LAMPIRAN
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Keberadaan tanah tidak dapat dilepaskan dari segala aktifitas manusia baik
dalam pergerakan ekonomi, sosial, politik dan budaya seseorang maupun suatu
komunitas masyarakat. Hal ini disebabkan karena tanah memiliki kedudukan dan
fungsi yang sangat penting bagi setiap manusia dalam menjalankan aktifitas dan
melanjutkan kehidupannya sehari-hari. Tidak dapat dipungkiri bahwa sejak
manusia dilahirkan, hidup bahkan sampai matipun erat kaitannya dengan tanah.
Kedudukan tanah dalam era pembangunan ini juga demikian, dimana setiap
kegiatan pembangunan senantiasa memerlukan tanah sehingga keinginan
masyarakat untuk memiliki sebidang tanah pun semakin meningkat. 1
Mengingat pentingnya peranan tanah bagi kehidupan manusia, maka
penguasaan atas tanah dan kekayaan alam di negara sebesar Indonesia sangat
menarik untuk dikaji. Sejak era reformasi, masalah tanah menjadi isu sentral
dalam pergerakan sosial di Indonesia. Terjadinya perubahan-perubahan dalam
bidang pertanahan baik itu penguasaan tanah antar Pemerintah Daerah, antar
Pemerintah dengan masyarakat, maupun antar masyarakat itu sendiri
menyebabkan hampir setiap hari di media massa banyak memberitakan mengenai
sengketa-sengketa tanah sebagai hasil dari perubahan-perubahan yang
berlangsung terlalu cepat.
Untuk melaksanakan amanat yang terkandung dalam Pasal 33 ayat (3)
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (selanjutnya
disebut UUD NRI 1945) tersebut, pemerintah menerbitkan Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya
disebut UUPA). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA), tidak memberikan pengertian agraria, hanya
memberikan ruang lingkup agraria sebagaimana yang tercantum dalam
konsideran, pasal-pasal maupun penjelasanya. Ruang lingkup agrarian menurut
UUPA meliputi Bumi, Air, Ruang Angkasa dan Kekayaan Alam yang terkandung
di dalamnya (BARAKA).2 Hukum agraria adalah keseluruhan kaidah-kaidah
hukum, baik yang tertulis maupun yang tidak tertulis yang mengatur mengenai
agraria. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada dasarnya menentukan jenis-jenis hak atas tanah yang
dapat dimiliki oleh subjek hukum. Beberapa diantaranya yaitu: Hak Milik, Hak
guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak
memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak
tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang
sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA. Namun lebih
lanjut yang akan di bahas adalah mengenai Hak Milik atas tanah.
Di dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, (selanjutnya disebut
UUHT) diatur bahwa hak atas tanah dapat pula dibebani hak tanggungan ketika
dijadikan jaminan untuk memperoleh kredit di suatu bank. Hak Guna Usaha
dalam Pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Menurut Pasal 29 pada
undang-undang yang sama Hak Guna Usaha diberikan waktu paling lama 25
tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk
waktu paling lama 35 tahun.3 Luas tanah Hak Guna Usaha adalah untuk
perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan maksimalnya 25 hektar. Sedangkan
untuk badan hukum, luas minimalnya 5 hektar dam maksimalnya ditetapkan oleh
kepala Badan Pertanahan Nasional (Pasal 28 ayat (2) UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40
Tahun 1996).4
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
bentuk simpanan, dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Salah satu produk yang diberikan oleh
Bank dalam membantu kelancaran usaha debiturnya adalah pemberian kredit
dimana hal ini merupakan salah satu fungsi bank yang sangat mendukung
pertumbuhan ekonomi. Begitu pula debitur didalam memperoleh fasilitas kredit
3 Kartini Muljadi dan Gunawan Wijaya. Hak-hak atas tanah, Kencana Prenada Media
group, Jakarta, 2007, hal 9
tersebut hendaknya debitur memberikan kepastian hukum kepada kreditur
sehingga diberikanya jaminan hak milik atas tanah kepada kreditur selama masa
kredit tersebut berjalan. Pemberian jaminan kredit oleh debitur kepada bank
biasanya diikuti dengan pemberian hak tanggungan hak atas tanah yang dijadikan
sebagai jaminan tersebut.
