ANALISIS TINGKAT KAPITALISASI LAHAN SAWAH DI KECAMATAN PERBAUNGAN KABUPATEN SERDANG BEDAGAI PROPINSI SUMATERA UTARA TESIS. Oleh

ANALISIS TINGKAT KAPITALISASI LAHAN SAWAH DI KECAMATAN PERBAUNGAN KABUPATEN SERDANG BEDAGAI PROPINSI

SUMATERA UTARA

TESIS

Oleh

IRFAN RIADI 137048003/MMPP

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2016

ANALISIS TINGKAT KAPITALISASI LAHAN SAWAH DI KECAMATAN PERBAUNGAN KABUPATEN SERDANG BEDAGAI PROPINSI

SUMATERA UTARA

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian Dalam Program Studi Magister

Manajemen Properti dan Penilaian Pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara

Oleh

IRFAN RIADI 137048003/MMPP

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2016

Tanggal Lulus : 26 Agustus 2016 Telah diuji pada

Tanggal : 26 Agustus 2016

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Ir. Sukaria Sinulingga, M.Eng Anggota : 1. Dr. Ir. Rahmanta, M.Si

2. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM

3. Dr. Khaira Amalia Fachruddin, SE.Ak, MBA, CA, MAPPI(Cert.)

PERNYATAAN

Judul Tesis

ANALISIS TINGKAT KAPITALISASI LAHAN SAWAH DI KECAMATAN PERBAUNGAN KABUPATEN SERDANG BEDAGAI PROPINSI

SUMATERA UTARA

Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan hasil karya penulis sendiri.

Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika penulisan ilmiah.

Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis bersedia menerima sanksi pencabutan gelar akademik yang penulis sandang dan sanksi-sanksi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.

Medan, Oktober 2016 Penulis,

Irfan Riadi

ANALISIS TINGKAT KAPITALISASI LAHAN SAWAH DI KECAMATAN PERBAUNGAN KABUPATEN SERDANG BEDAGAI PROPINSI

SUMATERA UTARA

ABSTRAK

Tingkat kapitalisasi merupakan suatu tingkat (rate) tertentu yang digunakan untuk mengkonversi perkiraan aliran pendapatan menjadi perkiraan nilai kini dari suatu properti atau didefinisikan juga sebagai angka perbandingan antara pendapatan bersih tahunan terhadap nilai pasarnya. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa, pada tingkat alpha 5% terdapat perbedaan yang signifikan antara tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih sewa lahan sawah dengan tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih operasional produksi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan yaitu sebesar 2,06%. Model yang paling sesuai dari berbagai model untuk mengestimasi tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara adalah dalam bentuk log-lin yaitu Tingkat Kapitalisasi (%) = 0,064 + 0,019 Luas lahan sawah (Ha) + 0,169 Produktivitas lahan sawah (Ton/Ha) + 0,005 Jarak lahan sawah ke sumber air (m) + 0,003 Jarak lahan sawah ke pusat bisnis (Km). Data yang dikumpulkan pada penelitian ini merupakan data primer dari hasil wawancara dan peninjauan lapangan di lokasi penelitian. Analisis yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari dua metode analisis yaitu pengukuran tendensi sentral dan regresi.

Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa semakin tinggi nilai pasar lahan sawah maka tingkat kapitalisasi lahan sawah akan semakin rendah, dan semakin rendah nilai pasar lahan sawah maka tingkat kapitalisasi semakin tinggi. Implikasinya bahwa semakin besar tingkat resiko lahan sawah maka semakin besar tingkat kapitalisasinya, dan semakin kecil tingkat resiko lahan sawah maka semakin kecil tingkat kapitalisasinya.

Kata kunci : tingkat kapitalisasi, model estimasi tingkat kapitalisasi, lahan sawah

KATA PENGANTAR

Penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan berkah-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini.

Selama melakukan penelitian dan penulisan tesis ini, penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang tulus kepada : 1. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas

Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Robert Sibarani, MS, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

3. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachruddin, SE.Ak, MBA, CA, MAPPI(Cert), selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara.

4. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM, selaku Sekretaris Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Universitas Sumatera Utara.

5. Bapak Prof. Dr. Ir. Sukaria Sinulingga, M.Eng, selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini.

6. Bapak Dr. Ir. Rahmanta, M.Si, selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini.

7. Seluruh Dosen, Staf dan rekan - rekan mahasiswa pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Iniversitas Sumatera Utara yang telah banyak membantu penulis selama melaksanakan pendidikan.

8. Kedua orang tua saya, Ayah Sakun, SE, MM, dan Ibu Endang Siswati, dan segenap keluarga yang telah banyak membantu, merestui, dan mendoakan penulis selama melaksanakan pendidikan.

9. Istriku tercinta Neng Fika Anggraini , yang telah menjadi pendorong semangat dan motivasi selama penulis melaksanakan pendidikan.

10. Seluruh teman-teman di PT. Bank Rakyat Indonesia, Tbk, Sentra Kredit

Konsumer Medan, Kantor Jasa Penilai Publik Amin, Nirwan, Alfiantori dan

Rekan Cabang Medan, dan Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan Cabang Medan , yang telah banyak membantu dalam penyelesaian penelitian ini sehingga menjadikan penulis sangat bersemangat dalam menyelesaikan pendidikan ini.

11. Dan semua pihak yang membantu saya dalam penyelesaian penelitian ini.

Penulis menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh pembaca. Semoga kiranya Allah SWT selalu memberikan hidayah-Nya kepada kita. Aamiin.

Medan, Oktober 2016 Penulis

Irfan Riadi

RIWAYAT HIDUP

Irfan Riadi, lahir di Medan, 01 Agustus 1981, anak pertama dari dua bersaudara dari pasangan Bapak Sakun, SE, MM dan Ibu Endang Siswati.

Menyelesaikan pendidikan Sekolah Dasar pada tahun 1993 di SD Negeri 060870 Medan. Peneliti menyelesaikan pendidikan Sekolah Menengah Pertama pada tahun 1996 di SMP Negeri 9 Medan, kemudian menyelesaikan pendidikan Sekolah Menengah Atas pada tahun 1999 di SMA Negeri 3 Medan. Pada tahun 2005 menyelesaikan pendidikan S-1 di Fakultas Pertanian Universitas Sumatera Utara.

Pada tahun 2013 menempuh pendidikan pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian, Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara.

Medan, Oktober 2016 Peneliti

Irfan Riadi

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT ...

