Kuliah
Manajmen Konstruksi Semester VII
SKS 2
Dr. Mardiaman ST.MT
1.
jaminan (Surety Bond
)- Menjelaskan jenis-jenis jaminan dalam pelaksanaan kontruksi,
- Menjelaskan fungsi setiap jenis jaminan dalam pelaksanaan kontruksi, - Menjelaskan metode-metode kontrak konstruksi,
- Mengetahui cara-cara penyelesaian sengketa konstruksi,
Setelah mempelajari bab ini diharapkan dapat
:▪ Surety bond diterapkan dalam berbagai bidang seperti bisnis, perdagangan dan industri konstruksi.
▪ Suretyship terjadi apabila satu pihak berjanji untuk memberikan jaminan kepada pihak lain bagi kepentingan pihak ke tiga.
▪ Bilamana pihak yang dijamin karena suatu ke lalaian atau gagal melaksanakan kewajiban yang diperjajanjikan kepada pihak ke tiga, maka pihak penjamin akan bertanggung jawab terhadap pihak yang dijamin untuk menyelesaikan kewajibannya.
Pihak yang terlibat dalam kontrak konstruksi
Perjanjian pemberian jaminan adalah suatu perjanjian tambahan terhadap perjanjian pokok (kontrak) yang melibatkan 3 (tiga) pihak :
1
. Pemilik proyek (pemilik/benificiary)
Adalah pihak pemberi pekerjaan yang mengadakan perjanjian/kontrak dengan pihak kontraktor (kontraktor).
2.
Kontraktor (kontraktor/guaranteed)
Adalah pihak yang mengikatkan diri dengan pemilik proyek dalam perjanjian/kontrak dan berjanji melaksanakan pekerjaan sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam kontrak
3. Penjamin (surety/guarantor)
Adalah pihak yang memberikan jaminan kepada kontraktor atas kesanggupan melaksanakan pekerjaan sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian/kontrak dan jika tidak dilaksanakan maka penjamin akan membayar ganti rugi, maksimum sebesar nilai jaminan.
Metode Kontrak
Kontrak pekerjaan jalan secara umum dibedakan berdasarkan karakteristik berikut:
▪ bentuk kontrak/cara pembayaran (cost-based vs. price- based);
▪ pertimbangan alokasi risiko dan inovasi (method-based specification vs. performance-based specification); dan
▪ jangka waktu kontrak (jangka pendek, jangka panjang
).Karakteristik No Metode kontrak
Bentuk kontrak/cara pembayaran
1 Berdasarkan biaya pekerjaan (cost-based), yaitu biaya aktual ditambah overhead dan keuntungan
2 Berdasarkan harga/nilai pekerjaan (price-based):
a. Harga tetap (lump-sum)
b. Harga satuan (unit price), volume aktual dengan harga satuan sesuai penawaran c. Berbasis kinerja (performance-based), pembayaran sesuai dengan hasil pekerjaan
(output)
Alokasi risiko 3 Metoda pelaksanaan ditentukan dalam spesifikasi (method-based specification)
4 Bukan metoda atau material yang ditentukan dalam spesifikasi, tetapi “kinerja”
hasil pekerjaan. (performance-based specification) Jangka waktu 5 Jangka pendek (sampai dengan 1 tahun)
6 Jangka panjang (beberapa tahun, biasanya sampai 5 tahun)
Di Indonesia, dari segi cara pembayaran kepada kontraktor, metoda-metoda kontrak yang umum digunakan untuk pekontrak harga tetap dan kontrak harga satuankerjaan jalan adalah. Sedangkan aspek spesifikasi umumnya bersifat instruksi yang spesifik (method-based specification), serta jangka waktu pelaksanaan dalam kontrak biasanya hanya untuk satu tahun anggaran.
