Perlindungan Hukum Terhadap Nasabah Akibat Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah di PT. Bank Mandiri Cabang Medan

DAFTAR PUSTAKA

Buku

Fuady, Munir.

HukumBisnisDalamTeoridanPraktikBukuKeempat

,

Citra

AdityaBakti, Bandung, 2003.

Hadjon,

PhilipusM.

PengantarHukumAdministrasiIndonesia

,GajahMada

UniversityPress,Yogyakarta, 2011.

Hermansyah,

HukumPerbankanNasionalIndonesia

,

EdisiRevisi

KencanaPrenada

MediaGroup,Jakarta, 2009

H.A, Salim, H.S.

Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak

, Sinar

Grafika, Jakarta, 2010

Ibrahim,

Johannes.

MengupasTuntasKreditKomersialDalamPerjanjianKreditBank(

PerspektifHukumdanEkonomi)

,MandarMaju,Bandung,2004.

Kasmir.

Bank&LembagaKeuanganLainnya,EdisiKeenam

,PTRajaGrafindo

Persada,Jakarta, 2014.

______.

ManajemenPerbankan

,PT.RajaGrafindoPerkasa,Jakarta,2007.

Muhammad, Abdulkadir.

Hukum dan Penelitian

, PT. Citra Aditya Bakti,

Bandung, 2004.

Marzuki,

PeterMahmud.

PenelitianHukum

,KencanaPrenadaMedia,

J a k a r t a ,

2010.

____________________

Pengantar Ilmu Hukum

. Kencana. Jakarta, 2008.

Mertokusumo, Sudikno.

MengenalHukum,

Liberty,Yogyakarta, 2003.

Miru, Ahmadi,

Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak

, RajaGrafindo,

Jakarta, 2010.

Mustafa, Sularsi dkk.

KajianPenyaluran KreditPemilikanRumah (KPR)

TerkaitPrinsip Perlindungan Konsumen

, Jakarta, 2016.

Ristanto, Slamet.

Mudah Meraih Dana KPR (Kredit Pemilikan Rumah),

Pustaka

Gratama, Yogyakarta, 2008.

R.Soeroso,

PengantarIlmuHukum

,SinarGrafika,Jakarta, 2006.

Santoso, Urip.

Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah

, KencanaPrenada

Media, Jakarta, 2010.

Shofie, Yusuf.

Perlindungan Konsumen & Instrumen-Instrumen Hukumnya

, Citra

Aditya Bakti, Bandung, 2009.

Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji,

Penelitian Hukum Normatif: Suatu

TinjauanSingkat

,RajaGrafindoPersada, Jakarta, 2009.

Sutarno.

Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank

, Alfabeta, Jakarta, 2003.

SutanRemySjahdeini

Perbankan Islam,

Grafiti,Jakarta, 2007.

Taswan,

Akuntansi Perbankan : Transaksi dalam Valuta Rupiah

, edisi revisi,

Penerbit : UPP AMP YKPN, 2003, Yogyakarta.

Veithzal, Rivai, dkk.

Islamic Financial Management: Teori Konsep, dan Aplikasi

Panduan Praktis untuk Lembaga Keuangan, Nasabah, Praktisi, dan

Mahasiswa

, ed 1 cet 1. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007.

Usman, Rachmadi.

Aspek-AspekHukumPerbankandiIndonesia.

PT.Gramedia

PustakaUtama.Jakarta, 2003.

Zulham,

HukumPerlindunganKonsumen

,KencanaPrenadaMediaGroup,Jakarta,

2013.

Peraturan Perundang-Undangan

Undang- Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan atas perubahan

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.

Undang-undang No. 39 Tahun 1999 tentang Haka Asasi Manusia.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria.

Jurnal/Makalah/Artikel

Setu Santoso,

Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Pengikatan Jual

Beli Hak Atas Tanah Dan Bangunan Objek Jaminan Kredit Pemilikan

Rumah di PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Ciputat –

Tangerang,

Program Pasca Sarjana Universitas Diponegoro Semarang

2008.

Harsono, Boedi dan Sudarianto Wiriodarsono, Konsepsi Pemikiran tentang

UUHT, Makalah Seminar Nasional, Bandung, 27 Mei 1996.

Website

http://

propertybusinessacademy

.com/content/home/home_news/35 diunduh pada

tanggal 26 Januari 2017.

Januari 2017.

2017

Ayo KeBankMemiliki RumahSendiri,”

2017

diakses

tanggal 1 Februari 2017.

Wawancara

Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank

Mandiri (Persero), Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017.

BAB III

TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN KREDIT

C.

Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Kredit

9.

Pengertian kredit dan perjanjian kredit

Istilahkreditberasaldaribahasalatin“credere”yangkesemuanyaberarti kepercayaan(dalambahasaInggris“faith”dan“trust”.Dapatdikatakandalam

hubunganinibahwakreditur (yang memberikredit,lazimnyaBank)dalam hubunganperkreditan dengan debitur(nasabah,penerima kredit) mempunyai kepercayaan,bahwadebiturdalamwaktudandengansyarat-syaratyang telah disetujuibersama,dapatmengembalikan(membayar kembali)kredityang bersangkutan.Dalammasyarakatumumistilahkreditsudahtidakasing lagidan bahkan dapat dikatakan populer, sehingga dalam bahasa sehari-hari sudah dicampurbaurkan begitusaja deneanistilah hutang.23

Menuurt Taswan, “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan untuk pembagian hasil keuntungan.24

Sedangkan menurut Veithzal Riva’i, Kredit merupakan penyerahan barang, jasa atau uang dari satu kreditor atas dasar kepercayaan kepada pihak lain atau debitur dengan janji membayar dari penerima kredit kepada pemberi kredit pada tanggal yang telah disepakati oleh kedua belah pihak25

Kredit menurut Pasal 1 buitr 11 Undang-Undang Perbankan, kredit adalah ” penyediaan

23

RachmadiUsman.Aspek-AspekHukumPerbankandiIndonesia.PT.Gramedia PustakaUtama.Jakarta, 2003, hal 236

24

Taswan, Akuntansi Perbankan : Transaksi dalam Valuta Rupiah, edisi revisi, Penerbit : UPP AMP YKPN, 2003, Yogyakarta, hal 163

25

uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.”

Pasal 1 angka 5 PBI Bo. 14/15/PBI/2012 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum : “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga, termasuk”

a. Cerukan (overdraft), yaitu saldo negatif pada rekening giro nasabah yang tidak dapat dibayar lunas pada akhir hari;

b. Pengambilan tagihan dalam rangka kegiatan anjak piutang; c. Pengambilalihan atau pembelian kredit dari pihak lain.”

Berdasarkan beberapa pendapat para ahli mengenai definisi kredit disimpulkan bahwa kredit adalah uang yang diberikan atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu dimana telah terjadi kesepakatan diantara pihak bank dengan pihak peminjam untuk mengembalikan uang itu dalam jangka waktu tertentu lengkap dengan bunganya.

Perjanjian kredit merupakan suatu persetujuan pinjam meminjam antara bank dengan pihak yang lain yaitu debitur/ nasabah dan tunduk kepada kaidah-kaidah hukum perdata. Pemberian kredit itu adanya berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam uang antara bank sebagai kreditor dan pihak lain yang meminjam dana sebagai debitur dalam jangka waktu tertentu yang telah disetujui dan disepakati bersama, dan akan melunasi utangnya tersebut dengan sejumlah bunga, imbalan, atau pembagian hasil keuntungan.26

Perjanjiankreditadalahperjanjianpokok(prinsipil)yang bersifatriil. Sebagaimana perjanjianperjanjianprinsipiil,maka perjanjianjaminanadalah assessornya. Ada atau berakhirnyaperjanjian jaminan bergantungpadaperjanjian pokok.Artiriilialahbahwaperjanjiankreditditentukanolehpenyerahanuang oleh bank kepadanasabah kreditur.

Pengertian perjanjian kredit, dari berbagai jenis perjanjian yang diatur dalam Bab V sampai dengan XVIII Buku III KUH Perdata tidak terdapat ketentuan tentangperjanjian kreditbank.Bahkan dalamUndang-Undang Perbankan sendiri yakni Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undangNomor7 tahun 1992 tentangPerbankan tidak mengenalistilah perjanjian kredit,tetapiistilah perjanjian kreditditemukan dalam Instruksi PresidiumKabinetnomor15/EK/10Tanggal3Oktober1996Jo.Surat

EdaranBankNegaraIndonesiaunitINo.2/539/UPK/PembTanggal8Oktober1996 yang menginstruksikan kepada masyarakat perbankan bahwa dalammemberikankreditdalambentukapapun,bank-bankwajibmempergunakanakad perjanjian.

27

Lazimnyaperjanjiankreditmencakuphakdankewajibanmasing-masingpihak, termasuk jangkawaktu sertabunga yangditetapkan bersama. Demikianpula denganmasalahsangsiapabila si debitur ingkarjanjiterhadapperjanjianyang telah dibuat bersama.28

26

Ibid, hal 260 27

Hermansyah,HukumPerbankanNasionalIndonesia, EdisiRevisiKencanaPrenada MediaGroup,Jakarta, 2009, hal.71.

28

Perjanjian kredit merupakan salahsatu aspek yang sangat penting yang menjadi dasar didalam suatu pemberian kredit, tanpa perjanjian kredit yang ditandatangani antarpihakbankdan krediturmakatidakadapemberian kredit tersebut.Perjanjiankreditmerupakanikatan antarabanksebagaidebiturdengan pihaklainnasabahpeminjam danasebagaikredituryangisinyamenetukandan mengaturhakdan kewajiban keduabelah pihakyangberhubungandengan pemberian atau pinjaman kreditberdasarkan persetujuan ataukesepakatan dalam jangka waktu tertentuyang telah disetujuiatau disepakatibersamaakanmelunasi utangnya tersebutdengansejumlahbunga,imbalan,ataupembagianhasil keuntungan.

