TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL
BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT.
(PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
TESIS
Oleh
MUHAMMAD ZAIFAN
097011026/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA
RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL
BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT.
(PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
MUHAMMAD ZAIFAN
097011026/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT. (PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
Nama Mahasiswa : MUHAMMAD ZAIFAN
Nomor Pokok : 097011026
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. H.T. Syamsul Bahri, SH)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Sanwani Nasution, SH) (Dr. Faisal Akbar, SH, M.Hum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 21 Mei 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH
Anggota : 1. Prof. Sanwani Nasution, SH
2. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MH
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : MUHAMMAD ZAIFAN
Nim : 097011026
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT. (PERSERO) ANGKASA PURA II MEDAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
i ABSTRAK
Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan Dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan merupakan pemanfaatan ruangan dan ijin usaha yang diberikan kepada PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan untuk melakukan kegiatan usaha di lingkungan Bandar Udara Polonia Medan dengan kewajiban membayar konsesi atau kompensasi setiap bulannya, sebagaimana telah disepakati bersama oleh kedua pihak dalam kontrak klausul perjanjian. Hal inilah yang menjadi dasar pemikiran untuk melakukan penelitian dengan perumusan masalah, Bagaimana bentuk klausula pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruangan dan konsesi usaha antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan, dengan melihat hak dan kewajiban para pihak, serta Upaya apa yang dilakukan para pihak dalam penyelesaian perselisihan yang mungkin timbul terhadap pelaksanaan perjanjian tersebut.
Metode penelitian dalam penelitian ini bersifat deskriptif dengan menggunakan pendekatan yuridis normatif. Alat pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan wawancara, yang selanjutnya data dianalisis secara kualitatif.
Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan telah memberi ijin dan menyetujui PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan untuk menyewa ruangan dan melakukan kegiatan usaha di lingkungan Bandar Udara Polonia Medan, dengan ketentuan PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan menyanggupi pembayaran konsesi yang dikenakan sebesar 7 % (tujuh persen) dari omzet bruto setiap bulannya, sebagaimana yang tertera dalam surat kontrak klausul perjanjian pada Pasal 4 tentang Konsesi Usaha. Dalam kontrak klausul perjanjian yang dibuat secara sepihak oleh PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan telah memberi kedudukan lebih kuat untuk menentukan klausul-klausul tertentu dalam perjanjian, sehingga tidak memberi kebebasan bagi PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan untuk menentukan isi perjanjian khususnya, mengenai hak kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa ruangan dan konsesi usaha tersebut. Kedua pihak sepakat seupaya mungkin mencegah dan menghindari terjadi proses penyelesaian sengketa yang mungkin timbul dalam pelaksanaan perjanjian sewa ruangan dan konsesi usaha tersebut diselesaikan melalui upaya hukum pengadilan, namun apabila tidak tercapai, maka kedua pihak sepakat untuk menyelesaikannya secara musyawarah dan mufakat, dan apabila tidak dapat diselesaikan secara musyawarah dan mufakat maka kedua pihak sepakat dan setuju untuk menyelesaikannya melalui lembaga arbitrase yang setiap keputusannya merupakan keputusan akhir dan mengikat.
ii ABSTRACT
Room leasing agreement and business concession between PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch and PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan is a room utilization and business license granted to PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch to do a business at Polonia Airport Medan with an obligation of paying concession or compensation every month as jointly agreed by both parties in the clause of contract agreement. The purpose of this study was to find out the form of the clause about the implementation of room leasing agreement and business concession between PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch and PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan by looking at the rights and responsibilities of both parties, and the attempt of settlement chosen by both parties in case a dispute may occur during the implementation of the agreement.
The data for this descriptive study with juridical normative approach were obtained through documentation study and interview. The data obtained were qualitatively analyzed.
The result of this study showed that PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan has agreed and given permission to PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch to lease room and do business at Polonia Airport Medan with the provision that PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch could pay the concession for 7 % (seven percent) of gross earning every month, as stated in the clause of contract agreement in Article 4 on Business Concession. The clause of contract agreement unilaterally made by PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan has provided PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan with a stronger position to determine certain clauses in the agreement that PT. Indomobil Bintan Corpora Medan Branch has no freedom to determine the content of agreement, especially those related to the rights and responsibilities of both parties in the room leasing agreement and business concession. Both parties agree to do their best to prevent and avoid the incident of dispute during the implementation of the room leasing agreement and business concession, but in case the dispute occurs, both parties agreed to settle the dispute in a law court. If the court remedy fails, both parties agree to settle the dispute through deliberation and consensus. If this also fails, then both parties agree to settle the dispute through an arbitrary institution whose decision becomes the final and binding decision.
iii
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT dan shalawat
serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW berikut
keluarga, para sahabat dan seluruh umat pengikutnya, atas terselesaikannya penulisan
Tesis dengan judul “Tinjauan Yuridis Perjanjian Sewa menyewa Ruangan dan
Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan Dengan
PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan”.
Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh
gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan penuh kesadaran bahwa tiada satupun
yang sempurna di muka bumi ini, penulis menyadari bahwa di dalam penyusunan
tesis ini masih terdapat kekurangan dan kelemahan terlebih dengan keterbatasan
kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi.