Kontrak berbasis kinerja ini umumnya disepakati untuk jangka waktu beberapa tahun anggaran.
metoda kontrak inovatif
telah cukup lama diterapkan di negara-negara Eropa dan mulai diterapkan di Amerika Serikat pada beberapa
tahun terakhir
. Kontrak berbasiskinerja untuk pekerjaan jalan umumnya diterapkan pada pekerjaan-pekerjaan bersifat pemeliharaan (outsourcing maintenance).
Dalam proses pengadaan, calon kontraktor mengajukan penawaran berupa biaya tetap (fixed, lump-sum) per bulan per kilometer jalan yang akan dibayarkan kepada kontraktor
Kontrak Berbasis Kinerja
Persyaratan terhadap kinerja harus secara tegas mencakup hal-hal berikut:
1. Jenis kerusakan (distress types) yang menjadi ukuran (misalnya rut depth atau amount of cracking), dan definisi setiap jenis kerusakan tersebut.
2. Metoda sampling dalam pengujian kinerja.
3. Toleransi terhadap hasil pengukuran tingkat kerusakan.
4. Batas waktu pelaksanaan perbaikan kondisi jalan (misalnya apabila ditemukan lubang-lubang maka perbaikan jalan harus dilaksanakan paling lambat dalam 1 minggu).
kontrak tradisional
pekerjaan pemeliharaan jalan, kontraktor berusaha
menyelesaikan volume pekerjaan sebanyak-banyaknya untuk mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya, karena pembayaran didasarkan kepada volume “input”
pekerjaan yang dilaksanakan di lapangan.
Aspek pengelolaa
n Jalan
Perencanaa n (Planning)
Peranca ngan (Disain)
Konstr uksi (Build)
Pemelih araan (Mainte
nance
Pengelol aan (Manage
ment) Kontrak
Tradisional
Pengelola Jalan (Pemilik)
Pengelol a Jalan (Pemilik)
Kontra ktor
Pengelol a Jalan (Pemilik)
Pengelol a Jalan (Pemilik) Kontrak
Berbasis Kinerja
Pengelola Jalan (Pemilik
Kontrakt or
Kontra ktor
Kontrakt or
Pengelol a Jalan (Pemilik)
Pembagian peran dalam pengelolaan jalan
Kontrak Bergaransi
Kontrak bergaransi (Warranty Contracts) adalah kontrak
kerja antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang tidak
berakhir pada saat pekerjaan selesai dilaksanakan, tetapi
hasil pekerjaan selanjutnya dijamin selama masa
pertanggung jawaban sesuai dengan spesifikasi, sehingga
apabila hal ini tidak terpenuhi selama masa jaminan maka
penyedia jasa akan memperbaiki atau mengganti
pekerjaannya ke kondisi seperti tercantum dalam
spesifikasi atas biaya penyedia jasa
.No Kriteria
1 Spesifikasi kinerja harus dapat ditentukan sedemikian sehingga kontraktor dapat menentukan rancangannya secara optimal.
2 Pekerjaan atau bagian/item pekerjaan memiliki karakteristik khusus (attributes) dari bahan dan kualitas pekerjaan (workmanship), ataupun ukuran kegagalan (failure thresholds), yang secara eksplisit dapat didefinisikan dalam spesifikasi serta dapat diukur di lapangan.
3 Pekerjaan dalam satu proyek dapat diklasifikasikan berdasarkan risiko yang ditanggung oleh kontraktor sehingga dapat dijaminkan. Hanya bagian-bagian pekerjaan tertentu yang berada dalam kendali kontraktor, yang dapat dimintakan jaminan atau garansi dari kontraktor.
4 Terdapat cukup banyak calon kontraktor yang bisa memperoleh jaminan untuk jangka waktu yang cukup lama.
5 Jenis pekerjaan dalam proyek memungkinkan kontraktor untuk menerapkan berbagai teknologi inovatif yang tersedia baik dari segi bahan, peralatan, maupun metoda konstruksi.
