1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Ketersediaan tempat tinggal menjadi perhatian utama bagi semua pihak baik pemerintah maupun masyarakat. Ditambah lagi dengan harga tanah yang semakin mahal terutama tanah-tanah yang terletak di pusat kota. Salah satu solusi terbaik untuk mengatasi permasalahan tersebut adalah dengan melakukan pembangunan rumah bertingkat atau apartemen (Prasetyo 2014) Hal tersebut menjadi dasar seorang pengembang apartemen untuk membuat hunian baru dengan memanfaatkan lahan yang tidak terlalu luas khususnya di kota Jakarta. Pembangunan apartemen ini merupakan konsekuensi logis di kota besar terutama di kawasan yang berfungsi sebagai pusat kegiatan ekonomi seperti Jakarta.
Kepemilikan atas hak guna tanah dan bangunan adalah salah satu alasan owner dalam pertimbangan untuk memilih penetapan harga jual apartemen. Selain itu diharapkan pertambahan pendapatan dalam cash flow untuk tiap tahun dengan kenaikan harga jual tiap tahunnya.
Kebutuhan konsumen terhadap tempat tinggal terus meningkat seiring berjalannya waktu, menjadi peluang bisnis. Hal tersebut menjadi dasar pemikiran pelaku usaha properti untuk memenuhi kebutuhan, keinginan, dan harapan konsumen sehingga tidak berpindah ke pesaing meski terjadi perubahan. Untuk menghadapi segala ancaman dari pemangku usaha lainnya,
perusahaan diharuskan menetapkan dan menerapkan stategi yang tepat dan efektif sebagai modal untuk bersaing dengan kompetitor-kompetior yang ada. Sofyan Assauri (2007) menyatakan bahwa strategi pemasaran adalah serangkaian tujuan dan sasaran, kebijakan dan aturan yang memberi arah kepada usaha-usaha pemasaran
Pemasaran adalah salah satu alternatif perusahaan dalam mewujudkantujuannya, di mana dalam konsep pemasaran salah satu cara untuk mencapaitujuan perusahaan adalah dengan mengetahui apa kebutuhan dan keinginankonsumen atau yang menjadi sasaran pasar serta memberikan kepuasan yangdiharapkan lebih efektif dan efisien dibandingkan para pesaing Kotler (2010) Daripengertian tersebut nampak jelas bahwa perusahaan harus dapatmenciptakan produk dengan memperhatikan apa yang diinginkan dan dibutuhkanoleh konsumen. Perusahaan juga harus dapat mengembangkan produk dengan meningkatkan kualitas mutu produk sehingga konsumen dapat merasa puas dannantinya tidak berpindah ke produk pesaing.
Perusahaan dari waktu ke waktu pada masing-masing tingkatan dan acuan serta alokasinya, terutamasebagai tanggapan perusahaan dalam menghadapi lingkungan dan keadaan persaingan yang selalu berubah. Strategi pemasaran yang tepat dapat berguna untuk sebuah tujuan perusahaan. Kebanyakan perusahaan selalu menetapkan dan menerapkan marketing mix strategy dalam menjalankan setiap kegiatan usahanya.Strategi ini terbilang berhasil dalam memasarkan suatu produk perusahaan,dimana dalam strategi tersebut terdapat 4P yakni product, price, promotion, dan place.Alat pemasaran dasar perhatian
adalah harga dan nilai harga dapat diukur keefek dari biaya, markup dan sisi pembayaran Chintagunta (2012) Seperti sebelumnya studi juga menemukan bahwa kelompok-kelompok demografis tertentu seperti perempuan, orang-orang yang sudah menikah, orang tua dan rumah pekerja adalah lebih bertanggung jawab untuk untuk menggunakan, informasi harga secara sadar. Literatur menunjukkan harga memiliki dampak besar bagi konsumen untuk membeli pada perilaku sangat efektif.. Setiap konsumen membutuhkan lebih banyak kesadaran mengenai harga dan keadilan dalam harga dalam bentuk paket dan diskon.