Padakesimpulannyaperjanjiankreditmiripdengan perjanjian pinjamuang makasebagiandikuasai dalamKUHPerdata,sebagianlainnyatundukpada peraturanlainyakniUndang-UndangPerbankan.Jadi Perjanjiankreditdapat dikatakanmemilikiidentitassendiritetapidenganmemahamirumusanpengertian

kredityangdidefinisikan oleh Undang-UndangPerbankansendirimaka disimpulkan dasarperjanjian kreditsebagian tetap masihbisamengacu pada ketentuanKUHPerdatababXIII.

10.

Kredit sebagai usaha perbankan

Dalammenjalankanusahanya sebagailembaga keuangan,kegiatanbank sehari-haritidakakanterlepasdaribidang keuangan. Dalammelaksanakan kegiatannyasetiapbankberbedasepertiantarakegiatanbankumumdengan kegiatan bankperkreditanrakyat.Kegiatan bank umumlebih luas dari bank perkreditan rakyat.Artinyaprodukditawarkan olehbank umumlebih lengkap,halini disebabkan bank umummempunyaikebebasan untuk menentukanjenis produk danjasanya.Sedangkanbankperkreditanrakyatmempunyai keterbatasantertentu,sehingga kegiatannyamenjualprodukdanwilayah operasinyalebihsempitdibandingkan denganbank umum.

Kegiatan-kegiatan perbankan yang ada diIndonesia terutama kegiatan bank umumadalah sebagaiberikut:

b. Menyalurkan dana ke masyarakat dalam bentuk kredit seperti kredit investasi, kreditmodalkerja, kreditperdagangan,kreditkonsumtif dan kreditproduktif.

c. Memberikanjasa-jasa banklainnyaantaralainmenerimasetoran-setoran, melayanipembayaran-pembayaran,transfer, inkaso,kliring,safedeposit box,bankcard,banknotes,bankgaransi,bankdraft,letterofcredit,cekwisatadanjasalainnya.29

11.

Perjanjian kredit sebagai perjanjian baku

Istilah perjanjian baku berasal dari terjemahan dari bahasaInggris,yaitu

standardcontract.Standarkontrakmerupakanperjanjianyangtelahditentukan dan telah dituangkan dalam bentuk formulir. Kontrak ini telah ditentukan secara sepihak olehsalahsatupihak,terutamapihakekonomikuatterhadapekonomi lemah.

Munir Fuadymengartikan kontrak baku adalah : “suatukontrakyang dibuathanyaolehsalahsatupihakdalamkontrak tersebut,bahkansering kalitersebutsudahtercetak(boilerplace)dalam bentukformulir-formulirtertentuolehsalahsatu pihak,yang dalamhalini ketika kontrak tersebutditandatanganiumumnya para pihak hanya mengisikandata-data informatif tertentusaja dengansedikitatautanpa perubahan-perubahan dalamklausul-klausulnya, dimana pihak lain dalam kontrak tersebuttidakmempunyaikesempatan atau hanyasedikit kesempatanuntukmenegosiasiataumengubahklausul-klausulyang sudah dibuat oleh salah satu pihak tersebut, sehingga biasanyakontrak baku sangatberatsebelah.Pihakyang kepadanya disodorkankontrakbaku tersebut tidak mempunyai kesempatan untuk bernegosiasi dan berada hanyapada posisi“takeitorleave it”.Dengandemikian,olehhukum diragukanapakah benar-benaradaelemenkata sepakatyang merupakan syarat sahnyakontrak dalam kontrak tersebut.”30

12.

Asas-Asas atau Prinsip-Prinsip Pemberian Kredit

Pemberiankreditolehbankkepadanasabahdebiturtentunyamemiliki 29

Kasmir,ManajemenPerbankan,PT.RajaGrafindoPerkasa,Jakarta,2007,hal.20. 30

asasatauprinsip.Layaknyaperjanjianpadaumumnyamakapmberiankredityang dituangkandalam bentukperjanjianpunwajibmengikutiasasdanprinsipkontrak yang baik. Namun selain asas atau prinsip kontrak yang baik pada umumnya, dalam pemberiankreditjugaterdapatprinsip-prinsipyangharusdiperhatikan sesuai dengan fungsi perbankan dan perkreditan. Pada dasarnya ada dua prinsip utama yang menjadi pedoman dalam pemberian kredit, yaitu;31

a. Prinsip kepercayaan

Dalam hal

inidapatdikatakanbahwapemberiankreditolehbankkepada

nasabahdebiturselaludidasarkan padakepercayaan.Bankmempunyai

kepercayaan bahwa kredit yang diberikannya bermanfaat bagi nasabah

debitursesuaidenganperuntukannya,danterutamasekali bank percaya nasabah

debitur yang bersangkutan mampumelunasiutang kreditbeserta bunga dalam

jangka waktu yang telah ditentukan.

b. Prinsip kehati-hatian

Bank dalam menjalankan kegiatan usahanya, termasuk pemberian kredit

kepadanasabahdebiturharusselalu

berpedomandanmenerapkanprinsip

kehati-hatian.Prinsipiniantaralaindiwujudkandalam bentukpenerapan secara

konsisten berdasarkan itikad baikterhadapsemuapersyaratandan peraturan

perundang-undangan yang terkait dengan pemberian kredit oleh bank yang

bersangkutan.

Berdasarkanpenjelasan

Pasal8Undang-UndangPerbankan,yangmestidinilaiolehbanksebelummemberikankredit adalah

watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari nasabah debitur, yang

kemudian dikenal dengan sebutan dengan Prinsip 5 C, yaitu:

32

31

Hermansyah, Op.Cit, hal 61. 32

a. Penilaian watak (Character)

Penilaian watak atau kepribadian calon debitur dimaksudkan untuk mengetahuikejujuranatauitikadbaik calondebituruntukmelunasiatau mengembalikan pinjamannya, sehingga tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari. Hal ini dapat diperoleh terutamadidasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antara bank dan calon (debitur) atau informasi yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral, kepribadian, dan perilaku calon debitur dalamkehidupan kesehariannya.

b. Penilaian kemampuan (Capacity)

Bankharusmenelititentangkeahliancalon debiturnya dalambidang usahanya dan kemampuan manajerialnya, sehingga bank yakin bahwa usahayangakandibiayainyadikelola

oleh orang-orang yang tepat, sehinggacalondebiturnyadalam jangkawaktutertentumampumelunasi atau mengembalikan pinjamannya. Kalau kemampuan

bisnisnya kecil, tentutidaklayakdiberikankreditdalam skalabesar.Demikianjugajika

trendbisnisnyamenurun,makakreditjuga semestinya tidak diberikan. Kecuali jika penurunan itu karena kekurangan biaya sehingga dapat diantisipasi bahwa dengan tambahan biaya lewat peluncuran kredit, maka trend atau kinerja bisnisnya tersebutdipastikan akan semakin membaik.

c. Penilaian modal (Capital)

Bank harus melakukan analisis terhadap posisi keuangan secara menyeluruhmengenaimasalaludan yang akan datang, sehingga dapat diketahuikemampuanpermodalancalondebiturdalam menunjang pembiayaan proyeek atau usaha calon debitur yang bersangkutan. Dalam praktek selamainibankjarang sekali memberikankredituntukmembiayai seluruh dana yang diperlukan nasabah. Nasabah wajib menyediakan modal sendiri, sedangkan kekurangannya itu dapat dibiayai dengan kredit bank. Jadibankfungsinyaadalahhanyamenyediakan tambahan modal, biasanya lebih sedikit dari pokoknya.

d. Penilaian agunan (Collateral)

wajibmenyediakanjaminanberupa agunanyangberkualitastinggidan mudah dicairkan yang nilainya minimalsebesarjumlahkredityang diberikan kepadanya. Untuk itu sudah seharusnya bank wajib meminta agunantambahandenganmaksudjikacalon debitur tidak dapat melunasi kreditnya, maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa.

e. Penilaian prospek usaha (Condition of Economy)

Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan di luar begeri baik masa lalu maupun yang akan datang, sehingga masa depan pemasaran dari hasil proyek atau usaha calon debitur yang akan dibiayai bank dapat diketahui.

SelainPrinsip5Ctersebut,dalampemberiankreditkepadanasabahdebitur,bank juga menerapkan prinsip lain, yaitu Prinsip 5 P, yaitu:33

a. Parapihak (party)

Parapihakmerupakantitiksentralyangdiperhatikandalam setiap pemberiankredit.Untukitupihakpemberi kredit harus memperoleh suatu

“kepercayaan”terhadapparapihak,dalam halinidebitur.Bagaimana karakternya, kemampuannya, dan sebagainya.

b. Tujuan (Purpose)

Tujuan dari pemberian kredit juga sangatpentingdiketahuiolehpihak kreditur.Harusdilihatapakahkredit akandigunakanuntukhal-halyang positif yang benar-benardapatmenaikkanincomeperusahaan.Danharus jugadiawasiagarkredittersebut benar-benardiperuntukkanuntuktujuan seperti diperjanjikan dalamperjanjian kredit.

c. Pembayaran (Payment)

Harus pula diperhatikan apakah sumber pembayaran kredit dari calon debitur cukup tersedia dan cukup aman, sehingga dengan demikian diharapkan bahwa kredit yangakandiluncurkan tersebut dapat dibayar kembali oleh debitur yang bersangkutan. Jadi harus dilihat dan dianalisis apakah setelah pemberian kredit nanti, debitur punya sumberpendapatan, dan apakah pendapatan tersebut mencukupi untuk membayar kembali

33

kreditnya.

d. Perolehan laba (Profitability)

Unsurperolehanlabaolehdebitur tidakkurangpulapentingnyadalam suatu pemberian kredit. Untuk itu kreditur harus mengantisipasi apakah laba yang akan diperoleh oleh perusahaan lebih besar daripada bunga pinjaman dan apakah pendapatan perusahaan dapat menutupi pembayaran kredit, cashflow, dan sebagainya.

e. Perlindungan (Protection)

Diperlukan suatu perlindungan terhadap kredit oleh perusahaandebitur. Untuk itu perlindungan dari kelompok perusahaan,ataujaminandari holding, atau jaminan pribadi pemilik perusahaan penting untuk diperhatikan. Terutamauntuk berjaga-jagasekiranya terjadi hal-hal di luar skenario atau di luar prediksi semula

13.

