BAB III
TINJAUAN YURIDIS MENGENAI PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN A. Pengertian dan Macam-Macam Efek
Jika dilihat dari terminologi ,“efek” berasal dari bahasa belanda “effecten” yang berarti surat-surat berharga. Pengertian efek atau surat berharga tersebut di dalam hukum Indonesia dapat dilihat dari berbagai peraturan perundang-undangan antara lain sebagaimana yang terdapat dalam UU Pasar Modal yang menyebutkan “Efek adalah surat berharga, yaitu surat pengakuan utang, surat berharga komersial, saham, obligasi, tanda bukti utang, unit penyertaan kontrak investasi kolektif, kontrak berjangka atas efek, dan setiap derivatif dari efek131
Pengertian tentang efek atau surat berharga juga dapat dilihat dalam UU Perbankan yang menyebutkan “Surat berharga adalah surat pengakuan utang, wesel, saham, obligasi, sekuritas kredit, atau setiap derivatifnya, atau kepentingan lain, atau suatu kewajiban dari penerbit dalam bentuk lazim diperdagangkan dalam Pasal modal dan pasar uang.”
.
132
1. Surat berharga yang diadakan / diterbitkan dengan maksud untuk dijadikan sebagai alat tukar/alat pembayaran (negotiable instrument)
Jika dilihat dari maksud diadakannya surat berharga, maka surat berharga itu sendiri dibagi menjadi 2 yakni :
133
2. Surat berharga yang diadakan/diterbitkan dengan maksud untuk dijadikan sebagai instrumen untuk mengumpulkan dana untuk suatu pembiayaan di luar fasilitas kredit perbankan konvensional (sekuritas/ security).
.
134
131
Pasal 1 angka 5 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal
132
Pasal 1 angka 10 UU No 7 Tahun 1992 Jo UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
133
Negotiable instrument is a transferable, signed document that promises to pay the bearer a sum of money at the future date or on demand, exam[les include checks, bills of exchange, and promissory notes,
134
1. Negotiable Instrument.
Negotioable Instrument, adalah surat berharga yang memiliki sifat mudah untuk ditransfer/ bersifat dapat dinegosiasikan (negotiated) atau dipindahtangankan dari satu pihak ke pihak yang lainnya.135 Suatu surat berharga dikatakan memiliki sifat dapat dinegosiasikan ketika surat berharga tersebut mudah untuk di transfer dalam berbagai cara untuk menentukan siapa pemegang dari surat berharga tersebut.136 Jika dapat dibayarkan kepada pembawa (surat berharga atas unjuk) maka surat berharga tersebut dinegosiasikan melalui penyerahannya (feitelijk levering)137, sedangkan untuk surat berharga yang dibayarkan atas perintah138 dinegosiasikan melalui endosemen dan kemudian dilakukan penyerahan surat tersebut.139
a. Wesel ;
Berikut ini adalah beberapa macam bentuk dari negotiable instrument, yakni antara lain sebagai berikut :
b. Cek ;
c. Bilyet Giro ; d. Dll
a. Wesel.
Wesel adalah surat berharga yang di dalam termuat nama “surat wesel”, perintah tak bersyarat untuk membayar suatu jumlah uang tertentu, nama orang yang harus membayar, penunjukan hari jatuh tempo pembayaran, penunjukan tempat pembayaran yang harus dilakukan, nama orang kepada siapa pembayaran
135
James Matlock Odgen,1922, The Law of Negotiable Instruments,Chicago, Callaghan & Company, hal 17
136 Ibid 137
Pasal 613 ayat (2) menyebutkan “Penyerahan surat-surat atas tunjuk dilakukan dengan memberikannya;”
138
Ibid, antara lain menyebutkan” penyerahan surat utang atas perintah dilakukan dengan memberikannya bersama endosement surat itu.
139
harus dilakukan, atau orang lain yang ditunjuk kepada siapa pembayaran itu harus dilakukan, pernyataan hari ditandatangani beserta tempat penarikan surat wesel itu, dan tanda tangan orang yang mengeluarkan surat wesel itu.140
Apabila pada surat wesel tidak ditetapkan hari jatuh tempo pembayarannya, maka pembayarannya dianggap dilakukan pada hari surat wesel itu ditunjukkan kepada tersangkut. Sedangkan apabila surat berharga itu tidak ditetapkan tempat pembayarannya, maka dianggap bahwa pembayaran dilakukan di tempat domisili dari tersangkut. Sedangkan apabila pada surat wesel tidak tercantum tempat diterbitkannya surat wesel maka dianggap bahwa surat wesel surat wesel itu telah ditandatangani di tempat yang tercantum di samping nama penerbit.141
b. Cek
Cek adalah suatu surat berharga yang merupakan alat pembayaran tunai, yang mana di dalamnya terdapat nama “cek”, perintah tidak bersyarat untuk membayar sejumlah uang tertentu, nama orang yang harus membayar, penunjukkan tempat pembayaran harus dilakukan, pernyataan tanggal penandatanganan beserta tempat cek itu ditarik, dan tanda tangan orang yang mengeluarkan cek itu (penerbit)142
c. Bilyet giro.
Bilyet giro adalah surat perintah dari nasabah kepada bank penyimpan dana untuk memindahbukukan sejumlah dana dari rekening yang bersangkutan kepada rekening pemegang yang disebutkan namanya.143
140
Pasal 100 KUHD
141
Pasal 101 KUHD
142
Pasal 178 KUHD
143
2. Sekuritas/ Security
Efek atau surat berharga dalam bahasa Inggris disebut sebagai “securities”144
144
Cambridge dictionary menyebutkan bahwa security adalah “property or goods that you promise to give to someone if you cannot pay them what you owe them”,
Mengenai efek atau security itu di dalam hukum Amerika diatur di dalam undang-undang yang bernama The Securities Act 1933 The Securities Act 1933 tersebut memberikan pengertian tentang efek atau security di dalam sec 2, yang mana disebutkan sebagai berikut : (1) The term ‘‘security’’ means any note, stock, treasury stock, security future, security-based swap, bond, debenture, evidence of indebtedness,
certificate of interest or participation in any profit-sharing agreement, collateral-trust
certificate, preorganization certificate or subscription, transferable share, investment
contract, voting-trust certificate, certificate of deposit for a security, fractional
undivided interest in oil, gas, or other mineral rights, any put, call, straddle, option, or
privilege on any security, certificate of deposit, or group or index of securities
(including any interest therein or based on the value thereof), or any put, call, straddle,
option, or privilege entered into on a national securities exchange relating to foreign
currency, or, in general, any interest or instrument commonly known as a ‘‘security’’,
or any certificate of interest or participation in, temporary or interim certificate for,
receipt for, guarantee of, or warrant or right to subscribe to or purchase, any of the
foregoing.”
Dari rumusan yang diberikan dalam The Securities Act 1933 dapat dilihat bahwa undang-undang tersebut ingin menunjukkan bahwa setiap bentuk penyertaan yang dilakukan oleh investor dalam suatu perseroan yang menawarkan efeknya kepada masyarakat luas adalah termasuk dalam bentuk efek.
Sehubungan dengan pengertian efek tersebut, secara singkat dapat dikatakan bahwa efek atau partisipasi pihak ketiga atau suatu badan hukum tertentu pada suatu perusahaan adalah suatu bentuk kewajiban atau utang yang setiap saat bergantung pada jenis partisipasinya, harus dikembalikan oleh perusahaan kepada pihak ketiga tersebut. Dengan demikian efek atau partisipasi pihak ketiga dalam suatu perusahaan adalah liabilities atau
equity bagi perusahaan tersebut. Oleh karenannya bergantung pada wujud penyertaannya, efek atau surat berharga tersebut dapat berbentuk penyertaan dalam bentuk equity (equity participation) atau dalam bentuk utang bagi perusahaan (debt participation145). Hal ini secara umum efek dapat dibedakan ke dalam146
a. Efek bersifat ekuitas (equity securities)
:
b. Efek bersifat utang (debt securities)
a. Efek bersifat ekuitas
Efek bersifat ekuitas adalah efek yang memberikan hak dalam bentuk ekuitas. Dalam Black’s Law Dictionary disebutkan sebagai berikut :
Equity security means any stock or similar security; or any security convertible with
or without consideration, into such a security; or carrying any warrant or right to
subscribe to or purchase such a security; or any such warrant or right; or any other
security which the securities and exchange commission shall deem to be of similar
nature and consider necessarily,or appriopriate, by such rules and regulation as it
may prescribe in the public interest or for the protection of investors, to treat as an
equity security.
Selanjutnya dikatakan sebagai berikut :
145
Gunawan Widjaja,2004, Efek Sebagai Benda, Jakarta, Rajawali Pers, hal .23
146
Equity security is a security that represent an equity ownership in a corporation,
rather than debt . Equity security are ussually considered to be common and
preferred stocks.
