Proceeding Seminar Nasional WALUYO JATMIKO 2021

ANALISIS STRATEGI PEMASARAN DAN PENJUALAN DALAM PEMILIHAN UNIT RUMAH PRIMARY DENGAN METODE SWOT DAN QSPM DI

PT.TUMERUS JAYA PROPERTINDO

Joshua J. Krisnanto

¹⁾

, Didi Samanhudi

²⁾

1, 2)

Program Studi Teknik Industri, Fakultas Teknik Fakultas Teknik UPN “Veteran” Jawa Timur

e-mail: jedithchristoper@gmail.com

ABSTRAK

Perumahan primary meru-pakan perumahan indent yang dirilis oleh developer mulai 6-36 bulan sebelum lingkungan ter-bentuk. Di era modern seperti ini banyak sekali perumahan primary yang menjadi solusi bagi masyarakat Surabaya maupun Indonesia. Perumahan Primary memiliki sistem pemilihan unit yang unik yaitu dengan sistem NUP(Nomor Urut Pemilihan). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alternatif startegi pemasaran dan penjualan unit rumah primary menggunakan sistem NUP yang lebih baik dengan analisis faktor internal dan eksternal dengan metode SWOT dan QSPM di PT.Tumerus Jaya Propertind. Metode SWOT(Strenght,Weakness, Opportunity, Threats) digunakan untuk mengetahui posisi perusahaan dimata pembeli(posisi kuat/sedang/lemah) serta memberikan beberapa alternative solusi, sedangkan metode QSPM(Quantitative Strategic Planning Matrix) digunakan untuk mengurutkan alternative solusi dari metode SWOT dengan mengolaborasikan antara asumsi peneliti dilapangan dengan tanggapan pembeli. Kesimpulan dari penelitian ini didapatkan posisi perusahaan berada dalam kondisi sedang (2,89;2,901)serta menghasilkan 7 alternatif strategi dengan skor tertinggi 3,28 yaitu memperbaiki sistem pilih unit NUP terdahulu berdasarkan prioritas cara bayar yang minim kegagalan.

Kata Kunci: Industri Properti, QSPM, Strategi Pemasaran, SWOT

ABSTRACT

Primary housing is indented housing released by developers starting 6-36 months before the environment is formed. In this modern era, there are a lot of primary housing which is a solution for the people of Surabaya and Indonesia. Primary housing has a unique unit selection system, namely the NUP (Election Serial Number) system. This study aims to determine the alterna-tive marketing and sales strategies for primary housing units using a better NUP system by ana-lyzing internal and external factors using the SWOT and QSPM methods at PT.Tumerus Jaya Propertind.

The SWOT method is used to determine the position of the company in the eyes of the buyer (strong / medium / weak position) and provide several alternative solutions, while the QSPM(Quantitative Strategic Planning Matrix) method is used to sort alternative solutions from the SWOT(Strenght,Weakness, Opportunity, Threats) method by collaborating between the as- sumptions of researchers in the field with the buyers' responses. The conclusion from this research is that the company position is in a moderate condition (2.89; 2.901) and produces 7 alternative strategies with the highest score of 6.83, namely changing the system to select the previous NUP unit based on the priority of low-failure payment methods.

Keywords: Industry of Property, Marketing Strategic, QSPM, SWOT.

I. PENDAHULUAN

Perumahan primary merupakan perumahan indent yang dirilis oleh developer mulai 6-36 bulan sebelum lingkungan terbentuk. Di era modern seperti ini banyak sekali perumahan primary yang menjadi solusi bagi masyarakat Surabaya maupun Indonesia.

Perumahan Primary memiliki banyak keunggulan yang dapat menjawab solusi keuangan dan budgeting untuk masyarakat menengah kebawah. Dari segi teknis, lingkungan, keuangan, legalitas, telah menjadi banyak jaminan dan senjata bagi developer dalam mengembangkan perumahan primary.

Hal yang menjadi latar belakang penielitian ini adalah sistem pilih unit rumah primary yang masih belum sempurna untuk cara bayar dengan tingkat pembatalan rendah yang berujung pada kendala ketidakadilan. Sistem pilih unit yang sampai selama ini dijalankan yaitu sistem NUP (Nomor urut Pilih unit). Jenis NUP yang tersedia adalah NUP Refund(kembali 100% ketika ada pembatalan) dan Non-Refund (hangus jika batal). Dari NUP ini calon pembeli akan mendapatkan nomor sesuai ketentuan developer yaitu waktu tercepat masuknya dana NUP ke rekening developer, tanpa perlu mengetahui cara bayar apa yang akan diambil untuk membeli unit rumah primary. Seperti yang kita ketahui cara bayar yang selama ini diberlakukan pada rata-rata developer adalah cara bayar cash, inhouse, dan KPR

penelitian ini ditujukan pada Developer Ternama yaitu PT. Tumerus Jaya Propertindo yang telah melakukan 6 kali pemilihan unit rumah primary dalam periode 9 bulan, mulai juni 2020 hingga februari 2021sebanyak lebih dari 1000 unit rumah.