Bentuk dan isi perjanjian kredit bank

Menurut Undang-undangNo.10Tahun1998tentangPerbankantidak dijumpai

pengertian Perjanjian Kredit, istilah perjanjian kredit ditemukan dalamInstruksi

Presidium Kabinet No. 15/EKA/10/1996 jo Surat Edaran Bank Indonesia Unit 1 no.

2/539/UPK/Pemb/1996 dan Surat Edaran Bank Indonesia No.

2/643/UPK/Pemb/1996 tentang Pedoman Kebijaksanaan di Bidang Perkreditan

diinstruksikan, bahwa dalam pemberian kredit bentuk apapun Bank-bank wajib

mempergunakan akad perjanjian kredit. Didalam

PenjelasanPasal8ayat(2)Undang-undangPerbankan, dinyatakan bahwa Pemberian kredit harus dibuat dalam bentuk

perjanjian tertulis.

bank untuk menetapkannya, namun sekurang-kurangnya harus memperhatikan

hal-hal sebagai berikut:

34

a. Memenuhikeabsahandanpersyaratanhukumyang dapatmelindungi kepentingan bank. b. Memuatjumlah,jangkawaktu,tatacarapembayarankembalikreditserta

persyaratan-persyaratankreditlainnya sebagaimana ditetapkandalam keputusan persetujuan kredit dimaksud.

Ketentuan ini terdapat padapenjelasan Pasal 8 Undang-undang Perbankanyang mewajibkankepadaBankpemberikredituntukmembuat perjanjiansecara tertulis.Keharusanperjanjianperbankanharusberbentuk tulisan telah ditetapkan dalam pokok-pokok ketentuan perkreditan oleh BankIndonesia sebagaimana dimaksuddalamPasal8ayat(2) Undang- undangPerbankan. Dasarhukumlainyang mengharuskanperjanjiankreditharus tertulisadalahinstruksiPresidiumKabinetNo.15/EK/IN/10/1996tanggal 10 Oktober 1966. Dalam instruksi tersebut ditegaskan “Dilarang melakukan pemberian kredit tanpaadanyaperjanjian kredit yangjelas antara Bank dengan Debituratau antara Bank Sentral dan Bank-Bank lainnya. Surat Bank Indonesia yang ditujukan kepada segenap Bank DevisaNo. 03/1093/UPK/KPDtanggal 29 Desember1970, khususnya butir4yang berbunyiuntukpemberiankreditharusdibuatsuratperjanjian kredit.35

Setiap membuat perjanjian kredit apakah perjanjian autentik (dibuat Notaris) atauperjanjiankreditdibawahtangan (dibuatpara pihaksendiri),pada umumnyamempunyaikomposisi sebagai berikut:36

a. Judul

Judulyang digunakandidalampraktekperbankanuntuk membuat perjanjian kredit berbeda-beda satu dengan yang lainnya. Ada yang menggunakan judul perjanjian kredit, perjanjianmembuka kredit, perjanjianpinjaman, perjanjian pinjam uang.Judulberfungsisebagainamadariperjanjianyangdibuattersebut, setidaknya kita akan

34

RachmadiUsman,Op.Cit, hal.267 35

Sutarno. Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Jakarta, 2003, hal 99 36

mengetahui bahwa akta atau surat itu merupakan perjanjian kredit bank.37 b. Komposisi

Komparisiadalahbagiandarisuatuaktayang digunakanuntukmengawali suatubagiandaripembukaanpembuatanakta yang memuatketerangan mengenaiorang ataupihakyang menghadapuntukmenandatanganiaktaitu. Keteranganmengenaiorang ataupihakyang menghadapberarti mengidentifikasi dari pihak atau orang yang terlibat dan mengikatkan diri dalam aktatersebut.

c. Substantif

Sebuah perjanjian perjanjian kredit bank berisikan klausula-klausulayang merupakan ketentuan dan syarat-syarat pemberian kredit, minimal harus memuatmaksimumkredit, bungadandenda,jangkawaktu kredit,cara pembayaran kredit, agunan kredit,opensbaar clause, dan pilihan hukum.38

14.

Hapusnya perjanjian kredit

Dalam KUHPerdata tidak diatur secara khusus tentang berakhirnya kontrak, tetapi yang diatur dalam Bab IV Buku III BW hanya hapusnya perikatan-perikatan. Walaupun demikian, ketentuan tentang hapusnya kontrak karena perikatan tersebut juga merupakan ketentuan tentang hapusnya kontrak perikatan yang dimaksud dalam Bab IV Buku KUHPerdata tersebut adalah perikatan pada umumnya baik itu lahir dari kontrak maupun yang lahir dar perbuatan melanggar hukum39

Berdasarkan Pasal 1381 KUHPerdata hapusnya perikatan, antara lain:40

a.

Pembayaran

Pembayaran yang dimaksud pada bagian ini berbeda dari istilah pembayaran

yang dipergunakan dalam percakapan sehari-hari karena pembayaran dalam

pengertian sehari-hari harus dilakukan dengan menyerahkan uang sedangkan

37

Sutarno,Op.Cit.,hal.107 38

RachmadiUsman, Loc.Cit

39

Ahmad Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, RajaGrafindo, Jakarta, 2010, hal 87

40

menyerahkan barang selain uang tidak disebut sebagai pembayaran, tetapi

pada bagian ini yang dimaksud dengan pembayaran adalah segala bentuk

pemenuhan prestasi.

b.

Penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan atau penitipan

Apabila seorang kreditur menolak pembayaran yang dilakukan oleh debitur,

debitur dapat melakukan penawaran pembayaran tunai atas uangnya dan jika

kreditur masih menolak, debitur dapat menitipkan uang atau barangnya di

pengadilan. Penawaran pembayaran yang diikuti dengan penitipan uang atau

barang di pengadilan, membebaskan debitur dan berlaku baginya sebagai

pembayaran asal penawaran itu dilakukan berdasarkan undang-undang dan

apa yang dititipkan itu merupakan atas tanggungjawab debitur.

c.

Pembaharuan utang

Pembaharuan utang pada dasarnya merupakan pengertian objek atau subjek

kontrak lama dengan objek atau subjek kontrak yang baru.

d.

Perjumpaan utang atau kompensasi

Perjumpaan utang atau kompensasi ini terjadi jika antara dua pihak saling

berutang antara satu dan yang lain sehingga apabila utang tersebut

masing-masing diperhitungkan dan sama nilainya, kedua belah pihak akan bebas dari

utangmya. Perjumpaan utang ini terjadi secara hukum walaupun hal itu tidak

diketahui oleh debitur. Perjumpaan ini hanya dapat terjadi jika utang tersebut

berupa uang atau barang habis karena pemakaian yang sama jenisnya serta

dapat ditetapkan dan jatuh tempo.

Apabila kedudukan kreditur dan debitur berkumpul pada satu orang, utang

tersebut hapus demi hukum. Dengan demikian, percampuran utang tersebut

juga dengan sendirinya menghapuskan tanggungjawab penanggung utang.

Namun sebaliknya, apabila percampuran utang terjadi pada penggung utang,

tidak dengan sendirinya menghapuskan utang pokok. Demikian pula

percampuran terhadap salah seorang dari piutang tanggung menanggung

tersebut tidak dengan sendirinya menghapuskan utang kawan-kawan berutang.

f.

Pembebasan utang

Pembebasan utang bagi kreditur tidak dapat dipersangkakan, tetapi harus

dibuktikan karena jangan sampai utang tersebut sudah cukup lama tidak

ditagih, debitur menyangka bahwa terjadi pembebasan utang. Hanya saja

pengembalian sepucuk tanda piutang asli secara sukarela oleh kreditur. Maka,

hal itu sudah merupakan suatu bukti tentang pembebasan utangnya bahkan

terhadap orang lain yang turut berutang secara tanggung menanggung.

g.

Musnahnya barang yang terutang

Jika suatu barang tertentu yang dijadikan objek perjanjian musnah, tidak ada

dapaty lagi diperdagangkan, atau hilang, hapuslah perikatannya, kecuali kalau

hal tersebut terjadi karena kesalahan debitur atau debitur telah lalai

menyerahkan sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.

h.

Kebatalan dan pembatalan

tertentu dan sebab yang halal. Jadi kalau kontrak itu objeknya tidak jelas atau

bertentangan dengan undang-undang ketertiban umum atau kesusilaan,

kontrak tersebut batal demi hukum.

i.

Berlakunya syarat batal

Hapusnya perikatan yang diakibatkan oleh berlakunya syarat batal terjadi jika

kontrak yang dibuat oleh para pihak adalah kontrak dengan syarat batal dan

apabila syarat itu terpenuhi, maka kontrak dengan sendirinya batal, yang

berarti mengakibatkan hapusnya kontrak tersebut. Hal ini berbeda dari kontrak

dengan syarat tangguh, karena apabila syarat terpenuhi pada kontrak dengan

syarat tangguh, maka kontraknya bukan batal melainkan tidak lahir.

j.

