TERHADAP PENGOSONGAN OBJEK LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN (STUDI PUTUSAN MAHKAMAH
AGUNG NOMOR 3132 K/PDT/2015) TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
DESI AERIANI PUTRI 187011107/M.Kn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2020
Tanggal : 08 September 2020
TIM PENGUJI TESIS
KETUA : Dr. Sutiarnoto, S.H., M.Hum.
ANGGOTA : 1. Dr. Jelly Leviza, S.H., M.Hum.
2. Dr. Affila, S.H., M.Hum.
3. Dr. T. Devi Keizerina Anwar, S.H., C.N., M.Hum.
4. Dr. Edy Ikhsan, S.H., M.A.
PERLINDUNGAN HUKUM KEPADA PEMBELI LELANG TERHADAP PENGOSONGAN OBJEK LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN (STUDI PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 3132 K/PDT/2015)
Pembeli lelang yang telah melakukan kewajibannya dan telah memperoleh Kutipan Risalah Lelang berhak untuk menguasai objek lelang eksekusi hak tanggungan tersebut. Debitur selaku pemilik atas objek lelang eksekusi hak tanggungan harus menyerahkan objek tersebut secara sukarela kepada pembeli lelang yang sah. Namun kenyatannya, berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/PDT/2015 pembeli lelang sulit untuk melakukan proses balik nama atas nama pembeli lelang dan melakukan pengosongan objek lelang. Tesis ini membahas pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, hambatan dalam pelaksanaan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan terkait putusan tersebut dan perlindungan hukum terhadap pembeli lelang terkait perbuatan pemilik barang yang menolak melakukan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan berdasarkan putusan tersebut.
Jenis penelitian tesis ini menggunakan penelitian yuridis normatif yang bersifat deskriptif. Data yang digunakan untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini adalah data sekunder dan data primer yang berasal dari penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan.
Hasil penelitian yang diperoleh bahwa pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu diatur dalam PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dan Peraturan DJKN Nomor 2/KN/2017 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang dilakukan dengan 3 (tiga) tahap, yaitu tahap persiapan, tahap pelaksanaan dan tahap pasca lelang. Hambatan dalam pelaksanaan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan berdasarkan putusan tersebut yaitu pertama, pemilik barang tidak meninggalkan dan mengosongkan objek lelang eksekusi hak tanggungan dan kedua, pemilik barang melakukan pemblokiran terhadap objek lelang. Perlindungan hukum terhadap pembeli lelang terkait perbuatan pemilik barang yang menolak melakukan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan berdasarkan putusan tersebut, pembeli lelang mendapatkan perlindungan hukum karena gugatan pembeli lelang telah memenuhi unsur-unsur perbuatan melawan hukum yang terdapat dalam Pasal 1365 KUHPerdata sehingga pembeli lelang merupakan pembeli yang beritikad baik.
Kesimpulan yang diperoleh dalam penelitian ini adalah dengan adanya putusan tersebut pembeli lelang dapat melakukan peralihan hak atau balik nama atas 3 (tiga) SHM tersebut dan dapat melakukan eksekusi pengosongan secara paksa apabila debitur tidak mau meninggalkan dan mengosongkan objek secara sukarela. Disarankan kepada pemerintah atau instansi terkait hendaknya membuat pengaturan secara tegas untuk dapat melindungi pembeli lelang agar tercapainya tujuan hukum berupa kepastian hukum.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pembeli Lelang, Pengosongan.
1. Nama Lengkap : Desi Aeriani Putri
2. Tempat Tanggal Lahir : Lhokseumawe, 02 Desember 1995 3. Jenis Kelamin : Perempuan
4. Status Perkawinan : Belum Kawin
5. Agama : Islam
6. Alamat : Dusun Musafir, Desa Alue Naga, Kecamatan Syiah Kuala, Kota Banda Aceh, Provinsi Aceh
7. Nomor HP : 082369667034
8. Nama Orang Tua
a. Nama Ayah : Syukri
b. Pekerjaan : Wiraswasta
c. Alamat : Dusun Musafir, Desa Alue Naga, Kecamatan Syiah Kuala, Kota Banda Aceh, Provinsi Aceh
d. Nama Ibu : Nurjani (Almh) 9. Riwayat Pendidikan
a. SD Swasta AL-ALAQ, Aceh Utara, tamat tahun 2007 b. SMP Swasta AL-ALAQ, Aceh Utara, tamat tahun 2010 c. SMA Negeri 7 Banda Aceh, tamat tahun 2013
d. Universitas Syiah Kuala, Fakultas Hukum, Jurusan Hukum Perdata, masuk tahun 2014
e. Universitas Sumatera Utara, Fakultas Hukum, Magister Kenotariatan, masuk tahun 2018
Medan, 21 September 2020 Peneliti
Desi Aeriani Putri
Asslammu’alaikum warahmatullahi wabarakatuh,
Puji dan syukur hanya milik Allah SWT yang telah memberikan kesempatan kepada peneliti dalam penyusunan tesis yang berjudul
“Perlindungan Hukum Kepada Pembeli Lelang Terhadap Pengosongan Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015)” ini dapat diselesaikan dengan baik. Salawat dan salam peneliti sanjungkan ke pangkuan Nabi Besar Muhammad SAW yang telah bersusah payah membawa umatnya dari alam kegelapan ke alam yang terang benderang yang penuh dengan ilmu pengetahuan.
Peneliti menyadari bahwa dalam penelitian tesis ini masih banyak terdapat kekurangan dan kelemahan karena keterbatasan pengetahuan dan kemampuan.
Oleh sebab itu, Peneliti sangat mengharapkan adanya penelitian lanjutan guna kesempurnaan penelitian ini. Pada kesempatan ini peneliti mengucapakan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu peneliti dalam menyelesaikan tesis ini dan kepada pihak yang telah menjadi bagian penting selama peneliti menjalani kehidupan perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Program Studi Magister Kenotariatan, yaitu :
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, S,H, C.N, M.Hum, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
waktu dan pikiran serta sabar dalam mengarahkan peneliti dalam menyelesaikan penelitian tesis ini.
4. Bapak Dr. Edy Ikhsan, S.H, M.A, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga selaku penguji yang telah banyak meluangkan waktu dan pikiran serta sabar dalam mengarahkan peneliti dalam menyelesaikan penelitian tesis ini.
5. Bapak Dr. Sutiarnoto S.H., M.Hum, selaku pembimbing utama yang telah meluangkan waktu dan memberi motivasi, bimbingan, dorongan, saran dan perhatian hingga selesai penelitian tesis ini.
6. Bapak Dr. Jelly Leviza S,H, M.Hum, selaku pembimbing kedua yang telah meluangkan waktu dan memberi motivasi, bimbingan, dorongan, saran dan perhatian hingga selesai penelitian tesis ini.
