LAPORAN PENILAIAN ASSET TERHADAP RUMAH di
LAPORAN PENILAIAN ASSET TERHADAP RUMAH di PERKOTAPERKOTAAN (BUKANAN (BUKAN PERUMAHAN) DENGAN
PERUMAHAN) DENGAN MENGGUNAKAN METODE MENGGUNAKAN METODE PENDEKATPENDEKATANAN PERBANDINGAN NILAI PASAR dan PENDEKATAN BIAYA
PERBANDINGAN NILAI PASAR dan PENDEKATAN BIAYA
Disusun Oleh : Disusun Oleh : Annisa Hida!a"i Annisa Hida!a"i Mus"a#si$ah Mus"a#si$ah Ni"a Hinda!ani Ni"a Hinda!ani Husnul Kh%"i&ah Husnul Kh%"i&ah 'AKULTAS EKONOMI 'AKULTAS EKONOMI
UNIERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA UNIERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA
*+, *+,
PERNYATAAN PENILAI
Sesuai dengan batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan dibawah ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah benar dan sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai dan ilmu yang sudah penilai peroleh dari kuliah penilaian asset
2. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun potensial dengan obyek penilaian
3. Imbalan jasa yang diberikan penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan
. Penilai memiliki pemahaman yang cukup mengenai lokasi dan!atau jenis properti yang dinilai
". Penilai telah melakukan permohonan ijin terhadap pemilik property dan melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai
#. $idak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan pro%essional dalam menyiapkan laporan penilaian
&. 'nalisis dan kesimpulan dalam (aporan Penilaian 'set ini hanyalah dibatasi oleh asumsi dan pembatasan, serta kondisi yang dilaporkan
)erikut penilai yang bertanda tangan dibawah ini:
Annisa Hida!a"i Mus"a#si$ah Ni"a Hinda!ani Husnul Kh%"i&ah BAB I PENDAHULUAN 2011043011 2011043003 2011043005 2011043003
+-+- La"a$Bela.an/
Perkembangan permukiman di daerah perkotaan tidak terlepas dari pesatnya laju pertumbuhan penduduk perkotaan baik karena %aktor pertumbuhan penduduk kota itu sendiri maupun karena %aktor urbanisasi. *ampak negati% urbanisasi yang telah berlangsung selama ini lebih disebabkan oleh tidak seimbangnya peluang untuk mencari na%kah di daerah perdesaan dan perkotaan. )eberapa pengamat meyakini bahwa salah satu penyebab mengalirnya penduduk pedesaan ke kota+kota akibat kekeliruan adopsi paradigma pembangunan yang menekankan pada pembangunan industrialisasi besar+besaran yang ditempatkan di kota+kota besar yang kemudian dikenal dengan istilah 'I*S Accelerated Industrialization Development Strategy-, sehigga memunculkan adanya daya tarik yang sangat kuat untuk mengadu nasibnya di kota yang dianggap mampu memberikan masa depan yang lebih baik dengan penghasilan yang lebih tinggi, sementara pendidikan dan ketrampilan yang mereka miliki kurang memadai untuk masuk disektor %ormal unus, 2//"-.
Seiring dengan pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan, maka kebutuhan penyediaan akan prasarana dan sarana permukiman akan meningkat pula, baik melalui peningkatan maupun pembangunan baru. Selanjutnya pemenuhan akan kebutuhan prasarana dan sarana permukiman baik dari segi perumahan maupun lingkungan permukiman yang terjangkau dan layak huni belum sepenuhnya dapat disediakan baik oleh masyarakat sendiri maupun pemerintah, sehingga kapasitas daya dukung prasarana dan sarana lingkungan permukiman yang ada mulai menurun yang pada gilirannya memberikan kontribusi terjadinya lingkungan permukiman kumuh. 'kibat makin banyaknya permukiman kumuh dan liar yang pada gilirannya akan menjadi berat bagi pemerintah kota untuk menanganinya unus, 2//"-.
(ingkungan permukiman kumuh di perkotaan di Indonesia merupakan permasalahan yang sangat kompleks, diantaranya adalah permasalahan yang berkaitan dengan kemiskinan, tingkat pendidikan masyarakat yang rendah, kesenjangan serta ketidakdisiplinan masyarakat terhadap lingkungannya maupun yang menyangkut kemampuan lembaga+lembaga pemerintahan kota!kabupaten dalam pengaturan, pengorganisasian tata ruang dan sumberdaya yang dimiliki kota dalam melaksanakan %ungsinya sebagai pelayan masyarakat kota 0smara, 1&"-.
