VIMBEHOMNAY
^^Xohff ^iC€im
TS. Doan Hong Nhung*
Tat tan. Iuan sang, nha nha chue nhau nam m i l nhiiu niim m i «a hmh p h t d Chinh sach nha i) ua hoi. nha i cha n M M dw nhap thao ciia Chinh phii da, Iang va sa tilhg bulic 'Bian mong nVc nha i cho nguni ngheo Uianh hien UiUc' Nhan diin mong muon CO duUc ngoi nha ciia minh vdi dieu Iiien tilt n h i i phii hdp vdi jihii nang lai chinh ciia ho. Chi'nh vi the. viec glal quvit cac van l a nha i n i hpi. nha d che ngall thu nhip thiip dang trd thanh nhu can biifc thiol Hha nudc va cong dong ua hoi can cd nhoiig glai phap tich cifc. toandlin.HhnigUiu chung ai OiMc noUdl dan td phil vsi diAig, cac chmh sach. cd che cua Kha nudc can ohal thdc le, phii hdp hdn vdl gui Mnh
van ding va phil trian ciia ddi song l i hpL
Sii can thiet hoan thien phap luat ve mua ban nha d cho ngi/di thu nhap thap tai Viet Nam
I
ha d xa hgi, dUdc danh gia ia si^ hpi tu cao cua tfnh da muc ti§u cCia chi'nh sach quoc gia. Muc tieu va nhiem vu phat then Itinh le xa hpi ma Quoc hpi va Chinh phij da d|t ra cSn thUc hiin d6ng bp nhieu giai phap ti/ cac phia, cac thu nhap tlN
cap, cac nganh tnJc tiep va gian tep co lien quan. trong dc can cd dot pha quan trpng ca ve nhan thiic ian co c h l then l(hai phat trien nha d cho ngudi cd thu nhap thap. Thi tn/dng bat dong san nong ianh that thudng, mot giai phap Idch cau cho thi tn/dng nay la thue mua
Xc^'w'o'd'xa a eii THI 25
W i N B i H O M N A Y
nha 6 xa hpi, thue mua d n g trinh xay dung.
Day chinh la giai phap xCf ly kho khan cho cac doanh nghiep kmh doanh bat dpng san hien nay. Trong thUc tiln kinh doanh, khoi lUOng giao dich ve nha dat tren thi tnidng trong thdi gian qua d btlu hien lang xudng.
Ojnh hudng Tiep tuc day manh d c dudng trinh nha d xa hpi" da dUdc thong nhat trong Ban chi dao TW ve chinh sach nha d va thi tmdng bat dpng san do Pho ThCi tudng Hoang Trung Hai - TrUdng Ban Chi dao trong thdi gian qua. De thUc hien dUdc muc tieu va dinh hudng tren, Phd Thu tudng da giao d c Bp, nganh thanh vien Ban chi dao thUc hien dong bd d c giai phap trong do tap trung v^o viec sdm xay dung, hoan thien Chien IUdc phat then nha d quoc gia den nam 2020;
Xem xet thanh lap Quy Wet kiem nha d de ho trd ngudi lao ddng d dieu kien mua nha, ban hanh d c chinh sach thuc day nha d cho thue mua nha d d n g nhin, nha d sinh vien va khuyen khlch d c ngu6n luc xa hoi dau tu trong ITnh vuc nay, B6n canh do, sdm xay dUng he thong tai chlnh phat trien thj trUdng bat dong san on dinh, lanh manh, khdng tao ra "bong bong" tren thj tnJdng nhung cung khong that chat dot ngot gay do vd thi trudng tren dien rpng,
Luat Nha d nam 2005 va Luat kinh doanh bat dpng san nam 2006 da tao nen tang phap ly ban dau cho phat tnln nha d xa hpi, nha d cho ngudi thu nhap thong qua hlnh thUc thue mua nha d xa hpi va thu§ mua cong trinh xay dung. NhUng, cho den nay v^n dS nha d xa hdi van chUa dem lai hieu qua cao chinh vi thieu cd che phap ly dong bp va d n g cu tai chinh phij hdp, Xay dung khu E)6 thj Dai hpc, nha d cho d n g nhin va ky tuc xa cho smh vien dUdc then khai manh nhd vdn cua Trung Udng phan bd cho d c chu dau tu.