Dari pengertian-pengertian di atas, dapat disimpulkan bahwa penetapan harga merupakan keputusan kritis yang menunjang keputusan pembelian Konsumen adalah kunci keberhasilan dan kegagalan suatuperusahaan dalam memasarkan produknya. Perusahaan harus dapat mengetahui apa yang menjadi harapan, keinginan, dan kebutuhan konsumen, tanpa melupakankualitas dan memperhatikan perilaku-perilaku konsumen yang ada di pasar. Perusahaan juga harus dapat memberikan manfaat serta value yang lebih daripada competitor dalam suatu produknya sehingga produk yang diciptakan kelak dapat berhasil menembus pasar, bersaing dengan kompetitior, dan bahkan dapatmemenangkan persaingan pasar yang ada.
Citra merek penting jika dibandingkan kualitas produk dan promosi dalam mempengaruhi keputusan pembelian. Setiadi (2008) menyatakan bahwa brand image dibangun berdasarkan kesan, pemikiran ataupun pengalaman yang dialami seseorang terhadap suatu merek yang pada akhirnya akan membentuk sikap terhadap merek yang bersangkutan. Dari pengertian tersebut, maka
perusahaan harus dapat menciptakan merek yang menarik, mudah diingat, serta menggambarkan manfaat dari produk sesuai dengan keinginan dan kebutuhan konsumen. Persepsi pelanggan terhadap citra merek yang baik dapat menjadi pertimbangan konsumen dalam melakukan pembelian. Kompetisi bisnis saat ini menjadi sangat kompetitif dalam prakteknya,baik bisnis sejenis maupun bisnis lainnya.
Dalam bisnis property Binakarya Propertindo Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti yang sudah cukup berpengalaman di Indonesia. Kepercayaan masyarakat terhadap pelayanan yang diberikan selama lebih dari 15 tahun, telah menjadikan Binakarya Propertindo Group sebagai group pengembang yang terpercaya.
Kemampuan menganalisis pasar dan ketangguhan untuk tetap eksis di masa-masa yang sulit menjadikan Binakarya Propertindo Group makin membuktikan dirinya sebagai salah satu perusahaan yang patut diperhitungkan. Binakarya Propertindo Group berawal dari sebuah perusahaan kekerabatan dan kini telah menjadi sebuah perusahaan profesional yang mengedepankan kapabilitas, kualitas, serta komitmen namun tetap mempertahankan nilai-nilai loyalitas maupun kekeluargaan.
Kekokohan Binakarya Propertindo Group dibangun dari prinsip efektivitas dan efisiensi yang ditanamkan sedari awal sehingga saat ini fokus utama dari setiap aktivitas Binakarya Propertindo Group adalah meningkatkan
ketepatan waktu, kesempurnaan, dan kreativitas,pada produk-produknya dalam rangka memenuhi mimpi dan harapan dari masyarakat.
Binakarya Propertindo Group melihat bahwasanya reputasi dan kepercayaan merupakan nilai yang sangat berharga dan harus dipertahankan karena dua hal itulah yang akan menjadikan Binakarya Propertindo Group sebagai partner abadi dalam dunia properti.
