i
K
K
A
A
T
T
A
A
P
P
E
E
N
N
G
G
A
A
N
N
T
T
A
A
R
R
Dengan memanjatkan Puji dan Syukur terhadap Tuhan Yang Maha Esa, buku Laporan Akhir Pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kota Pekanbaru ini dapat disampaikan pada pihak-pihak terkait.
Pekerjaan Penyusunan Pedoman Tata Bangunan dan Lingkungan Kota Pekanbaru tepatnya di sekitar kawasan Rumbai ini dilakukan atas kerjasama antara Dinas Pekerjaan Umum Direktorat Jendral
Cipta Karya, Satuan Kerja Sementara Penataan Bangunan dan Lingkungan Provinsi Riau, Bagian Pelaksanaan Kegiatan Pembinaan Teknis Bangunan Gedung Provinsi Riau dengan PT. CENTRA SANDI KARFA. Buku Laporan Akhir ini berisikan Skenario Perencanaan, Konsep
Umum Perencanaan, Panduan Detail Rancangan Kawasan,Panduan Pengendalian Pelaksanaan,
Dengan selesainya Buku Laporan Akhir ini, PT. CENTRA SANDI KARFA mengucapkan terima kasih pada semua instansi yang terkait dalam proses penyusunan RTBL Kota Pekanbaru. Semoga buku laporan ini menjadi dasar dan pedoman dalam langkah penyusunan perencanaan dan pengendalian bangunan di Kota Pekanbaru.
Pekanbaru, November 2006
ii
D
D
A
A
F
F
T
T
A
A
R
R
I
I
S
S
I
I
KATA PENGANTAR ... i
DAFTAR ISI ... ii
DAFTAR TABEL ... iii
DAFTAR GAMBAR ... iii
BAB I SKENARIO PERENCANAAN
1.1 Skenario Pengembangan Kawasan ... I – 1 1.2 Panduan Rancang Kota ... I – 6 1.3 Pengelolaan Kawasan (Estate Management) ... I – 7
BAB II KONSEP UMUM PERANCANGAN
2.1 Konsep Visi dan Misi Pembangunan ... II – 1 2.2 Konsep Struktur dan Tata Lingkungan ... II – 2
2.3 Komponen Perancangan Kawasan
2.3.1 Konsep Peruntukan Lahan Mikro ... II – 6 2.3.2 Peruntukan Blok dan Sub Blok Kawasan ... II – 8 2.3.3 Intensitas Pemanfaatan Lahan
(KDB, KLB, dan Ketinggian Bangunan) ... II – 14 2.3.4 Konsep Sirkulasi dan Parkir ... II – 17 2.3.5 Konsep Ruang Terbuka/Tata Hijau ... II – 36 2.3.6 Konsep Penataan Bangunan ... II – 47 2.3.7 Tata Informasi ( Signage) ”Streetscape” ... II – 54 2.3.8 Konsep Penataan Utilitas Bangunan... II – 60 2.4 Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Indikasi Program Penanganan
2.4.1 Umum ... II – 67 2.4.2 Matriks Arahan Penanganan Pembangunan ... II – 68
BAB III PANDUAN DETAIL PERANCANGAN KAWASAN
3.1 Rancangan pada Jalan Patin dan Jalan Paus Blok A , C, D, E, L, M, N, O, P, Q, R
Koridor dengan Fungsi Perdagangan dan Jasa ... III – 2 3.2 Rancangan pada Jalan Yos Sudarso (Blok B)
Koridor dengan Fungsi Perdagangan dan Jasa ... III – 17 3.3 Rancangan pada Jalan Sembilang (Blok F)
Koridor dengan Fungsi Perdagangan dan Jasa ... ... III – 24
3.4 Rancangan pada Lingkungan Permukiman
Blok G, H, I, J, K, dan O ... III – 31
BAB IV PANDUAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN
4.1 Umum ... IV – 1 4.2 Substansi Arahan Pengendalian
4.2.1 Penetapan dan Perubahan Fungsi Bangunan Gedung ... IV – 3 4.2.2 Persyaratan Administratif ... IV – 3 4.2.3 Penyelenggaraan Bangunan Gedung ... IV – 4 4.2.4 Peran Masyarakat ... IV – 4 4.2.5 Pembinaan ... IV – 5 4.2.6 Penegakan Sanksi ... IV – 5 4.3 Ketentuan Pengendalian Rencana
4.3.1 Persyaratan Administratif dalam Penyelenggaraan Bangunan
Gedung ... IV – 5 4.3.2 Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ... IV – 6 4.3.3 Sanksi ... IV – 10 4.3.3.1 Sanksi pada Tahap Pembangunan ... IV – 10 4.3.3.2 Pada Tahap Pemanfaatan ... IV – 11 4.4 Pedoman Pengendalian Pelaksanaan ... IV – 12
iii
D
D
A
A
F
F
T
T
A
A
R
R
T
T
A
A
B
B
E
E
L
L
Tabel II-1 Peruntukan Pada Blok dan Sub Blok Kawasan Perencanaan ... II – 13 Tabel II-2 Intensitas Pemanfaatan Lahan ... II – 15 Tabel II-3 Kebutuhan SRP di Kawasan Perdagangan dan Jasa ... II – 33 Tabel II-4 Kebutuhan SRP di Pusat Perkantoran... II – 33 Tabel II-5 Kebutuhan SRP di Sekolah/Perguruan Tinggi ... II – 33 Tabel II-6 Kebutuhan SRP di Tempat Rekreasi ... II – 33 Tabel II-7 Kebutuhan SRP di Hotel/Penginapan ... II – 34 Tabel II-8 Ukuran Kebutuhan Ruang Parkir ... II – 34 Tabel II-9 Jenis-jenis Tanaman Pohon dan Perdu yang Dapat Digunakan di
Kawasan Perencanaan ... II – 41 Tabel II-10 Pertamanan dengan Fungsi Penahan Silau Lampu Kendaraan ... II – 43 Tabel II-11 Pertamanan dengan Fungsi Pembatas Pandang ... II – 43 Tabel II-12 Pertamanan dengan Fungsi Penyerap Polusi... II – 44 Tabel II-13 Pertamanan dengan Fungsi Pemecah Angin ... II – 44 Tabel II-14 Jenis dan Karakterisik Pohon ... II – 45 Tabel II-15 Jenis dan Karakteristik Pohon ... II – 45 Tabel II-16 Tata Letak Pohon pada Sisi Jalan ... II – 46 Tabel II-17 Tata Letak Pohon pada Sisi Jalan ... II – 46 Tabel II-18 Siklus Pengolahan Sampah Lingkungan ... II – 64
D
D
A
A
F
F
T
T
A
A
R
R
G
G
A
A
M
M
B
B
A
A
R
R
Gambar 1-1 Peta Arahan Peruntukan Lahan Kota Pekanbaru ... I – 2 Gambar 1-2 Peta Arahan Peruntukan Makro di Kawasan Perencanaan ... I – 3 Gambar 1-3 Kondisi Eksisting Kawasan Perencanaan ... I – 4 Gambar 1-4 Blok Peruntukan Kawasan Perencanaan ... I – 5 Gambar 2-1 Blok Plan Kawasan Perencanaan ... II – 3 Gambar 2-2 Peta Peruntukan Lahan Makro ... II – 4 Gambar 2-3 Prospek Pertumbuhan Pembangunan di sekitar Kawasan Perencanaan ... II – 5 Gambar 2-4 Peta Peruntukan Lahan Mikro ... II – 7 Gambar 2-5 Peta Blok Peruntukan ... II – 11 Gambar 2-6 Peta Sub Blok Peruntukan ... II – 12 Gambar 2-7 Peta Intensitas Pemanfaatan Lahan ... II – 16 Gambar 2-8 Sistem Sirkulasi Mikro (di Kawasan Perencanaan) ... II – 18 Gambar 2-9 Peta Dimensi Ruas Jalan ... II – 19 Gambar 2-10 Dimensi Ruas Jalan Pot. A ... II – 20 Gambar 2-11 Dimensi Ruas Jalan Pot. G, Dimensi Ruas Jalan Pot. B ... II – 21 Gambar 2-12 Dimensi Ruas Jalan Pot. E, Dimensi Ruas Jalan Pot. F ... II – 22 Gambar 2-13 Dimensi Ruas Jalan = Pot. G ... II – 23 Gambar 2-14 Dimensi Ruas Jalan Pot. H, Pot. H, I, J, K, L, M, N ... II – 24 Gambar 2-15 Tata Letak dan Desain Halte ... II – 25 Gambar 2-16 Trotoar ... II – 26 Gambar 2-17 Median Jalan ... II – 27 Gambar 2-18 Bak Bunga di Trotoar ... II – 28 Gambar 2-19 Tata Letak Halte ... II – 29 Gambar 2-22 Sistem Parkir offstreet dan onstreet ... II – 32 Gambar 2-23 Tata Letak Parkir offstreet dan onstreet ... II – 32 Gambar 2-24 Pola-pola Perparkiran Kendaraan Roda Empat ... II – 35 Gambar 2-26 Zonasi Pemanfaatan Ruang Terbuka pada Daerah Milik Jalan ... II – 38 Gambar 2-27 Pemanfaatan Ruang Terbuka pada Zona Damaja, Damija, dan Dawasja ... II – 39 Gambar 2-28 Pemanfaatan Ruang Terbuka pada Zona Damaja, Damija, dan Dawasja
di Kawasan Permukiman ... II – 40 Gambar 2-29 Penyerapan Amplop Bangunan ... II – 48
iv Gambar 2-31 Penyerapan Bangunan Tipe Tunggal ... II – 51
