BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
1. Tanah
Indonesia memiliki sekitar 17.504 pulau (menurut data tahun 2004) dengan Koordinat geografis 6°LU-11°08'LS dan dari 95°'BT-141°45'BT. Wilayah daratan di Indonesia dapat diklasifikasikan sebagai berikut: 1. total darat: 1.922.570 km²
2. daratan non-air: 1.829.570 km² 3. daratan berair: 93.000 km² 4. lautan: 3.257.483 km²
Tanah adalah lapisan bumi paling atas yang terbentuk dari proses pengendapan batuan dan bahan-bahan organik. Di Indonesia, terdapat banyak jenis tanah mulai dari yang berupa tanah gembur sampai jenis tanah yang tandus (http://mbahkarno.blogspot.com).
Selengkapnya tentang jenis-jenis tanah yang ada di Indonesia diantaranya adalah sebagai berikut :
1. Tanah organik (gambut) disebut juga tanah organosol atau histosol. Banyak terdapat di Sumatra, Kalimantan dan Papua. Penggunaan tanah ini umumnya digunakan untuk perkebunan;
Madura, Nusa Tenggara, dan Maluku. Cocok untuk palawija dan perkebunan;
3. Latosol tersebar luas di Indonesia, batuan pembentuknya berasal dari batuan beku, sedimen dan metamorf. Penggunaan lahan umumnya persawahan danlahan kering, tergantung pada ketersediaan airnya. Cocok untuk padi, palawija, dan perkebunan;
4. Andosol kebanyakan terdapat di Sumatera dan Jawa, yaitu pada daerah vulkanik aktif, yaitu pada lereng vulkan atas dengan bahan abu vulkanik dan tuff. Penggunaan lahannya untuk pertanian sayuran dan perkebunan;
5. Aluvial, berasal dari endapan lumpur halus cocok untuk padi, palawija, danperkebunan. Tanah alluvial tergantung asal endapannya, vulkanis atau batugamping;
6. Podsol, tekstur tanah berupa pasir, kandungan bahan organik sedang. Tanah podsol banyak dijumpai di sepanjang sungai-sungai besar Sumatera, Kalimantan, dan Irian (http://dwi-jo.blogspot.com).
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia disebutkan pengertian mengenai tanah, yaitu “permukaan bumi” atau “lapisan bumi yang di atas sekali”. Pengertian tanah diatur dalam Pasal 4 UUPA dinyatakan sebagai
berikut:
Dengan demikian, yang dimaksud istilah tanah dalam Pasal di atas ialah permukaan bumi. Makna permukaan bumi sebagai bagian dari tanah yang dapat dihaki oleh setiap orang atau badan hukum. Oleh karena itu, hak-hak yang timbul di atas hak atas permukaan bumi (hak atas tanah) termasuk di dalamnya bangunan atau benda-benda yang terdapat di atasnya merupakan suatu persoalan hukum. Persoalan hukum yang dimaksud adalah persoalan yang berkaitan dengan hubungan antara tanah dengan tanaman dan bangunan yang terdapat di atasnya. Menurut Boedi Harsono, dalam hukum tanah Negara-negara dipergunakan apa yang disebut asas accessie atau asas “pelekatan”. Makna asas pelekatan, yakni bahwa bangunan-bangunan dan benda-benda/tanaman yang terdapat di atasnya merupakan satu kesatuan dengan tanah, serta merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan (Supriadi, 2010: 3).
2. Pendaftaran Tanah
yang modern bisa terjadi atas peta yang ukurannya besar dan daftar-daftar yang berkaitan (Urip Santoso, 2012: 286).
Lebih lanjut pada Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 juga menyebutkan tentang pengertian pendaftaran tanah yaitu pada Pasal 1 angka 1 menyatakan bahwa Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Vitri Rahmawati, 2010: 13).
Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut di atas dapat diuraikan unsur-unsurnya, yaitu:
1. Adanya serangkaian kegiatan
Kata-kata “serangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah , yang berkaitan satu dengan yang lainnya, berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat.
pengolahan data fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan sertipikat, penyajian data fisik dan data yuridis, dan penyimpanan daftar umum dan dokumen, dan kegiatan pemeliharaan data pendaftran tanah, bentuk kegiatan adalah pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, dan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya
2. Dilakukan oleh Pemerintah
Penyelengaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas Negara yang dilaksanakan oleh Pemerintah bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan dalam pelaksanaanya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
3. Secara terus-menerus, berkesinambungan
pembagian hak bersama, hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, peralihan dan hapusnya hak tanggungan, perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan, dan perubahan nama pemegang hak harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.
4. Secara teratur
Kata “teratur” menunjukan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan
peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.
5. Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun
Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan terhadap Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan Tanah Wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara.
6. Pemberian surat tanda bukti hak
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda bukti hak berupa sertipikat atas bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun.
tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
7. Hak-hak tertentu yang membebaninya
Dalam pendaftaran tanah dapat terjadi objek pendaftaran tanah dibebani dengan hak yang lain, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak pakai, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah susun dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan, atau Hak Milik atas tanah dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai (Urip Santoso, 2010: 14).
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) yaitu sebuah Lembaga Pemerintah Non Departemen yang bidang tugasnya meliputi bidang pertanahan. Kantor Pertanahan adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wilayah Kabupaten atau kotamadya, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pendaftran tanah. Dalam melaksanakan tugasnya BPN dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT yaitu Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta atas tanah (Florianus SP Sangsun, 2009, 19).
Dalam struktur organisasi, Badan Pertanahan Nasional dibagi tiga berdasarkan wilayah, yaitu:
2. Di Tingkat Provinsi dibentuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi (Kanwil BPN Provinsi)
3. Di Tingkat Kabupaten/Kota dibentuk Kantor Badan Pertanahan Kabupaten/Kota (Kantah Kabupaten/Kota)
(Urip Santoso, 2012: 297).
Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Pejabat-pejabat yang membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan pendaftaran tanah antara lain:
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Peran PPAT dalam pelaksanaan pendaftaran tanah ialah dalam hal pembuatan akta pemindahan hak dan akta pemberi Hak Tanggungan atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;
b. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)
Peran PPAIW dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal pembuatan Akta Ikrar Wakaf tanah Hak Milik;
c. Pejabat dari Kantor Lelang
Lelang atas hak atas tanah atau hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun;
d. Panitia Ajudikasi
Peran Panitia Ajudikasi dalam pelaksanaan pendaftran tanah adalah dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik. Semua kegiatan dalam pendaftaran tanah secara sistematik dari awal hingga penandatanganan sertipikat hak atas tanah dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi (Vitri Rahmawati, 2010: 43).
Dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan melalui dua (2) cara yaitu secara sistematik dan secara sporadik.
a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak, yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah suatu desa atau kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Adrian Sutedi, 2009: 136);
atas permintaan pemegang atau penerima hak yang bersangkutan secara individual atau massal (Boedi Harsono, 1999: 72).
3. Tujuan pendaftaran tanah
Tujuan memberikan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA. Maka memperoleh sertipikat bukan sekedar fasilitas melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-undang.
Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tujuan diadakannya pendaftaran tanah adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah; satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA. Maka memperoleh sertipikat, bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang. Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanahmeliputi: 1) Kepastian status hak yang didaftar
Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Tanah Wakaf;
2) Kepastian subjek hak
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti pemegang haknya, apakah perseorangan (warga Negara Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia), sekelompok orang secara bersama-sama, atau badan hukum;
3) Kepastian objek hak
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak tanah, batas tanah, dan ukuran (luas) tanah.
Letak tanah berada di jalan, kelurahan/desa, kecamatan, kabupaten/kota, dan provinsi mana. Batas-batas tanah meliputi sebelah utara, selatan, timur, dan barat berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran (luas) tanah dalam bentuk meter persegi.
Untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam pendaftaran tanah, kepada pemegang yang bersangkutan diberikan sertipikat sebagai tanda buktinya;
Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah maupun masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota apabila mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar, misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah atau perusahaan swasta, jual beli, lelang, pembebanan Hak Tanggungan.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Program Pemerintah di bidang pertanahan dikenal dengan Catur Tertib Pertanahan, yaitu Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup (Urip Santoso, 2010: 20).