(ingkungan permukiman kumuh merupakan masalah yang terjadi atau sering dihadapi di kota besar, tidak hanya terjadi di Indonesia tetapi juga berlangsung di kota+kota besar di dunia Sri, 1-, begitupula di negara+negara berkembang di 'sia dan '%rika, menurut publikasi orld )ank 1- lingkungan permukiman kumuh digambarkan sebagai bagian yang terabaikan dari lingkungan perkotaan dimana kondisi kehidupan dan penghidupan masyarakatnya sangat memprihatinkan, yang diantaranya dirunjukkan dengan kondisi lingkungan hunian yang tidak layak huni, tingkat kepadatan penduduk yang tinggi, sarana dan prasarana lingkungan yang tidak memenuhi syarat, tidak tersedianya %asilitas pendidikan, kesehatan maupun sarana dan prasarana sosial budaya kemasyarakatan yang memadai. 4ekumuhan lingkungan permukiman cenderang bersi%at paradoks, bagi masyarakat yang tinggal di lingkungan tersebut, kekumuhan adalah kenyataan sehari+hari yang tidak mereka masalahkan, sedangkan di pihak lain yang berkeinginan untuk menanganinya, masalah kumuh adalah suatu permasalahan yang harus segera ditanggulangi penanganannya.
$empat tinggal yang layak merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi. *emikian pula di kota+kota besar, perumahan dan permukiman memiliki %ungsi penting bagi kehidupan kota. )agi Indonesia, pembangunan dibidang perumahan dan pemukiman menghadapi tantangan yang semakin hari semakin besar dan kompleks. Salah satu tantangan yang paling mendasar dalam pembangunan perumahan dan permukiman di Indonesia adalah masih tingginya pertumbuhan penduduk nasional, khususnya di perkotaan.
Prospek properti diperkirakan akan semakin membaik pada tahun 2/1/. 'kumulasi penundaan pembelian konsumen diperkirakan akan mencair pada tahun tersebut. )ahkan pengamat properti Panangian memperkirakan pasar properti akan naik sebesar 1"5 pada 2/1/ dengan nilai kapitalisasi penjualan mencapai 6p 1/3 triliun. 7al tersebut berbeda dengan kondisi tahun 2//, dimana nilai penjualan properti diperkirakan hanya mencapai 6p " triliun. sumber www.kompas.com -.
*ari kapitalisasi sebesar 6p 1/3 triliun tersebut, 6usunawa rumah susun sewa-diperkirakan akan menjadi penyumbang terbesar dengan sasaran wilayah yang tersebar di Pulau 8awa, Surabaya, )alikpapan, Samarinda, )ali, 9akassar, )atam, dan Pekanbaru. Porsi terbesar masih dipusatkan di Pulau 8awa yang mencapai #/5 dari total transaksi. Selain itu, menurut
Panangian, gempa bumi di Padang juga membuka peluang pasar properti sekitar ##./// ribu unit.