Dari rumusan yang diberikan oleh Black’s Law Dictionary tersebut, dapat diketahui bahwa yang dinamakan efek bersifat ekuitas adalah suatu bentuk penyertaan dari investor (yang biasanya terwujud dalam bentuk penyertaan saham) pada suatu perseroan terbatas. 147
Perseroan terbatas adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi dalam saham.148 Oleh karena itu setelah melihat makna dari pada perseroan terbatas maka dapat dipahami bahwa apa yang menjadi harta kekayaan yang dimiliki oleh perseroan terbatas yang merupakan badan hukum tersebut, merupakan suatu kepemilikan bersama dari seluruh pemegang saham perseoran terbatas tersebut. Dengan demikian dapat dipahami apa yang dimaksud sebagai benda milik suatu persekutuan adalah benda milik bersama dari para sekutu tersebut,149 sedangkan benda milik perseorangan adalah benda milik seseorang atau beberapa orang secara perseorangan.150
Suatu kepemilikan bersama dapat dibagi menjadi dua, antara lain sebagai berikut151
1) Milik bersama yang terikat. :
2) Milik bersama yang bebas.
1) Milik Bersama yang Terikat
147
Gunawan Widjaja, 2004 , Op.cit, hal 24. 148
Pasal 1 angka 1 UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas.
149
Pasal 526 KUHPerdata
150
Pasal 527 KUHPerdata.
151
Menurut Pitlo, suatu benda dikatakan dimiliki secara bersama secara terikat apabila suatu benda dimiliki oleh lebih dari satu orang secara bersama-sama tanpa adanya tujuan dari mereka (orang-orang yang memiliki benda tersebut secara bersama).152 Sifat dari harta bersama yang terikat tersebut ibarat suatu warisan yang sudah terbuka tetapi belum dibagikan kepada ahli warisnya. Selanjutnya suatu warisan yang belum terbuka, menentukan bahwa tiap-tiap ahli warisnya tidak diperkenankan untuk berbuat sesuatu pada warisan yang belum terbuka.153
2) Milik Bersama yang Tidak Terikat.
Jika pada milik bersama yang terikat mereka (orang-orang yang memiliki benda tersebut secara bersama) sejak semula memang tidak bermaksud untuk memiliki secara bersama suatu benda, sebaliknya dalam milik bersama yang bebas ini, para pihak bertujuan untuk memiliki secara bersama suatu benda, misalnya dengan cara membeli benda tersebut, dengan menggunakan uang bersama.154
Dari pemaparan mengenai benda milik bersama yang terikat dan yang tidak terikat tersebut merupakan konskuensi dari asas individualitas (Individualiteit)
dari suatu kebendaan. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa apa yang dimaksud sebagai asas individualitas (individualiteit) adalah bahwa apa yang dapat diberikan menjadi kebendaan adalah apa yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah.
Masing-masing bebas untuk berbuat atas bagian mereka masing-masing baik untuk membebaninya maupun untuk menyerahkan atau mengalihkannya kepada pihak lain.
155
152
Ibid, hal 31
153
Ibid, hal 26
154
Ibid, hal 33
155
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaja, 2004, Op.cit,hal 180.
sebagai benda atau diberikan sebagai benda adalah segala sesuatu yang dapat ditentukan sebagai suatu kesatuan atau sebagai suatu jumlah atau ukuran tertentu.
Dengan demikian seseorang hanya dapat berbuat bebas atas suatu benda apabila dia memiliki 2/2 (totalitas) atas benda tersebut, sedangkan untuk benda-benda yang hanya dimiliki oleh seseorang dengan proporsi yang kurang dari 2/2, maka orang tersebut hanya dapat berbuat atas benda tersebut apabila telah mendapatkan izin bersama untuk berbuat atas benda tersebut dari orang lain yang sama-sama memiliki benda tersebut. Permasalahan utama dari kepemilikan bersama tersebut adalah mengenai proporsionalitas masing-masing pemilik bersama atas benda yang dimiliki bersama. Apakah proporsionalitas itu dapat ditentukan secara individualitas (individuel beepald) atau tidak. Dengan demikian setiap kepemilikan bersama atas benda yang dapat dibagi adalah kepemilikan bersama yang tidak terikat (bebas).
Adapun ada 2 macam sekuritas yang bersifat partisipasi ekuitas (equity security), yakni antara lain sebagai berikut :
a) Saham ;
b) Unit Penyertaan.
a) Saham
bisnis tidak berarti bahwa mereka memiliki hak kontrol secara langsung terhadap kegiatan perusahaan sehari-hari.156
Dengan demikian dapat dipahami bahwa perseroan terbatas yakni suatu perusahaan yang berbadan hukum juga kepemilikannya ditandai dengan saham. Disebutkan bahwa suatu perseroan terbatas adalah suatu persekutuan modal
157
dengan demikian dapat dipahami bahwa seluruh kekayaan dari perseroan adalah modal yakni sejumlah uang tertentu158 atau benda lain yang dapat dihitung/dinilai dengan uang berdasarkan harga pasar atau berdasarkan penilaian ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan.159 Sedangkan apa yang disebut sebagai modal tersebut dibagi-bagi menjadi satu unit kepemilikan yang disebut sebagai saham.160
Saham di dalam suatu perseroan dapat diklasifikasikan menjadi beberapa klasifikasi,
Dapat disimpulkan bahwa pemilik dari suatu perseroan terbatas adalah para pemegang saham. Para pemegang saham tersebut memiliki seluruh harta kekayaan perseroan terbatas secara bersama-sama. Kepemilikan bersama tersebut adalah kepemilikan bersama yang tidak terikat (bebas), yakni sebatas satuan unit saham yang dimiliki oleh para pemegang saham, dengan demikian tiap-tiap pemegang saham dapat mengalihkan kepemilikan bersama atas seluruh harta perseroan terbatas, sebatas saham-saham yang dimiliki oleh masing-masing pemegang saham.
161
156
“Shares is an unit ownership interest in a corporation or financial asset. While owning shares in a business does not mean that the shareholder has direct control over the business’s day-to-day operations.”
hanya saja ketika saham dalam perseroan terbatas tersebut dibagi menjadi lebih dari satu klasifikasi maka di dalam anggaran dasar harus ditetapkan
157
Pasal 1 angka 1 UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
158
Pasal 34 ayat (1) UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
159
Pasal 34 ayat (2) UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
160
Pasal 1 angka 1 UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
161
bahwa salah satu klasifikasi saham tersebut adalah klasifikasi saham biasa162. Tiap-tiap orang yang memiliki jumlah unit saham yang sama dengan klasifikasi yang sama pula atas suatu perseroan terbatas mempunyai hak yang sama.163
Secara sederhana unit penyertaan dapat dikatakan sebagai suatu satuan bagi suatu kumpulan modal/uang yang dikumpulkan dalam suatu wadah (reksa dana/investasi kolektif) dengan maksud untuk diinvestasikan kepada suatu wadah investasi tertentu (portofolio efek
b) Unit Penyertaan
164
), yang mana wadah investasi tersebut dimaksudkan untuk diinvestasikan dalam bentuk efek yang bersifat ekuitas (equity security) atau yang bersifat utang (debt security) atau dapat bersifat campuran dari keduanya. Pengertian Unit Penyertaan itu dapat dilihat di dalam UU pasar modal yang menyebutkan unit penyertaan adalah satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi kolektif.165 Wadah yang dijadikan untuk mengumpulkan dana tersebut yang kemudian akan diinvestasikan ke dalam portofolio efek disebut sebagai reksa dana. Reksa dana sendiri menurut UU Pasar Modal adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam portofolio efek oleh manajer investasi.166
162
Pasal 53 ayat (3) UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
163
Pasal 53 ayat (2) UU No 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
164
Pasal 1 angka 24 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal menyebutkan “portofolio efek adalah kumpulan efek yang dimiliki oleh pihak.
165
Pasal 1 angka 5 UU No 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
166
Pasal 1 angka 27 UU No. 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal.
Reksa dana dioperasikan oleh manajer investasi, yang menanam reksa dana dan berusaha untuk menghasilkan keuntungan bagi investor reksa dana tersebut. Portofolio reksa dana distrukturkan dan dijaga agar tetap sesuai objek reksa dana yang dinyatakan di dalam prospektus.167Dari pemahaman tersebut maka dapat dilihat bahwa pihak yang menginvestasikan dana yang dikumpulkan melalui reksa dana tersebut ke dalam portofolio efek disebut sebagai manajer investasi. Manajer investasi adalah pihak yang kegiatan usahanya mengelola portofolio efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio investasi kolektif untuk sekelompok nasabah kecuali perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bank yang melakukan sendiri usahanya berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.168
Apa yang dimaksud sebagai reksa dana dalam terminologi KUHPerdata dapat disebut sebagai persekutuan perdata. Persekutuan perdata adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih yang berjanji untuk memasukkan seseuatu ke dalam persekutuan itu dengan maksud supaya keuntungan yang diperoleh dari persekutuan itu dibagi antara mereka.169 Jika di dalam persekutuan perdata “sesuatu” yang dimasukkan tersebut dapat berupa uang dapat juga berupa benda lain170 atau hanya berupa tenaganya171
Di dalam persekutuan perdata tersebut pihak yang menjadi pengurusnya adalah pihak yang dijadikan pengurus berdasarkan perjanjian kontrak investasi , maka di dalam reksa dana maka barang sesuatu yang dimasukkan dalam persekutuan itu harus berupa uang dengan sejumlah tertentu.