7. Ibu Dr. Affila, S.H., M. Hum, selaku pembimbing ketiga yang telah meluangkan waktu dan memberi motivasi, bimbingan, dorongan, saran dan perhatian hingga selesai penelitian tesis ini.
8. Bapak dan Ibu Dosen Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta arahan yang sangat bermanfaat selama peneliti mengikuti proses kegiatan perkuliahan.
9. Seluruh Staf/Pegawai Administrasi Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak membantu dalam proses administrasi mulai dari peneliti masuk kuliah hingga peneliti menyelesaikan tesis ini.
10. Bapak Ikhsan Hidayat, Bapak Mukhlis, S.H., M.Kn, Ibu Ratna Keumala, S.H., M.M. dan Bapak T. Budiwansyah yang telah membantu memberikan bantuan data kepada Peneliti.
11. Sahabat-sahabat dan juga seluruh mahasiswa angkatan 2018 yang telah banyak membantu dan memotivasi peneliti untuk menyelesaikan penelitian tesis ini.
SH., M.Kn yang telah berjuang dengan gigih membesarkan dan mendidik dengan penuh kasih sayang. Ucapan terima kasih kepada Ibunda Almh Nurjani meskipun tidak sempat melihat dan mendampingi hingga beranjak dewasa. Ucapan terima kasih kepada Bunda Tjut Andriani yang telah memberikan kasih sayang dan membimbing ananda hingga menjadi seperti ini. Ucapan terimakasih untuk kakak- kakak saya Nur Aernini Putri, Nilam Suri Rahmayani, M.Pd dan Dara Triani Putri, S.H., M.Kn yang telah memberikan semangat dan doa selama ini.
Semoga rahmat dan hidayah serta lindunganNya selalu dilimpahkam kepada kita semua selaku orang-orang yang selalu ingin mencari kehidupan yang lebih baik di dunia dan di akhirat. kepadaMu kami menyerahkan diri dan ampunan.
Semoga tugas akhir ini bermanfaat bagi kita semua.
Aamiin Ya Rabbal’aalamiin.
Medan, 21 September 2020 Peneliti,
Desi Aeriani Putri 187011107
APHT : Akta Pemberian Hak Tanggungan
BPHTB : Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan BPN : Badan Pertanahan Nasional
DJKN : Direktorat Jenderal Kekayaan Negara HIR : Het Herziene Indoneisch Reglement KBBI : Kamus Besar Bahasa Indonesia
KPKNL : Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang KUHP : Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
KUHPerdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata PP : Peraturan Pemerintah
Perkaban : Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan PMK : Peraturan Menteri Keuangan
PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
RBg : Rechtsreglement voor de Buitengewesten SEMA : Surat Edaran Mahkamah Agung
SHM : Sertipikat Hak Milik
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan UUHT : Undang-Undang Hak Tanggungan
Halaman
LEMBAR PENGESAHAN ... ii
TANGGAL UJIAN ... iii
PERNYATAAN ORISINALITAS ... iv
PERSETUJUAN PUBLIKASI TESIS ... v
ASBTRAK ... vi
ABSTRACT ... vii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... viii
KATA PENGANTAR ... ix
DAFTAR SINGKATAN ... xii
DAFTAR ISI ... xiii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 9
C. Tujuan Penelitian ... 10
D. Manfaat Penelitian ... 10
E. Keaslian Penelitian ... 12
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Kerangka Konsepsi ... 18
G. Metode Penelitian ... 21
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 21
2. Sumber Data ... 21
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 23
4. Analisis Data ... 24
BAB II PELAKSANAAN LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN ... 26
A. Tinjauan Yuridis Tentang Lelang ... 26
1. Pengertian dan Asas-Asas Lelang ... 26
2. Peran dan Manfaat Lelang ... 28
3. Jenis-Jenis Lelang ... 30
B. Tinjauan Yuridis Tentang Hak Tanggungan ... 32
1. Pengertian dan Asas-Asas Hak Tanggungan ... 32
2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan ... 33
3. Eksekusi Hak Tanggungan ... 34
Eksekusi Hak Tanggungan ... 36
D. Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Menurut Peraturan Perundang-Undangan yang Berlaku ... 42
1. Tahap Persiapan Lelang ... 44
2. Tahap Pelaksanaan Lelang ... 50
3. Tahap Pasca Lelang ... 54
BAB III HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENGOSONGAN OBJEK LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN ... 57
A. Kedudukan Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan yang Telah Dilelang ... 57
B. Faktor Hambatan dalam Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan ... 65
C. Hambatan Dalam Pelaksanaan Pengosongan Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Terkait Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015 ... 72
1. Pemilik Barang Tidak Meninggalkan dan Mengosongkan Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan ... 72
2. Pemilik Barang Melakukan Pemblokiran Terhadap Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan... 75
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN TERKAIT PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 3132 K/PDT/2105 ... 85
A. Hak dan Kewajiban Penjual atau Pemilik Barang Lelang dan Pembeli Lelang ... 85
1. Hak dan Kewajiban Penjual atau Pemilik Barang Lelang ... 85
2. Hak dan Kewajiban Pembeli Lelang ... 88
B. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Lelang Terkait Perbuatan Pemilik Barang yang Menolak Melakukan Pengosongan Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan ... 92
1. Bentuk-Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Lelang ... 92
a. Perlindungan Hukum Preventif ... 93
b. Perlindungan Hukum Represif ... 94 2. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Lelang Terkait
Perbuatan Pemilik Barang Menolak Melakukan
Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132
K/Pdt/2015 ... 96
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ...116
A. Kesimpulan ...116
B. Saran ...118
DAFTAR PUSTAKA ...119
PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Istilah lelang berasal dari bahasa Belanda yaitu vendu, sedangkan dalam bahasa Inggris disebut auction1.2 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), lelang berarti penjualan di hadapan orang banyak (dengan tawaran yang atas-mengatasi).3 Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang.4 Berdasarkan uraian tersebut dapat diketahui unsur-unsur dari lelang atau penjualan umum, yaitu:5
a. cara jual beli barang;
b. dilakukan secara terbuka untuk umum;
c. penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi;
d. adanya pengumuman lelang dalam media massa (misalnya surat kabar) untuk jangka waktu tertentu; dan
1 Black’s Law Dictionary memberi rumusan: “a sale of property to the highest bidder”.
Lihat: Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary, Eighth Edition, Thomson Reuters, U.S., 2004, h.
397.
2 Salim H.S., Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Rajawali Press, Jakarta, 2016, h. 237.
3 Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia Pusat Bahasa, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2008, h. 903.
4 Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
5 Rachmadi Usman, Hukum Lelang, Cetakan ke-3, Sinar Grafika, Jakarta, 2019, h. 24.
e. dilakukan dihadapan pejabat lelang atau balai lelang.
Lelang dibagi atas 3 (tiga) jenis lelang yaitu Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib dan Lelang Noneksekusi Sukarela.6 Berdasarkan Pasal 1 angka 4 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang menyebutkan bahwa:7
“Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan”.