Gambar 2-32 Pengembangan Tipe Bangunan Rumah Tinggal di Blok Perumahan ... II – 52 Gambar 2-33 Tipologi Bangunan Deret ... II – 53 Gambar 2-34 Perangkat Tata Informasi ... II – 54 Gambar 2-35 Penempatan Plank Nama Toko ... II – 55 Gambar 2-36 Desain Tata Letak Billboard Portal dan Billboard Iklan (Cantilever) ... II – 56 Gambar 2-37 Desain Tata Letak Billboard Portal dan Billboard Iklan ... II – 57 Gambar 2-38 Gerbang Masuk Kawasan ... II – 58 Gambar 2-39 Gerbang Masuk Bangunan ... II – 59 Gambar 2-40 Penataan Bangunan dan Lingkungan... II – 67 Gambar 3-1 Site Plan ... III – 1 Gambar 3-2 Peruntukan Lahan di Koridor Jalan Paus dan Jalan Patin ... III – 2 Gambar 3-3 Perspektif Koridor Jalan Paus (Pandangan Sisi Barat) ... III – 3 Gambar 3-4 Perspektif Kawasan Campuran (Jalan Paus dan Jalan Patin) ... III – 5 Gambar 3-5 Gubahan Massa Bangunan di Jalan Paus ... III – 6 Gambar 3-6 Ruang Terbuka Hijau di Koridor Arah Jalan Yos Sudarso ... III – 7 Gambar 3-7 Koridor Jalan Yos Sudarso, Koridor Jalan Paus, dan Koridor Jalan Patin ... III – 10 Gambar 3-8 Blok A ( Koridor Jalan Patin) ... III – 11 Gambar 3-9 Blok C1 (Campuran) Koridor Jalan Paus ... III – 12 Gambar 3-10 Blok N (RTH, Taman, dan Rekreasi) Koridor Jalan Paus ... III – 13 Gambar 3-11 Blok Q (Kawasan Stadion) ... III – 14 Gambar 3-12 Blok M, L, D, E Koridor Jalan Paus ... III – 15 Gambar 3-14 Peruntukan Lahan Koridor Jalan Yos Sudarso (Blok B) ... III – 17 Gambar 3-15 Koridor Jalan Yos Sudarso (Kawasan Perdagangan dan Jasa)... III – 19 Gambar 3-16 Ruang Terbuka Hijau di Jalan Yos Sudarso ... III – 20 Gambar 3-17 Blok B (Perdagangan dan Jasa) Koridor Jalan Yos Sudarso ... III – 23 Gambar 3-18 Peruntukan Lahan Koridor Jalan Sembilang... III – 24 Gambar 3-19 Gubahan Massa Bangunan di Jalan Sembilang ... III – 26 Gambar 3-20 Ruang Terbuka Hijau di Jalan Sembilang ... III – 27 Gambar 3-21 Blok F (Perdagangan dan Jasa) Koridor Jalan Sembilang... III – 30 Gambar 3-22 Peruntukan Lahan Permukiman ... III – 31 Gambar 3-23 Gubahan Massa Bangunan di Kawasan Permukiman ... III – 33 Gambar 3-24 Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Permukiman ... III – 34 Gambar 3-25 Blok G (Permukiman) ... III – 37 Gambar 3-26 Blok H (Permukiman) ... III – 38 Gambar 3-27 Blok I (Permukiman) ... III – 39 Gambar 3-28 Blok J (Permukiman) ... III – 40
Gambar 3-29 Blok K (Permukiman) ... III – 41 Gambar 4-1 Proses IMB Bangunan Gedung Fungsi Hunian ≤ 2 Lantai ... IV – 7 Gambar 4-2 Proses IMB Bangunan Gedung Tertentu (Umum) ... IV – 7 Gambar 4-3 Proses IMB Bangunan Gedung Tertentu (Fungsi Khusus) ... IV – 8 Gambar 4-4 Proses Izin Mendirikan Bangunan Gedung ... IV – 8
v
D
D
A
A
F
F
T
T
A
A
R
R
T
T
A
A
B
B
E
E
L
L
Tabel II.1. Luas Daerah Menurut Kecamatan di Kota Pekanbaru Tahun 2004 ... II – 1 Tabel II.2. Jumlah dan kepadatan Penduduk per Kecamatan
di Kota Pekanbaru Tahun 2004 ... II – 4 Tabel II.3. Perkembangan Penduduk Kota Pekanbaru tahun 1995 - 2004 ... II – 5 Tabel II.4. Rencana Kebutuhan Luas Lahan dan Kebutuhan Fasilitas di Wilayah
Pengembangan (WP) II di Kota Pekanbaru tahun 2006 ... II – 7 Tabel II.5. Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap Perkembangan
Kawasan Perencanaan ... II – 11 Tabel III.1. Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk di Kawasan Perencanaan
Tahun 2004 ... III – 1 Tabel III.2. Jumlah Penduduk Kawasan Perencanaan Tahun 2004 ... III – 4 Tabel III.3. Kepadatan Penduduk di Kawasan Perencanaan Tahun 2004 ... III – 4 Tabel III.4. Jumlah Penduduk Menurut Agama di Kawasan Perncanaan Tahun 2004 ... III – 4 Tabel III.5. Jumlah Sarana Pendidikan di Kawasan Perncanaan Tahun 2004 ... III – 4 Tabel III.6. Jumlah Sarana Kesehatan di Kawasan Perncanaan Tahun 2004 ... III – 5 Tabel III.7. Jumlah Sarana Peribadatan di Kawasan Perncanaan Tahun 2004 ... III – 5 Tabel III.8. Kondisi Eksisting Jaringan Jalan di Kawasan Perencanaan ... III – 9 Tabel III.9. Standar Kebutuhan Parkir Berdasarkan Jenis Kegiatan ... III – 15 Tabel III.10. Jumlah Rumah Tangga Menurut Penggunaan Sumber air Minum
di Kawasan Perencanaan Tahun 2004 ... III – 16 Tabel III.11. Kondisi Eksisting Jaringan Drainase di Kawasan Perencanaan Tahun 2004 . III – 18 Tabel III.12. Persyaratan Jarak Bangunan ... III – 36 Tabel V.1. Kebtuhan SRP di kawasan Perdagangan dan Jasa... V – 11 Tabel V.2. Kebtuhan SRP di Pusat Perkantoran ... V – 11 Tabel V.3. Kebtuhan SRP di kawasan Pendidikan/Perguruan Tinggi ... V – 11 Tabel V.4. Kebtuhan SRP di Tempat Rekreasi ... V – 11 Tabel V.5. Kebtuhan SRP di di Hotel/ Penginapan ... V – 11 Tabel V.6. Ukuran Kebutuhan ruang Parkir ... V – 12 Tabel V.7. Jenis – Jenis Tanaman Pohon dan Perdu yang dapat digunakan
di Kawasan Perencanaan ... V – 18 Tabel V.8 Pertamanan dengan Fungsi Penahan Silau Lampu Kendaraan ... V – 21 Tabel V.9 Pertamanan dengan Fungsi Pembatan Pandang ... V – 21 Tabel V.10 Pertamanan dengan Fungsi Penyerap Polusi ... V – 22
vi Tabel V.11 Pertamanan dengan Fungsi Pemecah Angin ... V – 22
Tabel V.12 Jenis dan Karakteristik Pohon ... V – 23 Tabel V.13 Jenis dan Karakteristik Pohon ... V – 23 Tabel V.14 Tata Letak Pohon Pada Sisi Jalan ... V – 24 Tabel V.15 Tata Letak Pohon Pada Sisi Jalan ... V – 24 Tabel V.15 Pertamanan dengan Fungsi Pemecah Angin ... V – 22
vii
D
D
A
A
F
F
T
T
A
A
R
R
G
G
A
A
M
M
B
B
A
A
R
R
Gambar 1-1 Peta Kawasan Perencanaan dalam Administrasi Kota Pekanbaru ... I – 4 Gambar 1-2 Skema Bagan Alir Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan .. I – 5 Gambar 2-1 Peta Administratif Provinsi Riau ... II – 1 Gambar 2-2 Peta Arahan Peruntukan Lahan kota Pakenbaru ... II – 3 Gambar 2-3 Peta Wilayah BWK Kota Pekanbaru ... II – 8 Gambar 2-4 Peta Kawasan Pengaruh di Kawasan Perencanaan ... II – 12 Gambar 3-1 Peta Lokasi Kawasan Perencanaan dalam Batas Kelurahan ... III – 1 Gambar 3-2 Kondisi Eksisting Kawasan Perencanaan ... III – 2 Gambar 3-3 Peta Arahan Peruntukan Lahan di sekitar Kawasan Perencanaan ... III – 6 Gambar 3-4 Peta Peruntukan Ruang Eksisting di Kawasan Perencanaan ... III – 7 Gambar 3-5 Peta Sistem sirkulasi Makro Kota Pekanbaru ... III – 12 Gambar 3-6 Peta Sistem sirkulasi Mikro (di kawasan Perencanaan) ... III – 13 Gambar 3-7 Kondisi Lingkungan di Jalan Paus dan Jl. Patin ... III – 26 Gambar 3-8 Kondisi Lingkungan di Jalan sembilang ... III – 27 Gambar 3-9 Kondisi Lingkungan di Jalan Paus ... III – 28 Gambar 3-10 Kondisi Lingkungan di Jalan Yos Sudarso ... III – 29 Gambar 3-11 Kondisi Lingkungan di Permukiman Penduduk ... III – 30 Gambar 3-12 Kondisi Drainase Lingkungan ... III – 31 Gambar 3-13 Kecenderungan Perkembangan Kegiatan Ekonomi danSosial ... III – 38 Gambar 4-1 Prioritas Penggunaan Ruang Jalan... IV – 3 Gambar 5-1 Prospek Pertumbuhan Pembangunan di Kawasan Perencanaan ... V – 3 Gambar 5-2 Arahan Blok Peruntukan Lahan ... V – 6 Gambar 5-3 Arahan Peruntukan Lahan Mikro ... V – 7 Gambar 5-4 Sistem Sirkulasi Mikro (Kawasan Perencanaan) ... V – 9 Gambar 5-5 Sistem parkir offstreet dan onstreet ... V – 10 Gambar 5-6 Tata Letak parkir offstreet dan onstreet ... V – 10 Gambar 5-7 Pola-pola perparkiran kendaraan roda empat ... V – 13 Gambar 5-8 Zonasi Pemanfaatan Ruang Jalan ... V – 15 Gambar 5-9 Pemanfaatan ruang terbuka pada zona Damaja, Damija dan Dawasja ... V – 16
Gambar 5-10 Pemanfaatan ruang terbuka pada zona Damaja, Damija dan Dawasja ... V – 17
Gambar 5-11 Pemanfaatan ruang terbuka pada zona Damaja, Damija dan Dawasja ... V – 17