Apartemen Pluit Sea View adalah salah satu project dari PT Binakarya Propetindo Group dengan membangun apartemen yang diperuntukkan bagi golongan masyarakat ekonomi ke atas memilih apartemen sebagai tempat tinggal sementara lebih banyak diminati. Apartemen adalah salah satu pilihan dari pelaku bisnis ketika menginginkan keefisienan dalam bidang pekerjaan. Hal ini muncul ketika perjalanan bisnis makin terkendala oleh kemacetan lalu lintas pada akhir-akhir ini. Selain itu tidak sedikit pula para investor yang bermain di dunia properti apartemen, investor banyak tertarik untuk menjual kembali unit apartemen yang dimiliki terdapat potensi keuntungan hingga 80 persen. Untuk unit apartemen yang dijual kembali sebelum seluruh gedung terbangun, keuntungannya antara 30 persen sampai 50 persen. Sementara, apartemen yang dijual kembali pada kurun waktu dua sampai tiga tahun setelah terbangun, keuntungannya bisa mencapai 50 persen hingga 80 persen., Dari tahun 2010 pluit sea view telah mulai melakukan pemasaran dengan sistem jual gambar di maket dan brosur, Apartement pluit sea view sendiri memiliki 4 tower dengan tipe unit yang tersedia, dengan luas yang berbeda, jumlah unit keseluruhan apartemen pluit sea view adalah sebagai berikut :
Tabel 1.1
Data Jumlah Unit Apartemen Pluit Sea View
Tipe Unit dan Harga Jumlah Total Unit Per Tower Tower Maldive Studio 22m2 Rp 400.000.000 120 Unit 550 Unit 2 Bed Room 35m2 Rp 600.000.000 310 Unit 3 Bed Room 54 m2 Rp 700.000.000 120 Unit Tower Belize Studio 25m2 Rp 422.000.000 184 Unit 988 Unit 2 Bed Room 42 m2 Rp 620.000.000 165 Unit 3 Bed Room 66 m2 Rp 740.000.000 280 Unit 4 Bed Room 84 m2 Rp 980.000.000 240 Unit Tower Ibiza Studio 24 m2 Rp 425.000.000 284 Unit 909 Unit 2 Bed Room 42 m2 Rp 625.000.000 204 Unit 3 Bed Room 66 m2 Rp 745.000.000 230 Unit 4 Bed Room 84 m2 Rp 990.000.000 190 Unit Tower Bahama Studio 35 m2 Rp 510.000.000 120 Unit 965 Unit 2 Bed Room 54 m2 Rp 720.000.000 270 Unit 3 Bed Room 74m2 Rp 905.000.000 290 Unit 4 Bed Room 95 m2 Rp 1.300.000.000 285 Unit
Total Unit PSV 3412 Unit
Sumber : Yosua Gunaidi
Pemasaran yang dilakukan perusahaan melalui media pameran di pusat perbelanjaan Jakarta, kanvasing di sekitar wilayah apartemen Pluit Sea View, banner di jalan radius 5 km dari lokasi, dan juga siaran melalui televisi dan
radio. Mendapatkan hasil penjualan yang cukup memuaskan bagi developer maupun pengelola, berikut adalah grafik penjualan dari apartemen Pluit Sea View :
Gambar 1.1
Data penjualan apartemen Pluit Sea View 6 bulan terakhir
Sumber : Yosua Gunaidi
Dapat dilihat dari tabel diatas bahwa penjualan unit apartemen Pluit Sea View tiap bulannya selalu memberikan pemasukan diatas 6 miliyar, walaupun penjualanannya tidak stabil.
Persaingan antar competitor pun tidak terhindari oleh Pluit Sea View banyak pesaing dari developer lain di sekitar Pluit Sea View, seperti Green Bay Pluit, Laguna, Regata, dan juga apartemen from PIK2.
Fenomena yang terjadi di project apartemen Pluit Sea View adalah kepercayaan konsumen terhadap citra merek yang dimiliki developer karena yang dijual adalah hanya flyer dan show unit yang di buat oleh developer untuk
0 2 4 6 8 10 12 14
Okt Nov Des Jan Feb Mar April
Satuan dalam Miliyar
mengilustrasikan kepada konsumen hasil jadi bangunan yang telah dijanjikan oleh konsumen itu sendiri, karena banyaknya developer yang menjanjikan hasil yang bagus namun tidak sesuai dengan ekpetasi konsumen tersebut.
Fenomena kedua adalah harga yang di bandrol oleh apartement pluit sea view bersaing ketat dengan apartemen di sekitarnya, seperti misalnya apartemen from PIK 2 yang membandrol harga lebih murah di banding pluit sea view, namun citra merek dan kualitas yang dimiliki apartemen from PIK2 .
Fenomena yang ke-tiga adalah soal lokasi dari apartemen pluit sea view karena berhadapan langsung dengan laut menjadi salah satu pertimbangan konsumen untuk membeli unit di apartemen pluit sea view, udara yang sangat terik panas dan juga barang perabotan yang cepat rusak karena udara didekat laut tidak bagus untuk barang yang terbuat dari besi karena cepat berkarat, dan rapuh.
