Kelompok 7 Ekonomi Teknik Anggota:
• I Wayan Ardi Suryantika (2105511024)
• Gusti Agung Bagus Risky Wahyudi (2105511100)
• Kadek Wahyu Aditya Permana (2105511107)
Tugas Studi Kasus
Pak Wahyu ingin membuat bisnis kos-kosan di daerah Kampus Udayana, Jimbaran.
Setelah melakukan survey dia menemukan lahan seluas 2 are seharga 500 juta. Dia ingin membangun kos 2 lantai dengan 8 kamar. Setelah berdiskusi dengan seorang kontraktor diperkirakan akan membutuhkan biaya sebesar 300 juta dan waktu 1 tahun untuk membangunnya.
Setelah bangunan rampung, dia berencana membeli furniture dan kelengkapan kos dengan total harga 20 juta.
Pak Wahyu mematok harga kos-kosannya sebesar 20 juta pertahun untuk satu kamarnya.
Target pada 5 tahun setelah bangunan rampung kos-kosannya terisi 5 kamar. Sementara di tahun berikutnya terisi semua kamar penuh. Pak wahyu mengeluarkan biaya pemeliharaan sebesar 10 juta per tiga tahun untuk bisnisnya. Selain itu ia juga membayar air dan listrik untuk keperluan kosnya sebesar 8 juta pertahun untuk 5 tahun setelah dibuka dan 15 juta setelah kos terisi penuh.
Analisis bisnis kos-kosan Pak Wahyu direncanakan berjalan selama 50 tahun dengan MARR 10%.
Penyelesaian:
ANALISIS ROR:
-PWD + PWR = 0
0 = - 500000000 – 300000000 – 20000000 (P/F,i%,1) – 8000000 (P/A, i%,5) (P/F, i%,1) – 15000000 (P/A, i%,44) (P/F, i%,6) – 10000000 (A/P, i%, 3)(P/A,i%,47)(P/F,i%,3) + 100000000 (P/A, i%,5) + 160000000 (P/A, i%,45) (P/F, i%,5)
Untuk i = 11%
• PWD = 500000000 + 300000000 + 20000000 (P/F,11%,1) + 8000000 (P/A, 11%,5) (P/F, 11%,1) + 15000000 (P/A, 11%,44) (P/F, 11%,6) + 10000000 (A/P, 11%, 3)(P/A,11%,47)(P/F,11%,3)
PWD= 500000000 + 300000000 + 20000000 (1 + 11%)1+ 8000000[(1+11%)5−1
11%(11%+1)5] (1 + 11%)1 + 15000000 [(1+11%)44−1
11%(11%+1)44] (1 + 11%)6 + 10000000 [0.1 (1+11%)3 (1+11%)3−1] [(1+11%)47−1
0.1 (1+11%)47] [ 1
(1+11%)3]
PWD = 500000000 + 300000000 + 22200000 + 26637095,6 + 72166729,9 + 26999626,5 PWD = Rp 948003451,99
• PWR = 100000000 (P/A, i%,5) + 160000000 (P/A, i%,45) (P/F, i%,6) PWR = 100000000 [(1+11%)5−1
11%(11%+1)5] + 160000000 [(1+11%)45−1
11%(11%+1)45] (1 + 11%)5 PWR = 369589702 + 855320986
PWR = Rp 1224910087,37
0 = -PWD + PWR
= -Rp 948003451,99 + Rp 1224910087,37
= Rp 276907235,37
Untuk i = 12%
• PWD = 500000000 + 300000000 + 20000000 (P/F,12%,1) + 8000000 (P/A, 12%,5) (P/F, 12%,1) + 15000000 (P/A, 12%,44) (P/F, 12%,6) + 10000000 (A/P, 12%, 3)(P/A,12%,47)(P/F,12%,3)
PWD= 500000000 + 300000000 + 20000000 (1 + 12%)1+ 8000000[(1+12%)5−1
12%(12%+1)5] (1 + 12%)1 + 15000000 [(1+12%)44−1
12%(12%+1)44] (1 + 12%)6 + 10000000 [0.1 (1+12%)3 (1+12%)3−1] [(1+12%)47−1
0.1 (1+12%)47] [ 1
(1+12%)3]
PWD = 500000000 + 300000000 + 22400000 + 25748401,4 + 62896367,5 + 24575694,8 PWD = Rp 935620463,71
• PWR = 100000000 (P/A, i%,5) + 160000000 (P/A, i%,45) (P/F, i%,6) PWR = 100000000 [(1+12%)