ii

KATA PENGANTAR ... iii

RIWAYAT HIDUP ... v

DAFTAR ISI ... vi

DAFTAR TABEL ... ix

DAFTAR GAMBAR ... xi

DAFTAR LAMPIRAN ... xii

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Perumusan Masalah ... 6

1.3 Tujuan Penelitian ... 7

1.4 Manfaat Penelitian ... 8

1.5 Ruang Lingkup dan batasan... 8

1.6 Asumsi ... 9

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Landasan Teori ... 10

2.1.1 Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) ... 10

2.1.2 Nilai Pasar Lahan Pertanian ... 14

2.1.3 Nilai Sewa Pasar Lahan Pertanian ... 15

2.1.4. Pendapatan Operasional Bersih (NOI)... 16

2.1.5. Lahan Sawah ... 17

2.1.6. Produktivitas Lahan ... 19

2.1.7. Irigasi ... 20

2.1.8. Jarak ke Pusat Bisnis... 22

2.2 Penelitian Terdahulu ... 23

2.3 Mekanisme Antar Variabel Penelitian ... 30

2.3.1 Pengaruh Luas Lahan Sawah Terhadap Tingkat Kapitalisasi ... 30

2.3.2 Pengaruh Produktivitas Lahan Terhadap Tingkat Kapitalisasi ... 31

2.3.3 Pengaruh Jarak ke Sumber Air Terhadap Tingkat Kapitalisasi ... 31

2.3.4 Pengaruh Jarak ke Pusat Bisnis Terhadap Tingkat Kapitalisasi .... 31

BAB III KERANGKA KONSEPTUAL PENELITIAN 3.1 Kerangka Konseptual ... 33

3.2 Hipotesis ... 37

BAB IV METODE PENELITIAN 4.1 Jenis dan Sifat Penelitian ... 39

4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian ... 39

4.3 Populasi dan Sampel ... 40

4.4 Teknik Pengumpulan Data ... 42

4.5 Jenis dan Sumber Data ... 43

4.6 Definisi Operasional Variabel Penelitian ... 44

4.7 Teknik Analisis Data ... 45

4.7.1. Analisis Komparatif Tingkat Kapitalisasi... 45

4.7.1.1. Penghitungan Tingkat Kapitalisasi ... 45

4.7.1.2. Pengukuran tendensi sentral ... 47

4.7.1.3. Pengujian perbedaan tingkat kapitalisasi ... 47

4.7.2. Perumusan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah... 48

4.7.2.1. Analisis goodness of fit... 49

4.7.2.1. Uji Penyimpangan Asumsi Klasik... 50

4.7.2.2. Pengujian Hipotesis ... 52

BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 5.1 Hasil Penelitian... 54

5.1.1. Penghitungan Tingkat Kapitalisasi ... 54

5.1.1.1. Penghitungan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah Berdasarkan Nilai Sewa Bersih Lahan Sawah ... 54

5.1.1.2. Penghitungan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah

Berdasarkan Pendapatan Operasional Bersih

Produksi Lahan Sawah ... 56

5.1.1.3. Pengujian perbedaan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah Berdasarkan Nilai Sewa Bersih Lahan Sawah Dengan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah Berdasarkan Pendapatan Operasional Bersih

Produksi Lahan Sawah... 58

5.1.2. Perumusan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah... 59

5.1.2.1. Penghitungan Rata–rata Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah ... 59

5.1.2.2. Pemilihan Model Perumusan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah ... 60

5.1.2.3. Uji Penyimpangan Asumsi Klasik ... 61

5.1.2.4. Pengujian Hipotesis... 63

5.1.2.5. Model Perumusan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah ... 66

5.2 Pembahasan ... 66

5.2.1. Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah... 66

5.2.2. Interpretasi Model Perumusan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah ...68

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN 6.1 Kesimpulan ... 72

6.2 Saran ... 73

DAFTAR PUSTAKA ... 75

LAMPIRAN...79

DAFTAR TABEL

Nomor Judul Halaman

Tabel 1.1 Nilai pasar lahan sawah dan Nilai pasar sewa lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara berdasarkan

Desa/Kelurahan, per- Mei 2016………. 4

Tabel 2.1

Matriks Penelitian Terdahulu………...

28 Tabel 4.1 Luas Areal Lahan sawah di Kecamatan Perbaungan

berdasarkan Desa/Kelurahan………

40 Tabel 4.2 Jumlah Data Transaksi Sewa di Kecamatan

Perbaungan berdasarkan Desa/Kelurahan ( 1 Januari

2015 – 1 Juli 2016 )………. 41

Tabel 4.3 Definisi, Pengukuran dan Skala Ukur Variabel……… 45 Tabel 4.5 Alternatif bentuk fungsi regresi………. 49 Tabel 5.1 Hasil Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah

Berdasarkan Pendapatan Bersih Sewa Lahan Sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai

Propinsi Sumatera Utara……… 54

Tabel 5.2 Hasil Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah Berdasarkan Estimasi Pendapatan Bersih Operasional Produksi Lahan Sawah di Kecamatan Perbaungan

Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.. 56 Tabel 5.3 Hasil Output SPSS Uji Beda Rata-rata Tingkat

Kapitalisasi Lahan Sawah Berdasarkan Pendapatan Bersih Sewa Lahan Sawah Dengan Rata-rata Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah Berdasarkan Pendapatan

Bersih Operasional Produksi Lahan Sawah…………... 58

Tabel 5.4 Ringkasan Hasil Analisis Goodness of Fit……… 60

Tabel 5.5 Hasil output SPSS Uji Kolmogorov-Smirnov………... 61

Tabel 5.6 Hasil Output SPSS Regresi Model Log-Lin………. 62

Tabel 5.7 Hasil output software SPSS Model Summary………... 64

Tabel 5.8 Hasil Output software SPSS uji F………. 64

DAFTAR GAMBAR

Nomor Judul Halaman

Gambar 1.1 Peta Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang

Bedagai ………... 3 Gambar 1.2 Persentase Lahan Kecamatan Perbaungan ……... 3 Gambar 3.1 Kerangka Konseptual Tingkat Kapitalisasi Lahan

Sawah ……….. 35

Gambar 3.2 Kerangka Konseptual Perumusan Tingkat

Kapitalisasi ……….. 35

Gambar 3.3 Kerangka Pemikiran Penelitian ………. 36

Gambar 5.1 Hasil output SPSS Scatterplot (alur sebaran)……….. 63

DAFTAR LAMPIRAN

Nomor Judul Halaman

Lampiran 1 Rekapitulasi data lahan sawah Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi

Sumatera Utara………... 79

Lampiran 2 Perhitungan Nilai Pasar Lahan Sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara ……... 81

Lampiran 3 Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara Berdasarkan Pendapatan Bersih Sewa Lahan Sawah……….. 84

Lampiran 4 Perhitungan Biaya Operasional Lahan ……… 86

Lampiran 5 Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara Berdasarkan Pendapatan Bersih Operasional Produksi Lahan Sawah ………… 88

Lampiran 6 Hasil Output SPSS Regresi Lin-Lin ………... 90

Lampiran 7 Hasil Output SPSS Regresi Log-Log……….. 91

Lampiran 8 Hasil Output SPSS Regresi Lin-Log……… 92

Lampiran 9 Hasil Output SPSS Regresi Log-Lin……… 93

Lampiran 10 Sebaran sampel penelitian……… 95

BAB I PENDAHULUAN

I.1. Latar Belakang

Dalam mengaplikasikan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan, penilai dapat mengasumsikan bahwa tujuan investor adalah untuk memperoleh pengembalian total dari jumlah investasi yang telah dikeluarkannya. Oleh karena itu pengembalian yang diharapkan oleh investor terdiri atas jumlah pengembalian total yang telah diinvestasikannya, dan profit yang akan diterimanya. Karena pengembalian yang diperoleh dari suatu real estate dapat terdiri dari berbagai macam bentuk, maka tingkat (rate) ukuran pengembalian yang digunakan dalam kapitalisasi akan berbeda-beda. Semua tingkat pengembalian dapat dikategorikan baik sebagai tingkat pendapatan maupun tingkat yields. Tingkat kapitalisasi secara keseluruhan (R

_O

) dan tingkat kapitalisasi modal (R

_E

) (disebut juga sebagai cash flow rate on cash return) merupakan tingkat pendapatan. Suku bunga (tingkat pengembalian pada debt capital), tingkat diskon (rate yang digunakan untuk mengubah pembayaran di masa yang akan datang (future payments) menjadi present value ), internal rate of return, dan equity tingkat yield merupakan tingkat yields (Appraisal Institute,1996:516-517).

Kapitalisasi adalah pengkonversian arus kas bersih atau penghasilan bersih lain, baik yang bersifat aktual maupun bersifat perkiraan, selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai aset pada suatu tanggal tertentu atau pengakuan atas suatu pengeluaran barang modal (capital expenditure) (MAPPI,2015).