Gambar 5-12 Penerapan amplop bangunan ... V – 27 Gambar 5-13 Penerapan bangunan tipe tunggal ... V – 28 Gambar 5-14 Pengembangan tipe bangunan rumah tinggal di blok perumahan ... V – 29
viii Gambar 5-15 Tipologi bangunan deret ... V – 30
Gambar 5-16 Arahan tipologi bangunan dalam blok peruntukan ... V – 31 Gambar 5-17 Perangkat tata informasi... V – 32 Gambar 5-18 Penempatan plank nama toko... V – 33 Gambar 5-19 Rencana pola penanganan sampah di kawasan perencanaan ... V – 37
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 1
B
B
A
A
B
B
I
I
S
S
K
K
E
E
N
N
A
A
R
R
I
I
O
O
P
P
E
E
R
R
E
E
N
N
C
C
A
A
N
N
A
A
A
A
N
N
1.1. SKENARIO PENGEMBANGAN KAWASAN
Kawasan perencanaan terletak di kecamatan Rumbai dan Rumbai Pesisir, berdekatan dengan Stadion Olah Raga Rumbai dengan luar perkiraan seluas ± 80 Ha (Lihat peta 1-1 dan 1-2). Berada dalam Wilayah Pembangunan II kota Pekanbaru. Dimasa yang akan datang dapat menjadi kawasan usaha dan sosial budaya dengan fungsi terpadu, yaitu Stadion Olah Raga dan fasilitas pendukungnya, kawasan campuran, Kawasan Perdagangan dan Jasa, Pendidikan dan Permukiman penduduk. Kawasan perencanaan merupakan gerbang masuk utama kota Pekanbaru melalui melalui sisi utara kota. Lokasi yang strategis ini memberikan berbagai kelebihan dibandingkan wilayah-wilayah lainnya di kota Pekanbaru. Beberapa kelebihan yang dimaksud antara lain: memiliki aksessibilitas tinggi dari berbagai arah terutama melalui Jalan Yos Sudarso, Jalan Paus, Jalan Patin dan Jalan Sembilang
Pengembangan kawasan perencanaan dan sekitarnya akan menjadi menjadi proyek strategis dan prestise karena memiliki peruntukan yang multi fungsi terpadu yang terkonsentrasi di dalam kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai sebagai intinya. Oleh sebab itu diperlukan suatu panduan rancangan (Design Guideline) yang diharapkan dapat pemandu berbagai pihak yang memiliki berbagai kepentingan dalam pembangunan di kawasan perencanaan.
Garis-garis besar strategi perencanaan telah termuat dan dirinci dalam laporan perencanaan yang memiliki tiga sasaran utama perencanaan dari Rencana Pengembangan Kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai yaitu: Pencapaian (accessibility), keragaman aktivitas (diversity) dan lingkungan (environment). Tiga sasaran utama tersebut bertujuan untuk mencapai keseimbangan secara optimum antara perkembangan potensi lahan dengan aspek sosial, budaya, dan lingkungan, maka perencanaan ini diarahkan agar mampu:
a. Menciptakan citra kawasan pembangunan terpadu kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai sebagai proyek strategis dan prestise di sisi utara kota Pekanbaru.
b. Mengembangkan kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai sebagai bagian wilayah yang terpadu dengan wilayah lainya di kota Pekanbaru, namun memiliki identitas tersendiri diantara berbagai perkembangan pembangunan di kota Pekanbaru.
c. Mengembangan pemanfaatan lahan yang jelas berdasarkan jaringan infrastruktur dan kondisi lingkungan yang tertata dengan baik.
d. Memperkuat identitas kawasan melalui pengembangan fungsi dan rancang kota pada masing-masing jalur masuk kawasan
e. Menciptakan keterpaduan antar bentuk, waktu dan ruang pada kawasan sekitarnya.
f. Menciptakan integritas sosial dari berbagai bentuk kegiatan dan fasilitas yang mencakup seluruh lapisan masyarakat kota Pekanbaru
g. Menciptakan arsitektur yang mampu mengikuti perkembangan jaman, namun tetap memiliki identitas lokal
h. Mengutamakan penghijauan (lansdcape) yang sesuai dengan iklim daerah tropis serta ruang terbuka yang berperan positif bagi pembangunan kawasan terpadu
i. Meningkatkan kualitas lingkungan binaan dan kualitas hidup masyarakat yang berada didalam kawasan perencanaan maupun disekitarnya
j. Menyediakan ruang terbuka umum yang dapat dinikmati oleh seluruh warga kota
k. Memberi peluang dalam penyesuaian (modifikasi) dan penambahan (ekspansi) sewaktu-waktu bila terjadi perubahan kondisi.
Prinsip perancangan kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai yang paling mendasar dalam perencanaan ini adalah penataan lingkungan bagian kawasan kota Pekanbaru secara terpadu, dimana fungsi-fungsi kawasan kota seperti lingkungan perumahan, perniagaan (bisnis) dan fasilitas-fasilitas penunjangnya ditampung dalam sebuah lahan tunggal. Keteraturan dan keserasian antara berbagai peruntukan ini menjadikan kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai sebagai “kawasan pengembangan terpadu”.
Konsep penataan bangunan dan lingkungan di kawasan perencanaan, dirumuskan untuk memberikan arahan perancangan fisik terhadap bangunan dan lingkungannya dengan memperhatikan kebijakan. Citra kawasan dan lingkungan dalam pekerjaan rencana tata bangunan dan lingkungan ini akan dipertegas dari unsur-unsur pembentuk karakter kawasan tersebut.
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 2
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 3 Hutan Lindung Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Pertanian/Perkebunan/Taman/Perumahan/Rekreasi/RTH/Pendidikan Perkebunan
Ruang Terbuka Hijau
Kaw. Industri dan Gudang Kaw. Rekreasi
Kaw. Payung Sekaki Kaw. Caltex Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit Kel. Muara Fajar Bukit
Kaw. Perdagangan dan Jasa Kaw. Olah Raga
Kaw. Pendidikan Perumahan
KEC. RUMBAI PESISIR
S. Siak S. Um ba n S ar i KEC. RUMBAI Unilak S.R um ba i Lembah Damai Lembah Sari Panorama Lambah Sari
S. Lim bu ng an S. Pe ng am ba ng
Taman Rekreasi Danau Buatan Limbungan
S. Ta ku an a Su ng ai Uk ai Kel. Srimeranti Kel. Umbansari
Kel. Limbungan Baru Kel. Limbungan Kel. Lembahsari Kel. Lembah Damai
Kel. Meranti Pandak Kel. Palas
Kel. Rumbai Bukit Kel. Tebingtinggi Okura
KETERANGAN:
Gambar 1-2: Arahan Peruntukan makro di kawasan perencanaan
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 4
Gambar 3.5 : Kawasan Pengaruh Di Kawasan Perencanaan Stadion Olah Raga Rumbai, akan
memberikan pengaruh kuat dalam perkembangan di wilayah sekitarnya. Kawasan ini akan menjadi daerah tujuan utama terutama pada even-even tertentu. Intensitas pemanfaatan lahan dan jalan akan memuncak, namun sekali-sekali. Politeknik Caltex Riau (PCR) Merupakan
lingkungan pendidikan, akan memberikan pengaruh, terutama akibat aktivitas pendidikan. Kegiatan di PCR bersifat rutin yang berakibat terjadinya peningkatan intensitas jalan Yos Sudarso, jalan Patin dan jalan Paus
Lapangan Sepak bola ini digunakan oleh mahasiswa PCR dan masyarakat umum. Kesibukan terjadi pada pagi atau sore hari. Jalan Patin menjadi tempat parkir umum apabila lap. Sepak bola sedang digunakan
Kawasan ini digunakan untuk aktivitas perdagangan, terutama kebutuhan sehari-hari. Bangunan tidak tertata dengan baik (kumuh) dan inefesien dalam pemanfaatan ruang kota. Status lahan tidak jelas dan menyebabkan konflik penggunaan sarana dan prasarana, aktivitas dan sosial
Jalan Yos Sudarso merupakan jalur arteri sekunder yang merupakan jalur yang paling sibuk. Kegiatan dominan adalah campuran, namun cenderung mengarah pada kegiatan perdagangan dan jasa.