5−1
12%(12%+1)5] + 160000000 [(1+12%)
45−1
12%(12%+1)45] (1 + 12%)5 PWR = 360477620 + 751955566
PWR = Rp 1112433186
0 = -PWD + PWR
= -Rp 935620463,71+ Rp 1112433186
= Rp 176812722,3
i= 12% + 176812722,3−0
176812722,3+935620463,71𝑥1%
i = 12,271%
Karena 12,271% > 10% , maka bisnis Pak Wahyu dapat diterima (acceptable)
ANALISIS BCR:
Kategorikan Biaya yang Tergolong Benefit, Disbenefit dan Maintenance & Operation (M&O)
Biaya Investasi Awal : Rp 300.000.000 + Rp 500.000.000 = Rp 800.000.000 Biaya Benefit (Present Value)
• Penerimaan (5 Tahun Pertama) : Rp 100.000.000 (P/A, 10%, 5)
= Rp 100.000.000 [(1+0.1)5−1
0.1 (1+0,1)5]
= Rp 100.0000.000 (3,7908)
= Rp 379.078.676,94
• Penerimaan (tahun selanjutnya) : Rp 160.000.000 (P/A, 10%, 45)(P/F, 10%, 5)
= Rp 160.000.000 [(1+0.1)45−1
0.1 (1+0,1)45] [ 1
(1+0,1)5]
= Rp 160.0000.000 (9,8628) (0,6209)
= Rp 979.844.434,85
• Total : Rp 1.358.923.121,78
Biaya Disbenefit (Present Value)
• Biaya Furnitur : Rp 20.000.000 (P/F, 10%, 1)
= Rp 20.000.000 [ 1
(1+0,1)1]
= Rp 20.000.000 (0,9091)
= Rp 18.181.818,18
• Biaya Listrik&Air (5 tahun pertama) : Rp 8.000.000 (P/A, 10%, 5)(P/F, 10%, 1)
= Rp 8.000.000 [(1+0.1)5−1
0.1 (1+0,1)5] [ 1
(1+0,1)1]
= Rp 8.0000.000 (3,7908) (0,9091)
= Rp 27.569.358,32
• Biaya Listrik&Air (tahun selanjutnya) : Rp 15.000.000 (P/A, 10%, 44)(P/F, 10%, 6)
= Rp 15.000.000 [(1+0.1)44−1
0.1 (1+0,1)44] [ 1
(1+0,1)6]
= Rp 15.0000.000 (9,8491) (0,5644)
= Rp 83.393.402,77
• Total : Rp 129.144.579,27
Biaya Maintenance & Operation (M&O) (Present Value)
• Biaya Pemeliharaan dan Pengoperasian : Rp 10.000.000 (A/P, 10%, 3)(P/A,10%,47)(P/F,10%,3)
= Rp 10.000.000 [0.1 (1+0,1)3
(1+0.1)3−1] [(1+0.1)47−1
0.1 (1+0,1)47] [(1+0,1)1 3]
= Rp 10.000.000 (0,4021)(9,8866)(0,7513)
= Rp 29.868.936,81
1. Gunakan Persamaan 𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡−𝑑𝑖𝑠𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
𝑐𝑜𝑠𝑡 = 𝐵−𝐷
𝐶 untuk konvensional analisis 𝐵
𝐶 dimana O&M ditempatkan pada denominator
𝐵
𝐶 = Rp 1.358.923.121,78−Rp 129.144.579,27
Rp 800.000.000+Rp 29.868.936,81 =1,4819 Proyek dapat diterima karena B/C > 1
2. Dengan menggunakan persamaan 𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡−𝑑𝑖𝑠𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡−(𝑀&𝑂) 𝑐𝑜𝑠𝑡
𝐼𝑛𝑖𝑡𝑖𝑎𝑙 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑚𝑒𝑛𝑡 , pada modified B/C biaya O&M dikelola seperti disbenefit
𝑀𝑜𝑑𝑖𝑓𝑖𝑒𝑑 𝐵
𝐶 =Rp 1.358.923.121,78 − Rp 129.144.579,27− Rp 29.868.936,81 Rp 800.000.000
= 1,4999
Proyek ini juga dapat diterima dengan menggunakan 𝑀𝑜𝑑𝑖𝑓𝑖𝑒𝑑 𝐵
𝐶 3. B adalah net benefit, dan biaya tahunan O&M dimasukan dalam C
𝐵 − 𝐶 = Rp 1.358.923.121,78 − Rp 129.144.579,27 − ( Rp 29.868.936,81 + Rp 800.000.000) 𝐵 − 𝐶 = 𝑅𝑝 399.909.895,70
Karena (B-C) > 0, maka investasi ini juga dapat diterima.
