oPeRational ReVieW By Business segMent
Perumnas hadir sebagai Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang mengemban misi Pemerintah Republik Indonesia guna memenuhi kebutuhan masyarakat terkait perumahan dan permukiman yang terjangkau dan berkualitas, sesuai dengan PP No. 83 Tahun 2015 yang berjudul “Peraturan Pemerintah (PP) tentang Perusahaan Umum (Perum) Pembangunan Perumahan Nasional,” yang terdiri dari:
1. Pengelolaan tanah yang dikuasai dengan kewenangan perencanaan dan peruntukkan untuk keperluan usaha Perusahaan, dapat dilakukan penyerahan atau pemindahtanganan (menjual) rumah dan bangunan dan/atau bagian-bagian tanah yang merupakan aset dalam bentuk persediaan (Inventory);
2. Pelaksana program Pemerintah dalam membangun Rumah Umum dan Rumah Susun Umum, Rumah Khusus dan Rumah Susun Khusus, termasuk dalam rangka pengembangan kawasan perkotaan atau pembangunan kawasan perkotaan baru;
3. Pelaksana pengelolaan Rumah Susun Umum Sewa-Beli, Rumah Susun Umum Sewa, Rumah Susun Milik, dan Rumah Susun Khusus.
Guna mencapai visi Pemerintah untuk mengembangkan permukiman dan perumahan rakyat di Indonesia, Perumnas memiliki beberapa produk unggulan, antara lain:
• Perumahan Tidak Bersusun (Landed Housing)
Perumnas merupakan pelopor pengembangan perkotaan yang memiliki tujuan untuk mewujudkan pemerataan pembangunan sejalan dengan misi Pemerintah. Selama 46 tahun berkarya terhitung sejak tahun 1974, Perumnas telah berhasil membangun lebih dari 600.000 unit rumah di lebih dari 150 kota di Indonesia. Seluruh proyek perumahan yang dibangun oleh Perumnas selalu didasarkan pada penyediaan hunian untuk kelas ekonomi menengah ke bawah yang dilengkapi oleh fasilitas umum dan fasilitas sosial untuk mengakomodasi keperluan para penghuninya.
Rumah tapak dibedakan menjadi rumah misi dan non-misi.
Meskipun rumah misi memiliki laba per unit yang kecil, namun sumbangan laba produk ini secara menyeluruh bagi perusahaan cukup besar karena jumlah fisik rumah cukup besar. Mengingat kondisi potensial tersebut, karena di samping tetap menguntungkan juga dilakukan dalam rangka mengemban misi yang diberikan Pemerintah. Untuk rumah non-misi, Perumnas masih perlu meningkatkan daya saing serta melakukan survei pasar yang lebih akurat, sehingga produk yang dihasilkan dapat terserap oleh pasar secara optimal dengan laba yang cukup berarti.
• Rumah Susun Sederhana Milik dan Apartemen Sederhana Milik (Vertical Housing)
Perumnas memiliki misi untuk memberikan hunian yang layak dan aman bagi para penghuninya. Sebagai solusinya, pada tahun 1980 Perumnas memulai pembangunan perumahan
Perumnas is present as a State-Owned Enterprise (BUMN) which carries out the mission of the Government of the Republic of Indonesia to fulfill the needs of the community regarding affordable and quality housing and settlements, in accordance with Government Regulation No. 83 of 2015 entitled
“Government Regulation concerning Public Company (Perum) for National Housing Development,” which consists of:
1. Land management, which is controlled by planning authority and designation for the Company’s business needs, handover or transfer (sell) of houses and buildings and/or parts of land may be performed, which are assets in the form of inventory (Inventory);
2. Implementer of the Government’s programs in building Public Houses and Public Flats, Special Houses, and Special Flats, including in the context of developing urban areas or developing new urban areas;
3. Implementer of management of Rent-to-Own Public Flats, Rental Public Flats, Owned Flats, and Special Flats.
In achieving the Government’s vision to develop public settlements and housing in Indonesia, the Company has several featured products, including:
• Landed housing
The Company is a pioneer of urban development with the objective to realize equitable development in line with the Government’s mission. For 46 years of work since 1974, the Company has succeeded in building more than 600,000 housing units in more than 150 cities in Indonesia. All housing projects built by the Company are always based on the provision of housing for the lower middle class economy equipped with public facilities and social facilities to accommodate the needs of its residents.
