28 BAB III
OBJEK DAN METODOLOGI PENELITIAN
III.1. Objek Penelitian
III.1.1.1 Sejarah Umum PT. Ciputra Development, Tbk
Perseroan didirikan pada tanggal 22 Desember 1994 di Jakarta dengan nama awal PT Citraland Property. Pada tanggal 5 Maret 1997 nama Perseroan berubah menjadi PT Ciputra Property, dan pada tanggal 7 November 2007 mulai tercatat di Bursa Efek Jakarta (saat ini Bursa Efek Indonesia) dengan melepas saham ke publik sebesar 49%.
Sejak awal Perseroan sudah menentukan ceruk pasar yang ingin digeluti, yaitu properti komersial. Kini Perseroan merupakan salah satu pengembang mixed-use property komersial terbesar di Indonesia yang memiliki serta mengoperasikan lima unit usaha properti komersial yaitu Mal dan Hotel Ciputra di Jakarta dan Semarang, serta sedang membangun Ciputra World Jakarta yang terletak di Jl. Prof. Dr. Satrio Kav. 3 dan 5, di jantung Segitiga Emas Jakarta Selatan. Jumlah aset Perseroan per 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 3.823 miliar. Perhatian utama Perseroan kini ditujukan kepada proyek ikonnya, Ciputra World Jakarta. Setelah sempat diperlambat pembangunannya sebagai akibat dari krisis keuangan global, proyek ini sudah kembali dikerjakan dengan kapasitas penuh. Superblok ini akan terdiri dari sebuah mal dengan ruang ritel seluas 126 ribu meter persegi, ruang perkantoran seluas 66 ribu meter persegi, 88 unit apartemen mewah, hotel dengan 171 kamar suite, 136 kondominium, dan 170 unit apartemen servis. Selain itu, sebuah museum karya seni dan sebuah auditorium
29 berkapasitas 1.200 kursi juga akan menjadi bagian dari superblok ini. Perseroan akan senantiasa teguh kepada komitmen dan dedikasinya untuk terus menjadi yang terdepan dan terbaik dalam mengembangkan hunian dan perkantoran di tengah kota, yang tidak hanya nyaman dan aman, tetapi juga berkelas dan inovatif. Lebih dari itu, segala upaya pengembangan usaha Peseroan akan selalu dibarengi oleh batasan-batasan yang jelas dari kode etik dan kode perilaku yang dipegangnya, serta prinsip pengelolaan yang bertanggung jawab dan ramah lingkungan, sehingga senantiasa menjadi kontribusi nyata kepada masyarakat Indonesia .
III.1.1.2 Sejarah Umum PT. Bumi Serpong Damai, Tbk
Perseroan didirikan pada tahun 1984 oleh konsorsium pemegang saham untuk mengembangkan kota mandiri terbesar di Indonesia yang diberi nama BSD City. Pada pertengahan tahun 2008 Perseroan melakukan Penawaran Umum Perdana dengan mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dan pada akhir tahun 2010 Perseroan melakukan Penawaran Umum Terbatas I.
Dengan demikian sampai saat ini Perseroan tercatat sebagai salah satu emiten properti dengan kapitalisasi pasar terbesar di Bursa Efek Indonesia. Proyek utama perseroan berupa BSD City dikembangkan diatas lahan dengan ijin lokasi seluas sekitar 5.950 hektar dan terletak di Serpong sekitar 25 km barat daya Jakarta. Pengembangan BSD City berdasarkan konsep master plan yang senantiasa disesuaikan dengan perkembangan pasar dan dikembangkan oleh konsultan dan para arsitek berkelas. BSD City dikelola oleh para profesional yang senantiasa memegang teguh komitmen kepada para penghuni dan para pemegang saham. BSD City terhubung dengan baik dengan
30 Jakarta dan berbagai bagian dari wilayah Jabodetabek melalui beberapa akses jaringan jalan utama dan sekunder. BSD City terletak sekitar 20 km dari Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta dan 40 km dari pelabuhan internasional Tanjung Priok. Akses menuju BSD City dapat ditempuh melalui dua jalur jalan tol yaitu tol Serpong – Jakarta dan tol Jakarta – Merak. BSD City terhubung langsung dengan akses jalan tol Serpong – Jakarta yang juga langsung terhubung ke Jalan Lingkar Luar Jakarta (JORR). BSD City berjarak sekitar 18 km dari JORR dan sekitar 7 km dari jalan tol Jakarta – Merak.