16
Pasal 1625 KUHPerdata menyebutkan “Tiap peserta wajib memasukkan ke dalam perseroan itu segala sesuatu yang sudah ia janjikan untuk dimasukkan, dan jika pemasukkan itu terdiri dari suatu barang tertentu, maka wajib memberikan pertanggungan menurut cara yang sama dengan cara jual-beli.”
171
kolektif,172
b. Efek yang Bersifat Utang (Debt Security)
yaitu manajer investasi dengan mana para pihak persekutuan itu mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian yang disebut sebagai kontrak investasi kolektif. Kontrak Investasi kolektif adalah kontrak yang dibuat oleh manajer investasi (sebagai pengelola kontrak investasi) dengan bank kustodian (selaku penyimpan harta kekayaan reksa dana)
Efek yang bersifat utang (debt security) adalah instrument utang yang dapat dibeli atau dijual di antara 2 pihak dan memiliki ketentuan dasar yang dijelaskan, seperti jumlah uang yang dipinjamkan, tingkat bunga, dan tanggal jatuh tempo.173 Efek yang bersifat utang (debt security) ini sering juga disebut sebagai efek dengan penghasilan tetap (fix income securities)174. Dengan demikian dapat dipahami bahwa efek yang bersifat utang adalah surat berharga yang perikatan dasarnya adalah perjanjian pinjam-meminjam175
1) Debenture
uang antara pihak penerbit sebagai debitur dengan pihak pembeli efek yang bersifat utang tersebut. Surat berharga itu berfungsi sebagai tanda bukti yang di dalam surat tersebut terdapat/dicantumkan klausula mengenai perikatan dasarnya, seperti jumlah uang yang harus dibayarkan, bunga, dan tanggal jatuh tempo.
Ada beberapa jenis dari pada efek yang bersifat utang (debt security) ini antara lain sebagai berikut :
2) Collateral-trust certificate
172
Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-53/PM/1997 butir (a) menyebutkan “Kontrak Invetasi Kolektif adalah Kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola investasi kolektif dan ban Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif. ”
17
174
Gunawan Widjaja, 2004 , Op.cit, hal 39
175
3) Obligasi (bond)
4) dll 1) Debenture.
Debenture adalah suatu tipe instrumen utang (efek yang bersifat utang) yang tidak dijamin oleh aset fisik ataupun jaminan tertentu. Debenture hanya dijamin berdasarkan jaminan umum176 dan reputasi dari pihak penerbit.177
2) Collateral-trust certificate.
Collateral-trust certificate adalah obligasi yang dikeluarkan oleh suatu perusahaan yang dijamin dengan menggunakan aset yang berada di bawah penguasaan dari entitas bisnis yang lain. Dalam kebanyakan kasus Collateral-trust certificate dijamin oleh aset yang secara langsung dimiliki oleh anak perusahaan
(subsidiary company) dari perusahaan yang menerbitkan obligasi tersebut.178
3) Obligasi (Bond).
Obligasi (bond) adalah surat utang jangka panjang yang dikeluarkan oleh peminjam, dengan kewajiban untuk membayar kepada pemegang obligasi (bond holder) sejumlah bunga tetap yang telah ditetapkan sebelumnya.179 Obligasi juga dapat dikatakan sebagai suatu janji tertulis untuk membayar suatu jumlah uang tertentu pada tanggal tertentu atau pemenuhan suatu kondisi tertentu.180
176
Pasal 1131 KUHPerdata menyebutkan “Segala benda-benda bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu”
Pada dasarnya
debenture dan obligasi (bond) adalah 2 hal yang serupa tetapi tidak sama hanya saja
17
2013.
17
179
Adrian Sutedi,2008, Aspek Hukum Obligasi dan Sukuk, Jakarta, Sinar Grafika, hal 1.
18
obligasi (bond) sifatnya lebih aman dibandingkan dengan debenture dan memuat bunga yang lebih rendah dibandingkan debenture. Dalam hal suatu perusahaan dilikuidasi maka pemegang obligasi (bond) akan menerima pembayaran terlebih dahulu dari pada pada pemegang debenture.181
1. Menurut Knowledge Bank dari Lyons Financial Solution Holding Ltd.
B. Kajian Mengenai Efek Beragun Aset.
Berikut adalah beberapa pengertian dari Efek beragun aset, yakni antara lain sebagai berikut :
”Asset-backed Security are securities that are primarily serviced by cash flows of
securtized assets that attract interest on the basis of either being fixed or variable for
maturities that can be fixed, revolving, either long term or short term, that by their
own terms convert into cash over duration attached to them”182
“Asset-backed securities are securities which based on pools of underlying assets”
Menurut Ian H Giddy
183
2. Menurut Tsui Kai Chong
“Asset-backed securities are bonds or notes that are backed by financial assets”184
“Efek Beragun Aset adalah surat berharga yang diterbitkan oleh penerbit berdasarkan aset keuangan yang dialihkan.”
4. Menurut Bank Indonesia.
185
18
182
Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, 2003, Studi TentangPerdaganganEfek Beragun Aset,
Departemen Keuangan Republik Indonesia, hal 8
183
http://www.absresearch.com/ , diakses pada tanggal 12-02-2013
184
Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, Loc.cit. 185
Dari beberapa pengertian Efek Beragun Aset tersebut maka dapat dipahami secara sederhana apa yang dimaksud sebagai efek beragun aset adalah surat berharga (sekuritas/security) yang dijamin oleh suatu aset keuangan. Dapat juga dikatakan bahwa efek beragun aset adalah surat berharga yang dapat berupa surat utang atau surat partisipasi yang diterbitkan oleh penerbit yang pembayarannya terutama bersumber dari kumpulan piutang.186
1. Pengertian Sekur itisasi Aset.
Oleh karenanya efek beragun aset terbit setelah dilakukannya proses sekuritisasi aset. Oleh karenanya untuk memahami apa yang dimaksud dengan efek beragun aset maka harus dibahas mengenai sekur itisasi aset itu sendiri.
Berikut adalah beberapa pengertian dari sekuritisasi aset. Adapun beberapa pengertian Sekurtisasi Aset antara lain sebagai berikut :
a. Menurut ketentuan Pasal 1 angka 14 Peraturan Presiden No 19 Tahun 2005 menyebutkan :
“Sekuritisasi adalah transformasi aset yang tidak liquid menjadi liquid dengan cara pembelian Aset keuangan dari kreditor asal dan penerbit Efek Beragun Aset. ”
b. Sedangkan Pasal 1 angka 2 Peraturan Bank Indonesia No. 7/4/PBI/2005 menyebutkan:
“Sekuritisasi Aset adalah penerbitan surat berharga oleh penerbit efek beragun aset yang didasarkan pada pengalihan aset keuangan dari kreditur asal yang diikuti dengan pembayaran yang berasal dari hasil penjualan efek beragun aset kepada pemodal.” c. Menurut Black Law Dictionary.
186
Securitization is the process of homogenizing and packaging financial instrument into
a new fungible one. Acquisition, classification, collateralization, composition,
pooling, and distribution are function within this process.187
d. Menurut Dictionary of Financial Risk Management,
(Sekuritisasi adalah suatu proses homogenisasi dan pengemasan instrumen finansial ke dalam bentuk yang mudah diperdagangkan. Akuisisi, klasifikasi, dan koleteralisasi, komposisi, penyatuan dan distribusi adalah fungsi dalam proses ini).
The process of converting assets which would normally serve as collateral for a bank
loan into securities which are more liquid and can be traded at a lower cost than the
underlying assets. The largest category of securitized assets is real estate mortgage
loans which serve as collateral for mortgage-backed securities188
e. Menurut A Financial Services to be Nurtured.
(sekuritisasi adalah proses pengubahan aset yang secara normal akan menjadi sebagai jaminan bagi pinjaman bank menjadi sekuritas yang mana lebih liquid dan dapat diperdagangkan pada harga yang lebih rendah dari undetlying asset. Kategori paling besar dari asset yang disekuritisasi adalah kredit perumahan yang menjadi sebagai jaminan bagi pinjaman perumahan yang dijamin sekuritas).