ANALISIS DEPRESIASI
Usaha Pak Wahyu diperkirakan akan memiliki nilai sisa sebesar 200 juta setelah 50 tahun.
Depresiasi setiap tahun dapat diperoleh dengan menggunakan persamaan:
Dt = 𝐵 − 𝑆𝑉
𝑛
dimana
Dt = Depresiasi tahunan
B = Biaya Awal atau Unadjusted Basis SV = Nilai Sisa
n = Periode Pengembalian atau perkiraan umur yang dapat terdepresiasi Perhitungan:
B = Rp500.000.000 + Rp300.000.000 + Rp20.000.000 (P/F, 10%, 1)
= Rp500.000.000 + Rp300.000.000 + Rp20.000.000 [(1+0,1)1 1]
= Rp500.000.000 + Rp300.000.000 + Rp20.000.000 (0,9091)
= Rp818.181.818,18
sehingga depresiasi dapat dihitung sebagai berikut.
Dt = 𝐵 − 𝑆𝑉
𝑛 = 818.181.818,18 − 200.000.000
50 = 12.363.636,36 per tahun untuk 50 tahun.
Menghitung nilai buku:
BV = B – t . Dt
Didapat hasil sebagai berikut.
t BV
1 BV1 Rp 805,818,181.82 2 BV2 Rp 793,454,545.46 3 BV3 Rp 781,090,909.10 4 BV4 Rp 768,727,272.74 5 BV5 Rp 756,363,636.38 6 BV6 Rp 744,000,000.02 7 BV7 Rp 731,636,363.66 8 BV8 Rp 719,272,727.30 9 BV9 Rp 706,909,090.94 10 BV10 Rp 694,545,454.58 11 BV11 Rp 682,181,818.22 12 BV12 Rp 669,818,181.86 13 BV13 Rp 657,454,545.50
14 BV14 Rp 645,090,909.14 15 BV15 Rp 632,727,272.78 16 BV16 Rp 620,363,636.42 17 BV17 Rp 608,000,000.06 18 BV18 Rp 595,636,363.70 19 BV19 Rp 583,272,727.34 20 BV20 Rp 570,909,090.98 21 BV21 Rp 558,545,454.62 22 BV22 Rp 546,181,818.26 23 BV23 Rp 533,818,181.90 24 BV24 Rp 521,454,545.54 25 BV25 Rp 509,090,909.18 26 BV26 Rp 496,727,272.82 27 BV27 Rp 484,363,636.46 28 BV28 Rp 472,000,000.10 29 BV29 Rp 459,636,363.74 30 BV30 Rp 447,272,727.38 31 BV31 Rp 434,909,091.02 32 BV32 Rp 422,545,454.66 33 BV33 Rp 410,181,818.30 34 BV34 Rp 397,818,181.94 35 BV35 Rp 385,454,545.58 36 BV36 Rp 373,090,909.22 37 BV37 Rp 360,727,272.86 38 BV38 Rp 348,363,636.50 39 BV39 Rp 336,000,000.14 40 BV40 Rp 323,636,363.78 41 BV41 Rp 311,272,727.42 42 BV42 Rp 298,909,091.06 43 BV43 Rp 286,545,454.70 44 BV44 Rp 274,181,818.34 45 BV45 Rp 261,818,181.98 46 BV46 Rp 249,454,545.62 47 BV47 Rp 237,090,909.26 48 BV48 Rp 224,727,272.90 49 BV49 Rp 212,363,636.54 50 BV50 Rp 200,000,000.18
ANALISIS PAYBACK PERIOD:
Analisis period pada kasus ini menggunakan rumus sebagai berikut
−𝑃 + ∑ 𝐴𝑡
𝑁1
𝑡=1
= 0
Atau jika aliran kas merupakan deret seragam maka persamaan dapat dituliskan menjadi 𝑁′= 𝑃
𝐴𝑡 Dengan:
P= Selisih antara investasi awal dengan nilai sisa At=deret seragam aliran kas
Pada studi kasus didapat data sebagai berikut:
Nilai Investasi Awal = Rp 800.000.000
Nilai Sisa = Rp 200.000.000
Berdasarkan hasil perhitungan B/C Rasio, didapat data sebagai berikut
Biaya pemeliharaan = Rp 29.868.963,81
Biaya Pengeluaran Lainnya = Rp 129.144.579,27
Total Pengeluaran = Rp 159.013.516,08
Total Pengeluaran dalam bentuk annual worth = Rp 16.037.971.89
Total Keuntungan = Rp 1.358.923.121,78
Total Keuntungan dalam bentuk annual worth = Rp 137.059.863,65
Perhitungan Payback Period 𝑁′ = 𝑃
𝐴𝑡
𝑁′ = Rp 800.000.000−Rp 200.000.000 Rp 137.059.863,65−Rp 16.037.971.89 𝑁′ = 4.9578 ≈ 5 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛
Berdasarkan hasil perhitungan tersebut, investasi yang dilakukan diperkirakan akan menghasilkan pendapatan yang sama dengan pengeluaran yang dilakukan setelah 5 tahun pengoperasian
ANALISIS SWOT
Analisis SWOT membantu dalam pemahaman menyeluruh tentang kondisi internal dan eksternal suatu entitas, seperti perusahaan, produk, proyek, atau industry. Berikut merupakan analisis BISNIS KOS PAK WAHYU dengan metode SWOT.