Nha d xa hpi dUdc dau tu til von ngan sach d diem giong vdi nha dUdc xay dung trong thdi ky bao d p nhdng nSm 60 cua the ky tnJdc vi deu dUdc xay tU von ngan sach va
Cho phep ngan hang kinh doanh loai hinh thue mua bat dgng san
Viec dang ky mua nha d cho ngiidi thu nhap thap can dUdc tien hanh theo dung trinh ft/, thu tuc.
cung danh cho ddi tUdng thu nhap thap va tii doi tUdng ngUdi lao dpng hudng lUdng cDa Nha nudc.
Diem mdi trong chinh sich li viec phat trien nha d xa ho; phai bao dim cho din co cho d phit hpp vdi khi ning thu nhap aua nhieu tang Idp dan cU, dieu kien kinh texa hgi cua dat nUdc, cua ti/ng dia phUdng, thuc day hinh thanh va phat trien thj trudng bat dgng sin
Xa hpi hda nha d da dUdc trien khai tiing budc dUa tren cd c h l Nha nUdc tao dieu kien thuan ldi de nha d xa hoi thUc sU trd thlnh dong luc phat then xa hpi. Nha d xa hpi mudn thu hut dUdc sU quan tam cua gidi dau tu, kinh doanh can phai cd cd che di cac nha dau tu, kinh doanh bat dpng san dau tu cho mo hinh nha d xa hpi, nha d cho ngUdi thu nhap thap ma nhan td quyet djnh la ldi nhuan v l chinh sach Uu dai tai chinh qudc gia. Viec dang ky mua n h l d cho ngudi thu nhip thap can dUdc tien hanh theo diing trinh tU thCi tyc hudng dan cCia cd quan quan ly cua N h l nUdc.
26 (So e B . s a i 3 } HOC vifN CAN BO QUAN l9 XAY DUNG VA DO THj
WAH DE H O M N A Y
v^te?i
Bien mong Udc nha d cho ngi/di ngheo thanh hien thUc
C^c quy dinh lAi dai d l phat t r i l n nha b xa hoi tai Viet Nam
NhQng uu d l i cija Nha nUdc vdl chu dau tU dUdc quy dinh trong phap luat hien hanh.
Quyet dinh dung hudng v l dung thdi diem se tao ra thanh cdng cho vi§c phat triln Unh vUc nha d xa hdi d Viet Nam, Luat N h l d n l m 2005 da dUa ra chinh sach ve Quy dat phat trien cho n h l d xa hpi. Dong thdi Nha nudc dilng ra xac dmh gia cho thue, cho thue mua n h l d xa hpi v l da danh cho chu dau tU dUdc hudng cac Uu dai:
Thd nhat: ChO dau tU dUdc hudng Uu dai ve thue theo quy dinh cua Bp Tai chfnh. Cac quy dinh ve Quy n h l d xa hpi, quy phat tnen n h l d thupc tinh se I I nhan td phat then nha d thudc sd hQu Nha nudc. Quy phat triln n h l d la to chUc t l i chinh N h l nUdc khong vi muc dich Id! nhuan, dUdc hinh thlnh tU nhieu ngudn thu cua tinh va tien dong gdp tU nguyen cua td chUc, d nhan, cd quan, Sd Xay dung d p tinh d the dau thau hay chi dinh thau ddn vl cung ilng djch vu, neu khong lUa d p n dUdc ddn vj t h i d hdp ^ i giao cho ddn vi Nha nUdc. Cac td d U c , ddn vj cung Ung djch vu quan ly van hlnh nha d xa hdi dUdc hudng Uu dai trong hoat dpng djch vu d n g ich.
Thd hai: Ve phUdng dien t l i chinh, d c khoan cht phi bdi thudng glai phong mat bang v l chi phi dau tu xay dUng ha tang ky thuat cua dien tich dat phat tnen nha d xa hpi dUdc trU v i o tien sCf dung dat hoac tien thue d^t m l chu dau tU phai nop ngan sach Nha nUdc theo quy djnh, neu vUdt qua thi dUdc ngan sach bu
Thdba: Nghj djnh sd 71/2010/ ND-CP ciia Chinh phu ban hlnh ngly 23/6/2010 ve hUdng dan chi tiet thi hanh luat Nhl d nam 2005. Cac quy djnh ve quy dat de phat triln n h l d xa hpi; Quy phat tnen nha 6. Gia cho thue n h l d xa hpi do Nha nudc dau tU phai bao dam thu hdi vdn dau tU xay dung, chi phi quan ly va van hlnh.