Repackaging of receivebles into tradable forms. Securitization refers to packaging of
designated pools of loan and receivebles with an appropriate level of credit
enhancement and the redistribution of these packages to the investors in the form of
securities or loans, which collateralized on the underlying pool and its associated
streams.189
187
Black Law Dictionary 7th edition
18
189
(Sekuritisasi adalah pengemasan ulang dari piutang-piutang menjadi bentuk yang dapat diperdagangkan. Sekuritisasi merujuk kepada pengemasan dari kumpulan-kumpulan pinjaman yang ditunjuk dan piutang-piutang dengan sebuah level credit enhancement yang layak dan redistribusi dari kemasan-kemasan ini kepada investor dalam bentuk sekuritas atau pinjaman, yang dijamin pada kumpulan aset yang diagunkan dan aliran-alirannya yang terkait).
f. Menurut Global Securitization and CDOs
The process of converting cash flows arising from certain assets into a smoothed
payment so that Asset Backed Finance (often in the form of Assets Backed Securities)
is raised with limited resource in nature to the credit of relevant assets (typically
debts or Receivebles due from a large number of third parties) rather than against the
credit of th borrower originator as a whole.190
g. Menurut Office of the CoMPTSroller of the Currency dari US Department of the Treasury.
Asset securitization is the structured process whereby interests in loans and other
receivables are packaged, underwritten, and sold in the form of “assetbacked”
securities. From the perspective of credit originators, this market enables them to
transfer some of the risks of ownership to parties more willing or able to manage
them. By doing so, originators can access the funding markets at debt ratings higher
than their overall corporate ratings, which generally gives them access to broader
funding sources at more favorable rates. By removing the assets and supporting debt
from their balance sheets, they are able to save some of the costs of on-balance-sheet
190
financing and manage potential asset-liability mismatches and credit
concentrations191
a. Adanya Underlying asset
.
(Sekuritisasi aset adalah proses terstruktur dimana bunga-bunga di dalam suatu pinjaman dan piutang-piutang lain dikemas, dijamin dan dijual dalam bentuk efek beragun aset. Dari persepektif kredit origninator, pasar ini memungkinkan mereka untuk memindahkan risiko dari kepemilikan kepada pihak lain yang lebih mau atau lebih mampu untuk mengelola risiko-risiko tersebut. Dengan melakukan hal tersebut
originator dapat mengakses pasar pembiayaan pada rating utang yang lebih tinggi dari
pada keseluruhan rating perusahaan yang secara umum memberikan kepada mereka untuk mengakses sumber pembiayaan yang lebih luas pada tingkatan-tingkatan yang lebih menguntungkan. Dengan memindahkan aset-aset dan menyokong utang-utang dari neraca mereka, mereka dapat menghemat biaya-biaya pada neraca pembiayaan dan mengelola kesenjangan yang potensial antara aset dan kewajiban dan konsentrasi kredit)
Dari pengertian-pengertian sekuritisasi baik secara yuridis maupun secara doktrinal maka dapatlah dilihat bahwa dalam hal sekuritisasi terdapat beberapa unsur yakni :
Underlying asset adalah aset yang dimiliki oleh kredit originator yang menjadi dasar diterbitkannya efek beragun aset oleh issuer yang mana underlying asset tersebut berupa aset keuangan (financial asset) piutang-piutang.
b. Adanya Originator.
Deacon merumuskan originator sebagai “the entity originates or generates the receiveables that backed the finance raised”192
191
US CoMPTSroller of The Currency Administrator of National Bank, 1997, Asset Securitization CoMPTSroller’s Handbook, US Treasury, hal 2
kesatuan/pihak yang memberikan tagihan miliknya yang menjadi jaminan bagi terbitnya suatu pembiayaan)
c. Adanya Issuer.
Issuer adalah pihak yang melakukan penerbitan efek beragun aset (asset backed security.193
d. Adanya Efek yang Diterbitkan oleh Issuer
)
Efek yang diterbitkan oleh issuer dalam hal sekuritsasi aset adalah efek yang beragun aset yang mana yang mana aset tersebut dimiliki oleh Originator.
e. Bertujuan Untuk Mengubah Aset yang Kurang Liquid Menjadi Aset yang Liquid.194 Dalam hal ini underlying asset atau aset yang dijadikan dasar penerbitan efek adalah aset-aset yang pada dasarnya tidak atau kurang liquid kemudian karena adanya sekuritisasi terhadap aset tersebut maka aset tersebut bertransformasi menjadi aset yang liquid yakni berupa efek atau surat hutang yang dijamin atau beragunkan aset-aset yang tidak atau kurang liquid tersebut.
2. Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Sekuritisasi Aset.
Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proses sekuritisasi aset, antara lain sebagai berikut :195
a. Debitur awal
Debitur awal adalah pihak yang (akan berhutang) kepada originator. Apabila dalam hutang-piutang antara debitur dengan originator terdapat aset yang dijaminkan, maka proses sekuritisasi hal tersebut (jaminannya) menjadi jaminan hutang. Debitur yang semula membayar hutangnya kepada originator,
192
Deacon, Op.cit hal 575. 193
Gunawan Widjaja, E Paramitha Sapardan, 2005, Seri Aspek Hukum Dalam Pasar Modal;Asset Securitization(Pelaksanaan SMF di Indonesia), Jakarta, Raja Grafindo Persada, hal 23
194
Ibid, hal 13.
195
setelah disekuritisasi, pembayaran hutang dilakukan kepada pihak yang bertindak sebagai servicer. Debitur bertanggung jawab atas pembayaran atas
underlying asset, dan oleh karena itu ini merupakan pemenuhan prestasi yang terakhir dari efek beragun aset. Karena debitur awal sering kali tidak menyadari bahwa kewajiban mereka telah dijual, originator biasanya dapat memelihara hubungan relasinya dengan debitur awal tersebut.196
b. Originator.
Originator merupakan pihak yang mengalihkan aset keuangannya atau yang melakukan sekuritisasi atas aset keuangannya. Setelah aset keuangannya dijual kepada issuer, maka originator berhak atas pembayaran dari issuer,
Pelunasan dari debitur menjadi hak dari issuer yang akan diterima melalui
servicer untuk selanjutnya disalurkan kepada para pemegang efek beragun aset.
c. Servicer.
Servicer adalah pihak yang bertanggung jawab untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang akan dilakukan debitur, termasuk melakukan tindakan awal apabila terjadi keterlambatan/kegagalan pembayaran dari debitur hingga negosiasi sesuai dengan kontrak. Dapat pula dikatakan bahwa yang dimaksud dengan servicer adalah pihak yang memperoleh kuasa dari
issuer untuk melakukan collecting atas piutang yang menjadi jaminan penerbitan efek beragun aset.197
d. Issuer.
Apabila dikehendaki dimungkinkan ada back-up servicer atau penyedia jasa pendukung dan originator dapat saja menjadi
servicer.
196
US CoMPTSroller of the Currency Administrator of National Banks, Loc.cit, hal 8
197
Issuer adalah pihak yang dapat menerbitkan efek beragun aset dalam proses sekuritisasi aset.
e. Perusahaan Pemeringkat Efek.
Perusahaan Pemeringkat Efek adalah pihak yang memberikan peringkat atas kelas-kelas efek beragun aset. Selain faktor kondisi makro ekonomi dan aspek hukumnya, Perusahaan Pemeringkat Efek akan memperhatikan karakter protofolio aset keuangan yang menjadi agunan (Efek Beragun Aset) dalam proses pemeringkatan, dan biasanya ditinjau dari aspek-aspek :
1) Record pembayaran masa lalu.
2) Jaminan dari debitur yang melekat pada hutang 3) Analisa cash flow projection
4) Struktur layer efek beragun aset 5) Credit enhancement,198
6) Dalam hal aset keuangannya berupa future receivable maka
originator juga diperhitungkan. serta.
f. Investor
Investor adalah para pemegang efek beragun aset yang akan menerima pembayaran yang berasal dari debitur awal sesuai dengan jadula dan ketentuan yang tertera dalam sertifikat efek beragun aset.
g. Pihak-pihak lain sesuai dengan kebutuhan seperti underwritter199
198
Credit enhancement adalah suatu metode untuk melindungi investor dalam hal arus kas (cash flow) dari
underlying assets tidak mencukupi untuk membayar bunga dan utang pokok yang diharapkan dari sekuritas dengan tepat waktu. Credit enhancement digunakan untuk meningkatkan credit rating. Ibid, hal 11
Administrasi Efek200 untuk mendukung proses administrasi Efek Beragun Aset, credit enhancer untuk menanggung kerugian tingkat tertentu, dan Bursa Efek201 sebagai tempat pasar sekunder Efek Beragun Aset.