1. Identifikasi faktor internal (Strengths & Weaknesses) Kekuatan (Strengths):
• Lokasi strategis:
Lokasi bisnis Kos Pak Wahyu sangat mendukung mengingat banyaknya mahasiswa yang merantau untuk menempuh Pendidikan tinggi. hal ini dapat menjadi kekuatan untuk bisnis. Lokasi yang baik dapat menarik calon penyewa potensial.
• Fasilitas:
Fasilitas yang disediakan pada bisnis Kos Pak Wahyu seperti akses internet, AC, dapur bersama, area parkir, ini dapat menjadi poin tambahan bagi calon penggunanya. Hal tersebut tentu akan menambah minat dan menjadi keunggulan bisnis tersebut.
• Kapasitas:
Kapasitas kamar yang tersedia tentu akan menjadika kekuatan bisnis Kos Pak Wahyu.
Semakin banyak kamar yang dapat disewakan, semakin banyak pendapatan yang dapat dihasilkan.
• Reputasi yang baik:
Testimoni dari penyewa sebelumnya juga dapat menjadi aset berharga untuk menarik minat calon pengguna.
Kelemahan (Weakness):
• Kurangnya pemasaran:
Pemasaran yang dilakukan dapat mempengaruhi berjalanya bisnis Kos Pak Wahyu ini.
Ketika pemasaranya lemah, calon pengguna tentu akan kesulitan menemukan informasi mengenai bisnis ini.
• Kondisi bangunan:
Kondisi bangunan yang usam dan kotor tentu akan mengurangi minat calon pengguna dalam memilih bisnis tersebut.
• Persaingan:
Jika terdapat banyak rumah kost di sekitar area yang sama, persaingan dapat menjadi kelemahan. Hal ini mempengaruhi tingkat hunian dan potensi pendapatan.
2. Identifikasi faktor eksternal (Opportunities & Threats) Peluang (Opportunities)
• Pertambahan populasi mahasiswa:
Pemusatan kegiatan perkuliahan di Kampus Jimbaran dapat menjadi peluang bertambahnya jumlah mahasiswa yang akan merantau ke daerah Jimbaran. Hal ini tentu akan membuat permintaan akan tempat tinggal berupa kost-kostan meningkat.
• Keterbatasan tempat tinggal alternatif:
Ketersediaan tempat tinggal jenis lain seperti asrama atau apartement terbilang langka di daerah Jimbaran sehingga rumah kost akan menjadi pilihan yang menarik bagi calon penyewa.
• Kebutuhan akan fasilitas tambahan:
Terdapat berbagai fasilitas tambahan di daerah Jimbaran seperti minimarket, supermarket, tempat olahraga, cafe dan lain sebagainya. Hal ini tentu akan lebih menarik calon penyewa.
Ancaman (Threats)
• Persaingan yang ketat:
Di daerah Jimbaran tentu banyak pebisnis-pebisnis lain yang bergerak di bidang sewa tempat tinggal dan sama-sama menyasar mahasiswa sebagai target pasarnya.
• Perubahan regulasi atau kebijakan kampus:
Jika terdapat kebijakan kampus yang mewajibkan mahasiswanya untuk tinggal di suatu asrama khusus tentu dapat mengurangi target pasar kost-kostan.