Penulisan tesis ini tidaklah mungkin akan menjadi sebuah karya ilmiah tanpa
adanya bimbingan dan dukungan dari berbagai pihak yang telah ikut serta baik
langsung maupun tidak langsung dalam usaha menyelesaikan tesis ini. Untuk itu
penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
iv
menjadi mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan atas
kesempatan yang diberikan penulis untuk dapat menjadi mahasiswa Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH., selaku Ketua Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
5. Bapak Prof. Sanwani Nasution, SH., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
6. Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution, SH., M.Hum., selaku Anggota Komisi
Pembimbing yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun
teknik penulisan Tesis ini.
7. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH., CN., M.Hum., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini, dan selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
8. Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini.
9. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
v
menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
10. Seluruh Staff Pegawai Adiministrasi Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
11. Kepala Cabang PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan beserta staf, yang telah
mengizinkan Penulis untuk melakukan penelitian Staf Bagian Komersial, dan
seluruh Staff Pegawai Administrasi atas waktu dan kesempatan yang diberikan
kepada Penulis untuk melakukan wawancara.
13 Kepala Cabang dan seluruh Staff Pegawai Adiministrasi PT. Indomobil Bintan
Corpora Cabang Medan.
14. Seluruh keluarga besar penulis yang tidak bisa disebutkan satu per satu, terima
kasih atas doa dan dukungannya sehingga penulis dapat menyelesaikan
pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
15. Kepada rekan seperjuangan stambuk 2009 Group C dan seluruh
rekan-rekan lainnya di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,
terima kasih atas dukungannya selama ini.
Secara khusus, penulis menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih
yang tidak terhingga kepada kedua orangtuaku Ayahanda Muhammad Misdi dan
vi
yang tak terhingga serta telah memberikan doa restunya sehingga penulis dapat
melanjutkan dan meyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang selama ini selalu memberi
semangat kepada penulis.
Akhirnya tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang
disengaja maupun tidak sengaja. Penulis hanya bisa mendoakan agar semua pihak
yang telah membantu selama ini dilipatgandakan pahalanya. Dengan iringan doa
semoga Allah SWT berkenan menerima amal ini menjadi sebuah nilai ibadah
disisi-Nya dan dengan segala kerendahan hati penulis berharap semoga Tesis ini
dapat berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa
Robbal’alamin
Wasalamu’alaikum Wr. Wb.
Medan, Mei 2012 Penulis
vii
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama Lengkap : Muhammad Zaifan
Tempat Tanggal Lahir : Medan,29 Juli 1982
Status : Lajang
Alamat : Jl. Karya Jaya Gg. Karya Kasih Meteorologi No. 4 Kecamatan Medan Johor.
II. ORANG TUA
Nama Ayah : Muhammad Misdi
Nama Ibu : Ujuk Hanum
III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar (SD), Nurul Huda Titi Kuning Medan : Tamat Tahun 1994
2. Madrasah Tsanawiyah (SMP), Raudhatul Hasanah, Medan :Tamat Tahun 1997
3. Sekolah Menengah Umum (SMU), Eria Medan: Tamat Tahun 2000
4. S-1 Fakultas Hukum Universitas Islam Sumatera Utara Medan: Tamat Tahun 2004
viii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... vii
DAFTAR ISI ... viii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang... 1
B. Perumusan Masalah ... 8
C. Tujuan Penelitian ... 8
D. Manfaat Penelitian ... 9
E. Keaslian Penelitian ... 9
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 11
1. Kerangka Teori ... 11
2. Kerangka Konsepsi ... 21
G. Metode Penelitan ... 24
1. Spesifikasi Penelitian ... 24
2. Metode Pendekatan ... 25
3. Sumber Data... 25
4. Alat Pengumpulan Data ... 27
5. Analisis Data ... 28
BAB II BENTUK KLAUSULA PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA DENGAN PT. ANGKASA PURA II PERSERO MEDAN ... 29
A. Gambaran Umum PT. Indomobil Bintan Corpora ... 29
B. Gambaran Umum PT. (Persero) Angkasa Pura Persero Medan.. 33
ix
2. Struktur Organisasi PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan.... 34
C. Pengertian Umum Hukum Perjanjian ... 39
1. Sifat dan Asas Hukum Perjanjian ... 40
2. Jenis-Jenis Perjanjian ... 45
D. Klausula Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan... 46
1. Prosedur Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan... 46
2. Para Pihak Dalam Perjanjian... 47
3. Bentuk Perjanjian yang Dilakukan ... 51
4. Mekanisme Pelaksanaan Konsesi ... 56
5. Pembuktian Dalam Klausul Perjanjian Sewa Menyewa Antara PT. Indomobil Bintan Corpora Cabang Medan dengan PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan... 58
BAB III HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA ANTARA PT. INDOMOBIL BINTAN CORPORA CABANG MEDAN DENGAN PT. ANGKASA PURA II (PERSERO) MEDAN... 62
A. Hak dan Kewajiban Para Pihak ... 62
1. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan... 63
2. Hak dan Kewajiban Pihak Penyewa ... 64
3. Alasan Hukum PT. (Persero) Angkasa Pura II Menggunakan Perjanjian Baku Dalam Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha 65 4. Kendala Utama Pihak Penyewa Dalam Memenuhi kewajibannya ... 68
x
BAB IV PENYELESAIAN PERSELISIHAN DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA
MENYEWA RUANGAN DAN KONSESI USAHA ... 84
A. Upaya Penyelesaian Sengketa ... 85
B. Tinjauan Umum Tentang Arbitrase ... 91
C. Penyelesaian Sengketa Melalui Arbitrase Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Pada PT. (Persero) Angkasa Pura II Medan ... 99
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 107
A. Kesimpulan ... 107
B. Saran ... 109