Tingkat kapitalisasi dapat juga didefinisikan sebagai suatu besaran (rate)

yang digunakan untuk mengkonversi pendapatan yang dihasilkan suatu properti

menjadi nilai properti tersebut. Tingkat kapitalisasi merupakan rasio pendapatan bersih yang dihasilkan dari suatu properti dengan nilai propertinya. Apabila nilai pasar properti dan tingkat kapitalisasi diketahui, nilai sewa properti yang wajar dapat ditentukan ( Appraisal Institute, 1993 ).

Penilaian tanah pertanian untuk tujuan penggunaan pajak dan tujuan lainnya masih menggunakan pendekatan perbandingan. Metode pendapatan dengan melakukan perhitungan tingkat kapitalisasi merupakan salah satu alternatif penilaian untuk mendapatkan hasil yang lebih akurat dengan menggunakan estimasi nilai sewa dan nilai jual tanah pertanian (Widiyatmoko,2007).

Menurut Winarso (2012) adanya perubahan kepemilikan maupun penguasaan lahan bagi seorang petani sangat besar pengaruhnya terhadap kehidupan ekonomi keluarga petani yang bersangkutan, baik perubahan karena hilangnya hak penguasaan maupun hak kepemilikan atas sebidang lahan atau munculnya hak kepemilikan maupun hak penguasaan atas sebidang lahan. Hilang dan munculnya hak atas lahan dapat saja melalui berbagai proses sehingga seseorang berhak atau tidak berhak atas lahan yang bersangkutan. Proses tersebut dapat saja terjadi karena adanya transaksi jual beli, transaksi pembagian waris, hibah atau transaksi lainnya seperti bagi hasil, sewa, gadai atau numpang.

Kecamatan Perbaungan merupakan andalan bagi Kabupaten Serdang

Bedagai sebagai lumbung pangan di Propinsi Sumatera Utara, karena mempunyai

potensi yang sangat besar di bidang pertanian dengan luas lahan sawah 5.535 Ha

dan lahan kering 6.623 Ha. Kecamatan Perbaungan dengan luas wilayah 12.158

Ha, terdiri dari 24 desa dan 4 kelurahan (BPS Kabupaten Serdang Bedagai, 2016).

Gambar 1.1. Peta Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai

Gambar 1.2. Persentase Lahan Kecamatan Perbaungan

Sumber : BPS Kabupaten Serdang Bedagai 2016

Berdasarkan dari hasil pengamatan di Kecamatan Perbaungan, ditemukan bervariasinya nilai pasar lahan sawah dan nilai pasar sewa lahan sawah, hal ini mengindikasikan bahwa tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan juga bervariasi, sehingga perlu dilakukan penelitian untuk menganalisis tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

Tabel 1.1 . Nilai pasar lahan sawah dan Nilai pasar sewa lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara

berdasarkan Desa/Kelurahan, per- Mei 2016

Sumber : Data Primer (diolah)

Menurut Helmers (2004), penilaian lahan pertanian dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan dapat diestimasi dari pendapatan bersih pemilik atas lahan pertanian, dimana alternatif dari pendapatan bersih yang sering digunakan adalah nilai sewa bersih lahan pertanian. Pada lahan sawah terdapat dua sumber pendapatan yaitu dari pendapatan sewa lahan sawah dan pendapatan operasional produksi lahan sawah. Berdasarkan hal tersebut diduga akan terdapat perbedaan antara tingkat kapitalisasi yang dihitung berdasarkan pendapatan bersih

No Desa / Kelurahan

Nilai Pasar lahan sawah per-m²

Nilai Pasar lahan sawah per-Ha

Nilai Pasar Sewa lahan sawah per-Ha

Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah

(Rp) (Rp) (Rp)

1 Melati 2 48,197 481,970,000 12,500,000 2.59%

2 Melati 2 66,836 668,360,000 15,000,000 2.24%

3 Tualang 52,780 527,800,000 12,500,000 2.37%

4 Lubuk Bayas 46,603 466,030,000 10,000,000 2.15%

5 Lubuk Bayas 57,009 570,090,000 13,750,000 2.41%

6 Lidah Tanah 56,541 565,410,000 13,750,000 2.43%

7 Pematang Tatal 66,096 660,960,000 15,000,000 2.27%

8 Cinta Air 51,791 517,910,000 12,500,000 2.41%

9 Pematang Sijonam 62,165 621,650,000 13,750,000 2.21%

10 Suka Jadi 46,790 467,900,000 12,500,000 2.67%

sewa lahan sawah dengan tingkat kapitalisasi yang dihitung berdasarkan pendapatan bersih operasional produksi lahan sawah. Fenomena adanya kemungkinan perbedaan tersebut merupakan sesuatu yang perlu dikaji secara ilmiah.

Menurut Supardi (2012), tahap yang sulit dan perlu dilakukan dengan teliti dan hati-hati dalam penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah merumuskan perhitungan tingkat kapitalisasi pendapatan yang lebih lengkap dan realistis. Rumus perhitungan tingkat kapitalisasi yang telah dikembangkan oleh peneliti dan ahli penilai terdahulu berbeda-beda , ambiguitas dan belum ada rumus yang baku. Di samping itu, dalam pembentukan model penaksir tingkat kapitalisasi dan proses penilaian jarang dilakukan dengan mempertimbangkan kriteria produktivitas yang optimal (kriteria Highest and Best Use) dan aplikasi Sistem Informasi Geografis (GIS).

Kelayakan suatu tingkat pengembalian tidak dapat dibuktikan dengan bukti pasar, tetapi atas tingkat tersebut harus konsisten dengan data yang ada. Estimasi tingkat kapitalisasi membutuhkan suatu judgement penilaian dan pengetahuan mengenai perilaku pasar yang ada dan beberapa indikator ekonomi (Appraisal Institute,1996:521).

Pembentukan model untuk mengestimasi tingkat kapitalisasi lahan sawah

akan membantu dalam perhitungan nilai tanah di kecamatan Perbaungan dengan

pendekatan pendapatan, maka perlu dilakukan penelitian dan perumusan tingkat

kapitalisasi dengan menggunakan beberapa variabel yang diduga dapat

mempengaruhi besar kecilnya tingkat kapitalisasi berdasarkan penelitian terdahulu.

Beberapa variabel tersebut yaitu luas lahan sawah, produktivitas lahan sawah, jarak lahan sawah ke sumber air , dan jarak lahan sawah ke pusat bisnis.

Berdasarkan fenomena sebagaimana dijelaskan, maka perlu dilakukan penelitian dan perumusan tingkat kapitalisasi di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara yang akan disusun dalam bentuk tesis

dengan judul “Analisis Tingkat Kapitalisasi Lahan Sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara”.

I.2. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang sebagaimana tersebut diatas, beberapa masalah penting yang perlu untuk dicari jawabannya melalui penelitian ini, adalah sebagai berikut :

a. Berapakah besar perbedaan antara tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih sewa lahan sawah dan berdasarkan pendapatan bersih operasional produksi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai?

b. Apakah secara simultan luas lahan sawah, produktivitas lahan sawah, jarak lahan sawah ke sumber air, dan jarak lahan sawah ke pusat bisnis berpengaruh secara signifikan terhadap tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai ?

c. Bagaimanakah rumusan tingkat kapitalisasi lahan sawah yang realistis di

Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara?