Kredit adalah sebuah kepercayaan (trust), dengan demikian pemberian
fasilitas kredit haruslah berdasarkan suatu kepercayaan, yaitu fasilitas yang
diberikan tersebut digunakan untuk tujuan yang sesuai dengan permohonan calon
debitur. Bagi bank (kreditur), pemberian fasilitas kredit tersebut dapat kembali
dengan aman dan menguntungkan.5 Kredit yang baik adalah kredit yang diberikan
sesuai dengan kebutuhan riil debitur, sehingga dapat memperbaiki/meningkatkan
kinerja usaha debitur dan kredit dapat dikembalikan kepada bank dengan tepat
waktu dan menguntungkan bank. Pemberian fasilitas kredit mengandung risiko
sehingga bank dalam memberikan fasilitas kredit wajib mempunyai keyakinan
berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta
kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai yang diperjanjikan seperti
yang diatur dalam penjelasan Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan (selanjutnya
disebut Undang-Undang Perbankan).
Bank terlebih dahulu melakukan penelitian dan apabila dianggap cukup
sesuai standar kelayakan pemberian kredit dengan kriteria bank, kemudian pihak
bank dan pemilik tanah datang ke Kantor Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(selanjutnya disebut PPAT) yang wewenangnya meliputi daerah dimana tanah
tersebut terletak, untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya
disebut APHT). Pemberian Hak Tanggungan itu dilakukan dengan pembuatan
APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kemudian Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut ditandatangani oleh pemilik
tanah selaku pemberi hak tanggungan, pemegang Hak Tanggungan yaitu pihak
bank, dua orang saksi, dan PPAT sendiri. Selanjutnya APHT ini wajib didaftarkan
pada kantor pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah tempat dimana tanah
yang dibebani Hak Tanggungan itu terletak disertai sertipikat hak atas tanah yang
bersangkutan.
Benda yang paling umum dipergunakan sebagai jaminan dalam fasilitas
pemberian kredit berupa tanah, sebab tanah pada umumnya mudah dijual dan
secara ekonomis harganya terus meningkat dibandingkan dengan benda jaminan
yang bukan tanah, dan tanah dapat dibebani dengan hak tanggungan.
Berkenaan dengan perjanjian kredit tidaks sedikit debitur yang belum atau
tidak mengetahui hukum perjanjian dan hukum perkreditan, sehingga pada waktu
menghadapi kontrak yang demikian dan setelah dibacakan isinya dan apabila
sesuai langsung menyetujui dan menandatanganinya. Kata sepakat sebagai salah
satu syarat sahnya perjanjian, dalam Pasal 1320 KUHPerdata dipandang telah
terpenuhi.
Hak Guna Usaha (selanjutnya disebut HGU) diatur dalam UUPA.
Berdasarkan Pasal 29 UU Agraria, HGU dapat diberikan untuk jangka waktu
dengan jangka waktu maksimal 35 tahun). Setelah habis jangka waktunya, HGU
dapat diperpanjang untuk waktu yang paling lama 25 tahun. Pengaturan mengenai
HGU selanjutnya dapat ditemui pada Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996
tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.
Menurut Pasal 8 ayat (2) PP No. 40 tahun 1996, setelah perpanjangan jangka
waktu sebagaimana diatur dalam UUPA, dapat diberikan pembaruan
hak. “Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.” 6 Subjek Hak Guna
Usaha, yaitu Suatu hak hanya dimungkinkan diperoleh apabila orang atau badan
yang akan memiliki hak tersebut cakap secara hukum untuk menghaki objek yang
menjadi haknya. Pengertian yang termasuk pada hak meliputi, hak dalam arti
sempit yang dikorelasikan dengan kewajiban, kemerdekaan, kekuasaan dan
imunitas.