Penelitian ini berorientasi pada analisis strategi pemasaran dan penjualan dalam pemilihan unit rumah primary yang hingga kini menggunakan istilah NUP (nomor urut pilih unit) dengan menggunakan metode SWOT dan QSPM (Quantitatif Srategic Planning Matrix).

Metode ini cukup baru digunakan dan memiliki tingkat akurat yang tinggi berdasarkan data

dan cara analisa metode. Metode ini memiliki kelebihan yaitu mengetahui segala macam

bentuk invansi internal dan eksternal yang signifikan dan detail serta dapat disesuaikan

dengan keadaan yang dinamis. Tidak hanya itu, setelah mengetahui segala bentuk invansi,

dapat melihat skor IFE dan EFE yang membentuk Statistik bagan IE, yang kemudian dapat

diajukan sebagai dasar pembentukan tabel SWOT dan menentukan tingkat TAS yang

menjadi kesimpulan Strategi apa yang diambil dan strategi apa yang perlu dihilangkan.

II. TINJAUAN PUSTAKA

Sistem Pemilihan Unit Rumah Primary (Sistem NUP)

Seperti yang telah diketahui bahwa rumah primary adalah unit rumah yang dijual langsung dari PT (perseroan terbatas) pengembang ke pembeli pertama, yang dirilis 6-36 bulan sebelum seluruh lingkungan perumahan terbentuk, sesuai dengan ketentuan developer. Sistem yang beberapa tahun belakangan digunakan adalah sistem NUP.

Sistem NUP adalah sistem pemilihan unit rumah yang diurutkan berdasarkan ketentuan nomor yang diberikan oleh developer setelah calon pembeli mengirimkan sejumlah dana sebagai tanda keseriusan. Dana yang dikirimkan kepada developer tidak akan hilang hingga batas waktu teretntu, yaitu sampai pada hari pemilihan unit. Hal ini dikarenakan, calon pembeli harus memberikan kepuusan apakah lanjut ke proses pemilihan unit atau terjadi pembatalan. Jika batal, dan NUP akan dikembalikan penuh. Hingga saat ini begitu banyak project perumahan primary yang menganut sistem ini. Jenis NUP yang saat ini sedang berjalan di berbagai project adalah NUP reffund dan NUP Non-refund.

NUP Refund adalah Nomor NUP yang dapat kembali 100% ketika terjadi pembatalan satu pihak oleh calon pembeli, sebelum hari H pemilihan unit. Jika terjadi pembatalan setelah pemilihan unit, maka uang NUP akan hangus dan tidak dapat kembali. NUP Non-refund adalah NUP yang tidak dapat kembali dengan alasan apapun. Hal ini dikarenakan NUP Non-refund akan menduduki nomor NUP lebih depan/lebih dahulu/ lebih atas daripada NUP refund. Dengan ini, pertimbangan pilihan unit rumah yang akan dipilih juga semakin banyak dan dapat disesuaikan dengan kebutuhan atau kepentingan calon pembeli. Dalam NUP Non-refund terdapat resiko yang harus diambil namun tetap ada previledge/benefit yang akan didapatkan.

Strategi Pemasaran

Management strategi pemasaran merupakan langkah dalam memperkenalkan

produk yang bertujuan awal untuk mendefinisikan produk dimata calon pembeli dengan

kelebihan-kelebihan yang ada, dan memiliki titik akhir yaitu membuat obyek yang

ditargetkan mampu dan mau membeli bahkan menkonsumsi produk secara terus menerus

(David, 2011). Sangat jarang bahwa didalam pemasaran banyak membahas tentang

kelemahan produk yang akan menjadi kontra bagi niat pembeli untuk membeli atau

memproduksi barang perusahaan. Strategi pemasaran yang diciptakan haruslah seirama

dengan permintaan yang dinamis serta karakteristik target yang ada. Setiap jaman memiliki pola pemasaran sendiri-sendiri, market yang jauh lebih luas dan lebih tepat, serta sistem yang dianggap mampu mempermudah jalannya transaksi jual beli.(Dharmesta,2013)

Hal ini cukup berhubungan dengan bisnis, karna akan banyak aspek yang perlu ditangani mulai aspek internal perusahaan hingga aspek eksternal yang melihat bagaimana competitor juga berkembang. Pada dasarnya, Strategi pemasaran merupakan pola yang dirancang untuk menentukan efektivitas dan efisiensi dari segala macam kesinambungan devisi kerja yang bertujuan untuk meningkatkan pemasukan perusahaan dan menjadi eksistensi perusahaan dalam jangka waktu tertentu(Fahmi, 2013). Didalamnya terdapat definisi posisi perusahaan, kesehatan kompetisi, rencana penjualan, dan tindakan spesifik lainnya

Strategi pemasaran dirancang dengan mengetahui klasifikasi pasar, definisi hubungan antara pemasaran dengan perencanaan produk baru sebagai solusi unggulan.