Penurunan suku bunga S)I yang cukup signi%ikan selama tahun 2// telah diikuti dengan penurunan bunga pinjaman oleh perbankan dan penurunan suku bunga untuk 4P6. Pada saat ini, suku bunga 4P6 bisa mencapai 5, atau menurun sekitar 5 dibandingkan dengan tahun lalu yang mencapai 125. )erdasarkan hasil riset, setiap penurunan bunga pinjaman sebesar 15, akan meningkatkan permintaan rumah!apartemen sebesar s.d " persen. sumber www.kompas.com
-Semakin pulihnya kondisi ekonomi global diharapkan dapat mendorong perbaikan ekonomi domestik. ntuk perekonomian Indonesia, diperkirakan dalam 1 s.d 2 tahun mendatang akan mengalami pertumbuhan yang pesat. 7al tersebut dapat mendorong perdagangan properti, terutama apartemen yang memiliki akses di dalam kota. Setelah mengalami stagnasi pada kuartal akhir tahun 2// dan paruh pertama tahun 2//, pembangunan apartemen dan properti lainnya terlihat mulai marak kembali sejak semester II tahun 2//. 9araknya kembali pembangunan proyek properti juga diikuti dengan relati% tingginya tingkat penjualan terhadap apartemen yang tengah dibangun hingga selesai dibangun pada pertengahan tahun ini. Salah satu contohnya adalah 'partemen $aman 6asuna di 6asuna 0picentrum yang sudah terbangun dengan penjualan mencapai 1//5. ;ontoh lainnya adalah 'partemen $he a<e dan 'partemen Sentra $imur di Pulogebang yang tengah dibangun, namun penjualannya sudah mencapai #/5. Siklus bisnis properti biasa terjadi dalam " s.d. # tahun sekali. $ahun 2// merupakan tahun yang di bawah dalam siklus bisnis properti. Sebaliknya pada tahun 2/1/, siklus bisnis properti diprediksikan akan kembali bulish. )ahkan kondisinya diperkirakan akan menjadi lebih baik pada tahun 2/11. =leh karena itu, banyak pengamat yang mengatakan bahwa tahun ini adalah saatnya untuk membeli properti.
7asil analisis )>I mengenai properti menunjukkan bahwa dalam " lima- tahun ke depan, in<estasi di Sektor Properti masih menjadi instrumen yang men arik karena:
i- masih relati% murahnya harga properti di Indonesia dibandingkan negara+negara tetangga.
ii- relati% tingginya return yang dihasilkan, baik dari tanah, bangunan, dan imbal hasil sewa rata+rata dibandingkan dengan negara+negara lainnya di 4awasan 'S0'>.
iii- terdapat 1"" ribu rusunami yang dijadwalkan dibangun dalam " tahun ke depan dengan nilai kapitalisasi sebesar 6p 2&,2 triliun.
i<- adanya pembangunan 1/ superblok dengan nilai kapitalisasi sebesar 6p &&,# triliun yang dijadwalkan selesai dalam " tahun ke depan.
<- terbukanya pasar properti untuk ekspatriat >'- dengan potensi pasar sekitar 6p 11/ triliun per tahun.
+-- Pe$u&usan Masalah
9asalah yang dapat diambil dari latar belakang diatas sebagai berikut:
1. )agaimana menerapkan pendekatan biaya untuk menilai asset rumah di daerah perkotaan bukan perumahan-?
2. )agaimana menerapkan pendekatan perbandingan nilai pasar pada rumah di daerah perkotaan bukan perumahan-?
+-0- Ba"asan Masalah
Pada penerapan pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan nilai pasar yang ada didalamnya nanti akan cukup luas dan kompleks. 'gar pembahasan dalam penulisan ini bisa lebih terarah dan sistematis, maka pembahasan penulisan penilaian asset terhadap rumah di daerah perkotaan bukan perumahan- dibatasi sebagai berikut:
1. Pendekatan biaya penting untuk mengestimasi nilai pasar dari bangunan baru.
2. Penilaian dengan pendekatan biaya memisahkan antara tanah dan bangunan dan ini sangat berguna untuk menilai peritem yang di asuransikan atau tidak.
3. pendekatan biaya juga digunakan untuk menentukan apakah biaya pengembangan akan ditampung melalui kenaikan pendapatan atau harga jual yang di antisipasi.
+-,- Tu1uan
'dapun tujuan dari penyusunan laporan penilaian aset terhadap rumah di daerah perkotaan bukan perumahan- adalah sebagai berikut:
1. ntuk mengetahui nilai asset dari rumah yang menjadi obyek penelitian
2. ntuk mengetahui harga properti dengan pendekatan perbandingan harga pasar 3. 4epentingan untuk asuransi
. ntuk mengetahui pajak bumi bangunan rumah di daerah perkotaan bukan peumahan-+-2- Man3aa" Pen!usunan Tu/as Penilaian Asse"
*ari penyusunan tugas penilaian asset di harapkan mampu memberikan man%aat sebagai berikut:
1. *apat diketahui kelayakan dan nilai asset dari properti rumah di daerah perkotaan bukan perumahan-.
2. 9enjadi masukan bagi penelitian selanjutnya di bidang pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan nilai pasar khususnya dan penilaian properti pada umumnya.