Akses menuju BSD City juga dapat ditempuh dengan jalur kereta api dari dan ke Jakarta. Kereta api dengan jalur ganda tersebut dioperasikan oleh PT Kereta Api Indonesia (Persero). Sejak tahun 2002, Perseroan juga telah menyediakan fasilitas bus feeder untuk para penghuni di BSD City ke berbagai lokasi Jakarta. Fokus BSD City adalah untuk menyediakan kawasan dan tempat tinggal yang berkualitas untuk para penghuni, menciptakan komunitas usaha komersial dan menyediakan fasilitas untuk industri dan perdagangan dalam wilayah pembangunan kota tersebut. BSD City didukung dengan sarana sosial dan rekreasi, serta prasarana dan teknologi yang memadai untuk mendukung usaha-usaha komersial dan komunitas penghuni yang tinggal di dalam kota BSD City.
III.1.2 Bidang dan Usaha
31 Visi :
Untuk mengembangkan kelompok bisnis property yang berusaha pada keunggulan dan inovasi dan memberikan kehidupan yang lebih baik bagi masyarakat serta membawa kesejahteraan dan kemakmuran bagi stakeholder.
Misi :
Untuk menjadi yang terdepan dalam bisnis property dengan berusaha untuk melakukan yang terbaik, untuk menjadi professional dan menguntungkan, sehingga menjadi pilihan pertama konsumen, karyawan yang paling menarik dan menantang ditempat kerja, pemegang saham investasi paling menguntungkan dan memberikan kontribusi yang signifikan bagi bangsa.
III. 1. 2.2 Visi dan Misi PT. Bumi Serpong Damai,Tbk
Visi : Menjadi pengembang kota mandiri terkemuka dengan membangun kota yang nyaman, dinamis dan memiliki lingkungan yang sehat.
Misi : Membangun kota baru yang menyediakan produk pemukiman untuk semua segmen serta produk komersial yang melingkupi usaha kecil, menengah sampai dengan perusahaan besar. Meningkatkan nilai tambah kepada para stakeholders.
III.1.3 Produk-Produk Perusahaan
III. 1.3.1 Produk – Produk PT. Ciputra Development , Tbk
Property yang telah dikembangkan oleh PT. Ciputra Development, Tbk sampai saat ini adalah sebagai berikut :
32 Hotel Ciputra Jakarta adalah hotel bintang-4 yang termasuk dalam jaringan hotel taraf internasional Swiss-Belhotel International. Lokasinya di Jalan Letjen S. Parman yang strategis, hanya beberapa menit dari pusat kota maupun Bandara Soekarno-Hatta, menjadikannya destinasi yang popular di antara para wisatawan dan usahawan, tidak hanya yang asal nusantara tetapi juga mancanegara.
Dan terlebih lagi lokasinya di atas dan merupakan bagian dari Mal Ciputra Jakarta, salah satu mal terbesar di Jakarta dengan pengalaman belanja, kuliner, serta hiburannya yang unik, semakin menambah daya tarik hotel ini. Tamu mempunyai beberapa pilihan tipe kamar dari 333 kamar yang ada, yaitu: Deluxe, Superior Deluxe, Grand Deluxe, Grand Superior Deluxe, Cabana Family Suite, Executive Club, Executive Club Suite, dan Presidential Suite. Untuk kebutuhan rapat ataupun perjamuan, Hotel Ciputra Jakarta juga menawarkan 17 ruang perjamuan berbeda yang mampu menampung dari 10 hingga 1.800 tamu. Pada tahun 2010, Hotel Ciputra Jakarta mencapai Tingkat Hunian Rata-rata 75 persen, di atas Tingkat Hunian Rata-rata pasar dengan angka rata-rata lama menginap 1,92 hari. Tamu hotel didominasi tamu nusantara sepanjang tahun ini, diikuti oleh tamu mancanegara dari Jepang dan negara Asia lainnya, kemudian tamu dari Eropa, Amerika dan negara lainnya.
Mal Ciputra Jakarta mencatat Tingkat Hunian Rata-rata sebesar 94 persen pada tahun 2010, lebih tinggi dari rata-rata di Jakarta sebesar 92 persen. Dengan total area yang disewakan seluas 43,115 m dan terbagi antara 313 toko dan 60 restoran berkualitas, mal ini dikunjungi sekitar 65 ribu-70 ribu orang setiap hari kerja dan antara 70 ribu – 80 ribu orang pada akhir pekan dan hari-hari libur. Hal ini disebabkan antara lain oleh tenant mix yang sesuai dengan segmen yang dilayani mal, segmen yang terdiri dari
33 penduduk perumahan kelas menengah ke atas serta para mahasiswa dan dosen dari sejumlah universitas terkemuka yang berada di sekitar mal. Toko-toko utama atau anchor tenants yang termasuk dalam tenant mix tersebut adalah nama-nama yang tak asing lagi seperti Matahari Department Store, Hero Supermarket, Cineplex XXI, Gold's Gym, TB Gramedia, TB Gunung Agung, Playland, Fun City, NAV Karaoke, Restoran Solaria dan Restoran D’cost.