Untuk mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan dilakukan dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat rechts
cadaster. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan
4. Produk Pendaftaran Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah yang akan menghasilkan tanda bukti hak atas tanah yang disebut sertipikat, merupakan realisasi salah satu tujuan UUPA (Undang-undang Pokok Agraria). Kewajiban untuk melakukan pendaftaran itu pada prinsipnya dibebankan kepada pemerintah dan pelaksanaannya dilakukan secara bertahap, daerah demi daerah berdasarkan pertimbangan ketersediaan peta dasar pendaftaran. Di Indonesia, dari sekitar 55 juta bidang tanah yang ada, baru sekitar 30 persen yang bersertipikat (Maria S.W. Sumardjono, 2006: 201).
Pendaftaran tanah merupakan proses administrasi yang merupakan kewenangan dari Kantor Pertanahan untuk menghasilkan sebuah sertipikat sebagai suatu tanda bukti hak kepemilikan atas suatu bidang tanah. Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan dan penegasan dari Negara terhadap penguasaan tanah secara perorangan atau bersama atau badan hukum yang namanya ditulis di dalamnya dan sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan batas-batas bidang tanah tersebut. Dalam bahasa inggris sertipikat hak atas tanah biasa disebut dengan title deed, penguasaan hak atas tanah biasa disebut land ownership, dan pemilikan atas tanah sering disebut dengan parcel atau plot. Sertipikat sendiri dalam terminologi atau “bahasa resmi” hukum-hukum keagrariaan ditulis sertipikat (dengan huruf p, bukan f) (Herman Hermit, 2004: 29).
memuat data yuridis maupun data fisik obyek yang didaftarkan untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah. Data yuridis diambil dalam buku tanah sedangkan data fisik diambil dari surat ukur. Sehubungan dengan hal tersebut dapat diketahui bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya. Sehingga data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (Eprinka Aprini, 2007: 22).
Buku tanah merupakan dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran yang sudah ada haknya. Data fisik adalah keterangan mengenai letak batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya, sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya (Maya Baja Sari, 2010: 30).
adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian. Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan suatu hak atas tanah, atau hak satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu (Florianus SP Sangsun, 2009, 22).
Maksud diterbitkannya sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang haknya. Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Sifat pembuktian sertipikat sebagai tanda bukti hak disebutkan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, yaitu sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat, yaitu data fisik dan data yuridis yang dimuat dalam sertipikat dianggap benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain yang dapat berupa sertipikat atau selain sertipikat (Urip Santoso, 2012: 317).
Sifat pembuktian sertipikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997, yaitu:
2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat.
Ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 mempunyai kelemahan yaitu Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang disajikan dan tidak adanya jaminan bagi pemilik sertipikat dikarenakan sewaktu-waktu akan mendapatkan gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas diterbitkannya sertipikat.
1) Sertipikat diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum 2) Tanah diperoleh dengan iktikad baik
3) Tanah dikuasai secara nyata
4) Dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak ada yang mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah ataupun penerbitan sertipikat (Urip Santoso, 2012: 319).
5. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
Dasar hukum pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 Undang-undang No. 5 tahun 1960 yang menyebutkan bahwa: Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) meliputi:
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat;
Agraria. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut (http://coffeshopmahasiswa.blogspot.com).
6. Asas-asas Pendaftaran Tanah
Sudikno Mertokusumo (dalam Urip Santoso, 2012: 290) menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal dua macam asas, yaitu:
a. Asas spesialiteit
Artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran peralihannya. Oleh karena itu dalam pelaksanaan pendaftran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letak dan batas-batas tanah;
b. Asas openbaarheid (asas publisitas)
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.
a. Asas Sederhana
Asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah;
b. Asas Aman
Asas aman mengisyaratkan agar penelitian data fisik dan yuridis dalam prosedur perolehan pemilikan hak atas tanah dilaksanakan dengan teliti dan cermat yang dimungkinkan menggunakan alat komputerisasi teknologi modern sehingga tercapai tujuan pendaftaran tanah yaitu kepastian hukum kepemilikan atas tanah;
c. Asas Terjangkau
Asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan;
d. Asas Mutakhir
data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat;
e. Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar data pendaftaran tanah yang tersedia dapat diinformasikan kepada pemegangnya atau kepada pihak lain yang membutuhkan untuk digunakan sesuai prosedur yang berlaku (Boedi Harsono, 1999: 72).
7. Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanah a. Sistem publikasi positif
Dalam sistem ini orang atau badan hukum yang terdapat dalam daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti merupakan pemegang hak yang sah menurut hukum, sehingga apa yang terdaftar dalam daftar umum dan surat-surat bukti yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak. Pada sistem ini jaminan lebih kuat diberikan kepada yang memperoleh hak, orang lain harus percaya bahwa pemegang hak yang terdaftar dalam daftar umum adalah pemegang hak yang sebenarnya, meskipun dikemudian hari ternyata keterangan-keterangan yang terdaftrar di dalamnya adalah tidak benar.
1. Adanya kepastian dari buku tanah yang bersifat mutlak 2. Pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif dan teliti
3. Mekanisme kerja dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah mudah dimengerti orang lain
Kelemahan sistem publikasi positif dikemukakan oleh Sudikno Mertokusumo, yaitu:
1. Akibat dari pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif, waktu yang digunakan sangat lama
2. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya berhak akan kehilangan haknya
3. Wewenang pengadilan diletakan dalam wewenang administrasi, yaitu dengan diterbitkannya sertipikat tidak dapat diganggu gugat b. Sistem Publikasi Negatif
Menurut sistem publikasi negatif, segala apa yang tercantum di dalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya ( tidak benar ) di muka Pengadilan.
Ciri lainnya adalah bahwa pejabat balik nama tanah berperan pasif, artinya pejabat yang bersangkutan tidak berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari surat yang diserahkan kepadanya.
Kebaikan dari sistem publikasi negatif :
a. Adanya perlindungan kepada pemegang hak sejati.
b. Adanya penyelidikan riwayat tanah sebelum penerbitan sertipikat c. Tidak adanya batas waktu bagi pemilik tanah yang sesungguhnya
untuk menuntut haknya yang telah disertipikatkan oleh pihak lain Kelemahan dari sistem publikasi negatif :
a. Peranan pasif pejabat balik nama tanah yang menyebabkan tumpang tindihnya sertifikat tanah.
b. Mekanisme kerja dalam proses penerbitan sertifikat tanah sedemikian rupa sehingga kurang dimengerti oleh awam (Dian Retno Wulan, 2006: 19)
1. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, bukan sebagai alat pembuktian yang mutlak. Kata “kuat” si sini merupakan cirri sistem publikasi
negatif;
2. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of titles), bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed). Sistem pendaftaran hak (registration of titles) merupakan cirri sistem publikasi positif;
3. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat. Hal ini merupakan cirri sistem publikasi negatif;
4. Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik dan data yuridis. Hal ini merupakan ciri sistem publikasi positif; 5. Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan
kepastian hukum. Hal ini merupakan cirri sistem publikasi positif; 6. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat dapat
mengajukan keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertipikat atau mengajukan gugatan ke pengadilan agar sertipikat dinyatakan tidak sah. Hal ini merupakan ciri sistem publikasi negatif (Urip Santoso, 2010: 271).
Gambar 1 :
Skema Pemrosesan Pendaftaran Tanah Sporadik
MASUKAN PROSES KELUARAN
Permohonan pendaftaran
Mendaftar hak baru berdasarkan alat bukti sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 23 PP 24 /1997.
Mendaftar hak lama sebagaimana
dimaksud Pasal 24 PP 24/1997.
Permohonan tersebut di atas disertai dengan dokumen asli yang metode lain oleh Seksi P2T.
Pengukuran bidang-bidang tanah yang telah diberi Nomor Identifikasi Bidang (NIB) Tanah oleh Seksi P2T.
Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas.
A
Pengeplotan bidang-bidang tanah pada Peta Dasar Pendaftaran Tanah oleh Seksi P2T.