Tidak hanya itu, strategi pemasaran mencangkup tentang, strategi promosi, strategi harga, strategi distribusi, dan yang utama adalah stratetgi produk.(Hubies,2016)

SWOT

Analisa SWOT merupakan sebuah metode perencanaan strategis yang digunakan

untuk mengevaluasi kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman dalam suatu proyek atau

suatu spekulasi bisnis. Strength; faktor internal yang mendukung perusahaan dalam

mencapai tujuannya.(Fajarnur, 2016) Faktor pendukung dapat berupa sumber daya,

keahlian, atau kelebihan lain yang mungkin diperoleh berkat sumber keuangan, citra,

keunggulan di pasar, serta hubungan baik. Weakness; faktor internal yang menghambat

perusahaan dalam mencapai tujuannya. Faktor penghambat dapat berupa fasilitas yang

tidak lengkap, kurangnya sumber keuangan, kemampuan mengelola, keahlian pemasaran

dan citra perusahaan. Opportunity; faktor eksternal yang mendukung perusahaan dalam

mencapai tujuannya. Faktor eksternal yang mendukung dalam pencapaian tujuan dapat

berupa perubahan kebijakan, perubahan persaingan, perubahan teknologi dan

perkembangan hubungan supplier dan buyer. Threat; faktor eksternal yang menghambat

perusahaan dalam mencapai tujuannya. Proses pengambilan keputusan strategi selalu

berkaitan dengan pengembangan misi, tujuan, strategi, dan kebijakan perusahaan. Dengan

demikian perencanaan strategi harus menganalisis faktor-faktor strategi perusahaan

(kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman) dalam kondisi yang ada pada saat ini (Subhan,2017). Berdasarkan analisis faktor internal dan eksternal perusahaan menghasilkan beberapa strategi alternatif yang diperoleh dari variabelvariabel sesuai dengan posisi perusahaan, maka alternatif-alternatif strategi yang didapat adalah Strategi S-O (Strenghts-Opportunities) Strategi ini adalah untuk menciptakan strategi menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang. Strategi S-T (Strenghts-Treathts) Strategi ini adalah untuk menciptakan strategi menggunakan kekuatan untuk menghadapi ancaman.

Strategi W-O (Weaknesses-Opportunities) Strategi ini diterapkan untuk menciptakan strategi dengan meminimalkan kelemahan untuk memanfaatkan peluang. Strategi W-T (Weaknesses-Treathts) Strategi ini digunakan untuk menciptakan strategi dengan meminimalkan kelemahan dan menghindari ancaman.

Memberikan informasi yang sangat membantu dalam mencocokkan sumber daya organisasi dan kemampuan untuk lingkungan kompetitif di mana ia beroperasi. Kekuatan dan peluang sangat membantu untuk mencapai tujuan organisasi. Mereka menguntungkan bagi organisasi. Kelemahan dan ancaman yang berbahaya untuk mencapai tujuan organisasi. Mereka tidak menguntungkan bagi organisasi. Oleh karena itu, pokok yang mendasari setiap pilihan strategi yang sukses adalah analisis dari kekuatan internal organisasi dan kelemahan yang ditimbulkan oleh lingkungan internal dan peluang dan ancaman yang ditimbulkan oleh lingkungan eksternal. Dengan kata lain, peran manajer adalah mencoba mencocokkan analisis eksternalitas dan internalitas, untuk menyeimbangkan kekuatan dan kelemahan organisasi dalam peluang dan ancaman lingkungan yang terang. (Rangkuti,2011)

Model analisis Swot dalam rangka menciptakan suatu analisis SWOT yang baik dan tepat maka perlu kiranya dibuat suatu model analisis SWOT yang representative.

Penafsiran representative di sini adalah bagaimana suatu kasus yang akan dikaji dilihat berdasarkan ruang lingkup dari aktivitas kegiatannya, atau dengan kata lain melakukan penyesuaian analisis berdasarkan kondisi yang ada. Misalnya untuk perusahaan manufaktur dan perbankan, tentu ini dua bentuk analisa yang berbeda dan mempengaruhi terjadinya perubahan bentuk model analisa yang akan diterapkan.

Bagi seorang manajemen keempat posisi dalam matrik SWOT ini menjadi bagian

untuk memposisikan pemahaman secara lebih aplikatif. Artinya akan menjadi lebih baik

jika setelah menempatkan strategi secara intens pada keempat tersebut maka sebaiknya

melaksanakan semua itu secara simultan, bukan melaksanakan itu secara terpisah. Karena dengan melaksanakan secara simultan akan membuat kekuatan strategi perusahaan menjadi lebih terpadu. Karena secara prinsipil konsep SWOT adalah suatu analisis yang dibangun secara kesinambungan yang berkekuatan menyatu dan bersifat saling mendukung, seperti pada strategi SO.

Strategi ini bersifat agresif, memacu pertumbuhan perusahaan yang ada. Strategi ST serupa dengan strategi WO karena kedua variabel yang ada tidak maksimal. Strategi ST lahir dari analisis manajemen yang hendak menggunakan kekuatan dan keunggulan analisis manajemen yang hendak menggunakan kekuatan dan keunggulan yang dimiliki untuk menghindari efek negatif dari ancaman bisnis yang dihadapi. Strategi WT pada dasarnya lebih merupakan strategi bertahan yakni strategi bisnis yang masih mungkin ditemukan dan dipilih dengan meminimalisasi kelemahan dan mengghindari ancaman bisnis.