Hotel Ciputra Semarang yang berbintang 5 juga termasuk dalam jaringan hotel taraf internasional Swiss-Belhotel International. Lokasinya yang sangat strategis, di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima, dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani, membuatnya sebagai destinasi pilihan di kota ini. Lebih lagi karena hotel berlokasi di atas Mal Ciputra Semarang, mal yang popular dan padat pengunjung.
Mal Ciputra Semarang berdiri di atas lahan seluas 1,7 hektar dan memiliki area disewakan seluas 20.600 m2 yang terbagi antara 153 toko terbaik dan disukai pengunjung. Tingkat Hunian Rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 99 persen. Tenant mix yang meliputi toko-toko antara lain Gelael Supermarket, Robinson Department Store, KFC, Fantasia, McDonalds, TB Gunung Agung dan Cineplex 21 merupakan salah satu alasan mengapa mal adalah yang terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang. Mal dikunjungi lebih kurang 39.500 orang per hari atau sekitar 14.428.330 orang per tahun. Selain itu sepanjang tahun 2010 jumlah kendaraan pengunjung yang terhitung adalah 592.822 mobil dan 1.018.409 motor.
34 Serviced Residence Jakarta Berdiri di atas lahan seluas 1,1 hektar, Somerset Grand Citra sudah beroperasi sejak tahun 1995 di bawah pengelolaan operator internasional tempat tinggal servis terbesar di dunia, The Ascott Limited yang bermarkas di Singapura. Terdiri dari 2 menara, di mana yang satu merupakan apartemen servis dengan 163 unit, dan menara lainnya merupakan kondominium dengan 40 unit.
Ciputra Golf, Club and Hotel merupakan klub golf dan klub keluarga privat yang terletak di CitraLand, Surabaya. Kawasan dengan luas area lebih kurang 100 hektar ini meliputi lapangan golf championship 27-holes, club house beserta restoran, ruang rapat dan ruang pertemuan, aquatic driving range, hotel, vila dan klub keluarga. Klub keluarga ini terdiri dari kolam renang, lapangan bulutangkis, pusat kebugaran, dan restoran. Sejak Pebruari tahun 2008, Ciputra Golf, Klub dan Hotel dikelola oleh Swiss-BelHotel Internasional. Ciputra Golf dan Klub Keluarga ini diresmikan penggunaannya pada bulan Nopember 1995. Ciputra Golf dan Klub Keluarga merupakan klub terbesar dan terpopuler di Jawa Timur dengan jumlah anggota sebanyak 1.140 anggota golf dan 670 anggota Klub Keluarga.
Ciputra Waterpark, Petualangan Sinbad, adalah fasilitas rekreasi yang dibuka oleh Perusahaan di bulan Agustus 2005. Fasilitas ini terletak di Perumahan CitraLand, Surabaya. Dengan area seluas 4 hektar, Ciputra Waterpark merupakan waterpark terbesar di Jawa Timur. Pada tahun 2009, jumlah pengunjung Ciputra Waterpark mencapai 256.810 orang.
35 III.1.3.2 Produk-produk PT. Bumi Serpong Damai, Tbk
Sesuai dengan Master Plan, pengembangan BSD City mencakup area seluas sekitar 5.950 hektar dan dikembangkan dalam 3 tahap yaitu Tahap I di atas lahan seluas sekitar 1.500 hektar, Tahap II di atas lahan seluas sekitar 2.000 hektar, dan Tahap III di atas lahan seluas sekitar 2.450 hektar. Wilayah BSD City terbelah secara alamiah oleh sungai Cisadane menjadi dua sisi yaitu sisi Timur dan sisi Barat.