BAB II
TIN4AUAN PUSTAKA
-0- METODE PENELITIAN
-0-+- Pende.a"an Pe$#andin/an Nilai Pasa$
Pendekatan perbandingan nilai pasar merupakan pendekatan untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. 4onsep dasar dari metode data pasar adalah pada prinsip supply
and demand , yaitu keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yang tinggi pada properti sejenis yang ditawarkan lebih murah dibandingkan properti yang lebih mahal. Pendekatan ini sesuai diterapkan untuk menilai property umum atau yang ban yak diperjualbelikan di pasar, misalnya rumah dan ruko.
(angkah+langkahnya adalah sebagai berikut :
• Pengumpulan dan @eri%ikasi *ata untuk dijadikan data pembanding
• Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan %actor+%aktor penyesuaian lokasi,
%isik dan
lain+lain-• 9elakukan adjustment penyesuaian- data pembanding terhadap properti subjek dengan
menggunakan %aktor penyesuaian diatas.
• 6ekonsiliasi >ilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.
Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment
*engan metode ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama y ang terdapat di pasar. 9etode ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relati% kecil atau masih dalam
toleransi yang wajar.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi dari %aktor+%aktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. 'pabila properti yang dinilai mempunyai %aktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai ( Positif) sebaliknya apabila properti yang dinilai mempunyai %aktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). )esarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data+ data pembanding yang tersedia.
Ba"asan Pene$a5an Pende.a"an Pe$#andin/an Da"a Pasa$:
o *apat diaplikasikan untuk semua jenis properti o $erbatas untuk properti jenis khusus
o Perubahan perekonomian yang cepat berpengaruh pada harga pasar o *aya penerapannya tinggi jika data yang tersedia mencukupi
6a$a Pene$a5an Pende.a"an Pe$#andin/an Da"a Pasa$:
o Penelitian pasar, pengumpulan in%ormasi ! data transaksi
o @eri%ikasi in%ormasi, kompilasi data, checking akurasi data transaksi untuk mengukur
kondisi pasar
o 9emilih unit pembanding yang sesuai
o (angkah perbandingan melalui Apenyesuaian %aktor+%aktorB o 6ekonsiliasi nilai
Ele&en Pe$#andin/an Dl& Pende.a"an Pe$#andin/an Da"a Pasa$:
o 7ak yang melekat diatas properti o Perihal pendanaan
o 4ondisi penjualan
o $anggal transaksi ! kondisi pasar o (okasi
o 4arakteristik %isik
-0-- Pende.a"an Bia!a (6%s" A55$%a7h)
Penilaian melalui pendekatan biaya, seperti halnya pada pendekaan perbandingan dan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah didasarkan pada suatu perbandingan. *alam pendekatan biaya, biaya untuk membangun suatu property adalah dibandingkan dengan nilai bangunan lain yang telah terbangun. 7al ini disebabkan karena pasar biasanya mengaitkan nilai dengan biaya, sedangkan pendekatan biaya adalah mencerminkan persepsi pasar market thinking-. Pembeli cenderung utnuk membandingkan struktur bangunan yang telah ada dalam hal harga dan nilai sewanya dengan bangunan lain yang serupa dan juga dalam hal biaya untuk menciptakan bangunan baru dengan kegunaan %isik dan %ungsi yang optimal.
*alam menerapkan pendekatan biaya, penilai terlebih dahulu mengestimasi biaya untuk membangun bangunan baru, atau pengganti bagi bangunan yang telah ada dan mengurangi biaya tersebut dengan penyusutan yang dibenarkan accrued depreciation- dalam property. 4etika nilai tanah dan keuntungan kepemilikan atau keuntungan pengembang ditambahkan dalam angka tersebut, maka hasilnya adalah indikasi nilai dari kepentingan kepemilikan dalam property.
*ata yang digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan seringkali mencerminkan reaksi pasar terhadap item C item yang didepresiasi!disusutkan. 8umlah total dari penyusutan accrued depreciation- pada property pembanding dapat diestimasikan melalui
alokasi harga jual tanah dan pengembangannya property secara keseluruhan- dan kemudian menguranginya dengan kontribusi dan pengembangannya, yaitu yang diestimasi dari pembuatan
reproduction cost- atau biaya penggantinya replacement cost-. 8ika alokasi harga adalah kurang dari biaya produksi atau biaya penggantinya, maka mengindikasikan terdapat penyusutan accrued depreciation-.
