SISTEM DAN KLASIFIKASI PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK
PAJAK (NJOP) DALAM PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
MENURUT UU NO. 12/1994 DAN PERATURAN MENTERI
KEUANGAN NO. 150/PMK.03/2010
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Memenuhi Syarat dalam Mencapai
Gelar Sarjana Hukum
Oleh:
Fitri Handayani Sinaga 050200032
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN PERDATA DAGANG
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
SISTEM DAN KLASIFIKASI PENETAPAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK (NJOP) DALAM PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MENURUT UU NO.
12/1994 DAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN NO. 150/PMK.03/2010
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Memenuhi Syarat dalam Mencapai
Gelar Sarjana Hukum
Oleh:
Fitri Handayani Sinaga 050 200 032
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN PERDATA DAGANG
Ketua Bagian
(Prof. Dr. Tan Kamello, SH, MS) NIP. 131764556
Pembimbing I Pembimbing II
(Azwar Mahyuzar, SH) (Asmin Nasution, SH, M. Hum) NIP. 131460768 NIP. 131571771
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
ABSTRAK
Penulis ini membahas sistem penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bumi dan mengukur kesesuaian (akurasi) NJOP tersebut terhadap nilai pasarnya dengan menggunakan studi assessment ratio, rasio antara nilai untuk penetapan pajak (assessed value) dengan market value. Hasil studi ini akan memberikan informasi tentang level of assessment, uniformity, equity, ataupun regresivitas-progresivitas dalam penetapan NJOP, sehingga dapat menjadi dasar bagi fiskus untuk membuat suatu kebijakan, khususnya dalam penggalian potensi dan menjaga keadilan dalam pengenaan PBB. Penelitian ini menggunakan data NJOP bumi tahun 2009 dan 2011 di kotamadya Medan.
Hasil uji diketahui bahwa NJOP bumi di kotamadya Medan ditetapkan secara underassessment, yaitu masing-masing sebesar 75,05% dan 64,53% dari nilai pasarnya. Assesment ratio di kota Medan mempunyai tingkat variabilitas yang cukup rendah, dari rasio antara mean dengan weighted mean maka terjadi progresivitas dalam penetapan NJOP bumi di kotamadya Medan. Pro gresiitas terjadi karena properti-properti yang bernilai tinggi memiliki assessment ratio lebih tinggi dibanding properti-properti yang bernilai rendah. Jadi dapat disimpulkan bahwa NJOP bumi di kotamadya Medan ditetapkan di bawah nilai pasar atau underssement tidak seragam, dan bersifat progresive, sehingga menimbulkan ketidakadilan. Hal ini dikarenakan penyesuaian besarnya NJOP bumi setiap desa/kelurahan tidak dilakukan setiap tahun, tergantung skalar prioritas maupun ketersediaan sumber daya, padahal disisi lain market value terus berkembang.
Oleh karena itu, dalam rangka meningkatkan penerimaan PBB maupun BPHTB maka Kantor Pelayanan PBB Medan dapat merumuskan kebijakan untuk meningkatkan pokok ketetapan PBB, yaitu dengan melakukan penyesuaian besarnya NJOP melalui kegiatan analisis metode-metode perbandingan dan mekanisme penetapan NJOP, dengan prioritas pada wilayah yang assessment ratio-nya masih rendah dan wilayah lain yang potensi pajaknya besar. Kebijakan ini akan berdampak pada meningkatnya beban wajib pajak, sehingga rawan terhadap munculnya gejolak dari wajib pajak sebagai stakeholder utama. Untuk itu, kebijakan ini harus dibarengi dengan langkah-langkah antara lain: pelibatan masyarakat dalam proses penentuan besarnya NJOP, pemberian fasilitas perpajakan (stimulus) bagi objek pajak yang mengalami kenaikan NJOP, dan meningkatkan kerjasama dengan pemerintah daerah dalam optimalisasi penerimaan PBB.
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadiran Tuhan Yang Maha Esa atas segala anugerah dan kesempatan yang telah diberikan oleh-Nya mulai dari masa perkuliahan sampai dengan tahapan penyelesaian skripsi seperti sekarang ini di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Skripsi ini diberi judul “SISTEM DAN KLASIFIKASI PENETAPAN NILAI JUAL OBYEJ PAJAK (NJOP) DALAM PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) MENURUT UU NO. 12 /1994 DAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN NO. 150/PMK.03/2010”.
Sungguh suatu hal yang luar biasa dimana akhirnya skripsi ini dapat diselesaikan dengan baik dan tepat pada waktu yang diharapkan. Skripsi adalah merupakan salah satu unsur yang sangat penting sebagai pemenuhan nilai-nilai tugas dalam mencapai gelar Sarjana Hukum dari Fakultas Hukum di Universitas ataupun perguruan tinggi manapun di seluruh Nusantara, termasuk pula di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Pada kesempatan yang berbahagia ini, tidak lupa penulis ingin mengucapkan terima kasih atas jasa-jasa dari nama-nama yang disebutkan di bawah ini. Beliau-beliau tersebut merupakan panutan dan juga motivasi yang mendukung penulis dari awal masa perkuliahan hingga sekarang sampai selesainya skripsi ini. Penulis menghanturkan terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1. Prof. Chairuddin P. Lubis, DTM & H, Sp. A (K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan berharga yang telah diberikan untuk dapat menyelesaikan studi Strata-1 di lingkungan kampus Universitas Sumatera Utara. 2. Azwar Mahyuzar, SH, selaku Dosen Pembimbing I, atas ilmu dan pengajaran
serta bimbingan dan arahan yang telah diberikan, tidak saja dalam masa penulisan skripsi ini, tetapi juga sejak dalam masa-masa perkuliahan.