Kriteria kontrak bergaransi
Jenis-jenis surety bond
1. Bid bond (Jaminan penawaran/lelang)
J
aminan yang diterbitkan oleh surety company untuk menjamin pemilik bahwa kontraktor telah memenuhi syarat yang telah ditentukan oleh pemilik untuk mengikuti pelelangan
Apabila kontraktor memenangkan pelelangan tersebut maka akan sanggup untuk menutup kontrak pelaksanaan pekerjaan dan apabila tidak maka surety company akan membayar kerugian kepada pemilik sebesar selisih antara penawaran terendah berikutnya, maksimum sebesar nilai jaminan
.Besarnya nilai jaminan adalah sebesar prosentase tertentu dari nilai penawaran kontraktor atau nilai jaminan tidak mencerminkan nilai proyek itu sendiri. Biasanya berkisar antara 1-3% dari nilai penawaran proyek.
Bid bond hanya berlaku pada saat pelelangan, dan apabila pemborong yang dinyatakan menang telah mendapatkan jaminanan pelelangan (performance bond), maka bid bond yang asli harus dikembalikan kepada surety company.
Kepada peserta lelang lainnya yang telah dinyatakan kalah lelang, wajib menggembalikan jaminan lelang kepada surety company.
Fungsi Bid bond
− Sebagai syarat dalam rangka pelelangan suatu proyek dengan maksud agar peserta lelang bersungguh-sungguh untuk mendapatkan proyek yang dilelang.
− Agar kontraktor sebagai pemenang lelang dijamin oleh surety company apabila kontraktor yang bersangkutan mengundurkan diri atau tidak bersedia melanjutkan kontrak pelaksanaannya maka dikenakan sanksi.
3. Isi bid bond
− Janji surety dan kontraktor akan memberikan ganti rugi kepada pemilik bilamana kontraktor tidak memenuhi kewajibannya untuk meneruskan kontrak yang telah dimenangkan melalui lelang.
− Bila pemilik telah menerima baik penawaran dan jaminan yang diberikan oleh kontraktor dan telah memenuhi syarat- syarat dalam dokumen penawaran, dan kemudian dilanjutkan dengan penandatanganan kontrak dengan pemilik maka bid bond berakhir secara otomatis.
− Bila kontraktor tidak melanjutkan penandatanganan kontrak atau mengundurkan diri maka bid bond dicairkan oleh pemilik.
Jangka waktu /masa berlakunya bid bond.
− Pengajuan ganti rugi berdasarkan jaminan selambat- lambatnya dalam jangka waktu tertentu (3 bulan) sesudah berakhirnya jaminan (kadaluarsa).
− Besarnya kerugian yang menjadi tanggung jawab surety.
Performance Bond (Jaminan pelaksanaan
)Jaminan pelaksanaan adalah jaminan yang diterbitkan oleh surety company untuk menjamin pemilik, bahwa kontraktor akan dapat menyelesaikan pekerjaan yang diberikan oleh pemilik sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang diperjanjikan dalam kontrak, apabila tidak maka surety company akan menyelesaikan kerugian yang diderita oleh pemilik maksimum sebesar nilai jaminan. Yang dijamin dalam performance bond adalah kerugian pemilik akibat kegagalan kontraktor melaksanakan pekerjaan. Besarnya nilai performance bond adalah prosentase tertentu dari nilai kontrak proyek itu sendiri, yaitu antara 5-10% dari nilai proyek.
2. Isi Performance bond
− Janji surety company dan kontraktor akan memberikan ganti rugi kepada pemilik apabila kontraktor tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang diatur di dalam kontrak yang telah ditandatangani.
− Kontrak itu sendiri merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari naskah performance bond.
− Bila kontraktor telah menyelesaikan kewajibannya dengan baik dan benar sesuai dengan bunyi kontrak maka performance bond berakhir secara otomatis.
− Bila saat berakhirnya kontrak ternyata masih ada kewajiban-kewajiban yang belum dipenuhi oleh kontraktor maka Performance bond dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan antara pemilik dan kontraktor yang dituangkan di dalam addendum kontrak.