Kedaluwarsa

dalam Buku IV bersama-sama dengans oal pembuktian.Menurut Pasal 1967

maka segala tuntutan hukum, baik yang bersifat kebendaan maupun yang

bersifat perseorangan , hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu 30

tahun,sedangkan siapa yang menunjukan akan adanya daluwarsa itu tidak usah

mempertunjukkan suatu atas hak, lagi pula tak dapat dimajukan terhadapnya

sesuatu tangkisan yang didasarkan kepada itikadnya yang buruk.

15.

Jaminan dalam perjanjian kredit

Jaminan adalah harta kekayaan yang dapat diikat sebagai jaminan guna

menjamin kepastian pelunasan hutang jika dikemudian hari debitur tidak melunasi

hutangnya dengan jalan menjual jaminan dan mengambil pelunasan dari harta

kekayaan yang menjadi jaminan itu.

41

a.

Benda yang berwujud dan benda yang tidak berwujud.

Menurut Pasal 1131 KUHPerdata, benda-benda yang dapat dijadikan

jaminan digolongkan dalam beberapa macam yaitu :

b.

Benda yang sudah ada dan benda yang masih akan ada.

c.

Benda yang dapat dibagi dan benda yang tidak dapat dibagi.

d.

Benda yang dipakai langsung habis dan benda yang dipakai tidak langsung

habis.

e.

Benda yang dapat diperdagangkan dan benda yang tidak dapat diperdagangkan.

41

Penggolongan tersebut harus dijadikan pedoman dalam menempatkan hukum

jaminan, faktor jaminan merupakan faktor yang sangat penting bagi kreditur untuk

mendapatkan kepastian dilunasinya kredit oleh debitur, adapun jaminan yang ideal

diharapkan oleh kreditur, yakni jaminan yang berdaya guna dapat memberikan

kepastian kepada pemberi kredit agar mudah dijual atau diuangkan guna menutup

dan melunasi kredit debitur. Objek jaminan tetap mempunyai nilai yang tinggi dan

untuk itu ada kalanya status, bahwa objek jaminan tetap memberikan hasil yang

baik.

Subyek dalam perjanjian pengikatan jaminan ialah pihak-pihak yang tersangkut

dalam perjanjian pengikatan jaminan yang mencangkup dua pihak yaitu pihak

kreditur sebagai penerima jaminan dan debitur sebagai pemberi jaminan. Pemberi

jaminan bisa debitur sendiri bisa pihak ketiga (bukan debitur) sebagai pemilik

benda jaminan. Pada dasarnya pihak yang memberi jaminan adalah pihak yang

berwenang menjaminkan barang itu yaitu pemilik barang. Orang atau badan hukum

yang tidak memiliki barang atau benda secara sah menurut hukum tidak berwenang

untuk menjaminkan barang atau benda tersebut. Dengan kata lain yang berhak

menjaminkan atas barang atau benda adalah pemilik barang atau benda tersebut.

16.

Wanprestasi dan Ganti Kerugian Dalam Perjanjian

Apabila siberutang (debitur)tidak melakukanapayangdijanjikannya, maka dikatakan ia melakukan “waprestasi”. Ia alpa atau “lalai”atau ingkar janji. PerkataanwanprestasiberasaldaribahasaBelanda,yangberartiprestasi

buruk.Wanprestasiseorangdebiturdapatberupa 4 ( empat)macam: a. Tidakmelakukan apayangdisanggupiakan dilakukannya;

c. Melakukanapayangdijanjikannya, tetapiterlambat;

d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.

Tidakdipenuhinyakewajibanolehdebiturdisebabkanoleh dua kemungkinan alasan,yaitu42 a. Karena kesalahan debitur, baik dengan sengaja tidak

dipenuhikewajibanmaupunkarenakelalaian;

b. Karenakeadaanmemaksa(overmacht),forcemajeure,jadi diluarkemampuan debitur.

Untuk mengetahui sejak kapan debitur dalam keadaan wanprestasi, perludiperhatikanapakahdalam perikatanituditentukantenggangwaktu pelaksaanaanpemenuhanprestasi atautidak.Dalam haktenggangwaktu pelaksanaan pemenuhan prestasi “tidak ditentukan”, perlu memperingatkan debitur supaya ia memenuhi prestasi. Tetapi dalam hal telah ditentukan tenggang waktunya, menurut ketentuan Pasal 1238 KUH Perdata debitur dianggaplalaidenganlewatnyatenggang waktu yang telah ditetapkan dalam perikatan. Kreditur dapat menuntut debitur yang telahmelakukanwanprestasi hal-halsebagaiberikut:43

a. Kreditur dapat meminta pemenuhan prestasi saja dari debitur;

b. Kreditur dapat menuntut prestasidisertaigantirugikepada debitur(Pasal1267 KUHPerdata); c. Kreditur dapat menuntut dan meminta ganti rugi, hanya mungkin kerugian karena keterlambatan

(HR 1 November 1918);

d. Krediturdapatmenuntut pembatalan perjanjian;

e. Kreditur dapat menuntut pembatalan disertai ganti rugi kepadadebitur.

Ganti rugiitu berupa pembayaran uang denda. Seorang debitur yang dituduhlalaidandituntuthukumankepadanya, iadapatmelakukanpembelaan terhadap dirinya dari hukuman yang akan diberikan dengan mengajukan beberapaalasan.Pembelaantersebutadatigamacam,yaitu:44

a. Keadaan Memaksa(Overmachtatau Forcemajeur)

Bahwa debitur tidak dapat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan karena adanya hal-hal 42

R. Subekti, Hukum Perjanjian. Jakarta, Intermasa, 2005, hal 40 43

Salim, H.S. Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hal 99

44

yang tidak terduga,dimanaiatidakdapatberbuatsesuatu terhadap peristiwa yang terjadi di luar dugaan tersebut. Misalnya, bencanaalamyangmenyebabkan musnahnyaobjekyang diperjanjikan.Seiring dengan perkembangannya,keadaan memaksa itu tidak hanya bersifat mutlak tetapi ada juga yangbersifattidakmutlakyaitu debiturmasih dapat melaksanakan perjanjian tetapi dengan pengorbanan yang sangat besar sehingga tidak sepantasnya pihak kreditur menuntutdebituruntukmelaksanakan perjanjian.Misalnya, setelahdiadakannya suatu perjanjian, keluarsuatuPeraturan Pemerintah yang melarang dikeluarkannya suatu jenis barang yang merupakan objek perjanjian, darisuatudaerah dengan ancaman hukuman berat bagisipelanggarsehingga, krediturtidakdapatmenuntutpemenuhan hak pelaksanaan perjanjian.

b. Mengajukan bahwa kreditur sendiri juga telah lalai (Exceptio non adimpleticontractus).

Debituryangdituduhtelahlalai dandituntutuntuk membayar ganti rugi, dapat mengajukan di depan Hakim bahwa kreditur sendiri juga telah lalai dalam menepati janjinya. Misalnya, sipembelimenuduh sipenjualterlambat menyerahkan barangnya padahal si pembeli sendiri terlambatmembayaruangmuka.Tentang Exceptionon adimpleti contractus ini tidak. diatur di dalam Undang- undang dan merupakan suatu hukum yurispundensi yaitu hukumyangdiciptakanparahakim. c. Pelepasanhak(rechstvenverking).

Alasan terakhir ini merupakan suatu sikap pihak kreditur yang membuat pihak debitur menyimpulkanbahwa kreditur tidak akan lagi menuntut ganti rugi. Misalnya, si pembeli telah membeli suatu barang dan ia mengetahui adanya suatu cacat tersembunyi atau tidak berkualitas bagus,tetapiiatidak menegursipenjualdantetapmemakai barangtersebutsehinggadari sikapnyatersebutiatelahpuas akan barangtersebutmaka, dalamhalinisudahselayaknya tuntutannya tidakditerima olehhakim.

Hukuman atau akibat-akibat yang tidak enak bagidebitur yang lalai ada empatmacam, yaitu: a. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau dengansingkatdinamakan gantirugi; b. Pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian;

c. Peralihan risiko;

d. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan didepanhakim.

teguran itu dapat dikatakanlalai, diberikan petunjuk olehPasal1238 KUHPerdata berbunyi,“Si berutang adalah lalai, bila ia dengan surat perintah atau dengan sebuahakta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri jika ini menetapkan bahwa si berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktuyangditentukan”.

Sebagai kesimpulan dapat ditetapkan, bahwa kreditur dapat memilih antaratuntutan-tuntutan sebagaiberikut:

a. Pemenuhan perjanjian;

b. Pemenuhan perjanjian disertaigantirugi; c. Gantirugisaja;

d. Pembatalan perjanjian; e. Pembatalan disertaigantirugi.

D.

Tinjauan Umum Tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

4.

Pengertian dan Jenis Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, diarahkan untuk

meningkatkan kualitas kehidupan keluarga dan masyarakat serta menciptakan

suasana kerukunan hidup keluarga dan kesetiakawanan sosial masyarakat dalam

membentuk lingkungan serta persemaian nilai budaya bangsa dan pembinaan watak

anggota keluarga, di mana pembangunan perumahan dan kawasan permukiman,

baik berupa pembangunan perumahan baru maupun pembangunan perumahan di

pedesaan dan perkotaan, bertujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan

tempat tinggal, baik dalam jumlah maupun kwalitas dalam lingkungan yang sehat

serta kebutuhan akan suasana kehidupan yang memberikan rasa aman, damai,

tenteram dan sejahtera.