Landed houses are divided into mission and non-mission houses. Although the mission house has a small profit per unit, the overall contribution of this product profit to the Company is relatively substantial since the physical number of the house is quite large. Considering the potential condition, besides still being profitable, it is also carried out in order to fulfill the mission given by the Government. For non- mission houses, the Company still needs to increase its competitiveness and conduct more accurate market surveys, to enable optimal absorption of the products produced by the market with significant profits.
• Simple Owned Flats and Simple Owned Apartments (Vertical Housing)
The Company has a mission to provide decent and safe housing for its residents. As a solution, in 1980 Perumnas started the construction of housing with a vertical concept
184
Laporan Tahunan 2020 | Annual Report Perum Perumnas
Analisa dan Pembahasan Manajemen Management Discussion and Analysis
dengan konsep vertikal (rumah susun) yang juga merupakan wujud dukungan Perumnas terhadap program peremajaan perkotaan pemerintah, hal tersebut sebagai upaya Perumnas untuk menyiasati keterbatasan lahan di kota-kota besar.
Program pembangunan rumah vertikal milik Perumnas dikenal juga dengan nama Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) telah berhasil didirikan di berbagai daerah strategis di Jakarta, antara lain Tanah Abang, Kebon Kacang, Klender, Kemayoran dan Pulo Gebang. Selain itu, pembangunan Rusunami juga tersebar di berbagai pelosok Tanah Air. Dalam beberapa tahun terakhir, Perumnas telah membangun Rusunami di beberapa lokasi, antara lain Sukaramai-Medan, Jakabaring-Palembang, Cengkareng, Kemayoran, Pulogebang, Bekasi dan Karawang.
Perumnas sebagai pelopor penyedia hunian layak bagi masyarakat dengan ekonomi menengah ke bawah, Perumnas memiliki kompetensi dan rekam jejak untuk memberikan advokasi dan konsultasi kepada Pemerintah Daerah dalam bidang perumahan dan permukiman. Ke depannya Perumnas akan terus dibangun Rusunami di beberapa kota besar untuk memenuhi kebutuhan rumah di perkotaan bagi masyarakat golongan menengah ke bawah.
Untuk menjaga kelangsungan pertumbuhan Perusahaan, di samping membangun Rusunami untuk MBR, Perumnas juga membangun Rumah Susun Milik Komersil (Apartemen).
Hal ini masih sejalan dengan penyediaan rumah bagi rakyat Indonesia, namun lebih terarah kepada masyarakat segmen kelas menengah. Dalam perkembangannya, kebutuhan akan apartemen di kota-kota besar masih sangat tinggi.
Pembangunan apartemen ini perlu didukung dengan berbagai upaya penyediaan lahan yang tepat misalnya melalui kerja sama atau sinergi antar BUMN. Untuk itu, perusahaan berupaya mengembangkan lahan-lahan milik BUMN atau instansi lainnya yang dinilai kurang produktif namun terletak di pusat kota dapat dimanfaatkan menjadi perumahan dan permukiman kelas menengah yang baik dan bernilai tambah.
• Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Selain memiliki program Rusunami, Perumnas juga membangun konsep rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) untuk mengakomodasi masyarakat perkotaan yang belum mampu untuk membeli rumah atau golongan masyarakat yang tidak berencana menetap di kota tersebut, seperti mahasiswa, pekerja temporer dan lainnya. Peningkatan minat masyarakat akan rumah susun sederhana sewa telah mendorong Perumnas untuk membangun Rusunawa di kota-kota besar, antara lain Jakarta (Cengkareng, Koja, Kemayoran, Pasar Jumat, dan Pulo Gebang), Surabaya, Cirebon, Batam, Makassar, Padang, Pontianak dan Samarinda.
(flats) which was also a form of its support for the government’s urban rejuvenation program; this was the Company’s effort to take advantage of the limited land in major cities.
The construction program of Perumnas flats, known as Simple Owned Flats (Rusunami), has been successfully established in various strategic areas in Jakarta, including Tanah Abang, Kebon Kacang, Klender, Kemayoran and Pulo Gebang. In addition, the construction of flats is also spread in various locations. In recent years, Perumnas has built Rusunami in several locations, including Sukaramai- Medan, Jakabaring-Palembang, Cengkareng, Kemayoran, Pulogebang, Bekasi and Karawang.
As a pioneer of decent housing providers for people with middle to lower economies, the Company has the competency and track records to provide advocacy and consultation to the Regional Government in the field of housing and settlements. Simple Owned Flats (Rusunami) will continue to be built in a number of major cities to meet the needs for housing in urban areas for middle to lower class people.