QSPM

Hasil analisis SWOT akan digunakan dalam pemilihan strategi yang tepat dengan menggunakan QSPM. Matriks QSPM merupakan alat analisis yang digunakan dalam tahap keputusan. QSPM menggunakan masukan dari matriks IFE dan EFE pada tahap input, serta matriks IE dan SWOT pada tahap pencocokan untuk memutuskan strategi mana yang terbaik. Strategi yang dihasilkan diharapkan dapat menjadi pertimbangan bagi pihak manajemen perusahaan dalam penetapan kebijakan strategi untuk pengembangan usaha.. Dan QSPM juga berguna sebagai penentuan strategi yang sudah diidentifikasi daya tarik relatifnya berdasarkan faktor-faktor internal dan eksternal perusahaan. QSPM juga mempunyai keistimewaan yang mana rangkaian strateginya dapat dilihat dan diamati secara berurutan berdasarkan hasil nilai TAS (Total Attractive Scores) serta keistimewaan yang lain berupa penyusun atau peneliti dapat memasukkan terobosan strategi berdasarkan faktor internal dan eksternal yang sesuai dalam proses pengambilan keputusan.

Teknik ini secara obyektif menunjukkan strategi mana yang terbaik. QSPM

menggunakan analisis input dari tahap 2 untuk secara obyektif menentukan strategi mana

yang hendak dijalankan di antara strategi-strategi alternatif. Itu artinya, matriks EFE,

matriks IFE, dan Matriks profit kompetitif yang menyusun tahap 1, ditambah dengan

matriks SWOT dan Matriks IE(Internal Eksternal) yang menyusun tahap 2, menyediakan informasi yang dibutuhkan untuk menyusun QSPM (tahap 3). Setelah dilakukan rekapitulasi nilai faktor – faktor baik internal (IFE) maupun eksternal (EFE), tahap berikutnya jumlah nilai tertimbang dari masing – masing faktor diplot kedalam matrik IE.

Matrik IE didasari pada dua dimensi kunci, total rata – rata tertimbang IFE pada sumbu X dan total rata – rata tertimbang EFE pada sumbu Y. Pada sumbu X pada matrik IE, total rata – rata tertimbang dari 1,0 – 1,99 dianggap rendah, nilai 2,0 – 2,99 adalah menengah dan nilai 3,0 – 4,0 adalah tinggi(Tyas,2017). QSPM adalah alat yang memungkinkan para penyusun strategi mengevaluasi berbagai strategi alternatif secara obyektif, berdasarkan faktor keberhasilan penting eksternal dan internal yang diidentifikasi sebelumnya. Teknik penyusunan Quantitative Strategic Planning Matrix (QSPM) ini merupakan tahap ke 3 dari kerangka analitis perumusan strategi. Teknik ini secara objektif menunjukkan strategi mana yang terbaik. QSPM menggunakan analisis input dari tahap 1 dan hasil pencocokan dari analisis tahap ke 3 untuk secara objektif menentukan strategi yang hendak dijalankan di antra strategi alternatif. Itu artinya matiks EFE (External Factors Evaluation), IFE(Internal Factors Evaluation) dan matriks profil kompetitif yang menyusun tahap 1, ditambah dengan matriks SWOT dan Matriks IE yang menyusun tahap 2, menyediakan informasi yang dibutuhkan untuk menyusun QSPM (tahap 3).

QSPM merupakan alat analisis yang digunakan untuk memutuskan strategi yang akan digunakan berdasarkan dari kemenarikan alternative-alternatif strategi yang ada.

Perhitungan QSPM didasarkan kepada input dari bobot matriks internal ekternal, serta alaternatif strategi pada tahap pencocokan. Pada kerangka perumusan strategi komprehensif QSPM menggunakan input dari analisis Tahap 1 dan hasil pencocokan dari analisis Tahap 2 untuk menentukan secara objektif di antara alternatif strategi. Yaitu, Matriks EFE SWOT, Matriks IFE, yang membentuk Tahap 1, digabung dengan Matriks SWOT, Matriks SPACE, Matriks IE, Matriks Grand Strategy, yang membentuk dalam Tahap 2, memberikan informasi yang dibutuhkan untuk membuat QSPM ( Tahap 3).

QSPM adalah alat yang memungkinkan penyusun strategi untuk mengevaluasi alternatif

strategi secara objektif, berdasarkan faktor keberhasilan kunci internal dan eksternal yang

telah diidentifikasi sebelumnya. Seperti alat analisis perumusan-strategi lainnya, QSPM

membutuhkan penilaian intuitif yang baik. Format dasar dari QSPM diilustrasikan dalam

Tabel 2.6. Perhatikan bahwa kolom kiri dari QSPM terdiri atas faktor internal dan

eksternal kunci (dari Tahap 1), dan baris atas terdiri atas alternatif strategi yang layak (dari Tahap 2). Secara spesifik, kolom kiri QSPM terdiri atas informasi yang didapat langsung dari Matriks EFE dan Matriks IFE.