Jalan Paus merupakan jalur arteri sekunder. Kegiatan dominan saat ini adalah campuran (hunian, bengkel, pendidikan, kantor), namun cenderung mengarah pada perdagangan dan jasa
Jalan Patin awalnya ditetapkan sebagai hunian, namun saat ini cenderung mengarah pada perdagangan dan jasa. Perubahan ini dipengaruhi oleh PCR dan Fasilitas Olah raga didekatnya.
Kawasan perumahan saat ini berkepadatan rendah. Tata bangunan dan lingkungan saat ini sangat semberawut, penggunaan lahan in-efisien dan kurang tersedia sarana dan prasarana kota
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 5
Kawasan perencanaan diarahkan dengan penggunaan campuran, kawasan stadion olah raga, perdagangan dan jasa, perumahan, pendidikan dan fasiliatas umum lainnya. Konsep penataan fungsi bangunan sebagai kawasan campuran membagi kawasan ke dalam 19 blok dan 98 sub blok perencanaan, yang masing masing dapat diuraikan sebagai berikut: Blok A (1), Blok B ( 2 sub blok), Blok C ( 2 sub blok), Blok D (1), Blok E (1), Blok F (2 sub blok), Blok G ( 16 sub blok), Blok H ( 8 sub blok), Blok I (15 sub blok), Blok J (20 sub blok), Blok K (18 sub blok), Blok L (2 sub blok), Blok M (1), Blok N (1), Blok O (1), Blok P (1), Blok (Q), Blok R (4 sub blok) dan Blok S (1). Lihat Gambar 1-4:
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 6
1.2. Panduan Rancang Kota
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah uraian teknis secara terperinci berisikan tentang ketentuan-ketentuan, persyaratan-persyaratan, standar dimensi, rancangan geometrik dan standar kualitas yang memberikan arahan bagi terselenggara serta terbangunnya suatu kawasan fisik kota di kawasan tertentu, baik bangunan-bangunan, sarana dan prasarana, utilitas maupun lingkungannya, sehingga sesuai dengan rencana kota yang digariskan. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan bertujuan untuk menciptakan kualitas lingkungan kota yang berorientasi kepada manusia, dengan menekankan aspek lingkungan dan aspirasi pemakai. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dapat meningkatkan kemampuan lahan (land capability) dalam menampung berbagai peruntukan lahan.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan merupakan perangkat kendali pembangunan berskala besar. Sasaran utamanya adalah untuk memberi jaminan agar hasil akhir dari perancangan bagian kota dapat terwujud sesuai dengan rencana. Panduan perancangan bangunan dan lingkungan dirumuskan agar mampu menjaga kualitas arsitektural secara tegas namun tetap memberikan kelenturan (fleksibilitas). Rencana tata bangunan dan lingkungan berisikan beberapa perangkat kendali seperti terlihat pada skematik – 1. Panduan rancangan bangunan dan lingkungan di Kawasan sekitar stadion Rumbai ini dirumuskan untuk memberikan arahan perancangan fisik bagi pertumbuhan baru dengan tetap mempertahankan kaidah-kaidah perancangan kota. Panduan ini disusun sebagai pedoman untuk pemanfaatan lahan, pengaturan teknis pembangunan gedung, pertamanan dan infrastruktur serta pengawasan pelaksanaan pembangunan. Dengan demikian pedoman ini dapat dimanfaatkan dalam memberikan Keterangan Rencana Kota (KRK) yang merupakan salah satu prasyarat adminisratif yang dapat digunakan dalam memberikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada masyarakat. Tulisan (teks) dalam laporan ini menjelaskan tentang hal-hal yang bersifat konseptual dan teknis mengenai tata cara pelaksanaan. Sedangkan gambar dan sketsa memberikan gambaran secara grafis/geometrik bagaimana hal tersebut dapat dilaksanakan.
SKEMATIK-1: Komponen Rancangan Kawasan
Peruntukan Lahan Makro : Strategi pembentukan ruang baru di dalam
bagian wilayah kota dan upaya pencapaian sistem hubungan terhadap lingkungan sekitarnya (external linkages)
Peruntukan Lahan Mikro : Strategi pembentukan ruang dalam upaya
menampung aktivitas dan sistem hubungannya di dalam kawasan yang direncanakan (Internal linkages)
Intensitas Pemanfaatan Lahan (KDB, KLB, Ketinggian Bangunan) Strategi pengendalian besaran ruang dan bangunan berdasarkan daya dukung lahan dalam upaya pemanfaatan dan kualitas ruang
Sistem Sirkulasi : Strategi pengendalian sistem pergerakan moda
angkutan dan pejalan kaki dalam upaya pencapaian ke dan dari tempat tujuan dalam ruang internal dan eksternal
Ruang Terbuka dan Tata Hijau : Strategi pencapaian kualitas ruang
terbuka dan pengaturan plantasi dalam upaya mengimbangi intensitas pemanfaatan lahan dan menampung aktivitas ruang luar
Tata Bangunan : Strategi mengatur tata letak bangunan di dalam
daerah perencanaan guna menampung aktivitas didalam dan di luar bangunan melalui pengendalian geometrik, persyaratan dan standar rancangan untuk mencapai kualitas arsitektural.
Tata Informasi (Signage) dan Wajah Jalan (Street scape) :
Strategi pengaturan sistem informasi dan pencapaian kualitas ruang luar melalui pengaturan panel informasi, perabotan jalan dan unsur pembentuk wajah jalan.
Prasarana dan Utilitas Kawasan: Strategi pengaturan infrastruktur
sistem perkotaan dalam upaya pelayanan sistem kegiatan di dalam kawasan perencanaan yang menjadi bagian sistem pelayanan kota
Sarana Lingkungan dan Fasilitas Umum : Strategi pengaturan
fasilitas pelayanan sosial dalam upaya melengkapi kegiatan di kawasan perencanaan yang menjadi bagian sistem pelayanan kota
R A N C A N G A N B A N G UN A N DAN L IN G K UN G A N , DAN M EK A N IS M E P EN G E N DA LIA N
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbII––SSkkeennaarriiooPPeerreennccaannaaaann I - 7
1.3. PENGELOLAAN KAWASAN (Estate Management)
Estate management merupakan pedoman dalam pengelolaan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan di kawasan perencanaan yang bertujuan untuk memberikan arahan dalam operasional. Hal ini diperlukan karena adanya aspek-aspek administratif yang saling terkait, diantaranya aspek kepemilikan, operasional dan pemeliharaan.
Materi pada laporan ini juga dapat berfungsi sebagai dasar bagi penyusunan Estate management di Kawasan Perencanaan dan sekitarnya. Hal-hal yang termuat dalam estate management antara lain. Pemeliharaan sarana umum, perparkiran, tata hijau, serta sistem konsesi. Estate management itu itu sendiri perlu disusun dalam laporan yang terpisah dan laporan ini.