− Apabila kontraktor lalai memenuhi ketentuan- ketentuan (tidak termasuk force majeur) maka surety company akan membayar semua kerugian pemilik maksimum sebesar nilai jaminan.
− Pengajuan ganti rugi kepada surety berdasarkan jaminan selambat-lambatnya dalam jangka waktu
Fungsi Performance bond
Sebagai syarat dalam rangka penandatanganan kontrak kerja atas lelang yang dimenangkan.
Apabila kontraktor tidak melaksanakan kewajiban sesuai dengan kontrak, maka surety company akan memberikan ganti rugi kepada pemilik.
Advance Payment Bond (Jaminan uang muka)
Advance payment bond adalah jaminan yang diterbitkan surety company untuk menjamin pemilik bahwa kontraktor akan sanggup mengembalikan uang muka yang telah diterimanya dari pemilik sesuai dengan ketetuan-ketentuan yang diperjanjikan di dalam kontrak, apabila tidak maka Surety akan membayar kembali kewajiban kontraktor kepada pemilik sesuai ketentuan yang diperjanjikan dalam kontrak. Jumlah uang muka yang dijamin Surety akan berkurang sesuai dengan angsuran-angsuran pengembalian uang muka yang telah dibayar kontraktor kepada pemilik. Jadi jika ada pencairan dari advance payment maka yang akan dicairkan adalah sebesar uang muka yang belum dicairkan atau yang belum diperhitungkan dengan pembayaran termijn.
. Isi Jaminan uang muka (advance payment bond)
- Janji surety dan kontraktor akan mengembalikan uang muka yang telah diterima kontraktor sebelum pekerjaan diselesaikan sesuai dengan bunyi kontrak yang telah ditandatangani.
- Apabila kontraktor telah melaksanakan pembayaran kembali kepada pemilik maka advance payment bond otomatis menjadi batal/berakhir.
- Apabila saat jatuh tempo, pembayaran uang muka tersebut belum dikembalikan oleh kontraktor maka advance payment bond diperpanjang sesuai kesepakatan antara pemilik dan kontraktor.
- Apabila kontraktor lalai/tidak mengembalikan uang muka, surety akan mengembalikan uang tersebut maksimum sebesar jumlah uang jaminan yang tercantum dalam advance payment bond dengan ketentuan bahwa jumlahnya akan diperhitungkan dengan tingkat prestasi kerja yang telah dilaksanakan oleh kontraktor.
- Pengajuan ganti rugi kepada surety berdasarkan jaminan selambat-lambatnya dalam jangka waktu tertentu (6 bulan) sesudah berakhirnya jaminan (kadaluarsa).
Maintenance bond (jaminan pemeliharaan)
Maintenance bond adalah jaminan yang diterbitkan surety company untuk menjamin pemilik, bahwa kontraktor akan sanggup untuk memperbaiki kerusakan-kerusakan pekerjaan setelah pelaksanaan pekerjaan selesai sesuai dengan yang diperjanjikan dalam kontrak, apabila tidak maka surety akan mengganti kerugian yang diderita maksimum sebesar nilai jaminan.
Pada saat pekerjaan mencapai 100% kontraktor akan menyerahkan pekerjaan kepada pemilik dan diterbitkanlah berita acara serah terima pekerjaan pertama yang ditandatangani oleh kontraktor dan pemilik. Walaupun berita acara telah ditandatangani, namun dalam kontrak biasanya ada ketentuan mengenai kewajiban kontraktor
memelihara pekerjaan yang telah diselesaikan untuk jangka waktu tertentu (biasanya 3-12 bulan). Untuk
menjamin bahwa kontraktor melaksanakan kewajibannya pada masa pemeliharaan, maka pemilik menahan uang kontraktor sebesar 5%. Apabila sampai batas waktu masa pemeliharaan tersebut tidak terjadi kerusakan-
kerusakan atas pekerjaannya, maka dilakukan serah terima pekerjaan ke dua yang ditandatangani oleh ke dua belah pihak. Pada saat itu uang yang ditahan pemilik sebesar 5% dapat dibayarkan kepada kontraktor. Apabila kontraktor tidak melaksanakan kewajibannya maka ganti rugi yang akan dibayarkan surety company adalah
sebesar biaya yang diperlukan untuk memperbaiki kerusakan atau kekurangan dengan maksimum sebesar jumlah jaminan.