Pengembangan BSD City tahap I dimulai pada tahun 1989 di daerah sisi Timur sungai Cisadane dan sampai saat ini sudah terbangun puluhan ribu unit rumah dengan berbagai tipe dan ukuran serta unit komersial. Kawasan komersial pada pengembangan BSD City tahap 1 meliputi kawasan industri ringan bebas polusi, perkantoran, ruko dan pusat perbelanjaan. BSD City tahap 1 telah didukung kelengkapan sarana dan prasana, serta berbagai fasilitas umum dan sosial yang memadai seperti sekolah yang jumlahnya puluhan dari tingkat kelompok bermain sampai universitas, beberapa rumah sakit dengan taraf internasional dan rumah ibadah. Tahap I ini sudah dilengkapi juga dengan padang golf yang didesign oleh Jack Nicklaus dan sarana rekreasi air, Ocean Water Park.
Pengembangan BSD City tahap II dimulai pada pertengahan tahun 2008 di daerah sisi Barat sungai Cisadane. BSD City tahap II meliputi area seluas 2.000 hektar yang dibagi dalam dua bagian besar pengembangan. Saat ini pengembangan BSD City tahap II bagian pertama sudah meliputi tiga kluster besar perumahan yaitu Foresta (seluas 72 ha), The Icon (seluas 74 ha) dan de Park (seluas 66 ha) serta produk komersial berupa kawasan perkantoran BSD Green Office Park (seluas 25 ha) dan kawasan pendidikan Edu Town (seluas 50 ha). Perseroan senantiasa berkomitmen untuk
36 memastikan bahwa pengembangan BSD City memenuhi kualitas standar berkelas agar harga unit properti yang dikembangkan senantiasa terapresiasi sehingga dengan demikian meningkatkan permintaan pasar atas produkproduk berkualitas dari perseroan. Perseroan juga senantiasa mengkaji strategi inovatif dalam pemasaran proyeknya, melakukan diversifikasi arus pendapatan dan meningkatkan brand image. Melalui anak perusahaannya yaitu PT Duta Pertiwi Tbk, PT Sinar Mas Teladan dan PT Sinar Mas Wisesa, perseroan memiliki portofolio proyek-proyek kawasan komersial terpadu (superblok), perumahan, hotel dan gedung perkantoran yang tersebar luas pada wilayah strategis di Jabodetabek, Surabaya, Medan dan Balikpapan.
III.1.4 Struktur Organisasi
III.1.4.1 Struktur Organisasi PT. Ciputra Development, Tbk Komisaris Utama : Dr. Hc. Ir. Ciputra
Komisaris Perseroan : Dian Sumeler Komisaris Independen : Widigdo Sukarman Komisaris Independen : Thomas Bambang Direktur Utama : Candra Ciputra
Direktur : Rina Ciputra Sastrawinata
Direktur : Junita Ciputra
Direktur Tidak Terafiliasi
Sekretaris Korporasi : Artadinata Djangkar Direktur Tidak Terafiliasi : Bing Sugiarto Chandra
37
Direktur : Harun Hajadi
Direktur : Budiarsa Sastrawinata Komisaris Perseroan : Sandra Hendharto
III.1.4.2 Struktur Organisasi PT. Bumi Serpong Damai, Tbk
Direksi / Board of Directors:
Presiden Direktur / President Director : Harry Budi Hartanto; Wakil Presiden Direktur / Vice President Director : Michael J.P. Widjaja; Wakil Presiden Direktur / Vice President Director : Teky Mailoa;
Direktur / Director : Petrus Kusuma;
Direktur / Director : Syukur Lawigena;
Direktur / Director : Hermawan Wijaya;
Direktur / Director : Lie Jani Harjanto;
Direktur / Director : Hongky Jeffry Nantung;
Direktur / Director : Liauw Herry Hendarta
Direktur Tidak Terafiliasi / Director Non Affiliated : Monik William.
Dewan Komisaris / Board of Commissioners
Presiden Komisaris / President Commissioner : Muktar Widjaja;
38
Komisaris / Commissioner : Benny Setiawan Santoso;
Komisaris / Commissioner : Welly Setiawan Prawoko; Komisaris / Commissioner : Fransciscus Xaverius R.D; Komisaris Independen / Independent Commissioner :Teddy Pawitra;
Komisaris Independen / Independent Commissioner : Susiyati Bambang Hirawan Komisaris Independen / Independent Commissioner :Edwin Hidayat.
III.2 Desain Penelitian III.2.1. Jenis dan Sumber Data
Penulis menggunakan Data Sekunder dalam melakukan penelitian ini.Data sekunder yang digunakan berupa nilai saham PT. Ciputra Development, Tbk dan PT. Bumi Serpong Damai, Tbk dapat diperoleh dari idx virtual trading, chart nexus , dll
III.2.2. Metode Pengambilan Sampel
Pengambilan sampel didapatkan dari data historis perdagangan PT. Ciputra Development, Tbk dan PT. Bumi Serpong Damai, Tbk selama 1 Juni 2009 – 31 Mei 2012. Data ini diperoleh dari software program idx virtual trading , chart nexus , dll.