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 1
B
B
A
A
B
B
I
I
I
I
K
K
O
O
N
N
S
S
E
E
P
P
U
U
M
M
U
U
M
M
P
P
E
E
R
R
A
A
N
N
C
C
A
A
N
N
G
G
A
A
N
N
2.1. KONSEP VISI DAN MISI PEMBANGUNAN VISI
Terwujudnya Lingkungan Binaan fungsional, berjati diri, seimbang, serasi dan selaras dengan lingkungan binaan lainnya, dan dapat diselenggarakan secara tertib dan berkepastian hukum
MISI:
1. Memberikan arahan perwujudan penataan bangunan dan lingkungan yang fungsional, andal dan efisien serta sesuai dengan sesuai dengan kondisi sosial budaya lingkungan setempat dan kota Pekanbaru umumnya;
2. Memberikan kesempatan bagi daerah dan masyarakat untuk mengatur secara bertahap persyaratan penataan bangunan dan lingkungan yang sesuai kondisi sosial budaya daerah dan masyarakat;
3. Mengendalikan penyelengaraan penataan bangunan dan lingkungan melalui mekanisme perizinan, pengawasan dan penertiban;
4. Menumbuhkembangkan kapasitas masyarakat untuk berperan aktif dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan;
5. Melakukan pembinaan melalui pengaturan, pengawasan, sosialisasi dan pemberdayaan penataan bangunan dan lingkungan bersama-sama pemerintah daerah dan masyarakat;
6. Menerapkan sanksi administrasi dan pidana secara tegas dan konsisten bagi pelanggar ketentuan dalam undang-undang.
ASAS
Yang menjadi asas dalam penyusunan Rencana Tata bangunan dan Lingkungan ini adalah kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, serta kerasian bangunan dengan lingkungannya
TUJUAN :
1. Mewujudkan bangunan dan lingkungan yang tertata dan fungsional, serasi dan selaras dengan lingkungan binaan sekitarnya dalam kesatuan tata ruang kota Pekanbaru
2. Mewujudkan tertib penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan yang menjamin keandalan teknis bangunan dan lingkungan dari segi keselamatan, keamanan, kenyamanan dan kemudahannya
3. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan dan lingkungan.
KONSEP UMUM
Lingkungan binaan merupakan tempat manusia melakukan kegiatannya, mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak, perwujudan produktivitas, dan jati diri manusia. Karena itu, penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan perlu diatur dan dibina demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan serta penghidupan masyarakat, sekaligus untuk mewujudkan bangunan dan lingkungan yang andal, berjati diri, serta seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya dalam kesatuan tata ruang kota Pekanbaru.
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 2 Lingkungan binaan di kawasan stadion dan sekitarnya merupakan salah satu wujud fisik
pemanfaatan ruang. Oleh karena itu, pengaturan bangunan dan lingkungan tetap mengacu pada pengaturan penataan ruang sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam penyelenggaraan bangunan dan lingkungan, kawasan perencanaan harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis tata ruang dan tata bangunan.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) ini mengatur hal-hal yang bersifat pokok dan normatif mengenai pedoman penyelenggaraan bangunan dan lingkungan sedangkan ketentuan pelaksanaannya akan diatur lebih lanjut dengan peraturan perundang-undangan lain seperti peraturan presiden, peraturan menteri, standardisasi nasional, maupun peraturan daerah dengan tetap mempertimbangkan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan lain yang terkait dengan pelaksanaan Peraturan Daerah tentang Tata Ruang kota Pekanbaru.
Pengaturan fungsi bangunan gedung dalam RTBL ini bertujuan agar bangunan gedung yang didirikan dari awal telah ditetapkan fungsinya sehingga masyarakat yang akan mendirikan bangunan gedung dapat memenuhi persyaratan baik administratif maupun teknis bangunan gedungnya dengan efektif dan efisien, sehingga apabila bermaksud mengubah fungsi yang ditetapkan harus diikuti dengan perubahan persyaratan administratif dan persyaratan teknisnya.
Pengaturan persyaratan administratif bangunan gedung dalam RTBL ini bertujuan agar masyarakat mengetahui lebih rinci persyaratan administratif yang diperlukan untuk menata bangunan dan lingkungan, baik dari segi kejelasan status tanahnya, kejelasan status kepemilikan bangunan gedungnya, maupun kepastian hukum bahwa bangunan gedung yang didirikan telah memperoleh persetujuan dari pemerintah daerah dalam bentuk izin mendirikan bangunan gedung.
2.2. KONSEP STRUKTUR DAN TATA LINGUNGAN
Perkembangan Kota Pekanbaru, terutama sejak diberlakukannya Undang-Undang Otonomi Daerah No 32 tahun 2004 dan semakin meningkatnya pengaruh globalisasi telah mendorong perkembangan yang pesat. Semakin baiknya iklim usaha dalam satu dekade ini ditandai dengan peningkatan intensitas pemanfaatan lahan di pusat kota. Peningkatan intensitas tersebut jika tidak diimbangi dengan kesiapan sarana dan prasarana kota akan memberi tekanan bagi daya dukung ruang kota yang selanjutnya dapat berdampak negatif bagi berbagai aspek kehidupan. Perencanaan tata ruang kawasan perkotaan secara sederhana dapat diartikan sebagai kegiatan merencanakan kegiatan pemanfaatan potensi ruang perkotaan untuk mengakomodasikan kegiatan sosial ekonomi yang diinginkan dan pengembangan infrastruktur pendukung yang dibutuhkan.
Perkembangan dan perubahan di Wilayah Pengembangan II ini dipengaruhi oleh perkembangan dan pertumbuhan serta dinamika kegiatan sosial ekonomi yang berlangsung di pusat kota. Hal ini mempengaruhi pergeseran penggunaan lahan yang kurang produktif menjadi lahan yang lebih produktif. Pergeseran penggunaan lahan tersebut dapat dibuktikan dari tumbuh dan berkembangnya perumahan, perdagangan, jasa, pendidikan maupun Stadion Rumbai. Perkembangan kawasan perencanaan saat ini juga dipengaruhi oleh peruntukan Stadion Rumbai dan perkembangan aktivitas di sepanjang koridor Yos Sudarso.
Pada Wilayah Pengembangan II ini dalam RUTRK ( Revisi Rencana Umum Tata Ruang Kota, Kota Pekanbaru Tahun 2004-2006) Kota Pekanbaru di arahkan untuk kegiatan kawasan permukiman, pendidikan, pusat pelayanan umum, perdagangan dan jasa, olah raga dan rekreasi, dan ruang terbuka hijau. Koridor jalan Jl. Yos Sudarso, Jl. Paus dan sekitarnya) menunjukkan perkembangan yang cukup pesat, sebagai konsekwensinya intensitas penggunaan jalan juga mengalami peningkatan. Tekanan intensitas penggunaan di kawasan ini jika dibiarkan akan memunculkan berbagai konflik terutama dalam
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 3 pemanfaatan dan pengendalian ruang. Pengembangan kawasan sekitar Stadion Olah
Raga Rumbai khususnya di koridor jalan Paus dan jalan Patin adalah kawasan multy-fungsi yang dikembangkan secara terpadu, berada pada jalur lingkar luar sisi barat (ring road) dan berdekatan dengan koridor jalan Jalan Yos Sudarso, jalan Paus, jalan Patin dan jalan Sembilang merupakan jalur strategis yang akan menghubungkan kawasan perencanaan. Kawasan ini diarahkan untuk menerapkan konsep pengembangan kawasan yang terpadu baik didalam kawasan perencanaan maupun kawasan-kawasan disekitarnya. Oleh sebab itu, kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai memiliki peran sangat penting bagi peningkatan kualitas kota Pekanbaru terutama di sisi utara, baik pada lahannya sendiri mapun terhadap kawasan sekitarnya. Seringkali kawasan pembangunan terpadu menjadi penggerak (katalisator) bagi pembangunan kapling-kapling disekitarnya.
Keuntungan-keuntungan dari konsep kawasan pembangunan terpadu, antara lain: a. Kelenturan (fleksibilitas) dalam pemanfaatan ruang
b. Mendorong terselenggaranya pengembangan lingkungan yang bersifat campuran c. Keterpaduan pengembangan konsep arsitektural
d. Peningkatan kemampuan (daya dukung/daya tampung) lahan e. Efisiensi dalam pemanfaatan sistem utilitas
f. Pemisahan yang tegas dari berbagai moda sirkulasi (kendaraan dan pejalan kaki)
Kawasan perencanaan yang berada disekitar Stadion Olah Raga Rumbai, Setiap blok memiliki karakteristik yang khas sesuai dengan fungsinya, yang secara umum mengacu pada lokasi dan peruntukan lahannya yang dominan. Pembagian blok tersebut tidak selalu mencerminkan pentahapan pembangunannya, tetapi lebih merujuk kepada hubungan serta keterkaitan diantara kapling-kapling yang berdekatan.
14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
RTH, TAMAN DAN REKREASI
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 4
Unilak
Kel. Limbungan Baru
Ke Medan
Perdagangan
dan Jasa
Stadion OLRA
Rumbai
Kawasan Caltex
Kaw. Pendidikan
Pusat Kota telah mengalami kepadatan tinggi. Perlu direduksi kepadatannya guna menjaga keseimbangan daya dukung lahan. Kepadatan dan aktivitas perlu dibatasi dan dilimpahkan ke kawasan lain di luar pusat kota.
Koridor jalan Sembilang dapat dikembangkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa, industri kecil
Kawasan Caltex merupakan Perusahaan yang meiliki komunitas masyarakat. Kawasan telah memiliki sarana dan prasarana pelayanan masyarakat yang cukup lengkap
Koridor jalan Sekolah merupakan kawasan perdagangan dan jasa , perkantoran pemerintah dan perumahan
Koridor jalan Yos Sudarso diarahkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Berperan sebai koridor utama menuju kawasan perencanaan Unilak merupakan pusat
pertumbuhan baru dalam pengembangan kaw. Pendidikan dan perumahan
Kompleks Pendidikan Politeknik Caltex Riau dan SMK merupakan pusat pertumbuhan baru yang mendorong pertumbuhan perumahan dan fasilitasnya di sisi utara WP II
Stadion Olah Raga Rumbai berperan sebagai pusat kegiatan Olah Raga yang berskala regional. Kompleks ini akan memicu pertumbuhan disepanjang koridor Jalan Paus dan Patin.