III. METODE PENELITIAN

Penelitian ini meneliti tentang menentukan alternative strategi yang tepat berdasarkan hasil kolaborasi antara asumsi peneilit di lapangan dengan tanggapan pembeli melalui kuesioner. Identifikasi variabel dari suatu penelitian diperlukan agar mendapatkan ketepatan penelitian, memperkecil kesalahan yang mungkin dapat terjadi dan untuk melakukan penelitian agar lebih terarah dan sistematis.

Terdapat 2 Variabel yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu :

1. Variabel Terikat : Variabel Terikat : adalah variabel yang nilainya dipengaruhi variabel bebas. Adapun variabel yang termasuk dalam variabel terikat dalam penelitian ini adalah alternatif strategi pemasaran dan penjualan terhadap pemilihan unit rumah

2. Variabel Bebas : adalah variabel yang nilainya mempengaruhi hasil variabel terikat.

Adapun variabel yang termasuk variabel bebas dalam penelitian ini adalah informasi teknis/nonteknis dari developer, kepercayaan terhadap developer, kepercayaan terhadap agent, dana NUP, Harga dan variasi cara bayar, sistem pilih unit terdahulu, perbandingan dengan developer lain, dan tingkat investasi.

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN Karakteristik Responden

Berikut adalah karakteristik responden yang berpartisipasi dalam penelitian ini : TABEL 4.1

KARAKTERISTIK RESPONDEN

NO Karakteristik Responden Kelompok Angka %

1 Umur

18-25 tahun 26-40 tahun

> 40 tahun

56 orang 43 orang 25 orang

45,2 % 34,7 % 20,1 %

2 Pekerjaan

Pegawai swasta Pegawai negeri sipil Wirausaha

Lain-lain

42 orang 32 orang 50 orang -

33,9 % 25,8 % 40,3 % -

3

Cluster Alana Yang diikuti proses pemilihan unitnya

Alana Cemandi Alana Hills Driyorejo Alana Cerme Grand Alana

9 9 11 102

7,3 %

7,3 %

8,9 %

82,3 %

Hasil Rating Kuesioner

Hasil rating kuesioner pada setiap elemen SWOT akan digunakan dalam input stage IFE dan EFE untuk menghasilkan SKOR untuk diolah lebih lanjut ke matriks SWOT dan QSPM.

TABEL 4.2

HASIL RATING KUESIONER

NO FAKTOR RATING SWOT KETERANGAN

1 informasi dari developer 3,58 strenght sangat baik 2 kepercayaan thd dev 3,52 strenght sangat baik 3 kepercayaan thd agent 3,00 strenght sangat baik 4 harga dan variasi cara

bayar

3,03 strenght sangat baik

5 dana nup 2,38 weakness baik

6 sistem pilih unit terdahulu 2,35 weakness baik 7 permintaan unit rumah 3,77 opportunity sangat baik 8 media pemasaran 3,28 opportunity sangat baik 9 ketertarikan agent properti 3,6 opportunity sangat baik 10 nilai investasi 3,46 opportunity sangat baik 11 Mobilitas yang lancar 2,72 opportunity baik 12 dev lain menggunakan

sistem yg sama

1,98 threats kurang

13 terdapat pembelian yang rontok pada musim kpr

2,51 threats baik

14 Persaingan dengan developer lain

2,42 threats baik

Matriks IFE

Matriks IFE digunakan untuk mengatahui berapakah bobot dan rating pada faktor- faktor internal yang kemudian dihasilkan skor akhir. Skor akhir ini yang akan menentukan total skor yang akan dijadikan muatan di matriks IE

TABEL 4.3 MATRIKS IFE

FAKTOR TS

(1-3) BOBOT RATING SKOR

STREGHT

informasi dari

developer 1 0,076923 3,58 0,275385

kepercayaan thd dev 2 0,153846 3,52 0,541538 kepercayaan thd

agent 2 0,153846 3,00 0,461538

harga dan variasi cara

bayar 3 0,230769 3,03 0,699231

WEAKNESS

dana nup 2 0,153846 2,38 0,366154

sistem pilih unit

terdahulu 3 0,230769 2,35 0,542308

TOTAL 13 1 2,886154

Matriks EFE

Matriks EFE digunakan untuk mengatahui berapakah bobot dan rating pada faktor- faktor eksternal yang kemudian dihasilkan skor akhir. Skor akhir ini yang akan menentukan total skor yang akan dijadikan muatan di matriks IE

TABEL IV MATRIKS EFE

FAKTOR TS

(1-3)

BOBOT RATING SKOR

OPPOR TUNITY

permintaan unit

rumah 2 0,105263 3,77 0,396842

media pemasaran 2 0,105263 3,28 0,345263 ketertarikan agent

properti 2 0,105263 3,6 0,378947

nilai investasi 3 0,157895 3,46 0,546316 mobilitas lancar 1 0,052632 2,72 0,143158

THRETS

dev lain menggunakan sistem yg sama

3 0,157895 1,98 0,312632 terdapat pembelian

yang lancar pada musim kpr

3 0,157895 2,51 0,396316 persaingan dengan

developer lain 3 0,157895 2,42 0,382105

TOTAL 19 1 2,901579

Matriks IE

Matriks IE merupakan matrik gabungan dari matriks IFE dan EFE yang mana skor total dari masing masing matriks tersebut akan dimasukkan kedapam matriks IE, yang kemudian akan terlihat diposisi manakah tingkat “keamanan” perusahaan berdasarkan analisis faktor internal dan eksternal. Data disajikan pada tabel dibawah ini :