To maintain the continuity of the Company’s growth, in addition to building housing for MBR, the Company also built Commercial Owned Flats (Apartments). This is still in line with providing housing for the people of Indonesia, but is more directed towards the middle class segment. In its development, the need for apartments in major cities is still very high. The construction of apartments need to be supported by various efforts to provide the right lands for example through cooperation or synergy between SOEs.
Therefore, the Company seeks to develop land owned by state-owned companies or other institutions that are considered less productive, but located in the center of the city to be utilized as middle-class housing and settlements that are good and has an added value.
• Simple Rental Flats (Rusunawa)
In addition to having the Rusunami program, the Company has also developed the concept of simple rental flats (Rusunawa) to accommodate urban communities who cannot afford to buy a house or groups of people who do not plan to settle in the city, such as students, temporary workers and others. The increase in public interest in simple rental flats has encouraged the Company to build Rusunawa in major cities, including Jakarta (Cengkareng, Koja, Kemayoran, Pasar Jumat, and Pulo Gebang), Surabaya, Cirebon, Batam, Makassar, Padang, Pontianak and Samarinda.
185
Laporan Tahunan 2020 | Annual Report Perum Perumnas
Produk Rusunawa ini merupakan bagian dari misi sosial yang diemban Perumnas untuk menyediakan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah.
• Pengembangan Kawasan Siap Bangun
Perumnas mengembangkan kawasan permukiman skala besar melalui penyediaan tanah siap bangun dan kavling tanah matang yang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah daerah kabupaten dan daerah kota yang terencana secara menyeluruh dan terpadu. Pengembangan kawasan ini dilengkapi dengan penataan pengaturan lahan untuk memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dalam jangka pendek, menengah, dan panjang.
• Peremajaan Kawasan Permukiman Kumuh
Berdasarkan instruksi Presiden No. 5 Tahun 1990 mengenai Peremajaan Permukiman Kumuh di atas Tanah Negara, Perumnas merupakan salah satu institusi negara yang memiliki kewajiban dalam bidang penataan kota melalui Program Urban Renewal atau penataan kembali permukiman kumuh dalam bentuk “vertical low cost housing”. Program tersebut telah dilaksanakan dalam bentuk permukiman yang dapat diperjual belikan (Rusunami/Apartemen bersubsidi) dan yang disewakan (Rusunawa).
Penunjukkan Perumnas sebagai salah satu pelaksana Program Urban Renewal didasarkan oleh portofolio Perumnas dalam program Urban Renewal yang telah dimulai sebelum Instruksi Presiden tersebut diterbitkan. Sejak era 1980-an, melalui pembiayaan APBN dan dana bantuan luar negeri, Perumnas telah mengembangkan program peremajaan permukaan kumuh di Tanah Abang, Kebon Kacang dan Kemayoran di Jakarta, Ilir Barat di Palembang, dan Sukaramai di Medan.
Saat ini Perumnas mulai melaksanakan program peremajaan kembali rusun-rusun yang telah dibangun Perumnas seperti di lokasi Sukaramai-Medan, Klender, Tanah Abang, Kebon Kacang, Kemayoran, Cengkareng, Ilir Barat-Palembang.
Hingga akhir tahun 2020, laporan keuangan konsolidasian Perusahaan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (KAP) Hendrawinata, Hanny Erwin & Sumargo, dan belum menerapkan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 5 tentang Segmen Operasi. Untuk dapat menguraikan segmen usaha yang mencerminkan produk dan jasa yang dikembangkan digunakan pendekatan struktur penjualan dan pendapatan jasa yang merupakan pendapatan bersih Perusahaan yang terdiri dari 7 (tujuh) segmen, yaitu segmen Rumah Tinggal dan Ruko, segmen Unit Apartemen, segmen Kerja Sama Usaha (KSU), segmen Pengelolaan Gedung dan Sewa, segmen Kavling Tanah Matang (KTM), segmen Hotel, dan segmen Konstruksi.
Rusunawa products are part of the social mission carried out by the Company to provide housing for the middle and lower classes.
• Development of Ready-to-Build Regions
The Company develops large-scale residential areas through the provision of land ready to build and mature land lot that are in accordance with the planned spatial plan of the regency and city areas in the city. The development of this area is complemented by the arrangement of land layout to meet the needs of housing and settlements in the short, medium and long term.
