KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.

April 2005 ^??Secara umum tingkat hunian mengalami peningkatan, kecuali ritel yang sedikit menurun dan lahan industri yang cenderung tetap. Tarif sewa properti komersial secara umum kembali meningkat

??Tingkat penjualan dan harga jual pada umumnya masih menunjukkan peningkatan

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek

Pada April 2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 93,60%, atau turun 21 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,81%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami peningkatan, yaitu sebesar 1,96%

dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar Rp281.527/m²/bulan pada bulan laporan (Grafik 1).

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000

Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb M ar Apr

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 93,81%, atau turun 31 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (94,12%).

Sementara tarif sewa naik sebesar 2,66% (m-t-m) menjadi Rp336.656/m²/bulan.

- D

- Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 93,09%, atau cenderung stabil dibandingkan tingkat hunian pada Maret 2005 Tingkat hunian turun

tipis sementara tarif sewa naik

SURVEI PROPERTI

KOMERSIAL COMMERCIAL

PROPERTY SURVEY

(2)

(93,08%). Sementara tarif sewa juga stabil sebesar Rp166.596/m²/bulan.

Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 208 bps dibandingkan 95,68% pada April 2004. Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 4,12% (y-o-y).

Pada bulan laporan pusat perbelanjaan di Jakarta mendapat tambahan pasokan sebanyak 4.100 m² dengan mulai dioperasikannya Plaza Senayan Arcadia di Jakarta Selatan. Total stock perkantoran di wilayah Jabodetabek meningkat menjadi 1.801.622 m²

Perkantoran di Jakarta

Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 86,03%, atau naik 45 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada Maret 2005 (85,58%).

Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,99% (m-t-m) hingga mencapai Rp120.840/m²/bulan (Grafik 2).

Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 85,66%, atau lebih tinggi jika dibandingkan 85,16% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office naik dari Rp120.866/m²/bulan menjadi Rp122.092/m²/bulan pada periode laporan.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 86,34%, atau naik 28 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (86,06%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun dari 93,70% menjadi 91,76%.

- Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 83,89%, atau naik 106 bps dibandingkan 82,83% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office naik dari 99,22% menjadi 99,67%.

Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik 253 bps, yaitu dari 83,50% pada April 2004. Sementara tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 8,32% (y-o-y).

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000

Jan 2003

Feb M ar Apr

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan )

(Rp) ( % )

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan relatif stabil sebesar 87,38%. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder juga tercatat stabil masing-masing sebesar 90,96% dan 76,65%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta meningkat tipis

2 2

Tingkat hunian dan tarif sewa sedikit meningkat

Tingkat penjualan tetap sementara harga jual

meningkat tipis

(3)

jual tersebut bersumber dari naiknya harga jual perkantoran di wilayah primer.

Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis dari Rp12.194.542/m² menjadi Rp12.305.651/m², atau tumbuh sebesar 0,91% (m-t-m).

- Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp7.500.000/m².

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000

Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul AgsSep OktN o vDes Jan 2004

Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gsSep OktN o vDes Jan 2005

Feb M ar Apr 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan ( % ) Harga Jual (Rp / m 2)

( % ) (Rp)

Apartemen di Jakarta

Pada bulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 83,28%, atau naik tipis sebesar 50 bps dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa apartemen juga mengalami peningkatan sebesar 2,37% (m-t-m), yaitu dari Rp120.282/m²/bulan menjadi Rp123.136/m²/bulan (Grafik 4).

Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 26,88% (y-o-y) dibandingkan Rp97.046/m²/bulan pada April 2004. Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tajam sebesar 575 bps dibandingkan 77,53% pada April 2004.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000

Jan 2003

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags SepOkt Nov DesJan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags SepOkt Nov Des Jan 2005

Feb Mar Apr 60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0 82,0 84,0 86,0

(Rp) (%)

Pada April 2005, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp6.917.154/m², atau tumbuh positif sebesar 0,79% (m-t-m). Sementara,

tingkat penjualan apartemen juga mengalami peningkatan tipis sebesar 5 bps hingga tercatat sebesar 90,93% (Grafik 5).