4omponenC4omponen Penilaian *alam Pendekatan )iaya: 1. >ilai $anah
>ilai tanah adalah sanga dipengaruhi oleh potensi penggunaan tertinggi dan terbaik. >ilai tanah dapat diestimasikan dengan perbandingan penjualan, alokasi, ekstrakis, analisis pembagian pembangunan, teknik nilai sisa atau ground rent capitaliDation.
2. )iaya 6eproduksi atau )iaya Penggantian
)iaya reproduksi adalah estimasi biaya untuk membangun, pada harga yang berlaku pada saat ini, dari replica bangunan yang dinilai dengan mengguakan material material yang sama, standar konstruksi yang sama, dan kualaitas pekerja yang sama pula serta dengan mempertimbangkan semua kekurangan!kelebihan dan tingkat keusangan dari property subjek.
)iaya pengganti adalah estimasi biaya yang untuk membangun, pada harga yang berlaku pada saat ini, sebuah bangunan pengganti dengan kegunaan, ukuran dan desain
yang sama dengan bangunan subjek menggunakan material, standard an layout!tata letak sesuai dengan stndar dan material sekarang.
3. $ipe C $ipe )iaya
)iaya konstruksi langsung meliputi biaya material, tenaga kerja dan keuntungan pengembangan!kontraktor yang diperlukan untuk membangunan bangunan baru pada tanggal penilaian. )iaya tidak langsung adalah biaya C biaya yang lain yang tidak termasuk biaya konstruksi langsung seperti pro%essional %ee gaji arsitek, gaji ahli hokum, gaji Euantity sur<eyor, gaji penilai dan sebagainya-, biaya pendanaan pajak selama masa pembangunan, biaya komisi pengangkutan, komisi penjualan, dan biaya C biaya lain yang
terserap selama periode proses penyewaan atau penjualan. . Penyusutan 'ccrued
*epreciotion-Penyusutan adalah perbedaan anatara biaya pembuatan baru biya penggantian dari suatu bangunan!pengembangan pada suatu tanggal penilaian dengan nilai pasar dari bangunan!pengemangan tersebut pada tanggal yang sama. Penyusutan disebabkan oleh
kemunduran dan keusangan dalam property. ". Indikasi >ilai 'khir
ntuk melengkapi langah akhir dari pendekatan biaya, penilai menggunakan metode sebagaimana dinyatakan diatas untuk menentukan estimasi biaya pembangunan yang terde%erensiasi termasuk semua pengembangan C pengembangan tapak dan semua aksesoris bangunan. )iaya pembangunan atau pengganti yang terdepresiasi dari semua pengembangan, termasuk juga keuntungan pengembangan, dujumlahkan untuk
memperoleh estimsi nilai bangunan! pengembangan yang selanjtnya dijumlahkan denan estimasi nilai tanah untuk mendapatkan indikasi total nilai dari kepentingan suatu property.
0stimasi )iaya )angunan:
ntuk menghasilkan indikasi nilai property melalui pendekatan baiya, seorang enilai menjumlahkan biaya pembangunan yang terdepresiasi dengan nilai tapak senbagai tanah kosong dan siap digunakan dalam penggunaan yang paling menguntungkan. )iaya pembangunan yang terdepresiasi adalah dihitung dengan menggunakan penyusutan accrued derpreciotion- dari estimasi biaya pembuatan baru atau biaya penggantian.
o 0stimasi baiya reproduksi dan biaya pengganti
4etika biaya estimasi reproduksi yang dicari, maka penilai perlu mengetahui biaya yang digunakan untuk membangun replik dari bangunan yang ada dengan mengguankan material yang sama atau serupa pada harga saat ini. 4etika biaya pengganti yang dibuat, penilai perlu utnuk mengestimasi biaya konstruksi yang sama C sama diperlukan merupakan subtitusi bangunan-yang tidak merupakan keharusan untuk diangun dengan material bangunan-yang sama atau mempunyai spesi%ikasi yang sama.
o )iaya C )aiya
ntuk mengestimasi biaya reproduksi atau pengganti, maka penilai harus menghitung biaya langsung hard cost-. 4edua jenis biaya adalah sangat penting bagi suatu pembangunan
dan keduanya harus diukur secara akurat untuk mendapatka indikasi nilai yang meyakinkan. a- )iaya C )iaya (angsung
)iaya langsung adalah pembelanjaan untuk tenaga kerja dan materal yang digunakan dalam konstruksi!membangun sebuah bangunan termasuk juga o<erhead dan keuntungan kontraktor.