I.3. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah untuk :

a. Mendapatkan ukuran rata-rata tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih sewa lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Sumatera Utara.

b. Mendapatkan ukuran rata-rata tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih operasional produksi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

c. Menganalisis perbedaan antara tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih sewa lahan sawah dengan tingkat kapitalisasi lahan sawah berdasarkan pendapatan bersih operasional produksi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

d. Mengetahui rata-rata tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

e. Mengetahui sejauh mana pengaruh luas lahan sawah, produktivitas lahan sawah, jarak lahan sawah ke sumber air, dan jarak lahan sawah ke pusat bisnis terhadap tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

f. Merumuskan tingkat kapitalisasi lahan sawah sehingga dapat menentukan

model dalam mengestimasi tingkat kapitalisasi lahan sawah di Kecamatan

Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

I.4. Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah :

a. Penelitian ini dapat menambah referensi dan khazanah ilmu pengetahuan.

b. Bagi para akademisi, penelitian ini dapat digunakan hasilnya sebagai acuan untuk penelitian lebih lanjut.

c. Bagi para praktisi seperti petani, investor, penilai, dan pemerintah dapat memanfaatkan hasil dari penelitian ini.

I.5. Ruang Lingkup dan Batasan

Ruang lingkup dan batasan dari penelitian ini adalah :

1. Penelitian dilakukan di Kecamatan Perbaungan Kabupaten Serdang Bedagai Propinsi Sumatera Utara.

2. Objek yang dijadikan sampel pada penelitian ini adalah lahan sawah dengan kriteria :



Lahan sawah dengan tanaman padi sebagai tanaman utama.



Lahan sawah dengan luas minimal 400 m

²

( 0,04 Ha).



Lahan sawah yang telah terjadi transaksi sewa murni.

3. Data yang diperoleh mengenai Nilai Pasar Lahan sawah , Nilai Pasar Sewa

Lahan sawah, biaya-biaya operasional, harga jual gabah kering panen

(GKP) dan harga gabah kering giling (GKK) pada penelitian ini adalah per-

bulan Mei 2016.

I.5. Asumsi

Asumsi-asumsi pada penelitian ini adalah :

1. Realisasi tanam tanaman padi, dua kali dalam setahun.

2. Pendapatan lahan sawah stabil atau mendekati stabil untuk setiap tahunnya.

3. Kondisi ekonomi di lokasi penelitian dalam keadaan baik.

Legalitas kepemilikan lahan jelas kepemilikannya dan tidak dalam sengketa.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Landasan Teori

2.1.1. Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)

Tingkat kapitalisasi menurut International Association of Assessment Officer (IAAO) (1996:267), merupakan suatu tingkat (rate) tertentu yang digunakan untuk mengkonversi perkiraan aliran pendapatan menjadi perkiraan nilai kini (present value) dari suatu properti atau didefinisikan juga sebagai angka perbandingan antara pendapatan bersih tahunan terhadap nilai pasarnya.

Tingkat pengembalian yang digunakan dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan mencerminkan tingkat yang prospektif, dan bukan tingkat historikal, maka persepsi pasar dalam hal resiko dan perubahan pada daya beli adalah sangat penting. Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian yang fungsinya adalah sebagai indikator atas resiko pada suatu investasi properti. Secara umum, semakin tinggi tingkat kapitalisasi biasanya mencerminkan properti tersebut kurang diminati, dan semakin rendah tingkat kapitalisasi mencerminkan properti tersebut banyak peminatnya (Appraisal Institute,1996:521).

Ada dua metode yang lazim dipakai untuk menentukan tingkat kapitalisasi,

yaitu direct capitalization dan yield capitalization. Perbedaan di anatara keduannya

adalah terletak pada asumsi yang dipakai. Direct capitalization mengasumsikan

bahwa pendapatan yang diterima pada tahun-tahun yang akan datang adalah sama

seperti dicerminkan oleh pendapatan pada tahun penilaian. Sedangkan yield

capitalization memasukkan asumsi-asumsi berkenaan dengan faktor-faktor seperti

tingkat pengembalian (rate of return) yang diharapkan oleh insvestor, sisa umur ekonomis, jangka waktu kepemilikan dan antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi.

(Akerson, 2000 : 31).

Adapun persamaan dari penentuan tingkat kapitalisasi dengan metode kapitalisasi langsung adalah seperti persamaan berikut :

dimana:

Ro : capitalization rate/tingkat kapitalisasi;

Io : income/pendapatan operasional bersih ( Net Operating Income);

Vo : nilai properti.

Dalam pengkapitalisasian melalui teknik yield capitalization penilaian dilakukan dengan menganalisis data pasar untuk menentukan tingkat kapitalisasi yang kemudian diaplikasikan pada arus pendapatan yang akan diterima untuk mendapatkan nilai pasar dari arus pendapatan tersebut. Penilaian ini memasukkan asumsi berkenaan dengan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap tingkat kapitalisasi, seperti tingkat resiko investasi dan sifat arus kas yang secara eksplisit dipertimbangkan untuk mensimulasikan proses pengambilan keputusan oleh investor (Eckert , 1990:272).

Bentuk umum dari model ini adalah sebagai berikut :

………

Io Ro = Vo

I1 I2 I3 In

1 + Y (1 + Y)² (1 + Y)³ + + (1 + Y)ⁿ

V = + +

dimana:

V : nilai properti;

I : income /pendapatan operasional bersih (Net Operating Income);

Y : yield / faktor pendiskon;

n : jumlah periode.

Dalam prosedur kapitalisasi sewa dasar lahan (ground rent capitalization), sewa dasar lahan dapat dikapitalisasi dengan suatu rate yang sesuai dengan nilai pasar lahan. Sewa dasar lahan dibayar terhadap hak penggunaan dan penempatan lahan sesuai dengan ketentuan atau syarat-syarat penyewaan. Tingkat kapitalisasi yang diturunkan dari rate pasaran digunakan untuk mengkonversi sewa dasar lahan ke dalam estimasi nilai pasar, yaitu dengan mengalikan nilai sewa dasar lahan per- tahunnya dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai. Hasil pengkapitalisasian itulah yang menunjukkan besarnya estimasi nilai lahan. Teknik ini berguna ketika berguna ketika analisis dari data lahan pembanding yang disewakan mengindikasikan sewa dan tingkat kapitalisasinya. Rumusan formulasi dari teknik adalah sebagai berikut,

Dimana :

LV : nilai lahan

GRV : nilai sewa dasar lahan R

₀

: tingkat kapitalisasi lahan (Appraisal Institute, 2001:307).

GRV GRV

R0 LV

LV = atau R0 =

Martin dan Sussman (1997) menurunkan dan membuktikan tingkat kapitalisasi keseluruhan (overall capitalization rate) dimana tingkat kapitalisasi keseluruhan (R

₀) diperoleh melalui kombinasi dari tingkat bunga bebas resiko (SR),

tingkat bunga likuiditas (LR), tingkat bunga manajemen (MR), dan tingkat resiko (RR), sehingga dapat dirumuskan sebagai berikut :

Ro = SR+ LR+MR+RR

Menurut Hidayati dan Harjanto (2003:176) untuk membentuk kapitalisasi yield seorang penilai perlu melakukan hal-hal sebagai berikut.

1. Memilih jangka waktu pemilikan/penyewaan.

2. Meramal semua aliran-aliran tunai yang akan datang atau pola-pola aliran tunai dan menganalisis hubungan antara aliran tunai sekarang dan masa yang akan datang.

3. Memilih yield atau discount rate yang sesuai.

4. Membawa keuntungan-keuntungan masa yang akan datang ke dalam nilai sekarang melalui pendiskonan setiap keuntungan setiap tahun sepanjang umur ekonomis.