• Revitalitation of the Slum Settlement Area
Based on the Presidential Instruction No. 5 of 1990 concerning the Rejuvenation of Slum Settlements on State Land, the Company is one of the state institutions that have obligations in the field of urban planning through the Urban Renewal Program or the rearrangement of slums in the form of vertical low cost housing. The program has been implemented in the form of settlements that can be traded (Rusunami/subsidized apartments) and rental/leased (Rusunawa).
The appointment of the Company as one of the implementers of the Urban Renewal Program was based on its portfolio in the Urban Renewal program which had begun before the Presidential Instruction was issued. Since the 1980s, through State Budget funding and foreign aid funds, the Company has developed slum surface rejuvenation program in Tanah Abang, Kebon Kacang and Kemayoran in Jakarta, Ilir Barat in Palembang, and Sukaramai in Medan.
As of now, the Company began implementing rejuvenation program for the vertical housing/flats that had been built by the Company, such as in the locations of Sukaramai- Medan, Klender, Tanah Abang, Kebon Kacang, Kemayoran, Cengkareng, Ilir Barat-Palembang.
As of the end of 2020, the Company’s consolidated financial statements have been audited by the Public Accounting Firm (KAP) Hendrawinata, Hanny Erwin & Sumargo, and have not yet applied Statement of Financial Accounting Standards (SFAS) 5 concerning Operating Segments. In order to describe its business segments that reflect the products and services developed, the Company’s developed a structured approach for net sales and revenue, which consists of 7 (seven) segments, namely the Residential Houses and Shophouses segment, the Apartment Unit segment, the Business Cooperation (KSU) segment, the Building Management and Rent segment, the Matured Land Lot (KTM) segment, the Hotel segment, and the Construction segment.
186
Laporan Tahunan 2020 | Annual Report Perum Perumnas
Analisa dan Pembahasan Manajemen Management Discussion and Analysis
Segmen Usaha yang Mencerminkan Struktur Penjualan dan Pendapatan Jasa Business segments Reflecting the structure of the company’s sales and services Revenue
Rumah Tinggal dan Ruko Residential Houses and
Shophouses
Kerja Sama Usaha (KSU) Business Cooperation
Kavling Tanah Matang (KTM)
Matured Land Lot Konstruksi
Construction Hotel
Unit Apartemen Apartment Unit
Pengelolaan Gedung dan Sewa
Building Management and Rent
Untuk dapat menggambarkan kontribusi setiap segmen terhadap kegiatan yang dijalankan Perusahaan, di bawah ini sekilas disajikan kontribusi pendapatan dari berbagai segmen tersebut.
Pendapatan per Segmen dan Kontribusinya bagi Pendapatan Bersih Perusahaan Revenue by segment and its contribution to the company’s net Revenue
Segmen Segment
2020 2019 Kenaikan (Penurunan)
Increase (Decline) Jumlah
(Rp-juta) Total (IDR-million)
Kontribusi Contribution
(%)
Jumlah (Rp-juta)
Total (IDR-million)
Kontribusi Contribution
(%)
Nominal (Rp-juta) Nominal (IDR-million)
Persentase Percentage
(%)
(1) (2) (3) (4) (4 = 3-1) (5 = 4/3)
Rumah Tinggal dan Ruko Residential Houses and Shophouses
402.555 57,98% 290.016 48,26% 112.539 38,80%
Unit Apartemen
Apartment Unit 140.976 20,31% 132.645 22,07% 8.331 6,28%
Kerja Sama Usaha (KSU) Business Cooperation
71.504 10,30% 76.019 12,65% (4.515) -5,94%
Pengelolaan Gedung dan Sewa Building Management and Rent
32.077 4,62% 31.258 5,20% 819 2,62%
Kavling Tanah Matang (KTM) Matured Land Lot
24.455 3,52% 36.756 6,12% (12.301) -33,47%
Hotel 14.384 2,07% 34.281 5,70% (4.515) -5,94%
Konstruksi
Construction 8.329 1,20% - - 8.329 -
Jumlah Pendapatan Bersih
Total Net Revenue 694.280 100,00% 600.975 100,00% 93.305 15,53%
In order to illustrate the contribution of each segment to the activities conducted by the Company, below is an overview of the revenue contributions of these various segments.
187
Laporan Tahunan 2020 | Annual Report Perum Perumnas
Kontribusi Segmen Usaha terhadap Pendapatan Bersih Perusahaan 2019-2020 contribution of Business segments to the company’s net Revenue 2019-2020
Pengelolaan Gedung dan Sewa
Building Management and Rent Kavling Tanah Matang (KTM) Matured Land Lot Hotel
Hotel Konstruksi
Construction