Salah satu objek lelang eksekusi adalah lelang eksekusi hak tanggungan.8
Jaminan hak tanggungan diberikan oleh debitur sebagai agunan pada saat melakukan peminjaman uang kepada Bank apabila telah memenuhi unsur-unsur kredit.9 Bank pada umumnya menggunakan objek jaminan hak tanggungan karena benda yang dijaminkan tersebut merupakan benda tidak bergerak berupa tanah
6 Pasal 5 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
7 Pasal 1 angka 4 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
8 Rachmadi Usman, op.cit., h. 30.
9 Unsur-unsur kredit perbankan yaitu pertama adanya penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan penyediaan uang misalnya berupa pemberian (penerbitan) garansi bank dan penyediaan fasilitas dana untuk pembukaan letter of credit (L/C); kedua, adanya persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang diwujudkan dengan dalam bentuk perjanjian kredit yang tunduk tunduk kepada ketentuan hukum perikatan dalam hukum positif di Indonesia yang terdapat dalam Buku Ketiga Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata); ketiga, adanya kewajiban melunasi utang sesuai dengan kesepakatan yang terdapat dalam perjanjian kredit; keempat, adanya jangka waktu tertentu yang ditetapkan sebagai batas waktu kewajiban bank untuk menyediakan dana dan menunjukkan kesempatan debitur untuk melunasi kreditnya; dan kelima, adanya pemberian bunga kredit yang merupakan harga atas uang yang dipinjamkan dan disetujui Bank kepada debitur. Lihat: M.
Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Cetakan ke-4, Rajawali Pers, Jakarta, 2012, h. 76.
dan bangunan yang bersertipikat, yang tidak memiliki resiko untuk hilang, rusak dan nilai jualnya semakin meningkat.10
Jaminan hak tanggungan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum kepada bank dan debitur. Kepastian bagi bank adalah kepastian untuk menerima pengembalian pokok kredit dan bunga dari debitur.11 Sedangkan bagi debitur adalah kepastian untuk mengembalikan pokok kredit dan bunga yang ditentukan.12 Objek jaminan hak tanggungan juga memiliki ciri mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya jika debitur wanprestasi13 atau cidera janji.14 Wanprestasi dianggap sebagai suatu kegagalan untuk melaksanakan janji yang telah disepakati disebabkan debitur tidak melaksanakan kewajiban tanpa alasan yang dapat diterima.15 Berdasarkan hal tersebut, untuk memperoleh ganti rugi, Bank selaku pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan Hak Tanggungan.16
10 Yoice Irene Lamtiur, “Tinjauan Yuridis Atas Tindakan Debitur yang Menolak Penggosongan Barang Jaminan yang Dieksekusi oleh Bank”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2016, h. 10.
11 Salim H.S., op.cit., h. 28.
12 Ibid.
13 Berdasarkan Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa wanprestasi adalah penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.
14 Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Kepemilikan Properti di Indonesia:
Termasuk Kepemilikan Rumah oleh Orang Asing, Mandar Maju, Bandung, 2013, h. 123.
15 Burhan Sidabariba, Lelang Eksekusi Hak Tanggungan: Meniscayakan Perlindungan Hukum bagi Para Pihak, Papas Sinar Sinanti, Jakarta, 2019, h. 111.
16 Berdasarkan Pasal 20 UUHT, eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan 3 (tiga) cara, yaitu: pertama, menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum berdasarkan titel eksekusi melalui tata cara sesuai dengan Pasal 224 HIR/258 RBg dengan perintah dan di bawah pimpinan Ketua Pengadilan Negeri; kedua, menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum atas kekuasaan sendiri dari pemegang Hak Tanggungan pertama; ketiga, menjual objek Hak Tanggungan secara di bawah tangan berdasarkan kesepakatan pemberi dan penerima Hak Tanggungan. Lihat: Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2012, h. 154.
Eksekusi tersebut dapat dilakukan dengan cara menjual objek jaminan Hak Tanggungan melalui lelang oleh badan lelang atau dijual di bawah tangan atas dasar kesepakatan antara kreditur dan debitur yang tujuannya untuk memperoleh harga tertinggi sebagai solusi terbaik bagi para pihak.17 Berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (selanjutnya disebut UUHT) menyebutkan bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.18 Hal ini juga diatur dalam Pasal 21 UUHT yang menyebutkan bahwa objek hak atas tanah yang telah diikat dengan jaminan hak tanggungan tetap dapat dieksekusi oleh kreditur.19 Kewenangan untuk menjual objek Hak Tanggungan juga diatur dalam Pasal 14 ayat 220 dan 321 UUHT sehingga bank dapat langsung melakukan lelang eksekusi tanpa adanya penetapan pengadilan atau dikenal dengan parate eksekusi (parate executie).
Penjual yang akan melakukan penjualan barang secara lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (selanjutnya disebut KPKNL)
17 Salawati Suyitno, “Analisis Yuridis Terhadap Eksekusi Benda Jaminan yang Dibebani Hak Tanggungan Pada Debitur Pailit”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2017, h. 3-4, pada Buku Rachman Marwali, Pembatalan APHT Akibat Tidak Berwenangnya Debitur Pemberi Hak Tanggungan, Bumi Aksara, Jakarta, 2012, h. 9.
18 Pasal 6 UUHT.
19 Pasal 21 UUHT.
20 Pasal 14 ayat 2 UUHT menyebutkan bahwa Sertipikat Hak Tanggungan memuat irah- irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.
21 Pasal 14 ayat 3 UUHT menyebutkan bahwa Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
harus mengajukan surat permohonan lelang dengan disertai dokumen persyaratan lelang kepada Kepala KPKNL untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang.22 Setelah pelaksanaan lelang selesai, pembeli lelang harus menyelesaikan seluruh kewajiban sesuai dengan persyaratan lelang. Apabila pembeli lelang telah menyelesaikan seluruh kewajibannya maka diberikan Risalah Lelang.
Risalah lelang adalah bukti autentik sebagai pengganti Akta Jual Beli untuk keperluan balik nama objek lelang.23 Risalah lelang harus ada dalam pelaksanaan lelang sebab jika tidak ada, maka pelelangan tersebut cacat hukum.24 Pembeli lelang juga harus mendapatkan surat roya yaitu surat permohonan pencabutan atau pencoretan pembebanan Hak Tanggungan dari bank untuk dibawa dan didaftarkan ke kantor pertanahan setempat guna proses balik nama sertifikat kepada nama pembeli lelang.25
Lelang yang dilakukan oleh para pihak yang terkait dalam jaminan hak tanggungan akan menimbulkan akibat hukum yaitu peralihan hak. Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang dan sebelum dilaksanakannya pendaftaran pemindahan haknya, dihapus catatan adanya sita dan hak tanggungan yang semula membebani hak yang dilelang.26 Pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang,
22 Pasal 11 ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
23 Sutiarnoto, Peraturan Hukum Lelang di Indonesia, USU Press, Medan, 2018, h. 91.
24 Luluk Tri Utami, “Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan dalam Perjanjian Kredit Akibat Wanprestasi di Kantor Kekayaan dan Lelang Kota Surakarta (Studi di Kantor Pelayanan Kekayaan dan Lelang Surakarta)”, Karya Ilmiah Mahasiswa Fakultas Hukum, Volume 3, Nomor 1, 2017, h. 10.