Rieng vdi gia ban n h l d xa hpi khdng phai dau tU bang vdn ngin sach dUdc d n g them ldi nhuan djnh mile do d p b'nh quy dinh,
Tren thUc te, hien nay cac chO dau tU "khdng man ma" vdi loai hinh nay vi hieu qua kinh te chUa cao. Chu dau tu bd "tien vdn ca tam" nhUng tien thu lai " d u dam va nhd giot" doi vdi loai hinh thue mua nha d xa hdi keo dai tU 5-20 nam. Sau 10 nam, ngUdi mua, thue mua n h l d xa hdi dUdc phep ban, cho thue n h l d dd sau khi da tra het tien cho chu dau tU va da dUdc cap giay chdng nhan quyen sd hOu doi vdi nha d, nhUng phai dam bao thdi gian tdi thieu la
*c4T# TfttH^ A 00 THI 2 7
W I H O ! HOIVI NAY
10 nam ke tU thdi d i l m ky hdp ddng mua, thue nha, Mot sd gop y hoan thien quy djnh phap luat ve nMi d xa hpi tai Viet Nam
Ivludn phat triln nhl d xa hdi, d i n h sach nha d xa hpi phll tao dieu kien nang cao kha nang chl tra cua ngUdi iao dong d thu nhap thap d t h i d i p Ung dUdc vdi thUc t i l n va muc dich tieu diJng d a hp thi N h l nUdc d n :
1. Nha nUdc can h o l n thien cd che, chinh sach cho nha d xa hpi
Mgt la: Uo\ d n g dan deu d quyen d cho d v l phat then nha 6 phli b i o dam cho d n g dan d chd d phu hdp.
Viec phat trien n h l d cho dan chung d n d i thien mdi trUdng song v l dieu kien sdng, mdc sdng cho dan. NgUdi dan cd t h i dly nhanh tien do thanh toan tien nhl d neu ddi song dUdc d i thiin v l phat tnen.
Hai la: Xay dUng nha d xa hdi d n phai tao dieu kien cho cupc sdng muu smh va phat trien v l n hda, co cd hpi hda nhip cpng ddng cho ngudi din. Vj tri dau tu nha d xa hdi phu hdp vdi dilu kien sinh hoat va chi phi dan sinh.
Ba la: Nghien cUu kinh nghiem cua cac nUdc trong khu VUc de han che nhQng riji ro, han c h l trong qua trinh then khai v l van hlnh quin ly nha d xa hoi.
Bon la: Hoan thien cac quy dinh ve mua ban, ciio thue, mua nha d xa hoi Khong de trudng hop ngudi duoc mua nha d xa hoi khong dung doi tupng dUOc xet duyet N h l nudc tao moi dieu kien de phUdng phap thanh toan nha d linh hoat va thuan tien cho nhan dan.
2. Giai phap hoan thien cd che, chinh sach va phap luat nha d cho ngUdi thu nhap thap,
M6tla:Cac quy dinh phap luat tao dieu kien cho ben dau tu, cung cap nha 6 xa hpi mdt each hop ly vdi quy dat dUdc giao khong thu tien.
Hai la: Cac quy dinh phap luat tao dieu kien cho ben mua, ben thue, ben thue mua cd cO hoi va du lUdng tai chinh chi tra cho nha d da mua phu hdp vOi kha nang thu nhip cCia ngUdi dan.