Pembuatan Gambar ukur bidang-bidang tanah oleh Seksi P2T.
Pengumuman mengenai data-data fisik dan data-data yuridis bidang tanah dan peta bidang tanah selama 60 hari di Kantor Pertanahan dan Kantor kepala Desa/ Kelurahan atau pada sebuah Harian Umum setempat atau di lokasi tanah tersebut atas biaya pemohon.
Pengesahan Berita Acara mengenai data yuridis dan data fisik oleh Kepala Kantor Pertanahan Tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan
PETA
PENDAFTARAN TANAH
Pembukuan bidang-bidang tanah oleh Seksi P2T
Penggabungan Kutipan Buku Tanah dan Surat Ukur
SERTIFIKAT Hak Atas Tanah
Selesai B
Pengutipan Buku Tanah
Pengutipan Surat Ukur dari Peta
Pendaftaran Tanah
BUKU TANAH
Penandatanganan Sertifikat oleh Kepala Kantor Pertanahan
Gambar 2 :
Susunan Organisasi Badan Pertanahan
Gambar 3 :
Skema Pemrosesan Pendaftaran Tanah Sistematik
MASUKAN PROSES KELUARAN
Permohonan /usulan 1. Sebagian lokasi sudah
didaftar dengan cara Sporadik;
Kepala Kantor Pertanahan atau Ketua Panitia Ajudikasi memberikanpengarahan kepada masyarakat mengenai kewajiban dan tanggung jawab pemegang hak atas tanah atau kuasanya agar:
1. Memasang tanda batas pada bidang tanahnya masing-masing sesuai ketentuan;
2. Berada di lokasi pada saat Panitia Ajudikasi melakukan pengumpulan data fisik dan data yuridis; 3. Menunjukkan batas-batas bidang tanahnya kepada
Panitia Ajudikasi pada waktunya; 4. Menunjukkan dokumen asli bukti
pemilikan/penguasaan tanahnya kepada Panitia Ajudikasi.
5. Memenuhi persyaratan yang ditentukan bagi pemegang hak atas tanah atau kuasanya. Dilanjutkan dengan penjelasan/pemberitahuan
mengenai:
1) Jadwal pelaksanaan pendaftaran tanah;
2) Konsekuensi dari diabaikannya kewajibannya; dan 3) Tata cara mengajukan keberatan atas hasil
Ajudikasi yang diumumkan selama jangka waktu pengumuman.
1) Skala 1:1000 atau lebih untuk daerah permukiman/ perkotaan. 2) Skala 1:2500 atau
lebih untuk daerah pertanian/perdesaan 3) Skala 1:10000 atau
lebih untuk daerah perkebunan besar. Pengukuran dan Pemetaan
Titik-titik Dasar Teknik oleh Panitia Ajudikasi
Pengukuran dan Pemertaan Dasar Pendaftaran Tanah dengan cara terestrial, fotogrametrik atau metode lain oleh Satgas Pengukuran dan Pemetaan.
SERTIFIKAT
Pengeplotan bidang-bidang tanah pada Peta Dasar Pendaftaran tanah oleh Satgas Pengukuran dan Pemetaan atas nama Ketua Panitia Ajudikasi.
B
Pembuatan gambar-gambar ukur bidang-bidang tanah oleh Satgas Pengukuran dan Pemetaan atas nama Ketua Panitia Ajudikasi.
Pengumuman mengenai Daftar Data Fisik dan Data Yuridis bidang tanah dan Peta Bidang-bidang Tanah selama 30 hari di secretariat Panitia Ajudikasi atau Kantor Desa/Kelurahan
Pengesahan Berita Acara mengenai data yuridis dan data fisik oleh Panitia Ajudikasi
Pengesahan Peta Pendaftaran Tanah oleh Ketua Panitia Ajudikasi
Peta Pendaftaran Tanah Pembukuan bidang-bidang tanah oleh
Panitia Ajudikasi
Pengutipan Buku Tanah Pengutipan Surat Ukur
Penandatanganan Sertifikat oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan.