KreditKepemilikanRumah(KPR)tidakadayangbaku,

perbankankepadaparanasabahperoranganyangakanmembeliataumemperbaiki

rumah.

45

Adapula yang mengartikan KPR sebagai salah bentuk dari kredit

konsumsi yang dikenal dengan “

Housing Loan

” yang diberikan untuk konsumen

yang memerlukan papan, digunakan untuk keperluan pribadi, keluarga atau

rumah tangga dan tidak untuk tujuan komersial serta tidak memiliki

pertambahan nilai barang dan jasa di masyarakat.

46

a.

KPR subsidi.

Berdasarkan pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa KPR kredit jangka

panjang yang diberikan oleh lembaga keuangan kepada debiturnya untuk

mendirikan atau memiliki rumah diatas sebuah lahan dengan jaminan sertifikat

kepemilikan atas rumah dan lahan itu sendiri.

Secara umum, ada dua jenis KPR yaitu:

Suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat yang mempunyai

penghasilan menengah kebawah, hal ini guna untuk memenuhi kebutuhan

memiliki rumah atau perbaikan rumah yang telah dimiliki sebelumnya.

Adapun bentuk dari subsidi tersebut telah diatur tersendiri oleh pemerintah,

sehingga tidak semua masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan

fasilitas ini.

b.

KPR non subsidi

Suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat tanpa adanya

campur tangan pemerintah. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank itu sendiri,

sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai

dengan kebijakan bank yang bersangkutan

45

Ayo KeBankMemiliki RumahSendiri,” 46

Kredit perumahan atau yang biasa disebut dengan KPR tergolong ke dalam

kredit konsumtif. Berdasarkan segmentasi pasarnya, secara umum produk

kredit perumahan digolongkan menjadi 3 (tiga) antara lain KPR dan KPA

(Kredit Pemilikan Apartemen) di atas 70m², KPR dan KPA di bawah 70m²,

dan fasilitas KPR untuk kepemilikan ruko atau rukan. Proses pemilikan

tempat tinggal/rumah melalui KPR tentunya berkaitan dengan industri di

bidang property, dan saat ini semakin maraknya industri bidang properti

tidak terlepas dari dukungan pembiayaan dari lembaga perbankan dalam

bentuk kredit property.

5.

Ketentuan dan Persyaratan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Ketentuan umumdan syarat-syaratKPR dibawah inimutlakuntukdipenuhioleh pemohon,karena ituapabila pemohontidak menyetujui salah satu syarat maka Bank Negara Indonesia tidak akan bersedia meneruskanprosespemberianKPR. PersyaratandanketentuanpengambilanKPRdisetiapBank hampir sama, yaitu:

a. Warga Negara Indonesia (WNI);

b. Telah berusia 21 Tahun atau telah menikah dan cakap untuk melakukan tindakan hukum;

c. Pada saat kredit lunas usia PemohonKredit tidak melebihi 65 Tahun;

d. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan Bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran Kredit;

e. Tidak memiliki Kredit bermasalah;

f. MemberikanNPWPuntukkreditlebihdariRp100.000.000,-atauSPT Pasal 21 Form AI untuk jumlah Kredit lebih dari Rp 50.000.000,- dan kurang dari Rp. 100.000.000,-

6.

Penyelenggaraan Administrasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Penyelenggaraan administrasi KPR yang ditetapkan oleh Bank Indonesia sebagai berikut : Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia No. 12/ 38 /DPNP tanggal 31 Desember 201047

a. Pedoman Penyelenggaraan Administrasi Organisasi KPR

Dalam rangka originasi KPR oleh unit KPR, bank wajib paling kurang memisahkan pelaksanaan lima proses sebagai berikut :

1) Penawaran KPR

Dalam rangka penawaran KPR, Bank wajib menyediakan dokumen penawaran KPR tersendiri yang merupakan dokumen yang disampaikan kepada nasabah dalam rangka penawaran KPR yang paling kurang mencakup informasi sebagai berikut :

a) Persyaratan calon debitur KPR yang paling kurang mencakup persyaratan kewarganegaraan dan persyaratan penghasilan.

b) Persyaratan KPR yang paling kurang mencakup :

(1) Persyaratan agunan KPR, yaitu :

(a)

Hak Tanggungan (HT) atas Tanah dan Bangunan.

(b) Akta Jaminan Fidusia terdiri atas :

(i)

Semua tagihan, hak, wewenang dan klaim uang ganti rugi asuransi yang timbul berdasarkan polis asuransi kerugian dan asuransi jiwa debitur.

(ii) Tagihan kepada pemerintah pusat dan pemerintah daerah yang

timbul karena terdapatnya pemutusan hak debitur atas tanah sebelum jatuh waktu berakhirnya hak tersebut.

(2) Persyaratan minimum uang muka KPR sebagai berikut :

(a)

Paling kurang 20% (dua puluh per seratus) dari nilai harga jual tanah dan bangunan.

(b) apabila uang muka KPR kurang dari 20% (dua puluh per seratus) dari nilai

harga jual tanah dan bangunan, maka KPR wajib dijamin oleh lembaga penjamin dengan besarnya penjaminan yang ditetapkan berdasarkan rasio antara jumlah maskimum pemberian KPR oleh Bank dibandingkan dengan nilai agunan.

(3) Persyaratan asuransi yang mencakup kewajiban untuk :

(a)

Asuransi jiwa untuk masing-masing debitur KPR dengan nilai pertanggungan yang paling kurang sama dengan nilai KPR yang diberikan bank.

(b) Asuransi umum yang paling kurang mencakup proteksi terhadap kebakaran

dengan nilai pertanggungan paling kurang sama dengan hasil penilaian bangunan rumah pada saat pemberian KPR.

(c)

Asuransi wajib dilengkapi dengan suatu bankers clause untuk kepentingan bank sebagai originator.

(4) Biaya KPR yang akan menjadi beban debitur KPR dan rinciannya.

(5) Penalti yang dikenakan untuk pelunasan KPR yang dipercepat (prepayment penalty)

dan pinalti atas keterlambatan debitur dalam pemenuhan kewajibannya.

(6) Kriteria dan persyaratan yang harus dipenuhi debitur untuk bisa melakukan

refinancing KPR.

(7) Persyaratan dokumen untuk pengajuan permohonan KPR.

c) Porsi pemberian KPR oleh Bank diatur sebagai berikut :

(1) Porsi pemberian KPR oleh Bank paling tinggi sebesar 80% (delapan puluh per

seratus) dari harga jual tanah dan bangunan, sehingga angka rasio antara jumlah maksimum KPR yang bisa diberikan bank terhadap nilai agunan (Loan to Value Ratio) paling tinggi adalah 80% (delapan puluh per seratus).

tanah dan bangunan yang terendah antara penilaian bank dan penilaian independent appraisal

Sistem perhitungan angsuran KPR dan metode pembayaran angsuran KPR. Kebijakan bunga KPR dan sistem perhitungan bunga KPR yang mencakup hal-hal sebagai berikut :

a)

Tingkat bunga KPR.

b)

Bunga KPR tetap atau bunga KPR yang bisa disesuaikan.

c)

Formula perhitungan bunga KPR.

d)

Kondisi yang menyebabkan terjadinya penyesuaian bunga KPR. 2) Analisis Permohonan KPR

Dalam rangka memelihara konsistensi di dalam melakukan analisis permohonan KPR, bank wajib paling kurang membakukan hal-hal sebagai berikut:

a) Metode dan formula dalam rangka melakukan penilaian atas kemampuan membayar calon debitur.

b) Metode dan formula dalam rangka melakukan penilaian atas agunan. c) Kriteria independent appraisal dalam rangka melakukan penilaian agunan. d) Format Laporan Analisis Permohonan KPR.

3) Pengambilan Keputusan KPR

Guna pengambilan keputusan KPR, bank wajib menetapkan prosedur baku paling kurang dalam rangka :

a) Menyampaikan keputusan secara tertulis tentang penerimaan atau penolakan permohonan KPR calon debitur termasuk alasan apabila dilakukan penolakan.

b) Mengevaluasi hasil pengambilan keputusan kredit dalam rangka memastikan tidak terdapatnya penyimpangan di dalam proses pengambilan keputusan KPR serta menetapkan kebijakan perbaikan yang diperlukan.

c) Menatausahakan dokumen keputusan kredit dari masing-masing pemohon KPR. d) Pelaksanaan akad kredit

Guna pelaksanaan akad kredit, bank wajib menetapkan prosedur baku paling kurang dalam rangka memastikan :

1) Kelengkapan dan kebenaran dokumen yang dipersyaratkan untuk akad kredit.

3) Perjanjian Kredit paling kurang mencakup hal-hal sebagai berikut :

a)

Perjanjian KPR harus memuat :

(1) Pernyataan debitur bahwa agunan yang diserahkan kepada bank tidak

sedang dijaminkan kepada pihak lain.

(2) Pernyataan debitur untuk tidak menjaminkan kembali agunan yang telah

diserahkan kepada bank.

b)

Perjanjian KPR didukung oleh dokumen yang :

(1) Memadai dan masih berlaku.

(2) Dapat dilaksanakan berdasarkan hukum Indonesia.