PT. Bank Sumut Cabang Medan sebagai lembaga keuangan yang
memberikan kredit menurut saluran-saluran formal melayani beberapa jenis
kredit, salah satunya adalah kredit dengan jaminan hak guna usaha dalam
memberikan pelayanan kredit ini kepada masyarakat harus melalui proses atau
tahapan tertentu. PT.Bank Sumut cabang Medan dalam pemberian kredit,
mengharapkan kredit tersebut harus dapat dikembalikan dengan jumlah nilai yang
ditentukan. Pemberian kredit harus didasarkan pada pertimbangan bahwa nasabah
mempunyai kemampuan untuk mengembalikan kredit tersebut. Kegiatan usaha
nasabah akan tetap berlangsung, baik dalam kondisi ekonomi normal (good times)
maupun dalam kondisi ekonomi yang kurang baik (bad times).
Berkaitan dengan hal tersebut di atas, untuk dapat mengerti lebih
mendalam tentang Tinjauan Yuridis Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan
Yang Objeknya Tanah dengan Status Hak Guna Usaha pada Bank Sumut Cabang
Medan.
B. Permasalahan
Berdasarkan uraian pada latar belakang tersebut di atas, maka dapat
dirumusakan permasalahanya sebagai berikut:
1. Bagaimakah pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan hak tanggungan
yang objeknya hak guna usaha pada PT. Bank Sumut Cabang Medan?
2. Apakah kendala dalam pelaksanaan perjanjian kredit menggunakan hak
tanggungan yang objeknya hak guna usaha pada Bank Sumut Cabang Medan?
3. Bagaimanakah penyelesaian wanprestasi dalam perjanjian kredit
menggunakan hak tanggungan yang objeknya hak guna usaha pada Bank
Sumut Cabang Medan?
C. Tujuan Penulisan
Berdasarkan permasalahan tersebut di atas, maka tujuan dari penelitian ini
adalah
1. Untuk mengetahui pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan hak
tanggungan yang objeknya hak guna usaha pada PT. Bank Sumut Cabang
2. Untuk mengetahui kendala dalam pelaksanaan perjanjian kredit menggunakan
hak tanggungan yang objeknya hak guna usaha pada Bank Sumut Cabang
Medan
3. Untuk mengetahui penyelesaian wanprestasi dalam perjanjian kredit
menggunakan hak tanggungan yang objeknya hak guna usaha pada Bank
Sumut Cabang Medan.
D. Manfaat Penulisan
Adapun yang menjadi manfaat dari penelitian ini yaitu :
1. Secara teoretis
Untuk menambah ilmu pengetahuan dan cakrawala berpikir dalam bidang
Pertanahan, khususnya dalam bidang jaminan hak tanggungan yang objeknya
tanah dengan status hak guna usaha
2. Secara praktis
Diharapkan agar penulisan yang dilakukan dapat memberikan kontribusi
kepada pihak yang berkepentingan, khusus pada masyarakat instansi-instansi
yang terkait, perbankan.
E. Metode Penelitian
Penelitian merupakan suatu kegiatan ilmiah yang berkaitan dengan analisa
dan konstruksi, yang dilakukan secara metodologis, sistematis, dan konsisten.