Dalam Appraisal Institute (2001:331-347), dinyatakan bahwa terdapat

terdapat 6 teknik atau prosedur yang dapat digunakan untuk melakukan penilaian

terhadap lahan (land or site valuation), yaitu (1) perbandingan penjualan (sales

comparison); (2) alokasi (alocation); (3) ektraksi (extraction); (4) pembagian

pembangunan (subdivision development); (5) nilai sisa lahan (land residual); dan

(6) kapitalisasi sewa dasar lahan (ground rent capitalization). Keenam prosedur

tersebut diturunkan dari ketiga dasar pendekatan penilaian. Prosedur perbandingan

penjualan dan kapitalisasi pendapatan dapat langsung diterapkan dalam penilaian

lahan, sedangkan prosedur alokasi, ekstraksi, dan pembagian pembangunan prosedurnya merupakan pencerminan dari pendekatan perbandingan dan pendekatan biaya. Untuk prosedur nilai sisa lahan didasarkan pada pendekatan kapitalisasi pendapatan dan pendekatan biaya. Dari 6 (enam) teknik penilaian lahan tersebut, teknik nilai sisa lahan (land residual) dan teknik kapitalisasi sewa dasar lahan (ground rent capitalization) adalah teknik penilaian lahan yang berkaitan langsung dengan proses pengkapitalisasian pendapatan sewa.

2.1.2. Nilai Pasar Lahan Pertanian

Menurut MAPPI (2015) Nilai pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Nilai lahan pertanian sebenarnya lebih mencerminkan nilai penggunaan

(value in use) lahan sebagai lahan pertanian daripada nilai pasar (market value) dan

penggarap lahan akan berusaha memaksimumkan penggunaan atas lahan pertanian

tersebut. Nilai penggunaan lahan pertanian sebanding dengan pendekatan penilaian

berdasarkan pendekatan pendapatan yang dapat dihitung dengan kapitalisasi

pendapatan bersih yang diterima petani, atau marginal value product atas output

dari penggunaan lahan pertanian atau pendapatan dari sewa. Berdasarkan teori

kapitalisasi, untuk mengkonversi aliran pendapatan menjadi sebuah nilai properti

maka diperlukan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Lahan pertanian yang

mempunyai produktivitas semakin tinggi akan mempunyai kemampuan menghasilkan nilai sewa yang semakin tinggi pula sehingga tingkat kapitalisasinya juga akan semakin tinggi (Fathullah,2004).

Lahan pertanian, baik sawah maupun lahan kering berfungsi sebagai media budidaya atau sumber produksi hasil-hasil pertanian yang menjadi sumber pendapatan petani. Selain itu lahan juga berfungsi menghasilkan jasa lingkungan yang manfaatnya dapat dinikmati oleh petani dan masyarakat luas. Lahan pertanian, khususnya sawah memiliki multifungsi. Fungsi lahan pertanian adalah fungsi lahan pertanian baik yang dapat dinilai secara langsung melalui mekanisme pasar dari produksi atau jasa yang dihasilkan, maupun yang dinilai secara tidak langsung yang bersifat fungsional bagi lingkungan berupa fungsi biofisik, sosial-ekonomi maupun budaya ( Soemarno, 2010).

2.1.3. Nilai Sewa Pasar Lahan Pertanian

Menurut Standar Penilaian Indonesia 101 butir 3.6, MAPPI (2015) Nilai sewa pasar adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian , antara pemilik yang berminat meyewakan dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan , yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan.

Sewa lahan pertanian merupakan gambaran pendapatan bersih potensial yang

dapat dihasilkan oleh lahan pertanian, yaitu pemasukan pendapatan bersih yang

diterima sebagai ganti atas hak penggunaan dan penempatan lahan sesuai dengan

ketentuan atau syarat-syarat penyewaan. Harga sewa lahan pertanian

mencerminkan nilai hasil pertanian atau kualitas sumber daya lahan pertanian (Saputra, 1998:3). Sewa lahan pertanian ini juga merupakan residual economic surplus dan sebagai bagian dari nilai total produk atau total pendapatan sesudah dikurangi atas pembayaran pada biaya total untuk berproduksi (Barlowe, 1986:133- 136).

Nilai sewa tahunan dengan menggunakan nilai sewa, baik dalam bentuk sewa kotor atau sewa bersih yang diestimasi, dihasilkan oleh objek pajak (lahan pertanian) tiap tahunnya. Sewa kotor berarti pemilik masih harus menanggung biaya outgoing (Suharno, 2003 : 22). Sumber-sumber untuk menentukan harga sewa dapat diperoleh melalui survei sewa menyewa. Selain hal tersebut, dalam menentukan harga sewa juga harus mempertimbangkan semua faktor yang berpengaruh terhadap fluktuasi harga sewa (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 163- 164).

2.1.4. Pendapatan Operasional Bersih / Net Operating Income (NOI)

NOI merupakan tingkatan pendapatan kotor efektif setelah dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional terdiri dari biaya tetap (fixed expenses), biaya variabel (variable expenses), cadangan penggantian (replacement allowance) dan jasa manajemen (management fee) (Appraisal Institue, 2008:481- 492).

Untuk tujuan penilaian properti, beberapa biaya tidak diperhitungkan dalam

perhitungan NOI, seperti penyusutan buku, pajak penghasilan , biaya korporasi

khusus, penambahan modal dan angsuran pinjaman, hal ini dikarenakan biaya

tersebut digunakan untuk perhitungan arus kas bebas (free cash flow) untuk tujuan penilaian usaha ( Appraisal Institute, 2008:493).

NOI merupakan tingkatan pendapatan yang dianggap lebih sesuai untuk menghitung tingkat kapitalisasi pendapatan, karena telah dikurangi berbagai biaya operasional . Pengurangan biaya operasional tersebut diharapkan mampu meminimalisasi simpangan rasio biaya operasional / Operating Expenses Ratio (Fisher dan Martin, 1994: 150-151).

Appraisal Institute (1996:587-588) menyatakan bahwa dalam aplikasi pendekatan pendapatan , terdapat beberapa langkah-langkah dasar untuk menghitung estimasi NOI yaitu :

1. Mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income).

2. Melakukan pengurangan pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongannya (vacancy and collection loss ).

3. Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi dengan tingkat kekosongannya untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income).

4. Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses).

5. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak

2.1.5. Lahan Sawah

Menurut BPS Kabupaten Serdang Bedagai (2014), penggunaan lahan

pertanian terbagi atas dua kategori yaitu: lahan sawah dan lahan kering (lahan

bukan sawah). Yang dimaksud lahan sawah adalah lahan pertanian yang berpetak-

petak dan dibatasi oleh pematang (galengan), saluran untuk menahan/menyalurkan air, yang biasanya ditanami padi sawah tanpa memandang dari mana diperoleh status lahan tersebut. Lahan tersebut termasuk lahan yang terdaftar di Pajak Bumi Bangunan, Iuran Pembangunan Daerah, lahan bengkok, lahan serobotan, lahan rawa yang ditanami padi dan lahan bekas tanaman tahunan yang telah dijadikan sawah, baik yang ditanami padi maupun palawija. Bila dilihat dari jenis pengairannya lahan sawah terdiri dari :

1. Lahan Sawah Irigasi

Lahan sawah irigasi adalah lahan sawah yang sumber air utamanya berasal dari air irigasi.

2. Lahan Sawah Tadah Hujan

Lahan sawah tadah hujan adalah lahan sawah yang sumber air utamanya berasal dari curah hujan.

3. Lahan Sawah Rawa Pasang Surut

Lahan sawah rawa pasang surut adalah lahan sawah sawah yang pengairannya tergantung pada air sungai yang dipengaruhi oleh pasang surutnya air laut, termasuk juga disini polder yaitu lahan sawah yang terdapat di delta sungai.