Sa la: Can xay dung cd che chinh sach de thu liJt, thuc day xa hdi hda dau tU cho nha d xa hpi, Triln khai ap dung ky thuat tai chinh trUdc I I t h u i nha sau la mua n h l cho nhan dan yen tam. Bdi l§ chinh sdcii nha d xa hpi se Ilm am Idng nhQng ngUdi dan ngheo ndi dd thj,
Bdn la: Nha d xa hdi can cung cap nhanh v l sd lUdng, dieu kien ve quy md v l chat luong ph^i bio
Can hoan thien cac quy djnh ve mua ban va cho thue nha d xa hgi
28 IBS eB.&013] HQC VlfN CAN BO QUAN LY XAY DUNG VA EXS THj
WAHflEHOI\/1NAY
Tuhg budc xda di nhdng "khu nha 6 chudt"
bong dd tiii
dam, Ddng thdi lUdng n h l x l hdt trong tUdng lai se tUng budc xda di nhQng "khu n h l 6 chupf, nhQng "xdm nUdc den" trong dd thj hien nay, n l n g cao vi the va trach nhiem cua Nha nUdc, nham cdng ddng, vdi nhan dan Viet Nam
Nam la: Phat trien quy nha d xa hpi ddng thdi triln khai I p dung d e dp tin ttiac dau tU b i t ddng san (REIT), Cdng ty tai d i n h dudi sU bao hp cua Nhl nudc, Nha nUdc cho ngUdi mua n h l tra tien dan hlng thang, hang quy, hang n l m mpt d d linh hoat ddi vdi khoan t l i chfnh d n thanh toan,
Sau la: Xay dUng va ban hanh Nghi dinh dieu chinh ve nha d x l hpi v l nha d cho ngUdi thu nhap thap de xay dung hanh iang phap ly an t o l n phlt triln n h l d xa hpi - Bien mong udc nha d cho ngudi ngheo thlnh hien thUc, Mudn thj trUdng bat dpng s i n "am" len, d l u biet rang thj tnjdng bat dpng san van dpng theo chu ky, vdi vai trd cua N h l nUdc I I q u i n ly mpi mat cua ddi sdng xa hdi, Nha nudc nen thanh lap va cho phep ngan hang chuyen kinh doanh t h u i mua bat ddng san, kinh doanh loai hinh ttiue mua bat dpng san tmng va dai han tU 5 nam den hdn 20 nam, Thue mua n h l d x l hdi va thue mua nha d, cdng trinh xay dUng se giup cho d c doanh nghiep, ngUdi d i n dUdc sir dung t l i s i n - dap Ung nhu d u san xuat kinh doanh va ddi sdng cua hp trong gtai doan hien nay. Chinh vi v l y , giai p h l p kich d u va da dang hoa dich vu trong san xuat, kinh doanh thUdng mai, trong thj trudng dja dc
cua Viet Nam xuat hien ngay cang nhieu hdp ddng t h u i mua tai san dUdc giao k i t v l t n l n khai t h l n h d n g , Hien phap nam 1992 da khang djnh mpi ngUdi dan Viet Nam co quyen cd n h l d de bao dam quyen sdng xUng dang vdi ten gpi va pham gia con ngUdi, Phat trien quy nha d xa hdi d Viet Nam da trd thanh h i i n thUc xa hpi ndi bat T h u i mua n h l d xa hdi da trd thanh tieu diem sang cho su cong bang xa hdi, mang dam tinh nhan van trong tien trinh khai thac quy dat dai, bao ve mdi trudng ben vflng cua qudc gia v l dam bao an sinh hpi •
'Khoa Luit - £)?/ hgc Quoc gia Hi Noi
Tai lieu tham khao:
1. Xem TS. Nguyin Mmh Phong - TnJdng phong Nghien cOu kmh te - Vien nghien cHu phat trien kmh te xa hoi Ha Noi 'Nha d Xa hoi - trong lam kich cau nam 2009 d m Nam° Tap dii Bat d^ng sin - Nha dat Viet Nam - Hiep hQi bit ddng sin nh^ dil Viet Nam so 64/ngay 05/5/2009, trang 8-10.
2. Trong cage hgp d?nh k^ cda Chlnh phO vao thang 1/2009, ThiJ tudng Nguyen Tin Dung da quyel dinh muc tiSu phai trien nha d xa hoi la mot Irong nhQng Irong tam itu bin cOa Viet Nam tmng nim 2009.
3. Xem. Doan Hong Nhung,Thue mua nha d, cong ttinh xay diflig: Giai phap kich cau cho Ihi Irudng Bat ddng sin dang ddng bang hi$n nay- B4o Xiy di/ng so 38 (757), ThO nSm ngay 11/5/2006, trang1-9.
4. Nguyen Unh, liep luc day manh cac chUdng trinh nha d xa hoi, Chuyen san Nha & dai. So 44- 04/2011.
Trang 38-39
5. Xem: Nguyen Linh TiSp (yc day manh cac chaong Irinh nha dxa hdi'Chuyen san Nha &dSt. So 44-04/2011.
Ban nguyel san Bao Xay dijng. Trang 38-39 6. TS. Doan Hong Nhung, Xay dijng cd sd phap ly phai tiin nha d. ky tuc xa sin/i viSn va xu the phat trien thanh pho dai hoc tai Viet Nam. T^p chi cua Hoc vien can bo quan ly xay diflig va dd Ihi- BQ Xay diflig. So 25/2012, Irang 35-38.
Xc^'O'W/ftfeAedTHI 29