Metodologis berarti sesuai dengan metode atau cara tertentu; sistematis adalah
bertentangan dalam suatu kerangka tertentu.7 Penulisan skripsi ini, menggunakan
metodologi penulisan sebagai berikut:
1. Jenis penelitian
Jenis penelitian yang diterapkan adalah memakai metode pendekatan
yuridis normatif dan yuridis empiris. Penelitian yuridis normatif adalah penelitian
yang dilakukan dengan cara menganalisa hukum yang tertulis dari bahan
perpustakaan atau data sekunder belaka yang lebih dikenal dengan nama bahan
sekunder dan bahan acuan dalam bidang hukum atau bahan rujukan bidang
hukum. Maka pendekatan yang yang dilakukan adalah pendekatan peraturan
hukum yang berlaku baik itu dalam peraturan peraturan perundang-undangan
hukum nasional terutama hukum jaminan. Metode pendekatan yuridis empiris,
digunakan untuk memberikan pemahaman bahwa hukum bukan semata-mata
sebagai perangkat perundang-undangan yang bersifat normatif belaka, melainkan
hukum harus dilihat sebagai perilaku masyarakat yang menggejala dalam
kehidupan masyarakat. Berbagai temuan di lapangan yang bersifat individual atau
kelompok akan dijadikan bahan utama dalam mengungkapkan permasalahan yang
diteliti dengan berpegang pada ketentuan yang berlaku.8
2. Sifat penelitian
Sifat penelitian dalam skripsi ini adalah bersifat deskriptif yaitu penelitian
yang menggambarkan, menelaah, dan menjelaskan serta menganalisa suatu
peraturan hukum.9
7 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 2010, hal. 42. 8Ibid, hal. 45.
3. Teknik pengumpulan data
Pengumpulan data merupakan hal yang sangat erat hubungannya dengan
sumber data, karena melalui pengumpulan data ini akan diperoleh data yang
diperlukan untuk selanjutnya di analisa sesuai yang diharapkan berkaitan dengan
hal tersebut, maka dalam penelitian ini menggunakan pengumpulan data sebagai
berikut:
a. Data primer
Data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung dari Bank Sumut
Cabang Medan. Data primer diperoleh dengan wawancara, yaitu cara memperoleh
informasi dengan bertanya langsung pada pihak Bank Sumut Cabang Medan.
Sistem wawancara yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah wawancara
bebas terpimpin, artinya terlebih dahulu dipersiapkan daftar pertanyaan sebagai
pedoman tetapi masih dimungkinkan adanya variasi pertanyaan yang disesuaikan
dengan situasi pada saat wawancara dilakukan.
b. Data sekunder
Data sekunder yaitu data yang mendukung keterangan atau menunjang
kelengkapan data primer. Data sekunder terdiri dari:
1) Bahan-bahan hukum primer, meliputi: Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Undang-undang Nomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun
1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas
Tanah. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. Peraturan
Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 23/69/KEP/DIR tentang jaminan
pemberian kredit. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.
2) Bahan-bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat hubungannya
dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisa dan
memahami bahan hukum primer, meliputi:
a. Buku-buku yang membahas tentang hukum perbankan, hukum jaminan,
hukum agraria dan masalah Hak Tanggungan.
b. Buku-buku yang membahas tentang penyelesaian kredit macet.
c. Hasil penelitian tentang penyelesaian kredit macet.
4. Teknik analisa data
Data yang diperoleh baik dari studi lapangan maupun studi dokumen pada
dasarnya merupakan data yang dianalisis secara kualitatif, yaitu setelah data
terkumpul kemudian dituangkan dalam bentuk uraian logis dan sistematis,
selanjutnya dianalisis untuk memperoleh kejelasan penyelesaian masalah,
kemudian ditarik kesimpulan secara deduktif, yaitu dari hal yang bersifat umum
menuju hal yang bersifat khusus.10
F. Keaslian Penulisan
Penelitian ini dilakukan atas ide dan pemikiran dari peneliti sendiri atas
masukan yang berasal dari berbagai pihak guna membantu penelitian dimaksud.
Sepanjang yang telah ditelusuri dan diketahui di lingkungan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, penelitian tentang tinjauan yuridis kredit dengan
jaminan hak tanggungan yang objeknya tanah dengan Status hak guna usaha pada
Bank Sumut Cabang Medan. belum pernah diteliti oleh peneliti sebelumnya.