2. Keuntungan diadakannya Sekuritisasi Aset/ Keuntungan Diterbitkannya Efek Beragun Aset.
a. Bagi Investor
Sekuritisasi aset menawarkan berbagai kombinasi dari keuntungan yang menarik (dibandingkan dengan instrumen lainnya yang memiliki kualitas yang serupa). Peningkatan likuiditas pasar sekunder dan secara umum perlindungan lebih oleh jaminan yang menjamin oleh entitas dengan credit rating yang tinggi dan stabil. Sekuritasi aset juga menawarkan suatu ukuran fleksibilitas karena alur pembayaran oleh debitur awal dapat distrukturkan untuk dipertemukan dengan keperluan tertentu dari investor.202
b. Bagi Originator
Sekuritisasi meningkatkan pengembalian modal dengan mengkonversi suatu bisnis peminjaman dari yang bersifat on-balance sheet menjadi aliran pendapatan off-balance sheet yang kurang padat modal. Bergantung pada tipe struktur yang digunakan, sekuritsasi aset juga menurunkan biaya peminjaman, melepaskan modal tambahan bagi ekspansi atau tujuan reinvetasi, dan
199
Underwritter adalah penjamin emisi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 17 UU no 8 tahun 1995 tentang Pasar Modal yang menyebutkan “Penjamin emisi efek adalah pihak yang membuat kontrak dengan emiten untuk melakukan penawaran umum bagi kepentingan dengan atau tanpa kewajiban untuk membeli sisa Efek yang tidak terjual”
200
Pasal 1 angka 3 UU no 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal menyebutkan “Biro Administrasi Efek adalah pihak yang berdasarkan kontrak dengan Emiten melaksanakan pencatatan pemilikan Efek dan pembagian hak yang berkaitan dengan Efek.
201
Pasal 1 angka 4 UU no 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal menyebutkan “Bursa Efek adalah pihak yang menyelenggarakan dan menyediakan sistem dan atau sarana untuk mempertemukan penawaran jual dan beli Efek pihak-pihak lain dengan tujuan untuk memperdagangkan efek di antara mereka.
202
meningkatkan aset dan manajemen risko kredit. Kemudian alasan-alasan lain mengapa originator melakukan sekuritisasi aset, antara lain sebagai berikut203
1) Untuk mengubah aset yang kurang likuid menjadi lebih likuid :
2) Untuk mengubah aset yang tadinya kurang menarik menjadi mudah untuk diperdagangkan di pasar.
3) Agar terjadi peluasan investor terhadap aset. c. Bagi Debitur Awal
Keuntungan debitur awal berasal dari peningkatan ketersediaan kredit.204
Telah disebutkan sebelumnya bahwa surat berharga dapat ditinjau dari maksud diterbitkannya surat berharga tersebut oleh pihak penerbit. Apabila maksud dari diterbitkannya suatu surat berharga itu adalah untuk menjadikan surat berharga tersebut sebagai instrumen pembayaran atau bagi pemenuhan perikatan maka surat berharga tersebut disebut sebagai negotiable instrument. Sedangkan apabila maksud dari diterbitkannya surat Maksudnya adalah bahwa ketika para pihak yang meminjamkan modal/ kreditur melakukan sekuritisasi aset maka aset-aset keuangan yang merupakan piutang-piutang yang dimiliki debitur bisa menjadi likuid, dengan demikian ada modal dari pihak kreditur tersebut untuk kemudian memperluas kegiatan usaha peminjaman modal yang dilakukannya. Dengan demikian jika kreditur memiliki kemudahan dalam memperluas usaha peminjaman modalnya, maka tentu masyarakat debitur tersebut akan mendapat kemudahan juga untuk mendapatkan pinjaman modal dari kreditur.
3. Sifat Efek Beragun Aset
203
Ibid hal 25
berharga itu oleh penerbit adalah untuk menjadikan surat berharga tersebut sebagai instrumen untuk mengumpulkan dana dalam rangka pembiayaan, maka surat berharga tersebut disebut sebagai sekuritas (security).
Dari pembagian surat berharga tersebut maka dapat dilihat bahwa Efek Beragun Aset adalah suatu surat berharga yang tergolong sebagai sekuritas (security). Efek beragun aset ini adalah suatu sekuritas yang mana sifatnya dapat bersifat partisipasi (equity security) ataupun bersifat utang (debt security).205
Pembiayaan sekunder perumahan adalah suatu bentuk pembiayaan, yang pada awalnya berasal dari Negara Amerika Serikat yang mana disebut sebagai secondary mortgage facility. Dari terminologi tersebut dapat kita temukan kata mortgage di dalamnya.
Mortgage sendiri berarti suatu perjanjian hukum yang memberikan hak kondisional terhadap kepemilikan atas aset atau properti oleh pemiliknya (the mortgagor) kepada peminjam
(mortgagee) sebagai jaminan bagi pinjaman. Sebenarnya setiap kepemilikan hukum atas properti dapat dibebankan dengan mortgage, walaupun tanah dan bangunan adalah jenis properti yang paling sering dibebankan dengan mortgage.
C. Pengertian Pembiayaan Sekunder Perumahan.
206
Dengan demikian mortgage jika dilihat dari sisi penjaminannya merupakan bentuk yang mirip dengan Hipotek207 yang mana jaminan tersebut sekarang telah digantikan menjadi Hak Tanggungan208
Pasal 1162 menyebutkan “ Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.
208
Pasal 1 angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan menyebutkan “Hak Tanggungan atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adallah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu kreditur-kreditur lain”
disebut sebut sebagai Kredit Pemilikan Rumah. Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.209 Dengan demikian dapat dipahami bahwa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan suatu perikatan/perjanjian pinjam-meminjam210
20
uang antara bank dan nasabah debitur dari bank tersebut.
Penyaluran dana oleh bank kepada masyarakat yang membutuhkan dana dilakukan melalui suatu perjanjian kredit, dimana perjanjian kredit tersebut dapat ditujukan kepada berbagai macam hal yang dapat bersifat produktif ataupun bersifat konsumtif, termasuk di dalamnya perjanjian kredit antara bank dan masyarakat nasabah debitur bank tersebut untuk membeli atau pemilikan rumah bagi nasabah debitur bank tersebut. Masyarakat yang ingin membeli suatu rumah pada umumnya akan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dapat diberikan oleh suatu bank. Dalam hal ini bank dapat memberikan kredit kepada masyarakat yang hendak membeli rumah dengan balas jasa berupa bunga pada tingkatan tertentu.
Keberadaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ini sangat membantu masyarakat yang ingin membeli rumah mengingat harga suatu rumah tergolong mahal untuk dibeli secara tunai. Namun perlu diingat bahwa Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu kredit jangka panjang, sedangkan dalam prakteknya, dana perbankan untuk penyediaan rumah secara kredit melalui penerbitan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang berjangka panjang pada umumnya berasal dari tabungan, giro dan deposito yang merupakan dana jangka pendek. Apabila bank menerbitkan KPR secara terus menerus dengan pembiayaan bersumber pada dana jangka pendek, maka bank akan mengalami kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana (mismatch funding).
210
Untuk mengatasi permasalahan tersebut perlu dilakukan mobilisasi dana jangka panjang guna memenuhi kebutuhan pembiayaan perumahan yang berjangka panjang pula. Sejalan dengan program Pemerintah untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang perumahan sebagai salah satu upaya penyediaan perumahan yang layak dan terjangkau oleh masyarakat, perlu diupayakan tersedianya dana yang memadai melalui pembiayaan sekunder perumahan.211 Untuk melakukan kegiatan pembiayaan yang dimaksud, didirikan perusahaan pembiayaan sekunder perumahan. Sumber pembiayaan sekunder perumahan di samping berasal dari modal sendiri, juga diperoleh dari penerbit Efek Beragun Aset dalam bentuk Surat Utang dan Surat Partisipasi.212
Dengan demikian dapat dipahami bahwa apa yang dimaksud dengan pembiayaan sekunder perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada kreditur dengan melakukan sekuritsasi aset.213 Dari proses sekuritisasi tersebut kemudian dihasilkan suatu surat berharga yang disebut efek beragun aset
(asset-backed security) yang dapat bersifat ekuitas/partisipasi (saham) ataupun bersifat utang (obligasi).214
Adapun yang menjadi underlying asset dalam sekuritisasi dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan adalah piutang-piutang/ tagihan-tagihan yang timbul dari Kredit Pemilikan Rumah. Dengan demikian jelaslah bahwa proses sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan itu dibatasi hanya mengenai piutang-piutang yang terbit dari Kredit Pemilikan Rumah, yang tentunya berbeda dengan sekuritisasi aset yang lainnya
211
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 11 Perpres no 19 Tahun 2005 menyebutkan bahwa “pembiayaan sekunder perumahan aalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada kreditor asal dengan melakukan sekuritisasi”.
212
Penjelasan Umum Perpres No 19 Tahun 2005.