Kecenderungan peruntukan di koridor ini adalah perdagangan dan jasa serta pendidikan.
Gambar 2.3 : Prospek pertumbuhan pembangunan di sekitar Kawasan Perencanaan
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 5 2.3. KOMPONEN PERANCANGAN KAWASAN
2.3.1. KONSEP PERUNTUKAN LAHAN MIKRO
Sasaran yang ingin dicapai dalam menetapkan peruntukan lahan mikro adalah mengupayakan hubungan dan keterkaitan antara peruntukan lahan di kawasan perencanaan dengan kawasan sekitarnya. Peruntukan lahan mikro harus disinkronkan dengan peruntukan yang telah ditetapkan dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota Pekanbaru. Peruntukan lahan mikro di kawasan perencanaan adalah sebagai kawasan Stadion Olah Raga, Perdagangan dan Jasa, Pendidikan, Permukiman dan taman rekreasi dan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang kemudian dibagi ke dalam beberapa blok peruntukan. Kebijakan peruntukan lahan dikawasan ini harus berdasarkan konsep terpadu dengan mempertimbangkan konteks kawasan spesifik dan pola peruntukan lingkungan sekitar. Dari analisis menunjukan bahwa kawasan perencanaan mempunyai peranan penting dalam konteks peruntukan lahan sekitarnya. Kawasan perencanaan juga harus mengupayakan keterkaitan bagi beragam peruntukan lahan yang terdapat dikawasan sekitarnya.
Peruntukan lahan mikro merupakan pendetailan dari peruntukan lahan mikro yang dirinci berdasarkan setiap blok peruntukan. Peruntukan lahan mikro berperan menentukan alokasi jenis fungsi lahan serta distribusi secara spasial (ruang) di dalam kawasan perencanaan. Penetapan peruntukan lahan dikawasan perencanaan bertujuan untuk :
1. Mengupayakan keterkaitan secara fungsional diantara berbagai jenis peruntukan di sekitar Stadion Olah Raga Rumbai dan koridor-koridor yang berhubungan langsung Stadion.
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 6 3. Mempertegas fungsi-fungsi bangunan pada tiap-tiap blok dan sub blok serta dan
mengupayakan fleksibilitas ruang, terutama aktivitas yang berhubungan kuat.
Pengalokasian kebutuhan ruang dan bangunan di kawasan perencanaan dilakukan secara mengelompok mengikuti pola kesamaan atau perbedaan fungsi dan aktivitas masing-masing. Kedekatan aktifitas memerlukan ruang penghubung dan aksesibilitas. Oleh sebab itu penentuan blok-blok dalam kawasan perencanaan menjadi dasar dalam mendekatkan hubungan. Peruntukan lahan mikro berdasarkan blok berperan dalam menentukan alokasi jenis fungsi lahan serta distribusi secara spasial (ruang) di dalam kawasan perencanaan. Rancangan perpetakan lahan akan mengikuti pola blok yang telah ditentukan dalam peruntukan lahan mikro. Pengelompokan kegiatan menjadi dasar dalam penentuan perpetakan lahan di kawasan perencanaan. Pengalokasian kebutuhan ruang dan bangunan di kawasan perencanaan dan sekitarnya dipengaruhi perkembangan koridor-koridor disekitarnya (lihat gambar 2-4)
Perpetakan lahan dikawasan perencanaan diarahkan menjadi blok-blok kawasan dengan tujuan untuk mempermudah dalam menentukan fungsi dan daya dukung lahan serat keterkaitannya dengan fungsi-fungsi lain disekitarnya. Yang dimaksud dengan perpetakan blok adalah batas persil dengan besaran teratur dan terbatas yang didalamnya terdapat sub blok dalam dimensi yang lebih kecil contoh ini dapat diterapkan untuk kawasan perumahan.
Persyaratan pemanfaatan lahan dengan sistem blok
Pemanfaatan lahan untuk peruntukan tertentu yang berada di perpetakan dengan sistem blok dianjurkan memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. Bangunan gedung dibangun dengan tipologi dan besaran dan modul teratur dengan satuan besaran tertentu.
b. Bangunan gedung dibangun dengan besaran unit tipikal dan pembangunannya dapat bersifat massal. Tipologi bangunan dengan unit tipikal biasanya menerapkan besaran/dimensi perpetakan yang tipikal. atau
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 7 2.3.2. PERUNTUKAN BLOK DAN SUB BLOK KAWASAN
Peta peruntukan lahan Mikro memperlihatkan gambaran umum peruntukan lahan utama pada masing-masing sub blok dalam kawasan sekitar Stadion Olah Raga Rumbai Peruntukan lahan berupaya mengintegrasikan hubungan kegiatan di dalam kawasan perencanaan dan koridor/diluar kawasan perencanaan baik infrastruktur maupun fungsi bangunan-bangunan gedung.
Beberapa yang menjadi pertimbangan dalam menentukan arah peruntukan lahan antara lain: Kecenderungan pertumbuhan aktivitas, sistem hubungan antar aktivitas yang telah ada dan yang akan dikembangkan, daya dukung lahan dan keseimbangan lingkungan maka beberapa arahan peruntukan lahan yang diusulkan dikawasan perencanaan dibagi menjadi 19 Blok dan 98 sub blok (lihat gambar 2-5), yaitu:
1. KORIDOR JALAN PATIN
Koridor jalan Patin berpotensi untuk kegiatan campuran dikarenakan dikoridor ini telah mengarah pada fungsi majemuk. Fungsi campuran diutamakan untuk menunjang aktivitas di kawasan Politeknik Caltex Riau, Stadion olah raga Rumbai, dan permukiman yang berada didekatnya. Pengelompokan Fungsi campuran yang dapat diadakan di koridor jalan Paus diutamakan pada fungsi usaha dan Permukiman penduduk
a. BLOK A (Koridor Jalan Patin); dengan luas 1,1 Ha Diarahkan menjadi kawasan Campuran. Dengan aktivitas utama umtuk pelayanan kebutuhan
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 8 harian dan pelayanan untuk kebutuhan pusat pendidikan maupun lingkungan
setempat
b. BLOK R (Koridor Jalan Patin) ; dengan luas 27,8 Ha, diarahkan untuk kegiatan pendidikan.
Sub Blok R1; Taman Olah Raga Caltex Riau
Sub blok R2; Sekolah Menengah Kejuruan 5 (SMK 5) Sub blok R3; Sekolah Menengah Atas 1 (SMA 1) Sub Blok R4; Politeknik Caltex Riau (PCR)
2. KORIDOR JALAN YOS SUDARSO
BLOK B ditetapkan di jalan Yos Sudarso; koridor ini diarahkan menjadi kawasan perdagangan dan jasa dilengkapi dengan aktivitas pendukungnya. Untuk mendukung aktivitas tersebut koridor jalan Yos Sudarso diarahkan dengan fungsi utama bangunan Rumah Toko dengan perniagaan grosir dan retail.
Pertimbangan penetapan fungsi
Beberapa pertimbangan menetapkan fungsi ini antara lain:
Perkembangan koridor sangat dipengaruhi fungsi-fungsi perdagangan dan jasa yang berada di jalan sekolah di sisi selatan.
Memiliki kencenderungan menerus dengan fungsi perdagangan dan jasa
Telah ditetapkan sebagai koridor dengan fungsi perdagangan dan jasa olah pemerintah kota
Merupakan bagian dari pelayanan perdagangan dan jasa kota di sisi utara, khususnya wilayah pembangunan II kota Pekanbaru
Pelayanan masyarakat di sekitar kawasan dan di lokasi perencanaan khususnya.
Penetapan fungsi pada masing-masing Blok di koridor jalan Yos Sudarso
Sub blok B1; Perdagangan dan Jasa dengan fungsi bangunan Supermarket, Rumah Toko klasifikasi retail
Sub blok B2; Perdagangan dan Jasa, dengan fungsi bangunan Super market, Rumah Toko klasifikasi retail
3. KORIDOR JALAN PAUS
Koridor jalan Paus berpotensi untuk kegiatan campuran dikarenakan dikoridor ini telah mengarah pada fungsi campuran. Fungsi campuran diutamakan untuk menunjang aktivitas di kawasan stadion olah raga Rumbai, menunjang kawasan rekreasi, pendidikan dan permukiman yang berada didekatnya. Pengelompokan Fungsi campuran yang dapat diadakan di koridor jalan Paus diutamakan pada fungsi usaha dan sosial-budaya.
Kelompok fungsi usaha
Kelompok fungsi usaha yang dapat dikembangkan antara lain : Rumah Toko (Ruko) dengan klasifikasi Retail, Rumah Kantor (Rukan), Hotel dan Restoran, Ruang Terbuka Hijau (RTH) dapat difungsikan sebagai tempat rekreasi taman dan air
Kelompok Fungsi sosial dan budaya
Kelompok Fungsi sosial dan budaya yang dapat dikembangkan antara lain:
Pendidikan mulai dari Taman Kanak-Kanak hingga Sekolah Lanjutan Atas, Fasilitas sosial dan fasiltas umum lain sebagai satu kesatuan pendukungnya.