Dengan demikian, jika dilihat kepada permasalahan yang ada dalam penelitian ini,
maka dapat dikatakan bahwa penelitian ini merupakan karya ilmiah yang asli,
apabila ternyata dikemudian hari ditemukan judul yang sama, maka dapat
dipertanggungjawabkan sepenuhnya.
Siregar, dengan judul penelitian penyelesaian kredit macet yang objek
jaminannya hak atas tanah berstatus hak guna usaha (Studi Bank Rakyat Indonesia
Cabang Medan Putri Hijau). Adapun permasalahan dalam penelitian ini adalah
Bagaimana pelaksanaan pemberian kredit yang objek jaminannya hak guna usaha
pada Bank Rakyat Indonesia? Faktor-faktor apa yang menjadi penyebab
terjadinya kredit bermasalah dalam perjanjian kredit dengan jaminan Hak Guna
Usaha? Apa tindakan yang dilakukan bank rakyat indonesia dalam penyelesaian
kredit macet jaminan hak guna usaha?11
Simbolon, dengan judul penelitian Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak
Tanggungan Yang Objeknya Hak Guna Bangunan (Studi pada Bank Internasional
Indonesia Cabang Medan). Adapun yang menjadi permasalahan dalam penelitian
ini adalah Bagaimanakah Prosedur Pemberian Kredit dengan Jaminan Hak
Tanggungan yang objeknya Hak Guna Bangunan pada Bank Internasional
Indonesia, Tbk Cabang Medan. Kendala dalam Perjanjian Kredit menggunakan
Hak Tanggungan yang objeknya Hak Guna Bangunan pada Bank Internasional
Indonesia, Tbk Cabang Medan dan Bagaimanakah Penyelesaian Wanprestasi
dalam Perjanjian Kredit menggunakan Jaminan Hak Tanggungan yang objeknya
Hak Guna Bangunan pada Bank Internasional Indonesia, Tbk Cabang Medan. 12
G. Sistematika Penulisan
Pembahasan secara sistematis sangat diperlukan dalam penulisan karya
tulis ilmiah. Untuk memudahkan skripsi ini maka diperlukan adanya sistematika
penulisan yang teratur yang terbagi dalam bab per bab yang saling berhubungan
satu sama lain. Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini merupakan pendahuluan yang berisikan latar belakang,
permasalahan, tujuan penulisan, manfaat penulisan, metode
penulisan, keaslian penulisan dan sistematika penulisan.
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN KREDIT
Bab ini berisikan pengertian perjanjian kredit, bentuk perjanjian
kredit bank, hapusnya perjanjian kredit dan prinsip-prinsip
Pemberian Kredit.
BAB III TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
Bab ini berisikan Pengertian Hak Tanggungan, Hak Guna Usaha
Sebagai Objek Hak Tanggungan, Syarat Sahnya Pembebanan Hak
Tanggungan dan Proses Pembebanan Hak Tanggungan dan
Hapusnya Hak Tanggungan.
BAB IV KREDIT DENGAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN YANG
OBJEKNYA TANAH DENGAN STATUS HAK GUNA USAHA
PADA BANK SUMUT CABANG MEDAN
Bab ini berisikan pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan
hak tanggungan yang objeknya hak guna usaha pada PT. Bank
Sumut Cabang Medan. Kendala dalam pelaksanaan perjanjian
kredit menggunakan hak tanggungan yang objeknya hak guna
usaha pada Bank Sumut Cabang Medan dan Penyelesaian
wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Menggunakan Hak
Tanggungan yang Objeknya Hak Guna Usaha pada Bank Sumut
Cabang Medan.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan dan Saran, bab ini merupakan penutup yang berisikan
kesimpulan dan saran dari hasil penelitian ini dan akan diakhiri
dengan lampiran-lampiran yang terkait dengan hasil penelitian
yang ditemukan di lapangan yang dipergunakan sebagai
pembahasan atas hasil penelitian.