213
Pasal 1 angka 11 Perpres No.19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
214
yang dapat dilakukan atas aset-aset keuangan lainnya atau tagihan yang timbul dari segala macam bentuk perjanjian kredit.215
Dari penjabaran di atas tersebut maka dapat dipahami bahwa suatu proses sekuritsasi aset merupakan proses yang harus ada dalam pembiayaan sekunder perumahan, dimana hal itu dilakukan dengan maksud awal untuk mengalihkan piutang-piutang kepada pihak lain. Proses sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan yang bertujuan untuk mengalihkan piutang tersebut adalah sesuatu yang sangat penting karena ketika suatu bank mengalihkan piutangnya hanya dengan perjanjian jual-beli piutang216 pada umumnya217
Kendala tersebut antara lain karena tidak praktis karena kreditur asal (originator) harus melakukan pengalihan piutang (cessie)
tentu akan mengalami kendala dalam pelaksanaannya.
218
Selain dari pada itu pada umumnya jumlah piutang yang akan dialihkan itu tentu harus satu persatu, dalam artian bahwa kreditur asal (originator) dalam mengalihkan piutangnya melalui jual-beli piutang pada umumnya, hanya dapat mengalihkan piutangnya terhadap sekurang-kurangnya satu orang debiturnya, dengan demikian bank harus mengalihkan seluruh piutangnya terhadap seorang debitur tersebut kepada pembeli piutang, hal ini dikarenakan asas individual (individualiteit), asas totalitas (totaliteit) dan asas tak dapat dipisahkan (onsplitsbaarheid) sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya. Maksudnya adalah bahwa seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa piutang adalah suatu benda tak
di setiap kali ada pembeli dari piutang tersebut. Sedangkan apabila bank dalam pembiayaan sekunder perumahan mengalihkan piutangnya dengan cara sekuritisasi aset maka akta cessie cukup satu kali saja dibuat, yakni antara kreditur asal (originator) dengan Issuer.
215
Gunawan Widjaja, E Paramitha Saparda, Op.cit hal 99.
216
Pasal 1533 KUHPerdata
217
Bentuk jual-beli piutang ini mempunyai bentuk yang mirip dengan anjak piutang, dimana yang dimaksud dengan anjak piutang adalah usaha yang dilakukan dengan pembelian atau pengalihan
piutang/tagihan jangka pendek dari transaksi perdagangan dalam atau luar negeri, Bismar Nasution, 2009, Hukum Kegiatan Ekonomi, Medan, Books Terrace &Library, hal 59
218
berwujud yang bergerak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 511 angka 3 KUHPerdata yakni berupa “tuntutan mengenai jumlah uang yang dapat ditagih”, oleh karena asas individualitas
(individualiteit) maka suatu hal hanya dapat diberikan sebagai benda apabila sesuatu tersebut adalah sesuatu yang dapat ditentukan secara terpisah (individueel bepaald)219
Maksudnya adalah bahwa sesuatu yang dapat dikatakan sebagai benda atau diberikan sebagai benda adalah segala sesuatu yang dapat ditentukan sebagai suatu kesatuan atau sebagai suatu jumlah atau ukuran tertentu, dengan demikian bahwa jika suatu piutang tersebut merupakan suatu benda tidak berwujud yang tidak bergerak maka tentu suatu piutang harus memenuhi asas individualitas (individualiteit), individualitas suatu piutang adalah sejumlah uang yang sama dengan sejumlah uang yang diberikan oleh kreditur untuk dipinjam oleh debitur. Dengan demikian sesuai dengan asas totalitas (totaliteit) dan asas tak dapat dipisahkan (onsplitsbaarheid), maka pengalihan utang dalam perjanjian jual-beli piutang oleh bank tidak dapat dilakukan secara sebagian dari jumlah piutang si bank terhadap seorang debitur kepada si pembeli piutang, hal ini dikarenakan pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah melekat kepada bank suatu hak tanggungan dan hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,
.
220
oleh karenanya penyerahan hak tanggungan tidak dapat dilakukan secara sebagian melainkan harus secara totalitas, padahal dalam perjanjian jual-beli piutang pengalihan piutang tersebut mengakibatkan segala embel-embel dari piutang tersebut menjadi beralih juga, termasuk jaminan atau pembebanan yang melekat pada piutang tersebut yang dalam hal ini adalah hak tanggungan.221
Dengan demikan apabila piutang tersebut dialihkan secara sebagian maka hak tanggungannya pun beralih secara sebagian, padahal hal ini bertentangan dengan asas individualitas (individualiteit), asas totalitas (totaliteit), asas tak dapat dipisahkan
219
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaja, 2004, Op.cit,hal 180. 220
Pasal 2 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
221
(onsplitsbaarheid) dan tentunya bertentangan dengan UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Hal ini menyebabkan piutang bank terhadap seorang debitur harus dialihkan secara totalitas, padahal dalam hal ini jumlah piutang yang berasal dari perjanjian Kredit Pemilikan Rumah itu pada umumnya adalah piutang dalam jumlah uang yang cukup besar dan tentu saja pihak calon pembeli piutang tersebut merasa enggan untuk membelinya selain dikarenakan masalah risiko kredit juga karena masalah likuiditas terhadap piutang-piutang yang akan dibelinya itu.
Sebenarnya jika suatu bank ingin melakukan sekuritisasi terhadap asetnya, maka sekuritisasi aset itu dapat dilakukan tidak hanya terhadap piutang-piutang yang timbul dari Kredit Pemilikan Rumah saja melainkan dapat terhadap berbagai aset keuangan lainnya yang terdiri dari kredit, tagihan yang timbul dari surat berharga, tagihan yang timbul dikemudian hari (fuure receiveables) dari aset keuangan lain yang setara.222 Aset keuangan yang akan dialihkan ini selanjutnya wajib memenuhi kriteria sebagai berikut223
1) Memiliki arus kas (cash flows);
:
2) Dimiliki dan dalam pengendalian kreditur asal;
3) Dapat dipindahtangankan dengan bebas kepada penerbit.
Dengan demikian dapat dipahami bahwa suatu bank hanya bisa menjadi kreditur asal
(originator) asal saja telah memenuhi syarat-syarat tersebut di atas. Selain itu bank juga dilarang untuk menjadi kreditur asal (originator) apabila pengalihan aset keuangan dalam rangka sekuritisasi aset mengakibatkan rasio kewajiban penyediaan modal minimum bank menurun.224
222
Pasal 2 ayat (1) Peraturan Bank Indonesia No.7/4/PBI/2005
223
Pasal 2 ayat (2) Peraturan Bank Indonesia No.7/4/PBI/2005
224
Pasal 6 Peraturan Bank Indonesia No.7/4/PBI/2005
jasa-jasa terkait dengan pemberian seluruh fasilitas dalam sekuritisasi aset tersebut maksimum 20% dari nilai aset keuangan yang dialihkan.225
1. Penjualan Piutang
D. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan Sekunder Perumahan
Adapun mekanisme penerbitan efek beragun aset dalam pembiayaan sekunder perumahan secara garis besar dapat dibagi menjadi 2 tahapan, yakni antara lain sebagai berikut :
2. Sekuritisasi Aset dan Penerbitan Efek Beragun Aset
1. Penjualan Piutang
Secara umum piutang-piutang perbankan lembaga-lembaga keuangan non-bank dapat dialihkan kepada pihak ketiga. Ada 2 hal yang terkait dengan penjualan piutang tersebut, yaitu sebagai berikut226
a. Penjualan putus (asset sales without recouse)
:
227
Dalam penjualan piutang jenis ini, penjual piutang tidak lagi memiliki kewajiban untuk membeli kembali piutang yang tidak tertagih oleh pembeli. Pada umumnya transaksi ini dilakukan dalam anjak piutang murni. Melalui proses penjualan ( yang dilakukan secara on-balance sheet ini) risiko yang dihadapi oleh penjual tersebut dialihkan kepada pembeli. Penjualan pada umumnya dilakukan dengan diskonto. Diskonto ini menggambarkan 2 hal, yaitu harga pengembalian oleh debitur piutang di masa yang akan datang (nilai masa yang akan datang yang dihitung pada saat piutang dijual = current value of debt) dan nilai presentase piutang yang
225
Pasal 17 Peraturan Bank Indonesia No.7/4/PBI/2005
226
Ibid, hal 38.
227
diperkirakan tidak dapat dipenuhi oleh debitur piutang tersebut (jika piutang yang dijual bersumber dari berbagai debitur).
b. Penjualan Tidak Putus (assets sales with recourse)228
Jual-beli piutang yang tidak putus ini dalam terminologi KUHPerdata disebut sebagai perjanjian jual-beli dengan hak membeli kembali.
Penjualan tidak putus adalah penjualan aset dengan janji atau kewajiban untuk membeli kembali dalam jangka waktu tertentu . Pada umumnya penjualan tidak putus ini dilakukan untuk melakukan pembiayaan sementara, karena pada prinsipnya piutang yang dijual tersebut tidak dimaksudkan untuk benar-benar dijual (dalam pengertian yang sebenarnya yaitu peralihan hak atas piutang tersebut), melainkan hanya sebagai jaminan dalam rangka memperoleh pinjaman sementara (bisa juga dalam bentuk bridging finance).