Dan fenomena terakhir yaitu Keputusan Pembelian dilihat dari tabel penjualan terakhir unit apartemen Pluit Sea View menunjukan bahwa ke tidak stabilan dari penjualan apartemen Pluit Sea View menjadikan persoalan bagi perusahaan karena adanya faktor penurunan Keputusan Pembelian unit Apartemen Pluit Sea view.
Satu Tower yang sudah siap huni lebih dari setengah persent telah sold dapat dilihat bahwa penjualan apartemen Pluit Sea View termasuk cepat melesat dibandingkan dengan kompetitor lain yang sudah terbangun lama namun masih sepi penghuninya.
Untuk memenangi target pasar yang sama Pluit Sea View pun menawarkan harga bersaing dengan kompetitornya, dan juga promosi yang di buat oleh apartement Pluit Sea View adalah memberikan cashback 100% setiap pembelian unit apartement membuat penjualan semakin meningkat, namun banyak lagi pertimbangan sang calon pembeli untuk memtuskan pembelian unit apartemen PSV yaitu harga, lokasi dan juga citra merek dari developer.
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka penelitian ini berusahamengetahui dan menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi keputusanpembelian apartemen di Pluit Sea View. Oleh karena itu, dibuat penelitian dengan judul “ANALISIS PENGARUH CITRA MEREK, HARGA, DAN LOKASI TERHADAP PROSES KEPUTUSAN PEMBELIAN APARTEMENT PLUIT SEA VIEW” (Studi PT. Binakarya Propertindo Group)
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan di atas, dapat diketahui bahwa masalah yang dihadapi adalah persaingan penjualan Apartement Pluit Sea View semakin meningkat dan ketatnya persaingan dalam dunia bisnis properti menutut perusahaan untuk mengambil kebijaksanaan dalam mempertimbangkan harga, sehingga customer dapat memutuskan untuk membeli apartement di Pluit Sea View
Dengan adanya persaingan penjualan properti apartement yang semakin meningkat yang dapat mempengaruhi keputusan pembelian di apartement Pluit Sea View. Berdasarkan uraian diatas maka akan muncul pertanyaan sebagai berikut :
1. Bagaimana pengaruh Citra Merek Apartement Pluit Sea View terhadap keputusan pembelian konsumen ?
2. Bagaimana pengaruh Harga Apartement Pluit Sea View terhadap keputusan pembelian konsumen ?
3. Bagaimana pengaruh Lokasi Apartement Pluit Sea View terhadap keputusan pembelian konsumen
C. Batasan Masalah
Dalam uraian latar belakang di atas, penulis memberikan batasan pada penulisan skripsi ini dengan tujuan untuk mempersempit bahasan dalam skripsi. Untuk itu, peneliti hanya akan melakukan penelitian pada konsumen yang membeli di tower maldive yang telah terisi 48% .
D. Tujuan Dan Kontribusi Penelitian 1. Tujuan Penelitian
Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini :
a. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh citra merek terhadap keputusan pembelian apartemen Pluit Sea View
b. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh harga terhadap keputusan pembelian apartemen Pluit Sea View
c. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh lokasi terhadap keputusan pembelian apartemen Pluit Sea View
d. Untuk mengetahui variabel bauran pemasaran yang paling dominan pengaruhnya dalam keputusan pembelian.
E. Kontribusi Teoritis dan Praktis a. Bagi Perusahaan
Memberikan bukti empiris mengenai pengaruh dari variable-variabel yang dapat mempengaruhi keputusan pembelian konsumen serta hasil penelitian dapat dijadikan dasar pertimbangan untuk perencanaan strategi pemasaran produk-produk yang akan di PT. Binakarya Propertindo Group kedepannya.
b. Bagi Masyarakat
Hasil penelitian diharapkan dapat memberikan pengetahuan terhadap masyarakat terutama bagi mereka yang ingin berkecimpung di dunia bisnis property dan menimbulkan kesadaran bahwa pentingnya menjaga konsumen potensial.
c. Peneliti
Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memperkaya wawasan, pendidikan dan sumber informasi yang dibutuhkan oleh masyarakat dan peneliti sendiri apabila ingin melanjutkan penelitian dengan topic yang sama.