(3) Tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di

Indonesia.

c)

Perjanjian KPR memuat klausula yang menentukan bahwa hubungan antara kreditur dan debitur serta pernyataan jaminan antara kreditur awal dan debitur terkait dinyatakan berakhir, dalam hal terdapat pelunasan penuh atas jumlah yang wajib dibayar oleh debitur berdasarkan perjanjian KPR.

d)

Perjanjian KPR memuat mekanisme penagihan angsuran KPR dan kemungkinan penggunaan jasa pihak ketiga untuk melaksanakan penagihan angsuran KPR secara kolektif.

e)

Perjanjian KPR memuat sistem perhitungan suku bunga KPR, termasuk kemungkinan perubahan suku bunga KPR dan kondisi yang mendasari terjadinya perubahan suku bunga KPR serta waktu pemberlakukan perubahan suku bunga KPR.

f)

Perjanjian KPR memuat persetujuan debitur kepada bank yang memungkinan bank

untuk melakukan penjualan putus dalam rangka sekuritisasi atau kemungkinan untuk melakukan Repo terhadap KPR debitur.

h)

Perjanjian KPR memuat persetujuan debitur kepada bank untuk menggunakan data/informasi terkait debitur dan/atau agunan KPR dalam rangka melakukan sekuritisasi KPR.

4) Pencairan kredit

Guna pencairan kredit, bank wajib menetapkan prosedur baku sekurang-kurangnya dalam rangka :

a) Memastikan telah dipenuhinya kewajiban calon debitur KPR yaitu paling kurang sebagai berikut:

(1) Menyerahkan dokumen pendukung permohonan KPR yang sah yang antara lain

terdiri dari sertifikat hak atas tanah, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Akta Jual Beli (AJB), Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan lampirannya, Sertifikat Hak Tanggungan atas tanah dan bangunan yang telah ditanda tangani oleh calon debitur KPR, dan polis asuransi jiwa dan polis asuransi kerugian atas bangunan.

(2) Menanda tangani perjanjian-perjanjian yang terkait dengan pengikatan agunan.

(3) Memberikan kuasa kepada Notaris atau PPAT untuk menyerahkan secara langsung

kepada Bank dokumen-dokumen yang terkait dengan agunan seperti sertifikat hak atas tanah dan bangunan, Sertifikat Hak Tanggungan atas tanah dan bangunan dan/atau Sertifikat Fidusia yang disampaikan oleh penjual tanah dan bangunan.

(4) Membuka rekening pada bank sebagai kreditur asal KPR dan memberikan kuasa

pendebetan rekening tersebut kepada bank dalam rangka pembayaran angsuran KPR.

(5) Melunasi biaya KPR.

b) Menatausahakan dokumen pencairan kredit dari masing-masing debitur KPR.

b. Pedoman Penyelenggaraan Service KPR Oleh Bank

Dalam menjalankan fungsi sebagai Penyedia Jasa (Servicer) KPR, bank wajib melakukan hal-hal yang paling kurang sebagai berikut :

a) Melayani kebutuhan informasi debitur KPR.

b) Memastikan penyelenggaraan penagihan angsuran KPR yang sesuai dengan kebijakan bank.

c) Memastikan terselesaikannya permasalahan pinjaman KPR dari debitur.

2) Menatausahakan dokumen KPR yang merupakan aset bank dan KPR yang sudah disekuritisasi. Dalam rangka penatausahaan dokumen KPR yang merupakan aset bank dan dokumen KPR yang sudah disekuritisasi, bank wajib memiliki prosedur baku paling kurang dalam rangka :

a) Penerimaan,penatausahaan,peminjamandanpenyerahankembali dokumen KPR. b) Pemeliharaan dokumen KPR.

c) Pengamanan dokumen KPR.

3) Mengelola data dan informasi KPR yang merupakan aset bank dan KPR yang sudah disekuritisasi. Dalam rangka pengelolaan data dan informasi KPR yang merupakan aset bank dan KPR yang sudah disekuritisasi, bank wajib paling kurang memiliki sistem informasi untuk :

a) Mendukung pemantauan dan penyusunan laporan rutin kinerja debitur KPR.

b) Menyampaikan informasi kinerja debitur KPR dalam rangka memenuhi kewajiban transparansi kepada investor KPR, bagi bank yang telah melakukan sekuritisasi KPR. 4) Memantau secara periodik kinerja debitur KPR yang menjadi aset bank dan kinerja debitur

KPR yang sudah disekuritisasi. Dalam rangka pemantauan secara periodik kinerja debitur KPR yang menjadi aset bank dan KPR yang sudah disekuritisasi, bank wajib paling kurang : a) Memiliki format baku laporan kinerja debitur KPR yang paling kurang mencakup

informasi tentang pembayaran angsuran KPR, tunggakan KPR, perubahan status debitur KPR, terjadinya pelunasan KPR yang dipercepat (prepayment) dan terjadinya refinancing.

b) Memiliki informasi mengenai kinerja debitur yang bersangkutan atas fasilitas kredit dari Bank selain KPR termasuk kartu kredit.

Dalam rangka mendukung kelancaran penyelesaian pembayaran angsuran KPR (collection), bank wajib paling kurang menyusun sistem dan prosedur operasional mengenai collection baik yang dilakukan oleh unit kerja bank dengan menggunakan tenaga collector yang merupakan pegawai bank maupun dengan menggunakan jasa pihak ketiga termasuk alternatif tindak lanjut penanganan permasalahan collection.

6) Melaksanakan eksekusi agunan. Dalam rangka mendukung kelancaran pelaksanaan eksekusi agunan, bank wajib paling kurang melakukan hal-hal sebagai berikut :

a) Menetapkan prosedur baku dalam rangka eksekusi agunan.

b) Memastikan proses dan tahapan eksekusi agunan berjalan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

c) Menetapkan jangka waktu penyelesaian eksekusi agunan.

c. Pedoman Penyelenggaraan Service KPR Oleh Pihak Ketiga

Dalam menjalankan fungsi sebagai Penyedia Jasa (Servicer) KPR, bank dapat menunjuk pihak ketiga untuk dan atas nama bank bertindak sebagai Penyedia Jasa (Servicer) KPR terbatas pada :

1) Penyelenggaraan penatausahaan dokumen KPR. Dalam rangka penyelenggaraan penatausahaan dokumen KPR oleh pihak ketiga, bank wajib paling kurang memperhatikan hal-hal sebagai berikut :

a) Terdapatnya kriteria yang paling kurang memperhatikan aspek keamanan dan kerahasiaan dokumen KPR debitur dalam rangka seleksi pihak ketiga yang menjadi mitra bank sebagai penyelenggara penatausahaan dokumen KPR.

b) Terdapatnya perjanjian kerjasama secara tertulis antara bank dengan pihak penyelenggara penatausahaan dokumen KPR yang paling kurang memuat:

(1) Wewenang dan tanggung jawab kedua belah pihak.

(2) Mekanisme penyelesaian permasalahan.

2) Penyelenggaraan penyelesaian pembayaran angsuran KPR (collection) atau penyelenggaraan eksekusi agunan. Dalam rangka penyelenggaraan penyelesaian pembayaran angsuran KPR (collection) atau penyelenggaraan eksekusi agunan oleh pihak ketiga, bank wajib paling kurang memperhatikan hal-hal sebagai berikut :

a) Terdapatnya kriteria dalam rangka seleksi pihak ketiga yang akan menjadi mitra bank sebagai penyelenggara collection atau penyelenggara eksekusi agunan.

b) Terdapatnya pedoman tertulis yang ditetapkan oleh bank sebagai acuan penyelenggaraan collection atau penyelenggaran eksekusi agunan oleh pihak ketiga.

c) Terdapatnya perjanjian kerjasama secara tertulis antara bank dengan pihak penyelenggara collection atau penyelenggara eksekusi agunan yang paling kurang memuat :

d) Wewenang dan tanggung jawab kedua belah pihak. e) Mekanisme penyelesaian permasalahan.

BAB IV

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP NASABAH AKIBAT

WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN

RUMAH DI PT. BANK MANDIRI CABANG MEDAN

A.

Kedudukan Para Pihak dalam Perjanjian Baku Kredit Pemilikan Rumah

pada PT. Bank Mandiri Cabang Medan

Bentuk perjanjian KPR berdasarkan perjanjian standard yang isinya telah

ditetapkan oleh pihak kreditur, yang dituangkan dalam konsep perjanjian tertulis

yang disusun tanpa membicarakan isinya kepada debitur, kemudian diformulasikan

dalam bentuk formulir perjanjian dan sejumlah aturan

addendum

atau aturan

tambahan, sehingga yang terjadi adalah kreditur menyodorkan bentuk perjanjian

yang berwujud perihal perjanjian KPR dengan klausul yang telah ditetapkan,

terkecuali mengenai judul perjanjian KPR, komparasi atau identitas, dasar hukum,

dan kedudukan para pihak yang akan mengadakan perjanjian kredit bank. Sebelum

akad kredit ditandatangani, pihak PT. Bank Mandiri Cabang Medan memberikan

kesempatan kepada calon debitur untuk mempelajari seluruh isi perjanjian KPR

yang dibuat dalam bentuk baku selama jangka waktu tertentu. Calon debitur dapat

berkonsultasi dengan ahli hukum atau setidak-tidaknya mempelajari sendiri dan

memperhitungkan konsekuensinya bila ia menandatangani perjanjian itu.

maka dari itu jasa di sini bahwa di dalam perjanjian tersebut di atas, diperlukan

kesepakatan antara mereka tersebut di atas, diperlukan kesepakatan antara mereka

yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal

yang tertentu, suatu sebab yang halal, menurut isi Pasal 1320 KUH Perdata yang

menentukan bahwa untuk sahnya perjanjian diperlukan syarat-syarat di atas. Asas

konsensualisme mengandung arti kemauan para pihak untuk saling berprestasi, ada

kemauan untuk saling mengikatkan diri, kemauan ini menimbulkan kepercayaan

bahwa perjanjian itu dipenuhi. Asas ini berkaitan erat dengan asas kebebasan

berkontrak yang terdapat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata dan asas

kekuatan mengikat yang terdapat dalam Pasal 1339 KUH Perdata.mengikat yang

terdapat dalam Pasal 1339 KUH Perdata.