TABEL V MATRIKS IE

SKOR IFE (2,89) KUAT (3-

4)

SEDANG (2- 2,99)

LEMAH (1- 1,99)

SKOR EFE (2,901)

TINGGI

(3-4) I II III

SEDANG

(2-2,99) IV V VI

RENDAH

(1-1,99) VII VIII IX

Dari table diatas, berdasarkan skor IFE dan EFE didapatkan bahwa matriks IE yang

menunjukkan posisi perusahaan saat ini, berada pada kolom V (lima) yaitu sedang-sedang.

Hal ini menunjukkan bahwa harus diadakannya strategi yang bersifat Hold and Maintain supaya perusahaan mampu bertahan dan mencapai titik maksimalnya.

Matriks SWOT

Matriks SWOT kali ini dilakukan dengan cara membandingkan keseluruhan faktor antara faktor kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman. Matriks swot yang dihasilkan akan meleburkan beberapa faktor diatas seperti (S-O) Stregth-Opportunity, (S-T) Strength- Threats, (W-O) weakness-opportunity, dan (W-T) Weakness- Threats.

TABEL VI MATRIKS SWOT

STRENGTH 1. Informasi dari developer 2. Kepercayaan terhadap

developer

3. Kepercayan terhadap agent

4. Harga dan variasi cara bayar

WEAKNESS 1. Dana NUP 2. Sistem pilih unit

terdahulu

OPPORTUNITY 1. Permintaan unit rumah

berkembang 2. Media pemasaran

berkembang 3. Ketertarkan agent

property 4. Nilai investasi

5. Mobilitas mulai lancar

(S-O) 1. Menggunakan social

media dengan maksimal dengan tujuan

memviralkan project developer serta perangkat lain (harga,cara bayar, selling point, nilai investasi, sistm NUP dll) yang mendukung

2. Menyediakan fasilitas bagi agent property supaya semakin meningkatkan

mobilisasi di lapangan dan mensosialisasikan sistem NUP secara lebih jelas

(W-O) 3. Menyesuaikan dana

NUP dengan harga unit rumah yang dijual serta lebih memberikan transparansi urutan NUP kemudian mengekspos perubahan tersebut ke dunia social media 4. memberikan ilustrasi

yang matang kepada agent dan calon pembeli melalui media video atau seminar secara langsung tentang dana NUP dana sistem pilih unit yng telah

diperbaiki THREATS

1. Persaingan dengan developer lain 2. Developer lain

menggunakan system pilih unit yang sama 3. Permbelian yang

rontok pada musim KPR

(S-T)

5. Memberikan informasi penuh termasuk siteplan dan pricelistpada masa NUP kepada agent dan calon pembeli sehingga dapat memunculkan kematangan keputusan dari calon pembeli

(W-T)

6. Mengubah sistem pilih unit NUP terdahulu berdasarkan prioritas cara bayar yang minim kegagalan dan

memprioritaskan cara

bayar cash/inhouse

daripada KPR

(refund/non-refund)

7. Memberikan banyak solusi kekinian yang menambah kekuatan developer dalam segi sistem NUP daripada developer lain (promo harga, teknis bangunan, kemudahan)

Perhitungan QSPM

Matriks QSPM sebagai matriks Decision Stage merupakan tahapan akhir untuk memberikan penilaian terhadap strategi alternative mana yang akan berada di titik puncak serta titik paling bawah. Penilaian akan menggabungkan bobot dari rating kuesioner serta nilai AS (atrractiveness Score) dari peneliti dengan ketentuan sebagai berikut ; 1 = not atrractive(tidak menarik), 2= somewhat attractive (agak menarik), 3 = reasonably attractive(menarik disertai alas an), 4 = highly attractive (sangat menarik). Kemudian didapatkan hasil TAS dengan mengalikan antara bobot dari rating kuesioner dengan nilai AS.