Tingkat penjualan dan harga jual

meningkat Tingkat hunian dan tarif

sewa meningkat

(4)

Secara tahunan, harga jual turun sebesar 5,42% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp7.313.765/m². Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat 124 bps dibandingkan April 2004 (89,69%).

Pada bulan laporan apartemen sewa (lease) mendapat tambahan pasokan sebanyak 35 unit dengan mulai dioperasikannya Menara Da Vinci di wilayah primer (CBD). Total stock apartemen sewa di wilayah Jakarta meningkat menjadi 5.330 unit.

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul AgsSepOktNovDes Jan 2004

Feb M ar Apr M ei Jun Jul AgsSep OktNovDes Jan 2005

Feb M ar A pr 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Hotel di Jabotabek

Pada April 2005, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 64,54%, atau naik tajam sebesar 394 bps dari 60,60% pada Maret 2005 (Grafik 6). Peningkatan tersebut terutama bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 3 sebesar 565 bps (dari 67,86% menjadi 73,51%), hotel bintang 5 sebesar 435 bps (dari 51,02%

menjadi 55,37%) dan hotel bintang 4 sebesar 219 bps (dari 66,55% menjadi 68,74%).

Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp 449.342/malam, atau naik 2,87% (m-t- m). Kenaikan tersebut terutama bersumber dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 5 sebesar 5,02% (dari Rp662.182/malam menjadi Rp695.430/malam) dan hotel bintang 4 sebesar 0,26% (dari Rp364.716/malam menjadi Rp365.670/malam). Sementara itu, terjadi penurunan tipis pada tarif kamar hotel bintang 3 sebesar 0.12% (dari Rp258.354/malam menjadi Rp258.046/malam).

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

Tingkat hunian dan tarif kamar meningkat

(5)

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000 430,000 450,000 470,000

Jan 2003

Feb M ar A p r M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2005

Feb M ar Apr

30 35 40 45 50 55 60 65 70

Tingkat Hunian (% ) Tarif Kamar (Rp/malam)

( Rp ) (% )

Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 15,20% (y-o-y) dari Rp390.061/malam pada April 2004. Sementara itu, rata-rata tingkat hunian naik tajam 1.281 bps dibandingkan tingkat hunian pada April 2004 sebesar 51,73%.

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek, sejak bulan Februari sampai dengan bulan laporan tidak mengalami perubahan atau tetap sebesar 87,82%. Sementara untuk tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada April 2005 mengalami peningkatan (1,22%) dibandingkan bulan sebelumnya hingga menjadi sebesar Rp24.478/m² (Grafik 7).

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian tetap stabil pada posisi 88,57%. Sementara tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan 1,45% (m-t-m) sehingga tercatat sebesar Rp25.668/m².

- Di Botabek, tingkat hunian tetap sebesar 87,63% sementara tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan tipis 0,79% atau menjadi sebesar Rp22.538/m².

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Jan 2003

Feb M ar Apr 80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0

(%) (Rp)

Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami pertumbuhan positif sebesar 21,70% dibandingkan Rp20.114/m²pada periode yang sama Tarif sewa dan

harga jual naik

(6)

tahun lalu. Sementara itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan 312 bps dibandingkan 84,70% pada April 2004.

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik tipis sebesar 15 bps dari 69,02% pada Maret 2005. Sementara itu, harga jual juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,40% (m-t-m), yaitu dari Rp566.654/m² menjadi Rp568.903/m² (Grafik 8).

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing- masing sebesar 69,63% dan Rp1.500.000/m².

- Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri naik tipis sebesar 18 bps menjadi 69,07%. Sedangkan harga jual lahan industri juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,55% (m-t-m) menjadi Rp456.807/m².

Secara tahunan, tingkat penjualan naik sebesar 279 bps dari 66,38% dan harga jual juga mengalami peningkatan 19,13% dari Rp477.545/m² pada April 2004.

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Jan 2003

Feb M arA prM ei Jun Jul A gsSep OktN o vDesJan 2004

Feb M arA prM ei Jun Jul A gsSep OktN o vDesJan 2005

Feb M arA pr 60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0 69,0 70,0

Tingkat Penjualan (% ) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)