Fungsi Maintenance bond
- Sebagai pengganti dari jumlah uang yang ditahan pemilik.
- Apabila kontraktor gagal memperbaiki kerusakan-kerusakan dan atau kekurangan maka surety company akan mengganti biaya-biaya perbaikan maksimum sebesar nilai jaminan.
1. Isi maintenance bond
- Janji surety dan kontraktor akan memberikan ganti rugi kepada pemilik bahwa apabila kontraktor gagal/tidak memenuhi kewajiban untuk memperbaiki kekurangan-kekurangan yang mungkin timbul selama masa pemeliharaan sesuai dengan surat jaminan yang dibuat oleh kontraktor kepada pemilik.
- Apabila kontraktor mengganti atau memperbaiki segala kekurangan yang timbul pada proyek tersebut yang terjadi selama masa pemeliharaan, maka jaminan batal/berakhir dengan sendirinya.
- Apabila setelah jangka waktu masa pemeliharaan berakhir dan kontraktor tidak memenuhi kewajiban, maka pemeliharaan ini akan tetap berlaku sampai pada batas waktu yang ditetapkan oleh pemilik dan kontraktor.
- Pengajuan ganti rugi kepada Surety berdasarkan jaminan, selambat-lambatnya dalam jangka waktu tertentu sesudah berakhirnya jaminan (kadaluarsa)
E. Custom Bond
Customs bond adalah jaminan yang diterbitkan oleh surety company untuk menjamin pemilik bahwa kontraktor yang memperoleh pembebasan bea masuk dari barang-barang yang diimportnya dan akan menggunakan barang- barang tersebut untuk pembuatan/kepentingan komoditi ekspor, apabila tidak maka surety akan membayar
kerugian pemilik maksimum sebesar nilai jaminan.
F. Payment Bond
Payment bond adalah jaminan yang diterbitkan oleh surety company untuk menjamin pemilik, bahwa kontraktor akan sanggup membayar atas barang-barang yang dibelinya sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam kontrak, apabila tidak maka surety company akan menyelesaikan kerugian yang diderita oleh pemilik maksimum sebesar nilai jaminan.
G. Installement Sales Bond
Adalah jaminan yang diterbitkan oleh surety company untuk menjamin pemilik, bahwa kontraktor akan sanggup membayar angsuran pembayaran barang yang dibelinya sesuai dengan yang disyaratkan dalam kontrak, apabila tidak maka surety company akan membayar kerugian pemilik maksimum sebesar nilai jaminan.
Sengketa Konstruksi
Jika klaim konstruksi tidak dapat diselesaikan dengan segera, pihak-pihak yang terlibat harus dilanjutkan ke forum penyelesaian masalah yang lebih formal. Yang termasuk dalam hal ini adalah : negosiasi, mediasi, arbitrasi dan litigasi.
Yang dimaksud dengan negosiasi adalah cara penyelesaian yang hanya melibatkan ke dua belah pihak yang bersengketa, tanpa melibatkan pihak-pihak yang lain. Hal ini mirip dengan musyawarah dan mufakat yang ada di Indonesia, dimana keinginan untuk berkompromi, adanya unsur saling memberi dan menerima serta kesediaan untuk sedikit menyingkirkan ukuran kuat dan lemah adalah persyaratan keberhasilan cara ini.
Di dalam negosiasi ini kontraktor dan pemilik memakai arsitek dan insinyur sebagai penengah. Biasanya kontraktor diminta mengajukan klaim kepada arsitek/insinyur yang diangkat menjadi negosiator. Arsitek/Insinyur ini akan mengambil keputusan yang sifatnya tidak mengikat, kecuali keputusan tentang ‘efek arstistik’ yang konsisten dengan apa yang telah ada dalam dokumen kontrak.