3. Asmin Nasution, SH, M. Hum, selaku Dosen Pembimbing II, atas ilmu dan pengajaran serta bimbingan yang telah diberikan, tidak saja dalam masa penulisan skripsi ini, tetapi juga sejak dalam masa-masa perkuliahan.
4. Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, tanpa bisa penulis sebut lagi satu per satu, dengan segala kerendahan hati dan tidak mengurangi rasa hormat bagi beliau-beliau, atas jasa-jasanya dalam mengasuh dan memberikan ilmu dan bimbingan serta nasehat yang sangat berarti mulai dari Semester I sampai dengan sekarang ini.
5. Bapak Kepala Departemen Keuangan RI Direktorat Jenderal Pajak Kantor wilayah I Kantor Pelayanan PBB Jl. Diponegoro 30A Lantai II Medan beserta seluruh staf karyawannya yang telah banyak meluangkan waktu, tenaga, membantu memberikan data-data, petunjuk, saran yang penting sebagai masukan dan motivasi kepada saya dalam rangka penyelesaian skripsi ini.
6. Kedua orangtua saya Drs. Germanicus Sinaga dan Rospita Saragih yang sangat saya cintai dan sayangi, serta kakak-kakak dan abang-abang saya, yang saya sayangi.
7. Kawan-kawan satu stambuk, serta kakak-kakak senior maupun adik-adik junior, yang tidak akan mungkin dapat sebut namanya satu persatu atas dukungan moril dan semangat yang telah diberikan selama ini.
8. Dan segenap pihak yang belum penulis sebut disini atas jasa-jasanya dalam mendukung dan membantu dari segi apapun, sehingga skripsi ini dapat diselesaikan dengan baik.
Skripsi yang telah diselesaikan dengan segenap hati dan pemikiran ini tentunya masih perlu untuk diperbaiki karena penulis sendiri juga yakin apa yang telah ditulis dalam skripsi ini hanyalah sebagian kecil daripada ruang lingkup perpajakan bagi yayasan, yang tentunya di dalamnya masih terdapat kekurangan-kekurangan. Untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama.
Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk hasil karya ini, sekali lagi mengucapkan terima kasih. Semoga karya ini sedikit banyak juga dapat bermanfaat bagi kita semua.
Medan, October 2011 Hormat penulis,
Fitri H. Sinaga NIM. 050200032
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL HALAMAN PERSETUJUAN ABSTRAK ... i KATA PENGANTAR ... ii DAFTAR ISI ... v BAB I : PENDAHULUAN A. Latar Belakang ... 1 B. Perumusan Masalah ... 9 C. Tujuan dan ... 10 D. Manfaat Penulisan ... 10 E. Keaslian Penulisan ... 11 F. Tinjauan Kepustakaan... 11 G. Metode Penulisan ... 15 H. Sistematika Penulisan ... 17
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG NILAI JUAL OBYEK PAJAK (NJOP) DALAM PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB) A. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ... 19
1. Pengertian ... 19
2. Subyek Pajak Bumi dan Bangunan ... 19
3. Obyek Pajak Bumi dan Bangunan ... 22 B. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) ... 28
1. Pengertian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dalam Pajak
Bumi dan Bangunan ... 28 2. Dasar-dasar Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) ... 29 3. Faktor-faktor Penentu Klasifikasi NJOP ... 31 C. Penyelesaian Sengketa PBB antara Wajib Pajak dan Pejabat Pajak 33 1. Pengajuan Keberatan ... 33 2. Pengajuan Banding ... 36 BAB III ANALISIS METODE-METODE PERBANDINGAN NJOP
DAN MEKANISME KLASIFIKASI PENETAPAN NJOP SERTA FAKTOR EFEKTIFITAS PENARIKAN PBB
A. Analisis Metode Perbandingan NJOP ... 39 B. Mekanisme Penetapan NJOP sebagai Dasar Penerbitan SPPT
Pajak Bumi dan Bangunan ... 47 C. Pihak-pihak yang dilibatkan dalam Penetapan NJOP ... 50 D. Patokan Dasar Penetapan NJOP dan Tanggapan Masyarakat atas
Mekanisme Penetapan NJOP ... 51 E. Faktor-faktor Efektifitas Penarikan Pajak ... 52
BAB IV SISTEM DAN KLASIFIKASI PENETAPAN NJOP DALAM PBB MENURUT UU NO. 12/1994 DAN PMK NO. 150/PMK.03/2010 SERTA PENYELESAIAN SENGKETA PAJAK
A. Sistem Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dalam Pajak
Bumi dan Bangunan ... 55
1. Eksistensi NJOP dan Mekanisme Penetapannya ... 55
2. Kendala-kendala yang Muncul dalam Penetapan NJOP di Wilayah Kerja Kantor Pelayanan PBB Medan ... 59
3. Analisis Langkah-langkah yang dapat Ditangani menurut Penulis ... 60
B. Faktor-faktor Penentuan dalam Klasifikasi NJOP ... 62
1. Dasar-dasar Hukum Klasifikasi NJOP ... 62
2. Faktor-faktor Penentu Klasifikasi NJOP ... 64
C. Penyelesaian Sengketa antara Wajib Pajak dan Pejabat Pajak di Wilayah Kantor Pelayanan PBB Medan ... 86
1. Keberatan atas Penunjukan sebagai WP ... 86
2. Pembetulan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) atau Surat Ketetapan Pajak (SKP) karena Salah Perhitungannya ... 89
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ... 97 B. Saran ... 98 DAFTAR PUSTAKA ... 100 LAMPIRAN