)iaya tidak langsung adalah pengeluaran utnuk item lain C lain diluar tenaga kerja dan material.
9etode yang digunakan dalam Penaksiran )iaya: 1- 9etode nit Perbandingan
9etode unit perbandingan diterapkan untuk menurunkan estimasi biaya dalam satuan mata uang per unit luas atau <olume. 9etode ini didasarkan atas biaya+biaya yang diketahui dan struktur bangunan yang serupa yang dilakukan penyesuaian terhadap perbedaan waktu dan %isik. nit+unit biaya ber%ariasi diantara bangunan+bangunan, yaitu : ketika biaya+biaya bangunan yang serupa tersebar atas besarnya luas atau <olume, unit biaya biasanya lebih rendah. Figure!'ngka unit biaya sering diekspresikan dalam unit+unit luas bangunan kotor.
2- 9etode nit $erpaasang atau 9etode Pemisah )iaya
9etode ini menggunakan unit+unit biaya untuk berbagai komponen banguna yang terpasang dan mungkin menggunakan ukuran linier, luas atau <olume. 0stimasi biaya unit terpasang didasarkan atas standar biaya bagi komponen struktur bangunan ke dalam biaya+biaya dari bagian yang menjadi komponennya.
3- 9etode Sur<ei 4uantitas
9etode sur<ei kuantitas atau biasanya disebut juga sebagai Euantity sur<ey method 'dalah lebih sesuai untuk digunakan dalam mengasumsikan biaya bangunan+bangunan bagi kepentingan kontrak kerja pembangunan, tender, pembangunan bangunan pribadi yang melibatkan dana besar dan untuk tujuan khusus lainnya.
-,- Ru&ah di Pe$.%"aan (Bu.an Pe$u&ahan) -,-+- Pen/e$"ian $u&ah
9enurut >o. $ahun 12 tentang Perumahan dan Permukiman, rumah adalah bangunan yang ber%ungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. 9enurut 8ohn F.; $urner, 1&2, dalam bukunya !reedom "o #uild mengatakan, A6umah adalah bagian yang utuh dari permukiman, dan bukan hasil %isik sekali jadi semata, melainkan merupakan suatu proses yang terus berkembang dan terkait dengan mobilitas sosial ekonomi penghuninya dalam suatu kurun waktu. ang terpenting dan rumah adalah dampak terhadap penghuni, bukan wujud atau standar %isiknya. Selanjutnya dikatakan bahwa interaksi antara
rumah dan penghuni adalah apa yang diberikan rumah kepada penghuni serta apa yang dilakukan penghuni terhadap rumahB.
9enurut Siswono udohusodo 6umah ntuk Seluruh 6akyat, 11: 32-, rumah adalah bangunan yang ber%ungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.
8adi, selain ber%ungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah merupakan tempat awal pengembangan kehidupan.
6umah adalah tempat untuk melepaskan lelah, tempat bergaul, dan membina rasa kekeluargaan diantara anggota keluarga, tempat berlindung keluarga dan menyimpan barang berharga, dan rumah juga sebagai status lambing social 'Dwar, 1#G
9ukono,2///-6umah adalah struktur %isik terdiri dari ruangan, halaman dan area sekitarnya yang dipakai sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan keluarga 6I >o. $ahun 12-. 9enurut 7=, rumah adalah struktur %isik atau bangunan untuk tempat berlindung, dimana lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan kelu arga dan indi<idu 4omisi 7= 9engenai 4esehatan da n (ingkungan, 2//1-.
9enurut 'merican Public 7ealth 'ssociation 'P7'- rumah dikatakan sehat apabila : 1- 9emenuhi kebutuhan %isik dasar seperti temperatur lebih rendah dari udara di luar rumah, penerangan yang memadai, <entilasi yang nyaman, dan kebisingan "+"" d).'.G 2- 9emenuhi
kebutuhan kejiwaanG 3- 9elindungi penghuninya dari penularan penyakit menular yaitu memiliki penyediaan air bersih, sarana pembuangan sampah dan saluran pembuangan air limbah yang saniter dan memenuhi syarat kesehatanG serta - 9elindungi penghuninya dari kemungkinan terjadinya kecelakaan dan bahaya kebakaran, seperti %ondasi rumah yang kokoh, tangga yang tidak curam, bahaya kebakaran karena arus pendek listrik, keracunan, bahkan dari ancaman kecelakaan lalu lintas Sanropie, 12G 'Dwar, 1#-.