III.2.3 Metode Analisis dan Perhitungan Sampel
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah deksriptif kualitatif yaitu analis yang menekankan dan didasarkan pada makna, penalaran, definisi suatu situasi tertentu (dalam konteks tertentu), lebih banyak meneliti hal-hal yang berhubungan dengan kehidupan sehari-hari.
39 Dalam melakukan penelitian ini, riset yang akan dilakukan oleh penulis adalah riset yang menguji metode Bollinger Bands, RSI (Relative Strength Index), Moving Average Convergence Divergence dan William % R pada pergerakan saham PT. Ciputra Development, Tbk dan PT. Bumi Serpong Damai, Tbk pada periode 1 Juni 2009 – 31 Mei 2012. Karakteristik dari penilaian ini adalah sebagai berikut:
1. Dimensi waktu dan proses penelitian adalah melibatkan urutan waktu yaitu periode 2008-2011.
2. Jenis dari penelitian ini adalah pengujian eksploratoria.
3. Unit yang dianalisa adalah saham PT. Ciputra Development, Tbk dan PT. Bumi Serpong Damai, Tbk periode Juni 2009- Mei 2012
4. Metode pengumpulan datanya adalah tidak langsung, berupa arsip dan grafik saham 5. Lingkungan penelitiannya adalah lingkungan riil
III.2.4 Operasionalisasi Variabel Variabelnya adalah:
1. Pergerakan keduaUnit yang dianalisa adalah saham PT. Ciputra Development, Tbk, dan PT. Bumi Serpong Damai, Tbk
2. Metode yang digunakan untuk mengestimasi tren kedepannya adalah Bollinger Bands , RSI (Relative Strength Index), Moving Average Convergence Divergence dan William % R.
Perusahaan Property yang penulis gunakan sebagai sample frame penelitian ini adalah seluruh perusahaan property yang terdaftar (listed) di Bursa Efek Indonesia.
40 Seluruh perusahaan property tersebut merupakan obyek perusahaan yang akan dipilih untuk mewakili populasi perusahaan property yang ada di Indonesia.
Untuk pengambilan sampel yang digunakan adalah yang dapat mewakili keseluruhan populasi, maka digunakanlah teknik pengambilan sampel purposive sampling yaitu pengambilan sampel dengan menggunakan beberapa pertimbangan tertentu. Adapun pertimbangan yang digunakan dalam pemilihan sampel adalah perusahaan property yang listing di Bursa Efek Indonesia periode Juni 2009 – 31 Mei 2012dengan kriteria:
1. Perusahaan property menerbitkan laporan keuangan selama empat tahun berturut-turut, yaitu tahun Juni 2009 – 31 Mei 2012
2. Saham perusahaan property tersebut memiliki trend yang sama sepanjang periode Juni 2009 – 31 Mei 2012
3. Laporan keuangan harus mempunyai tahun buku yang berakhir 31 Desember dan telah diaudit.
4. Saham perusahaan property tersebut sudah listing dan berada di bursa efek Indonesia lebih dari 5 tahun.
Perusahaan property yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2008-2011 sebanyak 19 perusahaan yaitu
1. PT. Ciputra Development, Tbk 2. PT. Bumi Serpong Damai, Tbk 3. PT. Summarecon Agung, Tbk 4. PT. Lippo Karawaci , Tbk 5. PT. Lippo Cikarang, Tbk
41 6. PT. Duta Pertiwi, Tbk
7. PT. Jaya Real Property, Tbk 8. PT. Metropolitan Kentjana , Tbk 9. PT. Roda Vivatex, Tbk
10. PT. Ciputra Property, Tbk 11. PT. Duta Anggada Reality , Tbk
12. PT. Jakarta International Hotel And Development, Tbk 13. PT. Global Land Development, Tbk
14. PT. Modernland Realty , Tbk 15. PT. Danayasa Arthatama , Tbk 16. PT. Bakrieland Development, Tbk 17. PT. Kawasan Industry Jababeka , Tbk 18. PT. Sentul City,Tbk
19. PT. Bumi Citra Permai,Tbk
Sedangkan yang dapat memenuhi kriteria di atas sebanyak 2 perusahaan . Adapun perusahaan property yang dapat memenuhi kriteria tersebut adalah sebagai berikut: 1. PT. Ciputra Development , Tbk