25 Burhan Sidabariba, op.cit., h. 266.
26 Pasal 41 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Pasal 105 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah.
pengurusannya dilakukan sendiri oleh pembeli lelang bukan oleh Kepala KPKNL.27
Pembeli lelang yang telah melakukan kewajibannya dan telah memperoleh Kutipan Risalah Lelang juga berhak untuk menguasai objek lelang ekskeusi hak tanggungan tersebut. Debitur selaku pemilik atas objek lelang eksekusi hak tanggungan harus menyerahkan objek tersebut secara sukarela kepada pembeli lelang yang sah. Hal ini diatur dalam Pasal 11 ayat (2) huruf j UUHT yang menyebutkan bahwa “janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan” dan juga diatur dalam perjanjian kredit antara kreditur dan debitur. Klausul tersebut menyebutkan bahwa apabila debitur wanprestasi maka kreditur berhak untuk menjual objek hak tanggungan dan debitur harus dengan sukarela mengosongkan objek hak tanggungan.28
Namun kenyatannya, pembeli lelang sulit untuk melakukan proses balik nama atas nama pembeli lelang dan menguasai objek lelang. Berdasarkan hasil penelusuran ditemukan kasus pembeli lelang yang tidak dapat menguasai objek lelang selama lima tahun yang telah memiliki Risalah Lelang karena pemilik objek lelang menganggap nilai objek lelang terlalu murah.29 Sehingga, pemilik
27 Intes Nurliana, “Kajian Yuridis Terhadap Pelaksanaan Eksekusi Lelang (Penelitian Pada Kantor Pelayanan Piutang Negara Medan), Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2005, h. 115.
28 R. Suharto, “Lelang Eksekusi Hak Tanggungan”, Law, Development & Justice Review, Volume 2, Nomor 2, 2019, h. 191-192.
29 Syahdan Alamsyah, Ricuh Eksekusi di Sukabumi, Pengacara Pertanyakan Nilai Lelang, https://news.detik.com/berita-jawa-barat/d-4378896/ricuh-eksekusi-di-sukabumi-pengacara- pertanyakan-nilai-lelang, terakhir diakses pada tanggal 19 Februari 2020.
objek lelang mengajukan gugatan baru pada saat pembeli lelang mengajukan eksekusi pengosongan objek lelang tersebut.30
Kasus lain terkait pengosongan objek lelang juga ditemukan dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015. Hal ini dikarenakan pemilik sah atas objek lelang tersebut melakukan pemblokiran terhadap objek lelang dan tidak meninggalkan serta mengosongkan objek tersebut. Akibat dari perbuatan pemilik tersebut membuat pembeli lelang merasa dirugikan, sehingga pemilik digugat oleh pembeli lelang karena telah melakukan perbuatan melawan hukum.
Berdasarkan putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015, Tergugat I dahulu merupakan pemilik sah atas 3 (tiga) bidang tanah dan bangunan yang terletak di Desa/Kelurahan Magersari, Kecamatan Magelang Selatan Kota Magelang yang dijadikan jaminan di Bank Mega. Pada saat jatuh tempo Tergugat I masih tidak dapat melunasi tanggungan sebesar Rp. 625.000.000,- (enam ratus dua puluh lima juta rupiah), sehingga pihak Bank Mega mengadakan lelang atas 3 (tiga) bidang tanah dan bangunan tersebut.
Lelang dilaksanakan pada hari Senin tanggal 16 Desember 2013 di KPKNL.
Penggugat mengikuti lelang dan ditunjuk sebagai pemenang lelang atas 3 (tiga) bidang tanah dan bangunan tersebut. Penggugat membelinya dengan harga sebesar Rp. 408,102.000,- (empat ratus delapan juta seratus dua ribu rupiah) dan telah dibayar lunas berdasarkan kuitansi dari KPKNL tertanggal 19 Desember 2013 di Semarang. Penggugat telah menyelesaikan semua kewajibannya dan telah
30 Muhammad Gumilang, PN Sukabumi: Pemenang Lelang yang Minta Eksekusi Pengosongan Rumah, https://sukabumiupdate.com/detail/sukabumi/peristiwa/50463-PN- Sukabumi-Pemenang-Lelang-yang-Minta-Eksekusi-Pengosongan-Rumah, terakhir diakses pada tanggal 19 Februari 2020.
mendapatkan Risalah Lelang Nomor 1977/2013 serta Surat Putusan dari Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kota Magelang dengan Nomor: 648/001- BN/370/2013 tentang Balik Nama Izin Mendirikan Bangunan Toko tertanggal 16 Januari 2014.
Penggugat tidak dapat melakukan balik nama dan menguasai objek sengketa karena Tergugat I tidak mau meninggalkan dan menggosongkan objek sengketa.
Tergugat I bahkan mengajukan blokir terhadap 3 (tiga) Sertipikat Hak Milik atas tanah dan bangunan tersebut melalui Turut Tergugat. Akibat tindakan tersebut, Penggugat mengalami kerugian. Penggugat telah berusaha untuk menyelesaikannya melalui musyawarah. Akan tetapi, hal tersebut tidak pernah diindahkan oleh Tergugat I sehingga Penggugat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Magelang.
Penyerahan objek lelang untuk barang tidak bergerak dilakukan pembeli lelang dengan memintakan kepada debitur yang menguasai objek lelang.31 Apabila penyerahan objek lelang tidak dapat dilakukan maka pembeli sendiri yang harus memikirkan dan bertanggung jawab atas perlindungan terhadap kepentingannya.32 Pembeli lelang berhak menuntut untuk memperoleh kepastian hukum terhadap tanah yang telah dimilikinya secara lelang.33 Pembeli lelang dapat mengajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri untuk memerintahkan pengosongan terhadap objek yang dibelinya tanpa melalui gugatan. Perbuatan
31 Burhan Sidabariba, op.cit., h. 265.
32 Ibid.
33 Novira Sari, “Pelaksanaan Pendaftaran Pemindahan Hak Atas Tanah pada Kantor Pertanahan Berdasarkan Risalah Lelang (Penelitian/Studi Kasus pada Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2005, h. 19.
debitur yang tidak menerima pelelangan dan tidak bersedia mengosongkan objek lelang tersebut mengakibatkan tidak adanya kepastian hukum terhadap pembeli lelang.34
Berdasarkan uraian di atas, penelitian ini penting untuk dilakukan karena hal sebagai berikut:
1. Pembeli lelang yang telah memiliki Risalah Lelang mempunyai hak untuk melakukan peralihan hak atau balik nama namun faktanya hak pembeli lelang terlanggar karena pemilik barang melakukan pemblokiran terhadap objek lelang tersebut.