229
Dalam proses sekuritisasi aset penjualan yang dilakukan mengambil bentuk penjulan putus. Dengan dilakukannya penjualan dengan sistem putus ini maka seluruh risiko yang terkait dengan piutang yang akan disekutisasikan sudah beralih kepada issuer, yang selanjutnya akan dialihkan kepada investor.230
Dengan demikian, dari proses penjualan atau pengalihan piutang-piutang (yang tidak atau kurang likuid tersebut) dapat ditemukan sekurang-kurang 3 keuntungan dari sekuritisasi aset, yaitu231
a. Menerima dana lebih awal ;
b. Memberi kesempatan mengelola dana itu sehingga meningkatkan hasil investasi ;
228 Ibid 229
Pasal 1519 KUHPerdata menyebutkan “ Kekuaaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual, timbul karena suatu perjanjian, yang tetapi memberi hak kepada penjual untuk mengambil kembali barang yang dijualnya dengan mengembalikan uang harga pembelian asal dan memberikan penggantian yang disebut dalam Pasal 1532”
230
Ibid, hal 40 231
c. Meningkatkan kualitas aset atau piutang;
Di Indonesia sendiri penjualan piutang dalam rangka sekuritisasi aset yang dilakukan oleh bank pengalihan piutang itu dialihkan dari neraca hanya dapat dilakukan dengan jual-beli putus232
Jual-beli dalam KUHPerdata diartikan sebagai suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain unuk membayar harga yang dijanjikan.233 Perjanjian jual-beli di dalam KUHPerdata ditentukan sebagai suatu perjanjian yang bersifat konsensual yang berarti bahwa perjanjian jual-beli telah ada pada detik dicapainya kesepakatan tentang benda tersebut dan harganya.234 Perjanjian jual-beli dalam KUHPerdata ditentukan juga sebagai suatu perjanjain obligatoir, yang berarti bahwa perjanjian jual-beli baru menimbulkan hak dan kewajiban di antara para pihak yang melakukan perjanjian jual-beli tersebut, sedangkan hak milik atas benda baru akan beralih setelah dilakukanya penyerahan yakni berupa suatu perjanjian kebendaan
(zakelijk overeenkomsten).235
a. Menyerahkan benda
Adapun yang menjadi kewajiban utama penjual dalam jual-beli piutang yang dalam hal ini adalah originator/kreditur asal yakni bank yang menerbitkan Kredit Pemilikan Rumah ada 2 yakni :
b. Menanggung benda yang dijual
a. Menyerahkan barang
232
Pasal 4 ayat (3) huruf a Peraturan Bank Indonesia No 7/PBI/4/2005 Tentang Prinsip Kehati-hatian Dalam Aktivitas Sekuritisasi Aset Bagi Bank Umum menyebutkan “aset keuangan yang dialihkan dari kreditur asal kepada penerbit memenuhi kondisi jual putus”
233
Pasal 1457 KUHPerdata.
234
Pasal 1458 KUHPerdata
235
Penyerahan benda (levering) adalah suatu proses peralihan hak milik dari satu pihak kepada pihak yang lain. Jadi dalam hal ini yang terjadi adalah peralihan atas hak kebendaan dari seseorang kepada orang lain dengan segala akibat hukum yang ada.236
Mengenai asas bahwa hak kebendaan dapat dialihkan di dalam KUHPerdata dapat dilihat pada ketentuan Pasal 584 KUHPerdata yang antara lain menyebutkan bahwa hak milik atas suatu benda dapat timbul karena adanya penyerahan (levering) berdasarkan titel yang sah dan dilakukan oleh orang yang berwenang bebas terhadap benda terserbut. Sahnya titel dan berwenangnya orang yang mengalihkan benda tersebut merupakan suatu syarat yang memaksa sebagai akibat dari dianutnya sistem kausal dalam sistem Peralihan hak atas kebendaan tersebut dilakukan melalui suatu perjanjian kebendaan
(zakelijk overeenkomsten). dengan Perjanjian kebendaan adalah suatu perjanjian dengan mana suatu hak kebendaan dilahirkan, dipindahkan, dirubah atau dihapuskan. Dapat juga dikatakan bahwa perjanjian kebendaan adalah perjanjian yang bertujuan untuk langsung meletakkan atau memindahkan hak kebendaan. Sekalipun istilah “perjanjian kebendaan” sudah umum dipakai dalam literatur hukum perdata, namun demikian istilah itu tidak dikenal dalam KUHPerdata.
Perjanjian kebendaan (zakelijk overeenkomsten) memiliki ciri khusus, yakni bahwa walaupun terminologi perjanjian kebendaan (zakelijk overeenkomsten) menggunakan kata perjanjian akan tetapi perjanjian kebendaan tidak melahirkan suatu perikatan tertentu seperti perjanjian lain pada umumya, karena perjanjian kebendaan (zakelijk overeenkomsten) merupakan suatu penyelesaian bagi suatu perjanjian obligatoir-nya. Dengan demikian dapat ditarik kesimpulan bahwa tidak akan ada suatu perjanjian kebendaan tanpa dilatarbelakangi oleh suatu perjanjian obligatoir-nya (titelnya).
236
penyerahan (levering) di dalam KUHPerdata.237 Pemindahan hak milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 584 KUHPerdata itu di dalam KUHPerdata ada 3 macam, yakni penyerahan nyata (feitelijk levering)238, cessie239, dan lembaga balik nama.240
Dalam hal sekuritisasi aset dan pembiayaan sekunder peruamahan, maka tentu saja bentuk penyerahan dalam jual-beli piutang dari kreditur asal yakni pihak bank kepada pihak pembeli yakni penerbit efek beragun aset (issuer) adalah cessie, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 KUHPerdata. Telah disebutkan sebelumya bahwa cessie adalah suatu bentuk perjanjian kebendaan (zakelijk overeenkomsten), yang pada intinya merupakan suatu perjanjian yang merupakan salah satu wujud dari pemenuhan perjanjian
obligatoir-nya. Cessie adalah suatu cara pengalihan piutang atas nama yang diatur dalam Pasal 613 KUHPerdata. Pengalihan ini terjadi atas dasar suatu peristiwa perdata, seperti perjanjian jual-beli antara kreditur lama dengan calon kreditur baru.241
Sebenarnya cessie merupakan suatu lembaga yang mirip dengan novasi subjektif aktif,242 yakni suatu bentuk pembaruan utang (yakni salah satu cara hapusnya suatu perikatan) yang terjadi apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, ditunjuk seorang kreditur baru, untuk menggantikan kreditur lama terhadap siapa si debitur dibebaskan dari perikatannya.243 Hal ini disebut novasi subjektif aktif.244
1) Pemberitahuan kepada pihak debitur.
Dalam melihat cessie sebagai suatu perjanjian kebendaan ada beberapa hal yang perlu untuk diperhatikan, antara lain sebagai berikut :
2) Sepakat yang sah
Pasal 616 jo Pasal 620 KUHPerdata
241
Soeharnoko dan Endah Hartati,2008 Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, cet.3, Jakarta, Kencana,, hal. 101.
242
J.Satrio, 1996, Tentang Hapusnya Perikatan, Buku II, Bandung, Citra Aditya Bakti, hal 45
243
Pasal 1413 ayat (3) KUHPerdata
244
3) Kecakapan untuk membuat perjanjian
4) Hak para pihak terhadap adanya cacat dalam cessie
1) Pemberitahuan Kepada Debitur.
DI dalam KUHPerdata disebutkan penyerahan piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya dilakukan dengan membuat suatu akta otentik atau akta di bawah tangan, dengan mana hak-hak kebendaan tersebut dilimpahkan kepada orang lain.245 Selanjutnya agar penyerahan piutang dari kreditur lama kepada kreditur baru mempunyai akibat hukum kepada debitur, maka penyerahan tersebut harus diberitahukan kepada debitur, atau debitur secara tertulis telah menyetujuinya atau mengakuinya.246 Piutang atas nama adalah piutang yang pembayarannya dilakukan kepada pihak yang namanya tertulis dalam surat piutang tersebut dalam hal ini kreditur lama.247
245
Pasal 613 ayat (1) KUHPerdata
246
Pasal 613 ayat (2) KUHPerdata.