Pertimbangan penetapan fungsi
Beberapa pertimbangan menetapkan fungsi ini antara lain:
Kedekatan dengan Stadion Olah Raga Rumbai. Stadion ini direncanakan sebagai tempat penyelenggaraan Pekan Olah Raga Nasional (PON) ke XVIII
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 9 tahun 2012 mendatang, sehingga stadion memerlukan fasilias pendukung
bagi kegiatan PON mendatang.
Pelayanan kota di sisi utara, khususnya wilayah pembangunan II kota Pekanbaru
Pelayanan masyarakat di sekitar kawasan dan di lokasi perencanaan khususnya.
Karakteristik kondisi fisik dasar dan kegiatan yang telah terbentuk mengarah pada kemajemukan
Merupakan persimpangan tiga ruas jalan yaitu jalan Paus, Jalan Sembilang dan Jalan menuju kompleks Caltex.
Pengakhiran dari kemajemukan aktivitas campuran, perdagangan dan jasa dan aktivitas Perusahaan dan Permukiman Caltex, sehingga bundaran dapat berfungsi simpul dan simbol dan batas fisik dalam kemajemukan aktivitas
Penetapan fungsi pada masing-masing Blok di koridor jalan Paus a. BLOK C; dengan luas 10 Ha, terdiri dari Sub blok C1 dan Sub blok C2
Sub Blok C1; diarahkan dengan fungsi Usaha, terdiri dari penginapan seperti: Hotel berbintang atau Rumah Tamu (Guest house), Restoran dan Rumah Makan serta Kafe/Kantin, Galleri Cendramata, Warung Telekomunikasi dan unit-unit komersial berkelompok (commercial unit)
Sub Blok C2; diarahkan dengan fungsi usaha, terdiri dari fasilitas perkantoran seperti: Rumah Kantor (Rukan) swasta maupun kantor pemerintah untuk pelayanan umum.
b. BLOK D; dengan luas 1,8 Ha ditetapkan dengan fungsi pendidikan. Pada blok ini telah terdapat Sekolah Dasar Negeri 03 dan Yayasan Budi Luhur yang mengembangkan sekolah Taman Kanak-Kanak, SMP Budi Luhur dan SMA Budi Luhur. Diharapkan dimasa mendatang di blok D ini dapat dikembangkan fasilitas yang mendukung kegiatan pendidikan.
c. BLOK E (Bundaran Persimpangan Jalan Paus dan Jalan Sembilang) dengan luas 0,5 Ha Diarahkan menjadi Ruang Terbuka Hijau
d. Blok L (Bundaran Jalan Paus dan Jalan Sembilang), dengan luas 2,7 Ha Sub blok L1 ditetapkan sebagai perkuburan
Sub blok L2 Diarahkan menjadi Ruang Terbuka Hijau (RTH) dengan fungsi pasif e. Blok M; dengan luas 0,87 Ha ditetapkan sebagai lokasi pendidikan bagi SMP
Dakwah
f. Blok N; dengan luas 10,9 Ha diarahkan sebagai lokasi Ruang Terbuka Hijau dan taman untuk kegiatan rekreasi taman kota. Kondisi tanah rawa yang berfungsi sebagai tangkapan air (water cachment) dari perbukitan di sisi utara dapat dikembangkan menjadi kolam untuk kegiatan rekreasi air.
g. Blok O; dengan luas 0,9 Ha ditetapkan sebagai permukiman. Pada lokasi isi terdapat beberapa rumah yang telah lama terbangun
h. Blok P; dengan luas 1,25 Ha, diarahkan sebagai Ruang Terbuka Hijau dengan fungsi pasif dan berfungsi sebagai pemisah (buffer zone) antara kegiatan di kawasan Stadion.
i. Blok Q ; dengan luas 41,1 Ha. ditetapkan sebagai kompleks Sation Olah Raga
Kota Pekanbaru Peruntukan lahan dan tata letak bangunan dan lingkungannya telah ditetapkan sesuai dengan Master Plan Stadion Olah Raga Rumbai.
4. KORIDOR JALAN SEMBILANG
Blok F; dengan luas 3,4 Ha, diarahkan sebagai lokasi usaha
Sub blok F1; fungsi perdagangan dan jasa. Di lokasi ini dapat dikembangkan Rumah Toko (Ruko) untuk perdagangan grosir dan/atau retail serta Rumah Kantor (Rukan) untuk kegiatan jasa
Sub blok F2; fungsi perdagangan dan jasa. Di lokasi ini dapat dikembangkan Rumah Toko (Ruko) untuk perdagangan grosir dan/atau retail serta Rumah Kantor (Rukan) untuk kegiatan jasa
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 10 5. KAWASAN PERMUKIMAN PENDUDUK
a. BLOK G; dengan luas 10,9 Ha, ditetapkan sebagai kawasan permukiman penduduk dengan kepadatan sedang. Kawasan permukiman ini perlu redesain mengingat kondisi sangat buruk. Tata letak bangunan sangat tidak teratur dan kumuh sehingga perlu mendapatkan lingkungan binaan yang baik. perlu dilakukan pembangunan sisipan (infill development) pada lahan-lahan kosong yang menjadi kantong-kantong permukiman
b. BLOK H; dengan luas 8,3 Ha, diarahkan untuk kawasan permukiman penduduk dengan kepadatan sedang. Kawasan permukiman ini perlu redesain guna mendapatkan lingkungan binaan yang baik. Penyelenggaraan diarahkan sama dengan blok H.
c. BLOK I; dengan luas 14,12 Ha, diarahkan untuk kawasan permukiman penduduk dengan kepadatan sedang. Kawasan permukiman ini juga perlu redesain guna mendapatkan lingkungan binaan yang baik. Masalahan utama adalah bagaimana melakukan konsolidasi untuk memisahkan fungsi perdagangan dan jasa pada sisi barat blok ini.
d. BLOK J; dengan luas 16,2 Ha, diarahkan untuk kawasan permukiman penduduk dengan kepadatan sedang. mengingat jumlah penghuni cukup banyak. Kawasan permukiman ini perlu di redesain dengan teknik konsolidasi dan infell development untuk memperoleh daya dukung lahan yang seimbang dan lingkungan binaan yang baik
e. BLOK K; dengan luas 16,4 Ha, bersebelahan dengan blok B yang berfungsi perdagangan dan jasa dan blok A dengan fungsi campuran. Kawasan ini memerlukan penataan kembali dengan cara re desain guna memperoleh lingkungan binaan yang lebih baik.
6. Blok S; dengan luas 1,9 Ha, diarahkan sebagai Ruang Terbuka Hijau dengan fungsi pasif. Blok S merupakan simpul persimpangan untuk perubahan arah moda angkutan dan pejalan kali dan titik simpul dari tiga jalan, yaitu jalan Yos Sudarso, jalan Paus dan jalan patin. Pada simpul ini dapat di kembangkan tugu yang secara visual dapat berfungsi landmark.