2. Adanya hambatan dalam pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan salah satunya hambatan untuk melakukan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan karena pemilik barang tidak mau meninggalkan objek lelang tersebut secara sukarela.
3. Tidak adanya pengaturan mengenai pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan sehingga mengakibatkan tidak adanya kepastian hukum bagi pembeli lelang yang sah ditunjuk sebagai penawar harga tertinggi oleh Pejabat Lelang.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan fakta-fakta yuridis dan fakta-fakta masalah yang telah diuraikan pada latar belakang di atas, maka studi ini akan meneliti mengenai:
1. Bagaimana pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku?
34 Ainon Marziah, Sri Walny Rahayu dan Iman Jauhari, “Pembuktian Risalah Lelang Bagi Pemenang Eksekusi Hak Tanggungan”, Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan, Volume 7, Nomor 2, 2019, h. 234.
2. Bagaimana hambatan dalam pelaksanaan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan terkait Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015?
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pembeli lelang terkait perbuatan pemilik barang yang menolak melakukan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan permasalahan yang telah disampaikan diatas, maka studi ini bertujuan untuk:
1. Mengetahui, mengkaji dan menganalisis pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Mengetahui, mengkaji dan menganalisis hambatan dalam pelaksanaan penggosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan terkait Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015.
3. Mengetahui, mengkaji dan menganalisis perlindungan hukum kepada pembeli lelang terkait perbuatan pemilik barang yang menolak melakukan pengosongan objek lelang eksekusi hak tanggungan berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015.
D. Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian merupakan suatu hal yang diharapkan dapat dicapai dalam sebuah penelitian. Manfaat dalam penelitian ini dapat dilihat secara teoritis dan praktis yaitu:
1. Manfaat Teoritis
Secara teoritis penelitian ini bermanfaat untuk:
a. Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat untuk menambah bahan pustakaan atau literature terkait perlindungan hukum pembeli lelang terhadap pengosongan objek lelang.
b. Penelitian ini diharapkan dapat menjadi dasar bagi diadakannya penelitian pada bidang yang sama di masa yang akan datang.
2. Manfaat Praktis
Secara praktis penelitian ini dapat bermanfaat bagi:
a. Masyarakat
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi dan pengetahuan serta menjadi gambaran bagi masyarakat agar lebih memahami perlindungan hukum terhadap pengosongan objek lelang.
b. Pembeli Lelang
Penelitian ini diharapkan dapat menjadi contoh dan pembelajaran bagi para pembeli lelang agar lebih berhati-hati, teliti dan cermat terkait proses pengosongan obyek lelang.
c. Pemerintah
Penelitian ini diharapkan dapat menjadi masukan positif kepada pemerintah untuk membuat pengaturan mengenai lelang yang memuat tentang eksekusi pengosongan objek lelang.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan ditemukan beberapa penelitian terdahulu yang mengkaji mengenai perlindungan hukum terhadap pembeli lelang.
Adapun penelitian tersebut antara lain:
1. Sondang Simanjuntak dengan judul tesis “Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Atas Obyek yang Dibeli Melalui Lelang (Studi Putusan No. 121/PDT.G/2014/PN.MDN)” yang membahas permasalahan sebagai berikut:35
a. Bagaimana pelaksanaan lelang atas obyek hak tanggungan?
b. Bagaimana tanggung jawab pejabat lelang dan bank terhadap obyek hak tanggungan yang dilelang?
c. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemenang lelang atas obyek yang dibeli melalui lelang sesuai putusan Pengadilan Negeri Nomor:
121/Pdt.G/2014/PN.Mdn?
2. Tiara Ressha dengan judul tesis “Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan yang Tidak Dapat Menguasai Obyek Lelang di Kota Padang” yang membahas permasalahan sebagai berikut:36 a. Bagaimana penyerahan obyek lelang eksekusi hak tanggungan pada
KPKNL Padang serta proses balik nama SHM atas tanah obyek lelang eksekusi hak tanggungan?
35 Sondang Simanjuntak, “Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Atas Obyek yang Dibeli Melalui Lelang (Studi Putusan No. 121/PDT.G/2014/PN.MDN”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2017.
36 Tiara Ressha, “Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan yang Tidak Dapat Menguasai Obyek Lelang di Kota Padang”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Andalas, Padang, 2018.
b. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemenang lelang eksekusi hak tanggungan terhadap obyek lelang yang belum diserahkan kepadanya?
c. Bagaimana akibat hukum terhadap lelang dalam hal obyek lelang tidak bisa diserahkan kepada pemenang lelang?
3. Vini Vinola dengan judul tesis “Analisis Yuridis Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 251K/TUN/2016” yang membahas permasalahan sebagai berikut:37
a. Bagaimanakah kekuatan hukum pelaksanaan lelang terhadap pihak kreditor debitor dan pihak ketiga sebagai pemenang lelang yang beritikad baik?
b. Bagaimanakah kepastian hukum terhadap hak yang melekat pada pemenang lelang yang diperoleh dari akta risalah lelang atas objek lelang?
c. Bagaimana pertimbangan hukum majelis hakim dalam memutuskan perkara pemenang lelang terkait kepemilikan tanah karena lelang objek hak tanggungan?
Berdasarkan penelitian tesis yang telah diuraikan di atas, adanya perbedaan antara tesis terdahulu dengan tesis yang akan dikaji. Perbedaannya yaitu tesis pertama dan kedua mengkaji tentang pembeli lelang yang telah melakukan balik nama tetapi tidak dapat menguasai objek lelang dan tesis ketiga mengkaji tentang pembeli lelang telah mengajukan balik nama tetapi Badan Pertanahan Nasional
37 Vini Vinola, “Analisis Yuridis Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 251K/TUN/2016”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2018.