4. Lahan Sawah Rawa Lebak

Lahan sawah rawa lebak adalah lahan sawah yang mempunyai genangan hampir sepanjang tahun, minimal selama tiga bulan dengan ketinggian genangan minimal 50 cm.

Lahan pertanian bukan sawah adalah lahan yang digunakan untuk pertanian selain sawah, termasuk lahan sawah yang tidak ditanami lebih dari dua tahun.

Berdasarkan penggunaannya lahan pertanian bukan sawah terdiri dari : tegal/kebun,

ladang/huma, perkebunan, ditanami pohon/hutan rakyat, padang pengembalaan/padang rumput, tambak, kolam, empang, hutan negara dan lain-lain.

Lahan bukan pertanian adalah lahan yang tidak digunakan untuk pertanian, termasuk lahan pertanian bukan sawah yang tidak diusahakan untuk pertanian lebih dari 2 tahun. Berdasarkan penggunaannya lahan bukan pertanian terdiri dari : jalan, pemukiman, perkantoran, sungai dan lain-lain.

Pemilikan maupun penguasaan lahan merupakan faktor penting bagi penduduk di pedesaan yang kehidupannya masih tergantung pada sektor pertanian.

Pemilikan lahan tidak hanya penting untuk pertanian, tetapi juga bagi penentuan berbagai kebutuhan lain dalam kehidupan bermasyarakat. Sehinga lahan tidak hanya berfungsi sebagai asset produktif, akan tetapi dapat juga berfungsi sebagai komoditas yang dapat diperjualbelikan. Hal yang demikian menjadikan lahan sebagai asset sekaligus komoditas yang setiap saat dapat berpindah tangan maupun berpindah status penguasanya (Winarso,2012).

2.1.6. Produktivitas Lahan

Produktivitas merupakan hasil per-satuan lahan tenaga kerja, modal

(misalnya ternak, uang) , waktu atau input lainnya (misalnya uang tunai, energy,

air, dan unsur hara). Kebanyakan pihak cenderung mengukur produktivitas usaha

tani menurut hasil total biomassa, hasil komponen-komponen tertentu (misalnya

gabah, jerami, kandungan protein), hasil ekonomis atau keuntungan. Para petani

memiliki cara mereka sendiri untuk merumuskan dan mendefinisikan produktivitas,

mungkin dengan satuan tenaga kerja yang dibutuhkan pada saat penanaman atau

penyiangan, atau dengan satuan air irigasi yang dimanfaatkan (Reinjntjes , 1999).

Produktivitas lahan pertanian sangat berbeda-beda baik diukur dalam bentuk keluaran kasar per-hektar, yang disebut “hasil” atau “hasil per-hektar”, maupun dalam bentuk produk lahan fisik marginal, dimana keluaran dari kedua bidang lahan itu dibandingkan, dengan semua masukan faktor yang identik atau setelah dikurangi dengan kontribusi dari masukan-masukan lainnya (Kartasapoetra, 1988).

2.1.7. Irigasi

Pengairan atau irigasi merupakan proses pemberian air pada lahan untuk memenuhi kebutuhan tanaman. Kegiatan pengairan meliputi penampungan dan pengambilan air dari sumbernya, mengalirkannya melalui saluran-saluran ke lahan atau lahan pertanian, dan membuang kelebihan air keseluruh pembuangan.Pengairan bertujuan untuk memberikan tambahan air pada air hujan dalam waktu yang cukup dan pada waktu diperlukan tanaman. Secara umum, pengairan berguna untuk mempermudah pengelolahan lahan, mengatur suhu lahan dan iklim mikro, membersihkan atau mencuci lahan dari garam-garam yang larut atau asam-asam tinggi, membersihkan kotoran atau sampah dalam saluran air, dan menggenangi lahan untuk memberantas tanaman pengganggu dan hama penyakit (Kurnia, 2004:131).

Peningkatan produksi padi pada daerah irigasi, erat kaitannya dengan

ketersediaan air dan pengelolaan irigasi. Ketersediaan air harus ditunjang dengan

sarana dan prasarana irigasi yang baik (Syaifuddin, dkk, 2013). Secara hirarki

jaringan irigasi dibagi menjadi jaringan utama dan jaringan tersier. Jaringan utama

meliputi bangunan, saluran primer dan saluran sekunder. Sedangkan jaringan tersier

terdiri dari bangunan dan saluran yang berada dalam petak tersier. Suatu kesatuan

wilayah yang mendapatkan air dari suatu jarigan irigasi disebut dengan Daerah Irigasi (Sudjarwadi, 1990).

Berdasarkan cara pengaturan, pengukuran, serta kelengkapan fasilitas, jaringan irigasi dapat dikelompokkan menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu (1) jaringan irigasi sederhana, (2) jaringan irigasi semi teknis dan (3) jaringan irigasi teknis.

Jaringan irigasi sederhana biasanya diusahakan secara mandiri oleh suatu kelompok

petani pemakai air, sehingga kelengkapan maupun kemampuan dalam mengukur

dan mengatur masih sangat terbatas. Ketersediaan air biasanya melimpah dan

mempunyai kemiringan yang sedang sampai curam, sehingga mudah untuk

mengalirkan dan membagi air. Jaringan irigasi sederhana mudah diorganisasikan

karena menyangkut pemakai air dari latar belakang sosial yang sama. Jaringan

irigasi semi teknis memiliki bangunan sadap yang permanen ataupun semi

permanen. Bangunan sadap pada umumnya sudah dilengkapi dengan bangunan

pengambil dan pengukur. Jaringan saluran sudah terdapat beberapa bangunan

permanen, namun sistem pembagiannya belum sepenuhnya mampu mengatur dan

mengukur. Karena belum mampu mengatur dan mengukur dengan baik, sistem

pengorganisasian biasanya lebih rumit. Jaringan irigasi teknis mempunyai

bangunan sadap yang permanen. Bangunan sadap serta bangunan bagi mampu

mengatur dan mengukur. Disamping itu terdapat pemisahan antara saluran pemberi

dan pembuang. Pengaturan dan pengukuran dilakukan dari bangunan penyadap

sampai ke petak tersier (Direktorat Jenderal Pengairan, 1986).

2.1.8. Jarak ke Pusat Bisnis

Jarak adalah panjang lintasan yang ditempuh oleh suatu obyek yang bergerak, mulai dari posisi awal dan selesai pada posisi akhir. Konsep ini seringkali dipetukarkan dengan konsep perpindahan. Jarak dapat dituliskan sebagai

yang dapat dibaca sebagai panjang lintasan yang menghubungkan titik dan

menggunakan kecepatan (http://fisika.wikia.com/wiki/Jarak).

Nilai ekonomis lahan akan semakin tinggi jika lokasinya semakin mendekati kawasan pusat kota atau pusat bisnis. Karena pada umumnya semakin mendekati kawasan pusat kota akan semakin tinggi tingkat kemudahan prasarana dan sarananya, sehingga semakin strategis dan produktif nilai lahan tersebut.

Sebaliknya nilai dan harga lahan akan semakin rendah tingkatannya jika lokasinya

semakin menuju ke bagian luar kota. Hal ini terjadi karena segala kemudahan

relatif semakin berkurang dengan lokasi semakin mengarah ke bagian pinggiran

kota/luar kota, sekalipun dari segi kemampuan kualitas lahan semakin tinggi

(Sutawijaya, 2004).

2.2. Penelitian Terdahulu

Střeleček, et al (2011) menganalisis faktor-faktor yang berdampak kepada

rasio tingkat kapitalisasi lahan pertanian di Republik Ceko, diperoleh hasil bahwa harga lahan pertanian dipengaruhi oleh lokasi, ukuran dan tujuan penggunaannya.