Namun KUHPerdata dapat diterapkan pada perjanjian dengan klausul baku

apabila dikaitkan dengan Pasal 1338 KUHPerdata yang menyatakan bahwa suatu

perjanjian hanya dilaksanakan dengan itikad baik. Karenanya para pihak tidak

dapat menentukan sekehendak hatinya klausul-klausul yang terdapat dalam

perjanjiian, terutama perjanjian kredit yang ada di perbankan. Klausul-klausul baku

dalam perjanjian kredit tersebut harus didasarkan dan dilaksanakan dengan itikad

baik. Perjanjian yang didasarkan pada itikad buruk misalnya paksaan atau penipuan

mempunyai akibat hukum perjanjian tersebut dapat dibatalkan.

Kedudukan para pihak dalam Perjanjian KPR PT. Bank Mandiri Cabang

Medan,makasebelumnyaharusdiketahuihubunganhukum antarabankdengan

nasabah. Berdasarkan Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998,

1. Hubungan hukumantara bank dengan nasabah penyimpan dana; 2. Hubungan hukumantara bank dengan nasabah selaku debitur.

KedudukanparapihakpadaKPRdiaturdalam suatuperjanjian,dandalam perjanjian tersebut diatur hakdankewajibanparapihakselakusubyekperjanjian. Secaraumum hal-halyangwajibdilaksanakanolehnasabahdebiturberdasarkan Perjanjian Baku KPR yang dibuat oleh Bank Mandiri adalah:

1. Membayar cicilan pinjaman KPR dalam jumlah yang telah ditentukan beserta bunga yang telahditetapkan.

2. Menjamin kepada bank bahwa pembayaran cicilan KPR akan terus dibayarkan tepat pada waktunya meskipun nasabah debitur meninggal dunia.

PerjanjianBakuKPR PT. Bank Mandiri Cabang Medan dalam aspekkonsensualmerupakan perjanjian timbal balik. Salah satu pihak memperolehhakdariperjanjianitu,juga

menerimakewajibandarihakyangdiperolehnya.IniberartidalamPerjanjian Baku KPR ini terdapat dua pihak. Bank sebagai pihak yang memberikan kredit cicilan rumah (kreditur) dan pihak kedua adalah nasabah sebagai debitur.

B.

Faktor Penyebab Debitur Tidak Melaksanakan Kewajibannya dan

Tindakan PT. Bank Mandiri Cabang Medan terhadap Debitur Akibat

Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah

debiturdilakukanatasdasar

cost-plus-profit

Barangyangdibutuhkanolehdebiturdan

tambahan biaya atau

mark-up

yang akan menjadi imbalan bagi bank,

dirundingkandanditentukandimukaoleh

bankdandebituryang

bersangkutan.

48

48

SutanRemySjahdeiniPerbankan Islam,Grafiti,Jakarta, 2007, hal 64.

Keseluruhanhargabarangdibayarolehdebitur

secara

mencicil.

Pemilikan

(ownership)

dari

asset

tersebut

dialihkankepada

debitursecaraproporsionalsesuaidengancicilan-cicilanyangtelah

dibayar,

dengandemikianbarangyangtelahdibeli

berfungsisebagaiagunan

sampaiseluruhbiayadilunasi.KPRmerupakan transaksiyang sahmenurutketentuan

perjanjian apabilarisiko transaksitersebut menjadi tanggung jawab pemodal sampai

penguasaan atas barang telah dialihkankepada debitur.

Bankharusmenandatanganiduaperjanjianyang terpisahagar transaksi tersebut

sahsecarahukum.

Perjanjianyangsatudilakukandenganpemasok

barangdan

perjanjian yang lain dengan debitur.Bank dalam hal ini telah menandatanganidua

perjanjian,yang

pertama

adalah

PerjanjianKerjasama

antaraBankdenganpihakketigatentangpenyediaan fasilitaspembiayaan

kprantarabankdengan debitur.

Perjanjian KPR yang telah ditandatangani debitur dengan pihak kreditur

telah mempersiapkan terlebih dahulu klausul-klausul dalam perjanjian, tindakan

secara sepihak ini dapat memberikan tanggung jawab yang menjadi beban debitur

lebih berat. umumnya debitur kurang dapat memahami klausul-klausul dalam

perjanjian KPR tersebut. oleh karena itu klausula ini disebut sebagai klausula

Membeli rumah secara tunai jelas berbeda dengan membeli melalui KPR.

Proses pembelian rumah melalui KPR harus melalui proses yang lebih panjang

daripada membeli secara tunai (

cash

). Bukan hanya itu, tak jarang pihak bank

menolak memberikan kredit kepada calon debiturnya. Penolaka

kewenangan bank, masalahnya, bank tidak mau memberikan KPR merupakan hak

PT. Bank Mandiri Cabang Medan. KPR yang disalurkan kepada debitur merupakan

sumber penghasilan bagi bank, sehingga tanpa adanya kredit yang disalurkan

kepada debitur yang membutuhkan modal dalam menjalankan usahanya, bank tidak

akan tidak memperoleh penghasilan. Oleh karena itu bank sangat berkepentingan

dalam menyalurkan kredit kepada debitur sekaligus memastikan uang yang

disalurkan kepada debitur itu aman dan dapat kembalikan kepada bank dengan

skema tertentu dan dalam jangka waktu tertentu.

49

Berdasarkan informasi yang diperoleh alasan PT. Bank Mandiri menolak

pemberian KPR kepada debitur, diantaranya calon debitur yang mengajukan KPR

di

black list

oleh Bank Indonesia, kelengkapan dokumen, batas usia yang telah

ditentukan, pendapatan debitur tidak mencukupi untuk pembayaran kredit, jaminan

yang diberikan calon debitur tidak layak serta reputasi selama perjanjian kredit

dengan bank sangat jelek.

50

Faktor yang menyebabkan terjadinya wanprestasi debitur pada perjanjian

KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan, dikarenakan beberapa faktor misalnya

dari sisi debitur berupa masalah operasional usaha, manajemen keuangan debitur,

kecurangan dan/atau ketidakjujuran debitur dalam mengelola kredit serta debitur

49

Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017

50

mengalami pemutusan hubungan kerja (PHK). Sedangkan faktor yang bersumber

dari kreditur diantaranya faktor intern yaitu adanya itikad tidak baik dari pejabat

bank, adanya kelemahan sejak awal dalam proses pemberian kredit serta adanya

kelemahan pembinaan kredit, sedangkan dari sisi ekstern keditur dan debitur adalah

adanya

force majure

serta adanya perubahan-perubahan eksternal lingkungan

seperti bencana alam.

51

Tindakan PT. Bank Mandiri Cabang Medan terhadap debitur akibat

wanprestasi dalam Perjanjian KPR, tindak yang diambil kreditur yaitu memberikan

surat peringatan/surat teguran kepada debitur untuk menanyakan alasan atau sebab

mengapa debitur tidak memenuhi kewajibannya serta mengingatkandebitur untuk

membayar kewajibannya, Apabila atas upaya tersebut dan tidak memperoleh

tanggapan dari pihak debitur, maka pihak kreditur akan mengirimkan surat somatie

sebanyak 3 (tiga) kali kepada debitur guna membicarakan masalah tersebut tidak

dihiraukan maka pihak kreditur akan melakukan proses penyelesaian kredit

bermasalah dengan melaksanakan eksekusi terhadap jaminan dengan cara

penjualan dibawah tangan dan segala biaya baik berupa ganti rugi beserta denda

yang dimaksud yaitu biaya tambahan untuk debitur, karena kreditur

menggunakannya untuk biaya administrasi. Tetapi jika debitur tidak mempunyai

itikad baik untuk mengangsur sisa utang yang dimiliki debitur, maka kreditur

melakukan tindakan eksekusi terhadap debitur tersebut. Dengan prosedur yang

telah ditetapkan oleh PT. Bank Mandiri Cabang Medan.

52

51

Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017.

52

Berdasarkan hasil informasi yang diperoleh jumlah debitur yang mengajukan KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan pada 2012, sebanyak 115 sedangkan yang diterima pengajuan KPR-nya sebaKPR-nyak 75 memenuhi persyaratan yang telah ditentukan oleh Bank Mandiri, dari 75 debitur sebanyak 3 debitur wanpretasi dikarenakan masalah operasional usaha, manajemen keuangan debitur. Pada tahun 2013 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 131 sedangkan yang diterima permohonannya sebanyak 87 debitur, sedangkan wanprestasi 2 debitur disebabkan pemutusan hubungan kerja (PHK). Pada tahun 2014 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 147 debitur, yang diterima permohonan KPR-nya 98 debitur, wanprestasi 3 debitur dikarenakan faktor adanya kelemahan sejak awal dalam proses pemberian kredit. Pada tahun 2015 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 161 debitur, sedangkan permohonan yang diterima sebanyak 111 debitur, wanprestasi 4 debitur disebabkan faktor masalah operasional usaha, manajemen keuangan debitur. Pada tahun 2016 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 173 debitur, sedangkan yang diterima sebanyak 123 debitur, wanprestasi sebanyak 7 debitur, dikarenakan faktor force majure, kesalahan pihak dalam menganalisis kredit, pemutusan hubungan kerja.53

C.

Perlindungan hukum yang diberikan oleh PT. Bank Mandiri Cabang

Medan Akibat Debitur Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Pemilikan

Rumah

Berdasarkan keterangan di atas dapat disimpulkan bahwa setiap tahun terjadi peningkatan yang mengajukan permohonan kredit KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan.