(BPN) tidak melanjutkan pengajuan tersebut sehingga terbit sertifikat atas nama orang lain, sedangkan tesis yang akan dikaji tentang pembeli lelang yang tidak dapat melakukan balik nama dan menguasai objek lelang. Berdasarkan hal tersebut, maka penelitian tesis dengan judul “Perlindungan Hukum Kepada Pembeli Lelang Terhadap Pengosongan Objek Lelang Hak Tanggungan (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015)” merupakan hasil inovasi dan kreatifitas tersendiri dari penelitian sebelumnya, sehingga penelitian ini merupakan orisinalitas karya cipta yang ada pada peneliti dan dapat dipertanggungjawabkan secara akademis.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori adalah suatu penjelasan yang berupaya untuk menyederhanakan pemahaman mengenai suatu fenomena atau teori juga merupakan simpulan dari rangkaian berbagai fenomena menjadi sebuah penjelasan yang sifatnya umum.38 Sedangkan kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat teori, tesis mengenai suatu kasus atau permasalahan (problem) yang menjadi bahan perbandingan pegangan teoritis.39 Menurut Benard Arief Sidharta yang dikutip oleh Hasim Purba, teori hukum diartikan sebagai ilmu atau disiplin hukum yang dalam perspekif interdisipliner dan eksternal secara kritis menganalisis sebagai aspek gejala hukum baik dalam konsepsi teoritisnya maupun praktisnya dengan tujuan untuk memperoleh pemahaman yang lebih baik dan memberikan
38 Mukti Fajar Nur Dewata dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif &
Empiris, Cetakan ke-3, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 2015, h. 134.
39 M. Solly Lubis, Filsafat ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 2003, h. 80.
penjelasan sejernih mungkin tentang bahan hukum yang tersaji dan kegiatan yuridisnya dalam kenyataan bermasyarakat.40
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam membangun atau memperkuat kebenaran dan permasalahan yang dianalisis. Oleh sebab itu, teori atau kerangka teori mempunyai kegunaan paling sedikit mencakup hal-hal sebagai berikut:41
a. Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam atau lebih mengkhususkan fakta yang hendak diselidiki atau diuji kebenarannya;
b. Teori sangat berguna di dalam mengembangkan sistem klasifikasi fakta, membina struktur konsep-konsep serta memperkembangkan defenisi- defenisi;
c. Teori biasanya merupakan suatu ikhtisar daripada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannya yang menyangkut objek yang diteliti;
d. Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh karena telah diketahui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin faktor faktor tersebut akan timbul lagi pada masa-masa mendatang;
e. Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhadap kekurangan-kekurangan pada pengetahuan peneliti.
Dalam menjawab rumusan permasalahan yang ada, maka kerangka teori yang digunakan sebagai pisau analisis penelitian ini yaitu sebagai berikut:
a. Teori Kepastian Hukum
Menurut Utrecht, kepastian hukum mengandung dua pengertian yaitu pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan dan kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh
40 Hasim Purba, Suatu Pedoman Memahami Ilmu Hukum, Cahaya Ilmu, Medan, 2006, h.
98.
41 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Cetakan ke-3, UI Press, Jakarta, 1986, h. 121.
dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.42 Kepastian hukum bukan hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan hakim yang satu dengan putusan hakim lainnya untuk kasus yang serupa yang telah diputuskan.43 Selanjutnya menurut Sudikno Mertokusumo, kepastian hukum merupakan sebuah jaminan bahwa hukum tersebut harus dijalankan dengan cara yang baik dan benar.44
Berdasarkan uraian diatas, teori kepastian hukum dipandang tepat digunakan untuk menganalisis perumusan masalah pertama dan kedua.
Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan haruslah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku agar terciptanya kepastian hukum bagi para pihak. Apabila pembeli lelang tidak mendapatkan haknya untuk menguasai objek lelang, maka pembeli lelang dirugikan karena haknya terlanggar. Akibatnya, pengosongan objek lelang menjadi terhambat. Hal tersebut telah menganggu terciptanya tatanan masyarakat yang tertib, menciptakan ketertiban dan keseimbangan. Tentu hal tersebut bertentangan dengan tugas hukum yang menjaminan kepastian hukum dalam hubungan-hubungan pergaulan di masyarakat.
b. Teori Perlindungan Hukum
Philipus M. Hadjon memberi pengertian tentang perlindungan hukum bahwa perlindungan hukum merupakan perlindungan harkat dan martabat serta
42 Riduan Syahrani, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999, h. 23.
43 Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Pranada Media Group, Jakarta, 2016, h. 158.
44 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty, Yogyakarta, 2007, h. 160.
pengakuan terhadap hak asasi manusia yang dimiliki oleh subjek hukum dalam negara hukum dengan berdasarkan pada ketentuan hukum yang berlaku di negara tersebut guna mencegah terjadinya kesewenang-wenangan.45 Perlindungan hukum bagi rakyat terdiri dari 2 (dua) macam, yaitu:46
1) Perlindungan Hukum Preventif
Perlindungan ini memberikan kesempatan kepada rakyat untuk mengajukan keberatan atau pendapatnya sebelum pemerintah membuat bentuk definitive.
Perlindungan hukum ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa.
Perlindungan preventif ini sangat besar artinya bagi tindakan pemerintah yang didasarkan pada kebebasan bertindak karena dengan adanya perlindungan hukum ini pemerintah akan bersikap hati-hati dalam mengambil keputusan. Perlindungan hukum yang preventif merupakan perlindungan hukum yang sifatnya pencegahan.
2) Perlindungan Hukum Represif
Perlindungan hukum represif mempunyai tujuan untuk menyelesaikan permasalahan atau sengketa yang timbul, dilakukan dengan cara menerapkan sanksi terhadap pelaku agar dapat memulihkan hukum kepada keadaan sebenarnya. Perlindungan hukum jenis ini dilakukan di pengadilan.
Berdasarkan uraian di atas, teori perlindungaan hukum dipandang tepat digunakan untuk menganalisis perumusan masalah ketiga yang merujuk pada pembeli lelang yang tidak mendapatkan haknya untuk menguasai objek lelang.
Pembeli lelang berhak mendapatkan perlindungan hukum secara preventif dan
45 Musliadi Prayitno, “Perlindungan Hukum Konsumen dalam Layanan Purna Jual TV LED di Service Center Polytron Purwokerto”, Disertasi, Universitas Muhammadiyah Purwokerto, Purwokerto, 2017, h. 12, dengan mengutip pendapat Philipus M. Hadjon.
46 Burhan Sidabariba, op.cit., h. 29, dengan mengutip pendapat Philipus M. Hadjon.
represif. Perlindungan preventif untuk pembeli lelang yaitu perlu adanya pengaturan mengenai pengosongan objek lelang untuk dijadikan panduan dalam melakukan pengosongan objek lelang, sehingga dapat mencegah perbuatan- perbuatan yang menghambat pelaksanaan eksekusi lelang hak tanggungan.
Perlindungan represif untuk pembeli lelang yaitu dapat mengajukan gugatan ke pengadilan agar haknya untuk menguasai objek lelang tidak terlanggar.