• Perubahan tren permintaan:
Seiring berjalannya waktu tren permintaan kost-kostan dapat dapat beralih ke apartement dan jenis tempat tinggal lainnya sehingga dapat menjadi ancaman bagi bisnis Pak Wakyu.
3. Bobot bisnis rumah kost di kawasan pendidikan dalam kuadran analisis SWOT - Kuadran Strengths-Opportunities (Kekuatan-Peluang): 9
- Kuadran Strengths-Threats (Kekuatan-Ancaman): 6
- Kuadran Weaknesses-Opportunities (Kelemahan-Peluang): 2 - Kuadran Weaknesses-Threats: 0
4. Langkah yang harus dilakukan jika bisnis memiliki bobot penilaian seperti diatas:
- Kuadran Strengths-Opportunities (Kekuatan-Peluang): 9
Kuadran ini menunjukkan bahwa bisnis rumah kost memiliki kekuatan internal yang kuat dan juga ada peluang eksternal yang dapat dimanfaatkan mengingat kawasan Jimbaran bukan hanya ramai dihuni wisatawan yang berlibur, namun juga tidak sedikit golongan pelajar yang sedang menempuh pendidikan yang memerlukan kehadiran rumah kost ini. Langkah-langkah yang dapat diambil antara lain:
• Meningkatkan kekuatan internal yang sudah ada, seperti meningkatkan kualitas fasilitas dan pelayanan untuk meningkatkan kepuasan penyewa dengan mematok harga sewa yang bersaing dengan kompetitor.
• Mengoptimalkan pemanfaatan peluang eksternal, seperti menjalin kerjasama dengan institusi pendidikan atau perusahaan untuk menjadi mitra preferensial dalam penyediaan tempat tinggal bagi mahasiswa atau pegawai mereka.
• Melakukan ekspansi bisnis dengan membuka rumah kost baru di daerah yang memiliki potensi pertumbuhan yang tinggi.
- Kuadran Strengths-Threats (Kekuatan-Ancaman): 6
Kuadran ini menunjukkan bahwa bisnis rumah kost memiliki kekuatan internal yang kuat, tetapi juga menghadapi ancaman eksternal yang signifikan. Dengan melihat peluang bisnis ini yang begitu besar, kompetitor tentu akan terus bermunculan dan menghadirkan penawaran yang bersaing. Oleh karena itu diperkukan langkah antisipasi untuk menangani hal tersebut. Langkah-langkah yang dapat diambil antara lain:
• Mengidentifikasi dan mengatasi ancaman yang ada, seperti meningkatkan keamanan dan kebersihan di lingkungan rumah kost untuk mengurangi risiko kejahatan atau gangguan.
• Menggunakan keunggulan internal untuk menghadapi ancaman, seperti mempertahankan harga sewa yang kompetitif atau meningkatkan kualitas fasilitas sebagai respons terhadap persaingan.
• Rutin melakukan pengawasan terhadap penghuni kost dan bersosialisasi dengan penghuni kost untuk menimbulkan kesan lingkungan yang nyaman sehingga dapat menjadi daya tarik tersendiri jika dibandingkan dengan kompetitor.
- Kuadran Weaknesses-Opportunities: 2
Kuadran ini menunjukkan bahwa bisnis rumah kost memiliki kelemahan internal, tetapi ada peluang eksternal yang dapat dimanfaatkan. Sistem manajemen yang belum matang dan minimnya fasilitas kost tentu akan menjadi penilaian negatif. Hal tersebut juga dapat menjadi daya tarik investor atau pihak lain selama rumah kost memiliki potensi yang baik sehingga investor atau pihak lain tersebut tertarik untuk bekerjasama mengembangkan rumah kost tersebut dan berkolaborasi untuk menciptakan sistem yang matang untuk optimalisasi operasional rumah kost tersebut. Langkah-langkah yang dapat diambil antara lain:
• Mengidentifikasi dan memperbaiki kelemahan internal yang ada, seperti meningkatkan manajemen operasional atau meningkatkan kualitas fasilitas yang ada dan senantiasa mendengarkan masukan dari penghuni sebagai bahan evaluasi untuk memperbaiki kekurangan yang ada.
• Memanfaatkan peluang eksternal yang ada, seperti bekerja sama dengan agen properti atau mengembangkan strategi pemasaran yang efektif untuk menjangkau pasar potensial.
• Berkolaborasi dengan pihak yang lebih berpengalaman dalam mengelola bisnis kost untuk mematangkan sistem operasional dan manajemen bisnis agar lebih efisien, efektif dan optimal.