247
Soeharnoko dan Endah Hartati, Op.cit hal 103
Dengan demikian apabila yang menjadi servicer adalah pihak kreditur asal (originator) sendiri maka pemberitahuan ini tidak diperlukan, karena dalam hal tidak diberitahukan kepada debitur mengenai telah dilakukannya cessie tersebut maka pihak
servicer yakni kreditur asal (originator) sendiri dapat bertindak sebagai kreditur asal hanya saja demi kepentingan kreditur baru. Karena walaupun dengan tidak diberitahukannya mengenai telah dilakukannya cessie tersebut tidak mengikat debitur untuk membayar utangnya kepada kreditur yang baru, namun debitur tersebut masih terikat untuk membayar utangnya kepada kreditur yang lama yakni kreditur asal
(originator). Lain halnya apabila pihak yang ditunjuk sebagai servicer adalah pihak lain selain dari pada kreditur asal, maka pemberitahuan tersebut merupakan suatu keharusan. Dengan adanya pemberitahuan pengalihan piutang atas nama kepada debitur, maka debitur terikat untuk membayar kepada kreditur baru dan bukan kreditur lama.248
Penerapan ketentuan umum tentang perjanjian pada perjanjian kebendaan membawa konsekuensi, bahwa agar cessie itu sah, maka sepakat itu harus merupakan sepakat yang sah, yang tidak mengandung cacat dalam kehendaknya, dilakukan oleh orang yang berwenang, objeknya tertentu dan kausanya halal.
2) Sepakat yang sah
249
Suatu kesepakatan tidaklah memiliki kekuatan yang mengikat jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh karena paksaan atau penipuan250
248 Ibid. 249
J.Satrio, 2009, Op.cit hal 51.
250
Pasal 1321 KUHPerdata
Perjanjian yang didasari karena kekhilafan mengenai diri orang yang dengannya seseorang bermaksud untuk mengadakan persetujuan tidak mengakibatkan perjanjian itu menjadi batal, namun apabila kekilafan itu terjadi mengenai objek atau barang yang menjadi pokok persetujuan maka perjanjian itu menjadi batal.251 Sedangkan apabila perjanjian itu diadakan dengan paksaan maka perjanjian itu menjadi batal.252 Sedangkan apabila perjanjian itu terjadi karena suatu penipuan maka hal itu bisa dijadikan sebagai alasan untuk membatalkan persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat, dan penipuan itu tidak dapat hanya dikira-kira melainkan harus dibuktikan.253
Kesesatan dalam cessie bukan mengenai sifat dari tagihan atas namanya, tetapi mengenai tagihan itu sendiri, seperti misalnya cedent254 menyerahkan tagihan tertentu yang dipunyai olehnya terhadap A, sedangkan cessionaris255 mengira tagihan yang akan diserahkan bukanlah yang dipunyai cedent terhadap terhadap A melainkan terhadap B.256
Cedent adalah pihak yang menyerahkan piutang.
255
Cessionaris adalah pihak yang menerima penyerahan piutang.
256
Wiarda, Op.cit hal 114.
sebagai kekhilafan mengenai objek dari perjanjian, karena mengenai piutang tentu kualitas dari debiturnya merupakan penentu dari kualitas piutang tersebut di samping jumlah dari piutang itu sendiri, sehingga apabila terjadi kekhilafan yang demikian maka perjanjian tersebut batal.
3) Kecakapan Untuk Membuat Perjanjian
Kalau penyerahan melalui suatu cessie itu dilakukan oleh seorang yang tidak cakap maka perjanjian itu tidak sah, dalam arti atas tuntutan pihak yang tidak cakap, penyerahan itu bisa dituntut pembatalannya. Kalau perjanjian kebendaannya
(cessienya) tidak sah, maka tagihan atas nama yang dioperkan itu bisa tidak jadi beralih, kalau kemudian dituntut pembatalannya.257
Cessionaris atau bahkan siapa saja berhak untuk mengemukakan, bahwa perjanjian itu adalah demi hukum, kalau terhadap syaratnya “hal tertentu” dan “kausa yang halal”, yang demikian itu didasarkan atas prinsip bahwa suatu kebatalan yang absolut mempunyai daya kerja terhadap semua orang atau batal terhadap siapa saja.
4) Hak Para Pihak Terhadap Adanya Cacat dalam Cessie.
258
Namun Pitlo keberatan, karena menurutnya semua perjanjian yang bisa dituntut pembatalannya adalah selalu relatif batal, tetapi sesudah dibatalkan oleh hakim maka selanjutnya bersifat absolut.259
Dalam penyerahan benda itu (yakni berupa piutang) perlu diperhatikan pula mengenai hak tanggungan yang melekat pada piutang tersebut, karena adanya asas droit desuite dan asas totalitas, maka tentunya peralihan piutang akan berdampak pada peralihan hak tanggungan yang melekat pada piutang tersebut (KPR), oleh karenanya perlu diperhatikan
257
J. Satrio, 2009, Op.cit hal 52.
258
Ibid, hal 57
259
mengenai peralihan hak tanggungan tersebut yang harus sesuai dengan UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan.
b. Menanggung Benda yang Dijual
Pihak penjual yang dalam hal ini adalah penjual piutang yakni kreditur asal/
Originator (bank penyalur KPR), mempunyai kewajiban untuk menanggung benda yang dijualnya, maksudnya adalah bahwa penjual menanggung cacat tersembunyi dari piutang yang dijualnya dan menanggung kenikmatan tenteram atas benda yang dijualnya kepada pihak pembeli (yang dalam hal ini adalah pihak Issuer/pihak penerbit). Dalam kerangka sekuritisasi aset dalam pembiayaan sekunder perumahan, yang perlu diperhatikan secara seksama adalah mengenai kewajiban penjual piutang yakni kreditur asal/ Originator (bank penyalur KPR), untuk menanggung cacat tersembunyi pada piutang yang dijualnya. Memang dalam hal jual-beli piutang KUHPerdata menyatakan bahwa pihak kreditur asal tidak menanggung bagi kemampuan debitur asal untuk membayar utangnya kecuali pihak kreditur asal mengikatkan diri untuk itu,260 akan tetapi perlu diperhatikan mengenai kewajiban bank untuk melakukan prinsip kehati-hatian,261
Prinsip kehati-hatian bank dalam hal menyalurkan KPR atau kredit lainnya dikenal dengan konsep 5 C (character, capacity, collateral, capital, condition). Oleh karenanya pihak bank walaupun tidak diperjanjikan secara tertulis dalam perjanjian jual-beli piutang, tetap bertanggung jawab atas kewajibannya untuk memperhatikan konsep 5 C tersebut, karena bank terikat untuk itu karena undang-undang menetapkan demikian.
dalam hal ini pihak bank harus memperhatikan mengenai kehati-hatian pihak bank tersebut dalam menyalurkan KPR kepada nasabah debiturnya.
262
260
Pasal 1535 KUHPerdata
261
Pasal 2 UU No 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.
262
Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan “perikatan lahir karena suatu persetujuan atau karena undang-undang.
pun merupakan penentu dari kualitas piutang KPR yang akan dijual oleh bank kepada pihak
Issuer, oleh karenanya pihak bank wajib memberitahukan hal tersebut kepada pihak pembeli efek beragun aset yang diterbitkan oleh pihak pembeli efek beragun yang diterbitkan oleh
Issuer) di dalam prospektus263
Dalam kerangka sekuritisasi aset dan pembiayaan sekunder perumahan, adapun jual-beli piutang terjadi antara kreditur asal (originator) yang dalam hal sebagai penjual piutang dan pihak issuer yang dalam hal ini bertindak sebagai pembeli piutang. Jika efek beragun aset yang diterbitkan dalam pembiayaan sekunder perumahan itu bersifat partisipasi (equity security) maka yang bertindak sebagai pihak issuer adalah suatu perusahaan conduit
yang dipersiapkan oleh issuer.
Selain dari pada itu perlu diperhatikan bahwa di tiap-tiap KPR di dalamnya melekat suatu hak tanggungan atas nama kreditur asal (bank penyalur KPR). Oleh karenanya pihak bank juga menanggung setiap cacat tersembunyi berupa cacat yuridis mengenai hak tanggungan tersebut, karena hak tanggungan tersebut merupakan suatu kesatuan (asas totalitas) dari benda yang hendak dialihkan tersebut.
264
lembaga keuangan yang khusus untuk itu265, sedangkan dalam hal hak efek beragun aset berbentuk surat utang maka pihak yang membeli piutang tersebut adalah suatu Special Purpose Vehicle yang ditunjuk oleh lembaga keuangan khusus tersebut.266
a. Conduit.
Dengan kata lain pihak pembeli piutang dalam hal pembiayaan sekunder perumahan ini ada 2 yakni antara lain sebagai berikut :
b. Special Purpose Vehicle.
263
Pasal 1 angka 26 UU no 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal menyebutkan “Prospektus adalah setiap informasi tertulis sehubungan dengan Penawaran Umum dengan tujuan agar Pihak lain membeli efek.”
264
Conduit adalah lembaga keuangan khusus yang didirikan dengan tujuan melakukan sekuritisasi aset, Gunawan Widjaja dan E. Paramitha Sapardan, Op.cit, hal 72
265
Pasal 6 ayat (2) Perpres No 19 Tahun 2005 Tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
266