8. Proyek Operasi Nasional Agraria
PRONA merupakan kebijakan Pemerintah Departemen Dalam Negeri. Direktorat Jenderal Agraria di bidang pertanahan, khususnya untuk memperlancar kegiatan pendaftaran tanah.PRONA lahir pada tahun 1981, pada saat Bangsa Indonesia tengah berada pada pertengahan Pembaruan Lima Tahun tahap ke III. Pada saat itu, dalam bidang pertanahan, Departemen Dalam Negeri, Direktorat Jenderal Agraria telah menetapkan program tahunan sebagai upaya mencari pendekatan dan cara pemecahan yang konsepsional terhadap masalah-masalah pertanahan di Indonesia. Program tahuanan dimaksud adalah sebagai berikut:
1. Tahun 1978-1979 : inventarisasi permasalahan
2. Tahun 1979-1980 : konsolidasi organisasi dan personal 3. Tahun 1980-1981 : intensifikasi dan refungsionalisasi tugas 4. Tahun 1981-1982 : PRONA atau Pogram Operasional 5. Tahun 1982-1983 : intensifikasi land reform
(Sudjito, 1987: 12).
bidang, sesuai dengan garis-garis kebijaksanaan yang ditetapkan di GBHN tahun 1978, dimulailah pelaksanaan kebijaksanaan yang bersifat operasional. GBHN tahun 1978, antara lain menyebutkan: “agar pemanfaatan tanah sungguh-sungguh membantu usaha meningkatkan kesejahteraan rakyat, serta dalam rangka mewujudkan keadilan sosial, maka di samping menjaga kelestariannya perlu dilaksanakan penataan kembali pengguna, pengusaha dan pemilikan tanah” (Sudjito, 1987: 12).
Sebagai relisasi dari kebijaksanaan tersebut oleh Pemerintah ditetapkanlah 4 (empat) Catur Tertib Pertanahan, diantaranya adalah: 1) Tertib Hukum Pertanahan
Tertib Hukum Pertanahan bertujuan agar setiap tanah mempunyai sertipikat, sehingga tanah tersebut mempunyai kepastian hukum maupun hak yang kuat. Hal inimerupakan salah satu bukti bahwa peraturan hukum pertanahan sudah dilaksanakandengan baik. Dengan adanya sertipikat tanah, diharapkan sengketa-sengketa tanah dapat dihindari;
2) Tertib Administrasi Pertanahan
Tertib Administrasi Pertanahan bertujuan untuk peningkatan mutu pelayanan kantor pertanahan kepada masyarakat dengan cara cepat, mudah dan biaya yang murah, yang diharapkan membawa manfaat bagi masyarakat khususnya masyarakat golongan ekonomi lemah;
Tertib Penggunaan Tanah dimaksudkan perlu ditumbuhkan adanya pemahaman tentang arti pentingnya penggunaan tanah secara terencana agar diperoleh manfaat yang optimal, seimbang dan lestari, karena masih banyak tanah-tanah yang belum diusahakan atau dimanfaatkan sesuai dengan peruntukkannya, dan sebaliknya banyak terjadi penggunaan tanah tidak sesuai dengan perencanaan tata ruangnya; 4) Tertib Pemeliharaan tanah dan Lingkungan Hidup
Tertib Pemeliharaan Tanah dan Lingkungan Hidup dimaksudkan sebagai upaya untuk mencegah kerusakan tanah dan pemeliharaan kesuburan tanah sertamenjaga kelestarian sumber daya alam yang terkandung di atasnyadan di dalamnya. Dalam hubungan ini faktor pertumbuhan penduduk dan penyebarannya yang tidak merata, seringkali menyebabkan terjadinya pemusatan penduduk atau berlangsungnya urbanisasi yang melampaui batas kemampuan daya tampung satu wilayah dan mendorong terjadinya penggunaan tanah tanpa memperhatikan kondisi tanah dan kelestarian lingkungan hidup (Fairuz Syifa Arifin, 2008: 41).
Berdasar UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan peraturan pelaksanaannya, maka pemerintah telah membuat suatu kebijaksanaan untuk meningkatkan pelayanan bidang pertanahan yaitu pemberian sertifikat secara massal melalui PRONA.
khususnya, yang berupa pensertipikatan tanah secara masal dalam rangka membantu masyarakat golongan ekonomi lemah (Sudjito, 1987: 8).