Harga pasar lahan pertanian menunjukkan perbedaan yang signifikan dari tahun ke tahun. Rasio antara sewa lahan dan harga pasar lahan atau yang biasa disebut sebagai tingkat kapitalisasi telah meningkat terus sejak tahun 2003 hingga 2006 yaitu sebesar 1,43% hingga 2,06%.

Penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Engindeniz, et al (2010) dalam penilaian kebun zaitun di Turki dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan dari 55 petani yang dipilih secara acak diperoleh hasil rata-rata tingkat kapitalisasi kebun zaitun adalah sebesar 5,32%.

Penelitian oleh Fawaiq (2009) yang bertujuan untuk menganalisis tingkat kapitalisasi lahan pertanian dengan estimasi harga sewa lahan di Kecamatan Lape Kabupaten Sumbawa, diperoleh hasil bahwa setiap variabel bebas seperti luas lahan pertanian, jumlah sumber air dan ketersediaan jalan tani berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga sewa lahan pertanian dengan daya jelas sebesar 95,2% .

Subechan (2008) melakukan penelitian tentang tingkat kapitalisasi tanah pertanian tebu berdasarkan estimasi nilai sewa tanah di Kabupaten Lampung Utara.

Dari hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi tanah

pertanian tebu di Kabupaten Lampung Utara sebesar 5,11%. Tingkat kapitalisasi

wilayah Sungkai Utara sebesar 4,74% , Bunga Mayang sebesar 5,51%. Melalui

analisis regresi diperoleh bahwa luas tanah, jarak ke pabrik gula serta lebar jalan

menuju tanah pertanian mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap tingkat kapitalisasi dengan daya jelas 86,39%

Harjanto (2007) meneliti tentang tingkat kapitalisasi berbagai jenis penggunaan properti untuk penentuan zona nilai lahan di Kota Yogyakarta. Dari hasil penelitian, khususnya properti jenis penggunaan lahan pertanian dengan menggunakan 46 sampel, disimpulkan bahwa variabel luas lahan, jarak ke Central Business District (CBD), lebar jalan, ketersediaan irigasi dan kondisi lahan berpengaruh secara nyata terhadap pendapatan sewa bersihnya.

Nugroho (2007) melakukan analisis tingkat kapitalisasi berdasar estimasi nilai sewa lahan pertanian kebun salak pondoh di Kabupaten Sleman Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta tahun 2006 – 2007. Hasil penelitiannya adalah rata- rata tingkat kapitalisasi lahan pertanian kebun salak pondoh di Kabupaten Sleman adalah sebesar 2,91%, dan terdapat perbedaan yang nyata rata-rata tingkat kapitalisasi di ketiga wilayah penelitian. Rata-rata tingkat kapitalisasi tertinggi adalah di Kecamatan Turi yang merupakan wilayah produsen salak pondoh terbesar yaitu sebesar 3,42%, Kecamatan Tempel sebesar 3,08%, dan Kecamatan Pakem sebesar 2,41%. Berdasar analisis regresi diperoleh hasil bahwa model yang paling sesuai untuk mendapatkan estimasi nilai sewa lahan pertanian khususnya pertanian kebun salak pondoh adalah model linier log-log dengan daya jelas (R²) sebesar 82,71%.

Widiyatmoko (2007) melakukan penelitian tingkat kapitalisasi lahan

pertanian tembakau melalui estimasi nilai sewa dasar lahan di Kabupaten

Temanggung. Hasil penelitiannya adalah rata-rata tingkat kapitalisasi lahan

pertanian tembakau di Kabupaten Temanggung sebesar 4,13%, tingkat kapitalisasi

terendah 2,05% dan tertinggi 5,18%. Tingkat kapitalisasi wilayah Lamsi sebesar 4,22%, Tionggang sebesar 4,13% dan Paksi sebesar 4,05%. Melalui analisis regresi diperoleh bahwa luas lahan, jarak ke jalan raya serta variabel dummy wilayah mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap nilai sewa dasar lahan pertanian dengan daya jelas 80,34%.

Khristiana (2006) melakukan penelitian tingkat kapitalisasi lahan pertanian bawang merah di Kecamatan Brebes Kabupaten Brebes tahun 2006. Metode analisis data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari 2 bagian, yaitu analisis regresi linier berganda untuk mengetahui faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai sewa lahan pertanian. Analisis statistik dipakai untuk menghitung tingkat kapitalisasi lahan pertanian bawang merah di Kecamatan Brebes. Hasil penelitian menunjukkan bahwa dengan analisis regresi diperoleh hasil bahwa luas lahan, produktifitas, jarak CBD, fasilitas irigasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap nilai sewa lahan di Kabupaten Brebes dan rata-rata hitung tingkat kapitalisasi nilai lahan pertanian di Kabupaten Brebes adalah 1,70% dengan standar deviasi 0,67%, Tingkat kapitalisasi terendah sebesar 0,47% dan tertinggi 3,03%.

Duffy dan Holste (2005) melakukan penelitian terhadap lahan pertanian di Iowa-Amerika Serikat, untuk mengestimasi tingkat kembalian (rate of return)-nya dilihat dari perspektif investor dan petani. Pertanian yang di teliti adalah pertanian tanaman jagung (corn), kacang kedelai (soybean), gandum (oat), pertanian rumput (hay) dan jerami (straw) menggunakan metode kapitalisasi dimana besar tingkat kembalian yang diestimasi adalah tingkat kapitalisasi dari lahan pertanian tersebut.

Hasil penelitiannya menggambarkan bahwa rata-rata pengembalian lahan pertanian

di Iowa adalah sebesar 3,9%, sementara untuk petani dengan kepemilikan lahan

estimasi tingkat kapitalisasi dilakukan melalui tiga scenario harga, dan dihasilkan kesimpulan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi dengan skenario harga tinggi (high scenario) adalah 12,4% dengan range antara 10,1% - 16,2%, skenario menengah (medium scenario) adalah 5,9% dengan range antara 4,6% - 9,1%, dan dengan skenario rendah (low scenario) tingkat kapitalisasi yang dihasilkan adalah 5%

dengan range antara 3,8% - 7,8%.

Nawawi (2005) melakukan penelitian yang bertujuan untuk menganalisis tingkat kapitalisasi lahan perkebunan kopi di Kabupaten Lampung Selatan dan faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi perkebunan kopi. Metode analisis yang digunakan dalam penelitian yaitu analisis statistik yang dipakai untuk mengukur tendensi sentral dan kenormalan distribusi, tingkat kapitalisasi serta analisis regresi berganda untuk mengetahui pengaruh faktor-faktor tersebut. Hasil penelitiannya adalah rata-rata hitung tingkat kapitalisasi lahan perkebunan kopi di Kabupaten Lampung Selatan secara umum sebesar 7,89%. Melalui analisis regresi log-lin diperoleh hasil bahwa secara parsial jarak perkebunan kopi ke pelabuhan tidak signifikan, sedangkan luas lahan, jarak perkebunan ke jalan besar dan produktivitas mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap tingkat kapitalisasinya dan secara bersama-sama memberi pengaruh nyata terhadap tingkat kapitalisasi lahan perkebunan kopi di Kabupaten Lampung Selatan dengan daya jelas sebesar 83,06%.