TABEL VII

MATRIKS QSPM STRATEGI 1,2,3

FAKTOR BOBOT

STRATEGI 1

S1 S2 S3

AS TAS AS TAS AS TAS

STRENGHT

informasi dari developer

0,08 4 0,32

kepercayaan thd dev 0,15 4 0,6 2 0,3 kepercayaan thd

agent

0,15 4 0,6

harga dan variasi cara bayar

0,23 1 0,23

WEAKNESS

dana nup 0,15 4 0,6

sistem pilih unit terdahulu

0,23 4 0,92

TOTAL 1,00

OPPORT UNITY

permintaan unit rumah

0,11 4 0,44

media pemasaran 0,11 4 0,44 ketertarikan agent

properti

0,11 3 0,33 4 0,44

nilai investasi 0,16 4 0,64

mobilitas lancar 0,05 4 0,2 4 0,2 THREATS

dev lain

menggunakan sistem yg sama

0,16

terdapat pembelian yang lancar pada musim kpr

0,16

persaingan dengan developer lain

0,16

TOTAL 1,00 2,12 1,54 2,6

TABEL VIII

MATRIKS QSPM STRATEGI 4,5

FAKTOR BOBOT

STRATEGI

S4 S5

AS TAS AS TAS

STRENGHT

informasi dari developer 0,08 4 0,32

kepercayaan thd dev 0,15 4 0,6

kepercayaan thd agent 0,15

harga dan variasi cara bayar 0,23 4 0,92 WEAK

NESS

dana nup 0,15 4 0,6

sistem pilih unit terdahulu 0,23 4 0,92

TOTAL 1

OPPOR TUNITY

permintaan unit rumah 0,11

media pemasaran 0,11 4 0,44

ketertarikan agent properti 0,11 4 0,44

nilai investasi 0,16

mobilitas lancar 0,05

THREATS

dev lain menggunakan

sistem yg sama 0,16 4 0,64

terdapat pembelian yang

lancar pada musim kpr 0,16 3 0,48

persaingan dengan

developer lain 0,16

TOTAL 1 2,4 2,96

TABEL IX

MATRIKS QSPM STRATEGI 6,7

FAKTOR BOBOT

STRATEGI

S6 S7

AS TAS AS TAS

STRENGHT

informasi dari developer 0,08 kepercayaan thd dev 0,15 kepercayaan thd agent 0,15 harga dan variasi cara bayar 0,23 WEAK

NESS

dana nup 0,15 4 0,6

sistem pilih unit terdahulu 0,23 4 0,92 4 0,92

TOTAL 1

OPPOR TUNITY

permintaan unit rumah 0,11

media pemasaran 0,11

ketertarikan agent properti 0,11

nilai investasi 0,16

mobilitas lancar 0,05

THRETS dev lain menggunakan sistem 0,16 4 0,64 3 0,48

yg sama

terdapat pembelian yang

lancar pada musim kpr 0,16 4 0,64 2 0,32 persaingan dengan developer

lain 0,16 3 0,48

TOTAL 1 3,28 1,72

Hasil Perhitungan QSPM

Berdasarkan pengolahan dengan metode QSPM, didapatkan urutan strategi yang dihasilkan dari skor tertinggi hingga terendah.

TABEL X

HASIL PERHITUNGAN QSPM YANG TELAH DIURUTKAN

PERINGKAT ALTERNATI F STRATEGI TOTAL

TAS STRATEGI NO 1 Memperbaiki sistem pilih unit NUP

terdahulu berdasarkan prioritas cara bayar yang minim kegagalan dan memprioritaskan cara bayar cash/inhouse daripada KPR (refund/non-refund)

3,28 S6

2 Memberikan informasi penuh termasuk siteplan dan pricelist pada masa NUP kepada agent dan calon pembeli sehingga dapat memunculkan kematangan keputusan dari calon pembeli

2,96 S5

3 Menyesuaikan dana NUP dengan harga unit rumah yang dijual

2,60 S3

4 memberikan transparansi urutan NUP yang masuk ke developer

2,40 S4

5 Menggunakan social media dan influencer dengan maksimal dengan tujuan

memviralkan project developer serta perangkat lain (harga,cara bayar, selling point, nilai investasi, sistm NUP dll) yang mendukung

2,12 S1

6 Memberikan banyak solusi kekinian yang menambah kekuatan developer dalam segi sistem NUP daripada developer lain (promo harga, teknis bangunan, kemudahan dll)

1,72 S7

7 Menyediakan fasilitas bagi agent property supaya semakin meningkatkan mobilisasi di lapangan dan mensosialisasikan sistem NUP secara lebih jelas

1,54 S2

Dari hasil Matriks QSPM strategi diatas, strategi 6 yaitu Memperbaiki sistem pilih

unit NUP terdahulu berdasarkan prioritas cara bayar yang minim kegagalan dan

memprioritaskan cara bayar cash/inhouse daripada KPR (refund/non-refund) memiliki skor terbesar yaitu 3,28. Hal ini dikarenakan berdasarkan rating dari kuesioner dan juga asumsi dari peneliti, strategi ini mencangkup hampir keseluruhan variable, sehingga dalam kolom matriks QSPM Atractive score yang diberikan untuk strategi ini cukup besar dan banyak.

Factor dana NUP dan Sistem Pilih unit terdahulu diberi nilai 4 (skor tertinggi) karena dalam strategi ini pembuktian bahwa developer mampu memberikan keadilan yang lebih terhadap cara bayar yang minim kegagalan sehingga membuat ketertarikan untuk segera NUP berdasarkan tingkatan prioritas cara bayar. Factor Developer lain memiliki pilih unit yang sama, lalu factor pembelian yang rontok pada musim KPR serta persaingan dengan developer lain juga diberi skor 4 karena dengan adanya strategi 6 ini, diharapkan factor- faktor tersebut tidak menjadi ancaman, karena developer telah memiliki solusi yang bias dijadikan kekuatan dan keunggulan daripada developer-developer yang lain. Serta dengan adanya strategi 6 ini mampu memfilter pembeli pembeli dengan cara bayar yang berbeda beda, hal ini ditujukan supaya developer mengetahui kondisi permintaan pasar berdasarkan cara bayar dan memberikan keadilan bagi calon pembeli yang memiliki kemungkinan pembatalan/kegagalan yang minim.