Adapun tujuan yang hendak dicapai dengan adanya PRONA ini adalah untuk memberikan rangsangan dan partisipasi kepada pemegang hak atas tanah agar mau melakukkan sertipikat atas tanahnya dan berusaha membantu menyelesaikan sengketa-sengketa tanah yang bersifat strategis dengan jalan memberikan kepada masyarakat tersebut fasilitas dan kemudahan, serta pemberdayaan organisasi dan SDM (http://repository.upi.edu).
Bentuk fasilitas atau kemudahan yang diberikan oleh Pemerintah kepada pemegang hak atas tanah itu adalah berupa keringanan dalam hal pembiayaan dan percepatan proses penyelesaian sertipikat hak tanahnya. Dalam PRONA ini, proses pensertipikatan tanah diusahakan dalam waktu yang amat singkat, namun tidak boleh meninggalkan soal kecermatan dan ketelitian dalam penanganannya. Sebab, apabila ada kesalahan atau kelalaian akan menyebabkan gagalnya tujuan yang hendak dicapai itu, yaitu kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah. Pengertian gagal itu, terutama dilihat dari segi administrasi pendaftaran tanah itu sendiri, misalnya:
1. Hasil ukurnya tidak baik, batas-batasnya tidak terlihat jelas, sehingga tidak dapat diketahui secara pasti luasnya;
3. Tata usaha pendaftaran tanah tidak sempurna, seperti warkahnya tidak lengkap, daftar-daftar isian tidak diisi sebagaimana mestinya (Sudjito, 1987: 8).
Prona yang berlaku mulai tanggal 15 Agustus 1981, dilaksanakan sebagai tindak lanjut Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 189 Tahun 1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agraria, dalam rangka pelaksanaan catur tertib di bidang pertanahan, sehingga program pensertipikatan tanah secara massal merupakan jaminan kepastian hukum bagi penguasaan dan pemilikan tanah sebagai tanda bukti hak yang kuat. Dalam pidato Menteri Dalam Negeri Amir Machmud pada penyerahan sertipikat melalui Prona, dikatakan:
Secara teknis administratif hal demikian merupakan upaya yang nyata untuk menginventarisasikan status tanah di seluruh wilayah tanah air, sehingga dengan demikian perencanaan pembangunan juga memperoleh data-data yang lebih pasti. Pendek kata dengan Proyek Operasi Nasional Agraria ini, hendaknya dengan sertipikat ini dapat ditumbuhkan kemampuan ekonomi yang lebih berkembang dan lebih aktif.
(Adrian Sutedi, 2012: 69)
Berdasarkan diterbitkannya Instruksi Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2-IV-2000 Tahun 2000 mengenai petunjuk operasional PRONA. Secara umum maksud kebijakan yang baru ini adalah:
1. Memberikan kepastian hukum bagi para pemegang hak atas tanah berupa sertipikat hak milik atas tanah;
4. Menumbuhkan kesadaran hukum masyarakat dalam bidang pertanahan sebagai upaya partisipasi dalam Catur Tertib Pertanahan (tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah, tertib pemeliharaan tanah, dan sumber daya lingkungan).
(Adrian Sutedi, 2012: 78)
Berdasarkan kebijakan di atas maka prioritas lokasi Prona adalah: 1. Ditetapkan secara berkelompok terutama untuk pensertipikatan tanah di
daerah-daerah yang penguasaan/pemilikan tanahnya terkena ketentuan-ketentuan landreform, baik yang ditujukan pada tanah-tanah yang masih menjadi hak bekas pemilik lama maupun yang telah diredistribusikan kepada para penggarap;
2. Ditetapkan secara berkelompok untuk daerah-daerah penerima transmigran pra Pelita atau daerah-daerah resettlement;
3. Ditetapkan di daerah yang tanahnya mempunyai potensi produksi bahan pokok yang cukup untuk dikembangkan;
4. Ditetapkan secara berkelompok untuk pensertipikatan tanah-tanah yang berpenduduk padat dan mempunyai potensi yang cukup besar untuk dikembangkan;