Fathullah (2004) melakukan penelitian tentang faktor-faktor yang

mempengaruhi tingkat kapitalisasi lahan pertanian di Kabupaten Magelang, Jawa

Tengah dengan menggunakan 70 sampel. Hasil penelitiannya adalah rata-rata

tingkat kapitalisasi tanah pertanian di Kabupaten Magelang adalah 5,19%,

distribusi yang normal dan tidak terdapat regresifitas/progresifitas yang cukup nyata. Berdasarkan hasil regresi diperoleh hasil bahwa, model yang paling sesuai untuk menunjukkan hubungan antara variabel-variabel yang diteliti adalah model linear dengan daya jelas (R

²

) sebesar 83,09%.

Helmers (2004) melakukan penelitian tentang penilaian lahan pertanian dan model kapitalisasi pendapatan. Penelitian ini menjelaskan bahwa pendapatan (income) adalah pengembalian bersih dari aset lahan pertanian, yang dapat diestimasi dari pendapatan bersih pemilik atas lahan pertanian. Alternatif dari pendapatan bersih yang sering digunakan adalah nilai sewa bersih lahan pertanian.

Dijelaskan lebih lanjut bahwa perubahan kondisi ekonomi akan mempengaruhi nilai lahan pertanian dan tingkat kapitalisasinya.

Simond (1999), meneliti tentang keakuratan metode kapitalisasi langsung dan yield capitalization pada industry electric di Amerika Serikat. Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah lokasi, waktu dan kondisi ekonomi, dianalisis dengan mengestimasi rata-rata rasio pendapatan dengan harga produk electric yang kemudian dilihat garis nilainya. Hasilnya diketahui bahwa metode kapitalisasi langsung adalah lebih akurat dibandingkan metode yield capitalization.

Penelitian terdahulu dapat dirangkum seperti terlihat pada Tabel 2.1. di

bawah ini :

Tabel 2.1. Matriks Penelitian Terdahulu

No

^Nama

Peneliti

Judul Alat Analisis Kesimpulan

1 Střeleček, et al (2011)

Relationship between the Land Rent and Agricultural Land Prices in the Czech Republic

Analisis Deskriptif kuantitatif

lahan pertanian dipengaruhi oleh lokasi, ukuran dan tujuan penggunaannya. Harga pasar lahan pertanian menunjukkan perbedaan yang signifikan dari tahun ke tahun. Rasio antara sewa lahan dan harga pasar lahan atau yang biasa disebut sebagai tingkat kapitalisasi telah meningkat terus sejak tahun 2003 hingga 2006 yaitu sebesar 1,43%

hingga 2,06%.

2 Engindeniz, et al (2010)

The valuation of olive (Olea europaea L.) orchards: a case study for Turkey

Analisis Deskriptif kuantitatif

hasil rata-rata tingkat kapitalisasi kebun zaitun adalah sebesar 5,32%.

3 Subechan (2008) Analisis tingkat kapitalisasi tanah pertanian tebu berdasarkan estimasi nilai sewa tanah di Kabupaten Lampung Utara

Regresi berganda bahwa luas tanah, jarak ke pabrik gula serta lebar jalan menuju tanah pertanian mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap tingkat kapitalisasi dengan daya jelas 86,39%

4 Fawaiq (2009) Faktor–faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi lahan pertanian ::

Studi pada lahan pertanian di Kecamatan Lape Kabupaten Sumbawa

Regresi berganda bahwa setiap variabel bebas seperti luas lahan pertanian, jumlah sumber air dan ketersediaan jalan tani berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga sewa lahan pertanian dengan daya jelas sebesar 95,2% .

5 Harjanto (2007) Kapitalisasi Berbagai Jenis Penggunaan Properti dalam Rangka Penentuan Zona Nilai Lahan Di Kota Yogyakarta

Regresi Berganda bahwa variabel luas lahan, jarak ke Central Business District (CBD), lebar jalan, ketersediaan irigasi dan kondisi lahan berpengaruh secara nyata terhadap pendapatan sewa bersihnya.

6 Nugroho (2007) Analisis Tingkat Kapitalisasi Berdasar Estimasi Nilai Sewa Lahan Pertanian Kebun Salak Pondoh di Kabupaten Sleman Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2006 – 2007

Regresi Berganda rata-rata tingkat kapitalisasi lahan pertanian kebun salak pondoh di Kabupaten Sleman adalah sebesar 2,91%, dan terdapat perbedaan yang nyata rata-rata tingkat kapitalisasi di ketiga wilayah penelitian.

7 Widiyatmoko (2007)

Analisis Tingkat Kapitalisasi Lahan Pertanian Tembakau melalui Estimasi Nilai Sewa Dasar Lahan di Kabupaten Temanggung

Regresi Berganda rata-rata tingkat kapitalisasi lahan pertanian tembakau di Kabupaten Temanggung sebesar 4,13%, tingkat kapitalisasi terendah 2,05% dan tertinggi 5,18%.

Tingkat kapitalisasi wilayah Lamsi sebesar 4,22%, Tionggang sebesar 4,13% dan Paksi sebesar 4,05%. Melalui analisis regresi diperoleh bahwa luas lahan, jarak ke jalan raya serta variabel dummy wilayah mempunyai

pengaruh yang signifikan terhadap nilai sewa dasar lahan dengan daya jelas 80,34%.

8 Khristiana (2006) Analisis tingkat kapitalisasi lahan pertanian bawang merah di Kecamatan Brebes Kabupaten Brebes tahun 2006

Analisis statistik, Regresi Berganda

luas lahan, produktifitas, jarak CBD, fasilitas irigasi mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap nilai sewa lahan di Kabupaten Brebes. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata hitung tingkat kapitalisasi nilai lahan pertanian di Kabupaten Brebes adalah 1,70% dengan standar deviasi 0,67%, Tingkat kapitalisasi terendah sebesar 0,47% dan tertinggi 3,03%, serta terdistribusi secara normal.

9 Duffy dan Holste (2005)

Estimated Returns to Iowa Farmland

Regresi Berganda rata-rata pengembalian lahan pertanian di Iowa adalah sebesar 3,9%, sementara untuk petani dengan kepemilikan lahan estimasi tingkat kapitalisasi dilakukan melalui tiga scenario harga, dan dihasilkan kesimpulan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi dengan skenario harga tinggi (high scenario) adalah 12,4% dengan range antara 10,1% - 16,2%, skenario menengah (medium scenario) adalah 5,9% dengan range antara 4,6% - 9,1%, dan dengan skenario rendah (low scenario) tingkat kapitalisasi yang dihasilkan adalah 5% dengan range antara 3,8% - 7,8%.

10 Nawawi (2005) Tingkat kapitalisasi perkebunan kopi dan faktor- faktor yang

mempengaruhinya di Kabupaten Lampung Selatan

Analisis statistik, Regresi Berganda

rata-rata hitung tingkat kapitalisasi lahan perkebunan kopi di Kabupaten Lampung Selatan secara umum sebesar 7,89%. Melalui analisis regresi log-lin diperoleh hasil bahwa secara parsial jarak perkebunan kopi ke pelabuhan tidak signifikan, sedangkan luas lahan, jarak perkebunan ke jalan besar dan produktivitas mempunyai pengaruh yang signifikan terhadap tingkat kapitalisasinya dan secara bersama-sama memberi pengaruh nyata terhadap tingkat kapitalisasi lahan perkebunan kopi di Kabupaten Lampung Selatan dengan daya jelas sebesar 83,06%.

11 Fathullah (2004) faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi lahan pertanian di Kabupaten Magelang, Jawa Tengah

Regresi Berganda rata-rata tingkat kapitalisasi tanah pertanian di Kabupaten Magelang adalah 5,19%, distribusi yang normal dan tidak terdapat regresifitas/progresifitas yang cukup nyata. Berdasarkan hasil regresi diperoleh hasil bahwa, model yang paling sesuai untuk

……lanjutan tabel 2.1