba Sumber: In Rusunawa nel
masing-masing mer
kegiatan umum/kom
pengelola.
Ruang untuk Gambar II.6. Sumber: In
Dalam menent
dan struktur yang
pencahayaan dan
mempertimbangkan
iklim.
Gambar II.7. D Sumber: In
bar II.5. SitePlan Rusunawa Nelayan di Kaliyasa Cilac Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
nelayan ini merupakan konfigurasi dari 2 massa
erupakan bangunan 4 lantai. Lantai dasar dif
omersial dan kegiatan sosial, selain itu juga
uk Tempat Usaha Ruang untuk Umum Ruang 6. Denah Lantai Dasar Rusunawa Nelayan di Kaliyasa Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
enentukan bentuk unit hunian mempertimbangkan tatanan r
ang efisien, selain kenyamanan fisik bagi penghu
dan penghawaan alami). Peruangan pada
an efisiensi kegiatan dan kenyamanan fisik terhadap
Ruang untuk hunian
. Denah Lantai 1, 2, 3 Rusunawa Nelayan di Kaliyasa Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
acap 7, p.76
sa bangunan yang
difungsikan untuk
uga untuk kegiatan
ng Pengelola sa Cilacap
7, p.77
an tatanan ruangan
penghuni (melalui
pada unit hunian
rhadap pengaruh
Konsep kon
mempertimbangkan
kemudahan bersosial
elektrikal. Hal ini di
dikomposisikan dengan
Gambar Sumber: In
Bentuk masa
pengaruh gempa,
kenyamanan terhadap p
Gambar II. Sumber: In
Komposisi m
jalan arteri, namun c
sungai merupakan hi
Gambar Sumber: In
onfigurasi unit-unit hunian per-lantai diranc
an terjaganya tingkat privasi penghuni masing-mas
osialisasi antar penghuni, sistem struktur dan si
ni didapatkan dengan penerapan pola koridor
dengan void.
ar II.8. Potongan Rusunawa Nelayan di Kaliyasa Cilac Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
asa bangunan mempertimbangkan ketahanan bangunan
, tingkat privasi penghuni melalui pengolahan
hadap pengaruh iklim melalui pengolahan bukaan-bu
.9. Tampak Depan Rusunawa Nelayan di Kaliyasa C Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
masa bangunan diorientasikan ke arah Sungai
n cenderung lebih diprioritaskan ke arah Sungai
an hidup keseharian para nelayan dan keluarga.
ar II.10. Perspektif Rusunawa Nelayan di Kaliyasa Cila Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
dirancang dengan
asing unit hunian,
an sistem mekanikal
dor tunggal yang
lacap 7, p.77
bangunan terhadap
ahan koridor, dan
bukaan.
Cilacap 7, p.77
ungai Kaliyasa dan
ungai Kaliyasa karena
2. Rumah Susun Jatiraw
Jatirawasari ter
dan 21. Rusun yang
lantai, dengan lantai
tiap lantainya, sementa
Untuk efisiens
Meskipun begitu kaidah
pada atapnya tetap
dengan pemilihan j
cahaya sehingga mengu
Sumber: In
Secara kesel
Pembedanya hanyal
difungsikan untuk uni
dan kamar mandi
selasar selebar 1,6 m
ujung selasar diakhir
atirawasari di Jakarta
ari terdiri dari 2 blok yang masing-masing berbeda
ang berada di pusat Kota Yogyakarta ini masing-m
antai dasar sebagai unit usaha. Untuk tipe 36 terbagi
entara untuk tipe 21 terbagi menjadi 12 unit tiap l
ensi biaya, keseluruhan Rusun ini dirancang dengan
aidah-kaidah arsitektur tropis yang mutlak membu
ap tidak diabaikan. Penyesuaian dengan iklim tropi
jendela yang lebar yang juga berguna untu
engurangi kesan gelap pada bangunan.
Ruang untuk Tempat Usaha Gambar II.11. SitePlan Rusun Jatirawasari Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
eluruhan bentuk bangunan antara tipe 36 dengan
alah pembagian unit-unit huniannya. Lantai dasar
unit usaha, ruang serbaguna, kantor pengelola,
andi untuk umum. Tiap-tiap deret bangunan dilengk
1,6 meter yang disambung dengan void selebar 3,3
hiri dengan tangga dan lift untuk alat transportasi
eda tipe yaitu 36
masing setinggi 6
bagi dalam 16 unit
ap lantainya.
engan atap datar.
butuhkan sosoran
tropis dapat dilihat
untuk memasukkan
7, p.29
dengan tipe 21 sama.
dasar kedua blok itu
ola, tempat parkir,
dilengkapi dengan
3,3 meter. Disetiap
G Sumber: In
Untuk keindahan
dengan tampak bangu
jendela menbuat ba
bangunan juga didu
warna putih dan bata pu
G Sumber: In
Tampak banguna
dibeberapa bagian,
utama bangunan ini
bukaan, bentuk kusen
berwarna hitam. War
Ruang untuk Hunian
Gambar II.12. Denah Hunian Rusun Jatirawasari Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
ndahan nilai arsitektural bangunan, perancang
bangunan. Ada bagian-bagian yang menjorok
bangunan ini tidak hanya berbentuk kotak m
dukung oleh penyelesaian dinding bangunan yan
dan bata pucat.
Gambar II.13. Tampak Depan Rusun Jatirawasari Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
bangunan mengandalkan permainan dinding terluar
an, sehingga mengurangi kesan kotak masif yang
ini. Aksen yang disajikan oleh perancang ada
usen jendela dan lubang angin yang menggunakan
arna hitam juga digunakan pada railing balkon yang ada. 7, p.29
ang bermain-main
k dan permainan
masif. Keindahan
yang memadukan
7, p.30
uar yang menjorok
ang adalah bentuk
ada pada
bukaan-kan material kayu
Ga Sumber: In
Untuk memudah
tempat-tempat yang
kabel-kabel listrik. K
mempermudah dalam
Sumber: In
Sebagian bes
ini yang mesih terlihat
yang berjajar tetap tida
Gambar II.14. Tampak Samping Rusun Jatirawasari Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
udahkan pemeliharaan, instalasi perpipaan sengaj
ang mudah dilihat dan dijangkau. Begitu juga denga
. Konsep ini diterapkan oleh Dinas Perumahan
dalam hal perbaikan jika sewaktu-waktu terjadi kerus
Gambar II.15. Potongan Rusun Jatirawasari Indonesia Architecture Magazine edisi 9 tahun 2007,
besar unit telah dihuni. Kedisiplinan penghuni tam
lihat rapi meski sudah dihuni beberapa tahun. Wal
tap tidak bisa dihilangkan dari pemandangan sebuah r 7, p.30
engaja diletakkan di
uga dengan instalasi
ahan sekaligus untuk
rusakan.
7, p.31
tampak pada rusun
alaupun jemuran
Sumber: In
Gambar II.16. Perspektif Rusun Jatirawasari