Sebagiamana d iketahui,pembangunandi Indonesia membutuhkandana yangsangatbesardan jumlahnyasenantiasameningkat. Salahsatusumberpendanaanyangsangatpentingberasaldari lembaga perbankanyang kegiatannyaantaralainmenghimpundanadarimasyarakat dalambentukpemberiankredit. Kreditperbankanini disalurkanbaikolehBankPemerintah maupunBankSwastaguna membantumasyarakatyang membutuhkan dana. Bagi masyarakat, kredit perbankan membantu pemenuhan kebutuhandanmenunjangpendanaanberbagaikegiatan ma s y a r ak a t .

Setiap pemberian kredit yang dilakukannya, bank mengharapkan pengembalian yang tepat waktu dan sesuai dengan syarat yangtelahdiperjanjikan bersama dengan debitur. Terkadang, denganberbagaialasan,debiturbelum bisamengembalikan hutangnyapadakreditur. Halini dapatterjadikarenamungkinmemangdebituryang bersangkutanmengalamikerugiandalam menjalankanusahanyaataupun mungkin karena memang debitur yangbersangkutan tidakberitikad baik, dalam arti debitur sejak semula memang, bertujuan untuk melakukan penipuanterhadapkreditur.

Bank sebagaibadanusaha, senantiasamengaharapkankredityang disalurkannya dapatkembalidenganlancardanmenghasilkan keuntungan yang maksimal, akan tetapikreditur juga menyadariadanyarisikotimbulnyakerugian dalampenyalurankredittersebut,diantaranyayaitu apabilakreditnyamacet atau bermasalah. Untuk meminimalisir risiko tersebut, bankselaku kreditur dalam menyalurkan kreditnya memegang erat prinsip kehati-hatian. Salah satu usaha Bankuntukmengamankankreditnyaadalahdenganmemintajaminan

daripihakdebitursebagaipenerimakredit.

Kaitannyadenganjaminan,umumnyabankmeminta jaminandari debiturberupajaminan hak tanggungansepertitanahdan bangunan.Jaminanini dipandangcukupbaikmengingatnilai ekonomistanahdan bangunanrelatif tinggidanstabil.Selainitu,sejakberlakunyaUndang-undang No.4tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas tanah beserta Benda-benda yang berkaitandenganTanah (selanjutnya disebut UUHT) pengaturan mengenai jaminan yang berupa tanah dirasa semakinjelassehinggakepastianhukumdiharapkandapatlebihterjamin.54Dengan demikian cukup meyakinkan dan memberikan kepastian hukumbagilembaga-lembaga kredit, baikdaridalamnegeri maupun luar negeri. Adanya lembaga jaminan dan lembaga demikian kiranya harus dibarengidenganadanyalembagakreditdenganjumlahbesar, denganjangka waktuyanglamadanbungayangrelatifrendah.55

Berdasarkan Pasal 14 ayat (1) UUHT disebutkan bahwa sebagai bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan Nasional menerbitkansertipikat hak tanggungan. Hal ini

54

Hasil wawancara dengan Zainal, selaku Customer Loan PT. Bank Mandiri Cabang Medan, tanggal 6 Maret 2017

55

berarti sertipikat hak tanggunganmerupakan bukti adanya hak tanggungan. Oleh karena itu maka sertipikat hak tanggungan dapat membuktikan sesuatuyangpadasaatpembuatannya sudahadaataudengankatalain yang menjadi patokan pokok adalah tanggal pendaftaran atau pencatatannyadalam bukutanahhaktanggungan.56

Syarat agar eksekusi lelang objekHak Tanggungan ini dapat dilakukan apabiladalamAkta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disebut APHT)dicantumkan janjisebagaimana dimaksud dalamPasal11Ayat(2)hurufeUUHT, yaitu bahwa “pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual sendiri objek sendiri Hak Tanggungan apabila debiturciderajanji.”Peluang yang diberikan UUHT ini menarik bagi kalangan perbankan karena dengan berlakunya UUHT terbukapeluanguntukmenyelesaikankasus kredit SertipikatHak Tanggunganmemuatirah-irahdengankata-kata "DemiKeadilanBerdasarkan Ketuhanan YangYahaEsa", dengan demikiansertipikathak tanggunganmempunyaikekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukumtetapmelalui tatacaradanmenggunakan lembaga parate eksekusisesuaidenganperaturanHukumAcara Perdata Indonesia.

Adapun mengenai perlindungan hukum bagi kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan adalah adanya ketentuan Pasal 6 UU HT yang mengatur bahwa kreditur dapat menjual lelang harta kekayaan debitur dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasilpenjualantersebutapabiladebiturciderajanji.

Bank selaku kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objekHak Tanggungan atas kekuasaan sendirimelalui pelelanganumum. Eksekusijaminansecara langsungmelalui lelanginimerupakansalahsatu dayatarikUUHT karena prosesnya jauh lebih cepat dibandingkan dengan proses eksekusi padaumumnya. EksekusiobjekHakTanggungan yangdilakukan secaralelangini pada dasarnya tidak memerlukan izineksekusi daripengadilan mengingat penjualan yangdilakukan berdasarkan Pasal6UUHTini merupakantindakanpelaksanaanperjanjian.Sehingga apabiladebiturciderajanji,kreditur pemegang HakTanggungan Pertama dapatlangsungmelaksanakaneksekusilelangobjekHakTanggungan.

56

macetdalamwaktuyanglebihcepatdandenganbiayayanglebihmurah.

Demikian puladengan Bank-bank Swasta, masihdijumpai adanya keraguanuntukmemanfaatkanPasal6joPasal11ayat(2)hurufe UUHTyangmenyatakan bahwa“apabiladebiturcidera janji,krediturpemegangHak TanggunganPertamamempunyaihak untuk menjualobjekHakTanggunganatas kekuasaansendirimelaluipelelangan umum”.Halini disebabkankarenamasihadanyapandanganbahwa pelaksanaaneksekusiberdasarkanPasal6 joPasal11 ayat(2)hurufe tetap memerlukanijin/fiateksekusipengadilan.

AdapundalamketentuanPasal20UUHT dikemukakantiga(3)jeniseksekusiHakTanggunganyaitu:

1.

Apabiladebiturciderajanji,makakrediturberdasarkanhakpemegang

Hak

TanggunganPertamadapatmenjualobjekHak

Tanggungan

sebagaimana

dimaksud dalam

Pasal

6

UUHT,objekHakTanggungandijualmelaluipelelanganumum;

2.

Apabila debiturcidera janji, berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat

dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14

ayat (2) UUHT dijual melaluipelelanganumum;

3.

AtaskesepakatanpemberidanpemenangHakTanggungan,penjualan

objekHak

Tanggungan dapat

dilaksanakan di bawah tangan

jika

dengandemikianakandiperolehhargatertinggiyangmenguntungkan.

Darihasilpenelitianyangdilakukandi PT.Bank Mandiri Cabang Medandiketahuibahwadalam suatu perjanjiankredit,

yangharusdikenali secaradiniolehbank. Danbank harusselalumemantauakankemampuandanperkembangandebiturnya.Hal ini disebabkankarenaadanyakelemahanbaikdari sisi debitur,sisiintern maupunsisieksterndi PT.BankMandiri Cabang Medandandebituryangmeliputi:57

1.

Sisidebitur

Kelemahandarisisidebiturdapatdisebabkanantaralainoleh:

a.

Masalahoperasionalusaha

b.

Manajemen

c.

Kecurangandan/atauketidakjujurandebiturdalammengelolakredit;

d.

Pemutusanhubungankerja.

2.

Sisiinternalbank

KelemahandarisisiinternBankdapatdisebabkanantaralainoleh:

a.

Itikadtidakbaikataukekurangmampuandaripejabat/pegawaiBank;

b.

Kelemahansejakawaldalamprosespemberiankredit;

c.

Kelemahanpembinaankredit;

3.

Sisieksternbankdandebitur

Kelemahandarisisiekstern krediturdandebiturdapatdisebabkanantaralain oleh:

a.

Forcemajure

;

b.

Perubahan-perubahaneksternallingkungan(

environment

);

Dalampraktekperbankan,selainwansprestasi atasdidasarkanatas kemampuandebiturdalammembayarangsuranataumelunasipinajamannya

sepertiyangtelahdisebutkandi atas,wansprestasijugadidasarkanatas pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan yangtelahditetapkan bankyang berkaitandenganadanyapemberiankredit.

Berdasarkan informasi diperoleh bahwa di PT. Bank Mandiri Cabang Medan

57

diketahuiterdapat 28 kreditmacet denganjaminanhaktanggungandari 354perjanjian KPRyangdijamindenganhaktanggunganselamaperiodeDesember2016 atau1(satu)tahunbuku. Penyebabterjadinyakreditmacetadalahkarena debiturtelah gagal untuk membayar utangnya atau menghadapi masalah dalam memenuhi kewajibanyangtelah ditentukanatausudahtidaksanggupmembayarsebagian

ataukeseluruhankewajibannyakepadabanksepertiyangtelahdiperjanjikan. 58

Dengankatalaindebiturtelahmelakukan wanprestasi, yaitutidak dilaksanakanprestasiatau kewajibansebagaimanamestinyayang dibebankan olehkontrakterhadappihak-pihak tertentusepertiyangdimaksudkan dalam kontrak yang bersangkutan.59Oleh sebab itu,dalam memberikan kreditnya bank selakukreditursenantiasamemantauperkembangankredityang diberikannya. Pendekatanpraktisbagibank dalam pengelolaan kreditmacetadalah dengan secara dini mendeteksi potensi timbulnya kredit macet, sehingga makinbanyakpeluangalternatifkoreksibagi bankdalammencegahtimbulnya kerugian sebagai akibat pemberian kredit. B