2. Kerangka Konsepsi
Konsep adalah salah satu bagian terpenting dari teori, karena konsep adalah sebagai penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran (berupa ide). Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi antara abstraksi dan realitas.47
Selanjutnya, Suwandi Suryabrata memberikan arti khusus apa yang dimaksud dengan konsep, menurut beliau, sebuah konsep berkaitan dengan definisi operasional. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasi dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan definisi operasional.48 Dalam kerangka kosepsional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.49
Beberapa konsep dasar dalam penelitian ini memiliki makna sebagai berikut:
a. Perlindungan hukum adalah perlindungan para pihak yang telah diatur dalam UUHT dan peraturan pelaksanaannya sebagai ketentuan lelang
47 Masri Singarimbun, dkk, Metode Penelitian Survey, LP3ES, Jakarta, 1999, h. 34.
48 Suwandi Suryabrata, Metodelogi Penelitian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1998,h. 3.
49 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat, Cetakan ke-17, Rajawali Pers, Jakarta, 2018, h. 7.
eksekusi di Indonesia, agar terhindar dari kerugian, kesalahan, kemungkinan penyalahgunaan wewenang oleh aparat penegak hukum dalam pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan.50
b. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, yang selanjutnya disingkat KPKNL, adalah instansi vertikal DJKN yang berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kepala Kantor Wilayah.51
c. Pembeli adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang.52
d. Penjual adalah orang, badan hukum atau badan usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan perundang-undangan atau perjanjian berwenang untuk menjual barang secara lelang.53
e. Pemilik Barang adalah orang atau badan hukum atau badan usaha yang memiliki hak kepemilikan atas suatu barang yang dilelang.54
f. Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang.55
50 Burhan Sidabariba, op.cit., h. 174.
51 Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
52 Pasal 1 angka 22 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
53 Pasal 1 angka 19 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
54 Pasal 1 angka 20 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
55 Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
g. Lelang eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.56 h. Pengosongan adalah perbuatan (hal) mengosongkan,57 sedangkan objek
lelang adalah barang yang akan dilelang.58. Oleh karena itu, pengosongan objek lelang adalah perbuatan untuk mengosongkan barang yang di lelang.
i. Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.59
j. Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan adalah proses lelang yang dilakukan berdasarkan Pasal 6 UUHT yang memberikan hak kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut apabila debitur cidera janji.60
56 Pasal 1 angka 4 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
57 Departemen Pendidikan Nasional, op.cit, h. 814.
58 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
59 Pasal 1 angka 1 UUHT.
60 Purnama Tioria Sianturi, Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak Bergerak Melalui Lelang”, Edisi Revisi, Mandar Maju, Bandung, 2013, h. 74-75.
k. Risalah Lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna.61
G. Metode Penelitian
1. Sifat dan Jenis Penelitian
Sifat penelitian ini adalah penelitian deskriptif. Penelitian deskriptif dimaksudkan untuk memberikan data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan atau gejala-gejala lainnya sehingga mempertegas hipotesa-hipotesa agar dapat membantu di dalam memperkuat teori-teori lama, atau didalam kerangka menyusun teori-teori baru.62
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder (disamping adanya penelitian hukum sosiologis atau empiris yang terutama meneliti data primer).63
2. Sumber Data
Data yang digunakan dalam penelitian ini bersumber dari data sekunder yang didukung dengan data primer sebagai kelengkapan data, yaitu:
a. Data Primer
Data primer didapatkan melalui penelitian lapangan yaitu berupa wawancara kepada informan. Adapun informan dalam penelitian ini, yaitu:
61 Pasal 1 angka 35 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
62 Soerjono Soekanto, op.cit., h. 10.
63 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, op.cit., h. 13-14.
1) Pelaksana Subbag Umum KPKNL Lhokseumawe untuk mengetahui tentang pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan;
2) Kepala Seksi Sengketa Konflik dan Perkara Badan Pertanahan Nasional Kota Banda Aceh dan Pegawai di Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara untuk mengetahui tentang pemblokiran objek hak tanggungan yang mengakibatkan proses balik nama pada pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan tidak dapat dilaksanakan; dan 3) Juru Sita Pengadilan Negeri Kelas IA Banda Aceh untuk mengetahui
tentang pelaksanaan pengosongan objek lelang hak tanggungan.
b. Data Sekunder
Data sekunder atau data kepustakaan meliputi:
1) Bahan hukum primer yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat.64 Bahan hukum primer yang dipergunakan dalam penelitian ini meliputi:
a) Undang-Undang Lelang (Vendu Reglement, Ordonantie 28 Februari 1908 Staatsblad 1908:189 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Staatsblad 1941:3);
b) Instruksi Lelang (Vendu Instructie, Staatsblad 1908:190 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Staatsblad 1930:85);
c) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
64 Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Cetakan ke-16, Rajawali Pers, Jakarta, 2018, h. 113.
d) Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;
e) Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 2/KN/2017 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang; dan
f) Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132 K/Pdt/2015.
2) Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder yaitu bahan-bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer.65 Bahan hukum sekunder yang digunakan dalam studi ini berupa karya ilmiah (hukum), hasil penelitian sebelumnya yang ada kaitannya dengan fokus penelitian ini, literatur dan buku-buku yang ditulis oleh para ahli.
3) Bahan Hukum Tersier
Bahan hukum tersier adalah bahan-bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan bermakna terhadap bahan hukum primer dan sekunder seperti, kamus hukum, artikel, dan lain-lain.66
3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dilakukan melalui kegiatan penelitian kepustakaan (library research) yang dilakukan dengan cara:
a. Menganalisis putusan pengadilan yang berkaitan dengan objek penelitian yaitu Putusan Mahkamah Agung Nomor 3132K/Pdt/2015;
65 Ibid., h. 114.
66 Ibid.
b. Melakukan penelusuran kepustakaan melalui artikel-artikel media cetak maupun elektronik terkait perlindungan hukum kepada pembeli lelang terhadap penggosongan objek lelang;
c. Mengelompokkan data-data yang relevan dengan permasalahan yang telah ditentukan; dan
d. Menganalisis data-data yang relewan untuk menyelesaikan masalah yang menjadi objek penelitian.
Penelitian ini juga dilakukan dengan studi lapangan (field research) yaitu dengan melakukan wawancara kepada informan.
Alat pengumpulan data yang akan digunakan dalam penelitian ini yaitu:
a. Studi Dokumen
Studi dokumen dilakukan untuk memperoleh data sekunder dengan menganalisa bahan-bahan hukum (primer, sekunder dan tersier) atau data lain yang terkait dengan perlindungan hukum kepada pembeli lelang terhadap penggosongan objek lelang.
b. Pedoman Wawancara
Wawancara dilakukan dengan membuat daftar pertanyaan/pedoman wawancara yang tidak berstruktur berdasarkan perumusan masalah.