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 11 Tabel 2-1: Peruntukan pada blok dan sub blok kawasan perencanaan
NO BLOK SUB
BLOK LUAS (Ha) FUNGSI
1 A 1,1 Ruko dan Rukan
2 B B1 2,6 Supermarket, Ruko, Rukan, Kantor Swasta 3 B2 2,3 Supermarket, Ruko, Rukan, Kantor Swasta
4 C C1 3,6 Hotel, Guesthouse,Restoran, Kafe, Galleri, Rukan, Ruko 5 C2 6,3 Hotel, Guesthouse,Restoran, Kafe, Galleri, Rukan, Ruko 6 D 1,8 SDN 03 dan Yayasan Budi Luhur
7 E 0,5 RTH/Taman umum
8 F F1 1,0 Ruko, Rukan, Kantor Swasta, Bengkel otomotif 9 F2 1,5 Ruko, Rukan, Kantor Swasta, Bengkel otomotif
10 G G1 0,3 Permukiman 11 G2 0,2 Permukiman 12 G3 1,2 Permukiman 13 G4 0,2 Permukiman 14 G5 0,8 Permukiman 15 G6 0,4 Permukiman 16 G7 3,4 Permukiman 17 G8 0,45 Permukiman 18 G9 0,5 Permukiman 19 G10 1,0 Permukiman 20 G11 0,34 Permukiman 21 G12 0,7 Permukiman 22 G13 1,0 Permukiman 23 G14 0,2 Fasos / Fasum 24 G15 0,45 Permukiman 25 G16 1,0 Permukiman 26 H H1 1,2 Permukiman 27 H2 1,5 Permukiman 28 H3 0,42 Permukiman 29 H4 0,2 Fasos / Fasum 30 H5 0,7 Permukiman 31 H6 0,7 Permukiman 32 H7 0,4 Permukiman 33 H8 1,3 Permukiman
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 12 Lanjutan tabel 2-1 NO BLOK SUB
BLOK LUAS (Ha) FUNGSI
34 I I-1 0,3 Permukiman
35 I-2 0,8 Permukiman
36 I-3 0,47 Permukiman
37 I-4 0,6 Permukiman
38 I-5 0,2 Fasos / Fasum
39 I-6 2,0 Permukiman 40 I-7 1,5 Permukiman 41 I-8 1,7 Permukiman 42 I-9 0,3 Permukiman 43 I-10 0,6 Permukiman 44 I-11 0,5 Permukiman 45 I-12 0,3 Permukiman 46 I-13 0,2 Permukiman 47 I-14 0,6 Permukiman 48 I-15 0,95 Permukiman 49 J J1 0,97 Permukiman 50 J2 0,07 Fasos / Fasum 51 J3 0,6 Permukiman 52 J4 1,0 Permukiman 53 J5 0,6 Permukiman 54 J6 0,6 Permukiman 55 J7 1,0 Permukiman 56 J8 0,6 Permukiman 57 J9 0,62 Permukiman 58 J10 0,65 Permukiman 59 J11 0,85 Permukiman 60 J12 1,0 Permukiman 61 J13 0,8 Permukiman 62 J14 0,15 Fasos / Fasum 63 J15 0,82 Permukiman 64 J16 1,8 Permukiman 65 J17 0,67 Permukiman 66 J18 1,0 Permukiman 67 J19 0,47 Permukiman 68 J20 0,98 Permukiman Lanjutan tabel 2-1 NO BLOK SUB
BLOK LUAS (Ha) FUNGSI
69 K K1 0,55 Permukiman 70 K2 0,92 Permukiman 71 K3 0,63 Fasos / Fasum 72 K4 0,85 Permukiman 73 K5 1,26 Permukiman 74 K6 0,84 Permukiman 75 K7 0,89 Permukiman 76 K8 0,6 Permukiman 77 K9 0,43 Fasos / Fasum 78 K10 0,9 Permukiman 79 K11 0,75 Permukiman 80 K12 0,63 Permukiman 81 K13 0,97 Permukiman 82 K14 1,1 Permukiman 83 K15 0,76 Permukiman 84 K16 0,65 Permukiman 85 K17 0,62 Permukiman 86 K18 0,62 Permukiman 87 L L1 1,2 Perkuburan 88 L2 1,4 RTH/Taman umum 89 M 0,87 SMP Dakwah
90 N 10,9 RTH/Taman dan Rekreasi
91 O 0,9 Permukiman
92 P 1,25 RTH/Taman
93 Q 41,1 Kompleks Stadion Olah Raga Rumbai 94 R R1 3,9 Taman Olah Raga Caltex
95 R2 3,3 Sekolah Menengah Kejuruan 5 (SMK 5 ) 96 R3 5,6 Sekolah Menengah Umum 01 (SMU 1) 97 R4 14,0 Politeknik Caltex Riau
98 S 1,9 RTH/Taman persimpangan
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 13 2.3.3. Intensitas Pemanfaatan Lahan ( KDB, KLB, dan Ketinggian Bangunan)
Intensitas pemanfaatan lahan merupakan tolak ukur untuk mendapatkan keseimbangan yang lebih merata sesuai dengan jenis peruntukannya dan mempertimbangkan kemampuan daya dukung dan daya tampung lahan pada kawasan perencanaan. Intensitas pemanfaatan lahan bertujuan untuk :
1. Mendistribusikan secara spasial (ruang) intensitas pemanfaatan lahan menurut jenis peruntukannya.
2. Menetapkan Daerah Perencanaan (DP)
3. Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara merata (KLB rata-rata) 4. Menentukan Kepadatan Bangunan (KDB)
Arahan penataan intensitas pemanfaatan lahan di kawasan perencanaan dapat mengacu kepada Rencana Umum Tata Ruang Kota Pekanbaru dan Perda No. 14 Tahun 2000 tentang Izin Bangunan Dalam Daerah Kota Pekanbaru.
a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan adalah angka persentasi berdasarkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan. Pertimbangan rata-rata juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan kawasan.
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas lantai yang dapat terbangun bagi masing-masing peruntukan lahan. Dalam konsep blok, pumpunan (fokus) utama adalah terpenuhinya persyaratan pemerintahan kota bagi KLB rata-rata bagi keseluruhan lahan kawasan perencanaan.
Insentif Pembangunan
Dua jenis insentif pembangunan adalah sistem insentif bonus (Bonus Incentive) dan pengalihan nilai koefisien lantai bangunan (Transfer of Development Right). Keduanya dapat dipakai secara terpisah atau digabung agar memperbesar luas lantai bagi peruntukan dalam sub blok. Pada dasarnya tujuan insentif pembangunan adalah untuk memberi fleksibilitas sebesar-besarnya dalam penyediaan fasilitas yang mengutamakan kepentingan umum (public aminities) serta panduan bagi pemanfaatan lahan tambahan luas lantai bangunan. Dalam hubungannya dengan penggunaan lantai bangunan yang dimaksud dengan kepentingan umum adalah fungsi lantai bangunan yang digunakan sebagai tempat pejalan kaki dan kepentingan umum lainnya berkaitan terhadap gedung yang bersangkutan.
Insentif Luas Bangunan
Insentif Luas Bangunan (Floor Area Incentives) berhubungan erat dengan koefisien lantai Bangunan. Insentif ini diberikan apabila developer memenuhi persyaratan peruntukan lantai dasar yang dianjurkan, misalnya fungsi-fungsi pertokoan retail di lantai dasar. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi-fungsi tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan ke dalam KLB sub-blok.
Insentif Langsung
Insentif Langsung (Direct Incentives) memungkinkan tambahan luas lantai maksimum bagi developer yang menyediakan fasilitas umum (Public Amenities) berupa sumbangan positif bagi Konsep Perancangan Kota Kawasan sekitar stadion Rumbai dan sekitarnya. Termasuk diantaranya jalur pejalan-kaki (Pedestrian Paths), ruang terbuka umum (Public Open Space), dan fasilitas bersama (Common Facilities).
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 14 Tabel 2-2: Intensitas Pemanfaatan Lahan
NO BLOK Fungsi KDB (%) KLB (Index) Ketinggian (Lantai) 1 A Cpr 70 1,4 2 2 B PJ 70 2,8 4 3 C Cpr 70 2,1 3 4 D Pdd 50 1,0 2 5 E RTH 0 0 0 6 F PJ 70 2,8 4 7 G Pr 60 1,2 2 8 H Pr 60 1,2 2 9 I Pr 60 1,2 2 10 J Pr 60 1,2 2 11 K Pr 60 1,2 2 12 L RTH/Kb 10 0 0 13 M Pdd 50 1,0 2 14 N Rek 20 0,1 2 15 O Pr 60 1,2 2 16 P RTH 0 0 0 17 Q Stadion 40 1,2 3 18 R Pdd 50 1,5 3 19 S RTH 10 0 0
L LaappoorraannAAkkhhiirr--RReennccaannaaTTaattaaBBaanngguunnaannddaannLLiinnggkkuunnggaann((RRTTBBLL)) K KoottaaPPeekkaannbbaarruu B BaabbIIII––KKoonnsseeppUUmmuummPPeerraannccaannggaann II - 15 2.3.4. KONSEP SIRKULASI DAN PARKIR
Konsep penataan sirkulasi kawasan perencanaan didasarkan pada fungsi pelayanan aktivitas masyarakat serta arus pergerakan kendaraan dan orang. Penataan sirkulasi meliputi sistem pergerakan arus kendaraan baik kendaraan antar kota maupun dalam kota serta memperkecil konflik yang terjadi akibat arus pergerakan selain itu juga membahas mengenai fungsi dan pengembangan jaringan jalan, geometrik jalan dan trotoar serta parkir. Konsep dasar dalam penataan sistem pergerakan dalam kawasan perencanaan antara lain :
1 Memberi kemudahan bagi setiap bentuk pergerakan orang, barang, dan kendaraan. 2 Memberi kehandalan baik dari sudut pandang waktu, keamanan dan kenyamanan. 3 Terpadu dengan sistem transportasi kota.
4 Memperhatikan pemisahan antara pencapaian untuk pergerakan “public” dan pencapaian “sevice”
5 Memperhatikan unsur pendukung dan perlengkapan pergerakan seperti rambu-rambu, papan pengarah, elemen-elemen estetika dan street furniture.
Untuk konsep fungsi dan pengembangan jaringan jalan pada kawasan perencanaan secara umum mengacu pada kebijakan rencana tata ruang Kota Pekanbaru, sementara untuk pengembangan jaringan jalan di kawasan perencanaan diarahkan untuk membuka jalan-jalan masuk di kiri kanan jalan-jalan sehingga dapat membantu perkembangan kegiatan pada kawasan belakang koridor jalan sehingga pembangunan yang terjadi tidak hanya pada bagian depan yang mana dapat mengakibatkan terjadinya ketidakteraturan pembangunan fisik di belakang koridor jalan. Untuk perencanaan pembukaan jalan masuk di kiri kanan jalan (persimpangan) ini juga harus memperhatikan fungsi jaringan jalan karena dengan terlalu banyak atau dekatnya sebuah persimpangan akan mengakibatkan kemacetan apalagi kawasan perencanaan berada pada jalur jalan arteri sekunder.