Diperingkat ke 2-7, skor AS telah diberikan asumsi peneliti berdasarkan kondisi di lapangan. Pengisian asumsi ini telah dihubungkan dengan dampak yang dihasilkan dari setiap strategi yang dibuat. Sebagai contoh dalam strategi 7 pada factor pembelian yang rontok pada musim KPR diberi nilai AS 2 yang bermaksud bahwa dalam solusi 7 memang bertujuan untuk meningkatkan fleksibilitas sistem NUP developer namun tidak termasuk cara bayar, lebih ke hal-hal yang bersifat teknis dan sederhana. Dalam strategi 5, factor pembelian yang rontok pada musim KPR diberi nilai AS 3 yang mana dalam strategi ini, seluruh informasi telah dipublikasikan dan bias dilihat seberapa banyak calon pembeli yang sudah pasti akan membeli rumah dengan cara bayar tertentu, sementara itu cara bayar yang dianut tidak selalu KPR sehingga diberi skor 3. Dalam strategi 2, nilai faktor developer lain menggunakan sistem yang sama tidak memiliki skor AS atau 0 dikarenakan dalam strategi 2 penyediaan fasilitas bagi agent yang meningkatkan mobilitas tidak ada sangkut pautnya terhadap kesamaan sistem pemilihan unit developer lain serta factor threats tersebut tidak ikut campur dalam pembentukan strategi ini.

Dari ketujuh strategi yang telah dirumuskan, dapat diterapkan pada musim NUP

dengan melihat skor TAS tertinggi hingga terendah. Karena kondisi dilapangan yang selalu

dinamis dan fluktuatif, tidak menutup kemungkinan bahwa strategi dengan skor TAS yang lebih rendah malah lebih berhasil daripada skor TAS yang lebih tinggi. Dari sini perlu dilakukan uji coba ke beberapa project yang akan datang untuk menyaring, mengevaluasi, serta memunculkan satu strategi yang tepat untuk diterapkan bagi kondisi tertentu.

V. KESIMPULAN

Berdasarkan hasil peneilitan dan pembahasan tentang analisis strategi yang dihasilkan dengan metode SWOT dan QSPM di PT.Tumerus Jaya Propertindo adalah, dapat disimpulkan sebagai berikut :

1) Posisi perusahaan PT. Tumerus Jaya propertindo berdasarkan Matriks IE dengan skor IFE sebesar 2,89 dan skor EFE sebesar 2,901 berada pada kuadran V (lima) yaitu kondisi sedang

2) Berdasarkan hasil dari matriks SWOT dan QSPM telah memuncuLkan 7 alternatif

strategi serta terdapat satu strategi dengan skor tertinggi yaitu Mengubah sistem

pilih unit NUP terdahulu berdasarkan prioritas cara bayar yang minim kegagalan

dan memprioritaskan cara bayar cash/inhouse daripada KPR (NUP refund/non-

refund) dengan skor 3,28

DAFTAR PUSTAKA

Aini, R. 2020 .”Strategi Pemasaran Islami dalam Meningkatkan Penjualan Produk dengan Metode Analisis Matrik SWOT” Jurnal Teknik Inndustri. Universitas Muhammadiyah Malang

Baroto, Teguh dan Chandra Purbohadiningrat. 2014 . “Analisis Strategi pengembangan bisnis PPOB KIPO menggunakan analisis SWOT dan QSPM”. Jurnal Teknik Inndustri. Universitas Muhammadiyah Malang.

David, Fred R. (2011). Manajemen Strategis Jilid 1 Edisi ke 12. Jakarta: Salemba Empat Dharmesta, Swastha., dan T Hani Handoko. (2013). Manajemen Pemasaran Analisis

Perilaku Konsumen Edisi I. BPFE -YOGYAKARTA: Yogyakarta.

Fahmi, Irham. (2013). Manajemen strategi: Teori dan Aplikasi. Jakarta: AlfabetaFatimah, FajarNur‟aini Dwi. 2016 . Teknik Analisis SWOT. Yogyakarta: Quadrant

Hubies, Musa dan Mukhamad Najib. (2014). Manajemen Strategik dalam Pengembangan Daya Saing Organisasi.PT Alex Media Komputindo Kelompok Gramedia:Jakarta.

Rangkuti, Freddy. 2011. SWOT Balanced Score Card. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.

Subhan, A., & Peratiwi, M. 2017 . “Analisis Strategi Pemasaran Produk Dengan Metode Analisis Matrik Bcg, Swot Dan Benchmarking Pada Perus ahaan Rubby Hijab”

.Journal Industrial Servicess,3(1c).

Tyas, S. K., & Chriswahyudi, C. 2017 . “ PERENCANAAN STRATEGI

PEMASARAN DENGAN PENDEKATAN MATRIK IE, SWOT DAN AHP

UNTUK MENDAPATKAN ALTERNATIF STRATEGI PRIORITAS”. Prosiding

Semnastek.