4. Analisis Data
Analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode penelitian analisis data kualitatif. Metode analisis data kualitatif adalah analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang- undangan serta pandangan-pandangan narasumber sehingga dapat menjawab
permasalahan dari penelitian ini.67 Setelah proses analisis dilakukan, kemudian uraian atau penjelasan tentang data tersebut akan dibuat kesimpulan secara deduktif yakni dari umum menuju ke spesifik atau pemikiran dimulai dari hal yang umum kepada hal yang khusus.68
67 Burhan Bungin, Analisis Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan Metodologis Kearah Penguasaan Modal Aplikasi, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004, h. 53
68 Ibid., h. 112.
BAB II
PELAKSANAAN LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
A. Tinjauan Yuridis Tentang Lelang 1. Pengertian dan Asas-Asas Lelang
Menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang.69
Berdasarkan unsur-unsur lelang di atas, ada 2 (dua) hal yang penting dari pengertian lelang tersebut, yaitu:70
a. Pengertian lelang terbatas pada penjualan barang di muka umum. Pembeli barang dan pemborongan pekerjaan secara lelang, seperti pada mekanisme Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) yang biasa disebut dengan “lelang tender” tidak termasuk dalam pengertian lelang yang diatur dalam vendu reglement sebagaimana di dalam terjemahan Himpunan Peraturan Perundang-undangan Republik Indonesia yang menyebutkan bahwa:
“penjualan umum adalah pelelangan atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan harga penawaran yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan atau penjualan itu, atau diizinkan untuk ikut serta
69 Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
70 Sutiarnoto, Op.cit., h. 7-8.
dan diberi kesempatan untuk menawar harga, menyetujui harga yang ditawarkan atau memasukan harga dalam sampul tertutup”.
b. Di dalam pengertian lelang harus dipenuhi beberapa unsur, yakni:
1) Lelang adalah suatu cara penjualan yang dilakukan pada suatu saat dan di tempat yang telah ditentukan;
2) Dilakukan di depan umum yaitu dengan cara mengumumkannya kepada masyarakat luas dengan tujuan menghimpun peminat/peserta lelang;
3) Dilaksanakan dengan cara penawaran harga yang khusus yaitu dengan cara penawaran harga lisan atau secara tulisan yang sifatnya kompetitif;
dan
4) Peserta yang mengajukan penawaran tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang atau pembeli lelang.
Secara normatif sebenarnya tidak ada peraturan perundang-undangan yang mengatur asas lelang namun apabila kita cermati klausula-klausula dalam peraturan perundang-undangan di bidang lelang dapat ditemukan adanya asas lelang, yaitu:71
a. Asas Keterbukaan
Asas keterbukaan menghendaki agar seluruh lapisan masyarakat mengetahui adanya rencana lelang sepanjang tidak dilarang oleh undang-undang. Oleh karena itu, setiap pelaksanaan lelang harus didahului dengan pengumuman lelang. Asas ini juga untuk mencegah terjadinya praktek persaingan usaha tidak sehat, dam tidak memberikan kesempatan adanya praktek Korupsi, Kolusi, dan Nepotisme (KKN).
b. Asas Keadilan
Asas keadilan mengandung pengertian bahwa dalam proses pelaksanaan lelang harus dapat memenuhi rasa keadilan secara proporsional bagi setiap pihak yang berkepentingan. Asas ini untuk mencegah terjadinya keberpihakan pejabat
71 Ibid., h. 8.
lelang kepada peserta lelang tertentu atau berpihak hanya kepentingan penjual.
Khusus pada pelaksanaan lelang eksekusi, penjual tidak boleh menentukan harga limit secara sewenang-wenang yang berakibat pihak tereksekusi.
c. Asas Kepastian Hukum
Asas kepastian hukum menghendaki agar lelang yang telah dilaksanakan menjamin adanya perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam pelaksanaan lelang. Setiap pelaksanaan lelang dibuat risalah lelang oleh pejabat lelang yang merupakan akta autentik. Risalah lelang digunakan penjual/pemilik barang, pembeli dan pejabat lelang untuk mempertahankan dan melaksanakan hak dan kewajibannya.
d. Asas Efisiensi
Asas efiseinsi menjamin pelaksanaan lelang dilakukan dengan cepat dan dengan biaya yang relatif murah karena lelang dilakukan pada tempat dan waktu yang telah ditentukan dan pembeli disahkan pada saat itu.
e. Asas Akuntabilitas
Asas akuntabilitas menghendaki agar lelang yang dilaksanakan oleh pejabat lelang dapat dipertanggungjawabkan kepada semua pihak yang berkepentingan.
Pertanggungjawaban pejabat lelang meliputi administrasi lelang dan pengelolaan uang lelang.
2. Peran dan Manfaat Lelang
Adapun peran lelang dalam perekonomian adalah sebagai berikut:72
72 Rachmadi Usman, Op.cit., h. 28.
a. mampu memberikan jawaban yang pasti mengenai harga atau nilai suatu barang terhadap subjektivitas seseorang yang berpengaruh bagi kualitas barang, kreativitas pembuatan, dan nilai artistik suatu barang;
b. mampu memberi jawaban yang pasti mengenai harga atau nilai suatu barang pada saat situasi perekonomian tidak menentu;
c. mampu memberi jawaban yang pasti mengenai status kepemilikan suatu barang; dan
d. Harga yang terbentuk pada lelang dapat menjadi standar dan barometer (price reference) dalam sektor perekonomian tertentu.
Lelang juga mempunyai manfaat, baik bagi penjual maupun pembeli atau pemenang lelang. Bagi penjual, manfaat lelang adalah sebagai berikut:73
a. mengurangi rasa kecurigaan atau tuduhan kolusi dari masyarakat (dalam lelang inventaris pemerintah, BUMN atau BUMD) atau dari pemilik barang (dalam lelang eksekusi), karena penjualannya dilakukan secara terbuka untuk umum, sehingga masyarakat umum dapat mengontrol pelaksanaannya;
b. menghindari kemungkinan adanya sengketa hukum;
c. penjualan lelang sangat efisien, karena didahului dengan pengumuman sehingga peserta lelang dapat terkumpul pada saat hari lelang;
d. penjual akan mendapatkan pembayaran yang cepat, karena pembayaran dalam lelang dilakukan secara tunai; dan
e. penjual mendapatkan harga yang optimal, karena sifat penjualan lelang yang terbuka (transparan) dengan penawaran harga yang kompetitif.
Selanjutnya lelang juga memiliki manfaat bagi pembeli atau pemenang lelang, seperti berikut ini:74
a. penjualan lelang didukung oleh dokumen yang sah, karena sistem lelang mengharuskan Pejabat Lelang meneliti lebih dulu tentang keabsahan penjual dan barang yang akan dijual (legalitas subjek dan objek lelang); dan
b. dalam hal barang yang dibeli adalah barang tidak bergerak berupa tanah, pembeli tidak perlu lagi mengeluarkan biaya tambahan untuk membuat Akta Jual Beli ke PPAT, tetapi dengan Risalah Lelang, pembeli dapat langsung ke Kantor Pertanahan setempat untuk balik nama. Hal tersebut karena Risalah Lelang merupakan akta autentik dan statusnya sama dengan akta Notaris.
73 Ibid., h. 29.
74 Ibid.