-,-- 'un/si Ru&ah
9enurut $urner 1&2:1#+1#&-, terdapat tiga %ungsi yang terkandung dalam rumah:
1. 6umah sebagai penunjang identitas keluarga, yang diwujudkan dalam kualitas hunian atau perlindungan yang diberian rumah. 4ebutuhan tempat tinggal dimaksudkan agar
penghuni mempunyai tempat tinggal atau berteduh secukupnya untuk melindungi keluarga dari iklim setempat.
2. 6umah sebagai penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi atau %ungsi pengembangan keluarga. Fungsi ini diwudkan dalam lokasi tempat rumah itu didirikan. 4ebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja guna mendapatkan sumber penghasilan.
6umah sebagai kebutuhan dasar manusia, perwujudannya ber<ariasi menurut siapa penghuni atau pemiliknya. )erdasarkan hierarchy o$ need 9aslow, 1":1/-, kebutuhan akan
rumah dapat didekati sebagai:
1. Physiological needs kebutuhan akan makan dan minum-, merupakan kebutuhan biologis yang hampir sama untuk setiap orang, yang juga merupakan kebuthan terpenting selain rumah, sandang, dan pangan juga termasuk dalam tahap ini.
2. Sa$ety or security needs kebutuhan akan keamanan-,merupakan tempat berlindung bagi penghuni dari gangguan manusia dan lingkungan yang tidak diinginkan.
3. Social or a$iliation needs kebutuhan berinteraksi-, sebagai tempat untuk berinteraksi dengan keluarga dan teman.
. Sel$ actualiztion needs kebutuhan akan ekspresi diri-, rumah bukan hanya sebagai tempat tinggal, tetapi menjadi tempat untuk mengaktualisasikan diri.
-,-0- Ti5e dan 4enis Ru&ah
4riteria rumah berdasarkan konstruksinya dibedakan menjadi Ta#el
+-K$i"e$ia Ru&ah Be$dasa$ K%ns"$u.si
K$i"e$ia Pe$&anen Se&i Pe$&anen N%n Pe$&anen
P%ndasi 'da 'da $idak
Dindin/ )atu+bata! batako Setengah tembok H setengah kayu! bambu )ambu! kayu
A"a5 enteng enteng enteng! selain genteng
8ika dilihat berdasarkan ukuranya, standar perbandingan jumlah rumah besar, rumah sedang dan rumah kecil yaitu 1:3:#
• (uas kapling rumah besar : 12/ mJ C #// mJ tipe
&/-• (uas kapling rumah sedang : &/ mJ C 1// mJ tipe
"+"-• (uas kapling rumah kecil : 21 mJ C " mJ tipe
21+3#-ntuk menentukan luas minimum rata+rata dari perpetakan tanah harus mempertimbangkan %aktor+%aktor kehidupan manusianya, %aktor alamnya dan pengaturan bangunan setempat.
-,-,- K%ndisi 'isi. Ban/unan
)erdasarkan kondisi %isik bangunannya, rumah dapat digolongkan menjadi 3 golongan, yaitu:
1. 6umah permanen, memiliki ciri dinding bangunannya dari tembok, berlantai semen atau keramik, dan atapnya berbahan genteng, contoh rumah permanen rumah di 8alan ambir 4ota ogyakarta-.
2. 6umah semi+permanen, memiliki ciri dindingnya setengah tembok dan setengah bambu, atapnya terbuat dari genteng maupun seng atau asbes, banyak dijumpai pada gang+gang kecil.
3. 6umah non+permanen, ciri rumahnya berdinding kayu, bambu atau gedek, dan tidak berlantai lantai tanah-, atap rumahnya dari seng maupun asbes.
BAB III
ANALISIS PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA dan PENDEKATAN PERBANDINGAN NILAI PASAR RUMAH DI PERKOTAAN (BUKAN PERUMAHAN)