Mediasi:cara penyelesaian masalah di awal perselisihan berlangsung.
Mediasi melibatkan pihak ke tiga yang tidak memihak dan dapat diterima ke dua belah pihak yang bersengketa.
Pihak ke tiga ini akan berusaha menolong pihak-pihak yang berselisih untuk mencapai persetujuan penyelesaian, meskipun mediator ini tidak mempunyai kekuatan untuk memutuskan penyelesaian masalah tersebut.
Mediasi sama menguntungkan dengan arbitrasi. Mediasi dapat menyelesaikan masalah dengan cepat, murah, tertutup dan ditangani oleh para ahli. Tetapi yang menjadi masalah adalah keputusan mediasi ini tidak mengikat. Jadi apabila persetujuan tidak dapat dicapai, seluruh usaha mediasi hanya akan membuang-buang uang dan waktu.
Arbitrasi adalah metode penyelesaian masalah yang dibentuk melalui kontrak dan melibatkan para ahli dibidang konstruksi. Para ahli tersebut bergabung dalam badan arbitrase. Badan ini akan mengatur pihak-pihak yang telah menandatangani kontrak dengan klausul arbitrasi di dalamnya untuk melakukan arbitrasi dan menegakkan keputusan arbitrator. Hal yang menguntungkan dari cara arbitrasi ini adalah sifat penyelesaiannya yang cepat dan murah jika dibandingkan dengan litigasi. Selain itu, cara arbitrasi ini dilakukan secara tertutup serta dilakukan oleh seorang arbitrator yang dipilih berdasarkan keahlian.
Keputusan arbitrasi yang bersifat final dan mengikat merupakan alasan penting digunakannya cara ini untuk menyelesaikan masalah. Keputusan pengadilan biasanya terbuka untuk proses peradilan yang lebih panjang. Hal ini menghasilkan penundaan yang lama dan memakan biaya dalam penyelesaian masalah. Sedangkan keputusan dari arbitrasi ini tidak dapat dirubah tanpa semua pihak setuju untuk membuka kembali kasusnya.
Litigasi adalah proses penyelesaian masalah yang melibatkan pengadilan.
Proses pengadilan ini tentu saja akan mengakibatkan salah satu pihak menang dan yang lain kalah.
Biasanya perselisihan yang terjadi disidangkan pada sistem yuridis di daerah mana masalah tersebut terjadi.
Pada suatu wilayah tertentu pengadilan wilayah tersebut mendapat yuridikasi atas suatu masalah bila salah satu pihak berkantor di wilayah tersebut atau proyeknya sendiri ada pada daerah itu. Jika kedua belah pihak yang berselisih berkantor pusat di daerah lain, maka pihak yang memulai litigasi yang memilih forum dimana litigasi itu berlangsung.
Lama waktu penyelesaian merupakan hal yang patut diperhitungkan dalam penggunaan cara ini. Tergantung dari yuridiksinya, suatu perselisihan konstruksi yang kompleks dapat menghabiskan waktu antara 2 sampai 6 tahun sebelum mencapai pengadilan (Arditi, 1996). Proses penggalian fakta yang panjang dan detil membuat litigasi ini menjadi sangat mahal. Untungnya, bila ada kesalahan pengadilan dalam peryataannya atau dalam penggunaan prinsip-prisip hukum, pihak-pihak yang melakukan litigasi tentunya dapat naik banding
Soal-soal latihan
1. Sebutkan dan jelaskan jenis-jenis penjaminan yang ada dalam pelaksanaan kontruksi
2. Jelaskan fungsi setiap jenis jaminan dalam pelaksanaan kontruksi 3. Jelaskan 3 pihak yang terlibat dalam penjaminan kontrak konstruksi 4. Sebutkan metode-metode kontrak konstruksi yang Anda ketahui
5. Sebutkan dan jelaskan cara penyelesaian sengketa konstruksi yang Anda ketahui
